Baurecht

Aktenzeichen  W XV 3/17 Lw

Leitsatz

1 Für die Wirksamkeit der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts gem. § 21 GrdstVG ist es nicht erforderlich, dass zuvor eine Verlängerung der Frist auf drei Monate (§ 6 Abs. 1 S. 2 GrdstVG) erfolgt. Der Zwischenbescheid zur Verlängerung der Frist auf drei Monate hat grundsätzlich nicht die Funktion, die Parteien des Kaufvertrages zu warnen und ihnen die Möglichkeit zu verschaffen, bei drohender, aber noch nicht erklärter Ausübung des Vorkaufsrechts die Genehmigungsanträge zurückzuziehen. (Rn. 41 – 47) (redaktioneller Leitsatz)
2 Die Genehmigung der Veräußerung von landwirtschaftlich genutzten Flächen darf nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeutet. Eine ungesunde Bodenverteilung liegt in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrags zu erwerben (ebenso BGH BeckRS 2017, 114613). (Rn. 57) (redaktioneller Leitsatz)
3 Nichtlandwirt ist jeder, der seine volle Arbeitskraft außerhalb der Landwirtschaft einsetzt. Der Umstand, dass ein Rechtsanwalt acht Bienenvölker hält und Honig zum Eigenverbrauch und zum Verschenken (auch an Mandanten und Geschäftsfreunde) produziert, geht über ein Hobby nicht hinaus. (Rn. 59) (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

3 LW XV 243/16 2017-03-30 Bes AGTRAUNSTEIN AG Traunstein

Tenor

I. Die Beschwerde der Antragsteller zu 1) und 2) gegen den Beschluss des Amtsgerichts Traunstein – Landwirtschaftsgericht – vom 30.03.2017, Az. 3 XV 243/16, wird zurückgewiesen.
II. Die Antragsteller zu 1) und 2) tragen die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens.
III. Die Antragsteller zu 1) und 2) haben die notwendigen außergerichtlichen Kosten der weiteren Beteiligten zu 2) (…) zu tragen. Im Übrigen tragen die Beteiligten ihre notwendigen außergerichtlichen Kosten jeweils selbst.
IV. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
V. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 1.000.000 € festgesetzt.

Gründe

I.
Gegenstand des Verfahrens ist die Genehmigung eines Grundstücksverkaufs von landwirtschaftlich genutzten Flächen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG).
Die Antragsteller zu 1) und 2) (beide geboren 1963) erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 30.12.2015 vom Antragsteller zu 3) – Erbe der vormaligen Eigentümerin – zum Preis von 1,150 Mio. € ein landwirtschaftliches Anwesen. Dieses besteht aus einer stark sanierungsbedürftigen Hofstelle und ca. 37 ha land- und forstwirtschaftlichen Flächen, wovon rund 21 ha landwirtschaftlich genutzt werden. Die Käufer sind Rechtsanwälte, der Verkäufer ist ein in Italien ansässiger religiöser Verein mit gemeinnützigem Charakter. Ziffer VII des Kaufvertrages enthält den Hinweis auf eine etwa erforderliche Genehmigung nach dem GrdstVG und das mögliche Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz. Unter Ziffer VIII wird der Notar bevollmächtigt, alle zum Vollzug der Urkunde geeigneten Erklärungen abzugeben, einzuholen und entgegenzunehmen; ferner ist bestimmt, dass auflagen- und bedingungsfreie Genehmigungen zu der Urkunde mit ihrem Eingang beim Notar als mitgeteilt gelten und rechtswirksam sein sollen, andere Bescheide den Beteiligten selbst zuzustellen seien. Wegen der Einzelheiten wird auf den notariellen Kaufvertrag vom 30.12.2015 (Bl. 2/19 der Behördenakte) Bezug genommen.
Der Antrag auf Genehmigung des Kaufvertrages ging am 05.01.2016 bei der Genehmigungsbehörde, dem Landratsamt … ein (weitere Beteiligte zu 1). Mit Zwischenbescheid vom 07.01.2016, dem Urkundsnotar zugegangen am 13.01.2016, verlängerte die Behörde die Frist bis 05.03.2016. Am Schreiben vom 07.01.2016 forderte sie beim … (…, weiterer Beteiligter zu 3) eine Stellungnahme an. Unter dem 04.02.2016 teilte der … mit, man habe mit dem Vollerwerbslandwirt … einen aufstockungsbedürftigen und aufstockungswilligen Landwirt gefunden. Mit Schreiben vom 05.02.2016 teilte das zuständige Siedlungsunternehmen (…, weitere Beteiligte zu 2) mit, dass das Vorkaufsrecht nach § 4 RSG ausgeübt werde. Diese Erklärung teilte die Genehmigungsbehörde mit Schreiben vom 15.02.2016 dem Verkäufer und den Käufern mit, verbunden mit der Begründung, weshalb die Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen wäre. Das Schreiben vom 15.02.2016 nebst Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts wurde den Käufern mit Postzustellungsurkunde am 18.02.2016 zugestellt. An die Verkäuferin wurde es ohne Übersetzung per Einschreiben mit Rückschein übermittelt; der Rückschein wurde am 22.02.2016 unterzeichnet und an die Behörde zurückgesandt.
Die Käufer haben mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 02.03.2016, eingegangen am selben Tag, Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Sie haben insbesondere gerügt, zum Schreiben vom 04.02.2016 kein rechtliches Gehör erhalten zu haben. Sie hätten vor, den Betrieb im Nebenerwerb und im Alter als Haupterwerb zu führen; sie hätten hierfür ein schlüssiges Konzept. Der Antragsteller zu 1) sei Fischer und Jäger. Er halte bisher 5 Bienenvölker und plane eine gewerbsmäßige Imkerei mit 100 Völkern. Der Interessent sei zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts kein Landwirt gewesen. Auf die Antragsbegründung vom 04.08.2016 sowie den Schriftsatz vom 20.01.2017 wird Bezug genommen.
Der Verkäufer hat mit Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten vom 27.09.2016 Antrag auf Beiladung zum Verfahren und auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Er hat gerügt, es liege keine wirksame Zustellung vor. Das Einschreiben sei von einem Mitarbeiter des Vereins am 22.02.2016 entgegengenommen und an den Präsidenten weitergeleitet worden. Dieser habe den Bescheid innerhalb einer Woche mit einem Begleitschreiben auf Italienisch an die Behörde zurückgesandt und mitgeteilt, er könne den Inhalt nicht verstehen, weil er der deutschen Sprache nicht mächtig sei. Die Veräußerung an den Kaufinteressenten stelle eine unzumutbare Härte dar, weil dies nicht im Sinne der Erblasserin sei. Auf die Schriftsätze vom 27.09.2016 und vom 05.03.2017 wird verwiesen. Mit Schriftsatz vom 22.03.2017 hat der Verkäufer bestritten, dass die Zustellung an eine empfangsberechtigte Person erfolgt sei. Der Vorstand habe das Schriftstück jedenfalls nicht entgegengenommen. Wer den Rückschein unterzeichnet habe und welche Funktion der Unterzeichner gehabt habe, gehe daraus nicht hervor.
Die weiteren Beteiligten sind den Anträgen entgegengetreten.
Das Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – hat den Zeugen … vernommen; auf die Sitzungsniederschriften vom 12.09.2016 (Bl. 62/70) und vom 16.03.2017 (Bl. 153/157 d.A.) wird Bezug genommen.
Mit Beschluss vom 30.03.2017 hat das Amtsgericht den Antrag der Käufer zurückgewiesen. Diese seien Nichtlandwirte. Ein Betriebskonzept, das die konkrete, in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absicht der Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft belegt, sei weder bei der Genehmigungsbehörde noch im gerichtlichen Verfahren vorgelegt worden. Aus der Einvernahme des Zeugen … habe sich zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass dieser als Vollerwerbslandwirt aufstockungswillig und aufstockungsbedürftig sei. Zum Antrag des Verkäufers hat das Amtsgericht in den Gründen ausgeführt, dieser sei verfristet, weil der Bescheid wirksam am 22.02.2015 zugestellt worden sei. Die Beifügung einer Übersetzung sei nach den maßgeblichen Vorschriften über die Zustellung in Verwaltungssachen nicht erforderlich gewesen.
Zur Begründung im Einzelnen wird auf den Beschluss vom 30.03.2017 verwiesen. Der Beschluss ist mit einer Rechtsbehelfsbelehrung versehen, wonach die Beschwerde binnen eines Monats einzulegen sei. Er wurde dem Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller zu 1) und 2) am 10.04.2017 zugestellt.
Mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 27.04.2017, per Fax eingegangen am selben Tag, haben die Antragsteller zu 1) und 2) Beschwerde eingelegt, die sie mit den Schriftsatz vom 28.08.2017 und vom 14.12.2017 begründet haben. Zur Begründung führen sie insbesondere aus:
Über den Antrag des Verkäufers sei nicht entschieden, denn im Tenor sei kein Ausspruch erfolgt.
Die Genehmigungsbehörde habe die Frist des § 6 GrdstVG mit Bescheid vom 07.01.2016 auf zwei Monate verlängert. Ein Hinweis auf die etwaige Ausübung des Vorkaufsrechts finde sich weder darin noch in der folgenden Korrespondenz mit den Käufern. Innerhalb der Zwei-Monats-Frist sei das Vorkaufsrecht ausgeübt und der Bescheid vom 15.02.2016 erlassen worden. Das sei unzulässig, denn zur Ausübung des Vorkaufsrechts sei eine vorherige Verlängerung der Frist des § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG auf drei Monate notwendig. Dabei handele es sich nicht um eine bloße Formalie, denn damit solle den Vertragsparteien die Möglichkeit gegeben werden, den Antrag auf Genehmigung zurückzunehmen und den Kaufvertrag aufzulösen. Die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts könne nur dann eine modifizierte Form der Versagung der Genehmigung darstellen, wenn vorher eine wirksame Verlängerung der Frist auf drei Monate erfolgt sei. Dies sei im Hinblick auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion nach § 6 Abs. 2 GrdstVG im Verfahren vor dem Landwirtschaftsgericht zu prüfen.
Den Käufern sei im Verwaltungsverfahren das rechtliche Gehör nicht im gebotenen Umfang gewährt worden, insbesondere zu der Frage des Aufbaus einer Landwirtschaft im Nebenerwerb. Vor Erlass eines Verwaltungsakts seien die Beteiligten anzuhören (Art. 28 VwVfG). Spätestens mit dem Zwischenbescheid hätten die Beteiligten und damit auch die Antragsteller detailliert auf die Bedenken der Behörde hingewiesen werden müssen. Der Antragsteller habe keine Gelegenheit gehabt, deutlich zu machen, welchen Zweck er mit dem Kauf verfolgt habe.
Die Siedlungsbehörde sei nicht beteiligt worden, weshalb die Genehmigungsfiktion eingetreten sei. Dass in Bayern die Kreisverwaltungsbehörde sowohl Genehmigungs- als auch Siedlungsbehörde sei, dürfe nicht dazu verleiten, beide als identisch zu betrachten. Der gesetzlich vorgeschriebene Verfahrensweg sei auch dann einzuhalten, wenn beide Behörden im gleichen „Haus“ angesiedelt seien.
Der Antragsteller zu 1) gehe jedenfalls der Fischerei und der Imkerei nach; beides seien landwirtschaftliche Tätigkeiten. Die Antragsteller hätten ein Betriebskonzept für die zu erwerbenden landwirtschaftlichen Flächen entwickeln lassen, das schlüssig und umsetzbar sei. Dieses müsse im Verfahren berücksichtigt werden, da sie durch Falschberatung seitens der Mitarbeiter des … davon abgehalten worden seien, es in Schriftform vorzulegen. Der Betrieb sei prädestiniert für eine intensive ökologische Bienenhaltung mit einem jährlichen Ertrag von mindestens 20.000 €. Hinzu kämen Erträge aus Forstwirtschaft mit 26.000 € und aus Viehwirtschaft von 6.000 €. Die Antragsteller verfügten über hinreichende betriebswirtschaftliche Kenntnisse. Soweit überhaupt agrarspezifische Kenntnisse erforderlich seien, könnten sich die Antragsteller diese aneignen bzw. über Fremdarbeitskräfte beschaffen.
Im Hinblick auf die allgemeinen volkswirtschaftlichen Belange, die gemäß § 9 Abs. 6 GrstVG zu berücksichtigen seien, sei die Bedeutung der ökologischen Bienenhaltung hervorzuheben.
Das Erstgericht begründe das dringende Aufstockungsbedürfnis des Zeugen … mit keinem einzigen Satz und sei den Einwendungen der Antragsteller nicht nachgegangen. Das gelte insbesondere für den untergeordneten Umfang der landwirtschaftlichen Betätigung gegenüber dem Fremdenverkehrsbetrieb. Es liege kein dringender Aufstockungsbedarf des Zeugen … vor. Die Hofstelle könne der Zeuge nicht sinnvoll nutzen. Die zu erwerbenden Flächen seien um ein Vielfaches größer als die Eigentumsflächen des Zeugen; der Verlust von Pachtflächen werde mehrfach überkompensiert. Den Kaufpreis für den verfahrensgegenständlichen Grundbesitz könne der Zeuge aus der Landwirtschaft nicht erwirtschaften. Der Betrieb des Zeugen könne schon die für die Lebenshaltungskosten notwendigen Entnahmen nicht aufbringen. Eine angemessene Vergütung für Arbeit werde nicht erwirtschaftet. Dasselbe gelte für den Faktor Kapital.
Eine wirksame Zustellung an den Verkäufer sei nicht erfolgt. Das Amtsgericht habe die Normen des Europäischen Übereinkommens über die Zustellung von Schriftstücken in Verwaltungssachen im Ausland vom 24.11.1977 falsch ausgelegt. Art. 7 Abs. 1 sei dahin auszulegen, dass bei allen Zustellungsarten, außer bei der Zustellung nach Art. 6 über die zentrale Behörde, eine Übersetzung beizufügen sei. Bei der Zustellung nach Art. 10-12 fehle eine Kontrolle durch die zentrale Behörde, so dass in diesen Fällen eine Übersetzung beizufügen sei. Aus der systematischen Stellung des Art. 7 ergebe sich nicht, dass dieser auf eine Zustellung nach Art. 11 nicht anwendbar sei. Der Rückschein sei im Übrigen nicht von der empfangsberechtigten Person unterzeichnet worden, so dass keine wirksame Zustellung nach Art. 14 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Art. 7 Abs. 2 VwZVG vorliege. Die Frage der Empfangsberechtigung richte sich nach italienischem Recht. Eine Heilung sei nicht eingetreten, weil der Präsident des Verkäufers der deutschen Sprache nicht mächtig sei und deshalb nicht die tatsächliche Möglichkeit gehabt habe, vom Inhalt des Bescheides Kenntnis zu nehmen. Im Übrigen sei das italienische Recht maßgeblich für die Frage, ob zivil- oder verwaltungsrechtliche Vorschriften für die Zustellung anzuwenden seien.
Auf die materiell-rechtlichen Voraussetzungen des Vorkaufsrechts komme es im vorliegenden Verfahren nicht an. Über diese Frage sei von den Zivilgerichten zu entscheiden. Die … sei deshalb im vorliegenden Verfahren auch nicht verfahrensbeteiligt.
Die Genehmigungsbehörde habe es versäumt zu prüfen, ob eine Genehmigung unter Auflagen – etwa der Verpachtung – in Betracht komme. Die Antragsteller seien bereit, die Grünlandflächen dem Zeugen … langfristig zu ortsüblichen Bedingungen zu verpachten. Eine Verpachtung landwirtschaftlicher Grundstücke von Nichtlandwirten an einen Landwirt stelle keine negative Beeinflussung der Agrarstruktur dar; die Flächen würden der landwirtschaftlichen Nutzung nicht entzogen. Zudem sei angesichts der hohen Grundstückspreise keine angemessene Verzinsung des Eigenkapitals zu erreichen.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 28.08.2017, vom 14.12.2017 nebst rechtsgutachterlicher Stellungnahme vom 28.11.2017, und vom 20.03.2018 verwiesen.
Die weitere Beteiligte zu 2) ist der Beschwerde entgegengetreten.
Der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts und der damit verbundenen Erklärung der Genehmigungsbehörde, dass eine Genehmigung des Veräußerungsgeschäfts zu versagen sei, stehe nicht entgegen, dass diese bereits innerhalb der nur auf zwei Monate verlängerten Frist entschieden habe. Die gesetzliche Regelung ermögliche zwar eine Verlängerung der Entscheidungsfrist auf bis zu drei Monate, diese bedeute aber nicht, dass diese ausgeschöpft werden müsste. Der Zwischenbescheid zur Fristverlängerung diene nicht dazu, den Antragstellern Gelegenheit zu geben, Versagungsgründe auszuräumen. Der Fristenregelung des § 6 Abs. 1 GrdstVG könne keine Warnfunktion beigemessen werden, die über die bereits mit dem Genehmigungserfordernis des § 2 Abs. 1 GrdstVG verbundene hinausgehe. § 6 GrdstVG beinhalte hinsichtlich des Genehmigungsverfahrens einzig ein sich an die Genehmigungsbehörde richtendes Beschleunigungsmoment. Hier sei im Übrigen bereits im Kaufvertrag vom 30.12.2015 darauf hingewiesen, dass die Rechtswirksamkeit des Vertrages von einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz abhänge und ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht komme. Mit der Fallgestaltung, dass die Ausübung eines Vorkaufsrechts außerhalb jeglichen Genehmigungsverfahrens mitgeteilt werde – wie bei der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.11.2012 – BLw 13/11 – sei der vorliegende Fall nicht vergleichbar.
Die Zustellung an den Verkäufer sei wirksam; maßgeblich für die Beurteilung sei das Recht des Staates, dessen Behörde die Zustellung veranlasse.
Der Vorschrift des § 6 Abs. 1 Satz 2 RSG sei genügt worden; in Bayern seien Siedlungsbehörde und Genehmigungsbehörde identisch.
Auf eine etwa unterbliebene Gewährung rechtlichen Gehörs im Verwaltungsverfahren komme es nicht an, weil diese im gerichtlichen Verfahren nachgeholt werden könne. Die Antragsteller hätten jederzeit die Möglichkeit, im gerichtlichen Verfahren darzulegen und nachzuweisen, dass sie sich zum Zeitpunkt der Entscheidung der Genehmigungsbehörde auf dem Weg zu einem leistungsfähigen, wenigstens Nebenerwerbslandwirt befunden hätten oder schon Landwirte waren. Wäre das der Fall, sei bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen die Genehmigung der Veräußerung vom Gericht zu erteilen. Das Genehmigungsverfahren diene nicht dazu, es den Antragstellern durch Hinweise der Genehmigungsbehörde erst zu ermöglichen, die Voraussetzungen der Genehmigungsfähigkeit zu schaffen. Der Zwischenbescheid sei dem Veräußerer, nicht dem Käufer zu erteilen.
Die Antragsteller seien unzweifelhaft Nichtlandwirte. Es sei auch nicht nachgewiesen, dass die Beschwerdeführer beabsichtigten, den Grund und Boden selbst zu nutzten und bereits Vorkehrungen zur Übernahme einer leistungsfähigen Voll- oder Nebenerwerbslandwirtschaft getroffen hätten. Weder der Sachvortrag im behördlichen Genehmigungsverfahren, noch der Sachvortrag im gerichtlichen Verfahren erster und zweiter Instanz lasse insoweit konkrete, in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen erkennen.
In dem nun vorgelegten Grobkonzept sei nur von Rinderhaltung in Form von Färsenaufzucht die Rede, während der Antragsteller angebe, durch Aufstockung von derzeit 5 auf 100 Bienenstöcke eine Imkerei betreiben zu wollen. Dem Vortrag im Beschwerdeverfahren sei mittelbar zu entnehmen, dass die Beschwerdeführer land- und forstwirtschaftliche Kenntnisse nicht hätten. Die Beschaffung der notwendigen Fachkenntnisse gehöre aber gerade zu den erforderlichen Vorkehrungen. Soweit ein Ertrag aus der Imkerei von 20.000 € behauptet werde, fehlten Angaben zu Aufwand und Ertrag, Kosten der Erneuerung von Bienenvölkern, Bienenstöcken, erforderlichen Nahrungsquellen. Auch würden Bienen üblicherweise nicht auf eigenem Grund gehalten.
Hinsichtlich des auf den 14.02.2016 – einen Tag vor Erlass des Bescheides der Genehmigungsbehörde – datierten, jedoch erst im Beschwerdeverfahren mit dem Schriftsatz vom 28.08.2017 vorgelegten Betriebskonzepts werde mit Nichtwissen bestritten, dass es tatsächlich am 14.02.2016 erstellt worden sei. Die Ungereimtheiten legten nahe, dass es zum angeblichen Erstellungsdatum nicht existiert oder den Plänen des Antragstellers zu 1) nicht entsprochen habe. Da sich die Antragsteller in erster Instanz nicht darauf gestützt hätten, hätten sie es schlüssig als bedeutungslos hinsichtlich ihrer Absichten qualifiziert.
Zur Aufstockung der Imkerei auf 100 Völker fehle ebenfalls ein realisierbares Konzept.
Der Zeuge … sei, wie seine Zeugeneinvernahme in erster Instanz ergeben habe, ohne weiteres als dringend aufstockungsbedürftiger Landwirt anzuerkennen. Die Spekulationen der Beschwerdeführer über sein angeblich nur vorgeschobenes Erwerbsinteresse bedürften keiner Diskussion.
Eine Verpachtungsauflage komme nicht in Betracht. Damit könne ein bestehender Versagungsgrund nur dann ausgeräumt werden, wenn eine absehbare Übergangszeit bis zum bevorstehenden Wegfall des Versagungsgrundes überbrückt werden könne. Sie diene nicht dazu, die Genehmigungsfähigkeit zugunsten eines Käufers, der nicht Landwirt sei, erst zu schaffen. Die Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen von Nichtlandwirten an Landwirte widerspreche den Zielen der Agrarstruktur.
Eine Beschränkung des durch Art. 63 AEUV gewährleisteten freien Kapitalverkehrs durch die maßgeblichen Vorschriften des Grundstücksverkehrsgesetzes und des Reichssiedlungsgesetzes liege nicht vor, denn der verkaufswillige Eigentümer dürfe in jedem Fall zu dem vereinbarten Kaufpreis veräußern. Die Entscheidung des EuGH vom 23.09.2003 betreffe die Vorschriften des Vorarlberger Grundverkehrsgesetzes, die einen völlig anderen Regelungsgehalt aufwiesen.
Auf die Schriftsätze der weiteren Beteiligten zu 2) vom 02.11.2017, 16.01.2018, 26.01.2018 und 02.02.2018 wird Bezug genommen.
Der Senat hat am 01.02.2018 mündlich verhandelt, den Antragsteller zu 1) persönlich angehört und den Zeugen … vernommen. Auf das Protokoll (Bl. 260/268 d.A.) wird Bezug genommen. Die ebenfalls geladene Antragstellerin zu 2) ist zum Termin nicht erschienen.
Der Senat hat den Antragstellern mit Beschluss vom 01.02.2018 (Bl. 269/272 d.A.) Wiedereinsetzung in den vorigen Stand hinsichtlich der Versäumung der Beschwerdefrist gewährt.
II.
Die nach Wiedereinsetzung zulässige Beschwerde ist nicht begründet.
Das Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht hat zu Recht den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Die für die Veräußerung des verfahrensgegenständlichen Grundbesitzes erforderliche Genehmigung (§ 2 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG, Art. 2 Abs. 1 BayAGGrdstLPachtG a.F.) ist zu versagen.
1. Das Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – hat zu Recht angenommen, dass eine Genehmigungsfiktion nach § 6 Abs. 2 GrdstVG nicht eingetreten ist, weil innerhalb der durch Zwischenbescheid vom 07.01.2016 wirksam auf zwei Monate verlängerten Frist die Genehmigungsbehörde den Vertragsparteien die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts, verbunden mit der Begründung, weshalb die Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen wäre, zugestellt hat. Diese Mitteilung stellt eine modifizierte Form der Versagung der Genehmigung dar (st. Rspr., vgl. BGH, Beschluss vom 28.04.2017 – BLw 2/16 – RdL 2017, 322/324 m.w.N.).
a) Die Siedlungsbehörde ist nicht übergangen worden, denn in Bayern ist die Kreisverwaltungsbehörde – hier das Landratsamt – nicht nur Genehmigungsbehörde (vgl. bis 31.12.2016 Art. 1 Abs. 1 AGGrdstLPachtVG, seit 01.01.17 Art. 1 BayAgrG), sondern auch Siedlungsbehörde (vgl. § 1 Abs. 1 LändSwV).
b) Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ist es für die Wirksamkeit der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 21 GrdstVG nicht erforderlich, dass zuvor eine Verlängerung der Frist auf drei Monate (§ 6 Abs. 1 Satz 2, 2. Halbsatz 2. Alternative) erfolgt.
(1) Weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn der Regelungen des § 6 GrdstVG lässt sich entnehmen, dass dem Zwischenbescheid eine über die Fristbestimmung selbst hinausgehende Bedeutung für die Wirksamkeit der Entscheidung der Behörde zukommt. Schon nach dem Wortlaut des § 6 Abs. 1 GrdstVG richtet sich die Vorschrift an die Behörde, die grundsätzlich binnen der in Satz 1 festgelegten Frist von einem Monat nach Eingang des Antrags und der Urkunde über das zu genehmigende Rechtsgeschäft die Entscheidung über die Genehmigung zu treffen hat. Satz 2 eröffnet die Möglichkeit der Fristverlängerung zum einen für den Fall, dass die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden kann, zum anderen für den Fall, dass die Genehmigungsbehörde eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts herbeizuführen hat. Dass die Verlängerung der Frist auf drei Monate eine andere rechtliche Wirkung haben soll als die Verlängerung auf zwei Monate, geht aus der gesetzlichen Regelung nicht hervor und wird darin auch nicht angedeutet. Die Ermöglichung einer Verlängerung der mit einem Monat knapp bemessenen Regelfrist des § 6 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG zielt darauf ab, der Behörde die notwendige Zeit zur Bearbeitung des Genehmigungsantrags zu verschaffen. Der unterschiedliche Zeitraum der möglichen Verlängerung – auf zwei Monate für die Entscheidung über die Genehmigung, auf drei Monate, wenn eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts herbeizuführen ist – trägt dem Umstand Rechnung, dass im zweiten Fall regelmäßig ein längerer Zeitraum benötigt wird, weil die Entscheidung des Siedlungsunternehmens herbeigeführt werden muss, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll (vgl. BGH, Beschluss vom 28.11.2014 – BLw 3/13, RdL 2015, 159/160 unter Hinweis auf die Gesetzesbegründung). Nichts anderes ergibt sich aus der von den Antragstellern zu 1) und 2) zitierten Bundestagsdrucksache 3/2732 vom 05.05.1961 (S. 3, linke Spalte, Ziffer 4.), in der die Frist von drei Monaten damit begründet wird, dass „wegen des Umfangs der notwendigen Ermittlungen“ eine Frist von zwei Monaten für Fälle, in denen das Vorkaufsrecht ausgeübt werden solle, nicht ausreichend erscheine.
Dem entspricht, dass sich nach § 7 Satz 2 RSG die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts verlängern kann, wenn das vorkaufsberechtigte Siedlungsunternehmen an der Ausübung seines Besichtigungsrechts durch den Eigentümer oder einen Dritten gehindert wird. Die Regelungen des § 6 GrdstVG dienen folglich dazu, die Genehmigungsbehörde zu einer zügigen Entscheidung über den Antrag zu zwingen. Das ergibt sich auch daraus, dass nach § 6 Abs. 2 GrdstVG eine Genehmigungsfiktion eintritt, wenn die Frist verstreicht, ohne dass eine Entscheidung über den Antrag bzw. eine Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts ergangen ist. Soweit die Regelung des § 7 S. 2 RSG eine Verlängerung der Frist ermöglicht, liegt die Ursache nicht bei einer der beteiligten Behörden oder dem Siedlungsunternehmen, sondern bei dem Eigentümer oder Dritten, der das Siedlungsunternehmen an der Wahrnehmung seines gesetzlich eingeräumten Besichtigungsrechtes hindert.
(2) Die Auffassung der Beschwerdeführer, mit der Verlängerung der Frist auf drei Monate solle dem Erwerber des Grundstücks Gelegenheit gegeben werden, die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung nach GrdstVG ggf. noch zu herbeizuführen, findet im Gesetz keine Stütze. Die Regelungen des § 6 GrdstVG zielen darauf ab, dass ein Antrag auf Genehmigung innerhalb von längstens drei Monaten verbeschieden sein muss (abgesehen vom Ausnahmefall des § 7 S. 2 RSG). An keiner Stelle findet sich auch nur andeutungsweise ein Anhalt dafür, dass die Behörde verpflichtet sein soll, die Frist auch auszuschöpfen. Hinzu kommt, dass nach § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG der Zwischenbescheid dem Veräußerer zu erteilen ist, nicht dem Erwerber. Der Senat teilt deshalb nicht die Auffassung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts (Beschluss vom 08.01.2009 – 5 W (Lw) 7/08, juris Rn. 28 ebenso Netz, GrdstVG 8. Aufl. 2018 Rn. 1672 a.E.), wonach ein Zwischenbescheid ausschließlich dazu diene, dem Antragsteller zu ermöglichen, Versagungsgründe auszuräumen.
Es kann auch nicht außer Acht gelassen werden, dass bis zur Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung, wonach die Fristverlängerung auf drei Monate nur wirksam war, wenn ein Vorkaufsrecht tatsächlich bestand (vgl. BGH, Beschluss vom 28.11.2014 – BLw 3/13, RdL 2015, 159), die Behörde bei einem Ausschöpfen der dreimonatigen Frist sich dem Risiko ausgesetzt sah, dass trotz Entscheidung innerhalb des dritten Monats die Genehmigungsfiktion eintrat, weil das Vorkaufsrecht tatsächlich nicht bestand.
Auch aus § 6 RSG ergibt sich nicht, dass das Vorkaufsrecht nur nach einer Fristverlängerung auf drei Monate ausgeübt werden kann. § 6 Abs. 1 RSG bestimmt vielmehr, dass das Vorkaufrecht ausgeübt werden kann, sobald die Siedlungsbehörde den ihr nach § 12 GrdstVG vorgelegten Kaufvertrag dem Vorkaufsberechtigten mitteilt. Nach § 6 Abs. 2 RSG ist die Ausübung unwirksam, wenn die Genehmigungsbehörde die Mitteilung nicht innerhalb der Frist des § 6 Abs. 1 GrdstVG zugestellt hat, nimmt also auf alle dort genannten Fristen Bezug und nicht nur auf die Frist von drei Monaten.
(2) Nach Auffassung des Senats hat der Zwischenbescheid zur Verlängerung der Frist auf drei Monate grundsätzlich nicht die Funktion, die Parteien des Kaufvertrages zu warnen und ihnen die Möglichkeit zu verschaffen, bei drohender, aber noch nicht erklärter Ausübung des Vorkaufsrechts die Genehmigungsanträge zurückzuziehen. Die gegenteilige Auffassung, die vom Oberlandesgericht Oldenburg (vgl. Beschluss vom 05.06.2015 – 10 W 6/15 – juris Rn. 20) und wohl auch – ohne nähere Begründung – vom Bayerischen Staatsministerium für Ernährung. Landwirtschaft und Forsten vertreten wird (vgl. Bekanntmachung vom 04.09.2017, Ziffer 3.4 und 3.5, AIIM-Bl. S. 433), hält der Senat nicht für überzeugend. Anders mag der Fall liegen, wenn die Genehmigungsbehörde ohne Antrag von Amts wegen ein Verfahren einleitet und die Vertragsparteien mit der Mitteilung über die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts überrascht (vgl. BGH, Beschluss vom 23.11.2012 – BLw 13/11 – RdL 2013, 128/129). Im hier zu entscheidenden Fall haben hingegen die Vertragsparteien, vertreten durch den Urkundsnotar, Antrag auf Erteilung der Genehmigung nach dem GrdstVG gestellt und sind bereits bei Abschluss des Vertrages durch den Notar darauf hingewiesen worden sind, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach dem RSG in Betracht kommt.
c) Die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 15.02.2016 ist den Parteien des Kaufvertrages innerhalb der Frist von zwei Monaten zugestellt worden, den Käufern jeweils mit Postzustellungsurkunde am 18.02.2016, der Verkäuferin durch Einschreiben mit Rückschein am 22.02.2016.
(1) Die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ein Verwaltungsakt (vgl. BGH, Beschluss vom 28.04.2017 – BLw 2/16 -, RdL 2017, 322/324). Für die Zustellung – sei es im Inland oder im Ausland – gelten deshalb die Vorschriften des Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetzes und die Bestimmungen des Europäischen Übereinkommens vom 24.11.1977 über die Zustellung von Schriftstücken in Verwaltungssachen im Ausland. Dass der Verwaltungsakt einem der Adressaten im Ausland zugestellt werden muss, ändert nichts daran, dass er von einer deutschen Behörde nach den deutschen Vorschriften erlassen worden ist und ihm die sich aus diesen Vorschriften ergebende Rechtsnatur zukommt. Auf die Frage, ob das Recht des Staates, in dem eine Zustellung erfolgt, eine solche behördliche Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts dem öffentlichen Recht oder dem Zivilrecht zuordnet, kommt es entgegen der Auffassung der Antragsteller deshalb nicht an.
(2) Die Zustellung an die Verkäuferin ist durch Einschreiben mit Rückschein wirksam erfolgt, Art. 14 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 1 VwZVG i.V.m. Art. 11 Abs. 1 des Europäischen Übereinkommens vom 24.11.1977 über die Zustellung von Schriftstücken in Verwaltungssachen im Ausland. Die Beifügung einer Übersetzung des Bescheids vom 15.02.2016 war nicht erforderlich. Nach Art. 11 Abs. 1 des Übereinkommens können „Schriftstücke“ unmittelbar durch die Post zugestellt werden. Schon daraus folgt, dass eine Übersetzung des zuzustellenden Schriftstücks nicht erforderlich ist.
(3) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 7 Abs. 1 des Übereinkommens, der lautet: „Soll ein ausländisches Schriftstück nach Artikel 6 Abs. 1 Buchstabe a und Absatz 2 zugestellt werden, so braucht keine Übersetzung beigefügt werden.“ Aus dieser Vorschrift folgt nicht, dass in allen anderen Fällen eine Übersetzung beizufügen ist. Die Bestimmungen des Art. 7 beziehen sich ausschließlich auf die Zustellung nach Art. 6, d.h. die Zustellung über die zentrale Behörde des ersuchten Staates, die in den Art. 2 bis 9 des Übereinkommens geregelt ist. Art. 7 Abs. 1 nimmt ausdrücklich auf die in Art. 6 Abs. 1 a) und Abs. 2 vorgesehenen Formen der Zustellung Bezug. Nur auf diese Formen bezieht sich auch die Regelung des Art. 7 Abs. 2, wonach der Empfänger die Annahme des Schriftstücks mit der Begründung verweigern darf, dass er die Sprache nicht versteht, in der es abgefasst ist, und die dann die zentrale Behörde eine Übersetzung veranlasst oder anfordert. Art. 7 Abs. 3 regelt für die Zustellung nach Art. 6 Abs. 1 b, dass das zuzustellende Schriftstück auf Verlangen der zentralen Behörde übersetzt oder von einer Übersetzung begleitet wird.
(4) Für die Wirksamkeit der Zustellung nach Art. 14 Abs. 1 Nr. 1 VwZVG ist nicht erforderlich, dass das Schriftstück unmittelbar dem Empfänger bzw. dem Vertreter einer juristischen Person persönlich ausgehändigt und der Rückschein von diesem unterschrieben wird. Es genügt vielmehr, wenn die Übergabe an eine in den Geschäftsräumen anwesende Person erfolgt (vgl. Kopp/Ramsauer VwVfG 18. Aufl. 2017 § 41 Rn. 72). Das war hier der Fall; der Verkäufer hat selbst vorgetragen, dass das Einschreiben von einem Mitarbeiter des Vereins am 22.02.2016 entgegengenommen und an den Präsidenten weitergeleitet worden ist, der es entgegengenommen und zurückgeschickt hat.
(5) Es kann offen bleiben, ob die Frage, wer – außer dem Adressaten selbst – zur Entgegennahme der Sendung und Unterzeichnung des Rückscheins befugt ist, nach dem Recht des Staates zu beurteilen ist, in dem die Zustellung erfolgt (so zu § 183 ZPO OLG Celle, Urteil vom 26.07.2005 – 16 U 59/05 – NJW-RR 2005, 1589; Zöller/Geimer ZPO 32. Aufl. 2018 § 183 Rn. 43). Ebenso ist unerheblich, ob nach den italienischen Bestimmungen die Übergabe an eine in den Geschäftsräumen des Adressaten anwesende Person nicht ausreicht.
(6) Denn etwaige Zustellungsmängel wären jedenfalls gemäß Art. 9 VwZVG geheilt, da die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 15.02.2016 dem empfangsberechtigten Präsidenten des Verkäufers ausweislich seines Rücksendeschreibens vom 26.02.2016, versandt laut Poststempel am selben Tag (vgl. Bl. 49, 50 der Behördenakte) tatsächlich zugegangen ist. Nachdem – wie oben ausgeführt – für die wirksame Zustellung des Bescheides vom 15.02.2016 die Beifügung einer Übersetzung nicht erforderlich war, hängt auch die Heilung etwaiger Zustellungsmängel nicht davon ab, dass der Empfänger eine Übersetzung erhält.
d) Der Bescheid der Genehmigungsbehörde vom 15.02.2016 ist nicht deshalb unwirksam, weil die Antragsteller zu 1) und 2) im Verfahren der Genehmigungsbehörde nicht angehört worden sind. Es kann dahinstehen, ob eine Anhörung geboten oder nach Art. 28 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG entbehrlich war. Nach § 22 Abs. 3 GrdstVG kann das Landwirtschaftsgericht (und das an seine Stelle tretende Beschwerdegericht) die Entscheidungen treffen, die auch die Genehmigungsbehörde treffen kann. Das im Verwaltungsverfahren etwa nicht gewährte rechtliche Gehör kann deshalb im gerichtlichen Verfahren nachgeholt werden.
2. Der Kaufvertrag kann nicht genehmigt werden, weil der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vorliegt. Das gilt sowohl für den hier maßgeblichen Zeitpunkt der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts am 15.02.2016 als auch für den Zeitpunkt der Entscheidung des Senats.
a) Die Genehmigung der Veräußerung darf versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeutet. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Diese Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugutekommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften. Dementsprechend liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrags zu erwerben (st. Rspr., vgl. BGH, Beschluss vom 28.04.2017 – BLw 1/15 – NJW-RR 2017, 1485, Rn. 10 m.w.N.).
b) Die Antragsteller sind als Nichtlandwirte anzusehen.
(1) „Nichtlandwirt“ ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jeder, der seine volle Arbeitskraft außerhalb der Landwirtschaft einsetzt (vgl. BGH, Beschluss vom 13.12.1991 – V BLw 8/91, BGHZ 116, 348 = AgrarR 1992, 257). Die Beschwerdeführer sind Rechtsanwälte. Dass sie derzeit als Landwirte – mindestens im Nebenerwerb – tätig wären, tragen sie selbst nicht vor. Dass der Antragsteller zu 1) fünf bzw. acht Bienenvölker hält und Honig zum Eigenverbrauch und zum Verschenken (auch an Mandanten und Geschäftsfreunde) produziert, geht über ein Hobby nicht hinaus.
(2) Allerdings begründet das Erwerbsinteresse eines aufstockungsbedürftigen Landwirts dann keinen Versagungsgrund gegen den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Nichtlandwirt, wenn sich der Käufer auf dem Weg zu einem leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirt befindet. Eine derartige Gleichstellung des Nichtlandwirts mit einem (Neben- oder Haupterwerbs-) Landwirt erfordert aber, dass der Nichtlandwirt zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten verfügt und bereits entsprechende Vorkehrungen getroffen hat. Unklare oder unverbindliche Absichtserklärungen reichen nicht aus (st. Rspr., vgl. BGH, Beschluss vom 28.04.2017 – BLw 1/15 – NJW-RR 2017, 1485, Rn. 12 m.w.N.). Für die Beurteilung, ob diese Voraussetzungen im zu entscheidenden Einzelfall vorliegen, ist ein strenger Maßstab anzulegen (BGH, Beschluss vom 28.11.2014 – BLw 3/13 – RdL 2015, 159). Der Zeitpunkt, zu dem diese Voraussetzungen vorliegen müssen, ist der in § 6 Abs. 1 Satz 3 RSiedIG festgelegte Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts (st. Rspr., vgl. BGH, Beschluss vom 28.04.2006 – BLw 32/05 – NJW-RR 2006, 1245/1246 Rn. 22 m.w.N.). Lagen die Voraussetzungen in der Person des Käufers zu diesem Zeitpunkt nicht vor und hat das Siedlungsunternehmen rechtzeitig sein Vorkaufsrecht nach § 4 RSiedIG geltend gemacht, weil ein aufstockungsbedürftiger, leistungsfähiger Landwirt die verfahrensgegenständlichen Grundstücke (vorrangig) benötigt, so ist dieses wirksam ausgeübte Vorkaufsrecht durch nachfolgende Änderungen oder Entwicklungen nicht mehr zu Fall zu bringen.
(3) Der Senat ist davon überzeugt, dass zum maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die weitere Beteiligte die Beschwerdeführer weder konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten noch Vorkehrungen getroffen hatten, sich zu leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirten zu entwickeln. Das ist im Übrigen nach Überzeugung des Senats auch zum Zeitpunkt seiner Entscheidung nicht der Fall. Für die Antragsteller zu 1) und 2) steht ersichtlich im Vordergrund, den streitgegenständlichen Grundbesitz als Kapitalanlage zu erwerben und die Hofstelle – deren Eigenschaft als Denkmal sie zunächst unzutreffend hervorgehoben haben (vgl. Schriftsatz vom 02.08.2016, S. 5, Bl. 30 d.A.) – für ihre Zwecke zu sanieren und zu nutzen.
Die Antragsteller zu 1) und 2) geben an, nach Beendigung ihrer jetzigen beruflichen Tätigkeit eine leistungsfähige Nebenerwerbslandwirtschaft mit Färsenaufzucht (22 Färsen) und Imkerei (100 Völker) betreiben zu wollen. Ob und wie diese Vorstellung umgesetzt wird, ist nach Überzeugung des Senats jedoch vollkommen offen. Die Pläne der Antragsteller zum Aufnahme einer landwirtschaftlichen Tätigkeit sind nicht konkret, sondern beliebig und jederzeit änderbar. Das ergibt sich insbesondere auch aus dem Eindruck, den der Senat bei der persönlichen Anhörung des Antragstellers zu 1) gewonnen hat.
So tragen die Antragsteller zu 1) und 2) hinsichtlich der Viehhaltung einerseits vor, sich auf die betriebswirtschaftliche Tätigkeit beschränken und die eigentlichen landwirtschaftlichen Arbeiten – zu denen sie nicht über Fachkenntnisse verfügen – im Wesentlichen durch Fremdarbeitskräfte ausführen lassen wollen. Andererseits soll nach dem auf den 14.02.2016 datierten Grobkonzept der überwiegende Arbeitsaufwand durch die Betriebsleiterfamilie erbracht werden. Es mag sein – wie vom Antragsteller zu 1) in der mündlichen Verhandlung dargelegt -, dass auch diese mit 238 Stunden veranschlagten und von ihm als einfach eingeschätzten Tätigkeiten Fremdarbeitskräften übertragen werden könnten. Dann verbleibt allerdings nicht einmal der schon nach dem Grobkonzept nur geringfügige Gewinn aus der Viehhaltung von 284 € jährlich (von dem im Konzept genannten Gesamtgewinn von 17.284 € entfallen 17.000 € auf die Forstwirtschaft). Vielmehr ergibt sich – selbst bei den vom Antragsteller zu 1) für diese Tätigkeiten veranschlagten zusätzlichen Kosten von nur 2.500 € jährlich – aus der Viehhaltung ein Verlust. Soweit die Antragsteller den geschätzten Gewinn aus der Färsenhaltung mit 6.000 € angenommen haben (vgl. Schriftsatz vom 28.08.2017, S. 8, Bl. 191 d.A.), steht das im Widerspruch zu dem von ihnen mit der Beschwerdebegründung vorgelegten Grobkonzept.
Der Antragsteller zu 1) hat bei seiner Anhörung durch den Senat zwar angegeben, er sei durchaus bereit, auch selbst mitzuarbeiten, und könne sich gut vorstellen, sich mit Beginn des Betriebs der Viehwirtschaft Vollzeit der Landwirtschaft zu widmen. Das stellt sich jedoch angesichts seiner derzeitigen Tätigkeit und seiner fehlenden Ausbildung und Erfahrung hinsichtlich der Rinderhaltung eher als Wunschvorstellung eines „Ausstiegs“ aus dem bisherigen beruflichen Umfeld denn als konkrete Absicht dar, mit deren Umsetzung tatsächlich zu rechnen ist. Das gilt umso mehr, als er auch in Betracht zieht, jemanden aus der Familie auf dem Hof wohnen zu lassen, oder eine Teilzeitkraft einzustellen, die dort wohnt, sich um die Färsen kümmert und die Bienenkästen beaufsichtigt.
Die Einholung des angebotenen Sachverständigengutachtens zur Umsetzbarkeit des Konzepts ist deshalb nicht veranlasst.
Auch hinsichtlich der Imkerei ist der Senat nicht davon überzeugt, dass die Aufstockung auf 100 Völker konkret beabsichtigt ist bzw. im Februar 2016 beabsichtigt war. Zwar verfügt der Antragsteller zu 1) hinsichtlich der Bienenhaltung über Kenntnisse, die er sich im Lauf der Jahre durch die Hobby-Imkerei angeeignet hat. Auch insoweit sind aber die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat dargestellten Pläne des Antragstellers zu 1) nicht konkret, sondern unverbindlich und beliebig änderbar. So zieht der Antragsteller zu 1) die Mitarbeit seines „Imkerpaten“, den Einsatz eines Familienmitglieds oder die Einstellung einer Teilzeitkraft in Betracht. An der mangelnden Konkretheit dieser Pläne ändert auch der Umstand nichts, dass der Antragsteller zu 1) mit Schriftsatz vom 20.03.2018 für eine von ihm erstellte „Planung 2018“ samt Erfolgs-, Kosten- und Personalplanung vorgelegt hat, in der mit Zahlen unterlegt wird, dass bei 100 Völkern ein Gewinn von 25.400 € jährlich erzielt werden kann. Abgesehen davon stehen die Prämissen dieser Planung – 30 kg Honig jährlich pro Bienenvolk – in Widerspruch zu den Angaben des Antragstellers zu 1) bei seiner Anhörung, wonach er mit 8 Völkern insgesamt 100 kg Honig jährlich erzielt hat.
Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob die von einem Imker beabsichtigte ökologische Bienenhaltung als volkswirtschaftlicher Belang im Sinne des § 9 Abs. 6 GrdstVG zu berücksichtigen wäre.
c) Nach Überzeugung des Senats ist der Erwerbsinteressent … ein leistungsfähiger Haupterwerbslandwirt mit dringendem Aufstockungsbedarf. Das ergibt sich aus den bereits in erster Instanz vorgelegten Unterlagen und den Angaben des Zeugen bei seiner Einvernahme durch den Senat.
(1) Der Erwerbsinteressent ist Landwirt und bewirtschaftet einen Hof mit rund 30 Milchkühen und etwa 30 Stück Jungvieh. Er hat 2014 die dreijährige Ausbildung zum Landwirt abgeschlossen, was durch die Vorlage des Zeugnisses belegt ist. Nach seinen glaubhaften Angaben hat er bereits während des letzten Ausbildungsjahres auf dem elterlichen Hof gearbeitet und diesen – soweit es die Ausbildung zuließ – allein geführt. Wegen der Erkrankung des Vaters und der Übernahme des Hofes hat er auf den anschließenden Besuch des Meisterkurses verzichtet. Nach dem Tod des Vaters hat ihm die Mutter den Hof übergeben; der Überlassungsvertrag datiert vom 21.01.2016, die Eintragung im Grundbuch ist am 11.02.2016 erfolgt. Zum maßgeblichen Zeitpunkt, nämlich der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts, war er folglich nicht nur Betriebsleiter, sondern auch Eigentümer des von ihm wegen der Erkrankung des Vaters bereits seit Mitte 2014 geführten Betriebes.
(2) Der Betrieb ist ein landwirtschaftlicher Vollerwerbsbetrieb; die Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen sind von untergeordneter Bedeutung. Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführer ist bereits das Amtsgericht ihrem diesbezüglichen Vorbringen nachgegangen. Auf die Verfügung des Amtsgerichts vom 17.08.2016 (Bl. 38 d.A.) hat die weitere Beteiligte zu 2) mit Schriftsatz vom 07.09.2016 (S. 3, Bl. 53 d.A.) Pachtverträge und Ausbildungszeugnis vorgelegt und mitgeteilt, dass der Fremdenverkehrsbetrieb die Umsatzgrenze eines Kleinbetriebes in Höhe von 17.500 € nicht überschreite. Mit Schriftsatz vom 15.03.2017 (S. 5, Bl. 152 d.A.) hat sie mitgeteilt, für das Jahr 2016 betrage der Anteil der Einnahmen aus der Vermietung „Urlaub auf dem Bauernhof“ 13 % und stehe damit in einem untergeordneten Verhältnis zu den Einnahmen aus der Landwirtschaft. Die Vernehmung des Zeugen … durch den Senat hat diese Angaben bestätigt.
(3) Die Einkünfte aus dem landwirtschaftlichen Betrieb sind ausreichend, um den Lebensunterhalt einer bäuerlichen Familie zu gewährleisten. Der Betrieb erzielt im Durchschnitt einen jährlichen Gewinn von rund 30.000 € allein aus der landwirtschaftlichen Tätigkeit; die Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen kommen zu diesem Betrag noch hinzu. Das ergibt sich aus den Angaben des Zeugen bei seiner Vernehmung durch den Senat und wird durch die von ihm übergebenen Buchhaltungsunterlagen für das Jahr 2016 belegt. Soweit die Antragsteller zu 1) und 2) hervorheben, dass der Gewinn im Jahr 2015/2015 nur rund 20.000 € betragen hat, blenden sie aus, dass sich der Gewinn im Vorjahr auf rund 38.000 € belaufen hat (vgl. Protokoll vom 01.02.2018, S. 8, Bl. 267 d.A.).
(4) Ein dringender Aufstockungsbedarf setzt nicht voraus, dass der Erwerbsinteressent auf das verfahrensgegenständliche Grundstück zur Aufrechterhaltung seines Betriebs existentiell angewiesen ist. Grundsätzlich stellt jeder Schritt auf dem Wege zu einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Eigenland und Pachtland eine strukturelle Verbesserung dar und dient damit der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebs, was wiederum einen Aufstockungsbedarf begründet. Dringend ist der Aufstockungsbedarf, wenn eine gesteigerte Notwendigkeit für den Erwerb nach wirtschaftlichen und agrarstrukturellen Gesichtspunkten in mittel- und langfristiger Perspektive zu bejahen ist (vgl. BGH, Beschluss vom 28.04.2017 – BLw 1/15 – NJW-RR 2017, 1485, Rn. 14 m.w.N.).
Das ist hier der Fall: Der Erwerbsinteressent verfügt nur über einen geringen Eigenlandanteil, der rund ein Viertel der bewirtschafteten landwirtschaftlichen Flächen beträgt: Von rund 32 ha bewirtschafteter landwirtschaftlicher Fläche (2016) sind nur ca. 6,5-7 Hektar Eigenland. Daneben bewirtschaftet er rund 3,5 ha eigene forstwirtschaftliche Flächen. Die bewirtschaftete landwirtschaftliche Fläche des Zeugen hat sich 2017 um rund 1,45 ha verringert, weil ein Pachtvertrag nicht verlängert worden ist. Weitere 2 ha Pachtfläche fallen Ende 2018 weg.
Unter agrarstrukturellen Gesichtspunkten erscheint es deshalb erforderlich, den Eigenlandanteil des Betriebes des Zeugen zu erhöhen. Dafür eignen sich die zu erwerbenden Grundstücke besonders gut, denn sie befinden sich nur etwa 1,5 km von der eigenen Hofstelle des Zeugen entfernt. Mit den zu erwerbenden Grundstücken, von denen circa 21 ha landwirtschaftlich genutzte Fläche darstellen, kann der bisher hohe Pachtanteil zu einem großen Teil durch Eigenland ersetzt werden. Soweit die Antragsteller vortragen, die Hinzuerwerbsfläche betrage nahezu das Fünffache der Eigentumsfläche, verkennen sie, dass ein Teil der verfahrensgegenständlichen Flächen nur forstwirtschaftlich genutzt werden kann. Unerheblich ist, dass der Zeuge für seinen Betrieb die stark renovierungsbedürftige Hofstelle selbst nicht benötigt und nicht sanieren will. Für die Wirtschaftsgebäude hat der Zeuge Verwendung, nämlich als Jungviehstall und zur Lagerung von Heuballen.
Die von den Antragstellern zu 1) und 2) hervorgehobene „Überkompensation“ der wegfallenden Pachtflächen durch den Erwerb der verfahrensgegenständlichen Flächen steht dem nicht entgegen. Wie oben ausgeführt, ist eine mittel- und langfristige Perspektive maßgeblich. Es kommt folglich nicht entscheidend darauf an, in welchem Umfang zum maßgeblichen Zeitpunkt Pachtflächen bereits weggefallen waren oder ein Wegfall in nächster Zeit zu erwarten war, sondern darauf, ob nach der Struktur des Betriebes mittel- und langfristig eine gesteigerte Notwendigkeit für den Hinzuerwerb von Flächen zu bejahen ist.
Soweit die Antragsteller zu 1) und 2) die Anpachtung von Flächen für betriebswirtschaftlich sinnvoller erachten als die Bewirtschaftung von Eigenland, steht das im Widerspruch zu den in ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung anerkannten agrarstrukturellen Zielen.
(5) Der kaufinteressierte Landwirt ist bereit und in der Lage, den Kaufpreis aufzubringen. Er hat glaubhaft angegeben, dass ihm eine Finanzierungszusage der Bank über 1,4 Mio. € vorliege und zudem seine Mutter ihm finanzielle Unterstützung für den Grundstückserwerb zugesagt habe. Unzutreffend ist der Einwand der Antragsteller zu 1) und 2), es handele sich um einen „betriebswirtschaftlichen Suizid“, vor dem der Zeuge zu bewahren sei, weil die jährliche Zinsbelastung nicht erwirtschaftet werden könne. Sie missachten dabei, dass der Kaufpreis von 1,15 Mio. € nicht nur auf landwirtschaftliche Flächen (und die Hofstelle), sondern auch auf forstwirtschaftliche Flächen entfällt, deren jährlichen Ertrag sie selbst mit 26.000 € annehmen (vgl. Schriftsatz vom 28.08.2017, S. 8, Bl. 191 d.A.). Den Preis für die landwirtschaftlichen Flächen, von denen sie im Wege eines in erster Instanz erörterten Vergleichs 13 ha dem Zeugen überlassen wollten, haben die Antragsteller zu 1) und 2) mit 2,10 €/m2 angesetzt (vgl. Protokoll vom 12.09.2016, S. 4, Bl. 65 d.A.). Die Zinsbelastung, die auf den Kaufpreis für die landwirtschaftlichen Flächen entfällt, kann aus den Erträgen des landwirtschaftlichen Betriebs erbracht werden, zumal auch Eigenmittel eingesetzt werden können.
3. Der bestehende Versagungsgrund kann nicht durch die Genehmigung unter einer Verpachtungsauflage (§ 10 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG) ausgeräumt werden.
a) Im Ausgangspunkt stellt der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Nichtlandwirt selbst dann eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden dar, wenn der Erwerber zu einer langfristigen Verpachtung an einen Landwirt bereit ist. Eine Pachtlanderweiterung gibt dem Landwirt keine dem Eigentumserwerb an den bewirtschafteten Flächen vergleichbar sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen. Vor diesem Hintergrund kann ein bestehender Versagungsgrund durch eine Verpachtungsauflage nur ausgeräumt werden, wenn dadurch eine absehbare Übergangszeit bis zu dem bevorstehenden Wegfall des Versagungsgrundes überbrückt werden kann (vgl. BGH, Beschluss vom 28.04.2017 – BLw 1/15, RdL 2017, 257/259, entgegen Vorinstanz OLG Celle, Beschluss vom 09.12.2014 – 7 W 72/14 (L)).
b) Das ist hier nicht der Fall. Eine Verpachtungsauflage ändert nichts daran, dass der Käufer im maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts einem Landwirt nicht gleichgestellt werden kann, sondern als Nichtlandwirt anzusehen ist.
c) Aus Art. 63 AEUV und der Entscheidung des EuGH vom 23.09.2003 (… und …, C 452/01) folgt nichts anderes.
(1) Das Vorarlberger Grundstücksverkehrsgesetz (VGVG), das Gegenstand der genannten Entscheidung des EuGH war, unterschied sich in der maßgeblichen Fassung vom 23.09.1993 in einem entscheidenden Punkt von dem deutschen GrdstVG. Nach § 5 VGVG durfte der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken u.a. dann genehmigt werden, wenn der Erwerber das Grundstück im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes selbst bewirtschaftete und um Betrieb auch seinen ständigen Wohnsitz hatte. Hierauf bezogen hat der EuGH ausgeführt, dass es sich als unverhältnismäßige Beschränkung der Kapitalverkehrsfreiheit erweisen könnte, wenn die Genehmigung in jedem Fall versagt wird, in dem die genannten Voraussetzungen nicht vorliegen. Dem lag ein Sachverhalt zugrunde, in dem das Grundstück im Zeitpunkt des Verkaufs verpachtet war und der Erwerber diese Verpachtung fortsetzen wollte. Der EuGH hat darauf hingewiesen, dass die Versagung der Genehmigung aus dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit erforderlich sein muss, um das europarechtlich nicht zu beanstandende Ziel des Gesetzes – nämlich die dauerhafte Verwendung des Grundstücks für Bedürfnisse der Landwirtschaft – zu erreichen; daran könne es fehlen, wenn die landwirtschaftliche Nutzung durch die Veräußerung nicht in Frage gestellt werde.
Nach dem deutschen GrdstVG wäre die Genehmigung in einem derartigen Fall ohnehin zu erteilen. Der Erwerb durch Personen, die keine Land- oder Forstwirte sind, wird nämlich dann gebilligt, wenn Land- und Forstwirte an den veräußerten Grundstücken nicht interessiert sind, selbst wenn der Erwerber eine reine Kapitalanlage bezweckt (vgl. BVerfGE 21, 73/86). Versagt werden kann die Genehmigung nur unter der Voraussetzung, dass ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Flächen zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben. Dann aber erweist sich die Versagung der Genehmigung ohne weiteres als erforderlich, um die Ziele des GrdstVG zu erreichen. Der Eigentumserwerb durch einen dringend aufstockungsbedürftigen Landwirt ist nämlich besser geeignet als die bloße Fortsetzung einer zuvor bestehenden Verpachtung, um eine dauerhafte landwirtschaftliche Verwendung des Grundstücks zu sichern (vgl. BGH, Beschluss vom 26.11.2010 – BLw 14/09, RdL 2001, 97).
(2) Aufgrund der höheren Anforderungen an die Versagung der Genehmigung kommt die Verpachtungsauflage nach deutschem Recht nur in den oben dargestellten engen Voraussetzungen – die hier nicht vorliegen – als milderes Mittel in Betracht. An der Europarechtskonformität bestehen bei einem solchen Verständnis des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG keine Zweifel (vgl. BGH, Beschluss vom 28.04.2017 – BLw 1/15, RdL 2017, 257/259). Aus der Mitteilung der Kommission zu Auslegungsfragen über den Erwerb von Agrarland und das Unionsrecht (C/2017/6168) ergibt sich nichts anderes. Darin wird ausgeführt, dass Vorkaufsrechte für pachtende Landwirte oder Landwirte allgemein als eine verhältnismäßige Beschränkung des freien Kapitalverkehrs angesehen werden können, sofern sie weniger restriktiv sind als ein Kaufverbot für Nicht-Landwirte. Das ist – wie oben ausgeführt – bei den hier maßgeblichen Vorschriften des GrdstVG der Fall.
d) Unbegründet sind die von den Beschwerdeführern vorgebrachten verfassungsrechtlichen Bedenken. Die in § 9 Abs. 1 Nr. 1 und § 10 Abs. 1 Nr. 1 enthaltenen Regelungen sind in ihrer Ausformung durch die höchstrichterliche Rechtsprechung mit dem Grundgesetz vereinbar (vgl. BVerfGE 21, 73 ff.; Beschluss vom 10.06.2005 – 1 BvL 7/04 – juris Rn. 26).
III.
Soweit die Beschwerdeführer die fehlende Tenorierung zum Antrag des Verkäufers rügen, liegt eine offenbare Unrichtigkeit vor, die vom Ausgangsgericht zu berichtigen wäre; sie kann nicht im Beschwerdeverfahren behoben werden.
IV.
1. Es erscheint angemessen, dass die Beschwerdeführer die Gerichtskosten ihrer erfolglosen Beschwerde tragen (§ 44 Abs. 1 LwVfG).
Sie haben der weiteren Beteiligten zu 2) (…) die im Beschwerdeverfahren entstandenen notwendigen außergerichtlichen Kosten zu erstatten (§ 45 Satz 2 LwVfG). Die weitere Beteiligte zu 2) ist als Siedlungsbehörde entgegen der Auffassung der Antragsteller Verfahrensbeteiligte. Sie wird durch die Entscheidung unmittelbar in eigenen Rechten betroffen (§ 9 LwVfG, § 7 Abs. 2 Nr. 1 FamFG). Im Einwendungsverfahren wird über die Frage entschieden, ob eine notwendige Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen wäre. Bereits aus der Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts im Einwendungsverfahren kann sich deshalb ergeben, dass ein Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nicht besteht. Dass über weitere Voraussetzungen für die wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts die Zivilgerichte zu entscheiden haben, ändert daran nichts.
2. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 1 Mio. € festgesetzt (§ 76 Nr. 4, § 60 Abs. 3 GNotKG, vgl. BGH, Beschluss vom 28.07.2017 – BLw 1/15 – juris Rn. 3).
3. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde erfolgt gemäß § 9 LwVfG, § 70 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 FamFG. Die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts über die Frage, ob für die Wirksamkeit der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts die vorherige Verlängerung der Frist des § 6 Abs. 1 GrdstVG auf drei Monate erforderlich ist.
4. Der Unterschrift der ehrenamtlichen Richter bedarf es nicht (BGH, Beschluss vom 29.11.2013 – BLw 4/12 – juris Rn. 24).