Baurecht

Aktenzeichen  14 ZB 15.2071

Leitsatz

1. Die Absicht zur Einstellung eines Grundstücks in ein (bereits existierendes) Ökokonto ist für sich nicht geeignet, die Ausübung des Vorkaufsrechts nach Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG zu rechtfertigen. (redaktioneller Leitsatz)
2. Naturschutzrechtlich unerhebliche Beweggründe, die Ausübung des Vorkaufsrechts nach Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG zu verlangen, lassen tatsächlich vorliegende Rechtfertigungsgründe einer Vorkaufsrechtsausübung nicht entfallen. (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

RO 4 K 14.2124 2015-08-03 Urt VGREGENSBURG VG Regensburg

Tenor

I.
Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.
II.
Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.
Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
III.
Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 4.000 Euro festgesetzt.

Gründe

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Die geltend gemachten Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 VwGO sind nicht in einer den Anforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO genügenden Art und Weise dargelegt bzw. liegen jedenfalls nicht vor.
1. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) bestehen nicht.
Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO sind anzunehmen, wenn in der Antragsbegründung ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt werden (vgl. etwa BVerfG, B. v. 10.9.2009 – 1 BvR 814/09 – NJW 2009, 3642) und die Zweifel an der Richtigkeit einzelner Begründungselemente auf das Ergebnis durchschlagen (BVerwG, B. v. 10.3.2004 – 7 AV 4.03 – DVBl 2004, 838/839). Schlüssige Gegenargumente in diesem Sinne liegen dann vor, wenn der Rechtsmittelführer substantiiert rechtliche oder tatsächliche Umstände aufzeigt, aus denen sich die gesicherte Möglichkeit ergibt, dass die erstinstanzliche Entscheidung im Ergebnis unrichtig ist (vgl. BVerfG, B. v. 20.12.2010 – 1 BvR 2011/10 – NVwZ 2011, 546/548). Welche Anforderungen an Umfang und Dichte der Darlegung zu stellen sind, hängt wesentlich von der Intensität ab, mit der die Entscheidung begründet worden ist (Happ in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124a Rn. 64 m. w. N.).
Das Verwaltungsgericht hat die Anfechtungsklage des Klägers (Käufer) gegen den Bescheid des Beklagten vom 9. Dezember 2014, mit dem das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht nach Art. 39 BayNatSchG für das Grundstück FlNr. 2448/1, Gemarkung W…, zugunsten der Beigeladenen zu 1, der Gemeinde F…, ausgeübt wurde, mit der Begründung abgewiesen, der Bescheid sei rechtmäßig. Ein wirksamer Kaufvertrag als Voraussetzung für die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts sei vorhanden. Der Kläger habe nach Absprache mit den Beigeladenen zu 2 und 3 (Verkäufer) im Vorgriff auf den noch abzuschließenden Kaufvertrag Werterhöhungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchgeführt. Der hierfür angefallene Betrag in Höhe von 2.500 € sei dergestalt in den Kaufpreis eingeflossen, dass der Kläger nicht den dem Kaufobjekt zugemessenen Wert von 18.500 €, sondern lediglich den Betrag von 16.000 € zu bezahlen gehabt habe. Letzterer Betrag sei notariell beurkundet worden, die Beurkundung der Nebenabrede sei unterblieben. Dennoch sei der Vertrag nicht nach § 139 BGB nichtig. Bei entsprechender Würdigung der dem Vertrag zugrundeliegenden Interessenlage ergebe sich, dass die Parteien das Rechtsgeschäft auch ohne die Nebenabrede vorgenommen hätten. Beim streitgegenständlichen Grundstück handele es sich um ein Wassergrundstück, so dass die Tatbestandsvoraussetzungen des Art. 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayNatSchG vorlägen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nach Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG gerechtfertigt. Zur naturschutzfachlichen Wertigkeit des Grundstücks werde auf die Gründe des angefochtenen Bescheids Bezug genommen. Der Umstand, dass die Beigeladene zu 1 sich die Option offenhalten wolle, das Grundstück gegebenenfalls in ein Ökokonto einzubringen, stehe der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen.
a) Der Kläger rügt zunächst, entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei kein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen. Das Gericht habe zu Unrecht unterstellt, dass er die Aussage, er würde an dem Vertrag bei zutreffender Beurkundung der Nebenabrede auch dann nicht festhalten, wenn sich die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts als unwirksam erweisen sollte, nur getätigt habe, um das für ihn in diesem Verfahren günstigere Ergebnis zu erzielen. Diese Wertung habe das Gericht, wie der Urteilsbegründung zu entnehmen sei, aufgrund des Umstands getroffen, dass der Kläger die entsprechende Frage zunächst nicht habe beantworten können, da sie sich für ihn so nicht gestellt habe. Die Schlussfolgerung des Gerichts, der Kläger habe die Aussage, dass er am Vertrag nicht festhalten wolle, nur vorgeschoben, überschreite den richterlichen Interpretationsspielraum und sei so aus dem Protokoll nicht nachzuvollziehen. Das Gericht hätte vielmehr die Angaben des Klägers so werten müssen, wie dieser sie unmissverständlich geäußert habe. Im Übrigen hätten die beigeladenen Verkäufer die Haltung und Aussage des Klägers bestätigt.
Mit dieser Rüge wendet sich der Kläger gegen die Beweiswürdigung des Verwaltungsgerichts. Gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO entscheidet das Gericht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung. Es darf aber bei seiner Überzeugungsbildung nicht in der Weise verfahren, dass es einzelne erhebliche Tatsachen oder Beweisergebnisse nicht zur Kenntnis nimmt oder nicht in Erwägung zieht. Soweit eine fehlerhafte Beweiswürdigung des Verwaltungsgerichts gerügt wird, liegt der Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO folglich nur dann vor, wenn die tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts augenscheinlich nicht zutreffen oder beispielsweise wegen gedanklicher Lücken oder Ungereimtheiten ernstlich zweifelhaft sind. Allein die Möglichkeit einer anderen Bewertung der Beweisaufnahme rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht (vgl. BayVGH, B. v. 18.2.2014 – 14 ZB 11.452 – juris Rn. 8 m. w. N.; B. v. 20.11.2013 – 10 ZB 13.827 – juris Rn. 4 m. w. N.; B. v. 14.3.2013 – 22 ZB 13.103 u. a. – juris Rn. 11 m. w. N.). Derartige schwerwiegende Fehler bei der verwaltungsgerichtlichen Überzeugungsbildung hat der Kläger nicht aufgezeigt.
Entgegen dem Vortrag des Klägers hat das Verwaltungsgericht seiner Beweiswürdigung schon nicht eine Aussage des Klägers zugrunde gelegt, wonach dieser bei zutreffender Beurkundung der Nebenabrede nicht an dem Vertrag festgehalten hätte. Ausgangspunkt für die Beweiswürdigung war vielmehr, dass der Kläger erklärt hatte, er würde vom Vertrag Abstand nehmen wollen, auch wenn sich die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts als unwirksam erweisen sollte. Die maßgebliche Fragestellung hierfür war, ob der Kläger an dem Kaufvertrag „wie beurkundet“ festhalten wolle (UA S. 10) und nicht – wie der Vortrag des Klägers impliziert -, ob er „bei zutreffender Beurkundung der Nebenabrede“ an dem Vertrag festhalten würde. Die vom Gericht angeführten Aussagen des Klägers sind entsprechend in der Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 28. Juli 2015 (S. 2 und 3, jeweils unten) enthalten. Inwieweit sich die Aussagen der Beigeladenen zu 2 und 3, der Verkäufer, dazu verhalten sollen, zeigt der Kläger nicht auf und es ergibt sich diesbezüglich auch aus der Niederschrift nichts.
Auch aus dem Vortrag des Klägers, das Gericht habe durch die Würdigung seiner Aussage gegen die Denklogik verstoßen, ergeben sich keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils. Ein Verstoß gegen die Denkgesetze kann nur dann bejaht werden, wenn eine Schlussfolgerung aus Gründen der Logik schlechthin nicht gezogen werden kann (vgl. BVerwG, B. v. 13.1.2016 – 7 B 4.15 – juris Rn. 23). Anhaltspunkte dafür legt der Kläger aber nicht dar, sondern er setzt lediglich der Sachverhalts- und Beweiswürdigung des Gerichts seine eigene Würdigung entgegen, die logisch nicht zwingend ist. Die Auffassung des Klägers, das Verwaltungsgericht hätte denklogisch seiner Aussage folgen müssen, ist schon deshalb nicht überzeugend, weil es sich dabei letztlich um Parteivortrag handelt. Bei dessen Bewertung kann nicht ausgeblendet werden, dass ein Eigeninteresse des Klägers am Ausgang des Verfahrens besteht und dieses bei der Beurteilung der Glaubhaftigkeit klägerischer Aussagen durch das Verwaltungsgericht mit zu berücksichtigen ist.
b) Die Rüge des Klägers, die in der mündlichen Verhandlung gestellte Frage, ob die Vertragsparteien an dem Kaufvertrag festhalten würden, wenn sich die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts als unwirksam erweisen sollte, sei rechtlich nicht korrekt, ist ebenfalls nicht geeignet, die Unrichtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts darzulegen. Dem Kläger ist zuzugeben, dass bei der Beurteilung, ob ein Rechtsgeschäft trotz eines nichtigen Teils nach § 139 BGB wirksam bleibt, darauf abzustellen ist, ob es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen worden wäre. Zur Erforschung des im Rahmen des § 139 BGB maßgeblichen hypothetischen Parteiwillens, gegebenenfalls auch unter Beachtung des tatsächlichen Parteiwillens (vgl. Busche in Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2015, § 139 Rn. 29), ist aber eine Fragestellung, die sich konkret an der einschlägigen Norm orientiert und diese wiedergibt, weder geboten noch erforderlich. Vielmehr ist es Aufgabe des Richters, Fragen so zu gestalten, dass auch ein juristischer Laie sie versteht. Die Frage, ob der Kläger „am Vertrag festhalten“ wolle, ist keine juristische Fragestellung, sondern versetzt den Kläger in die Lage, eine Parallelwertung in der Laiensphäre vorzunehmen. Die Verbindung dieser Frage mit der „Unwirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts“ sollte dem Kläger ersichtlich nur den Zugang zum Sinn der Frage eröffnen. Das Gericht hat damit eine Fallgestaltung gewählt, bei der sich eine solche Frage noch stellen könnte. Der Einwand des Klägers, bei anderer Fragestellung – nämlich der Frage, ob er den Kaufvertrag auch ohne den nicht beurkundeten Teil abgeschlossen hätte – hätten er und die Beigeladenen zu 2 und 3 diese Frage womöglich leichter beantworten können, und dies hätte voraussichtlich eine andere Wertung des Gerichts ergeben, stellt eine bloße Spekulation dar, die ebenfalls die Richtigkeit der Beweiswürdigung des Verwaltungsgerichts nicht qualifiziert in Frage stellen kann. Abgesehen davon hat sich der Kläger laut Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 28. Juli 2015 (S. 2) unmissverständlich dahingehend geäußert, dass für ihn das Grundstück einen Wert von 18.500 € gehabt und er dies auch bezahlt hätte, wenn die Verkäufer die erforderlichen Arbeiten selbst durchgeführt hätten. Da er jedoch selbst die Arbeiten erledigt hätte, seien 16.000 € vereinbart worden. Letztlich stellen sich die Absprachen der Parteien als Bestandteile üblicher Preisverhandlungen dar, so dass unter Berücksichtigung des Parteiwillens zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Rechtsgeschäft auch ohne den nichtigen Teil gerade so abgeschlossen worden wäre (vgl. Busche in Münchener Kommentar zum BGB, § 139 Rn. 31).
c) Auch der Einwand des Klägers, entgegen der Auffassung des Gerichts scheide eine Rechtfertigung gemäß Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG für die Ausübung eines Vorkaufsrechts dann aus, wenn sich der Vorkaufsberechtigte offenhalte, ob er die Flächen zu einem späteren Zeitpunkt in ein Ökokonto einbringen wolle, ist nicht geeignet, ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts zu wecken.
Nach Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn dies gegenwärtig oder zukünftig die Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege oder das Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in der freien Natur rechtfertigen. Der Beklagte hat in dem streitgegenständlichen Bescheid vom 9. Dezember 2014, auf den das Verwaltungsgericht insoweit gemäß § 117 Abs. 5 VwGO Bezug nimmt (UA S. 12), im Einzelnen dargelegt, welche Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen. Naturschutzfachliches Ziel sei es, die auf dem Grundstück befindlichen Fischteiche nicht mehr zu nutzen, sondern so weit wie möglich der natürlichen Entwicklung zu überlassen. Dadurch entstehe ein Lebensraum für Amphibien, Libellen und andere Wasserinsekten. Dieses Ziel lasse sich nur verwirklichen, wenn sich das Grundstück im Eigentum eines geeigneten Trägers befinde, der auf dem Grundstück keine wirtschaftliche Teich- oder Freizeitnutzung anstrebe. Vorhandene bauliche Anlagen wie ein baufälliges Bienenhaus und Reste einer Einzäunung würden entfernt, so dass auch der Erholungswert der Landschaft erhöht werde. Diese Ausführungen, deren Richtigkeit der Kläger nicht in Zweifel zieht, machen deutlich, dass sich der Erwerb des Grundstücks vorteilhaft auf die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege auswirken wird. Durch die „Rückgabe“ der Gewässerflächen an die Natur soll ein im Sinne des Naturschutzes ökologisch höherwertiges Grundstück geschaffen werden, das einen Lebensraum für Amphibien und Wasserinsekten bietet, mit dem naturschutzrechtlichen Ziel, die biologische Vielfalt zu schützen (vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG). Dies rechtfertigt auch nach Auffassung des Verwaltungsgerichts die Ausübung des Vorkaufsrechts im Sinne des Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG.
Offen bleiben kann an dieser Stelle, ob – wie der Kläger unter Berufung auf die einschlägige Kommentarliteratur (Fischer-Hüftle in Engelhardt/Brenner/Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt, Naturschutzrecht in Bayern, Stand April 2015, Art. 39 BayNatSchG Rn. 20) vorträgt – eine Rechtfertigung gemäß Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG bei einer Einbringung eines Grundstücks in ein Ökokonto nicht in Betracht komme, weil schützenswerte Flächen nicht mit dem Ziel erworben werden könnten, Eingriffe in Natur und Landschaft zu kompensieren. Da erst der Eingriff in Natur und Landschaft (§ 14 BNatSchG) den Naturschutzbelang, der die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen solle, nämlich den Kompensationsbedarf, zur Entstehung bringe, handele es sich nicht um einen „originären“, sondern um einen „abgeleiteten“ Naturschutzbelang. Die ratio legis des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts gehe jedoch nicht über die Rechtfertigung durch originäre Naturschutzbelange hinaus und umfasse nicht den Zweck, Eingriffe in Natur und Landschaft zu ermöglichen oder zu erleichtern.
Nach dem nicht in Zweifel gezogenen Vortrag der Beigeladenen zu 1 ist aber weder ein Eingriff, der eine Kompensation erfordern würde, geplant, noch verfügt die Beigeladene zu 1 bisher über ein Ökokonto, so dass die Erwägungen des Klägers hierzu nicht zielführend sind. Anzumerken ist, dass die Absicht zur Einstellung des streitgegenständlichen Grundstücks in ein (bereits existierendes) Ökokonto für sich zwar nicht geeignet wäre, die Ausübung des Vorkaufsrechts nach Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG zu rechtfertigen (vgl. BayVGH, B. v. 23.8.2004 – 9 B 02.2955 – n. v. UA S. 15). Ausgangspunkt für die Prüfung der Rechtfertigung ist der jeweilige Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts. Naturschutzrechtlich unerhebliche Beweggründe der Gemeinde, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verlangen, lassen tatsächlich vorliegende Rechtfertigungsgründe einer Vorkaufsrechtsausübung nicht entfallen (vgl. BayVGH, U. v. 18.12.1997 – 9 B 94.1699 – n. v. UA S. 15). Gemessen daran ergibt sich die Rechtfertigung im Sinne des Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG aus dem streitgegenständlichen Bescheid des Beklagten vom 9. Dezember 2014. Hierin wird dargelegt, dass die Fläche durch natürliche Sukzession aufgewertet werden wird und bauliche Anlagen entfernt werden, um den Erholungswert der Landschaft zu erhöhen. Liegt aber ein Rechtfertigungsgrund für die Ausübung des Vorkaufsrechts vor, würde dieser nicht dadurch in Frage gestellt, dass das Grundstück gleichzeitig zur Realisierung von ökologischen Ausgleichsmaßnahmen vorgesehen ist, da sowohl § 15 Abs. 2 BNatSchG als auch Art. 6 Abs. 2 BayNatSchG davon ausgehen, dass unvermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen sind (vgl. BayVGH, B. v. 16.9.1999 – 9 B 97.82 – juris Rn. 23 zu dem insoweit gleichlautenden § 8 Abs. 2 BNatSchG a. F. bzw. Art. 6a Abs. 1 BayNatSchG a. F.; im Ergebnis ebenso OVG Saarl, U. v. 29.4.2010 – 2 A 403/09 – NuR 2010, 592 Rn. 72).
2. Der Kläger hat eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) nicht dargelegt.
Um eine solche zu begründen, muss der Rechtsmittelführer (1.) eine konkrete Rechts- oder Tatsachenfrage formulieren, (2.) ausführen, weshalb die Rechts- oder Tatsachenfrage für den Rechtsstreit entscheidungserheblich ist, (3.) erläutern, weshalb die formulierte Frage klärungsbedürftig ist und (4.) darlegen, weshalb der Frage eine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zukommt; Darlegungen zu offensichtlichen Punkten sind dabei entbehrlich (Happ in Eyermann, VwGO, § 124a Rn. 72 m. w. N.).
Gemessen hieran hat der Kläger zwar Fragen formuliert, ist aber seiner Darlegungspflicht im Übrigen nicht nachgekommen. Er hat insbesondere nicht dargelegt, inwieweit die aufgeworfenen Fragen – ob eine Vorkaufsrechtsausübung auch bei einer beabsichtigten Einbringung in das Ökokonto gerechtfertigt ist – und – ob eine Vorkaufsrechtsausübung auch dann wirksam erfolgen kann, wenn sich ein Vorkaufsberechtigter eine Verwendungsmöglichkeit des Grundstücks für die Zukunft offenhalten will, für die jedoch kein Rechtfertigungsgrund im Sinne des Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG bestünde -, für das Verwaltungsgericht entscheidungserheblich gewesen und in der obergerichtlichen Rechtsprechung (vgl. die unter Nr. 1 genannte Rechtsprechung) nicht geklärt sind.
3. Die Rechtssache weist auch keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten auf, die eine Zulassung der Berufung rechtfertigen würden (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO).
Besondere tatsächliche Schwierigkeiten liegen nicht vor, da der Sachverhalt überschaubar ist. Besondere rechtliche Schwierigkeiten lägen nur vor, wenn bei der gebotenen summarischen Prüfung der Erfolgsaussichten einer möglichen Berufung der Ausgang des Rechtsstreits offen ist (BayVGH, B. v. 14.5.2012 – 3 ZB 09.1536 – juris Rn. 9). Wie sich aus den unter Nr. 1 dargestellten Gründen ergibt, ist dies nicht der Fall. Der vom Kläger vorgetragene „Begründungsaufwand“, der sich wohl auf die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Beweiswürdigung beziehen soll, ändert daran nichts.
Der Zulassungsantrag war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO abzulehnen.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 3, § 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Nr. 9.6.1 der Empfehlungen des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (wie Vorinstanz).