Baurecht

Aktenzeichen  1 BV 16.1302

Leitsatz

Eine besondere Härte, die zu einer Genehmigung zur Begründung von Wohneigentum führen könnte, liegt nicht vor, wenn der Eigentümer über erhebliches Vermögen aus der Veräußerung von Grundbesitz verfügt. (Rn. 23 – 24)

Verfahrensgang

M 1 K 15.5050 2016-04-26 Urt VGMUENCHEN VG München

Tenor

I. Die Berufung wird zurückgewiesen.
II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.
Der Bescheid des Beklagten vom 13. Oktober 2015 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zur Begründung von Wohnungseigentum, da die angestrebte Begründung von Wohnungseigentum nach § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 und § 2 der Fremdenverkehrssatzung der Beigeladenen genehmigungspflichtig (1.), aber nach § 22 Abs. 4 Satz 1 BauGB nicht genehmigungsfähig ist (2.). Ein Anspruch auf Genehmigung besteht auch nicht aufgrund des Vorliegens einer besonderen Härte im Sinn des § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB (3.). Aus den gleichen Gründen steht der Klägerin auch kein Anspruch auf erneute Verbescheidung zu (4.).
1. Die von der Klägerin angestrebte Begründung von Wohnungseigentum ist nach § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 und § 2 der Fremdenverkehrssatzung der Beigeladenen genehmigungspflichtig. Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB können Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum der Genehmigung unterliegt. Auf dieser Grundlage hat die Beigeladene eine Satzung über die Sicherung der Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr, zuletzt geändert am 4. April 2019, erlassen, die drei selbständige Teilbereiche (Bereich 1 „West“, Bereich 2 „Mitte-Ost“ und Bereich 3 „Süd“) umfasst. Das Grundstück der Klägerin befindet sich im Teilbereich 2 „Mitte-Ost“ dieser Satzung. Die erforderliche Prägung des Gemeindegebiets durch Beherbergungsbetriebe und Wohngebäude mit Fremdenbeherbergung steht außer Frage. Anhaltspunkte, die für eine Unwirksamkeit der Fremdenverkehrssatzung sprechen könnten, werden von der Klägerin nicht vorgetragen und sind auch nicht ersichtlich. Der Zwecksetzung des § 22 BauGB wurde mit der Beschränkung des Geltungsbereichs der Fremdenverkehrssatzung auf eine Teilfläche des Gemeindegebiets der Beigeladenen 2013 Rechnung getragen (vgl. BVerwG, U.v. 7.7.1994 – 4 C 21.93 – BVerwGE 96, 217). Die Fremdenverkehrssatzung ist weder dadurch noch durch die Zulassung einzelnen Wohnungseigentums im Geltungsbereich der Satzung ganz oder in Teilbereichen funktionslos geworden (vgl. BVerwG, B.v. 22.7.2010 – 4 B 22.10 – DVBl 2010, 1168 zur nachträglichen Funktionslosigkeit von Bebauungsplänen). Darüber, dass im Geltungsbereich der Fremdenverkehrssatzung ausreichend für den Fremdenverkehr genutzte Objekte vorhanden sind, besteht zwischen den Beteiligten kein Streit. Auch die Genehmigungsfiktion nach § 22 Abs. 5 Satz 2 und 4 BauGB ist aufgrund des Zwischenbescheids des Landratsamts vom 27. Juli 2015 nicht eingetreten.
2. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zur Begründung von Wohnungseigentum nach § 22 Abs. 4 Satz 1 BauGB.
Danach darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn durch die Begründung von Wohnungseigentum die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung beeinträchtigt wird. Der Regelung des § 22 BauGB liegt die gesetzliche Vermutung zugrunde, dass die Begründung von Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsgebieten regelmäßig zu Zweitwohnungsnutzungen führt mit der für den Fremdenverkehr negativen Folge, dass Wohnraum der wechselnden Benutzung durch Fremde entzogen wird und die Tendenz zur Bildung von sogenannten Rollladensiedlungen mit den damit verbundenen finanziellen und städtebaulich nicht vertretbaren Belastungen einer nicht ausgenutzten, gleichwohl aber vorzuhaltenden Infrastruktur, entsteht (vgl. grundlegend BVerwG, U.v. 27.9.1995 – 4 C 12.94 – BVerwGE 99, 237). Eine Beeinträchtigung der Zweckbestimmung eines Gebiets für den Fremdenverkehr liegt jedenfalls dann vor, wenn aufgrund der konkreten örtlichen Gegebenheiten und feststellbaren Entwicklungstendenzen durch die beantragte Begründung von Wohnungseigentum eine (weitere) Verschlechterung der städtebaulichen Situation eintritt; hierfür reicht es aus, wenn von dem beantragten Vorhaben eine negative Vorbildwirkung ausgeht (vgl. BVerwG, U.v. 27.9.1995 a.a.O.). So liegt der Fall hier.
Die Klägerin kann die Vermutung der anzunehmenden Beeinträchtigung nicht dadurch entkräften, dass sie geltend macht, die Ferienwohnungen würden der wechselnden Nutzung durch Fremde nicht entzogen, da sie aufgrund der endgültigen Aufgabe der Vermietung der Ferienwohnungen zum 31. Mai 2015 dem Fremdenverkehr auch künftig nicht mehr zur Verfügung stünden. Denn die Annahme einer derartigen Beeinträchtigung verlangt schon nicht, dass das einzelne Grundstück, auf dem Rechte nach dem Wohnungseigentum begründet werden oder geteilt werden sollen, bisher Fremdenverkehrszwecken gedient hat (vgl. Kraft in Berliner Kommentar, BauGB, Stand September 2018, § 22 Rn. 29). Nach dem Sinn und Zweck des § 22 BauGB soll zwar ein Leerstand im Sinn von heruntergelassenen Rollladen vermieden werden. Eine Genehmigung kann aber nicht dadurch erreicht werden, indem die Klägerin aufgrund ihrer vorgetragenen gesundheitlichen Situation und der Lage ihrer Wohnung im Erdgeschoss des Ferienhauses erklärt, dass sie die Ferienwohnungen nicht mehr an wechselnde Feriengäste vermieten wird. Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob die Aufgabe der Fremdenverkehrsnutzung dauerhaft ist, wenn keine andere Nutzung genehmigt wird. Zum anderen bleibt es bei der negativen Vorbildwirkung. Auch würde die Begründung rechtlich selbständiger und damit unabhängig voneinander verkehrsfähiger Wohneinheiten die eingeleitete Entwicklung weiter verfestigen (vgl. BVerwG, U.v. 15.5.1997 – 4 C 9.96 – BVerwGE 105, 1; U.v. 27.9.1995 – 4 C 28.94 – BVerwGE 99, 242; Dürr in Brügelmann, BauGB, Stand Januar 2019, § 22 Rn. 28; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Oktober 2018, § 22 Rn. 47 sowie BVerwG, U.v. 23.11.2016 – 4 CN 2.16 – BVerwGE 156, 336 m.w.N. zum Willen eines Grundstückseigentümers, die Realisierung einer bestimmten Festsetzung eines Bebauungsplans zu verhindern). Eine Beeinträchtigung der Fremdenverkehrsfunktion ist auch unter Berücksichtigung der in der mündlichen Verhandlung erstmals bekannt gewordenen (weiteren) Veräußerung einer Ferienwohnung zu Bruchteilseigentum anzunehmen. Denn soweit die Klägerin zur Frage des Entzugs der wechselnden Nutzung durch Fremde ergänzend auf die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Augsburg vom 27. Februar 2008 (Au 4 K 07.1511) verweist, übersieht sie, dass dieser Entscheidung ein mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde lag. Denn die dortigen Kläger waren gemäß der Baugenehmigung und dem der Bruchteilsgemeinschaft zugrunde liegenden Nutzungskonzept zum maßgeblichen Zeitpunkt bereits u.a. nicht daran gehindert, die Wohnung als „Zweitwohnung“ zu vermieten. Vorliegend fehlt bereits eine solche Baugenehmigung bzw. eine Genehmigung der Nutzungsänderung.
Die Beeinträchtigung der Fremdenverkehrsfunktion wird auch nicht insoweit widerlegt als die Klägerin geltend macht, dass die Schutzwürdigkeit des Satzungsgebiets nicht (mehr) in dem Maße gegeben sei, wie die Beigeladene dies vortrage. Die dazu von der Klägerin angeführten Bezugsfälle vermögen die behauptete Minderung der Schutzwürdigkeit des Satzungsgebiets nicht belegen. Soweit sie sich im Teilbereich 1 „West“ der Satzung befinden, wäre aufgrund der Teilbarkeit der Satzung auch bei einer möglichen Unwirksamkeit der Satzung in diesem Bereich die Gültigkeit des hier maßgeblichen Teilbereichs 2 nicht in Frage gestellt. Die weiter genannten Bezugsfälle betreffen Bereiche außerhalb des Satzungsbereichs sowie Bereiche, für die die Beigeladene Regelungen in vorhabenbezogenen Bebauungsplänen getroffen hat, die Zweitwohnungssitze ausschließen. In einem solchen Fall findet § 22 BauGB jedoch keine Anwendung (§ 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Die von der Beigeladenen vorgenommenen Änderungen der Satzung verdeutlichen, dass sie regelmäßig überprüft, ob der Geltungsbereich der Satzung noch den tatsächlichen Gegebenheiten gerecht wird. Dass dabei auch Bereiche aus der Satzung herausgenommen werden, wenn eine touristische Prägung nicht mehr gegeben ist, mindert die Schutzwürdigkeit des Satzungsgebiets nicht.
Das Grundstück der Klägerin in der F.straße liegt erkennbar in einer touristischen Zentrallage im Gebiet der Beigeladenen (Bereich 2 „Mitte/Ost“ der Satzung). Es befindet sich nahe am Ortskern in unmittelbarer Nähe zum Schwimmbad, zur Tourist-Information, zu Wanderwegen und Loipen. Bei dieser zentralen Lage des Grundstücks spielt die von der Klägerin angeführte Nähe der Bundesstraße und der angrenzende große Parkplatz keine maßgebliche (nachteilige) Rolle. Denn auch insoweit unterscheidet sich das Grundstück nicht wesentlich von anderen Grundstücken im Geltungsbereich der Satzung. Auch mag es sein, dass vor Erlass der Satzung in der Nachbarschaft des Ferienhauses der Klägerin bereits in einzelnen Anwesen die Fremdenverkehrsnutzung aufgegeben worden war. Ausweislich der vorliegenden Unterlagen sowie des von der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Lageplans für den näheren Umgriff im Bereich der F.straße findet jedenfalls noch in acht der zehn Anwesen in der F.straße eine Fremdenverkehrsnutzung durch Pensionen und Ferienhäuser bzw. Wohngebäude mit Fremdenzimmernutzung statt. Für die Annahme der Fremdenverkehrsnutzung ist nicht maßgeblich auf die Anzahl der Betten oder die Ausübung der Fremdenverkehrsnutzung im Haupt- oder Nebenbetrieb abzustellen. Angesichts der belegten touristischen Nutzung kommt es somit auf die Frage, ob die Situation durch die früheren Genehmigungen negativ in Bewegung geraten ist, nicht entscheidend an. Bei Stattgabe des Antrags der Klägerin besteht vielmehr die Gefahr, dass in einem weiteren Anwesen in zentraler Ortslage die Fremdenverkehrsfunktion zu Gunsten einer Zweitwohnungsnutzung endgültig verloren geht mit der Folge einer negativen Vorbildwirkung. Das Verwaltungsgericht hat dabei zutreffend ausgeführt, dass eine weitere Zunahme von Zweitwohnungen die Zweckbestimmung dieses Gebiets für den Fremdenverkehr (weiter) beeinträchtigen wird. Dem steht nicht entgegen, dass die Zahl der Zweitwohnungsinhaber im Zeitraum 1995 bis 2013 tatsächlich um immerhin 25% reduziert werden konnte. Denn die Beigeladene weist weiterhin einen im Landkreis weit überdurchschnittlichen Anteil von Zweitwohnsitzinhabern auf.
Die gesetzliche Vermutung wird auch nicht dadurch widerlegt, dass die Wohnungen künftig der wechselnden Vermietung an Fremde zugeführt werden sollen. In der Rechtsprechung ist seit langem geklärt (vgl. BVerwG, U.v. 27.9.1995 – 4 C 12.94 a.a.O.; BayVGH, U.v. 26.6.1998 – 26 B 95.3337 – juris Rn. 35), dass eine sogenannte Fremdenverkehrsdienstbarkeit oder gar nur eine schuldrechtliche Sicherung nicht ausreichend geeignet sind, die Vermutung der Beeinträchtigung der Fremdenverkehrsfunktion auszuräumen. Denn im Regelfall kann häufig nur erschwert tatsächlich nachvollzogen werden, ob eine Wohneinheit als Ferienwohnung, als Hauptwohnsitz oder als Zweitwohnung genutzt wird.
3. Die Klägerin hat auch keinen Genehmigungsanspruch nach § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB. Danach kann eine Genehmigung zur Begründung von Wohnungseigentum erteilt werden, um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, die für den Eigentümer eine besondere Härte bedeuten. Dadurch sollen unerwünschte Folgen der Genehmigungsversagung vermieden werden, ohne dass allerdings der Sicherungszweck im Satzungsgebiet gefährdet wird. Dabei ist nicht jeder aus Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkungen erwachsende Nachteil wirtschaftlich unzumutbar; insbesondere schützt Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht gegen Beschränkungen einer optimalen Nutzung des Eigentums (vgl. BVerfG, B.v. 22.11.1994 – 1 BvR 351/91 – BVerfGE 91, 294 – juris Rn. 62 f.). Der Maßstab des § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB entspricht dem der unverschuldeten wirtschaftlichen Unzumutbarkeit; es müssen ungewollte und unverhältnismäßige Belastungen vorliegen, die nicht dem typischen Risikobereich eines Eigentümers zuzurechnen sind (vgl. BVerwG, U.v. 27.9.1995 – 4 C 28.94 – BVerwGE 99, 242; BayVGH, B.v. 2.11.2011 – 2 ZB 10.2206 – juris Rn. 5; Kraft in Berliner Kommentar, BauGB, a.a.O. Rn. 32 f.; Schrödter in BauGB, 9. Aufl. 2019, § 22 Rn. 28; Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Stand 2016, § 22 Rn. 16; Grziwotz in BeckOK, BauGB, Stand Mai 2019, § 22 Rn. 29). Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls und der mit § 22 BauGB verfolgte Sicherungszweck. Dem Verhältnismäßigkeitsprinzip wird durch den Übernahmeanspruch in § 22 Abs. 7 BauGB Rechnung getragen (vgl. BVerfG, B.v. 2.3.1999 – 1 BvL 7/91 – BVerfGE 100, 226 zum Denkmalschutz).
Die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen jedoch im Hinblick auf das bei der Klägerin vorhandene Vermögen nicht vor. Denn nach den ergänzenden Angaben der Klägerin in der mündlichen Verhandlung ist ein erhebliches Vermögen aus dem Verkauf eines Grundstücks in Oberhaching (landwirtschaftliche Nutzfläche) 1994, eines eigenen Hauses in München 2003 (rund 500.000,00 Euro), sowie – jeweils zu Bruchteilseigentum – der Dachgeschosswohnung 2015 (rund 320.000,00 Euro) und einer Ferienwohnung im 1. Obergeschoss 2017 (rund 110.000,00 Euro) abzüglich ggf. anfallender Steuern vorhanden. Auch die Vermietung der verbleibenden zwei Ferienwohnungen zur Erzielung zusätzlicher Einkünfte ist – ggf. unter Durchführung von Umstrukturierungsmaßnahmen – weiterhin persönlich oder durch gewerbliche Dritte möglich. Angesichts der dargestellten Vermögenslage der Klägerin kommt es auf die Frage, ob die Renteneinkünfte in Höhe von rund 535,00 Euro (Klägerin) und 620,00 Euro (Ehemann) ausreichend sind und die wirtschaftlichen Verluste der Jahre 2010 bis 2015 den Verkauf der zwei Ferienwohnungen erfordern würden, nicht mehr entscheidend an. Eine ernsthafte Gefährdung der Alterssicherung der Klägerin, auf die diese angewiesen ist, ist erkennbar nicht gegeben (vgl. Dürr in Brügelmann, BauGB a.a.O. Rn. 32).
Als besondere Härte kann schließlich auch nicht der von der Klägerin vorgetragene Umstand herangezogen werden, dass ihr nach dem Willen ihrer Eltern nach Ende der durch eine Dienstbarkeit gesicherten Fremdenverkehrsbindung eine Immobilie als Altersabsicherung zur Verfügung stehen sollte. Ein solcher besonderer Vertrauensschutz besteht nicht. Denn der Klägerin war stets bekannt, dass eine – wenn auch zunächst zeitlich befristete – Fremdenverkehrsbindung bestand. Sie musste daher damit rechnen, dass die Beigeladene eine eigene Regelung zur Sicherung des Fremdenverkehrsgebiets erlassen würde bzw. bei Unwirksamkeit der Satzung – wie vorliegend zum Zeitpunkt der Übertragung des Ferienhauses durch ihre Eltern – mit dem Erlass einer neuen Satzung rechnen (vgl. BVerwG, U.v. 10.8.2000 – 4 CN 2.99 – NVwZ 2001, 203 zur rückwirkenden Fehlerbehebung durch die Gemeinde bei Bebauungsplänen; BayVGH, B.v. 2.11.2011 – 2 ZB 10.2206 – juris Rn. 5).
4. Der Hilfsantrag der Klägerin hat ebenso wenig Erfolg. Sie hat keinen Anspruch darauf, dass eine erneute Verbescheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erfolgt. Denn wie oben dargelegt wurde, liegen die Voraussetzungen für eine Genehmigung nicht vor.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 BauGB. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen hat diese gemäß § 162 Abs. 3 VwGO aus Billigkeit selbst zu tragen, da sie sich nicht durch die Stellung eines Antrags in ein Kostenrisiko begeben hat (§ 154 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.
Beschluss:
Unter Abänderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 26. April 2016 wird der Streitwert für beide Rechtszüge auf jeweils 25.000,00 Euro festgesetzt.
Gründe:
Nach § 52 Abs. 1 GKG ist der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen. Der Senat hält es für sachgerecht, an den Vorschlag von Nr. 9.1.1.3 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (vgl. Beilage 2/2013 zu NVwZ Heft 23/2013) für die Baugenehmigung von Mehrfamilienhäusern (10.000,00 Euro je Wohnung) anzuknüpfen und diesen Wert für die Genehmigung nach § 22 BauGB gegenüber der weiterreichenden Baugenehmigung zu halbieren. Das ergibt den (mit dem Auffangwert des § 52 Abs. 2 GKG identischen) Wert von 5.000,00 Euro je Wohnung. Die Abänderung des Streitwerts erster Instanz beruht auf § 63 Abs. 3 GKG.