Aktenzeichen 2 N 15.405
Leitsatz
1. Eine unzulässige Verhinderungsplanung liegt vor, wenn eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um in Wahrheit eine auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken. (redaktioneller Leitsatz)
2. Eine Gemeinde, die vorhandene Baurechte mit den Mitteln der Bauleitplanung einschränkt, muss sich grundsätzlich ein zutreffendes Bild von deren Umfang gemacht haben. Nur unter dieser Voraussetzung kann sie das private Interesse am Erhalt dieser Rechte mit dem öffentlichen Interesse an einer Neuordnung des Plangebiets sachgerecht abwägen. (redaktioneller Leitsatz)
3. Die Festsetzung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) zur Begünstigung des jeweiligen Eigentümers eines Hinterliegergrundstücks kommt mangels hinreichender Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit nicht in Betracht, wenn das betreffende Grundstück noch nicht geteilt ist. (redaktioneller Leitsatz)
4. Materiell-rechtliche Änderungen von Festsetzungen eines Bauleitplans lösen die Pflicht zur erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung nur aus, wenn diese auf die Beteiligten nachteilige Auswirkungen haben können. (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I.
Der Bebauungsplan Nr. 22 der Gemeinde R. „Für ein Gebiet zwischen K.-Straße, K.- und H.-weg“, bekannt gemacht am 24. September 2014, wird insoweit für unwirksam erklärt, als textlich unter Buchstabe C. Ziffer 2.1 Satz 4 festgesetzt wird, dass die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu 80% überschritten werden darf. Ferner wird er insoweit für unwirksam erklärt, als in der Planzeichnung in Verbindung mit Buchstabe B. Ziffer I.6. ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht auf dem Grundstück FlNr. 498/13 festgesetzt wird.
II.
Im Übrigen wird der Antrag abgelehnt.
III.
Von den Kosten des Verfahrens trägt der Antragsteller drei Viertel und die Antragsgegnerin ein Viertel.
IV.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
V.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Der zulässige Antrag nach § 47 VwGO hat nur in dem sich aus der Urteilsformel ergebenden Umfang Erfolg.
1. Der Bebauungsplan ist für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Der Erforderlichkeitsgrundsatz gibt der Gemeinde einen weiten Spielraum; er ermächtigt sie zu einer ihren Vorstellungen entsprechenden Städtebaupolitik (vgl. BayVGH, U. v. 19.6.2009 – 1 N 07.1552 – BayVBl 2010, 247). Die Vorschrift verlangt nicht, dass für die Planung als Ganzes und für die einzelnen Festsetzungen ein unabweisbares Bedürfnis vorliegt; es genügt, wenn eine Regelung vernünftigerweise geboten ist (vgl. BayVGH, U. v. 27.3.2014 – 2 N 11.1710 – juris). Ausweislich der Begründung des Bebauungsplans war Anlass der Aufstellung, dass es im Plangebiet in den vergangenen Jahren Tendenzen zur Teilung der Grundstücke, Bebauung der neuen Parzellen in zweiter Reihe und starker Nachverdichtung der bestehenden Bebauung gegeben hat (Buchst. D. Ziffer 2.). Ziel und Zweck der Aufstellung des Bebauungsplans sei es daher durch die Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung ein städtebauliches Konzept zu finden, das eine maßvolle Nachverdichtung der Siedlungsstruktur durch Erweiterungen an den Bestandsbauten und Ersatzbauten zulässt und den Charakter der homogenen, lockeren Einzelhausbebauung erhält (Buchst. D. Ziffer 3.). Ein weiteres städtebauliches Ziel des Bebauungsplans sei die Erhaltung der rückwärtigen Grünflächen bzw. des dortigen Pflanzbestands (Bäume, Sträucher).
a) Der Antragsteller ist der Auffassung, die Aussage, es gäbe eine Tendenz zur Nachverdichtung, stünde in Widerspruch zu der weiteren Aussage, dass das Bebauungsplangebiet in den vergangen Jahren von Nachverdichtung verschont geblieben sei. Es ist jedoch nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin das Plangebiet als noch weitgehend unberührt einstuft und hier eine dauerhafte städtebauliche Lösung anstrebt. Zugleich kann auch die Tendenz zur Nachverdichtung nicht ernsthaft in Abrede gestellt werden. Denn in Nachbarbereichen hat diese Nachverdichtung teilweise stattgefunden und wie gerade das Anliegen des Antragstellers zeigt, bestehen auch im Plangebiet entsprechende Bauwünsche. Die Antragsgegnerin hat zu eingereichten Anfragen und Vorbescheidsanträgen das gemeindliche Einvernehmen verweigert und zur Sicherung der Planung den Erlass einer Veränderungssperre beschlossen. Darin kann kein widersprüchliches Verhalten gesehen werden, das die Erforderlichkeit des Bebauungsplans in Frage stellt.
b) Die Erforderlichkeit des Bebauungsplans kann auch nicht damit in Frage gestellt werden, dass der Bebauungsplan eine echte Nachverdichtung nicht zulasse. Der Antragsteller ist der Auffassung, dass eine echte Nachverdichtung die Aufnahme von zusätzlichen Gebäuden oder zumindest Wohneinheiten voraussetze. Eine Nachverdichtung ist jedoch auch dadurch möglich, dass die Bebauungsdichte im Bestand erhöht wird, indem bestehende Gebäude aufgestockt werden oder nach Abbruch von Bausubstanz eine verdichtete Neubebauung erfolgt. Weiter kann eine Nachverdichtung auch durch die Erweiterung bestehender Gebäude in Form der Vergrößerung von Grundflächen erfolgen. Der Bebauungsplan lässt eine gewisse Nachverdichtung bei fast jedem Grundstück zu. Dies wird durch die Festsetzung größerer als der derzeit vorhandenen Grundflächen erreicht. Auch die Wandhöhenfestsetzung, die Zulassung von maximal zwei Vollgeschossen und von maximal zwei Wohneinheiten ermöglichen bei einem großen Teil der Grundstücke eine Nachverdichtung. Dies steht im Einklang mit dem Ziel der Bebauungsplanung, den bestehenden homogenen Charakter des Gebiets zu erhalten. Der Bebauungsplan setzt verhältnismäßig große Baufenster fest. Daraus kann jedoch nicht abgeleitet werden, dass die Baufenster eine mögliche verdichtete Bebauung bzw. die Errichtung zusätzlicher Baukörper auf den Grundstücken signalisieren würden. Das Baufenster sagt nämlich nichts darüber aus, welche maximal mögliche Grundfläche möglich ist, sondern nur etwas darüber, innerhalb welcher festgelegter Baugrenzen der Baukörper platziert werden darf (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, § 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO).
c) Eine unzulässige Verhinderungsplanung liegt nicht vor. Eine Verhinderungsplanung wäre gegeben, wenn eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um in Wahrheit eine auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken (vgl. BVerwG, B. v. 18.12.1990 – 4 NB 8.90 – BayVBl 1991, 280). Davon ist hier nicht auszugehen, vielmehr verfolgt die Antragsgegnerin mit dem Bebauungsplan die oben dargestellten positiven planerischen Zielsetzungen. Der Umstand, dass Anlass und Auslöser für die Aufstellung des Bebauungsplans Bauwünsche waren, die von der Antragsgegnerin städtebaulich nicht gewünscht sind und infolge der streitigen Bauleitplanung planungsrechtlich unzulässig werden, macht den Bebauungsplan noch nicht zu einem Verhinderungsplan. Denn eine positive Planung hat stets auch die – negative – Wirkung, dass dadurch ein den Festsetzungen widersprechendes Vorhaben verhindert wird.
2. Der angefochtene Bebauungsplan leidet nicht an Mängeln in der Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB). Danach sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Ein Abwägungsmangel liegt vor, wenn eine Abwägung überhaupt nicht vorgenommen worden ist oder wenn der Ausgleich zwischen den verschiedenen Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, der die objektive Gewichtung eines dieser Belange verfehlt (vgl. bereits BVerwG, U. v. 12.12.1969 – IV C 105.66 – BVerwGE 34, 301/309). Das Abwägungsgebot erlaubt bei einer Planungsentscheidung einen besonders flexiblen und dem Einzelfall gerecht werdenden Interessenausgleich unter maßgeblicher Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Maßgebend ist, ob nach zutreffender und vollständiger Ermittlung des erheblichen Sachverhalts alle sachlich beteiligten Belange und Interessen der Entscheidung zugrunde gelegt sowie umfassend in nachvollziehbarer Weise abgewogen worden sind (vgl. auch BVerfG (Kammer), B. v. 19.12.2002 – 1 BvR 1402/01 – NVwZ 2003, 727).
Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufende Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entschieden hat. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solches der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Die Kontrolle beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebots auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend bestimmt hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat.
a) Der Umgriff des Plangebiets wurde nicht falsch gewählt. Es liegt im planerischen Ermessen der Antragsgegnerin, sich für einen Umgriff von mehreren möglichen zu entscheiden. Zwar wäre es denkbar, auch weiter südlich gelegene Grundstücke in den Umgriff des Bebauungsplans mit einzubeziehen. Es ist jedoch nicht zu beanstanden, wenn die Antragsgegnerin bei der privaten Erschließungsstraße im Süden eine Grenze gezogen hat, um ein Gebiet zu erfassen, das in den vergangenen Jahren noch von Nachverdichtung verschont geblieben ist. Ein weiteres wesentliches planerisches Ziel war der Erhaltung der inmitten der Grundstücke liegenden großräumigen Grünfläche. Auch von daher ist der von der Antragsgegnerin gewählte Umgriff sinnvoll. Im Übrigen hat auch der Augenschein des Senats ergeben, dass die private Erschließungsstraße im Süden als Grenze für den Umgriff des Bebauungsplans nicht willkürlich gewählt ist. Bei den Anwesen südlich der Privatstraße handelt es sich um Anwesen, die teilweise eine völlig andere Struktur haben als die nördlich davon liegenden. So handelt es sich bei dem Anwesen L.-weg 1 um ein langgezogenes Gebäude, das einerseits von einem Tonstudio genutzt wird und andererseits für sechs Ferienwohnungen sowie für eine private Wohnung verwendet findet (vgl. Niederschrift über den Augenschein vom 15. März 2016 S. 3). Bei dem Anwesen K.-Straße 36b und 36c handelt es sich um Doppelhaushälften (E + 1 + D) und das Anwesen K.-Straße 36a stellt sich als Mehrfamilienhaus dar (E + 1), in dem sich zwei Ferienwohnungen sowie vier Privatwohnungen befinden. Diese Bebauung ist mithin deutlich massiver als die Bebauung nördlich der Privatstraße. Dabei handelt es sich bei dem Anwesen H.-weg 9 um ein Wohnanwesen (E + D), das Anwesen H.-weg 7a ist ein eingeschossiges Wohnhaus in Holzbauweise und das Anwesen des Antragstellers K.-Straße 36 ist ein Einfamilienhaus (E + D) (vgl. Niederschrift über den Augenschein vom 15.3.2016 S. 2). Bereits diese unterschiedliche Struktur der Bebauung – nördlich der privaten Erschließungsstraße meist Einfamilienhäuser, südlich hingegen Mehrfamilienhäuser, Doppelhaus und auch gewerbliche Nutzung – lädt zu einer Grenzziehung an dieser Stelle ein.
b) Der Bebauungsplan ist im Hinblick auf die Ermittlung und Bewertung des Baumbestands im Plangebiet nicht fehlerhaft. Wie sich aus Anlage 1 des Bebauungsplans ergibt (Baumbestandsplan) wurde der Baumbestand im Plangebiet detailliert geprüft, eingemessen und nach Art, Größe und Qualität der Bäume festgehalten. Dass dabei einzelne Bäume nicht abschließend bestimmt werden konnten (z. B. Thuja/Zypresse auf dem Grundstück FlNr. 498/17 oder „Laubbaum?“ ebenfalls auf dem Grundstück FlNr. 498/17 oder eine dicht zusammenstehende Fichtengruppe auf dem Grundstück FlNr. 498/14, die lediglich mit „Fichten“ bezeichnet wurde), macht die Abwägungsentscheidung zum Bebauungsplan nicht rechtswidrig. Denn bei diesen Bäumen handelt es sich gemäß der Festsetzung Buchstabe B. Ziffer I. 5. um sonstigen Baum- und Strauchbestand, der entfernt werden darf. Was die beiden Bäume anbelangt, die sich auf dem Grünstreifen ca. 2 m und ca. 5 m von der westlichen Grundstücksgrenze des Antragstellers entfernt befinden und die als zu erhaltender Baumbestand festgesetzt wurden, handelt es sich dabei um eine Birke und eine (Rot-)Buche. Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Antragsgegnerin diese Bäume als städtebaulich erheblich sowie markant bezeichnet und sie deshalb als zu erhaltend festsetzt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Birke tatsächlich kränkelnd ist, was auch im Augenschein nicht festgestellt werden konnte. Denn sollte die Birke tatsächlich krank sein oder werden, besteht die Möglichkeit der Befreiung von dieser Festsetzung des Bebauungsplans. Der Bauraum des Antragstellers wird durch den festgesetzten Baumbestand auf seinem Grundstück nicht eingeschränkt. Nach den festgesetzten Baugrenzen wird der zu erhaltende Baumbestand durch eine eventuelle Neubebauung nicht tangiert. Der übrige Baumbestand, der sich innerhalb der Baugrenzen befindet, darf entfernt werden. Außerdem sind die Bauräume so groß bemessen, dass für den Antragsteller ein ausreichender Spielraum besteht. Insbesondere bei Verzicht auf eine Unterkellerung kann für Teilbereiche eines Gebäudes auch der als nicht zu erhaltend festgesetzte Baumbestand erhalten werden. Die privaten Belange des Antragstellers wurden mithin in der Abwägung hinreichend berücksichtigt. Dabei ist zu sehen, dass es sich bei dem Baum „Tanne 0,54“ ausweislich der Anlage 1 ohnehin um eine sturzgefährdete Tanne handelt.
c) Nach Buchstabe C. Ziffer 1. 4. der Festsetzungen ist die im Planentwurf vorgesehene Neubebauung der Grundstücke FlNr. 498/15 in beiden Bauräumen und in FlNr. 498/13 im westlichen Bauraum mit der zulässigen Grundfläche von jeweils 100 m² erst dann zulässig, wenn der auf dem Grundstück vorhandene Altbestand vollständig beseitigt ist. Diese Festsetzung widerspricht insbesondere hinsichtlich des Grundstücks FlNr. 498/13 nicht den ausgewiesenen Zielen der Planung. Das städtebauliche Ziel einer maßvollen Nachverdichtung des Gebiets kann auch dann erreicht werden, wenn die Beseitigung des Altbestands zur Voraussetzung für eine Neubebauung gemacht wird. Es war städtebaulich unerwünscht, dass eine Neubebauung entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans entsteht, ohne dass der Altbestand beseitigt wird. Die Interessen des Antragstellers an einer weitergehenden baulichen Ausnutzung seines Grundstücks werden insbesondere dadurch berücksichtigt, dass die Neubebauung des Grundstücks lediglich bezogen auf den westlichen Bauraum an die Beseitigung des Altbestands anknüpft. Angesichts des großen Grundstücks des Antragstellers mit über 2.000 m² Fläche entspricht eine Bebauung mit einer Grundfläche von bis zu 300 m² bei Beseitigung des Altbestands noch einer maßvollen Nachverdichtung.
d) Die Festsetzung der zu erhaltenden Grünfläche ist nicht widersprüchlich. Ausweislich Buchstabe D. Ziffer 3. der Begründung des Bebauungsplans ist es ein städtebauliches Ziel, die rückwärtigen Grünflächen bzw. den dortigen Pflanzbestand zu erhalten. Durch die Festsetzungen zur Grünordnung soll der zu erhaltende Baumbestand gesichert werden und der Grüngürtel zwischen K.-Straße und H.-weg soweit möglich erhalten bleiben. Um dies zu erreichen, wurden die in der Mitte des Plangebiets bestehenden Grünflächen als solche festgesetzt. Die genaue Grenzziehung liegt im Rahmen der planerischen Freiheit der Antragsgegnerin. Unerheblich ist, ob die Grünfläche auch aus anderen Gründen gesichert wäre. Die Antragsgegnerin kann ihr städtebauliches Ziel jedenfalls auch im Weg bauplanungsrechtlicher Festsetzungen umsetzen.
e) Die Planung ist nicht deshalb widersprüchlich, weil Befreiungen in Aussicht gestellt werden. Nach den Ausführungen unter Buchstabe D. Ziffer 4. 2. sind geringfügige Änderungen im Bestand, die „nicht“ (richtigerweise ist „nicht“ zu streichen) mit den Grundzügen der Planung konform sind, über Befreiungen vom Bebauungsplan zu regeln. Diese Aussage steht im Zusammenhang damit, dass auch Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen durch den Bestand Bestandsschutz genießen sollen. Mit den Festsetzungen der Baugrenzen soll auch den Bestandsgebäuden Raum zur Entwicklung und Nachverdichtung gegeben werden. Offen bleiben kann, ob es sich dabei um einen bloßen Hinweis auf die Gesetzeslage nach § 1 Abs. 10 Satz 1 BauNVO oder um einen Hinweis auf die Befreiungsmöglichkeit nach § 31 Abs. 2 BauGB handelt. Jedenfalls kann mit diesen Ausführungen in der Begründung des Bebauungsplans kein Abwägungsfehler der Antragsgegnerin belegt werden. Es wird nicht das Planungsziel einer maßvollen Nachverdichtung konterkariert, weil die Änderungen im Bestand geringfügig und mit den Grundzügen der Planung konform sein müssen. Mit diesen Einschränkungen bringt die Antragsgegnerin hinreichend zum Ausdruck, dass sie keine grenzenlose Nachverdichtung wünscht.
f) Eine Widersprüchlichkeit des Bebauungsplans ist auch nicht in Bezug auf den auf dem Grundstück FlNr. 489/20 festgesetzten Bauraum festzustellen. Die Antragsgegnerin hat die Bebauung auf der FlNr. 498/20 zwar als städtebauliche Fehlentwicklung betrachtet. Es sei aber zu berücksichtigen, dass es sich dabei um einen baulich sehr untergeordneten Baukörper handle. Bei einer Neuüberplanung wäre auch für dieses Grundstück eine Neuausweisung des Bauraums an vorhandener Stelle nicht angezeigt. Der Bestandsschutz und die nicht zu erwartende Beseitigung des Gebäudes in absehbarer Zeit rechtfertigten es allerdings, das Gebäude seinem vorhandenen Bestand entsprechend festzusetzen. Beim Augenschein des Senats hat sich gezeigt, dass es sich bei dem fraglichen Gebäude um ein eingeschossiges Wohnhaus in Holzbauweise handelt, das erst vor einigen Jahren errichtet wurde (vgl. Niederschrift vom 15. 3.2016, S. 3). Die städtebauliche Einschätzung der Antragsgegnerin ist für den Senat nachvollziehbar. Angesichts des Umstands, dass es sich hier um jüngere Bestandsbebauung handelt, ist die Festsetzung des Bauraums nicht zu beanstanden.
g) Nach Auffassung des Antragstellers konterkariert die Antragsgegnerin ihre eigene Planung, wenn sie einerseits das Ziel der maßvollen Nachverdichtung durch Erweiterungen an den Bestandsbauten zulassen wolle, andererseits aber nur Einzelhäuser mit einer maximalen Länge von 16 m und einer zweigeschossigen Bebauung bei einer maximalen Wandhöhe von 4,80 m erlaube. Wie oben bereits dargelegt, ist Nachverdichtung nicht nur durch die Schaffung einer neuen Wohneinheit zu erreichen. Denkbar ist auch die Beseitigung von Bestand und die Errichtung eines etwas größeren Neubaus. Der Antragsgegnerin ging es im Wesentlichen um die Erhaltung des bestehenden Gebietscharakters und eine lediglich maßvolle Nachverdichtung. Vor diesem Hintergrund sind die Festsetzungen zur Länge, Höhe und Anzahl der Geschosse mit der städtebaulichen Zielsetzung vereinbar.
h) Nach Buchstabe C. Ziffer 1. 4. ist die Neubebauung erst dann zulässig, wenn der vorhandene Altbestand beseitigt wird. Diese Festsetzung findet ihre Grundlage in § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann im Bebauungsplan in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig sind. Unabhängig davon, ob diese Festsetzung unter dem Kapitel „Art der baulichen Nutzung“ richtig verortet ist, hat der Senat keine Zweifel, dass die Festsetzung von der genannten Bestimmung gedeckt ist. Es wurde auch hinreichend abgewogen, dass nach Auffassung der Antragsgegnerin eine Neubebauung aus städtebaulichen Gründen erst bei Beseitigung des Altbestands möglich sein soll. Die Festsetzung ist auch ausreichend bestimmt.
i) Die Festsetzung zu Buchstabe B. Ziffer I. 2. zum Maß der baulichen Nutzung ist hinreichend bestimmt. Sie steht nicht in Widerspruch zu der zeichnerischen Darstellung der Satzung. Es wird nicht der Eindruck vermittelt, es würde die Grundfläche von 200 m² im gesamten Plangebiet gelten. Bei „GR 200 Grundfläche GR als Höchstgrenze in m²“ handelt es sich nur um ein Beispiel in der Legende. Die detailliert für den einzelnen Bauraum festgesetzte Grundfläche ergibt sich aus der Planzeichnung.
j) Nicht zutreffend ist, dass die Knödellinie aus Buchstabe B Ziffer I. 6. in der Planzeichnung fehlt. Sie findet sich ganz im Norden zwischen Trafohäuschen und Wertstoffsammelstelle.
k) Ebenso wenig zutreffend ist, dass durch die Festsetzung eines durchgehenden Grünstreifens entlang der K.-Straße die dort anliegenden Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans keine Zufahrtsmöglichkeit mehr hätten. Gemäß Buchstabe B. Ziffer I. 5. der Legende (Festsetzungen zur Grünordnung) handelt es sich dabei um straßenbegleitendes Grün. Die Grundstücke können über dieses ebenso wie über den Gehweg grundsätzlich durch Zufahrten angefahren werden. Die Antragsgegnerin ist nicht gehalten, bereits im Bebauungsplan die genaue Erschließung des Grundstücks durch Unterbrechung des straßenbegleitenden Grüns festzulegen. Denn vielfach wird sich erst im Baugenehmigungsverfahren klären, wo z. B. die Garagen liegen sollen.
l) Ein Ermittlungsdefizit hinsichtlich der Flächen vorhandener Nebengebäude und Stellplätze ist nicht gegeben. Die bestehenden Nebengebäude, insbesondere die Garagen, lassen sich aus den Plänen ersehen. Eine Ermittlung der Stellplätze erfolgte zwar nicht. Wie die Festsetzung zur Überschreitungsmöglichkeit (Buchst. C. Ziffer 2.1.) zeigt, ging die Antragsgegnerin aber ohnehin davon aus, dass künftig ein erhöhter Bedarf gegeben sein kann. Bei einer eventuell erneuten Abwägungsentscheidung (siehe unten Ziffer 4.) hat sie die Gelegenheit, dies noch genauer zu präzisieren.
m) Die festgesetzten Grundflächen sind nicht zu beanstanden. Nach den oben dargestellten Maßstäben zur Abwägung beruhen die das Eigentumsrecht der unmittelbar betroffenen Grundstückseigentümer ausgestaltenden und – teilweise – einschränkenden Festsetzungen zum Nutzungsmaß nicht schon deswegen auf einem durchgreifenden Abwägungsfehler, weil sich die Antragsgegnerin kein ausreichend genaues Bild von dem im Plangebiet nach dem Maßstab des § 34 BauGB vorhandenen Baurecht gemacht hätte. Eine Gemeinde, die vorhandene Baurechte mit den Mitteln der Bauleitplanung einschränkt, muss sich grundsätzlich ein zutreffendes Bild von deren Umfang gemacht haben. Nur unter dieser Voraussetzung kann sie das private Interesse am Erhalt dieser Rechte mit dem öffentlichen Interesse an einer Neuordnung des Plangebiets sachgerecht abwägen (vgl. BVerfG, B. v. 19.12.2002 – 1 BvR 1402/01 – DÖV 2003, 376). Dies gilt insbesondere für den Umfang eines nach § 34 BauGB bestehenden Baurechts (vgl. BayVGH, U. v. 25.10.2010 – 1 N 06.2609 – BayVBl 2011, 764). Dieses muss in der Regel nicht quadratmetergenau ermittelt werden, die Gemeinde muss aber eine auf einer zutreffenden überschlägigen Ermittlung beruhende Vorstellung davon gehabt haben, in welchem Umfang die beabsichtigte Planung bestehendes Baurecht einschränkt. Eine Gemeinde, die in einem bebauten Gebiet einer weiteren Verdichtung der Bebauung mit den Mitteln der Bauleitplanung entgegentreten möchte, muss jedoch die neuen einschränkenden Festsetzungen nicht unterschiedslos für das gesamte Plangebiet treffen.
Wie oben dargelegt sind die Planungsziele der Antragsgegnerin rechtlich nicht zu beanstanden. Es ist ebenso wenig zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin individuelle grundstücksbezogene Festsetzungen trifft und damit einhergehend möglicherweise einschränkende Festsetzungen nicht unterschiedslos für das gesamte Plangebiet trifft. Die Gemeinde kann daher zum Beispiel neue Regelungen grundsätzlich auf die Grundstücke beschränken, auf denen noch keine unerwünschten Veränderungen stattgefunden haben und für die nach dem neuen Maßstab zu intensiv bebauten Grundstücke den Bestand absichernde Festsetzungen treffen. Sie kann dabei der Sache nach zwischen ausgenutztem und nicht ausgenutztem Baurecht unterscheiden. Dies ist hier der Fall. So hat sich die Antragsgegnerin beim Grundstück des Antragstellers sowie dem Grundstück FlNr. 498/4 bei der Festsetzung einer Grundfläche von 300 m² am Bestand orientiert. Zwar ist das Grundstück FlNr. 498/13 größer als das Grundstück FlNr. 498/4, jedoch weist das Grundstück FlNr. 498/4 eine deutlich größere Bestandsbebauung auf. Weil zwischen der Bestandsbebauung auf den Grundstücken FlNr. 498/4 und 498/6 entlang des H.-wegs eine Baulücke besteht, ist es nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin hier einen zusätzlichen Bauraum mit der Grundfläche 150 m² ausgewiesen hat. Denkbar ist, dass dieser Bauraum ausgenutzt wird, ohne dass der Bestand auf dem Grundstück FlNr. 498/4 (teilweise) abgebrochen wird. Jedoch liegt hier eine andere städtebauliche Situation als beim Grundstück des Antragstellers vor. Denn hier werden die Grundstücke vom H.-weg aus erschlossen, während es sich beim Grundstück des Antragstellers für den Fall, dass der westliche Bauraum ausgenutzt werden sollte, um eine neue städtebaulich unerwünschte Hinterlandbebauung handelt. Eine solche Differenzierung hält der Senat für noch angemessen. Auf dem Grundstück FlNr. 498/15 wurde eine Grundfläche von insgesamt 240 m² festgesetzt, während das Grundstück FlNr. 498/1 mit einer Grundfläche von 180 m² bebaut werden darf. Diese Festsetzung von zwei Bauräumen und den damit verbundenen Festsetzungen von Grundflächen von je 120 m² auf dem Grundstück FlNr. 498/15 lässt sich mit dem unterschiedlichen Grundstückszuschnitt städtebaulich hinreichend rechtfertigen. Bei dem Grundstück FlNr. 498/15 handelt es sich um ein eher langgestrecktes Grundstück, das von H.-weg und K.-…Straße von zwei Seiten erschlossen wird. Demgegenüber ist das Grundstück FlNr. 498/1 ein Grundstück, das nahezu an der Spitze des Plangebiets liegt und wesentlich kompakter ist. Von daher ist die Festsetzung nur eines Bauraums auf diesem Grundstück verbunden mit einer größeren Grundfläche von 180 m² nicht zu beanstanden. Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass auf dem Grundstück FlNr. 498/20 lediglich der Bestand als zulässig festgesetzt worden ist, nachdem es sich dort nach Einschätzung der Gemeinde um eine städtebauliche Fehlentwicklung gehandelt hat. Somit lassen sich die Unterschiede bei den Grundflächenfestsetzungen hinreichend städtebaulich rechtfertigen und führen nicht zu einem Abwägungsfehler.
3. Die Festsetzung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts auf dem Grundstück des Antragstellers ist nicht von § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB gedeckt. Danach können im Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen festgesetzt werden. In der Festsetzung muss der Begünstigte bezeichnet werden. Die Festsetzung muss beinhalten, zu wessen Gunsten die Festsetzung erfolgt. Dies können auch Anwohner von Hinterliegergrundstücken sein. So kann der jeweilige Eigentümer eines Hinterliegergrundstücks begünstigt werden (vgl. BVerwG, B. v. 18.12.1987 – 4 NB 2.87 – NVwZ 1968, 812). Im vorliegenden Fall besteht jedoch die Besonderheit, dass das Grundstück FlNr. 498/13 noch nicht geteilt ist und auch nicht feststeht, dass es überhaupt jemals geteilt werden wird. Selbst wenn es geteilt werden sollte, steht noch nicht fest, welchen Zuschnitt das Grundstück dann haben soll. Damit ist noch nicht hinreichend bestimmt oder bestimmbar, zu wessen Gunsten die Festsetzung Geh-, Fahr- und Leitungsrecht erfolgt ist. Davon unabhängig ergibt sich aus den vorliegenden Unterlagen auch nicht, wieso die Antragsgegnerin das Recht mit der in der Planzeichnung dargestellten Länge festgesetzt hat. Denn selbst wenn man von einer denkbaren Teilung des Grundstücks zwischen den beiden ausgewiesenen Bauräumen ausgehen würde, würde das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht wohl zu weit in das Grundstück hineinragen.
Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans werden nicht von der Unwirksamkeit dieser Festsetzung erfasst. Sie bleiben nach den Grundsätzen der Teilunwirksamkeit von Rechtsnormen in Kraft (vgl. BVerwG, B. v. 8.8.1989 – 4 B 2.98 – juris; B. v. 6.4.1993 – 4 NB 43.92 – NVwZ 1994, 272), weil der gültige Teil des Plans für sich betrachtet noch eine den Anforderungen des § 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken kann und anzunehmen ist, dass die Antragsgegnerin nach ihrem in Aufstellungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte.
4. Unwirksam ist ebenso die Festsetzung Buchstabe C. Ziffer 2.1. Satz 4. Danach darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu 80% überschritten werden. Diese Festsetzung ist verfahrensfehlerhaft zustande gekommen. Im ausgelegten Bebauungsplanentwurf war in Buchstabe C. Ziffer 2.1. lediglich auf § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO verwiesen und für die Grundstücke FlNr. 498/12 und 498/13 waren zusätzlich Überschreitungsregelungen festgelegt worden. In ihrer Abwägungsentscheidung vom 16. September 2014 hat die Antragsgegnerin auf der Grundlage einer 50%igen Überschreitungsregelung eine Beispielsrechnung durchgeführt.
Der Entwurf eines Bauleitplans ist gemäß § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB erneut nach § 3 Abs. 2 BauGB auszulegen, wenn er nach der Auslegung geändert oder ergänzt worden ist. Zwar lösen materiell-rechtliche Änderungen von Festsetzungen die Pflicht zur erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung nur aus, wenn diese auf die Beteiligten nachteilige Auswirkungen haben können (vgl. BVerwG, B. v. 18.12.1987 – 4 NB 2.87 – juris). Denn ein erneutes Verfahren darf nicht nur eine bloße Förmlichkeit sein. Solche nachteiligen Auswirkungen lassen sich aber im vorliegenden Fall nicht ausschließen. Bei der Erhöhung der Überschreitungsmöglichkeit von 50% auf 80% handelt es sich nicht lediglich um eine redaktionelle Anpassung. Die Überschreitungsmöglichkeit betrifft das gesamte Plangebiet. Sie bringt nicht nur für den jeweiligen Grundstückseigentümer Vorteile, sondern es ist auch denkbar, dass durch die Überschreitung und die damit einhergehende dichtere Bebauung Nachbarn negativ betroffen werden. Deshalb hätte im vorliegenden Fall eine erneute Auslegung stattfinden müssen. Die Verletzung der Verfahrensvorschrift ist auch beachtlich (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB).
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. BVerwG, B. v. 18.7.1989 – 4 N 3.87 – juris) führt ein Verfahrensfehler, der darin besteht, dass bei einer Änderung eines Bebauungsplans nach Auslegung weder ein erneutes Auslegungsverfahren (§ 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB) noch ein eingeschränktes Beteiligungsverfahren (§ 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB) durchgeführt worden ist, nicht stets zur Nichtigkeit des gesamten Bebauungsplans, sondern kann je nach den Umständen des Falls auch zur Teilnichtigkeit führen, wenn durch die Änderung Grundzüge der Planung nicht berührt worden sind. Dies ist hier der Fall. Denn wie sich aus der Abwägungsentscheidung der Antragsgegnerin und der durchgeführten Beispielsrechnung ergibt, sollte jedenfalls die gesetzliche Überschreitungsmöglichkeit nach § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO in Höhe von 50% greifen. Die unwirksame Erhöhung der Überschreitungsmöglichkeit um 30% auf 80% berührt die Grundzüge der Planung nicht, da für den weitaus überwiegenden Teil der Grundstücke im Plangebiet die gesetzliche Überschreitungsmöglichkeit ausreichend sein dürfte.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).
Gemäß § 47 Abs. 5 Satz 2 Halbsatz 2 VwGO ist die Ziffer I. der Entscheidungsformel allgemein verbindlich und muss von der Antragsgegnerin nach Eintritt der Rechtskraft des Normenkontrollurteils in derselben Weise veröffentlicht werden, wie die angefochtene Satzung (§ 10 Abs. 3 BauGB).
Rechtsmittelbelehrung
Nach § 133 VwGO kann die Nichtzulassung der Revision durch Beschwerde zum Bundesverwaltungsgericht in Leipzig angefochten werden. Die Beschwerde ist beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (in München Hausanschrift: Ludwigstraße 23, 80539 München; Postfachanschrift: Postfach 34 01 48, 80098 München; in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach) innerhalb eines Monats nach Zustellung dieser Entscheidung einzulegen und innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieser Entscheidung zu begründen. Die Beschwerde muss die angefochtene Entscheidung bezeichnen. In der Beschwerdebegründung muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts, von der die Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.
Vor dem Bundesverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer in Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und Rechtslehrern an den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Hochschulen mit Befähigung zum Richteramt nur die in § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen. Für die in § 67 Abs. 4 Satz 5 VwGO genannten Angelegenheiten (u. a. Verfahren mit Bezügen zu Dienst- und Arbeitsverhältnissen) sind auch die dort bezeichneten Organisationen und juristischen Personen als Bevollmächtigte zugelassen. Sie müssen in Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 20.000 Euro festgesetzt (§ 52 Abs. 1 und 8 GKG).
