Baurecht

Aktenzeichen  5 BV 17.1229

Leitsatz

1 Der ermittelte Wert gemäß § 15 BayGaV ist der durch das Wertgutachten ermittelte Endwert gemäß dem Gutachtensauftrag; als solcher kann nicht generell der Wert des „Begutachtungsobjekts“ als Ganzes angesehen werden, sondern auch der Wert eines Grundstücksteils. (Rn. 22) (redaktioneller Leitsatz)
2 Auch wenn bei der Ermittlung des Werts von Rechten an einem Grundstück oder einem realen Grundstücksteil als Zwischenschritt die Ermittlung des Gesamtwerts des Grundstücks oder eines Teils davon notwendig ist, kann der Gebührenerhebung nicht der Gesamtwert des Grundstücks zugrunde gelegt werden. (Rn. 23) (redaktioneller Leitsatz)
3 Eine Missbrauchsgefahr, die es gebieten würde, die Höhe der Gebühr für die Ermittlung des Werts eines Miteigentumsanteils nach dem Gesamtwert des Bewertungsobjekts zu bestimmen, besteht nicht. (Rn. 26) (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

M 10 K 16.3161 2017-04-06 Urt VGMUENCHEN VG München

Tenor

I. Das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 6. April 2017 wird abgeändert. Der Bescheid der Beklagten vom 15. Dezember 2015 wird insoweit aufgehoben, als er einen höheren Betrag als 4.112,50 Euro festsetzt.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
II. Die Beklagte trägt 9/10, der Kläger 1/10 der Kosten des Berufungsverfahrens.
III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern nicht der jeweilige Kostengläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.
Die Berufung der Beklagten, über die nach dem Verzicht der Beteiligten auf mündliche Verhandlung im schriftlichen Verfahren entschieden werden kann (§ 101 Abs. 2 VwGO), hat im Wesentlichen keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat dem Klageantrag größtenteils zu Recht stattgegeben. Der Bescheid der Beklagten vom 15. Dezember 2015 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), soweit für die Erstellung des Wertgutachtens vom 11. November 2015 einen höhere Gebühr als 4.112,50 Euro festgesetzt wurde.
Rechtsgrundlage für den Gebührenbescheid der Beklagten ist § 15 Abs. 1 und 2 der Verordnung über die Gutachterausschüsse, die Kaufpreissammlungen und die Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch vom 5. April 2005 (Gutachterausschussverordnung, GVBl 2005, 88; im Folgenden: BayGaV), zuletzt geändert durch Verordnung vom 30. September 2014 (GVBl 2014, 411). Nach § 15 Abs. 2 Nr. 6 BayGaV ist die Gebühr im Regelfall wertabhängig und beträgt bei einem ermittelten Wert von über 1.000.000 Euro bis 10.000.000 Euro 2000 Euro zzgl. 1 v. T. des Werts. Hinzu kommen Gebühren nach § 15 Abs. 4 BayGaV (Auskunft aus der Kaufpreissammlung) in Höhe von 250 Euro und Gebühren nach § 15 Abs. 5 Nrn. 2 bis 4 BayGaV (Auslagen für Postgebühren, Reisekosten, Unterlagen, Grundbuchauszug etc.) in Höhe von 170,88 Euro sowie gemäß § 15 Abs. 5 Nr. 5 BayGaV die Umsatzsteuer in Höhe von 19%, die hier alle unstreitig sind. Das ergibt hier eine Gesamtgebühr in Höhe von 4.112,50 Euro, da der ermittelte Endwert der Gebührenerhebung nach § 15 Abs. 2 BayGaV zugrunde zu legen ist (hierzu 1.), dieser Auslegung auch die §§ 193 ff. BauGB nicht entgegenstehen (2.) und das Gutachten vom 11. November 2015 den Wert für die Miteigentumsanteile des Klägers (1.035.000 Euro) ermittelt hat (3.). Auch weitere Gründe für eine höhere Gebühr liegen nicht vor (4.).
1. In der Vorschrift des § 15 BayGaV wird der Begriff des „ermittelten Werts“ nicht näher definiert. Nach allgemeinem Sprachgebrauch ist darunter der durch das Wertgutachten ermittelte Endwert gemäß dem Gutachtensauftrag zu verstehen. Gründe, von diesem Verständnis abzuweichen und z. B. einen für die Höhe des zu ermittelnden Werts notwendigerweise zu ermittelnden – höheren – Zwischenwert zu Grunde zu legen, bestehen nicht. Als ermittelter Wert kann auch nicht generell der Wert des „Begutachtungsobjekts“ als Ganzes angesehen werden, wie die Beklagte geltend macht, weil nach § 193 Abs. 1 BauGB nicht nur bebaute und unbebaute Grundstücke durch den Gutachterausschuss zu bewerten sind, sondern auch Rechte an Grundstücken und gemäß § 200 Abs. 1 BauGB auch Teile hiervon.
a) Der von der Beklagten und der Landesanwaltschaft Bayern geltend gemachte Grund besteht darin, dass bei der Ermittlung des Werts eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück oder einem Wohnungs- oder Teileigentum notwendigerweise immer der Wert des Gesamtgrundstücks bzw. der Wert des gesamten Wohnungs- oder Teileigentums ermittelt werden muss. Für die Auffassung, der Gebührenerhebung diesen notwendigen Zwischenwert und nicht den ermittelten Endwert zu Grunde zu legen, gibt es in § 15 Abs. 1 und 2 BayGaV jedoch keinerlei Anhaltspunkte. Die Regelung in § 15 Abs. 3 Satz 3 BayGaV spricht im Umkehrschluss gegen eine solche Auslegung. Nach dieser Vorschrift wird, wenn in einem Gutachten für ein Wertermittlungsobjekt mehrere Werte für mehrere Stichtage oder entsprechende Wertunterschiede zu ermitteln sind, der Gebührenberechnung die Summe aus dem höchsten ermittelten Wert und je einem Viertel aller weiteren ermittelten Werte zugrunde gelegt. In dieser Vorschrift wird ein Fall geregelt, in dem mehrere Werte für ein Wertermittlungsobjekt zu ermitteln sind. Sie unterscheidet also zwischen dem Wertermittlungsobjekt und den ermittelten Werten und regelt, dass eine Gebührenzusammenrechnung aus den einzelnen ermittelten Werten bei gleichzeitiger Abstufung zu erfolgen hat. Der Fall, dass für die Ermittlung eines Werts als Zwischenschritt die Ermittlung weiterer Werte erforderlich ist, und dann diese Werte zugrunde zu legen sind, wird in der Vorschrift nicht angesprochen. Im Übrigen dürfte auch bei der Ermittlung des Werts von Rechten an einem Grundstück (vgl. § 193 Abs. 1 Satz 1 BauGB) oder eines realem Grundstücksteils (vgl. § 200 Abs. 1 BauGB) zumindest gelegentlich als Zwischenschritt die Ermittlung der Gesamtwerts des Grundstücks oder eines Teils davon notwendig sein, ohne dass dann der Gebührenerhebung der Gesamtwert des Grundstücks zugrunde gelegt werden kann, wenn auftragsgemäß nur der Wert des Rechts oder eines Grundstücksteils zu ermitteln ist.
b) Es sind ansonsten keine Gründe dafür ersichtlich, Rechte an einem Grundstück oder Grundstücksteile als zulässige Gegenstände eines Wertgutachtens des Gutachterausschusses anzusehen, nicht aber Miteigentumsanteile. Dass es notwendig ist, auch über Miteigentumsanteile ein Wertgutachten erstellen lassen zu können, zeigt sich bereits aus der Notwendigkeit, dass der Miteigentumsanteil nicht nur „rechnerisch vom Gesamtwert herunter zu brechen“ ist, wie die Landesanwaltschaft Bayern vorträgt, sondern einer zusätzlichen Bewertung unterliegt, weil ein Abschlag wegen geringerer Marktgängigkeit eines Miteigentumsanteils vorzunehmen ist, der unter Berücksichtigung sämtlicher Einzelumstände zu ermitteln ist (vgl. OLG Düsseldorf, U.v. 30.6.2015 – I-3 U 11/14 – juris Rn. 69 ff.) und daher auch Gegenstand eines Wertgutachtens sein können muss. Insoweit ist die Ermittlung des Werts eines Miteigentumsanteils nicht nur aufwändiger als die Ermittlung des Gesamtwerts der Immobilie, sondern auch etwas anderes, ein aliud. Es ergibt sich daher durchaus eine (Markt-)Notwendigkeit, auch einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück oder einem Wohnungs- oder Teileigentum gutachtlich ermitteln zu lassen.
c) Auch Art. 21 Abs. 1 Satz 1 KG, auf den § 15 BayGaV gestützt ist (vgl. Nr. 2 der Einleitung der BayGaV – dort noch entsprechend der früheren Regelung als § 16 bezeichnet) spricht für diese Auslegung. Nach Art. 21 Abs. 1 Satz 1 KG ist die Höhe der Gebühren nach dem Verwaltungsaufwand der in Anspruch genommenen Einrichtung und nach der Bedeutung der Leistung für die Benutzer zu bemessen. Der Maßstab des § 15 BayGaV, wonach der ermittelte Wert für die Gebührenhöhe maßgeblich ist, mit der Folge, dass die Gebühren mit der Höhe des ermittelten Werts ansteigen (wenn auch nicht proportional sondern degressiv), stellt, wie das Verwaltungsgericht bereits ausführte (UA S. 7), nicht auf den Aufwand der konkreten Begutachtung ab, sondern eher auf die Bedeutung der Leistung für die Benutzer (Art. 21 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 KG). Warum der Aufwand für die Begutachtung „typischerweise“ mit der Höhe des ermittelten Werts, also in der Regel mit der Grundstücksgröße und der Wohnung- oder Teileigentumsgröße ansteigen soll, ist nicht nachvollziehbar; so ist z.B. der Aufwand für die Ermittlung des Verkehrswerts eines 1000 m² großen Grundstücks oder einer 100 m² großen Sondereigentumseinheit nicht typischerweise höher als der Aufwand für die Ermittlung des Verkehrswerts eines 2000 m² großen Grundstücks oder einer Sondereigentumseinheit mit 200 m². Auch kann nicht angenommen werden, dass der Aufwand in hochpreisigen Lagen, wie im Stadtgebiet der Beklagten, um ein Vielfaches höher wäre als in Gegenden, in denen die Grundstückspreise und die Quadratmeterpreise für Wohnungs- oder Teileigentum sehr viel niedriger liegen. Der ermittelte Wert hat daher eher mit der Bedeutung der Leistung für die Benutzer zu tun, auch wenn es sich dabei nicht um einen „Streitwert“, wie er z.B. im gerichtlichen Verfahren zugrunde zu legen ist, handelt, weil der Benutzer hier nur eine Information begehrt. Die Bedeutung der Leistung für die Benutzer liegt, wenn die Ermittlung des Verkehrswerts eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück und/oder an einer Sondereigentumseinheit notwendig ist, in der Ermittlung eben dieses Werts.
d) Eine Missbrauchsgefahr, die es gebieten würde, die Höhe der Gebühr für die Ermittlung des Werts eines Miteigentumsanteils nach dem Gesamtwert des Bewertungsobjekts zu bestimmen, besteht nicht. Wie ausgeführt besteht eine Notwendigkeit für die Ermittlung eines Miteigentumsanteils, weil auch ein solcher auf dem Markt gehandelt wird und weil dieser gesondert zu bewerten ist.
Wie das Verwaltungsgericht bereits zu Recht ausführte (UA S. 7), ist es möglich, dass Miteigentümer von dieser Auslegung profitieren. Für den Fall, dass ein Grundstück oder ein Wohnungs- oder Teileigentum mehreren Miteigentümern gehört, können diese, obwohl sie (tatsächlich) den Wert des Grundstücksobjekts insgesamt festgestellt haben wollen, nur einen Miteigentümer mit der Feststellung des Werts seines Anteils beauftragen und erfahren dann, weil der Marktwert der Gesamtimmobilie als Zwischenschritt zu ermitteln ist, auch den Gesamtwert. Jedoch sind Rückschlüsse aus einem vorliegenden Gutachten auf benachbarte Objekte ohnehin immer möglich. Wenn eine Person mehrere Sondereigentumseinheiten in einem Objekt besitzt, kann sie die Feststellung des Werts beim Gutachterausschuss auch auf eine Sondereigentumseinheit beschränken und Rückschlüsse auf den Wert der anderen Einheiten ziehen, da sich der Quadratmeterpreis wohl kaum unterscheiden dürfte. Ähnliches kann auch für Nachbargrundstücke gelten.
Hier liegt jedenfalls kein Missbrauch vor. Der Kläger scheidet aus der in der Immobilie betriebenen Kanzlei aus und möchte seine Miteigentumsanteile übertragen bzw. sie sich auszahlen lassen. Der Kläger hätte hier sogar Gebühren sparen können, indem er nur den Wert seines Miteigentumsanteils hinsichtlich einer Büroeinheit abgefragt und auf den Wert der anderen Einheit rückgeschlossen hätte.
2. Auch aus den Regelungen des Baugesetzbuchs (§§ 193 ff.) ist kein Grund ersichtlich, warum ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück oder einem Wohnungs- oder Teileigentum nicht Gegenstand eines Gutachtens durch den Gutachterausschuss sein könnte, zumal, wie unter Nr. 1 ausgeführt, ein Bedarf hierfür besteht. Nach § 193 BauGB erstattet der Gutachterausschuss Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Um ein solches Recht handelt es sich bei dem Miteigentumsanteil nicht.
Nach § 200 Abs. 1 BauGB sind jedoch die für Grundstücke geltenden Vorschriften des BauGB entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden. Diese Vorschrift steht im Zweiten Teil des Dritten Kapitels des BauGB (Erster Abschnitt, Allgemeine Vorschriften) und gilt auch für § 193 Abs. 1 BauGB. Grundstücksteile im Sinne dieser Vorschrift sind nicht nur reale Grundstücksteilflächen, sondern auch ideelle Bruchteile davon, also Miteigentumsanteile (allgemeine Meinung in der Kommentarliteratur, vgl. z.B. Dieterich/Voß in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger (EZBK), BauGB § 193 Rn. 13; Kalb/Külpmann in EZBK, § 200 Rn. 17; Schrödter in Schrödter, BauGB, § 200 Rn. 5; Hofherr in Berliner Kommentar zum BauGB § 200 Rn. 18; Battis in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 200 Rn. 6; jeweils m.w.N.). Das entspricht auch der zivilrechtlichen Rechtsprechung zur Vorschrift des § 24 BauGB (Vorkaufsrecht, vgl. bereits BGH, B.v. 16.2.1984 – V ZB 24/83 – NJW 1984,1617 = juris Rn. 7 ff. und OLG Frankfurt, B.v.18.5.1995 – 20 W 134/95 – MDR 1995, 687 = juris Rn. 7, ausdrücklich zu § 200 Abs. 1 BauGB).
3. Der hier letztlich durch das Gutachten vom 11. November 2015 ermittelte Wert ist der Verkehrswert des ¼ -Anteils des Klägers an zwei 192/1000 Miteigentumsanteilen am maßgeblichen Grundstück, verbunden mit dem ¼-Anteil des Klägers an den Sondereigentumseinheiten Nr. 3 und 4 im 2. und 3. Stock des Anwesens. Der Wert jedes Miteigentumsanteils des Klägers wurde mit jeweils 517.500 Euro beziffert. Daraus ergibt sich die Anwendbarkeit des § 15 Abs. 2 Nr. 6 BayGaV. Dass die Miteigentumsanteile des Klägers Gegenstand des Gutachtens waren, ergibt sich dezidiert sowohl aus der Einleitung des Gutachtens, der Objektbezeichnung unter Nr. 1.1.2 des Gutachtens sowie aus den Schlusssätzen des Gutachtens, die die Gutachtensanfrage beantworten.
Angesichts dieses eindeutigen Gutachtensgegenstands ist die Frage, ob der Antrag des Klägers auf Erstellung eines Wertgutachtens vom 12. Januar 2015 auf einem Formblatt der Beklagten nicht auch dahingehend hätte verstanden werden können, dass die Miteigentumsanteile des Klägers und seiner Kanzleipartner am Grundstück sowie der volle Wert der beiden Sondereigentumseinheiten Gegenstand des Gutachtens sein sollten, nicht entscheidend. Offensichtlich war dem Gutachter der Hintergrund des klägerischen Antrags, nämlich sein Ausscheiden aus der Kanzlei unter Aufgabe seiner Miteigentumsanteile, bekannt. Schließlich hat am 21. Juli 2015 eine Ortsbesichtigung stattgefunden, bei der sowohl der Gutachter als auch der Kläger anwesend waren. Es ist offensichtlich, dass der Kläger nur am Wert seiner Anteile interessiert war und der Gutachter sowie der Gutachterausschuss das exakt auch so verstanden haben.
4. Auch angesichts dessen, dass dem klägerischen Interesse die bloße Wertermittlung für einen Miteigentumsanteil genügt hätte, sieht der Senat keine Veranlassung, die beiden durch das Gutachten ermittelten Werte für die Miteigentumsanteile des Klägers jeweils einer gesonderten Gebührenberechnung (zweifacher Ansatz der Gebühr für einen ermittelten Wert von 517.500 Euro) zu unterwerfen. Der Vertreter der Beklagten hat in der mündlichen Verhandlung des Verwaltungsgerichts am 6. April 2017 erklärt, dass für die Gebührenberechnung bewusst nicht auf zwei einzelne Wohnungen bzw. Büroeinheiten in den unterschiedlichen Stockwerken zurückgegriffen worden sei, sondern die Räumlichkeiten unter dem Gesichtspunkt der wirtschaftlichen Einheit insgesamt für die Berechnung der Gebühren wertmäßig zusammengenommen worden seien. Das ist hier nicht zu beanstanden.
Gründe für eine Erhöhung der Gebühr nach § 15 Abs. 3 Satz 1 BayGaV sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Die nach § 15 Abs. 2 Nr. 6 BayGaV zugrunde zu legende Gebühr beträgt daher 3035 Euro (2000 Euro zuzüglich 1 v. T. aus 1.035.000 Euro). Das ergibt zuzüglich der Gebühr nach § 15 Abs. 4 BayGaV (Auskunft aus der Kaufpreissammlung) in Höhe von 250 Euro und der Gebühren nach § 15 Abs. 5 Nrn. 2 bis 4 BayGaV (Auslagen für Postgebühren, Reisekosten, Unterlagen, Grundbuchauszug etc.) in Höhe von 170,88 Euro sowie der Umsatzsteuer in Höhe von 19% gemäß § 15 Abs. 5 Nr. 5 BayGaV den Betrag von 4.112,50 Euro. Der vom Verwaltungsgericht tenorierte Betrag, der dem Klageantrag in der mündlichen Verhandlung entspricht, beruht auf einer Verwechslung der errechneten Differenzwerte zwischen festgesetzter Bescheidsgebühr einerseits, richtiger Bescheidsgebühr nach der Beurteilung des Verwaltungsgerichts (vgl. Bl. 6 der VG-Akte) und der Differenz (vgl. auch vorläufiger Streitwertbeschluss des Verwaltungsgerichts vom 26. Juli 2017).
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
III.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da kein Zulassungsgrund des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.