Baurecht

Aktenzeichen  M 8 K 15.796

Leitsatz

Für die Frage ob die Nutzungsänderung eines Gebäudes mit faktischer Wohnnutzung zu einem Beherbergungsbetrieb mit angegliedertem Fahrradverleih gegen den Gebietserhaltungsanspruch verstößt, ist maßgeblich, wie sich die nähere Umgebung darstellt. (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.
III.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Klage ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg, da die Kläger durch die streitgegenständliche Baugenehmigung nicht in ihren Rechten verletzt werden, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
1. Dritte können sich gegen eine Baugenehmigung nur dann mit Aussicht auf Erfolg zur Wehr setzen, wenn die angefochtene Baugenehmigung rechtswidrig ist und diese Rechtswidrigkeit zumindest auch auf der Verletzung von Normen beruht, die gerade auch dem Schutz des betreffenden Nachbarn zu dienen bestimmt sind (BayVGH, B. v. 24.3.2009 – 14 CS 08.3017 – juris RdNr. 20). Es genügt daher nicht, wenn die Baugenehmigung gegen Rechtsvorschriften des öffentlichen Rechts verstößt, die nicht – auch nicht teilweise – dem Schutz der Eigentümer benachbarter Grundstücke zu dienen bestimmt sind. Dabei ist zu beachten, dass ein Nachbar eine Baugenehmigung zudem nur dann mit Erfolg anfechten kann, wenn die Genehmigung rechtswidrig ist und die Rechtswidrigkeit sich aus einer Verletzung von Vorschriften ergibt, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen waren (BayVGH, B. v. 24.3.2009 – 14 CS 08.3017 – juris RdNr. 20).
2. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach § 34 BauGB, da für den Bereich, in dem das streitgegenständliche Grundstück und das der Kläger liegt, kein qualifizierter Bebauungsplan besteht und das als einfacher Bebauungsplan im Sinne von § 30 Abs. 3 BauGB übergeleitete Bauliniengefüge für die Nutzungsänderung keine Rolle spielt.
3. Als nachbarschützendes Recht der Kläger kommt vorliegend nur ein Anspruch auf Erhaltung der Gebietsart in Betracht. Dieser setzt voraus, dass das Grundstück in einem festgesetzten oder faktischen Baugebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. §§ 2 bis 11 BauNVO liegt und ist im Ergebnis darauf gerichtet, Vorhaben zu verhindern, die weder regelmäßig noch ausnahmsweise in einem solchen Gebiet zulässig sind (BVerwG, U. v. 16.9.1993, Az: 4 C 28/91, BVerwGE 94, 151 – juris RdNr. 13).
Es kommt daher vorliegend maßgeblich darauf an, ob es sich bei der näheren Umgebung des Vorhabens und des klägerischen Grundstücks um ein faktisches Baugebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 3 oder § 4 BauNVO oder eine Gemengelage nach § 34 Abs. 1 BauGB handelt.
Als „nähere Umgebung“ ist dabei der umliegende Bereich anzusehen, soweit sich die Ausführung des Vorhabens auf ihn auswirken kann und soweit er seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks prägt oder beeinflusst (BVerwG, U. v. 26.5.1978 – 4 C 9.77 – juris RdNr. 33; B. v. 20.8.1998 – 4 B 79/98 – juris RdNr. 7). Bei einem inmitten eines Wohngebiets gelegenen Vorhaben gilt in der Regel als Bereich gegenseitiger Prägung, der die maßgebliche nähere Umgebung eingrenzt, das Straßengeviert und die gegenüberliegende Straßenseite (BayVGH, B. v. 1.12.2011 – 14 CS 11.2577 – juris RdNr. 26; B. v. 27.9.2010 – 2 ZB 08.2775 – juris RdNr. 4; U. v. 10.7.1998 – 2 B 96.2819 – juris RdNr. 25).
3.1 Die maßgebliche nähere Umgebung besteht hier aus der Bebauung zwischen der Westseite der … Straße (zwischen …-Straße und der Stichstraße auf der Ostseite der … Straße) und der …-Straße bis zu deren nördlichem Ende sowie der gegenüberliegenden Straßenseite (Ostseite) der … Straße ab der Kreuzung mit der …-Straße bis zur östlichen Stichstraße, da insoweit eine wechselseitige Prägung im Rahmen einer relativ homogenen Baustruktur besteht.
Diese maßgebliche Umgebung ist weitgehend durch Wohnnutzung geprägt. Weiterhin finden sich hier zwei soziale Einrichtungen, eine Familienberatungsstelle im Gebäude … Str. 26 und ein Wohnheim für schwer erziehbare Jugendliche im Gebäude … Str. 19/…-Str. 12. Eine gewerbliche Nutzung findet sich im Rückgebäude des streitgegenständlichen Anwesens (Reparaturwerkstatt); im Anwesen der Kläger sind nach den Klingelschildern zu urteilen mehrere Firmen untergebracht und zwar eine „…-Unternehmensberatung“, eine „… GmbH“ und eine „…-GmbH“ sowie der „… e.V.“. Am Zaun des Anwesens … Str. 11 findet sich ein Schild „…“ ohne weitere Hinweise auf eine gewerbliche Tätigkeit.
Die maßgebliche Umgebung des Vorhabens kann daher nicht mehr als Reines Wohngebiet im Sinne von § 3 BauNVO angesehen werden, da von den vorzufindenden Nichtwohnnutzungen zwei allenfalls ausnahmsweise nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO im Reinen Wohngebiet zulässig sind.
Im Allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO sind die beiden sozialen Einrichtungen gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO allgemein zulässig. Nur ausnahmsweise zulässig ist die Nutzung im Rückgebäude des streitgegenständlichen Anwesens als sonstiger, nicht störender Gewerbebetrieb im Sinne von § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO (vgl. hierzu Urteil des erkennenden Gerichts vom 28.4.2008, Az: M 8 K 06.3665). Diese Werkstatt für historische Motorräder ist aufgrund ihrer speziellen Typisierung als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb zu bewerten, weshalb hierdurch der Gebietscharakter der maßgeblichen Umgebung als Allgemeines Wohngebiet nicht verändert wird, da auch eine nur ausnahmsweise zulässige Nutzung der Eigenart des Baugebiets nicht widerspricht (vgl. BayVGH, B. v. 30.4.2008 – 15 ZB 07.2914 – juris RdNr. 10) und die Ausnahme in den planungsrechtlichen Vorschriften bereits angelegt ist (BayVGH, B. v. 22.2.2007 – 15 ZB 06.1638 – juris RdNr. 7).
In dem maßgeblichen Umgriff kommt zwei ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Werkstatt für historische Motorräder und bisherige Lagernutzung im Vordergebäude des streitgegenständlichen Anwesens) durchaus noch Ausnahmecharakter zu, weshalb hierdurch der Charakter des maßgeblichen Gebiets nicht berührt wird.
3.2 Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass, weil vereinzelte Ausnahmen den Gebietscharakter nicht verändern, auch mit dem streitgegenständlichen Beherbergungsbetrieb -der die bisherige zweite ausnahmsweise zulässige Nutzung (Lager) ersetzt – von einem Allgemeinen Wohngebiet auszugehen ist, soweit die anderen festgestellten Nichtwohnnutzungen keine sonstigen, nicht störenden Gewerbebetriebe im Sinne von § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, sondern freiberufliche bzw. freiberufsähnliche Nutzungen nach Maßgabe des § 13 BauNVO sind.
Wären diese vorgefundenen Nutzungen nicht als § 13 BauNVO entsprechende zu qualifizieren, würden sie mit der beim Augenschein festgestellten Anzahl von vier bis fünf zusätzlich nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen, § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, die Qualifizierung der maßgeblichen Umgebung als Allgemeines Wohngebiet bereits ausschließen. Es wäre dann von einer Gemengelage mit überwiegendem Wohnanteil auszugehen, mit der Konsequenz, dass die Klagepartei keinen Gebietserhaltungsanspruch mehr geltend machen könnte.
Allerdings handelt es sich nach den glaubwürdigen Aussagen der Klagepartei in der mündlichen Verhandlung – für die auch die Beobachtungen des Gerichts beim Augenschein sprechen, da hier keinerlei betriebliche Aktivitäten auf den Grundstücken … Str. 11 und …-Str. 14 festzustellen waren – bei den Firmen „… Unternehmensberatung“, „… GmbH“ und „… GmbH“ lediglich um sogenannte Briefkastenfirmen, die in den Räumlichkeiten der …-Str. 14 keinerlei betriebliche Aktivitäten entfalten und dort auch kein Personal beschäftigen. Ähnliches gilt für den … e.V.; nach der glaubhaften Aussage der Klagepartei öffnet der Kläger zu 2. als Vorsitzender dieses Vereins allenfalls die an den Verein gerichtete Post in den klägerischen Räumlichkeiten, die ansonsten ausschließlich wohngenutzt würden. Nach den Aussagen der Klagepartei und des Beigeladenen gilt dies auch für die Nutzung im Gebäude … Str. 11. Tatsächlich ließen sich – wie beim Augenschein festgestellt werden konnte – auch hier außer einem Schild, das nicht einmal einen Hinweis auf die Art der betrieblichen Tätigkeit enthält, keinerlei betriebliche Tätigkeiten in dem Anwesen feststellen, vielmehr vermittelte dieses auch dem äußeren Erscheinungsbild nach das einer ausschließlichen Wohnnutzung.
Es ist daher davon auszugehen, dass die im Zusammenhang mit den genannten Klingel- und Hinweisschildern stehenden Tätigkeiten allenfalls freiberuflichen bzw. freiberufsähnlichen Charakter haben und somit gemäß § 13 BauNVO auch in einem Allgemeinen Wohngebiet grundsätzlich zulässig sind, ohne den Gebietscharakter zu beeinflussen. Dementsprechend ist die maßgebliche Umgebung des klägerischen Grundstücks und auch des des Beigeladenen nach wie vor (vgl. M 8 K 06.3665) als Allgemeines Wohngebiet zu qualifizieren.
Die hier streitgegenständliche Nutzung – die in der geplanten Ausprägung sogar in einem reinen Wohngebiet gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässig wäre – in den bisher als Lager genehmigten und wohl auch genutzten Räumlichkeiten ändert hieran nichts. Bereits die in dem im nördlichen Teil des Erdgeschosses des streitgegenständlichen Anwesens mit Baugenehmigung vom 24. Februar 1958 Plan-Nr. … genehmigte gewerbliche Nutzung (damals sogar einschließlich des südlichen Teils des Erdgeschosses) stellte eine gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässige, sonstige gewerbliche Nutzung dar. Diese, zwischenzeitlich auf den nördlichen Bereich des Erdgeschosses eingeschränkte Nutzung existierte bereits vor der mit Baugenehmigung vom 2. März 2005 genehmigten Werkstattnutzung im Rückgebäude der … Str. 30, der im Übrigen ebenfalls eine gewerbliche Nutzung als Lkw-Garage vorausging. Es wird daher ohnehin nur eine bisher bestehende Nutzung nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO durch eine ebensolche ersetzt. Die in der maßgeblichen Umgebung bisher vorhandenen zwei ausnahmsweise zulässigen Nutzungen waren nach Art und Umfang nicht geeignet, den Gebietscharakter als Allgemeines Wohngebiet zu verändern und sind dies auch nach der Umnutzung des Lagers zu einem Beherbergungsbetrieb nicht.
3.3 Die Behauptung der Klagepartei, dass die seinerzeit genehmigte Lagernutzung in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten seit längerem nicht mehr ausgeübt worden sei, weshalb die entsprechende Baugenehmigung erloschen sei, kann zu keiner anderen rechtlichen Beurteilung führen. Selbst wenn die Firmen, denen die Lagerräume im nördlichen Teil des Erdgeschosses des streitgegenständlichen Anwesens zugeordnet waren, hier neben der Lagernutzung untergeordnete Tätigkeiten ausgeführt haben sollten, ändert dies die baurechtliche Beurteilung nicht, da sie jedenfalls gemäß § 34 BauGB für die Rahmenbildung beachtlich sind, wenn gegen sie nicht eingeschritten wurde (anlehnend an BVerwG, U. v. 6.11.1968 – 4 C 31.66, BVerwGE 31, 22 und B. v. 16.12.2008 – 4 B 68/08 – juris). Insoweit wäre auch eine in Teilbereichen von der Lagerraumnutzung abweichende, ausgeübte Nutzung im Rahmen der vorhandenen Ausnahmen als maßstabbildend anzusehen. Im Übrigen handelt es sich nach den unwidersprochen gebliebenen Erklärungen des Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung vom 20. Juni 2016 ohnehin nur um eine der Lagernutzung untergeordnete Tätigkeit – was auch insoweit überzeugend und nachvollziehbar ist, da Lagerräume in der Regel nicht für darüber hinausgehende betriebliche Tätigkeiten geeignet sind – so dass die Baugenehmigung vom 24. Februar 1958 Plan-Nr. … für die baurechtliche Beurteilung relevant bleibt.
Eine Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs der Kläger ist daher schon deshalb zu verneinen, weil die vorhandene Situation nicht durch eine – weitere – Ausnahme beeinflusst wird, sondern zumindest der Status Quo gewahrt wird, da der vorgesehene Beherbergungsbetrieb aufgrund seiner geringen Größe eher wohnartigen Charakter hat.
3.4 Der Einwand der Klagepartei, die Beklagte habe in der Baugenehmigung vom 26. Januar 2005 keine Ausnahme gemäß § 34 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2, § 31 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO erteilt und damit auch die gebotene Ermessensentscheidung nicht getroffen, führt zu keiner anderen Beurteilung. Hieraus ergibt sich keine Rechtsverletzung der Nachbarn im Hinblick auf den Gebietserhaltungsanspruch. Denn eine solche kann nur vorliegen, wenn die Voraussetzungen der ausnahmsweisen Zulässigkeit des Vorhabens nicht gegeben wären. Dies ergibt sich bereits aus dem Inhalt des Anspruchs des Nachbarn auf Wahrung der Gebietsart. Dieser ist nämlich darauf gerichtet (und beschränkt), Vorhaben zu verhindern, die weder regelmäßig noch ausnahmsweise in einem Baugebiet zulässig sind (BayVGH, B. v. 30.4.2008 – 15 ZB 07.2914 – juris RdNr. 10 und U. v. 16.1.2014 – 9 B 10.2528 – juris RdNr. 34). Weiter kann der Nachbaranspruch daher auch nicht gegenüber einer Genehmigung gehen, in der diese Ausnahme nicht ausdrücklich ausgesprochen wird, weil die Baugenehmigungsbehörde das Erfordernis einer Ausnahme – aus welchen Gründen auch immer – verkannt hat.
4. Soweit der Beigeladene mit der geplanten Nutzungsänderung auch einen Fahrradverleih einrichten will, wird der Gebietserhaltungsanspruch der Kläger ebenfalls nicht verletzt, da es sich hierbei um einen der Gebietsversorgung dienenden Laden im Sinne von § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO handelt, der in einem Allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig ist. Dies gilt umso mehr, als die Fahrräder im Wesentlichen an die Übernachtungsgäste des kleinen Beherbergungsbetriebs verliehen werden sollen, und nur im Übrigen in Einzelfällen an Kunden der näheren Umgebung.
5. Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.
Es entspricht der Billigkeit, dass der Beigeladene die außergerichtlichen Kosten gemäß § 162 Abs. 3 VwGO selbst trägt, da er keinen Antrag gestellt und sich somit keinem Kostenrisiko gemäß § 154 Abs. 3 VwGO ausgesetzt hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergeht gemäß § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
Rechtsmittelbelehrung:
Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,
Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder
Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München
Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach
einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf EUR 7.500,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. Ziffer 9.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.