Aktenzeichen W 4 K 15.524
Leitsatz
1 Dem Gemeinderat steht bei der Prüfung der Frage, ob die Öffentlichkeit von seinen Sitzungen auszuschließen ist, ein Beurteilungsspielraum zu. Bei der Beschlussfassung über die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts ist im Zweifel die Öffentlichkeit auszuschließen, weil das Interesse der Vertragsparteien an der vertraulichen Behandlung ihrer Daten das Interesse an einer Behandlung in öffentlicher Sitzung überwiegt. (redaktioneller Leitsatz)
2 Bei einem fortgeschrittenen Sanierungsverfahren (hier: 25 Jahre) sind an das Maß der Konkretisierung der Sanierungsziele erhöhte Anforderungen zu stellen; diese können sich aus der Sanierungssatzung, einem Sanierungs- oder sonstigem Bebauungsplan, oder einer informellen städtebaulichen Planung ergeben. (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I.
Der Bescheid der Beklagten vom 13. Mai 2015 wird aufgehoben.
II.
Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der zu vollstreckenden Kosten abwenden, wenn nicht die Kläger vorher in gleicher Höhe Sicherheit leisten.
Gründe
Die Klage hat Erfolg, da sie zulässig und begründet ist.
A.
Die Klage ist zulässig, insbesondere sind die Kläger klagebefugt (§ 42 Abs. 2 VwGO).
Die Kläger wenden sich gegen den auch sie belastenden Verwaltungsakt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte. Das Vorkaufsrecht wird durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Gegen diesen Verwaltungsakt steht auch den Klägern als Käufern die Anfechtungsklage zu, sie können durch die Ausübung des Vorkaufsrechts in eigenen Rechten verletzt sein (BVerwG, B. v. 30.11.2009 – 4 B 52/09 – BRS 74 Nr. 130; vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautz-berger, BauGB, Stand: November 2015, § 28 Rn. 26 m. w. N.).
B.
Die Klage ist auch begründet, da der Bescheid der Beklagten vom 13. Mai 2015 rechtswidrig ist und die Kläger in ihren Rechten verletzt (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte ist zwar nicht deshalb rechtswidrig, weil der Gemeinderat der Beklagten den Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts in nichtöffentlicher Sitzung gefasst hat (I.), jedoch ist der Bescheid materiell rechtswidrig, da die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist (II.).
I.
Der Bescheid der Beklagten vom 13. Mai 2015 ist formell rechtmäßig. Insbesondere liegt keine Verletzung des Öffentlichkeitsgrundsatzes nach Art. 52 Abs. 2 Satz 1 GO vor, da der Gemeinderat der Beklagten bei seiner Beratung und Beschlussfassung über die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts berechtigterweise die Öffentlichkeit ausgeschlossen hat. Ob ein Verstoß gegen Art. 52 Abs. 2 Satz 1 GO zwingend zur Rechtswidrigkeit des in nichtöffentlicher Sitzung gefassten Beschlusses führt (so BayVGH, U. v. 26.1.2009 – 2 N 08.124 – BayVBl 2009, 344 für einen Satzungsbeschluss; allgemein Pahlke, BayVBl 2010, 57 ff.) oder ob darin nur eine für die Wirksamkeit der Beschlussfassung unbeachtliche Verletzung einer Ordnungsvorschrift liegt (so BayVGH vom 14.3.2000 – 4 ZB 97.1313, 4 C 97.1396 – BayVBl 2000, 695), kann daher offenbleiben (vom BayVGH zuletzt auch offen gelassen im B. v. 20.4.2015 – 4 CS 15.381 – juris Rn. 13).
Nach Art. 52 Abs. 2 Satz 1 GO sind die Sitzungen des Gemeinderats öffentlich, soweit nicht Rücksichten auf das Wohl der Allgemeinheit oder auf berechtigte Ansprüche Einzelner entgegenstehen; über den Ausschluss der Öffentlichkeit wird nach Satz 2 der Vorschrift in nichtöffentlicher Sitzung beraten und entschieden. Diese gesetzlichen Voraussetzungen für eine nichtöffentliche Sachbehandlung lagen bei der Beratung und Beschlussfassung über die Ausübung des streitgegenständlichen Vorkaufsrechts in der Gemeinderatssitzung vom 12. Mai 2015 vor.
In der damaligen Sitzung hat der Gemeinderat der Beklagten zwar nicht ausdrücklich darüber beraten und abgestimmt, ob die Öffentlichkeit während des betreffenden Tagesordnungspunkts ausgeschlossen werden sollte. Eine ausdrückliche und förmliche Beschlussfassung über den Ausschluss der Öffentlichkeit ist jedoch auch nicht notwendig; es genügt, wenn der Gemeinderat ohne Widerspruch in die nichtöffentliche Sitzung eintritt (Hölzl/Hien/Huber, GO, Stand: April 2015, Art. 52 S. 11).
Auch die in Art. 52 Abs. 2 Satz 1 GO genannten tatbestandlichen Voraussetzungen für einen Ausschluss der Öffentlichkeit von der Beratung und Beschlussfassung lagen vor. Die Kammer folgt somit nicht der vom Klägerbevollmächtigten ins Feld geführten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg, wonach der Öffentlichkeitsgrundsatz verlange, dass die Beratung und Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts stets in öffentlicher Sitzung zu erfolgen hat (VGH BW, U. v. 18.6.1980 – III 503/79 – juris Ls. 1 Rn. 20 ff.; U. v. 23.6.2015 – 8 S 1386/14 – juris Rn. 45 m. w. N.). Vielmehr schließt sich die Kammer der Auffassung des Bayer. Verwaltungsgerichtshofs in seinem Beschluss vom 20. April 2015 an, wonach dem Gemeinderat bei der Prüfung der Frage, ob die Öffentlichkeit auszuschließen ist, ein Beurteilungsspielraum zusteht (Az. 4 CS 15.381 – juris Ls. 1 und Rn. 16; vgl. auch Hölzl/Hien/Huber, GO, Stand: April 2015, Art. 52 S. 4 und 12). Für den Ausschluss der Öffentlichkeit ist es daher ausreichend, wenn dieser nicht rechtsmissbräuchlich ist und hierfür vertretbare Gründe vorliegen (Hölzl/Hien/Huber, GO, Stand: April 2015, Art. 52 S. 4).
Dies zugrunde gelegt, ist nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat der Beklagten im vorliegenden Fall davon ausgegangen ist, dass die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts eine Grundstücksangelegenheit im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 der Geschäftsordnung des Gemeinderats darstellt, über die regelmäßig in nichtöffentlicher Sitzung zu beschließen ist. Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 15. März 1995 (Az. 4 B 33/95 – NVwZ 2010, 411/412) ausgeführt:
„Die Voraussetzungen für den Ausschluss der Öffentlichkeit sind – im Grundsätzlichen übereinstimmend – landesrechtlich nicht einheitlich geregelt. Kaufverträge über Grundstücke gehören aber jedenfalls zu den Angelegenheiten, deren vertrauliche Behandlung im Interesse der Vertragspartner in Frage kommt.“
Bei der Ausübung von gemeindlichen Vorkaufsrechten sind Gegenstand der Beratung und Beschlussfassung gerade Kaufverträge über Grundstücke. Daher zählt die Ausübung des Vorkaufsrechts zu den Grundstücksangelegenheiten, über die regelmäßig in nichtöffentlicher Sitzung zu beraten und zu entscheiden ist (BayVGH, U. v. 26.1.2009 – 2 N 08.124 – juris Rn. 8; vgl. auch OVG Rheinland-Pfalz, U. v. 9.11.1994 – 8 A 12462/93; Rabeling in NVwZ 2010, 411/412). Der Ausschluss der Öffentlichkeit war auch im vorliegenden Fall durch berechtigte Ansprüche einzelner gerechtfertigt. Unter dem Begriff „berechtigte Ansprüche Einzelner“ sind nicht Ansprüche im rechtstechnischen Sinne (vgl. § 194 Abs. 1 BGB) zu verstehen, sondern es genügt die Beeinträchtigung rechtlich geschützter oder anerkannter Interessen natürlicher oder juristischer Personen; dabei genügt die bloße Möglichkeit einer solchen Beeinträchtigung. Hierzu gehören insbesondere die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bürger, an deren öffentlicher Beratung die Allgemeinheit kein berechtigtes Interesse hat (Hölzl/Hien/Huber, GO, Stand: April 2015, Art. 52 S. 9; VG Augsburg, U. v. 10.11.2011 – Au 2 K 09.1664 – juris Rn. 32; vgl. auch VGH BW, U. v. 18.6.1980 – III 503/79 – juris Rn. 24).
Für die Kammer nachvollziehbar ist die Beklagte davon ausgegangen, dass die Kaufvertragsparteien ein berechtigtes Interesse daran haben, dass ihre Identität sowie Kaufpreis und andere Kaufvertragsbedingungen nicht in öffentlicher Sitzung behandelt werden. Die gegenteilige Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (VGH BW a. a. O.) vermag die Kammer nicht zu überzeugen. Denn im Rahmen der Beratung über die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts werden durchaus schützenswerte Daten der Kaufvertragsparteien (Name der Vertragsparteien, Kaufpreis) offenbart. Um dem Grundrecht der Vertragsparteien auf informationelle Selbstbestimmung Rechnung zu tragen, ist daher im Zweifel die Öffentlichkeit auszuschließen. In der Regel überwiegt daher das Interesse der Vertragsparteien an der vertraulichen Behandlung ihrer Daten das Interesse an einer Behandlung in einer öffentlichen Sitzung (vgl. VG Augsburg, U. v. 19.9.2013 – Au 5 K 13.140 – juris Rn. 29). Besondere Umstände, die hier dennoch eine Behandlung in öffentlicher Sitzung gerechtfertigt hätten, sind nicht ersichtlich und vom Kläger auch nicht vorgetragen worden, so dass der Beschluss des Gemeinderats der Beklagten über die Ausübung des Vorkaufsrechts am 12. Mai 2015 in nichtöffentlicher Sitzung rechtswirksam gefasst worden ist.
II.
Rechtsgrundlage des Bescheids vom 13. Mai 2015 ist § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB, da das streitgegenständliche Grundstück unstreitig innerhalb eines förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets gelegen ist (§ 1 der Sanierungssatzung der Beklagten vom 19. August 1991). Die Kammer hat keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Sanierungssatzung i. S. d. § 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Die Voraussetzungen der §§ 142 und 143 Abs. 1 BauGB liegen vor; Fehler, die zur Ungültigkeit der Satzung führen könnten, sind nicht ersichtlich.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist im vorliegenden Fall jedoch nicht durch das Wohl der Allgemeinheit nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt.
1.
Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 und 3 GG) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden. An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Die Gemeinde darf aber nicht Grundstücke „hamstern“ (BGH, U. v. 7.3.1975 – V ZR 92/73 – DVBl 1975, 487) oder sich allein zur Gewinnerzielung Grundstücke im Wege des Vorkaufsrechtes beschaffen (BGH, U. v. 22.3.1965 – III ZR 211/63 – DVBl 1966, 264). Welche Anforderungen an die Angaben der Gemeinde über den Verwendungszweck im Bescheid zu stellen sind, richtet sich nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles und lässt sich nicht nach generellen Maßstäben vorab bestimmen (vgl. BVerwG, B. v. 15.2.1990 – 4 B 245/89 – NJW 1990, 2703; BayVGH, U. v. 9.3.2000 – 2 B 96.467 – juris; BayVGH, U. v. 6.2.2014 – 2 B 13.2570 – juris Rn. 16 m. w. N.; vgl. auch Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 12. Aufl. 2014, § 24 Rn. 20). Ob die Ausübung danach durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, unterliegt im vollen Umfang der gerichtlichen Nachprüfung (BVerwG a. a. O.; BVerwG, B. v. 26.4.1993 – 4 B 31/93 – NVwZ 1994, 282/284; BayVGH, U. v. 6.2.2014 – 2 B 13.2570 – juris Rn. 16).
In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten – wie hier – rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn diese sich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientiert (BayVGH, U. v. 9.3.2000 – 2 B 96.467 – juris; BayVGH, U. v. 6.2.2014 – 2 B 13.2570 – juris Rn. 17; vgl. auch Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 119. EL November 2015, § 24 Rn. 70; Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 12. Aufl. 2014, § 24 Rn. 22). An die Konkretisierung der Sanierungsziele dürfen bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden. Ein langer Zeitraum seit der Inkraftsetzung einer Sanierungssatzung stellt nicht allein schon in Frage, dass die Sanierungssatzung noch wirksam sein kann oder dass die Ausübung des Vorkaufsrechts noch dem Wohl der Allgemeinheit dienen kann (vgl. BVerwG, B. v. 15.3.1995 – 4 B 33.95 – BauR 1995, 663). Jedoch werden die Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher (vgl. BVerwG, U. v. 4.3.1999 – 4 C 8.98 – NVwZ 1999, 1336; BayVGH, B. v. 10.8.2007 – 26 ZB 06.1731 – juris Rn. 10). Die Sanierungsziele müssen dabei nicht in der Sanierungssatzung selbst festgelegt sein; sie können sich auch aus ihrer Begründung und aus den Ergebnissen vorbereitender Untersuchungen ergeben (BayVGH, U. v. 2.10.2013 – 1 BV 11.1944 – juris Rn. 24). Insbesondere kann die erforderliche Konkretisierung in einem Sanierungsbebauungsplan, aber auch in einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen (vgl. § 140 Nr. 4 BauGB). Ist dies geschehen, können die Sanierungsziele auch nach einem langen Zeitraum die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen (vgl. BVerwG, B. v. 15.3.1995 – 4 B 33.95 – NVwZ 1995, 897).
2.
Nach diesen Maßgaben rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts im vorliegenden Fall nicht, da im maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung der Beklagten über die Ausübung des Vorkaufsrechts die erforderliche Konkretisierung der Sanierungsziele nicht gegeben war.
a)
Aufgrund des Zeitraums von ca. 25 Jahren seit Erlass der Sanierungssatzung im Jahr 1991 handelt es sich vorliegend zweifelsohne um ein fortgeschrittenes Sanierungsverfahren im Sinne der oben zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, weshalb an das Maß der Konkretisierung der Sanierungsziele hier erhöhte Anforderungen zu stellen sind. Bei der Bestimmung des Begriffs eines „fortgeschrittenen“ Sanierungsverfahrens orientiert sich die Kammer an der Frist des § 142 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BauGB. Diese Vorschrift ist zwar auf den vorliegenden Fall nicht unmittelbar anwendbar, da sie nur für nach dem 1. Januar 2007 in Kraft getretene Sanierungssatzungen gilt. Jedoch ist aus dieser „Höchstfrist“ – unabhängig von der Möglichkeit der Verlängerung nach § 142 Abs. 3 Satz 4 BauGB – ersichtlich, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass Sanierungen im Regelfall nach Ablauf von 15 Jahren abgeschlossen sind und jedenfalls bei einer darüber hinaus andauernden Sanierung von einer langen Sanierung auszugehen ist. Diese Frist von 15 Jahren ist vorliegend weit überschritten, so dass hier ohne weiteres von einer fortgeschrittenen Sanierung auszugehen ist.
b)
Für das streitgegenständliche Grundstück lag im maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts keine (Detail-) Planung vor, die dem hier – angesichts des langen Zeitraums seit Inkrafttreten der Sanierungssatzung – erforderlichen Maß der Konkretisierung gerecht wird. Der Sanierungsplanung der Beklagten ist insbesondere nicht zu entnehmen, welche städtebaulichen Missstände i. S. d. § 136 Abs. 2 BauGB am streitgegenständlichen Grundstück bzw. in der Langengasse bestehen und durch welche konkreten Maßnahmen diese beseitigt werden sollen.
Die in dem streitgegenständlichen Bescheid vom 13. Mai 2015 angegebenen Zwecke, nämlich die Errichtung eines barrierefreien Zugangs zum angrenzenden Rathaus der Beklagten und die Schaffung barrierefreien Wohnraums auf dem Grundstück L.-gasse 1, finden weder in der Sanierungssatzung, noch in einem Sanierungsbebauungsplan oder sonstigen Bebauungsplan, noch in einer informellen städtebaulichen Planung Anklang. Da das Sanierungsgebiet einen größeren Bereich der Gemeindefläche der Beklagten umfasst, ergeben sich aus der Sanierungssatzung selbst keine konkreten Sanierungsziele für das streitgegenständliche Grundstück oder die L.-gasse. Der bestehende Bebauungsplan „Altort“ enthält insoweit keine konkreten Festsetzungen. Im Bereich des streitgegenständlichen Grundstücks ist lediglich ein Dorfgebiet gem. § 5 Abs. 1 BauNVO (MD I) festgesetzt.
Die Sanierungsziele können nur dem Abschlussbericht der „Vorbereitenden Untersuchung zur Sanierung des Altortes“ vom 20. November 1990 (von der Beklagten vorgelegt als Anlage B 3) und dem Beschluss des Gemeinderates vom 12. Juli 2005 (Bl. 4 ff. d. Behördenakte), in dem die Sanierungsziele überarbeitet wurden, entnommen werden. Nach dem streitgegenständlichen Bescheid dient die Ausübung des Vorkaufsrechts den Sanierungszielen 2, 5 und 6 aus dem Gemeinderatsbeschluss vom 12. Juli 2005. Es ist jedoch schon kein konkreter Bezug dieser Ziele zu der von der Beklagten angestrebten „Barrierefreiheit“ erkennbar. Die als Rechtfertigung angeführten Sanierungsziele sind zudem derart unbestimmt und allgemein, dass sich nicht beurteilen lässt, ob die Kläger mit dem Kauf Maßnahmen planen, die überhaupt dem Sinn und Zweck der Sanierungsmaßnahme zuwider laufen (vgl. VG Würzburg, U. v. 23.7.2015 – W 5 K 14.1105 – juris).
Auch die im Gemeinderatsbeschluss vom 12. Juli 2005 genannten Maßnahmen zur Umsetzung der Sanierungsziele stellen keine hinreichende Konkretisierung dar. Teilweise erschöpfen sich die danach angestrebten „Maßnahmen“ im Wesentlichen darin, einzelne städtebauliche Belange nach § 1 Abs. 6 BauGB, insbesondere nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 und 2 BauGB, zu verfolgen. Darüber hinaus steht der angegebene Zweck für die Ausübung des Vorkaufsrechts, einen barrierefreien Zugang zum Rathaus schaffen zu wollen, sogar im Widerspruch zur dortigen Feststellung, dass die Sanierung des Rathauses (bereits) erfolgt sei (vgl. Bl. 7 d. Behördenakte).
Die Sanierungsziele enthalten keinerlei konkrete, standortbezogene Aussagen. In den gemeindlichen Planungen finden sich keinerlei Hinweise, welche städtebaulichen Missstände am streitgegenständlichen Grundstück konkret bestehen und es fehlen Zielsetzungen und Pläne für das streitgegenständliche Grundstück oder die L.-gasse allgemein. Das von der Beklagten genannte Ziel der „Barrierefreiheit“ hat allein in der Gestaltungssatzung der Beklagten vom 26. März 2015 Niederschlag gefunden. Dies jedoch ausschließlich als Zielsatz im Rahmen der Vorbemerkung der Satzung. Eine konkrete Nennung, welche Gebäude barrierefrei ausgebaut werden sollen oder ob sich dies auf private oder öffentliche Gebäude, insbesondere auf das Rathaus bezieht, existiert nicht.
Schließlich kann auch das von der Beklagten erstellte „Nutzungskonzept“ vom 14. April 2015 (Bl. 30 – 32 d. Behördenakte) keine Konkretisierung der Sanierungsziele begründen. Zwar kann die erforderliche Konkretisierung der Sanierungsziele, wie bereits ausgeführt, auch durch informelle städtebauliche Planung erfolgen (BayVGH, B. v. 2.10.2013 – 1 BV 11.1944 – juris Rn. 24). Sofern solche informellen Planungen, wie beispielsweise städtebauliche Sanierungskonzepte, Selbstbindungen oder mittelbare Wirkungen auslösen sollen, müssen diese jedoch der gemeindlichen Willensbildung zugerechnet werden können, d. h. letztlich vom Gemeinderat beschlossen sein (Krautzberger in Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: November 2015, § 11 Rn. 29). Ein Beschluss des Gemeinderats über das „Nutzungskonzept“ vom 14. April 2015 erfolgte jedenfalls vor Erlass des streitgegenständlichen Bescheids nicht. Das Konzept wurde in der Gemeinderatssitzung am 14. April 2015 lediglich vom Stadtplaner vorgestellt (Niederschrift über die Sitzung am 14.4.2015, Bl. 30 – 33 d. Behördenakte). Eine Beratung oder Beschlussfassung hierüber fand aber nicht statt, weshalb das „Nutzungskonzept“ keinesfalls der gemeindlichen Willensbildung zugerechnet werden kann.
Ob das „Nutzungskonzept“ zu einem späteren Zeitpunkt nach Erlass des streitgegenständlichen Bescheids vom Gemeinderat der Beklagten beschlossen wurde, ist unerheblich. Bei der gerichtlichen Überprüfung der Rechtmäßigkeit einer Vorkaufsrechtsausübung ist maßgeblich auf den Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung abzustellen. Der für die gerichtliche Überprüfung maßgebliche Zeitpunkt bestimmt sich nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nach dem materiellen (Fach-)Recht (statt vieler: BVerwG, U. v. 31.3.2004 – 8 C 5/03 – BVerwGE 120, 246, m. w. N.). Dieses fordert, dass die rechtlichen Voraussetzungen der Vorkaufsrechtsausübung in dem Zeitpunkt vorliegen müssen, in dem – mit dessen Ausübung durch Verwaltungsakt – die zivilrechtliche Gestaltungswirkung eintritt (§ 464 Abs. 2 BGB). Das folgt – ergänzend – auch daraus, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB im Ermessen der Gemeinde steht, so dass erst nach der letzten Behördenentscheidung hervortretende Ermessensgesichtspunkte im Rahmen der gerichtlichen Überprüfung grundsätzlich nicht mehr zu berücksichtigen sind. Dem entsprechend sind Änderungen der Sach- oder Rechtslage, die später eintreten, für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr relevant (OVG Schleswig, B. v. 29.1.2009 – 1 LA 117/08 – juris Ls. 1 und Rn. 15). Daher sind Änderungen oder Konkretisierungen der Planung, die erst nach Erlass des Bescheids, mit dem das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, vorgenommen werden, nicht geeignet, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu rechtfertigen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen wird. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils beim Bayerischen Verwaltungsgericht Würzburg,
Hausanschrift: Burkarderstraße 26, 97082 Würzburg, oder
Postfachanschrift: Postfach 11 02 65, 97029 Würzburg,
schriftlich zu beantragen. Hierfür besteht Vertretungszwang.
Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist; die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof
Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder
Postfachanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München,
Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach,
einzureichen.
Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. das Urteil von einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind Rechtsanwälte, Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder die in § 67 Absatz 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.
Der Antragsschrift sollen 4 Abschriften beigefügt werden.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 19.250,00 EUR festgesetzt.
Gründe:
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 und § 63 Abs. 2 Satz 1 GKG i. V. m. Nr. 9.6.1 des Streitwertkatalogs 2013 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde.
Für die Streitwertbeschwerde besteht kein Vertretungszwang.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht Würzburg,
Hausanschrift: Burkarderstraße 26, 97082 Würzburg, oder
Postfachanschrift: Postfach 11 02 65, 97029 Würzburg,
schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.
Der Beschwerdeschrift sollen 4 Abschriften beigefügt werden.
