Baurecht

Aktenzeichen  5 O 2689/12 Bau

Leitsatz

1 Wird Schadensersatz auf Gutachtenbasis eingeklagt, liegt das Risiko vorhersehbarer Verteuerung der Mangelbeseitigung grundsätzlich beim Kläger; nur soweit im Gutachten bestimmte Punkte als unvorhersehbar bestimmt werden, kann insofern ein Feststellungsinteresse über den gutachtlich festgestellten Schaden hinaus bestehen.  (redaktioneller Leitsatz)
2 Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Ausübung der auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG an sich ziehen. Das gilt auch für einen Schadensersatzanspruch auf Gutachtenbasis (Fortführung von BGH BeckRS 9998, 02778).  (redaktioneller Leitsatz)
3 Rechte wegen Mängeln am Sondereigentum kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nur mit rechtsgeschäftlicher Ermächtigung durch den einzelnen Sondereigentümer unter den Voraussetzungen gewillkürter Prozessstandschaft gerichtlich geltend machen. (redaktioneller Leitsatz)
4 Die Klausel im Bauträgervertrag, wonach der Käufer den in der Teilungserklärung bestimmten Verwalter ermächtigt, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam, weil sie dem Erwerber das Recht auf Prüfung der Werkleistung und etwaiger Mängel nimmt, solange nicht jederzeitige Widerruflichkeit und Befugnis zur jederzeitigen eigenen Abnahmeerklärung in der Klausel klargestellt wird. (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 42.895,50 € nebst Zinsen aus 33.245,50 € seit 22.06.2012 bis 15.09.2012 sowie aus 32.775,50 € seit 16.09.2012 sowie aus weiteren 10.120,00 € seit 13.09.2013 zu bezahlen.
II. Es wird festgestellt, dass die Beklagtenseite verpflichtet ist, der Klagepartei die für die Beseitigung folgender Mängel am Wohnungseigentumsobjekt WEG Ko.-str. 16 und 18, … Bad Wiessee anfallende Mehrwertsteuer zu zahlen:
a) Die bei beiden Anwesen, Ko.-str. 16 und 18 installierten Kanalgrundrohre (KG-Rohre) sind aus PVC gefertigt und stehen über die Geländeoberfläche hinaus und sind somit der Witterung ausgesetzt.
b) In der Wohnung DG links Haus 1 (Be.) ist links neben der Wohnungseingangstüre ein senkrechter Riss gegeben.
c)
aa) Haus 1
Der Mauerdurchbruch in der Wand zwischen Kellerflur und Elektroanschlussraum, belegt mit Elektrokabeln, ist nicht sachgerecht ausgeführt.
Der Durchbruch Elektroraum/Aufzugstriebwerksraum, belegt mit Elektrokabeln ist nicht sachgerecht abgeschottet.
Der Durchbruch Elektroraum/Aufzugsschacht belegt mit Elektrokabeln ist nicht sachgerecht abgeschottet.
Die Kabeldurchführung Triebwerksraum/Kellerflur belegt mit Elektrokabeln ist nicht sachgerecht abgeschottet.
Die Durchführung von Elektro- und Wasserleitung vom Gemeinschaftsraum in den Hobbyraum ist nicht sachgerecht abgeschottet.
Die Durchführung der Wasserleitung Kellerflur/Hobbyraum ist nicht sachgerecht abgeschottet.
Die Durchführung der Wasserleitung Westwand Kellerflur ist nicht sachgerecht abgeschottet.
Der weitere Verlauf der Wasserrohre in einen Hobbyraum hinein ist nicht sachgerecht abgeschottet.
bb) Haus 2
Die Durchführung beim Kellerflur/Aufzugsmaschinenraum der Wasserleitungen und Elektrokabel ist mangelhaft, die Leitungen sind zu nah beieinanderliegend, die Abschottung ist nicht ordnungsgemäß.
Die Durchführung der Wasserleitung und Elektrokabel beim Kellerflur/Heizraum ist nicht ordnungsgemäß abgeschottet.
Die Durchführung der Wasser- und Elektroleitung beim westlichen Kellerflur/Hobbyraum ist nicht ordnungsgemäß abgeschottet.
Die Kabeldurchführung Kellerflur/Elektroanschlussraum ist nicht ordnungsgemäß abgeschottet.
Die Durchführung der Wasserleitung Elektroraum/Erdgeschoß ist nicht ordnungsgemäß abgeschottet.
Die Wasserleitungen Elektro-/Wasseranschlussraum ist nicht ordnungsgemäß mit Mörtel oder Mineralwolle abgedichtet.
Die am östlichen Kellerflur verlegten Abwasserleitungen sind ebenfalls nicht ordnungsgemäß mit Mörtel oder Mineralwolle abgedichtet.
Am östlichen Kellerflur sind die Wasser- und Elektroleitungen zum Hobbyraum mangelhaft ausgeführt.
Beim östlichen Kellerflur ist die Durchführung Südwand zum Hobbyraum der Wasserleitungen mangelhaft ausgeführt.
Beim östlichen Kellerflur sind im Bereich der Decke die Wasser- und Elektroleitungen nicht ordnungsgemäß ausgeführt.
d) Im Keller oberhalb des Liftes sind bräunliche Verfärbungen aufgrund Feuchtigkeitseinwirkung gegeben.
e) Im Haus 1 im Kellergeschoß vor Wohnung Nr. 104 fehlt im Eckbereich die Abdeckung des Kabelschachtes.
f) Im Treppenhaus des Dachgeschosses des Hauses 2 im Eckbereich ist links neben dem Lift ein Riss über die gesamte Höhe mit einer Rissbreite von 1,5 mm festzustellen.
i) Bei den Lüftungsöffnungen der Tiefgarage dringt von oben Feuchtigkeit ein mit der Folge, dass die Oberseite der Brüstung bereits grünliche Verfärbungen aufweist.
j) Mittig der Rampe zur Tiefgarage sind im Sockelbereich Rostspuren von Bewehrungseisen festzustellen.
k) Die Betondecke bei der Tiefgaragenrampe ist flächig zu gering ausgeführt, so dass die Bewehrung nicht ausreichend gegen Chlorideintrag geschützt ist.
l) Es fehlt die rissüberbrückende Oberflächenbeschichtung auf der Fahrbahn der Tiefgaragenrampe mit den dazugehörigen Anschlüssen an aufgehende Bauteile und die Gitterroste.
m) Bei der Tiefgarage sind die Stützen- und Wandfüße, Arbeitsfugen, Rinnen nicht mit einem fachgerechten Oberflächenschutzsystem versehen.
n) Im Bereich der Zuwegungen bei beiden Häusern hat sich das Pflaster abgesenkt, es sind stellenweise fehlende Betonrückstützen bei den Pflastern gegeben, stellenweise sind die Betonrückstützen ausgebrochen.
p) Austausch der Schneefanggitter und Einbau einer verstärkten Konstruktion sowie Einbau auf der Dachfläche verteilter Schneestophaken.
r) Aufnahme von 4 hohl liegenden Fliesen im Keller des Objektes Haus 18 und Verklebung derselben mit fachgerechten und vollflächigen Material.
III. Es wird weiter festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klagepartei den über 18.750,00 € hinausgehenden weiteren Schaden für die für die Beseitigung folgender Mängel am Wohnungseigentumsobjekt WEG Ko.-str. 16 und 18, … Bad Wiessee zu zahlen:
j) Mittig der Rampe zur Tiefgarage sind im Sockelbereich Rostspuren von Bewehrungseisen festzustellen.
k) Die Betondecke bei der Tiefgaragenrampe ist flächig zu gering ausgeführt, so dass die Bewehrung nicht ausreichend gegen Chlorideintrag geschützt ist.
l) Es fehlt die rissüberbrückende Oberflächenbeschichtung auf der Fahrbahn der Tiefgaragenrampe mit den dazugehörigen Anschlüssen an aufgehende Bauteile und die Gitterroste.
Dies gilt für alle drei Punkte (j), k) und l)) nur für den Fall, dass die Chloride bzw. Tausalze und die Carbonatisierungsfront doch bis zur obersten Bewehrungslage in den Beton eingedrungen sind.
n) Im Bereich der Zuwegungen bei beiden Häusern hat sich das Pflaster abgesenkt, es sind stellenweise fehlende Betonrückstützen bei den Pflastern gegeben, stellenweise sind die Betonrückstützen ausgebrochen. Dies gilt nur für den Fall, dass ein großflächiger Bodenaustausch notwendig ist und eine Nachverdichtung nicht möglich ist.
IV. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
V. Von den Kosten des Rechtsstreits mit Ausnahme der Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens beim Landgericht München II Az.: 3 OH 5379/09 trägt die Klägerin 9% und die Beklagte 91%. Von den Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens beim Landgericht München II Az.: 3 OH 5379/09 trägt die Klägerin 53% und die Beklagte 47%.
VI. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Gründe

A. Die Klage ist teilweise zulässig und teilweise begründet.
I. Das Landgericht München II ist gemäß § 23 Nr. 1, 71 GVG sachlich und gemäß § 29 ZPO örtlich zuständig.
II. Die Feststellungsklage ist nur teilweise zulässig. Über den ausgeurteilten Bereich hinaus besteht kein Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO. Ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses ist gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtslage des Klägers eine gegenwärtige Gefahr oder Unsicherheit droht und wenn das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (BGH, NJW-RR 2008, 1495 = NZM 2008, 821 m.w. Nachw.).
Die Klägerin macht vorliegend einen Schadensersatzanspruch auf Gutachtenbasis geltend. Bei einem solchen schätzt das erkennende Gericht die Mangelbeseitigungskosten auf Basis der erstatteten Gutachten. In den Bereichen, in denen für eine gerichtliche Schätzung ausreichende Tatsachengrundlagen geschaffen wurden, beschränkt sich der geltend gemachte Schadensersatzanspruch auf den ausgeurteilten Betrag. Ein darüber hinausgehender Schadensersatzanspruch besteht nicht. Mit dem ausgeurteilten Schadensersatzzahlungsbetrag ist der Schadensersatzanspruch der Klägerin auf diesen Betrag beschränkt. Durch die Geltendmachung des kleinen Schadensersatzes hat die Klägerin das Kostenrisiko übernommen. Wenn sich herausstellt, dass die Mangelbeseitigung in diesen Bereichen teurer wird, geht das zulasten der Klägerin. Wenn ein solches Risiko nicht getragen werden soll, hätte man die Möglichkeit dieses Risiko durch die Geltendmachung eines Kostenvorschussanspruches auf die Beklagte zu übertragen. Der Vorteil eines Schadensersatzanspruches ist gerade, dass der erhaltene Betrag nicht für die Mangelbeseitigung verwendet werden muss und anschließend an die Mangelbeseitigung eine Abrechnung über die tatsächlich angefallenen Kosten nicht erfolgt. Dann muss aber auch das Risiko für vorhersehbare Verteuerungen bei der Mangelbeseitigung bei der Klägerin liegen.
Lediglich in den Bereichen in denen der Sachverständige in seinem Gutachten bestimmte Punkte als unvorhersehbar bestimmt hat und insoweit bei der Berechnung seines Schadensersatzanspruches von bestimmten Bedingungen ausgeht, besteht ein Feststellungsinteresse der Klägerin. Gerade in diesen Bereichen ist der der Eintritt eines darüber hinausgehenden Schadens für den Fall, dass die Annahmen des Gutachters sich nicht bestätigt, möglich. Für diese Fälle besteht aus Verjährungsgesichtspunkten die Möglichkeit der Feststellungsklage. Insoweit ist auch ein Feststellungsinteresse gegeben. Dies betrifft die Mangelpositionen aus dem Feststellungsantrag j), k), l) und n), die die Tiefgaragenrampe und die Mangelposition der mangelhaften Zuwegung betreffen. Bei der Zuwegung geht der Sachverständige davon aus, dass eine Nachverdichtung des Materials möglich ist und ein großflächiger Bodenaustausch nicht erforderlich ist (siehe Punkt B II. 12 des Urteils). Bei der Tiefgaragenrampe geht der Sachverständige davon aus, dass ein Chlorideintrag noch nicht bis zur obersten Bewährungsschicht vorgedrungen ist (siehe Punkt B II. 10 des Urteils). Da nicht auszuschließen ist, dass die angenommenen Voraussetzungen nicht gegeben sind, besteht insoweit ein Feststellungsinteresse der Klägerin.
Bei allen Mangelbehauptungen besteht ein Feststellungsinteresse betreffend die bei der Beseitigung anfallende Umsatzsteuer. Dem Grunde nach besteht ein Anspruch auf den Ersatz der Umsatzsteuer nach Durchführung der Maßnahmen. Insoweit besteht damit ein Feststellungsinteresse der Klägerin um die Verjährung für die bei der Mangelbeseitigung anfallende Umsatzsteuer zu unterbrechen (BGH, NJW 2008, 2647 m.w. Nachw.; vgl. auch BGH, VersR 1972, 459; NJW 1952, 741; Zöller/Greger, ZPO, 31. Aufl., § 256 Rdnr. 8 a).
Ein Feststellungsinteresse besteht aufgrund des Vorranges der Leistungsklage nicht, wenn ein Zahlantrag bezifferbar ist. Daher können die Kosten für die Planung und Bauleitung nicht im Rahmen eines Feststellungsantrags geltend gemacht werden. Insoweit fehlt dem Feststellungsantrag das Feststellungsinteresse. Der Anspruch auf Schadensersatz ist aufgrund des Gutachtens bezifferbar. Hier gibt der Sachverständige an, dass sich die Kosten auf 15% der jeweiligen Mangelbeseitigungskosten belaufen. Diese Feststellungen sind ausreichend um eine Bezifferbarkeit eines hierauf gerichteten Zahlungsantrages zu bejahen.
Die Feststellungsklage ist daher nur im Hinblick auf die für die Mangelbeseitigung anfallende Mehrwertsteuer und im Hinblick auf die Unterpunkte aus dem Feststellungsantrag j), k), l) und n) für darüber hinausgehende Schäden zulässig.
B. Die Klage ist im Zahlungsantrag in der Hauptsache in Höhe von 42.895,50 € begründet. Soweit der Feststellungsantrag zulässig ist, ist er auch begründet.
I. Die Klägerin ist für die geltend gemachten Ansprüche aktivlegitimiert und prozessführungsbefugt. Bei den vorliegend geltend gemachten Rechten aus Mangelbehauptungen handelt es sich im Großteil um Mängel des Gemeinschaftseigentums. Mit Beschluss der WEG vom 07.05.2012 wurde beschlossen die Mängelrechte geltend zu machen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. In der Rechtsprechung ist insoweit bereits anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 21 Absatz 5 Nr. 2 WEG entscheiden kann, wegen eines Mangels des Gemeinschaftseigentums Vorschuss zu fordern (BGH, Urteil vom 4. Juni 1981 – Aktenzeichen VII ZR 9/80, BGHZ 81, 35; BGH Urteil vom 19. Dezember 1996 – Aktenzeichen VII ZR 233/95, BauR 1997, 488). Dasselbe muss für die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches wegen Mängeln auf Gutachtenbasis gelten. Auch betreffend die geltend gemachten Mängelbehauptungen am Sondereigentum haben die einzelnen Eigentümer beschlossen, dass die WEG diese Rechte geltend machen kann. Insoweit resultiert die Parteifähigkeit der Klägerin nicht bereits aus ihrem gesetzlichen Aufgabenbereich. Denn insoweit ist die Rechtsfähigkeit auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Soweit Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer wegen Mängeln des Sondereigentums betroffen sind, besteht keine aus dem Gesetz abgeleitete Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Klägerin kann jedoch durch die einzelnen Wohnungseigentümer rechtsgeschäftlich ermächtigt werden, die Ansprüche wegen Mängeln des Sondereigentums geltend zu machen und unter den Voraussetzungen einer gewillkürten Prozessstandschaft gerichtlich durchzusetzen. Jedenfalls kann die Wohnungseigentümergemeinschaft solche Ansprüche in gewillkürter Prozessstandschaft verfolgen, die in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen und für die ein eigenes schutzwürdiges Interesse besteht, sie durchzusetzen (BGH, Urteil vom 12. April 2007 – VII ZR 236/05). Es bestehen keine Bedenken gegen eine Ermächtigung, neben den Ansprüchen aus Mängeln des Gemeinschaftseigentums auch Ansprüche wegen Mängeln des Sondereigentums zu verfolgen.
Das entspricht der Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 – Aktenzeichen VII ZR 366/85, BGHZ 100, 391; BGH Urteil vom 20. März 1986 – Aktenzeichen VII ZR 81/85, BauR 1986, 447) und ist deshalb gerechtfertigt, weil eine zusammenhängende Verfolgung der Mängel wirtschaftlich sinnvoll ist, so dass auch der Veräußerer in aller Regel daran interessiert ist, und Mängel des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums häufig eng zusammenhängen. Aus diesem Grund bestehen auch keine Bedenken gegen eine gewillkürte Prozessstandschaft.
II. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte gemäß § 631 Abs. 1, 633, 634 Nr. 4, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB bzw. § 631 Abs. 1, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB direkt. Unabhängig davon, ob man vorliegend von einer Wirksamkeit der Abnahme ausgeht, besteht ein Schadensersatzanspruch der Klägerin in jedem Fall. Auch vor einer wirksamen Abnahme besteht ein Anspruch auf Schadensersatzanspruch statt der Leistung für eine Schlechtleistung aus § 280 Abs. 1. Abs. 3. 281 BGB direkt. Zwischen den einzelnen Mitgliedern der Klägerin und der Beklagten bestehen jeweils Werkverträge. Die Werkleistung der Beklagten ist mangelhaft. Die Klägerin hat betreffend der einzelnen Mängel jeweils eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt. Die Frist ist jeweils abgelaufen.
Die Klägerin hat daher einen Anspruch auf Schadensersatz. Der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung wegen Mängeln eines Werkes ist abweichend von § 249 Satz 1 BGB nicht auf Naturalrestitution in Form der Mängelbeseitigung, sondern auf Zahlung eines Geldbetrages gerichtet. Das folgt daraus, dass nach § 281 Abs. 4 BGB der Anspruch auf die Leistung, der hier in der Herstellung der Mangelfreiheit besteht, ausgeschlossen ist. Die Rechtslage unterscheidet sich insofern nicht von derjenigen, die bis zum 31. Dezember 2001 galt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 28. Juni 2007 – VII ZR 8/06 Tz. 10 ff., BauR 2007, 1567 = NZBau 2007, 580 = ZfBR 2007, 677 m. w. N.). Ein werkvertraglicher Mangelbeseitigungsanspruch ist kein Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung einer Sache. Er besteht vielmehr wegen deren mangelhaften Herstellung (vgl. OLG München 28 U 3123/09). Nach der Rechtsprechung des Senats kann dieser auf Zahlung eines Geldbetrages gerichtete Schadensersatzanspruch nach Wahl des Bestellers entweder nach dem mangelbedingten Minderwert des Werkes oder nach den Kosten berechnet werden, die für eine ordnungsgemäße Mängelbeseitigung erforderlich sind (BGH, Urteil vom 11. Juli 1991 – VII ZR 301/90, BauR 1991, 744 = ZfBR 1991, 265 m. w. N.). Letzteres gilt unabhängig davon, ob und in welchem Umfang der Besteller den Mangel tatsächlich beseitigen lässt (vgl. BGH, Urteil vom 28. Juni 2007 – VII ZR 8/06 Tz. 10, 13 a. a. O. zur bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Rechtslage). Die Klägerin hat daher einen Anspruch auf Zahlung des zur Herstellung des mangelfreien Zustands erforderlichen Geldbetrages. Da die Mangelbeseitigungsmaßnahmen noch nicht durchgeführt wurden, kann nur der Netto-Betrag verlangt werden. Ein vor der Mängelbeseitigung geltend gemachter Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung wegen der Mängel an einem Bauwerk umfasst nicht die auf die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten entfallende Umsatzsteuer (BGH, Urteil vom 22.7.2010 – VII ZR 176/09). Die Mangelbeseitigungskosten belaufen sich ausweislich der Gutachten des Sachverständigen auf insgesamt 43.665,50 € netto. Von diesem Betrag ist der übereinstimmend erledigt erklärte Teil in Höhe von Insgesamt 470,00 € (Punkt 7. und 8.) sowie zwei weitere Punkte aufgrund mangelnder Voraussetzungen in Höhe von insgesamt 300,00 € (Punkt 13. und 15.) abzuziehen. Daher besteht ein Anspruch In Höhe von 42.895,50 €. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Mangelbehauptungen:
1. Die Klägerin macht geltend, die bei beiden Anwesen installierten Kanalgrundrohre (KG-Rohre) seien aus PVC gefertigt und stünden über die Gebäudeoberfläche hinaus und seien somit der Witterung ausgesetzt. Dies sei ein Mangel. Die Beklagte bestreitet den Mangel nicht. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 27.05.2011 auf Seite 23 ff. (Punkt 4.2.4) aus, dass bei der Ko.-straße 16 (Haus 2) an einem Regenfallrohr und bei der Ko.-straße 18 (Haus 1) an zwei Regenfallrohren ein Stück des PVC-Kanalgrundrohres der Witterung ausgesetzt ist. Dies stellt aus technischer Sicht einen Mangel dar, da Kanalgrundrohre, wenn sie der Witterung ausgesetzt sind zur vorzeitigen Versprödung neigen. Es liegt ein Mangel vor. Das Gericht schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an. Zur Mangelbeseitigung sind diese Rohre auszutauschen. Die hierfür erforderlichen Kosten schätzt der Sachverständige auf 150,00 € netto.
Zur Beseitigung dieses Mangels wurde durch Schreiben vom 20.02.2009 (Anlage K4) unter Verweisung auf Ziffer 2.7 des Mängelprotokolls vom 19.01.2009 (Anlage K3) eine Frist bis zum 15.07.2009 gesetzt. Diese Frist ist ohne Beseitigung des Mangels abgelaufen.
2. Die Klagepartei behauptet, in der Wohnung DG links Haus 1 (Be.) sei links neben der Wohnungseingangstüre ein senkrechter Riss gegeben. Hierbei handelt es sich wohl um eine Mangelbehauptung betreffend das Sondereigentum. Diese Mangelbehauptung wird von der Beklagten nicht bestritten. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 27.05.2011 auf Seite 26 ff. (Punkt 4.2.5) aus, dass bei der Ko.-straße 18 (Haus 1) in der Wohnung Be. ein vertikaler Riss vorhanden ist. Ursache sei aus technischer Sicht das unterschiedliche Verformungsverhalten der in diesem Bereich aufeinandertreffenden Mauerwerkssteine. Es liegt ein Mangel vor. Das Gericht schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an. Zur Mangelbeseitigung ist es erforderlich, den Riss aufzuweiten und dann ordnungsgemäß zu verschließen und diesen Bereich malermäßig zu überarbeiten. Eine weitere Mangelbeseitigung ist nicht erforderlich, da die Schwindbewegungen des Mauerwerks bereits abgeschlossen sind. Die hierfür erforderlichen Kosten schätzt der Sachverständige auf 400,00 € netto.
Zur Beseitigung dieses Mangels wurde durch Schreiben vom 20.02.2009 (Anlage K4) unter Verweisung auf Ziffer 2.10 des Mängelprotokolls vom 19.01.2009 (Anlage K3) eine Frist bis zum 15.07.2009 gesetzt. Diese Frist ist ohne Beseitigung des Mangels abgelaufen.
3. Die Klagepartei behauptet, an einigen Wand- und Deckendurchbrüchen im Keller sei der Brandschutz nicht ordnungsgemäß durchgeführt. Die Beklagte bestreitet das Vorliegen eines Mangels nicht. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 27.05.2011 auf Seite 32 ff. (Punkt 4.2.6) aus, dass bei der Ko.-straße 18 (Haus 1) der Mauerdurchbruch in der Wand vom Kellerflur bis zum Elektroanschlussraum, belegt mit Elektrokabeln, nicht sachgerecht ausgeführt ist. Der Durchbruch Elektroraum/Aufzugstriebwerksraum, belegt mit Elektrokabeln ist nicht sachgerecht abgeschottet. Der Durchbruch Elektroraum/Aufzugsschacht belegt mit Elektrokabeln ist nicht sachgerecht abgeschottet. Die Kabeldurchführung Triebwerksraum/Kellerflur belegt mit Elektrokabeln ist nicht sachgerecht abgeschottet. Die Durchführung von Elektro- und Wasserleitung vom Gemeinschaftsraum in den Hobbyraum ist nicht sachgerecht abgeschottet. Die Durchführung der Wasserleitung Kellerflur/Hobbyraum ist nicht sachgerecht abgeschottet. Die Durchführung der Wasserleitung Westwand Kellerflur ist nicht sachgerecht abgeschottet. Der weitere Verlauf der Wasserrohre in einen Hobbyraum hinein ist nicht sachgerecht abgeschottet. Beim der Ko.-straße 16 (Haus 2) ist die Durchführung beim Kellerflur/Aufzugsmaschinenraum der Wasserleitungen und Elektrokabel mangelhaft, die Leitungen sind zu nah beieinanderliegend, die Abschottung ist nicht ordnungsgemäß. Die Durchführung der Wasserleitung und Elektrokabel beim Kellerflur/Heizraum ist nicht ordnungsgemäß abgeschottet. Die Durchführung der Wasser- und Elektroleitung beim westlichen Kellerflur/Hobbyraum ist nicht ordnungsgemäß abgeschottet. Die Kabeldurchführung Kellerflur/Elektroanschlussraum ist nicht ordnungsgemäß abgeschottet. Die Durchführung der Wasserleitung Elektroraum/Erdgeschoß ist nicht ordnungsgemäß abgeschottet. Die Wasserleitungen Elektro-/Wasseranschlussraum ist nicht ordnungsgemäß mit Mörtel oder Mineralwolle abgedichtet. Die am östlichen Kellerflur verlegten Abwasserleitungen sind ebenfalls nicht ordnungsgemäß mit Mörtel oder Mineralwolle abgedichtet. Am östlichen Kellerflur sind die Wasser- und Elektroleitungen zum Hobbyraum mangelhaft ausgeführt. Beim östlichen Kellerflur ist die Durchführung Südwand zum Hobbyraum der Wasserleitungen mangelhaft ausgeführt. Beim östlichen Kellerflur sind im Bereich der Decke die Wasser- und Elektroleitungen nicht ordnungsgemäß ausgeführt. Es liegen Mängel in diesen Bereichen vor. Das Gericht schließt sich insoweit den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an. Zur Mangelbeseitigung ist es erforderlich die festgestellten Durchführungen und Leitungen ordnungsgemäß herzustellen. Die erforderlichen Kosten für die Mangelbeseitigung schätzt der Sachverständige auf 2.500,00 €.
Weiter führt der Sachverständige zu dieser Problematik unter Ziffer 4.3.2 in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 12.11.2012 auf Seite 33 aus, dass er von einem Stundenaufwand von 40 Stunden zur Mangelbeseitigung ausgeht. Es sei erforderlich ein Schott in R90-Qualität auszuführen, da eine dichte Belegung mit Leitungsabständen von weniger als 50 mm vorhanden ist. Insgesamt schätzt er den Aufwand für beide Häuser daher auf 2.500,00 € (vgl. S. 34 des Gutachtens vom 12.11.2012).
Zur Beseitigung dieses Mangels wurde durch Schreiben vom 20.02.2009 (Anlage K4) unter Verweisung auf Ziffer 2.12 sowie 2.16 des Mängelprotokolls vom 19.01.2009 (Anlage K3) eine Frist bis zum 15.07.2009 gesetzt. Diese Frist ist ohne Beseitigung des Mangels abgelaufen.
4. Die Klagepartei behauptet, im Keller oberhalb des Liftes seien bräunliche Verfärbungen aufgrund Feuchtigkeitseinwirkung gegeben. Die Beklagte bestreitet die Verantwortung der Beklagten für den Mangel. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 27.05.2011 auf Seite 50 ff. (Punkt 4.2.7) aus, dass im Kellerflur im Verschneidungsbereich der Aufzugswand und des dort befindlichen Unterzugs eine bräunliche Verfärbung vorliegt. Eine erhöhte Feuchtigkeit konnte nicht festgestellt werden. Es liegt ein Mangel vor. Das Gericht schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an. Zur Mangelbeseitigung ist es erforderlich und ausreichend die Verfärbungen malertechnisch zu überarbeiten. Die hierfür erforderlichen Kosten schätzt der Sachverständige auf 80,00 € netto.
Zur Beseitigung dieses Mangels wurde durch Schreiben vom 20.02.2009 (Anlage K4) unter Verweisung auf Ziffer 2.14 des Mängelprotokolls vom 19.01.2009 (Anlage K3) eine Frist bis zum 15.07.2009 gesetzt. Diese Frist ist ohne Beseitigung des Mangels abgelaufen.
5. Die Klagepartei behauptet, im Haus 1 im Kellergeschoss vor der Wohnung Nr. 104 fehle im Eckbereich die Abdeckung des Kabelschachtes. Die Beklagte bestreitet diesen Mangel nicht. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 27.05.2011 auf Seite 53 ff. (Punkt 4.2.9) aus, dass die Abdeckung des Kabelschachtes fehlt. Es könne nicht mehr festgestellt werden, von wem diese Abdeckung entfernt wurde. Da vorliegend aber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht erfolgt ist (vgl. Ziffer B. III. des Urteils) und die fehlende Abdeckung aus technischer Sicht einen Mangel darstellt, der zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vorliegt, trägt die Beklagte bis zur wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums die Gefahr. Es ist daher unerheblich von wem die Abdeckung entfernt wurde. Ein Mangel liegt vor. Zur Mangelbeseitigung ist die Anbringung der Abdeckung in dem Bereich erforderlich. Die hierfür erforderlichen Kosten schätzt der Sachverständige auf 30,00 € netto.
Zur Beseitigung dieses Mangels wurde durch Schreiben vom 20.02.2009 (Anlage K4) unter Verweisung auf Ziffer 2.16 des Mängelprotokolls vom 19.01.2009 (Anlage K3) eine Frist bis zum 15.07.2009 gesetzt. Diese Frist ist ohne Beseitigung des Mangels abgelaufen.
6. Die Klagepartei behauptet, im Treppenhaus des Dachgeschosses im Haus 2 im Eckbereich sei links neben dem Lift ein Riss über die gesamte Höhe mit einer Rissbreite von 1,5 mm vorhanden. Die Beklagte bestreitet diesen Mangel nicht. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 27.05.2011 auf Seite 55 ff. (Punkt 4.2.10) aus, dass ein Riss mit einer Rissbreite von 0,9 bis 1,0 mm vorhanden ist. Ursache sei aus technischer Sicht das unterschiedliche Verformungsverhalten der in diesem Bereich aufeinandertreffenden Mauerwerkssteine. Es liegt ein Mangel vor. Das Gericht schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an. Zur Mangelbeseitigung ist es erforderlich, den Riss aufzuweiten und dann ordnungsgemäß zu verschließen und diesen Bereich malermäßig zu überarbeiten. Eine weitere Mangelbeseitigung ist nicht erforderlich, da die Schwindbewegungen des Mauerwerks bereits abgeschlossen sind. Die hierfür erforderlichen Kosten schätzt der Sachverständige auf 400,00 € netto.
Zur Beseitigung dieses Mangels wurde durch Schreiben vom 20.02.2009 (Anlage K4) unter Verweisung auf Ziffer 2.17 des Mängelprotokolls vom 19.01.2009 (Anlage K3) eine Frist bis zum 15.07.2009 gesetzt. Diese Frist ist ohne Beseitigung des Mangels abgelaufen.
7. Die Klagepartei macht geltend, dass die Fugen zwischen Liftzarge und verputztem Leibungsbereich bei den Lifttüren seien unsauber und unterschiedlich in der Breite ausgeführt. Die Beklagte behauptet diesen Mangel beseitigt zu haben. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 27.05.2011 auf Seite 60 ff. (Punkt 4.2.11) aus, dass im Haus 2, Ko.-straße 16, die Fuge eine unterschiedliche Dicke aufweist und unsauber verputzt wurde. Es liegt ein Mangel vor. Das Gericht schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an. Zur Mangelbeseitigung ist es erforderlich, die Trennfuge mittels dauerlastischer Fuge neu auszubilden. Die Mangelbeseitigungskosten schätzt der Sachverständige auf 120,00 € netto.
Zur Beseitigung dieses Mangels wurde durch Schreiben vom 20.02.2009 (Anlage K4) unter Verweisung auf Ziffer 2.18 des Mängelprotokolls vom 19.01.2009 (Anlage K3) eine Frist bis zum 15.07.2009 gesetzt. Diese Frist ist ohne Beseitigung des Mangels abgelaufen.
Die Klägerin erklärte diesen Mangelpunkt im Schriftsatz vom 05.09.2012 (Bl. 38 d. A.) für erledigt, da die Beklagte diesen Mangel zwischenzeitlich beseitigt hat. Die Beklagte stimmte in der mündlichen Verhandlung vom 18.12.2012 (Bl. 65 d. A.) der Erledigterklärung hinsichtlich dieses Mangels zu. Das weitere Bestreiten der Nachbesserung aus dem Schriftsatz vom 10.02.2015 ist daher unerheblich.
8. Die Klagepartei behauptet, dass im Trockenraum im Haus 2 Unebenheiten und Beschädigungen des Estrichs vorhanden seien. Die Beklagte bestreitet die Verantwortlichkeit des Mangels. Hier sei es nach der Abnahme zu einem Wasserschaden in dem Raum gekommen. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 27.05.2011 auf Seite 63 ff. (Punkt 4.2.13) aus, dass im Estrich Unebenheiten vorhanden seien und die Beschichtung sich ablöse. Dies stellt einen Mangel dar. Das Gericht schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an. Zur Mangelbeseitigung ist es erforderlich, die Unebenheiten in der Oberfläche zu beseitigen und den Estrich neu zu beschichten. Die Mangelbeseitigungskosten schätzt der Sachverständige auf 350,00 € netto.
Zur Beseitigung dieses Mangels wurde durch Schreiben vom 20.02.2009 (Anlage K4) unter Verweisung auf Ziffer 2.20 des Mängelprotokolls vom 19.01.2009 (Anlage K3) eine Frist bis zum 15.07.2009 gesetzt. Diese Frist ist ohne Beseitigung des Mangels abgelaufen.
Die Klägerin erklärte diesen Mangelpunkt im Schriftsatz vom 05.09.2012 (Bl. 38 d. A.) für erledigt, da die Beklagte diesen Mangel zwischenzeitlich beseitigt hat. Die Beklagte stimmte in der mündlichen Verhandlung vom 18.12.2012 (Bl. 65 d. A.) der Erledigterklärung hinsichtlich dieses Mangels zu.
9. Die Klagepartei macht geltend, dass bei den Lüftungsöffnungen der Tiefgarage von oben Feuchtigkeit eindringe mit der Folge, dass die Oberseite der Brüstung bereits grünliche Verfärbungen aufweise. Die Beklagte behauptet sie habe diesen Mangel durch Anbringung einer Abtropfkante aus Blech sowie Glasscheiben beseitigt. Die Klägerin bestreitet die Beseitigung des Mangels. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 27.05.2011 auf Seite 69 ff. (Punkt 4.2.16) aus, dass Ablaufspuren und grünliche Verfärbungen vorhanden sind. Ursache dieser Erscheinungen ist, laut den Ausführungen des Sachverständigen, ein unzureichendes Gefälle der Brüstungsoberseiten der Entlüftungsöffnungen. Dies stellt einen konstruktiven Mangel dar. Das Gericht schließt sich insoweit den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an. Zur Mangelbeseitigung ist es erforderlich, die Bauteile vor Niederschlagswasser so gut wie möglich zu schützen. Hierzu ist eine Abtropfkante aus Blech an der oberen Brüstung anzubringen, welche anfallendes Niederschlagswasser in die Kiespackung der Lichtschachtsohle leitet. Die Beklagte konnte den Nachweis der ordnungsgemäßen Mangelbeseitigung nicht führen. Der Sachverständige führte in seinem Gutachten vom 24.08.2015 auf Seite 5 ff. aus, dass die Erhöhung der Brüstung durch Anbringung eines Glases und eines Fensterbretts nicht fachgerecht ist, da nicht nachgewiesen werden kann, dass diese Konstruktion druckwasserdicht ist. Die darunter vorgenommene Brüstungserhöhung mittels Ausbetonierung der vorhandenen Lüftungsöffnungen erfolgte augenscheinlich nicht fachgerecht. Es zeigt sich bereits eine wasserführende Rissbildung an der Betonierfuge. Die aus dem Gutachten vom 27.05.2011 auf Seite 71 aufgezeigten Mangelbeseitigungsmaßnahmen seien noch nicht durchgeführt. Bewährungspläne wurden dem Sachverständigen trotz Anfrage nicht vorgelegt. Auf die Frage, ob die Mängel aus dem TÜV-Gutachten beseitigt wurden kommt es jedoch nicht an. Geltend gemacht werden hier die Kosten für die Eindringung von Feuchtigkeit in die Lichtschächte von oben. Hier hat der Sachverständige in seinem Gutachten vom 27.05.2011 zu den erforderlichen Mangelbeseitigungsmaßnahmen Ausführungen gemacht. Laut seinem Gutachten vom 24.08.2015 sind diese Maßnahmen nicht durchgeführt. Der Mangel besteht daher weiter. Ob darüber hinaus noch ein weiterer Mangel bei den Lichtschächten besteht, kann dahingestellt bleiben, da dieser nicht klagegegenständlich ist. Die für die ordnungsgemäße Mangelbeseitigung des geltend gemachten Mangels erforderlichen Kosten schätzt der Sachverständige in dem Gutachten vom 27.05.2011 auf 640,00 € netto.
Zur Beseitigung dieses Mangels wurde durch Schreiben vom 20.02.2009 (Anlage K4) unter Verweisung auf Ziffer 2.23 sowie 2.24 des Mängelprotokolls vom 19.01.2009 (Anlage K3) eine Frist bis zum 15.07.2009 gesetzt. Diese Frist ist ohne Beseitigung des Mangels abgelaufen.
10. Die Klagepartei behauptet, dass mittig in der Tiefgaragenrampe im Sockelbereich Rostspuren des Bewährungseisens festzustellen seien, weiter sei die Betondeckung der Tiefgaragenrampe flächig zu gering ausgeführt und eine rissüberbrückende Oberflächenbeschichtung fehle.
Die Beklagte bestreitet diesen Mangel nicht, allerdings seien die Kosten überzogen. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 27.05.2011 auf Seite 72 ff. (Punkt 4.2.17, 4.2.18) aus, dass in halber Höhe der Tiefgaragenrampe in der Fahrbahnmitte Korrosionsflecken vorhanden sind. Der Sachverständige stellte weiterhin fest, dass die Betonüberdeckung im Mittel nur 35 mm beträgt. Eine rissüberbrückende Oberflächenbeschichtung konnte im Bereich der Tiefgaragenrampe nicht festgestellt werden. Hierzu führt der Sachverständige in dem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 12.11.2012 auf Seite 35 ff. (Ziffer 4.3.3) weiter aus, wie die vorliegende Bewehrung gemessen wurde. Weiter führt der Sachverständige aus, dass die erforderliche Betonüberdeckung im Bereich der Rampe, genauso wie im sonstigen Bereich der Tiefgarage, mindestens 55 mm betragen muss. Die Oberfläche der Tiefgaragenrampe weise eine stark geriffelte Oberfläche auf, so dass es hier zu länger andauernden Wasseraufständen kommen kann, auch wenn die Rampe selbst eine Neigung aufweise. Zur Mangelbeseitigung ist die betroffene Fläche von ca. 95 qm vorzubereiten, es ist eine Egalisierungsspachtelung aufzutragen und der Anschluss an die Wände und Rinnen ist ordnungsgemäß herzustellen. Anschließend ist eine Beschichtung inklusive Anschlüsse auszuführen. Die partielle Nachbesserung sei ausweislich des Gutachtens vom 22.10.2014 möglich. Im Gutachten vom 24.08.2015 beantwortete der Sachverständige auf Seite 17 weitere Fragen. Der Sachverständige schätzt die erforderlichen Mangelbeseitigungskosten auf 8.500,00 €. Hierbei geht der Sachverständige davon aus, dass die Chloride bzw. Tausalze und die Carbonatisierungsfront noch nicht bis zur obersten Bewehrungslage in den Beton eingedrungen sind.
Zur Beseitigung dieses Mangels wurde durch Schreiben vom 20.02.2009 (Anlage K4) unter Verweisung auf Ziffer 2.25 sowie 2.26 des Mängelprotokolls vom 19.01.2009 (Anlage K3) eine Frist bis zum 15.07.2009 gesetzt. Diese Frist ist ohne Beseitigung des Mangels abgelaufen.
11. Bei der Tiefgarage seien die Stützen- und Wandfüße, Arbeitsfugen und Rinnen nicht mit einem fachgerechten Oberflächenschutzsystem versehen. Die Beklagte bestreitet diesen Mangel nicht. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 27.05.2011 auf Seite 83 ff. (Punkt 4.2.19) insbesondere auf S. 85 unten aus, dass der verwendete zusätzliche Schutz im Bereich der Stützen nicht ausreichend ist. Das verwendete Material ist hierfür nicht geeignet und wurde auch nicht ordnungsgemäß angewendet. Dies bestätigt der Sachverständige erneut in seinem Gutachten vom 12.11.2012 ab Seite 40. Dies stellt einen Mangel dar. Weiter führt der Sachverständige in seinem Gutachten vom 24.08.2015 aus, dass sowohl an den waagrechten Flächen der Fahrbahn als auch an den senkrechten Flächen der Stützenseiten zumindest ein Hochzug der Abdichtung im Spritzwasserbereich von ca. 50 cm und ein horizontaler Umgriff um die Stützen von ca. 30 cm ausreichend und erforderlich ist. Das verwendete Produkt stellt kein Oberflächenschutzsystem dar, von daher war die Schichtdicke nicht zu überprüfen. In seinem Gutachten vom 20.08.2013 führt der Sachverständige auf Seite 8 aus, dass die befahrenen Bereiche und die aufgehenden durch Spritzwasser belasteten Flächen zu schützen seien. Hierfür sei das verwendete Material, wie der Sachverständige auch im Gutachten vom 24.01.2014 auf Seit 11 erneut ausführt, nicht geeignet. Dies bestätigt der Sachverständige erneut im Gutachten vom 24.08.2015 auf Seite 19. Das Gericht schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an. Zur Mangelbeseitigung ist es erforderlich, auf die spritzwassergefährdeten Bereiche um die Stützen- und Wandfüße, Arbeitsfugen und Rinnen ein fachgerechtes Oberflächenschutzsystem aufzubringen. Die Mangelbeseitigungskosten schätzt der Sachverständige auf 5.500,00 € netto.
Zur Beseitigung dieses Mangels wurde durch Schreiben vom 20.02.2009 (Anlage K4) unter Verweisung auf Ziffer 2.25 sowie 2.26 des Mängelprotokolls vom 19.01.2009 (Anlage K3) eine Frist bis zum 15.07.2009 gesetzt. Diese Frist ist ohne Beseitigung des Mangels abgelaufen.
12. Die Klägerin behauptet, dass im Bereich der Zuwegung bei beiden Häusern sich das Pflaster abgesenkt habe, teilweise fehlen die Betonrückstützen und teilweise seien diese ausgebrochen. Die Beklagte bestreitet diesen Mangel nicht. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 27.05.2011 auf Seite 91 ff. (Punkt 4.3.1) aus, dass sich der gesamte Pflasterbelag unregelmäßig abgesenkt hat. Die Pflastersteine sind teilweise locker. In weiten Teilen ist keine Verfugung vorhanden. Ursache dieser Mängel ist zum einen die nicht ausreichende Verdichtung des Untergrundes und zum anderen das Fehlen von Betonrückenstützen in Teilbereichen bzw. deren Beschädigung und Absenkung und die nicht ausreichende Verfugung. Dies stellt einen Mangel dar. Das Gericht schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an. Zur Mangelbeseitigung ist es erforderlich, den bestehenden Pflasterbelag inklusive des Splittbetts aufzunehmen und seitlich zu lagern. Die Mülltonnenhäuser sind hierzu zu versetzen und die Randeinfassungen auszubauen. Der Untergrund ist zu prüfen und gegebenenfalls nachzuverdichten und auszutauschen. Danach ist alles wieder ordnungsgemäß einzubauen und die angrenzenden Rasenflächen anzupassen und wieder zu begrünen. Die Kosten für die hierfür erforderlichen Arbeiten auf der Basis, dass kein großflächiger Bodenaustausch notwendig ist und eine Nachverdichtung möglich ist, schätzt der Sachverständige auf 10.250,00 € netto. Die genaue Aufteilung der Kosten ergibt sich aus seinem Gutachten vom 12.11.2012 auf Seite 45.
In seinem Gutachten vom 20.08.2013 führt der Sachverständige auf Seite 9 unter Punkt 4.5 dass er der Auffassung sei, dass aufgrund der Vielzahl an Mängeln an dem Pflasterbelag der Pflasterbelag gesamt auszutauschen sei. Er geht davon aus, dass der gesamte Untergrund nachzuverdichten sei. Es sei notwendig den Split auszutauschen, da er bereits stark verunreinigt ist und das Reinigen finanziell gegenüber einem Austausch nachteilig wäre. Ein Großteil der Randeinfassungen könne nicht wiederverwendet werden.
Zur Beseitigung dieses Mangels wurde durch Schreiben vom 20.02.2009 (Anlage K4) unter Verweisung auf Ziffer 2.1 des Mängelprotokolls vom 19.01.2009 (Anlage K3) eine Frist bis zum 15.07.2009 gesetzt. Diese Frist ist ohne Beseitigung des Mangels abgelaufen.
13. Die Klägerin macht geltend, dass im Bereich der Wohnung La.-Po. in der Dachschräge auf der Nordseite ein Feuchtigkeitsfleck mit Schimmel sei. Die Beklagte bestreitet diesen Mangel nicht. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 27.05.2011 auf Seite 137 ff. (Punkt 4.4.3) aus, dass ein Feuchtigkeitsfleck in der Wohnung vorhanden ist. Eine erhöhte Feuchtigkeit konnte zum Prüfungszeitpunkt nicht mehr festgestellt werden. Bei dem über diesem Fleck auf dem Dach liegenden Entlüftungsrohr konnte festgestellt werden, dass die Unterspannbahn nicht fachgerecht angeschlossen ist. Dies stellt einen Mangel dar. Das Gericht schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an. Zur Mangelbeseitigung ist es erforderlich, die Unterspannbahn fachgerecht anzuschließen. Die hierfür erforderlichen Kosten schätzt der Sachverständige auf 250,00 € netto.
Dieser Mangel wurde durch die Eigentümer direkt mit Schreiben vom 30.04.2010 (Anlage K10) angezeigt. Eine Fristsetzung ist nicht erfolgt. Eine solche war auch nicht entbehrlich. Ein Anspruch besteht daher nicht.
14. Die Klägerin macht in der Klageerweiterung geltend, dass die Schneefangkonstruktion zu gering dimensioniert sei. Es sei erforderlich die Schneefanggitter auszutauschen sowie auf der Dachfläche Schneestopphaken anzubringen. Die Beklagte bestreitet dies. Eine Anbringung von Schneefanggittern sei nicht in allen Bereichen geschuldet. Zudem seien die Ausführungen des Sachverständigen unzutreffend. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 12.11.2012 auf Seite 11 ff. (Punkt 4.2.2.) aus, dass Beschädigungen an den Schneefanggittern auf der Zugangsseite, Nordseite beim Haus Ko.-straße Nr. 16 vorliegen. Die Konstruktion ist bei allen Dächern gleich. Der Sachverständige führt aus, dass die Schneesicherung nicht auf die herrschende Witterungssituation sowie die Größe und Art der Dachfläche ausreichend dimensioniert angepasst gebaut wurde. Vorliegend handelt es sich um die Schneelastzone 3. Der Sachverständige führt aus, dass die Schneefanggitter nicht ausreichend dimensioniert sind. Zudem sei es notwendig auf der Dachfläche Schneestopphaken anzubringen, um den Schnee- und Eisdruck auf die Fläche zu verteilen. Der Sachverständige führte in seinem Gutachten vom 24.08.2015 auf Seite 14 ff. hierzu weiter aus, dass für die Mangelbeseitigung weniger als 3,4 Schneestopphaken pro qm einzusetzen und die Schneefanggitter größer (20/20 mm) zu dimensionieren. In seinem Gutachten vom 20.08.2013 führt der Sachverständige auf Seite 6 unter dem Punkt 4.1. aus, dass der Austausch der beschädigten Gitter allein nicht ausreichend sei. In seinem Gutachten vom 24.01.2014 auf Seite 7 ff. führt der Sachverständige weiter zu diesem Themenkomplex aus. In seinem Gutachten vom 22.10.2014 führt der Gutachter ab Seite 5 eine konkrete Berechnung der Schneelast durch. Das Gericht schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an. Das Gericht geht davon aus, dass eine Schneefallsicherung auf allen Dachflächen anzubringen ist. Dies stellt das geschuldete Leistungssoll nach Ansicht des Gerichts dar. Die Verkehrssicherheit ist bei Herstellung eines Gebäudes grundsätzlich immer herzustellen. Die Argumentation der Beklagten, dass einige Teilbereiche nicht genutzt werden und daher keine Verkehrssicherung geschuldet ist überzeugt nicht. Dies mag, wenn der jeweilige Eigentümer eines Hauses in seinem Garten auf Schneefallschutz verzichtet, unter Umständen dort gelten. In jedem Fall ist aber vorliegend die gesamte Anlage von einer Vielzahl an Menschen genutzt und bewohnt. Es ist nicht ausschließbar, dass sich Personen unter jedem Bereich des Daches aufhalten. In einem solchen Fall ist die Verkehrssicherung des gesamten Daches auch im Gartenbereich geschuldet. Die vom Sachverständigen geschilderten Maßnahmen sind daher zur Mangelbeseitigung erforderlich. Die hierfür erforderlichen Kosten schätzt der Sachverständige auf 8.500,00 €.
Der Beklagtenvertreter beantragte mit Schriftsatz vom 08.04.2016 die Einholung eines Obergutachtens. Ein Sachverständigengutachten ist daraufhin zu überprüfen, ob es vom richtigen, vom Gericht selbst für erwiesen erachteten Sachverhalt ausgeht, diesen umfassend würdigt und in sich logisch schlüssig ist, also keine Widersprüche und Lücken aufweist, soweit ihre Bedeutung für einen Laien erkennbar ist. Einwendungen gegen das Gutachten muss das Gericht nachgehen. Es kann den Sachverständigen zu einer schriftlichen Ergänzung seines Gutachtens auffordern oder ihn zur mündlichen Erläuterung laden (§§ 411, 412 ZPO) Es kann auch ein weiteres Gutachten und – insbes. bei widersprechenden Gutachten – ein Obergutachten einholen; zu einer Gegenüberstellung der sich widersprechenden Gutachter oder zur Einholung eines Obergutachtens ist das Gericht nur ausnahmsweise verpflichtet. Ein Obergutachten ist ausnahmsweise geboten bei groben Mängeln, etwa widersprüchlichen Aussagen, eines vorliegenden Gutachtens, Zweifeln an der Sachkunde des bisherigen Gutachters oder wenn der Obergutachter über überlegene Forschungsmittel verfügt. Ein solcher Ausnahmefall ist nicht gegeben. Der Vortrag des Beklagtenvertreters in seinem Schriftsatz vom 08.04.2016, der ohne nachgelassene Schriftsatzfrist eingereicht wurde, führt selbst wenn der Vortrag zu beachten wäre nicht dazu, dass das Gericht zur Einholung eines Obergutachtens verpflichtet ist. Das Gericht hält die Aussagen in den erstatteten Gutachten für zutreffend. Das Gutachten enthält keine widersprüchlichen Aussagen. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte an der Sachkunde des Sachverständigen zu zweifeln. Er beantwortete alle Nachfragen widerspruchsfrei und überzeugend. Das Gericht schließt sich daher den Ausführungen des Sachverständigen an.
Mit Schreiben vom 21.07.2011 forderte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin die Beklagte zu Händen ihres Prozessbevollmächtigten auf den Mangel bis zum 10.08.2011 zu beseitigen.
15. Die Klägerin macht in der Klageerweiterung geltend, dass die Abdeckung der Dachentlüftung beim Haus 18 sich gelöst habe. Die Beklagte bestreitet, dass dieser Mangel bei Abnahme vorlag. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 12.11.2012 auf Seite 16 ff. (Punkt 4.2.3.) aus, dass die fehlende Abdeckung nicht beim Haus 18 sondern beim Haus 16 vorliege. Der von der Klägerin behauptete Mangel liegt daher nicht vor. Ein Anspruch auf Schadensersatz besteht nicht.
16. Die Klägerin behauptet in der Klageerwiderung weiter, dass der Fliesenbelag vor dem Lift in Haus 18 knarze und krache. Die Beklagte bestreitet, dass es sich hierbei um einen bauvertraglichen Mangel handle. Der Sachverständige Dipl.-Ing Vo. führte in seinem Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren vom 12.11.2012 auf Seite 17 ff. (Punkt 4.2.4.) aus, dass im Kellergeschoss vor dem Lift vier Fliesen des Fliesenbelages hohl liegen. Hierdurch könne es zu den Geräuschen kommen. Die Hohllagen stellen einen Mangel dar. Zur Mangelbeseitigung ist es notwendig diese vier Fliesen aufzunehmen und mit geeignetem Material wieder fachgerecht und vollflächig zu verkleben. Die hierfür erforderlichen Kosten schätzt der Sachverständige auf 250,00 € netto.
III. Der Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz ist trotz der von der Beklagten erhobenen Einrede der Verjährung durchsetzbar. Der Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz ist nicht verjährt. Ansprüche auf Schadensersatz aus Mängeln an Bauwerken verjähren gemäß § 634 a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB in fünf Jahren beginnend ab der Abnahme. Derzeit ist die Abnahme noch nicht wirksam erklärt worden. Eine Abnahmeerklärung erfolgte durch den Verwalter der Weg in Begleitung eines Gutachters am 15.11.2006. Diese Abnahme ist für die einzelnen Mitglieder der Klägerin aber nicht bindend. Die Erklärung wurde nicht im Rahmen einer bestehenden Vertretungsmacht abgegeben. Der Verwalter war nicht wirksam zur Erklärung der Abnahme von den einzelnen Erwerbern bevollmächtigt worden.
1. Die Vollmacht kann sich nicht aus den jeweiligen notariellen Bauträgerkaufverträgen ergeben. Unter Ziffer VII letzter Abschnitt des jeweiligen notariellen Bauträgervertrages findet sich folgender Passus: „Der Käufer bevollmächtigt den in der Teilungserklärung bestellten Verwalter, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen; dieselbe Vollmacht wird dem durch diesen zu bestimmenden Baufachmann erteilt.“ Bei dieser Klausel handelt es sich um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung, die von der Beklagten gestellt wurde, und damit um eine allgemeine Geschäftsbedingung. Die Klausel benachteiligt die jeweiligen Vertragspartner der Beklagten unangemessen und ist damit gemäß § 307 BGB unwirksam. Durch die Verwendung einer solchen Bedingung wird den jeweiligen Erwerbern das Recht auf Prüfung der Werkleistung auf das Bestehen von Mängeln genommen. Indem die Beklagte den von ihr eingesetzten Erstverwalter durch Verwendung dieser Klausel auch zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigen lässt, wird ein wesentlicher Teil des gesetzlichen Werkvertragsinhalts umgangen. Die Beklagte kann durch Einsetzen eines ihr nahestehenden Verwalters die Gefahrtragung durch Erklärung der Abnahme beeinflussen. Ist dem Erwerber die Person des bevollmächtigten Dritten vorgegeben oder ist das Benennungsrecht formularmäßig dem Unternehmer übertragen, wird dadurch wesentlich in den Kernbereich der Rechtstellung des Erwerbers eingegriffen (vgl. OLG Karlsruhe, a. a. O.; OLG Koblenz, BauR 2003, S. 546, 548; Juris PK-BGB/Genius, 6. Aufl., 2012, Stand 01.10.2012, § 640 BGB, Rn. 24). Eine Abnahmevollmacht muss daher zwangsläufig widerruflich erteilt werden. Um dem Erwerber nicht zu suggerieren, dass nur der Bevollmächtigte abnehmen darf, muss die Klausel i. S. d. Transparenzgebotes in § 307 Abs. 1 S. 2 BGB zusätzlich klarstellen, dass die Vollmacht nicht nur frei widerruflich ist, sondern der Erwerber jederzeit selbst die Abnahme erklären kann (vgl. OLG Karlsruhe, a. a. O.) Dieses Erfordernis ist vorliegend nicht gegeben. In dem Vertragstext ist nicht erwähnt, dass die einzelnen Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht auch selbst erklären können. Somit kann sich eine Vollmacht zur Abnahme nicht aus dieser Regelung in den einzelnen Verträgen ergeben.
2. Eine Vollmacht ergibt sich auch nicht aus der Beschlussfassung in der WEG-Versammlung vom 10.11.2006. Dieser Beschluss zur Bevollmächtigung des Verwalters erfolgte in Kenntnis der vertraglichen Regelung und in Unkenntnis von der Möglichkeit die Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu erklären. Eine Aufklärung über diese Möglichkeit vor der Beschlussfassung ist nicht erfolgt. Damit kann unter Fortwirkung der unangemessenen Regelung auch diese Bevollmächtigung nicht wirksam sein. Die Willensbildung der einzelnen Erwerber war nicht frei. Unter Berücksichtigung der vertraglichen Regelung war den einzelnen Erwerbern nicht klar, dass sie diesbezüglich eine Wahl hatten. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist daher aufgrund fehlender Vollmacht nicht wirksam erfolgt.
3. Die Abnahme wurde auch nicht später konkludent durch Einzug oder anderes Verhalten der einzelnen Erwerber erklärt. Insoweit fehlte den einzelnen Erwerbern das Erklärungsbewusstsein, da alle die bereits durch den Verwalter erklärte Abnahme für wirksam und für sie bindend hielten. Ein weiteres Verhalten der einzelnen Erwerber konnte daher nicht mehr zu einer Abnahme führen.
4. Das Gemeinschaftseigentum ist daher bis heute nicht abgenommen, so dass die Verjährung allenfalls durch Geltendmachung der Schadensersatzrechte und damit dem Zeitpunkt, in dem sich das Werkvertragsverhältnis in ein Abwicklungsverhältnis umgewandelt hat, zu laufen begonnen haben kann. Daher kann die Verjährungsfrist in keinem Fall abgelaufen sein.
IV. Der Feststellunganspruch ist, soweit er zulässig ist, auch begründet. Da die Mangelbeseitigung bei den Punkten II. 10. Und 12 noch nicht durchgeführt wurde, und nicht absehbar ist, welche Mangelbeseitigungskosten im Rahmen der Durchführung der Arbeiten noch anfallen werden, besteht ein Anspruch auf Feststellung. Um die Verjährung zu hemmen, besteht ein Anspruch der Klägerin feststellen zu lassen, dass die Beklagte auch verpflichtet ist den über den bereits eingeklagten Zahlbetrag hinausgehenden Schaden für die nicht vorhersehbaren Positionen zu ersetzten. Im Hinblick auf die Umsatzsteuer begründet sich ein Anspruch der Klägerin betreffend alle Positionen. Der Anspruch auf den Ersatz der Umsatzsteuer nach Durchführung der Arbeiten besteht (siehe oben). Zur Verjährungsunterbrechung besteht daher ein Feststellungsanspruch.
V. Es besteht kein Schadensersatzanspruch für die Kosten der außergerichtlich beauftragten Sachverständigen. Grundsätzlich sind Sachverständigenkosten im Rahmen der Rechtsverfolgungskosten, wenn sie erforderlich sind, gemäß § 280 Abs. 1 BGB als Schadensersatz neben der Leistung erstattungsfähig. Dies ist aber nur der Fall, wenn sie auch zur Rechtsverfolgung angefallen sind. Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für ein abnahmebegleitendes Sachverständigengutachten oder ein Gutachten zur Feststellung des Ist-Bestandes ohne Veranlassung durch Mangelsymptome besteht nicht. Vorliegend wurde nicht vorgetragen, dass das Gutachten aufgrund Mangelsymptomen in Auftrag gegeben wurde. Vielmehr lässt das Gutachten selbst erkennen, dass es um die Feststellung des Ist-Zustandes ging. Für ein solches Gutachten besteht kein Schadensersatzanspruch. Der Anspruch der Klägerin besteht nicht.
VI. Die Entscheidung über die Kosten der Klage beruht auf §§ 92, 269, 91 a ZPO.
1. Bezüglich des übereinstimmend erledigt erklärten Teils der Klage in Höhe von 120,00 € Schadensersatzes in Punkt B. II. 7 der Entscheidungsgründe und 350,00 € in Punkt B. II. 8 der Entscheidungsgründe hat die Beklagte die Kosten gemäß § 91 a Abs. 1 S. 1 ZPO zu tragen. Dies ergibt sich daraus, dass der Anspruch der Klägerin bestand und sich aufgrund der erfolgten Mangelbeseitigung erledigt hat. In Höhe eines Schadensersatzanspruches von 50,00 € für Punkt B. II. 15 der Entscheidungsgründe besteht kein Anspruch der Klägerin. Dasselbe gilt hinsichtlich des Punktes B. II. 13 der Entscheidungsgründe, da hier die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruches mangels Fristsetzung nicht gegeben sind. Diesbezüglich hat die Klägerin die Kosten zu tragen.
In einer weiteren Position in Höhe von 1.170,37 € hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 25.11.2015 die Klage erweitert. Die Klageerweiterung wurde in der mündlichen Verhandlung vom 19.02.2016 wieder zurückgenommen. Für den zurückgenommenen Teil der Klage in Höhe von 1.170,37 € hat die Klägerin die Kosten gemäß § 269 Abs. 3. S. 2 ZPO zu tragen.
Im Übrigen besteht der noch geltend gemachte Anspruch der Klägerin im Zahlungsantrag.
Insgesamt beantragte die Klägerin eine Zahlung von 43.665,50 € zuzüglich des zurückgenommenen Teils von 1.170,37 €, somit 44.835,87 €. Hiervon ist die Klage in Höhe eines Betrages von 42.895,50 € zulässig und begründet. In Höhe von weiteren 470,00 € hat die Beklagte die Kosten zu tragen. Insgesamt hat daher für einen Betrag in Höhe von 43.365,50 € die Beklagte die Kosten zu tragen. Für einen Betrag von 1.470,37 € hat die Klägerin die Kosten zu tragen.
2. Bei den Feststellungsanträgen ist zu berücksichtigen, dass diese im Wesentlichen bis auf den auf die Mehrwertsteuer entfallenen Teil unzulässig sind. Das Gericht schätzt den Streitwert für die Feststellungsanträge jeweils insgesamt auf 20% der für den jeweiligen Mangel erforderlichen Mangelbeseitigungskosten. In den Fällen in denen nur die Feststellungsanträge hinsichtlich der Mehrwertsteuer zulässig sind, geht das Gericht von 10% der für den jeweiligen Mangel erforderlichen Mangelbeseitigungskosten aus. Der Wert des Feststellungsantrages beläuft sich daher auf insgesamt 8.733,10 € (20% von 43.665,50 €). Begründet hiervon sind 4.366,55 € abzüglich des Wertes des Feststellungsantrags hinsichtlich Punkt 13 und 15 der Entscheidungsgründe in Höhe von 60,00 € (20% von 300,00 €). Für den Feststellungsantrag hinsichtlich der für erledigt erklärten Teile Punkt 7 und 8 der Entscheidungsgründe erfolgt kein Abzug, da insoweit die Beklagte auch die Kosten zu tragen hat.
Ein Feststellungsinteresse für die Feststellungsanträge hinsichtlich der Kosten für die Kosten für die Planung, Koordination und Bauleitung besteht nicht. Insoweit schätzt das Gericht den Streitwert auf 5% der jeweiligen Mangelbeseitigungskosten.
Für die beiden Punkte in denen ein über den eingeklagten Schadensersatzanspruch hinausgehender Feststellungsanspruch besteht schätzt das Gericht die Kosten auf 5% der jeweils festgestellten Mangelbeseitigungskosten. Bei den beiden Mängelpunkten besteht ein Schadensersatzanspruch in Höhe von insgesamt 18.750,00 € (8.500,00 € für Ziffer 10. Und 10.250,00 € für Ziffer 12). Der insoweit obsiegende Teil beläuft sich daher nach Schätzung des Gerichts auf 937,50 €. Dieser Betrag ist zu dem obsiegenden Anteil der Klage hinzuzurechnen.
3. Insgesamt obsiegt die Klägerin daher mit 43.365,50 € im Zahlungsantrag und mit 5.244,05 € (4.306,55 € plus 937,50 €)im Feststellungsantrag und verliert mit 1.470,37 € im Zahlungsantrag und mit 3.489,05 €(4.366,55 plus 60 € minus 937,50 €) im Feststellungsantrag. Dies beträgt bei einem Gesamtstreitwert von 53.568,97 € (43.665,50 € plus 1.170,37 € plus 8.733,10 €) ein Obsiegen von 91% und ein Unterliegen von 9%.
4. Die Beklagte hat die Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens analog § 96 ZPO nur insoweit zu tragen, wie sich die Mangelbehauptungen der Klägerin bestätigt haben. Vorliegend hat der Sachverständige Dipl.-Ing. Vo. in seinem Gutachten Im selbstständigen Beweisverfahren vom 12.11.2012 angegeben, dass für die Mangelbeseitigung Kosten in Höhe von 51.961,95 € brutto (39.919,15 € € Bl. 415 d. A./S. 32 d. Gutachtens zuzüglich 12.042,80 € € Bl. 434 d. A./S. 51 d. Gutachtens) tatsächlich anfallen und Kosten in Höhe von 57.613,86 € brutto (55.561,10 € Bl. 415 d. A./S. 32 d. Gutachtens zuzüglich 2.052,75 € Bl. 434 d. A./S. 51 d. Gutachtens) angefallen wären, wenn die behaupteten Mängel sich bestätigt hätten. Dies ergibt ein Verhältnis von 53% auf Klageseite und 47% auf Beklagtenseite.
VII. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.