Aktenzeichen M 8 K 15.2065, M 8 K 15.2067
Leitsatz
1 Das erforderliche Sachbescheidungsinteresse für einen Baugenehmigungsantrag fehlt nur, wenn jenseits des – auf Erteilung der Baugenehmigung beschränkten – Verfahrensgegenstandes Gründe vorhanden sind, die die Antragsteller an einer Verwertung der begehrten Genehmigung hindern, die Erteilung der Genehmigung im Ergebnis daher nutzlos wäre. Erforderlich ist dabei, dass ein offensichtliches und schlechthin nicht ausräumbares Hindernis bezüglich der Verwertung einer Erlaubnis besteht. (redaktioneller Leitsatz)
2 Unter den Begriff der Bebauung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB fällt nicht jede beliebige bauliche Anlage. Gemeint sind vielmehr Bauwerke, die für die angemessene Fortentwicklung der vorhandenen Bebauung maßstabsbildend sind. Dies trifft ausschließlich für Anlagen zu, die optisch wahrnehmbar und nach Art und Gewicht geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten städtebaulichen Charakter zu prägen. Hierzu zählen grundsätzlich nur Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen. Dementsprechend können Garagen oder auch Garagenanlagen, die als Nebenanlage einer anderweitigen Hauptnutzung zugeordnet sind, nicht als prägende Baulichkeiten bewertet werden. (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I.
Die Bescheide vom 27. April 2015, Az: …, werden aufgehoben.
II.
Die Beklagte wird verpflichtet, den Bauantrag vom 11. September 2014 Plan-Nr. … zu genehmigen.
III.
Die Beklagte hat die Kosten der Verfahren zu tragen.
IV.
Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vorläufig vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die zulässigen Klagen, die gemäß § 93 VwGO zur gemeinsamen Entscheidung verbunden werden konnten, erweisen sich als begründet.
Die ablehnenden Bescheide der Beklagten vom 27. April 2015 sind rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten. Die Kläger haben einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung, da dem Vorhaben weder privatrechtliche, nicht ausräumbare Hindernisse (mangelndes Sachbescheidungsinteresse im Sinne eines sonstigen öffentlichrechtlichen Ablehnungsgrundes, Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BayBO) noch öffentlichrechtliche Vorschriften, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind, entgegenstehen, § 113 Abs. 5 VwGO, Art. 59 Abs. 1 BayBO.
I.
Entgegen der Ansicht der Beklagten ist das erforderliche Sachbescheidungsinteresse für den Baugenehmigungsantrag gegeben.
Ein solches fehlt nur, wenn jenseits des – auf Erteilung der Baugenehmigung beschränkten – Verfahrensgegenstandes Gründe vorhanden sind, die die Antragsteller an einer Verwertung der begehrten Genehmigung hindern, die Erteilung der Genehmigung im Ergebnis daher nutzlos wäre (vgl. BVerwG, U.v. 23.3.1973, Az: IV C 49.71, BVerwGE 42, 115; U.v. 24.10.1980, Az: 4 C 3/78, BVerwGE 61, 128; BayVGH, U.v. 23.3.2006, Az: 26 B 05.555, BayVBl. 2006, 537). Erforderlich ist dabei, dass ein offensichtliches und schlechthin nicht ausräumbares Hindernis bezüglich der Verwertung einer Erlaubnis besteht (BVerwG, B.v. 12.8.1993, Az: 7 B 123/93 – juris). Dies kann trotz Art. 68 Abs. 5 BayBO, der bestimmt, dass die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter ergeht, dann der Fall sein, wenn die privatrechtlichen Verhältnisse die Verwirklichung des Vorhabens nicht zulassen. Allerdings ist das Sachbescheidungsinteresse sowohl bei zivilrechtlichen als auch bei sonstigen öffentlichrechtlichen Hinderungsgründen nur dann zu verneinen, wenn sich die Hinderungsgründe schlechthin nicht ausräumen lassen. Für eine Ablehnung ist es nicht ausreichend, dass die Hinderungsgründe lediglich in absehbarer Zeit nicht beseitigt werden können.
Ein solches, schlechthin nicht ausräumbares Hindernis ist vorliegend nicht gegeben, obwohl zulasten der beiden streitgegenständlichen Grundstücke und zugunsten der … … eine Baubeschränkung in Form einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) eingetragen ist.
Eine Bauraum- bzw. Baugrenzenfestsetzung ist – wie schon die fehlende Darstellung im Lageplan vermuten ließ – entgegen den ursprünglichen Planungen nicht erfolgt. Vielmehr wurde die beantragte Baulinienfestsetzung für den streitgegenständlichen Bereich zurückgezogen, weshalb auch zu keinem Zeitpunkt die hierfür notwendige Genehmigung der Regierung … … erfolgt ist. Die Verpflichtung der Rechtsvorgänger der Kläger – selbst wenn sie zunächst, im Hinblick auf die geplante, seinerzeit noch mögliche Bauraumfestsetzung, zivilrechtlich wirksam in einem notariellen Vertrag erfolgt sein sollte, was sich der gerichtlichen Überprüfung mangels Vorlage eines solchen entzieht – entbehrt aktuell und spätestens seit der Zurückziehung 1964 der rechtlichen Grundlage. Nach dem Auszug aus dem – wohl – notariellen Vertrag „verpflichten sich die Käufer als Baubeschränkung zur Einhaltung des für das Vertragsgrundstück von der Stadt … aufgestellten Bebauungsplanes und verpflichten sich auch für die Zukunft, keine anderen Bauten zu errichten, als derzeit im Bebauungsplan vorgesehen. Diese Verpflichtung gilt gegenüber der Stadt ….“ Da die Verpflichtung zu einer entsprechenden Baubeschränkung im notariellen Kaufvertrag uneingeschränkt mit einem bereits aufgestellten – wovon die Parteien möglicherweise irrtümlich ausgegangen sind – oder auch noch aufzustellenden Bebauungsplan verknüpft ist, fehlte dieser spätestens seit 1964 die (Rechts-)Grundlage. Da insoweit eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit für die Beklagte für eine nicht existente Verpflichtung (Baubeschränkung) eingetragen ist, haben die Kläger zumindest einen Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung nach § 894 BGB. Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird gegenstandslos, wenn das mit der Dienstbarkeitsbestellung verfolgte Interesse endgültig entfallen ist, etwa weil sämtliche durch die Dienstbarkeit begünstigten Nutzungsarten endgültig aufgegeben worden sind (vgl. BGH, U.v. 6.2.2009, Az: V ZR 139/08 – juris RdNr. 11). Entsprechendes gilt für den vorliegenden Fall. Das Interesse der Beklagten an einer Einhaltung eines noch aufzustellenden Bebauungsplans ist entfallen, da der beabsichtigte Bebauungsplan jedenfalls mangels notwendiger Genehmigung durch die Regierung … … nie in Kraft treten konnte.
In jedem Falle wäre es gemäß § 242 BauGB treuwidrig, sich auf diese noch eingetragene beschränkt persönliche Dienstbarkeit zu berufen (vgl. OLG Frankfurt, U.v. 10.7.2015, Az: 1 U 246/12 – juris).
Die Beklagte kann daher den Klägern kein mangelndes Sachbescheidungsinteresse entgegenhalten, da diese mit einer entsprechenden zivilrechtlichen Klage die Löschung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten durchsetzen können.
II.
Entgegen der Ansicht der Beklagten stehen dem Vorhaben auch keine planungsrechtlichen Hindernisse entgegen.
Die streitgegenständliche Garagenanlage zählt nicht zur Bebauung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB.
1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (B.v. 10.7.2000, Az: 4 B 39/00, und B.v. 2.8.2001, Az: 4 B 26/01) fällt unter den Begriff der Bebauung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB nicht jede beliebige bauliche Anlage. Gemeint sind hiernach vielmehr Bauwerke, die für die angemessene Fortentwicklung der vorhandenen Bebauung maßstabsbildend sind. Dies trifft ausschließlich für Anlagen zu, die optisch wahrnehmbar und nach Art und Gewicht geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten städtebaulichen Charakter zu prägen. Hierzu zählen grundsätzlich nur Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen (vgl. auch BVerwG, U.v. 17.2.1984, Az: 4 C 55.81 – Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 97). Baulichkeiten, die üblicherweise nur vorübergehend genutzt werden oder sonstigen Zwecken dienen, sind in aller Regel keine Bauten, die für sich genommen als ein für die Siedlungsstruktur prägendes Element zu Buche schlagen (BVerwG, B.v. 6.3.1992, Az: 4 B 35.92 – Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 149). Die Qualifizierung als bauliche Anlage im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB ändert nichts an dieser Beurteilung.
Dementsprechend können Garagen oder auch Garagenanlagen, die als Nebenanlage einer anderweitigen Hauptnutzung zugeordnet sind, nicht als prägende Baulichkeiten im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB bewertet werden, mit der Folge, dass sie bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung nicht maßgeblich sind und dementsprechend auch nicht an dem in der Umgebung vorhandenen Maß der baulichen (Haupt-)Nutzungen zu messen sind.
Vielmehr ist die Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen wie auch die von sonstigen Nebenanlagen – der Art nach – nach §§ 12, 14 und auch § 15 Abs. 1 BauNVO zu beurteilen.
2. Entgegen der Ansicht der Beklagten wird auch eine Nebenanlage wird nicht dadurch zu einem Hauptgebäude, wenn sie zu groß dimensioniert sein sollte (vgl. BVerwG, U.v. 28.4.2004, Az: 4 C 12/03). Vielmehr wäre diese Nebenanlage gegebenenfalls mangels Unterordnung gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO nicht zulässig. Für die streitgegenständliche Garagenanlage bedeutet dies, dass sie in ihrer Dimensionierung gemäß § 12 Abs. 2 BauNVO nur dann unzulässig wäre – die Bestimmungen des § 12 Abs. 3 bis 6 BauNVO stehen ersichtlich nicht entgegen -, wenn sie über den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf hinausginge.
Dies ist ersichtlich nicht der Fall, da die bestehenden Garagen auf der FlNr. … mit einer Größe von jeweils 14 m x 5,50 m den Bedarf der beiden viergeschossigen Mehrfamilienhäuser mit jeweils 10 Wohnungen ersichtlich nicht decken, da diese Garagen zusammen maximal 10 Kfz aufnehmen können. Dieser Bedarf richtet sich nicht – wovon die Beklagte offenbar ausgeht – nach dem zum Zeitpunkt der Genehmigung der Mehrfamilienhäuser 1961 angenommenen bzw. zugrunde gelegten Bedarf. Vielmehr ist der aktuell angemessene anzusetzen, da dieser der durch die zugelassene Nutzung verursachte ist (vgl. BVerwG, U.v. 16.9.1993 – 4 C 28.91, BauR 1994, 223 und OVG NRW, U.v. 14.5.1993 – 2 B 29.91, NVwZ 1994, 507). Damit bewegt sich die 12 Stellplätze umfassende beantragte Garagenanlage auch zusammen mit den bestehenden Garagen im Rahmen des durch die zugelassene Nutzung (Wohnnutzung in den Gebäuden …str. 2 und 4) verursachten Bedarfs.
2.1 Eine andere rechtliche Bewertung ergibt sich auch nicht aus dem von der Beklagten herangezogenen, durch die beanstandete Garagenanlage verursachten erhöhten Versiegelungsgrad auf dem streitgegenständlichen Grundstück.
Bei dem Vorgartenbereich entlang der … Straße handelt es sich nicht um eine unüberbaubare Fläche, da hier keine Baulinien oder Baugrenzen festgesetzt wurden (vgl. BayVGH, U.v. 20.12.2004 – 25 B 98.1862 – juris RdNrn. 37 bis 40).
Die Berechnungsregeln der Baunutzungsverordnung lassen sich ebenfalls nicht direkt heranziehen. Soweit das Bundesverwaltungsgericht in mehreren Urteilen ausgeführt hat, dass bei offener Bauweise neben der (absoluten) Größe der vorhandenen Gebäude zusätzlich auch deren Verhältnis zur umgebenden Freifläche maßgeblich ist, bezogen sich diese Entscheidungen ausschließlich auf bauliche Anlagen im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB und nicht auf Nebenanlagen. Deren Zulässigkeit ist ausschließlich durch die §§ 12 bis 15 BauNVO eingeschränkt.
2.2 In diesem Sinne ergibt sich vorliegend auch keine Unzulässigkeit nach § 15 Abs. 1 BauNVO. Die geplante Garagenanlage widerspricht weder nach Anzahl, Lage und Umfang oder der Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets. Die Tatsache, dass die Garagenanlage in dieser Größe auf der Nordseite der …straße bisher nicht vorzufinden ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Im Hinblick auf die Größe der Wohnanlagen auf der Nordseite der …straße ist ein solcher Widerspruch gerade nicht gegeben. Abgesehen davon finden sich auf der Südseite der …straße eine Vielzahl von Garagenanlagen, die in Größe und Umfang der beantragten entsprechen. Allein die Absicht der Beklagten, Grünflächen im Stadtgebiet zu erhalten, vermag keinen Unzulässigkeitstatbestand nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO zu begründen. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO enthält insoweit keine Verpflichtung, Garagenanlagen unterirdisch zu errichten; das gilt insbesondere, wenn Garagenanlagen für eine bereits bestehende Wohnbebauung errichtet werden sollen, um diese angemessen mit Stellplätzen zu versorgen.
III.
Auch die Baumschutzverordnung der Beklagten vom 22. Juni 1992 (MüAbl. S. 191), zuletzt geändert am 18. Dezember 2000 (MüAbl. S. 549) steht dem Vorhaben nicht entgegen. Nach § 5 Abs. 1 Nr. 1 BaumSchV kann das Entfernen geschützter Gehölze auf Antrag genehmigt werden, wenn aufgrund anderer Rechtsvorschriften ein Anspruch auf Genehmigung besteht, dessen Verwirklichung ohne eine Entfernung nicht möglich ist. Da eine andere Situierungsmöglichkeit der Garagen nicht besteht, insbesondere eine straßenfernere Situierung zusätzliche Flächen versiegeln würde, kann der Baumschutz dem bestehenden Baurecht nicht entgegengehalten werden (vgl. BayVGH, U.v. 10.7.1998, Az: 2 B 96.2819 und VG München, U.v. 18.3.2013, Az: M 8 K 12.3075 – beide juris).
IV.
Da sonstige öffentlichrechtliche Vorschriften, die Inhalt des Prüfumfangs der Baugenehmigung sind, dem Vorhaben nicht entgegenstehen, war den Klagen mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO vollumfänglich stattzugeben.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
Rechtsmittelbelehrung:
Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München, Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof, Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.
Beschluss:
Der Streitwert wird vor der Verbindung auf jeweils EUR 10.000,- und nach der Verbindung auf EUR 20.000,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München, Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
