Baurecht

Aktenzeichen  2 O 339/13

Leitsatz

1. Sind im Erbaurechtsvertrag keine eindeutigen Regelungen zur Art und Weise, des durch den Erbbauberechtigten zu errichtenden Bauwerkes, getroffen worden, bestehen für den Grundstückseigentümer gegen den Erbbauberechtigten kein Anspruch auf die Errichtung eines Bauwerkes. Der Grundstückseigentümer hat daher gegen den Erbbauberechtigten keinen Schadensersatzanspruch in Form eines Wiederherstellungsanspruches des Gebäudes in Bezug auf einen baulich und technisch mangelfreien Zustand. (Rn. 79 – 124) (redaktioneller Leitsatz)
2. Die Rechtsprechung des BGH im Urteil vom 22.02.2018 zu Az. VII ZR 46/17, wonach die Kosten für die Beseitigung eines Mangels nur dann beansprucht werden können, wenn sie aufgrund durchgeführter Reparatur tatsächlich angefallen sind, ist auch auf den Schadensersatzanspruch des Grundstückseigentümers gegen den Erbbauberechtigten anzuwenden. (Rn. 128 – 133) (redaktioneller Leitsatz)
3. Besteht für den Erbbauberechtigten keine Verpflichtung zur Errichtung eines Bauwerkes, hat der Grundstückseigentümer auch keine Aussicht auf Erzielung von Gewinn nach Ende des Erbbaurechts und somit auch keinen Anspruch auf entgangenen Gewinn wegen der Unvermeidbarkeit des Gebäudes aufgrund der baulichen Mängel.  (Rn. 140 – 146) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Klage ist – in der gewählten Form – insgesamt unbegründet.
A.
Dem Kläger stehen gegen die Beklagte die im hiesigen Verfahren geltend gemachten Schadensersatzansprüche, nämlich die Kosten zur Wiederherstellung eines funktionsfähigen Ladenbaus und entgangener Pachtzinseinnahmen, nicht zu.
I.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung eines Schadensersatzbetrages von 529.157,25 € (netto) für die Wiederherstellung eines funktionsfähigen Ladenbaus. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB in Verbindung mit dem streitgegenständlichen Erbbaurechtsvertrag vom 10.07.1978 (Anlage K1).
1) Zwar liegt mit dem streitgegenständlichen Erbbaurechtsvertrag zwischen den Parteien ein Vertragsverhältnis im Sinne von § 311 Abs. 1 BGB vor. Die Parteien sind jeweils als Rechtsnachfolger der ursprünglichen Vertragsparteien in den Vertrag und insbesondere in dessen Rechte und Pflichten eingetreten. Dies ist auch zwischen den Parteien unstreitig.
2) Aufgrund der eingeholten Sachverständigengutachten steht zudem zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Beklagte gegen ihr obliegende Vertragspflichten verstoßen hat.
Namentlich hat die Beklagte zur Überzeugung der Kammer gegen die hier in § 3 Abs. 1 des streitgegenständlichen Erbbaurechtsvertrags auferlegte Pflicht, sämtliche Bauwerke sowie etwaige Um- und Neubauten nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik unter Verwendung geeigneter mängelfreier Baustoffe herzustellen und durch den Erbbauberechtigten auf seine (ihre) Kosten stets in gutem baulichen und ordentlichen Zustand zu erhalten, verstoßen.
Die Kammer stützt ihre Überzeugung hierbei insbesondere auf die Ausführungen des Sachverständigen P. Dr. … in seinen schriftlichen Gutachten vom 16.11.2016, vom 21.07.2017 sowie im Rahmen seiner mündlichen Anhörung am 28.06.2018.
Die Ausführungen des Sachverständigen … waren für das Gericht insgesamt schlüssig, zu jedem Punkt nachvollziehbar und widerspruchsfrei. Das Gericht hat keinerlei Zweifel an der Expertise des Sachverständigen P. Dr. ….
Insbesondere im Rahmen seiner mündlichen Anhörung am 28.06.2018 bestätigte der Sachverständige P. Dr. …, dass er in all seinen Gutachten lediglich Aussagen über den Zustand des Gebäudes zum allein relevanten Stichtag der Beendigung des Erbbaurechtsvertrages am 15.07.2010 getroffen habe. Diese Feststellungen habe er insbesondere aufgrund zweier Ortstermine am 15.04.2014 sowie 03.11.2015 treffen können.
Hierbei habe er Erkenntnisse dahingehend gewinnen können, die ihm den Rückschluss erlaubt hätten, dass sich das streitgegenständliche Objekt bereits im Juli 2010 nicht in einem guten baulichen und ordentlichen Zustand befunden habe. Die laufenden, sowie auch die außergewöhnlichen Unterhaltungs- bzw. Erneuerungsmaßnahmen, wie substanzerhaltende Reparaturen und Erneuerungen zur Instandhaltung des Objektes seien unterlassen worden. Auch das Dach sei am 15.07.2010 bereits undicht gewesen und daher das Gebäude bereits aus diesem Grund weder als Lager, noch als Gewerbeobjekt vermiet- oder verpachtbar gewesen. Das Gebäude habe sich, allein aufgrund der massiven Regenwassereintrittsmöglichkeiten über die Undichtigkeiten in den Dachrandanschlussbereichen, aber auch aufgrund der übrigen dort festgestellten Schadensbilder, wie zum Beispiel tiefe Krakelee-Risse, Versprödungen der Kunststoff-Attika-Anschlussbahnen an der Südwestseite, zum Stichtag 15.07.2010 nicht in einem ordentlichen und guten altersgemäßen Bauzustand befunden. Dringend notwendige Instandhaltungsmaßnahmen, die ein Eigentümer vernünftigerweise im Hinblick auf Alter und vorgesehene Gesamtnutzungsdauer aufwenden würde, seien vor dem 15.07.2010 unterlassen worden.
Um einen ordnungsgemäßen, funktionsfähigen Zustand wiederherzustellen, seien Kosten in Höhe von mehr als 500.000,00 € (netto) erforderlich. Hierbei habe er stets auf den Stichtag 15.07.2010 abgestellt und die zu diesem Zeitpunkt geltenden baulichen und technischen Anforderungen berücksichtigt.
Insbesondere führte der Sachverständige weiter aus, dass eine Schadensvertiefung in den Jahren nach Beendigung des Erbbaurechtsvertrags im Jahr 2010 durch weiteren Eintritt von Wasser als „Peanuts“ bezeichnet werden können. Ein Zeitraum von 3, 4 oder 5 Jahren spiele bei der Schadensentstehung des festgestellten Ausmaßes keinerlei Rolle. Die festgestellten Korrosionsschäden würden sich vielmehr über einen viel längeren Zeitraum aufbauen.
Äußerst prägnant äußerte der Sachverständige in diesem Zusammenhang, dass er „so eine Schimmelbude“ noch nie gesehen habe (Seite 18 des Protokolls vom 28.06.2018). Er habe auf dem Dach Risse festgestellt, die eine Größe aufgewiesen hätten, die sich nicht in 1, 2 oder 3 Jahren aufbauen würden. Dies dauere deutlich länger.
Dementsprechend müssten auch gravierende Wassereintritte angesichts des Schadensbildes bereits längere Zeit vor der Übergabe an den Kläger stattgefunden haben. Hier sei er sich sicher.
Ein Schaden, wie in der hier festgestellten Weise baue sich nicht in 5 Jahren auf. Das dauere sicher länger.
Der Sachverständige führte weiter aus, dass der jetzige Sanierungsaufwand an den zum Stichtag geltenden Vorschriften gemessen werden müsse. Anders funktioniere das nicht.
Wenn eine Dämmung über Jahre nicht gemacht worden sei, sondern nun erst zu einem bestimmten Stichtag geschuldet sei, seien in technischer Hinsicht jeweils die Anforderungen einzuhalten, die an eine Dämmung zu diesem Stichtag gestellten würden.
Es sei dann natürlich so, dass ein künftiger Nutzer eine höherwertige Dämmung erhalten würde, als bei turnusgemäßer Renovierung zu einem früheren Zeitpunkt.
Die Kosten, die in den schriftlichen Gutachten beziffert worden seien, seien die Kosten, die zum Stichtag 15.07.2010 erforderlich gewesen seien, um einen ordnungsgemäßen, funktionsfähigen Zustand des Gebäudes angesichts der bestehenden Schäden wiederherzustellen.
Die Kammer ist insgesamt von der Richtigkeit der Ausführungen des Sachverständigen P. Dr. … überzeugt. Insbesondere steht für die Kammer damit fest, dass die Beklagte tatsächlich notwendige Instandhaltungs- und Erhaltungsmaßnahmen unterlassen hat und damit gegen die ihr in § 3 des streitgegenständlichen Vertrages auferlegte Pflicht zur Erhaltung eines ordnungsgemäßen Zustandes verstoßen hat.
3) Eine nach § 281 Abs. 1 BGB grundsätzlich erforderliche, erfolglose Fristsetzung zur Nacherfüllung der vertraglichen Pflichten liegt vor.
Bereits mit Schreiben vom 24.02.2010 (Anlage K3) forderte der Kläger die Beklagte auf, ihre vertraglichen Pflichten ordnungsgemäß zu erfüllen und etwaige erforderliche Renovierungsmaßnahmen bis zum Ablauf des Erbbaurechtsvertrages zu erfüllen.
Eine weitere konkrete Fristsetzung unter Benennung konkreter Mangel- bzw. Schadenserscheinungen war in der gegebenen Situation auch nicht erforderlich, nachdem die Beklagte stets auf dem Standpunkt gewesen ist, alle erforderlichen Maßnahmen vertragsgemäß erfüllt zu haben. Hierauf kommt es jedoch vorliegend nicht entscheidungserheblich an: 4) Dem Kläger ist es in der konkret vorliegenden Situation nach Auffassung der Kammer verwehrt, von der Beklagten die zur Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes erforderlichen Kosten im Wege eines fiktiven Schadensersatzanspruchs geltend zu machen.
Einem solchen Anspruch steht der Schutzzweck der verletzten vertraglichen Pflicht, sowie insgesamt die Besonderheiten eines Erbbaurechtsvertrags entgegen.
Nach Auffassung der Kammer kann der Kläger in der konkreten Situation allenfalls den mangel- bzw. schadensbedingten Minderwert des Gebäudes bzw. die zum Abriss des Gebäudes erforderlichen Kosten im Wege des Schadensersatzes geltend machen.
Trotz eines diesbezüglich unzweideutigen Hinweises der Kammer im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 27.11.2018 und einer aus diesem Grund gewährten Schriftsatzfrist, stellte der Kläger seine Klage jedoch nicht, auch nicht hilfsweise entsprechend um, so dass er mit dem begehrten Schadensersatz auf Ersatz der Kosten zur Wiederherstellung eines funktionsfähigen Ladenbaus vorliegend unterliegt.
Nach Auffassung der Kammer galt es im vorliegenden Fall bei der Frage der zulässigen Schadensbemessung mehrere Faktoren zu berücksichtigen, insbesondere waren vorliegend die Besonderheiten des konkreten Vertragskonstruktes zu berücksichtigen (hierzu unter a)). Des Weiteren ist die Kammer der Auffassung, dass seit der grundlegenden Änderung der Rechtsprechung des BGH zu Frage der Erstattungsfähigkeit fiktiver Mangelbeseitigungskosten (Urteil vom 22.02.2018, VII ZR 46/17) auch grundsätzlich in der hier vorliegenden Konstellation eine Geltendmachung fiktiver Schadensersatzkosten ausscheiden muss (hierzu unter b)).
a) Vorliegend handelt es sich um einen Erbbaurechtsvertrag, dessen Besonderheiten bei der Schadensbemessung Berücksichtigung finden müssen und die letztlich der Geltendmachung der vom Kläger begehrten Renovierungskosten entgegenstehen.
Insbesondere liegen nicht unerhebliche Unterschiede zu anderen Vertragsarten, wie beispielsweise Werk- oder Kaufvertrag, vor, die es in angemessener Weise zu berücksichtigen gilt.
(1) Ein Erbbaurecht nach § 1 ErbbauRG ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Das Erbbaurecht ist demnach ein dingliches, d.h. grundbuchmäßig gesichertes und gegen jeden Dritten wirkendes Recht zur Nutzung fremden Baugrundes. Die Art der Nutzung ist also von vornherein begrenzt auf die Errichtung eines Bauwerkes. Die Bebaubarkeit des Grundstücks ist für die Entstehung eines Erbbaurechts grundsätzlich erforderlich. Eine Pflicht, auf oder unter dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten, besteht nach dem Gesetz über das Erbbaurecht nicht, wie bereits aus der Bezeichnung Erbbaurecht folgt. Eine solche Verpflichtung könnte lediglich durch vertragliche Vereinbarung zwischen Besteller und dem Nehmer des Erbbaurechts mit dinglicher Wirkung begründet werden.
(2) Eine weitere Besonderheit besteht darin, dass das Eigentum am Grundstück beim ursprünglichen Eigentümer verbleibt, die Bestellung des Erbbaurechts und die Errichtung des Bauwerks sich insoweit nicht auswirken. Das Bauwerk indes wird auch nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Hinsichtlich des Bauwerks selbst entsteht gemäß § 12 ErbbauRG ein Sondereigentum, dieses wird wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts.
Das Eigentum an diesem Bauwerk steht demgemäß auch dem Erbbauberechtigten zu. Als Folge hieraus hat der Erbbauberechtigte grundsätzlich die Stellung eines Eigentümers bezüglich des Bauwerks, soweit nicht Gesetz oder die zulässigen Vereinbarungen der Beteiligten dieses Eigentum einschränken.
(3) Hinsichtlich der Art des Bauwerks, das der Erbbauberechtigte zu errichten befugt ist, macht das Erbbaugesetz selbst keine Vorschriften.
Nach der älteren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. beispielsweise Urteil vom 12.06.1987 = NJW 1987, 2674) musste aus dem Vertrag hervorgehen, wie die Bebauung ungefähr beschaffen sein soll, insbesondere, ob es sich um ein Bauwerk oder mehrere handeln wird. Diese Anforderungen wurden durch den Bundesgerichtshof in der Folgezeit weiter gelockert. Zuletzt wurde in der Rechtsprechung ein gelockerter Bestimmtheitsgrundsatz entwickelt, nach dem es als ausreichend angesehen wird, wenn durch Auslegung des Vertrags die ungefähre Beschaffenheit des zu errichtenden Bauwerks bestimmt werden kann (vgl. Hierzu Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 11. Aufl., § 1, Rnr. 82 f mwN).
(4) Diese Besonderheiten des Erbbaurechts wurden auch im hiesigen Fall im Erbbaurechtsvertrag vom 10.07.1978 nicht entscheidend modifiziert.
(a) Insbesondere ist auch hier im streitgegenständlichen Vertrag in § 1 lediglich die Befugnis des Erbbauberechtigten, auf dem Erbbaugrundstück einen Ladenbau zu errichten und zu halten, diesen gegebenenfalls auch wieder auf seine Kosten zu verändern, umzugestalten oder anderweitig zu nutzen, geregelt.
Damit wurde weder eine Bauverpflichtung des Erbbauberechtigten vereinbart, noch wurde das zu errichtende Gebäude näher bestimmt. Durch die Verwendung des Begriffs „Ladenbau“ wurde lediglich eine dem gelockerten Bestimmtheitsgrundsatz entsprechende Auslegung ermöglicht.
(b) Auch wurden in dem streitgegenständlichen Erbbauvertrag keine Beschränkung der eigentümerartigen Stellung des Erbbauberechtigten an dem zu errichtenden Gebäude nach den §§ 5-7 ErbbauRG geregelt.
Auch insoweit ist es bei der gesetzlichen Intention verblieben, dem Erbbauberechtigten eine einem Eigentümer entsprechende Stellung zu gewährleisten.
(5) Damit liegen bereits auf dieser ersten grundlegenden Ebene Unterschiede zu der Situation eines Werk- oder Kaufvertrags vor, die insbesondere bei der Bemessung des Schadensersatzanspruches des Grundstückseigentümers nach Beendigung des Erbbauvertrags zu berücksichtigen sind:
(a) Zum einen war die Beklagte bzw. deren Rechtsvorgänger zu keinem Zeitpunkt verpflichtet, ein bestimmtes Gebäude auf dem Erbbaugrundstück zu errichten.
Dies bedeutet aber, dass im Unterschied zu dem Regelungsgehalt eines Werk- oder Kaufvertrags mit Abschluss des Vertrages hier keine geschützte Vermögensposition des Grundstückseigentümers geschaffen wurde, die der Erbbauberechtigte dann während des laufenden Vertrages zu beachten hatte.
Der Grundstückseigentümer hatte nach den vertraglichen Regelungen keine Möglichkeit, den Erbbauberechtigten zur Errichtung eines bestimmten Bauwerks zu verpflichten bzw. überhaupt ein Bauwerk zu errichten.
(b) Außerdem war es dem Erbbauberechtigten nach hiesiger Regelung zu jedem Zeitpunkt vorbehalten, das von ihm zu errichtende Gebäude auch wieder zu ändern, umzugestalten oder einer anderweitigen Nutzung zuzuführen. Somit ist auch insoweit durch die vertraglichen Regelungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Erbbaurechtsvertrags keine konkrete und damit schützenswerte Vermögensposition des Grundstückseigentümers geschaffen worden.
Dies stellt einen wesentlichen Unterschied zu anderen Vertragskonstellationen dar, bei denen das zu errichtende Werk bzw. der Kaufgegenstand von Anfang an im Vertrag konkret bestimmt bzw. bestimmbar ist und somit auch eine konkrete und berechtigte Erwartungshaltung im Sinne einer geschützten Vermögensposition des Erwerbers geschaffen wird.
Dies ist vorliegend gerade nicht der Fall.
(6) Dies führt dazu, dass aufgrund der vertraglichen Regelungen bei Abschluss des Vertrags im Jahr 1978 kein dem jetzt im hiesigen Verfahren geltend gemachten Schadensersatzbegehren des Klägers entsprechender „ursprünglicher“ Erfüllungsanspruch gegenüberstand.
(a) Hier ist weiter zu berücksichtigen, dass § 2 ErbbauRG den Parteien ermöglicht hätte, auch hinsichtlich der Art des zu errichtenden Bauwerks konkrete Vereinbarungen zu treffen, insbesondere auch eine Pflicht zum Bauen zu vereinbaren, vgl. § 2 Nr. 1 ErbbauRG. An dieser Stelle hätten auch Einzelheiten und Modalitäten über die Art des Bauwerks und der Bauausführung geregelt werden können. Solche Regelungsmöglichkeiten sind gerade deswegen geschaffen worden, um dem Grundstückseigentümer einen gewissen Einfluss darauf zu gewähren, dass sein Grundstück nicht über die vertraglichen Bestimmungen hinaus verändert und genutzt wird. Das Interesse des Grundstückseigentümers daran ergibt sich insbesondere auch aus der Tatsache, dass er das Bauwerk beim Eintritt des Heimfalles oder nach Ablauf des Erbbaurechts gegen eine Entschädigung übernehmen muss (vgl. Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 11. Auflage, § 2 Rn. 17).
(b) Von einer solchen Regelungsmöglichkeit haben die Parteien jedoch gerade keinen Gebrauch gemacht und damit eben auch keine geschützte Vermögensposition des Grundstückseigentümers für den Fall des Ablaufs des Erbbaurechts bzw. des Heimfalls geschaffen.
Im Gegenteil wurden dem Erbbauberechtigten im hier streitgegenständlichen Vertrag die größtmöglichen Freiheiten hinsichtlich der Frage des „Ob“ und des „Wie“ der Errichtung eines Bauwerks gelassen. Auch wurde es ihm überlassen, das Bauwerk wieder zu ändern bzw. umzugestalten.
(c) Entsprechend unbestimmt wurde auch die hier in Streit stehende Pflicht des Erbbauberechtigten in § 3 Abs. 1 des Vertrags geregelt, nach der sämtliche Bauwerke „durch den Erbbauberechtigten auf seine Kosten stets in gutem baulichen und ordentlichen Zustand zu erhalten“ sind.
(7) Eine weitere Besonderheit, die es nach Ansicht der Kammer vorliegend bei der Frage des Umfangs eines etwaigen Schadensersatzanspruches zu berücksichtigen gilt, ist die in § 6 des streitgegenständlichen Vertrags getroffene Regelung, die auf Grundlage des § 2 Nr. 4 ErbbauRG getroffen worden ist.
(a) Nach § 6 des streitgegenständlichen Vertrages war der Erbbauberechtigte verpflichtet, das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer oder auf einen von diesen zu bestimmenden Dritten zu übertragen, wenn der Erbbauberechtigte seine Verpflichtungen aus diesem Vertrag trotz zweimaliger schriftlicher Mahnung nicht erfüllt, wobei in der Mahnung auf die Rechtsfolgen des Heimfalls hinzuweisen ist.
(b) Auch in diesem Fall wäre jedoch nach § 6 i.V.m. § 7 eine Entschädigung an den Erbbauberechtigten in Höhe des Verkehrswertes des Bauwerks zu entrichten gewesen.
(c) Somit sind bereits im Vertrag konkrete Regelungen für den Fall getroffen, dass der Erbbauberechtigte die ihm obliegenden Pflichten und damit insbesondere auch die Erhaltung des Bauwerks in ordnungsgemäßem Zustand, verstoßen sollte. Die Rechtsfolgen einer Verletzung dieser Pflichten bestehen in einem Heimfallanspruch des Grundstückseigentümers und damit in einer vorzeitigen Beendigung des Erbbaurechtsvertrages.
Dies führt wiederum zu der weiteren Besonderheit, dass der Kläger im konkreten Fall aufgrund der vertraglichen Regelungen und der darin vereinbarten Pflicht zur Instandhaltung des Bauwerks durch den Erbbauberechtigten, zu der ein entsprechendes Recht auf Besichtigung des Grundstückseigentümers gehört (vgl. Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, § 2 Rn. 27), während des Laufes des Erbbauvertrags auch die Möglichkeit gehabt hätte, die Einhaltung der Instandhaltungsverpflichtung zu überprüfen und aus einem festgestellten Verstoß hiergegen frühzeitig Gegenmaßnahmen einzuleiten.
Mithin hat bereits der Vertrag selbst konkrete Rechtsfolgen für den Fall einer Pflichtverletzung durch den Erbbauberechtigten in Bezug auf die Instandhaltungsverpflichtung vorgesehen.
Auch dies gilt es als erbbaurechtliche Besonderheit bei der Frage der Bemessung eines Schadensersatzanspruches zu berücksichtigen.
(d) Denn vorliegend stellt sich die Situation so dar, dass schriftliche Mahnungen nach § 6 lit. b) des streitgegenständlichen Vertrages wegen etwaiger Verstöße gegen Instandhaltungsverpflichtungen nicht existieren. Vielmehr hat der Kläger die Verletzung dieser Pflichten erst nach Beendigung des Vertrages gerügt und auch erst dann den Erbbauberechtigten zur Nacherfüllung aufgefordert.
(e) Jedoch ergibt sich nach Auffassung der Kammer bereits aus der vertraglichen Regelung nach § 6 b des streitgegenständlichen Erbbaurechtsvertrags, dass der Kläger auch während des laufenden Vertrages die Beklagte nicht zur Durchführung von Instandhaltungs- bzw. Renovierungsarbeiten hätte erzwingen können. Vielmehr wäre ein etwaiger Verstoß gegen diese Verpflichtungen durch den Heimfallanspruch sanktioniert worden, der wiederum trotz der Pflichtverstöße eine Entschädigungsverpflichtung des Grundstückseigentümers ausgelöst hätte, die schlimmstenfalls bei Wertlosigkeit des Gebäudes auf Null herabsinken könnte.
Der Verstoß der Beklagten als Erbbauberechtigter gegen ihre Instandhaltungsverpflichtung hätte somit nach den vertraglichen Regelungen lediglich zu einer Verringerung ihres Entschädigungsanspruchs aufgrund einer Verringerung des Verkehrswertes führen können, nicht aber zu einem Wiederherstellungsanspruch des Grundstückseigentümers.
(8) Überdies besteht eine weitere Besonderheit des Erbbaurechtsvertrags, die es ebenfalls zu berücksichtigen gilt:
(a) § 27 ErbbauRG regelt die Entschädigungspflicht des Grundstückseigentümers nach Ablauf des Erbbaurechts. Nach § 27 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten nach Beendigung des Erbbaurechts grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten.
(b) § 27 Abs. 1 Satz 2 erlaubt diesbezügliche vertragliche Vereinbarungen über die Höhe der zu leistenden Entschädigung.
Konkret wurde im hiesigen Vertrag unter § 7 vereinbart, dass nach vertragsmäßigem Ablauf des Erbbaurechts oder im Fall des Heimfalles der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten für die von diesem errichteten Bauwerke und Anlagen und die mit diesen fest verbundenen Gegenstände eine Vergütung in Höhe des Verkehrswertes zu bezahlen hat.
(c) Vorliegend kommt in der konkreten Situation die Besonderheit hinzu, dass der Kläger diese Zahlungsverpflichtung abwenden konnte, indem er der Beklagten die Verlängerung des Erbbaurechts angeboten hat, was von dieser abgelehnt worden ist. Insoweit wurde zwischen den Parteien bereits die Streitigkeit vor dem Landgericht Bamberg unter dem Az.: 2 O 22/11 geführt.
(d) Aus dieser Regelung zur Entschädigungspflicht in Höhe des Verkehrswertes ist nach Auffassung des Gerichts jedoch wiederum eine Besonderheit des Erbbauvertrags zu entnehmen, nämlich dergestalt, dass in jedem Falle der Verkehrswert zu erstatten ist, gleich, in welcher Höhe dieser besteht.
Der Verkehrswert wiederum ist natürlich abhängig vom konkreten baulichen Zustand des Gebäudes und kann je nach diesem höher oder niedriger ausfallen.
Diese Vertragsklausel beinhaltet nach Auffassung der Kammer nicht zuletzt eine interessengerechte Regelung, die aufgrund des fehlenden Fixbetrages im Rahmen der Entschädigung auch etwaige Unterlassungen von Instandhaltungsarbeiten, die sich wertmindernd ausgewirkt haben, in angemessener Weise berücksichtigt.
Durch diese Regelung ist somit sichergestellt, dass der Grundstückseigentümer maximal den tatsächlichen Verkehrswert an den Erbbauberechtigten leisten muss. Diese Regelung gewährleistet damit in besonderer Weise einen äquivalenten Ausgleich der jeweiligen Vermögenspositionen.
(9) Diese Besonderheiten des Erbbaurechts, auch in der hier vorliegenden, konkreten Ausgestaltung der vertraglichen Regelungen, führen hingegen dazu, dass der Kläger gegen die Beklagte keinen Schadensersatzanspruch in Form eines Wiederherstellungsanspruches in Bezug auf einen baulich und technisch mangelfreien Zustand hat. Dies würde dem Schutzzweck der vertraglichen Regelungen widersprechen.
Vielmehr sind nach Auffassung der Kammer die jeweiligen Vermögenspositionen ausschließlich anhand des jeweiligen Verkehrswertes zu bemessen, der sich aufgrund wertmindernder Schadensbilder verringern kann.
Die Sachlage bei dem hier zu beurteilenden Erbbaurechtsvertrag ist damit insgesamt schon aufgrund der vertragsimmanenten Besonderheiten nicht mit der Situation eines Werk- oder Kaufvertrags zu vergleichen, in der jeweils eine Leistung/ein Gegenstand mit konkreter (vereinbarter) Beschaffenheit geschuldet ist. Auch kommt einem Verkäufer oder Werkunternehmer nicht die Stellung eines Erbbauberechtigten zu, der für einen nicht unerheblichen Zeitraum als Eigentümer des Erbbaurechts-Bauwerks anzusehen ist und dementsprechend wie ein Eigentümer mit allen Begleiterscheinungen, wie beispielsweise üblicher Abnutzung des Bauwerks, umgehen kann, darf und im Sinne der Wirtschaftlichkeit auch muss.
Ein Interessenausgleich hat somit grundsätzlich im Falle eines auf eine Pflichtverletzung beruhenden Schadensersatzanspruches nur unter Anwendung der Differenzhypothese unter Heranziehung des konkreten Verkehrswertes des Bauwerks zu erfolgen.
Allenfalls denkbar wäre für den Fall, dass der Verkehrswert des vom Erbbauberechtigten errichteten Bauwerks Null beträgt, aufgrund der Pflichtverletzung des Erbbauberechtigten ein Anspruch auf Ersatz der Beseitigungskosten des Gebäudes.
Einen solchen Anspruch macht der Kläger jedoch nicht geltend.
(10) Auch aus der von beiden Seiten zitierten Entscheidung des Landgerichts Dortmund (NZM 2000, 1192) rechtfertigt sich keine andere Beurteilung:
Ebenso wie die Kammer im hiesigen Fall hat das Landgericht Dortmund damals den Schaden des Grundstückseigentümers ausschließlich anhand des schadens- bzw. mangelbedingten Minderwerts des Gebäudes bemessen. Das Landgericht Dortmund hat diesen lediglich mit den erforderlichen Renovierungskosten gleichgesetzt, was jedoch keinesfalls zwingend ist.
b) Nach Auffassung der Kammer ist im hiesigen Fall zudem der Rechtsgedanke der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Frage der Erstattungsfähigkeit fiktiver Mangelbeseitigungskosten im Hinblick auf eine zu vermeidende Überkompensation, der das Gericht folgt, zu berücksichtigen:
(1) Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 22.02.2018 (Az.: VII ZR 46/17) können bei einem Werkvertrag die Kosten für die Beseitigung von Mängeln eines Werks im Rahmen des Schadensersatzes statt der Leistung nur noch dann geltend gemacht werden, wenn diese Kosten tatsächlich anfallen, weil die Reparatur tatsächlich durchgeführt wird.
Der BGH argumentiert damit, dass der Besteller, der den Mangel nicht beseitigen lasse, insofern keinen Schaden erlitten habe, als die Beseitigungskosten dann gerade nicht angefallen sind. Ein Vermögensschaden liege erst dann vor, wenn die Kosten für die Beseitigung auch tatsächlich angefallen sind. Nach der Argumentation des BGH ist hierbei die Gefahr der Überkompensation zu berücksichtigen, da das Abstellen auf fiktive Mängelbeseitigungskosten im Werkvertrag häufig zu einer schadensrechtlich nicht gerechtfertigten Besserstellung des Bestellers führe, die ihren Grund insbesondere darin habe, dass diese Kosten von vielen Faktoren abhängig seien, welche jeweils für sich genommen im Vorhinein nicht sicher bezifferbar seien, was in der Addition zu einer mit unter erheblichen Abweichung der fiktiven von den tatsächlichen Beseitigungskosten führen könne. Die Überkompensation könne daher zu einer Bereicherung des Geschädigten führen und verstoße gegen den schadensrechtlichen Grundsatz, dass der Geschädigte durch den Schadensersatz keine Bereicherung erlangen dürfe. Der Besteller wäre hingegen berechtigt, einen entsprechenden Vorschuss, der im Nachhinein aber abzurechnen wäre, zu fordern.
(2) Diese grundlegende Wertung im Schadensrecht, der zuzustimmen ist, ist jedoch auch auf die hiesige Konstellation zu übertragen.
Zwar handelt es sich vorliegend gerade nicht um die Situation eines Werkvertrages, jedoch ist die Argumentation des Bundesgerichtshofs bei näherer Betrachtung keine speziell werkvertragliche, sondern eine schadensrechtliche, die auf die hiesige Konstellation des Erbbaurechtsvertrags übertragen werden kann.
(3) Die Anwendung dieser vom BGH aufgestellten Grundsätze auf den hiesigen Fall untermauert das unter a) gefundene Ergebnis, dass ein interessengerechter Ausgleich im hiesigen Fall lediglich unter Heranziehung der Differenzhypothese unter Berücksichtigung einer etwaigen Wertminderung des Bauwerks gefunden werden kann und bestätigt damit diese bereits dargelegten Besonderheiten der hiesigen Konstellation.
c) Überdies ist der vom Kläger begehrte Schadensersatz in Form der fiktiven Renovierungskosten vorliegend auch als unverhältnismäßig im Sinne des § 251 BGB anzusehen.
(1) Nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. bspw. Urteil vom 11.10.2012, VII ZR 179/11) kann – in der Konstellation des Werkvertrags – der Schadensberechnung anhand der fiktiven Mangelbeseitigungskosten in entsprechender Anwendung des § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB der Einwand entgegengehalten werden, dass die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung unverhältnismäßig seien.
(2) Unverhältnismäßig in diesem Sinne sind Aufwendungen für die Beseitigung des Werkmangels, wenn der in Richtung auf die Beseitigung des Mangels erzielte Erfolg oder Teilerfolg bei Abwägung aller Umstände des Einzelfalls in keinem vernünftigen Verhältnis zur Höhe des dafür gemachten Geldaufwandes steht und es dem Unternehmer nicht zugemutet werden kann, die vom Besteller in nicht sinnvollerweise gemachten Aufwendungen tragen zu müssen. In einem solchen Fall würde es Treu und Glauben widersprechen, wenn der Besteller diese Aufwendungen dem Unternehmer anlasten könnte (vgl. BGH, aaO).
(3) Vorliegend stehen Mangelbeseitigungskosten im Raum, die den Wert des Bauwerks, auch ohne Ansehung dieser Mängel unter Berücksichtigung des Gutachtens des Büros SD aus dem Jahr 2006, deutlich übersteigen würden.
Solche Aufwendungen, die den Gebäudewert um einen deutlich sechsstelligen Betrag überschreiten würden, können jedoch nicht mehr als verhältnismäßig angesehen werden, so dass auch aus diesem Grund der vom Kläger begehrte Schadensersatzanspruch nach Auffassung der Kammer ausscheidet.
(4) Insoweit kann der Rechtsgedanke der Rechtsprechung des BGH (VII ZR 179/11), die zum Werkvertragsrecht aufgestellt wurde, auch auf hiesigen Fall übertragen werden, da es sich ebenfalls nicht um eine werkvertragliche, sondern eine schadensersatzrechtliche Argumentation handelt.
II.
Der Kläger hat gegen die Beklagte auch keinen Schadensersatzanspruch wegen entgangenen Gewinns gemäß §§ 252, 249 Abs. 1 BGB.
Grundsätzlich umfasst der zu ersetzende Schaden zwar auch den entgangenen Gewinn, wobei gemäß § 252 BGB als entgangen der Gewinn gilt, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwarten werden konnte.
1) Der gewöhnliche Lauf ist im vorliegenden Fall nach vorstehenden Ausführungen gerade nicht die Wiedererrichtung eines funktionsfähigen Ladenlokals, so dass aufgrund dessen, dass insoweit kein Anspruch des Klägers besteht auch denknotwendig kein Anspruch auf entgangenen Pachtzins bestehen kann.
Auch in der hiesigen, konkreten Vertragskonstellation, hatte die Beklagte bzw. deren Rechtsvorgänger zudem zu keinem Zeitpunkt die Pflicht, ein konkretes Bauwerk zu errichten, das dem Kläger die konkrete Aussicht auf Erzielung von Gewinnen nach Ablauf des Erbbaurechts verschafft hätte.
Vielmehr war vertraglich lediglich eine Befugnis zur Errichtung eines noch nicht einmal näher bezeichneten Bauwerks geregelt. Hieraus konnte und durfte der Kläger keine konkrete Gewinnerwartung ziehen.
Hier spielt auch die in § 27 ErbbauRG i.V.m. § 7 des streitgegenständlichen Vertrags enthaltene Regelung, dass der Grundstückseigentümer grundsätzlich nach Ablauf des Erbbaurechts eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswertes zu zahlen hat, wiederum eine Rolle.
Dieser Verkehrswert bestimmt sich, wie bereits ausgeführt, insbesondere nach dem konkreten Zustand des Gebäudes und kann aus diesem Grund sehr niedrig oder höher ausfallen. In keinem Fall beinhaltet ist jedoch ein konkreter Anspruch des Klägers auf ein bestimmtes Gebäude und eine bestimmte Nutzbarkeit dieses Gebäudes, sodass in der hiesigen Konstellation auch aus diesem Grund ein Nutzungsersatzanspruch des Klägers, jedenfalls auch im Zusammenhang mit den unter Ziffer 1 dargelegten Überlegungen in Betracht kommt.
2) Für die Zeit von August 2010 bis einschließlich Juli 2014 scheidet ein Anspruch zudem bereits deshalb aus, da auch nach dem Vortrag des Klägers für diesen Zeitraum eine Vermietung zu den vom Kläger genannten Konditionen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge nicht erwartet werden konnte. Auch der Kläger trägt insoweit vor, dass erst ab August 2014 ein Mietinteressent zur Verfügung gestanden hätte, der einen Mietzins in der vom Kläger genannten Höhe bezahlt hätte.
Für den davor liegenden Zeitraum liegt kein substantiierter Vortrag des Klägers vor, der eine solche Gewinnerwartung als Wahrscheinlich erscheinen lassen würde.
Der Kläger hat insoweit lediglich ein auf den 19.07.2018 datiertes Schreiben einer K. GmbH vorgelegt, in dem ein Interesse an dem Mietobjekt im Jahr 2009/2010 bestätigt wurde.
Konkrete Mietkonditionen oder weitere Bedingungen werden hierin nicht genannt. Insbesondere bezieht sich dieses Schreiben auch auf einen Zeitraum, in dem der Kläger angesichts des noch laufenden Erbbaurechtsvertrages zu einer Vermietung des Objekts nicht berechtigt gewesen wäre. Auch fehlen zu diesem Vortrag jegliche Beweisangebote.
3) Ein Anspruch des Klägers auf Zahlung von Nutzungsersatz scheidet ferner nach Auffassung der Kammer aufgrund eines Verstoßes des Klägers gegen die ihm gemäß § 254 BGB obliegende Schadensminderungsobliegenheit aus.
a) Ein Grundsatz des Schadensersatzrechts besteht darin, dass Schäden nur bis zur Grenze der Erforderlichkeit zu ersetzen sind.
Dies führt insbesondere bei Nutzungsausfallansprüchen bzw. Ansprüchen wegen entgangenen Gewinns auch zu einer zeitlichen Grenze dieser Ansprüche, um diesem Übermaßverbot gerecht werden zu können.
b) Nach Auffassung der Kammer muss somit auch im hiesigen Fall eine zeitliche Grenze gezogen werden, außerhalb derer der Kläger entgangenen Gewinn nicht mehr beanspruchen kann.
Dies erfolgt vorliegend auch unter Anwendung der Regelung des § 254 BGB.
(1) Zwar erscheint es angemessen, dem Kläger nach Beendigung des Erbbauvertrags einen gewissen Zeitraum zuzubilligen, in dem ihm die Möglichkeit eingeräumt werden muss, etwaige Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zu prüfen sowie konkrete Angebote zur Beseitigung der vorhandenen Schäden sowie damit einhergehend zur Wiederherstellung der Vermietbarkeit des Objekts einzuholen. Auch ist es dem Kläger zuzubilligen, dass er für die Zeit einer notwendigen Beweissicherung keine Maßnahmen ergreift, die die Beweisbarkeit des von ihm vorgefundenen Schadensbildes erschweren würde.
Insoweit kann durchaus auch großzügigerweise ein Zeitraum von mehreren Jahren angesetzt werden.
(2) Vorliegend ist es jedoch so, dass zwischenzeitlich ein Zeitraum nach Beendigung des Erbbaurechtsvertrages von mehr als 8 Jahren vergangen ist, in denen er keinerlei Maßnahmen getroffen hat, um die Entstehung eines Nutzungsausfallschadens zu minimieren bzw. zeitlich einzugrenzen.
(3) Der Kläger hätte jedoch, selbst wenn man einen derartigen Anspruch überhaupt in Betracht ziehen wollte, jedenfalls nach Ablauf eines angemessenen Zeitraums zur Anspruchsprüfung bzw. Beweissicherung selbst Maßnahmen ergreifen müssen, um die weitere Entstehung eines Schadens zu verhindern.
Hierzu führt der Kläger zwar an, finanziell nicht in der Lage gewesen zu sein, die Renovierungsarbeiten durchzuführen. Er begründet dies jedoch im letzten Schriftsatz vom 09.01.2019 (eingegangen am 22.03.2019) insbesondere mit der Ungewissheit des Ausgangs des Verfahrens 2 O 22/11 und einer drohenden Verpflichtung zur Entschädigungszahlung.
Dem Kläger ist an diesem Punkt zwar grundsätzlich zuzugeben, dass regelmäßig keine generelle Pflicht eines Geschädigten besteht, zur Schadensminderung ein Deckungsgeschäft aufzunehmen, um Maßnahmen zur Schadensminderung ergreifen zu können.
Dies kann jedoch vorliegend nicht gelten:
Denn eine solche Privilegierung des Geschädigten setzt voraus, dass ihm überhaupt entsprechende Ersatzansprüche gegen den Schädiger zustehen. Wie vorliegend unter I. festgestellt, hat der Kläger gegen die Beklagte jedoch keinen Anspruch auf Zahlung der zur Renovierung des Gebäudes erforderlichen Kosten. Dies bedeutet aber, dass der Kläger die Kosten für die erforderlichen Renovierungsmaßnahmen sowieso selbst hätte aufbringen müssen, was wiederum dazu führt, dass der Grundsatz, dass er nicht verpflichtet wäre, einen Kredit aufzunehmen, in der hiesigen Konstellation keine Geltung beanspruchen könne.
Überdies hat der Kläger trotz ausdrücklicher Hinweise des Gerichts hierzu bezüglich seiner finanziellen Lage und der Bemühungen, finanzielle Mittel zu generieren bzw. Renovierungsmaßnahmen einzuleiten, nicht näher und insbesondere nicht substantiiert vorgetragen. Das Verfahren 2 O 22/11 ist zudem seit dem Jahr 2012 rechtskräftig abgeschlossen.
3) Ein Anspruch auf Nutzungsersatz ist nach Auffassung der Kammer vorliegend auch aufgrund der an diesem Punkt wiederum zu berücksichtigenden Besonderheiten des Erbbaurechtsvertrags nicht gegeben.
Ein solcher Vertrag erfüllt nicht den Zweck, dem Grundstückseigentümer nach Ablauf der zeitlichen Befristung des Erbbaurechts ein konkretes und werthaltiges Gebäude zur Verfügung zu stellen, das dieser zur Erzielung von Gewinnen nutzen kann.
Im Gegenteil hat die Entstehung des Erbbaurechts städtebauliche Gründe, um Wohnungsbau oder sonstigen Bau trotz hoher Bodenpreise oder aus anderweitigen Gründen nicht gegebene Möglichkeiten, entsprechende Grundstücke zu erwerben, zu ermöglichen.
III.
Aus den genannten Gründen kommt auch ein deliktischer Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagte aus § 823 II BGB bzw. § 826 BGB nicht in Betracht.
IV.
Mangels Anspruch des Klägers auf Zahlung der erforderlichen Renovierungskosten war die 2 O 339/13 – Seite 25 – Klage auch in Bezug auf den Antrag des Klägers, auf Zahlung der hierfür anfallenden Mehrwertsteuer abzuweisen.
Gleiches gilt für den Feststellungsantrag unter Ziffer 5.
B.
Die Klage war auch in Bezug auf die Nebenforderungen (Zinsen und vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten), die das Schicksal der Hauptforderungen teilen, abzuweisen.
C.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
D.
Soweit in dem Schriftsatz des Klägers vom 09.01.2019 (eingegangen bei Gericht erstmals am 22.03.2019) neuer Sachvortrag und neue Beweisangebote enthalten sind, waren diese gemäß § 296a ZPO nicht mehr berücksichtigungsfähig.
Ein Grund zum Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung nach § 156 Abs. 2 ZPO bestand nicht. Auch eine Wiedereröffnung nach § 156 Abs. 1 ZPO war vorliegend nicht angezeigt, nachdem dem Kläger im Termin vom 27.11.2018 eine Schriftsatzfrist bis 09.01.2019 bewilligt worden ist und er somit ausreichend Gelegenheit hatte, auf die im Termin erteilten Hinweise der Kammer zu reagieren.