Baurecht

Aktenzeichen  M 8 K 14.2632

Leitsatz

Sollen drei im Kellergeschoss befindliche Hobbyräume in eine Wohnung umgenutzt werden und soll eine ausreichende Belichtung der Räumlichkeiten durch eine entsprechende Abgrabung vor der Außenwand des Gebäudeteils geschaffen werden, kann der Genehmigungsfähigkeit das Einfügungsgebot im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB entgegenstehen, da sich die Zahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) des streitgegenständlichen Grundstücks dadurch verändert, dass das derzeitige Kellergeschoss zum oberirdischen Geschoss wird.  (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung für die mit Bauantrag vom 28. Februar 2014 beantragte Nutzungsänderung hinsichtlich dreier Hobbyräume zu einer Wohnung mit entsprechender Abgrabung im Bestandsgebäude auf dem Grundstück FlNr. … der Gemarkung … bleibt in der Sache ohne Erfolg, da die Klägerin keinen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung hat, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die nach Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist nicht genehmigungsfähig gemäß Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO, da der streitgegenständlichen Nutzungsänderung öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind.
1. Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt vor, wenn gemäß Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO für neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen. Für eine Wohnnutzung können insbesondere im Hinblick auf Art. 31, Art. 45, Art. 46 und Art. 47 BayBO andere öffentlich-rechtliche Anforderungen in Betracht kommen als für die bisher genehmigte Nutzung als Hobbyräume.
2. Die sich nach Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO zu beurteilende Genehmigungsfähigkeit liegt nicht vor, da der streitgegenständlichen Nutzungsänderung öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Da es sich bei der streitgegenständlichen Nutzungsänderung um keinen Sonderbau im Sinne von Art. 2 Abs. 4 BayBO handelt, ist deren Genehmigungsfähigkeit im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren mit dem eingeschränkten Prüfungsmaßstab des Art. 59 BayBO zu messen, wonach gemäß Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO die Übereinstimmung der Nutzungsänderung mit den Vorschriften über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB zu prüfen ist.
2.1 Das Vorhaben weist auch die für die Anwendbarkeit der §§ 29 ff. BauGB erforderliche städtebauliche Relevanz auf. Städtebaulich relevant ist ein Vorhaben dann, wenn es geeignet ist, ein Bedürfnis nach eine seine Zulässigkeit regelnde verbindliche Bauleitplanung hervorzurufen, weil Planungsleitlinien im Sinne von § 1 Abs. 6 BauGB berührt werden können. Dabei erstreckt sich das Erfordernis der planungsrechtlichen Relevanz im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB nicht nur auf die jeweils in Rede stehende bauliche Anlage, hier die Bestandsimmobilie – vielmehr muss um die Anwendung der Zulässigkeitstatbestände des Bauplanungsrechts auszulösen, bei einer Nutzungsänderung auch diese für sich planungsrechtlich relevant sein (vgl. Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, 7. Aufl. 2013, § 29 BauGB Rn. 17 m. w. N.). Demnach unterliegt eine Nutzungsänderung den Anforderungen der §§ 29 ff. BauGB nur dann, wenn die konkrete in Rede stehende Nutzungsänderung durch die Berührung von Belangen im Sinne des § 1 Abs. 6 BauGB bodenrechtlich relevant ist, in dem sie die der genehmigten Nutzung inne wohnende Variationsbreite überschreitet, so dass der neuen Nutzung eine neue städtebauliche Qualität zukommt (Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, 7. Aufl. 2013, § 29 BauGB Rn. 20 m. w. N.). Dies ist vorliegend mit Blick auf § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB und die darin normierten gesunden Wohnverhältnisse sowie mit Blick auf § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB und die darin genannte Gestaltung des Ortsbildes der Fall.
2.2 Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der streitgegenständlichen Nutzungsänderung bestimmt sich vorliegend nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, wonach innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig ist, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Ein Vorhaben fügt sich im Allgemeinen ein, wenn es sich innerhalb des Rahmens hält, der durch die in der Umgebung vorhandene Bebauung gezogen wird. Ein den Rahmen überschreitendes Vorhaben ist ausnahmsweise zulässig, wenn es keine städtebaulichen Spannungen hervorruft.
2.2.1 Welcher Bereich als „nähere Umgebung“ anzusehen ist, hängt davon ab, inwieweit sich einerseits das geplante Vorhaben auf die benachbarte Bebauung und andererseits sich diese Bebauung auf das Baugrundstück prägend auswirkt (BVerwG, U. v. 26.5.1978 – 4 C 9.77, BVerwGE 55, 369/386 f.; U. v. 3.4.1981 – 4 C 61.78, BVerwGE 62, 151; BayVGH, U. v. 18.7.2013 – 14 B 11.1238; Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, 7. Aufl. 2013, § 34 BauGB Rn. 67). Wie weit diese wechselseitige Prägung reicht, ist eine Frage des Einzelfalls, da sich die Grenzen der näheren Umgebung nicht schematisch festlegen lassen, sondern nach der städtebaulichen Situation zu bestimmen sind, in welche das für die Bebauung bzw. Nutzungsänderung vorgesehene Grundstück eingebettet ist. In der Regel gilt bei einem inmitten eines Wohngebiets gelegenen Vorhaben als Bereich der gegenseitigen Prägung das Straßengeviert (BayVGH, B. v. 27.9.2010 – 2 ZB 08.2775; U. v. 18.7.2013 – 14 B 11.1238; VG München, U. v. 31.3.2014 – M 8 K 13.1896). Dabei ist die nähere Umgebung für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Zulässigkeitsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil die prägende Wirkung der jeweils maßgeblichen Umstände unterschiedlich weit reichen kann (BVerwG, B. v. 6.1.1997 – 4 B 172.97; BayVGH, U. v. 18.7.2013 – 14 B 11.1238).
Vorliegend ist streitig, ob sich die streitgegenständliche Nutzungsänderung aufgrund der damit verbundenen Abgrabung, um eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Räumlichkeiten zu ermöglichen, noch nach dem Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einfügt. Maßgebend für das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung ist die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebungsbebauung; vorrangig ist auf diejenigen Maßkriterien abzustellen, in denen die prägende Wirkung besonders zum Ausdruck kommt (BayVGH, U. v. 18.7.2013 – 14 B 11.1238; VG München, U. v. 31.3.2014 – M 8 K 13.1896). Gründe einer praktisch handhabbaren Rechtsanwendung sprechen dafür, dabei in erster Linie auf solche Maße abzustellen, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung leicht in Beziehung setzen lassen. Ihre (absolute) Größe nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung zusätzlich auch ihr Verhältnis zur umgebenden Freifläche, prägen das Bild der maßgebenden Umgebung und bieten sich deshalb vorrangig als Bezugsgrößen zur Ermittlung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung an (BVerwG, B. v. 3.4.2014 – 4 B 12.14; VG München, U. v. 31.3.2014 – M 8 K 13.1896). Sachgerechte Beurteilungsmaßstäbe sind damit vorrangig diejenigen der entsprechend heranzuziehenden Kriterien der Baunutzungsverordnung zur Bestimmung des Nutzungsmaßes, welche die Baukörpergröße durch absolute Maße begrenzen. Das sind die „flächenmäßige Ausdehnung“ des Baukörpers erfassende Grundfläche (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 Alt. 2 BauNVO) und die Anlagenhöhe (§ 16 Abs. 2 Nr. 4, § 18 BauNVO) bzw. die Zahl der (Voll-)Geschosse (vgl. § 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO). Demgegenüber müssen die anderen Maßfaktoren wie Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Baumassenzahl zurücktreten und können nur in begrenzter Weise als Auslegungshilfen herangezogen werden (Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, 7. Aufl. 2013, § 34 BauGB Rn. 81 m. w. N.).
Maßgeblich für den vorliegenden Fall ist als nähere Umgebung das Straßengeviert … Straße, …weg, …straße und … Straße und hierbei insbesondere das Grundstück FlNr. … (… Str. 135) und das Grundstück FlNr. … (… Str. 131) sowie das Grundstück FlNr. … (… Str. 2). Insoweit sind keine planungsrechtlich relevanten Besonderheiten ersichtlich, die es rechtfertigen würden, vom Regelfall, bei Wohnbauvorhaben inmitten eines Wohngebiets in der Regel auf das betreffende Straßengeviert und die gegenüberliegende Seite abzustellen, abzuweichen.
Das von der Klageseite als Bezugsfall angeführte Grundstück FlNr. … (…str. 9) befindet sich damit unabhängig davon, ob die dort befindlichen Abgrabungen mit der auf dem streitgegenständlichen Grundstück beabsichtigten Abgrabung vergleichbar ist, nicht in der für § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgeblichen näheren Umgebung.
2.2.2 Das streitgegenständliche Gebäude verfügt im Bestand über drei Geschosse, wobei das Erdgeschoss als Hochparterre ausgebildet ist, da sich die Fußbodenoberkante gut 1 m über dem Gelände befindet. Bei dem dritten Geschoss handelt es sich um ein zumindest teilweise zurückversetztes Terrassengeschoss.
Aufgrund der vorgesehenen Abgrabung im Zusammenhang mit der begehrten Nutzungsänderung steht der Genehmigungsfähigkeit das Einfügungsgebot im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB entgegen, da sich durch die Abgrabung die Zahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) des streitgegenständlichen Grundstücks dadurch verändert, dass das derzeitige Kellergeschoss zum oberirdischen Geschoss wird.
Da das Bauplanungsrecht selbst keine Definition des Begriffs „Geschoss“ enthält, ist diesbezüglich auf die bauordnungsrechtlichen Bestimmungen über Geschosse, vorliegend damit auf Art. 2 Abs. 7 BayBO, zurückzugreifen. Die Zulässigkeit dieses Rückgriffs widerspricht dabei nicht dem Grundsatz, dass Landesrecht in der Regel nicht zur Definition bzw. Erläuterung von Bundesrecht herangezogen werden kann, weil das Bundesrecht im Rahmen der Baunutzungsverordnung selbst für den den Begriff des Geschosses naheliegenden Begriff des Vollgeschosses auf die landesrechtlichen Vorschriften in § 20 Abs. 1 BauNVO verweist.
Nach Art. 2 Abs. 7 BayBO sind Geschosse oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragen. Im Übrigen sind sie Kellergeschosse.
Die Deckenoberkante des streitgegenständlichen Kellergeschosses liegt im Bestand bei 1,25 m über der Geländeoberfläche. Die beabsichtigte Abgrabung erfolgt auf einer Länge von 12,0 m, wobei der Gesamtumfang des Gebäudes ca. 101,34 m (31,38 m + 17,06 m + 18 m + 19 m + 15,90 m) beträgt, so dass eine Abgrabung bei 13,07% der gesamten Außenwand vorgesehen ist. Bei 88,44 m des Gebäudes liegt die Deckenoberkante bei 1,25 m über der Geländeoberfläche und bei 12,90 m soll die Deckenoberkante bei 2,88 m über der Geländeoberfläche liegen, was im Mittel 1,477 m ergibt (88,44 m x 1,25 m = 110,55 m; 12,90 m x 2,88 m = 37,15 m; dies ergibt 147,7 m : 100 = 1,477 m).
Da aufgrund der beabsichtigten Abgrabung die Deckenoberkante des Kellergeschosses im Mittel bei 1,477 m liegt, wird damit das derzeitige Kellergeschoss zum oberirdischen Geschoss im Sinne des Art. 2 Abs. 7 Satz 1 BayBO, womit das Vorhaben insgesamt nicht mehr dreigeschossig, sondern viergeschossig ist bzw. wird und somit hinsichtlich der Zahl der Vollgeschosse den prägenden Rahmen im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB überschreitet, da sich in der näheren Umgebung ausschließlich zwei- bis dreigeschossige Gebäude befinden.
2.2.3 Grundsätzlich können auch Vorhaben, die den aus ihrer Umgebung ableitbaren Rahmen überschreiten, sich dennoch in diese Umgebung einfügen, da es beim Einfügen es weniger um Einheitlichkeit als um Harmonie geht. Allein daraus, dass ein Vorhaben in seiner Umgebung überhaupt oder doch nicht in dieser oder jener Beziehung ohne Vorbild ist, folgt nicht, dass es ihm an der harmonischen Einfügung fehlt (Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, 7. Aufl. 2013, § 34 BauGB Rn. 94 ff.; VG München, U. v. 31.3.2014 – M 8 K 13.1896). Das Einfügungserfordernis hindert nicht schlechthin, den vorgegebenen Rahmen zu überschreiten. Aber es hindert daran, dies in einer Weise zu tun, die – sei es schon selbst oder sei es infolge der Vorbildwirkung – geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche und erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen (BVerwG, U. v. 26.5.1978 – 4 C 9.77; Jäde, a. a. O. § 34 BauGB Rn. 94). Auch ein von seinem Bauvolumen her den gesetzten Rahmen überschreitendes Vorhaben kann, wenn auch nur ausnahmsweise, noch in eine harmonische Beziehung zur vorhandenen Bebauung treten, wenn es weder bewältigungsbedürftige Spannungen auslöst noch vorhandene Spannung verstärkt, durch die die gegebene Situation verschlechtert, gestört, belastet oder in Bewegung gebracht wird (vgl. BVerwG, U. v. 17.6.1993 – 4 C 17.91).
Insoweit erscheinen die Ausführungen der Beklagten in ihrem streitgegenständlichen Bescheid vom 21. Mai 2014 sowie in ihrer Klageerwiderung vom 16. September 2014, dass mit der Nutzungsänderung und der damit verbundenen Abgrabung eine für die Umgebungsbebauung negative Bezugsfallwirkung entstünde, die bodenrechtlich relevante Spannungen auslöse, durchaus nachvollziehbar und im Ergebnis zutreffend. Im Hinblick auf die negative Bezugsfallwirkung und die damit begründeten bewältigungsbedürftigen städtebaulichen Spannungen fügt sich damit das streitgegenständliche Vorhaben nicht gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die nähere Umgebung ein.
3. Aufgrund der bereits fehlenden Genehmigungsfähigkeit der beantragten Nutzungsänderung mangels Einfügens nach dem Maß der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB i. V. m. Art. 68 Abs. 1 Satz 1, Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BayBO kommt es im Ergebnis auf die gemäß Art. 68 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BayBO im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren ebenfalls zu prüfende Übereinstimmung des Vorhabens mit den Regelungen örtlicher Bauvorschriften im Sinne von Art. 81 Abs. 1 BayBO bzw. im Sinne des Art. 107 Abs. 1 Nrn. 1, 2, 3 und 5 BayBO 1974 und insbesondere mit § 5 Abs. 1 GVO und die Gültigkeit dieser Verordnung nicht an.
Ebenso kommt es damit nicht auf die Einhaltung der Anforderungen der bauordnungsrechtlichen Vorgaben, insbesondere auf die von der Beklagten als verletzt gerügten Anforderungen des Art. 3 Abs. 1 und des Art. 45 Abs. 2 BayBO an.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
Rechtsmittelbelehrung:
Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,
Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder
Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München
Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach
einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf EUR 10.000,– festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,– übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.