Baurecht

Aktenzeichen  W 3 K 15.195

Leitsatz

1 Ein „Überwiegen“ der gewerblichen Nutzung ist nach dem allgemeinen Sprachgebrauch dann anzunehmen, wenn ein Grundstück zu mehr als 50 v.H. in einer bestimmten Weise genutzt wird. (redaktioneller Leitsatz)
2 Dem Grundsatz nach ist bei einem gemischt genutzten Grundstück für den Vergleich der jeweiligen Nutzungsarten maßgebend allein auf die Geschossflächen abzustellen, also auf die Flächen, die den in dem Gebäude ausgeübten Nutzungen zuzurechnen sind; die Freiflächen bleiben grundsätzlich außer Betracht (Anschluss an BayVGH BeckRS 2010, 09974). (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I. Der Bescheid der Beklagten vom 19. Juli 2011 über die Erhebung einer Vorauszahlung auf den Straßenausbaubeitrag für die Erneuerung der F … Straße betreffend Grundstück Fl.Nr. …1 der Gemarkung … in der Gestalt des Widerspruchsbescheids der Regierung von Unterfranken vom 4. Februar 2015 wird aufgehoben.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Von den Kosten des Verfahrens hat der Kläger 4/5 und die Beklagte 1/5 zu tragen.
Die Zuziehung eines Bevollmächtigten durch den Kläger im Vorverfahren war notwendig.
III. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Kostengläubiger zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Gründe

Die zulässige Klage mit der sich der Kläger gegen die Bescheide der Beklagten vom 19. Juli 2011 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 4. Februar 2015 wendet, ist zum Teil begründet. Der auf Grundstück Fl.Nr. …1 bezogene Bescheid ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten. Er war daher aufzuheben. Demgegenüber erweist sich der auf Grundstück Fl.Nr. …9 bezogene Bescheid als rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Dies ergibt sich aus Folgendem:
Gemäß Art. 5 Abs. 1 Satz 1 des Kommunalabgabengesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 4. April 1993 (GVBl. S. 264), zuletzt geändert durch Gesetz vom 11. März 2014 (GVBl. S. 70) – KAG – können die Gemeinden zur Deckung ihres anderweitig nicht gedeckten Aufwands für die Herstellung, Anschaffung, Verbesserung oder Erneuerung ihrer öffentlichen Einrichtungen Beiträge von den Grundstückseigentümern und den Erbbauberechtigten erheben, denen die Möglichkeit der Inanspruchnahme dieser Einrichtungen besondere Vorteile bietet. Zu diesen Einrichtungen zählen auch Gemeindestraßen i.S.d. Art. 46 des Bayerischen Straßen- und Wegegesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Oktober 1981 (BayRS 91-1-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20. Dezember 2007 (GVBl. S. 958) – BayStrWG -.
Für die Verbesserung oder Erneuerung von Ortsstraßen und beschränkt-öffentlichen Wegen sollen gemäß Art. 5 Abs. 1 Satz 3 KAG solche Beiträge erhoben werden, soweit nicht Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch zu erheben sind.
Rechtsgrundlage für die Erhebung einer Vorauszahlung ist Art. 5 Abs. 5 KAG, ohne dass es einer ortsrechtlichen Umsetzung durch die gemäß Art. 5 Abs. 1 KAG erhebungsberechtigte Körperschaft bedürfte. Danach dürfen Vorauszahlungen auf einen Beitrag verlangt werden, wenn – wie hier – mit der Ausführung der Maßnahmen begonnen worden ist, für die der Beitrag erhoben werden soll.
Aus dem Wesen der Vorauszahlung als einer Zahlung vor Entstehung einer Beitragspflicht und aus der darin begründeten Abhängigkeit von einer künftigen Beitragsschuld nach Grund und Höhe fordert ihre Festsetzung jedoch das Vorhandensein der gültigen Beitragsregelung in Gestalt einer Abgabesatzung nach Art. 2 Abs. 1 KAG, weil nur so die rechtlichen Voraussetzungen für die spätere Begründung einer Beitragspflicht geschaffen werden können (BayVGH, st.Rspr.; vgl. z.B. U.v. 1.6.2011 – 6 BV 10.2467 – BayVBl. 2012, 2016 m.w.N.; 240; Ecker, Kommunalabgaben in Bayern, Stand: Januar 2014, Nr. 2.7.11.3).
Eine solche Regelung hat die Beklagte mit ihrer zum Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, des Widerspruchsbescheids vom 4. Februar 2015, anwendbaren Satzung über die Erhebung von Beiträgen zur Deckung des Aufwands für die Herstellung, Anschaffung, Verbesserung oder Erneuerung von Straßen, Wegen, Plätzen, Parkplätzen, Grünanlagen und Kinderspielplätzen vom 10. Juli 2007 (Ausbaubeitragssatzung – ABS -) erlassen. Bedenken gegen das ordnungsgemäße Zustandekommen dieser Satzung sind nicht ersichtlich; auch in materiell-rechtlicher Hinsicht liegen keine Fehler auf der Hand.
Auf der Grundlage dieser Satzung erweist sich der Auf Grundstück Fl.Nr. …9 bezogene Bescheid vom 19. Juli 2011 als rechtmäßig. Die von der Beklagten verlangte Vorauszahlung ist weder dem Grunde nach noch in der Höhe zu beanstanden.
Entgegen der Ansicht des Klägers ist die Beklagte zu Recht davon ausgegangen, dass es sich bei der F … Straße – Orts Straße um eine eigenständige Erschließungsanlage handelt.
Gegenstand einer beitragsfähigen Ausbaumaßnahme ist grundsätzlich die einzelne Orts Straße als die maßgebliche öffentliche Einrichtung im Sinn von Art. 5 Abs. 1 Satz 1 KAG. Wie weit eine solche Orts Straße reicht (und wo eine andere Verkehrsanlage beginnt), bestimmt sich nicht nach den Straßennamen, sondern grundsätzlich nach dem Gesamteindruck, den die jeweiligen tatsächlichen Verhältnisse einem unbefangenen Beobachter im Hinblick auf Straßenführung, Straßenbreite und -länge sowie Straßenausstattung vermitteln. Zugrunde zu legen ist dabei der Zustand im Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflichten, also nach Durchführung der Ausbaumaßnahme. Bei der – hier in Streit stehenden – Erhebung von Vorauszahlungen, die begrifflich immer vor dem Entstehen der endgültigen sachlichen Beitragspflichten erfolgt, ist demnach prognostisch nach der Erkenntnislage im Zeitpunkt der (letzten) Behördenentscheidung zu bewerten, wie die Orts Straße sich nach vollständiger Umsetzung des gemeindlichen Bauprogramms insbesondere im Verhältnis zu den sich anschließenden Straßen darstellen wird (vgl. im Einzelnen BayVGH, U.v. 1.6.2011 – 6 BV 10.2467 – BayVBl. 2012, 206/208 m.w.N.). Von dem Grundsatz der natürlichen Betrachtungsweise können spezifisch ausbaubeitragsrechtliche Umstände allerdings eine Ausnahme verlangen (vgl. Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Aufl. 2012, § 31 Rn. 10). Eine Ausnahme ist insbesondere dann geboten, wenn mehrere Verkehrsanlagen unterschiedlichen Verkehrsfunktionen dienen, die zu unterschiedlichen Gemeindeanteilen führen. In einer solchen Fallgestaltung handelt es sich ausbaubeitragsrechtlich um zwei selbständige Einrichtungen, auch wenn sie nach ihrem Erscheinungsbild als eine einzelne Anlage erscheinen (st.Rspr. vgl. BayVGH, B.v. 31.7.2009 – 6 ZB 07.2228 – juris RdNr. 4; BayVGH, B.v. 8.4.2010 – 6 ZB 09.2308 – juris – Rn. 5).
Im vorliegenden Fall ergibt schon die natürliche Betrachtungsweise, dass die F … Straße – Orts Straße nach Abschluss der Bauarbeiten eine selbständige Anlage bilden wird, die sich von der St 2 … unterscheidet. Während letztere in einer Breite von über 15 m mit integrierten Straßenbahngleisen durch den Stadtteil … führt, ist die F … Straße – Orts Straße durch ihre lediglich 3,5 m breite Fahrbahn mit 2 cm hohen Bordsteinen, durch breite Fußgängerbereiche, durch eine deutliche Begrünung und insbesondere durch die Befestigung mit Großpflaster augenfällig abgegrenzt. Dies gilt auch für die Abgrenzung zur W2 …straße, denn die beschriebene Gestaltung bezieht sich auf den gesamten Bereich der F … Straße – Orts Straße, während die sich anschließende W2 …straße keine derartige der Verkehrsberuhigung dienende Gestaltung besitzt.
Darüber hinaus musste die Beklagte auch – unabhängig von der Tatsache, dass es sich bei der St 2 … um eine Staats Straße und der  … Straße – Orts Straße um eine Orts Straße handelt (vgl. Driehaus, a.a.O., § 31 Rn. 8) – wegen der unterschiedlichen Verkehrsbedeutung beider Straßen von unterschiedlichen Verkehrsanlagen ausgehen. Denn zu Recht stuft die Beklagte die St 2 … als Hauptverkehrsstraße und die F … Straße – Orts Straße als Anliegerstraße ein. Es ist nachvollziehbar, dass aufgrund der Neugestaltung und hier insbesondere der verkehrsberuhigenden Maßnahmen der Durchgangsverkehr, der von der St 2 … kommend in die S …straße bzw. in die W2 …straße (oder umgekehrt) gelangen will, nicht mehr die F … Straße – Orts Straße benutzen wird. Vielmehr wird er unter Umgehung dieser nur noch langsam zu befahrenden Anlage von der St 2 … direkt in die S …straße abbiegen.
Damit ist festzuhalten, dass die Einschätzung der Beklagten, die F … Straße – Orts Straße werde zumindest nach Abschluss der Baumaßnahmen eine eigenständige Erschließungsanlage bilden, nicht zu beanstanden ist.
Demgegenüber kann die südlich der Fahrbahn der F … Straße – Orts Straße gelegene Fläche nicht nochmals separat als eigenständige Anlage, nämlich als „… Marktplatz“ gesehen werden. Dies ergibt sich schon daraus, dass nach § 5 Abs. 1 Nr. 1.3 d) ABS bei der Berechnung des Beitrags eine Straßenbreite (Fahrbahn, Rad- und Gehwege ohne Begleitgrün) von bis zu 23 m herangezogen werden darf (nach der Mitteilung der Beklagten liegt die Geschossflächenzahl in diesem Quartier über 1,6), die maximale Breite der F … Straße – Orts Straße jedoch bei 19 m liegt. Aufgrund dieser Vorgabe der Satzung wird deutlich, dass eine die Fahrbahn begleitende Fläche, die nur für den Fußgängerverkehr konzipiert ist, bis zur genannten Breite in der Regel als ein die Fahrbahn begleitender Gehweg abgerechnet werden muss. Anhaltspunkte dafür, dass dies im vorliegenden Fall anders gesehen werden müsste, liegen nicht vor.
Bei der beabsichtigten Ausbaumaßnahme handelt es sich um eine beitragsfähige Erneuerung und/oder Verbesserung im Sinn von Art. 5 Abs. 1 Satz 1 und 3 KAG, § 1 ABS.
Die übliche Nutzungszeit, die nach ständiger Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, der sich das Gericht anschließt, hinsichtlich der Fahrbahn wie der Gehwege 20 bis 25 Jahre beträgt (vgl. BayVGH, U.v. 14.7.2010 – 6 B 08.2254 – juris – Rn. 29), ist bei der mehrere Jahrzehnte alten Straße spürbar überschritten. Nach der Aktenlage, insbesondere auch mit Blick auf den Prüfbericht der L. GmbH vom 17. November 2004, war die Straße auch tatsächlich abgenutzt. Dort ist ausgeführt und dokumentiert, dass Schäden am Oberbau bestanden und die Schichtdicken für eine dauerhafte Nutzung nicht ausreichend waren. Auch wenn die Schäden am Oberbau relativ geringfügig gewesen sein mögen, so sprechen sie doch zumal unter Berücksichtigung der Indizwirkung der bisherigen Nutzungsdauer in ausreichender Weise für einen Erneuerungsbedarf. Dass die Straße noch verkehrssicher war, ist ohne Belang; denn die Erneuerungsbedürftigkeit setzt nicht eine fehlende Verkehrssicherheit voraus. Die Beklagte ist nicht verpflichtet, den Eintritt der Funktionsunfähigkeit abzuwarten (BayVGH, B.v. 27.7.2009 – 6 ZB 07.812 – juris – Rn.3). Die Beklagte durfte umso mehr von einem Erneuerungsbedarf ausgehen, als die Straße durch die Kanalarbeiten weiter verschlissen wurde; denn ein Erneuerungsbedarf kann ohne Weiteres auch durch Kanalbauarbeiten ausgelöst werden, die zum „Lebensschicksal“ einer Straße gehören (vgl. BayVGH, U.v. 14.7.2010 – a.a.O. – Rn. 31 m.w.N.).
Es handelt sich bei den Baumaßnahmen um eine Erneuerung und nicht lediglich um eine Um- und Neugestaltung der Fahrbahn sowie der Gehwege. Eine Erneuerung begnügt sich zwar mit der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Einrichtung, welcher durch den Gebrauch verschlechtert wurde, ohne dass damit zwangsläufig eine Verbesserung mit Blick auf die ursprüngliche Anlage verbunden sein muss (BayVGH, B.v. 22.9.2009 – 6 ZB 08.788 – juris – Rn. 3). Der Beitragstatbestand der Erneuerung verlangt jedoch nicht, dass die Befestigungsart im Vergleich mit dem ursprünglichen Zustand gleichartig ist. Die Beklagte darf vielmehr bei der Ersetzung der ursprünglichen Straße bzw. Teileinrichtung technische Fortschritte in der Art der Straßenbefestigung und Änderung verkehrstechnischer Konzeptionen angemessen berücksichtigen, so dass eine beitragsfähige Erneuerung auch vorliegt, wenn ein andersartiger Zustand geschaffen wird, der dem früheren Zustand gleichwertig ist (vgl. Driehaus, a.a.O., § 32 Rn. 20 m.w.N.).
Selbst wenn aber die Baumaßnahme den Rahmen einer Erneuerung ganz oder teilweise überschreiten sollte, ist sie – unabhängig vom Erneuerungsbedarf der Straße – auch als Verbesserung i.S.d. Art. 5 Abs. 1 Satz 1 KAG beitragsfähig. Bei der Sanierung einer älteren Straße kann eine Gemeinde die Straße auf den neuesten Stand der Straßenbautechnik bringen (vgl. BayVGH, B.v. 22.9.2009, a.a.O.). Die Verwendung besserer Materialien sowie die Herstellung eines frostsicheren Oberbaus mit 60 cm Stärke bringt eine technische Verbesserung der jahrzehntealten Straße mit sich.
Bei der Beurteilung der Frage, ob die anfallenden Kosten angemessen sind, steht der Gemeinde ein weiter Ermessensspielraum zu. Die Gemeinde ist nicht gehalten, die kostengünstigste Ausbaumöglichkeit zu wählen. Unangemessen sind die entstandenen Kosten erst dann, wenn sich die Gemeinde offensichtlich nicht an das Gebot der Wirtschaftlichkeit gehalten hat und dadurch augenfällige Mehrkosten entstanden sind, d.h. wenn die Kosten in für die Gemeinde erkennbarer Weise eine grob unangemessene Höhe erreichen, also sachlich unvertretbar sind (Driehaus, a.a.O., § 33 Rn. 46 m.w.N.). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Eine Pflasterung ist eine durchaus übliche, keineswegs luxuriöse Art der Befestigung; zudem hat die Beklagte nachvollziehbare Gründe für deren Einsatz dargelegt, nämlich künftige geringere Unterhaltskosten und gestalterische Aspekte (vgl. Driehaus, a.a.O., zum Einsatz von Granitbelag).
Darüber hinaus wird durch die Umgestaltungsmaßnahmen und die Änderung des Straßenquerschnitts eine Verbesserung in verkehrstechnischer Hinsicht, nämlich die Verkehrsberuhigung und Stärkung des Fußgängerverkehrs erfolgen (vgl. zur beitragsfähigen Verbesserung auch durch Verkehrsberuhigung BayVGH, U.v. 11.12.2003 – 6 B 99.1270 – juris – Rn. 28 ff.; U.v. 5.2.2007 – 6 BV 05.2153 – BayVBl 2007, 597).
Die der Berechnung der Vorauszahlung zugrundegelegten Kosten sind grundsätzlich beitragsfähig. Diesbezüglich wurden klägerseits keine Fehler behauptet.
Zu Recht hat die Beklagte die auszubauende Orts Straße als Anliegerstraße im Sinn des § 7 Abs. 4 Nr. 1 ABS eingestuft und ihren Eigenanteil bei der Berechnung der Vorauszahlungen dementsprechend nach § 7 Abs. 1 Nr. 1.1 ABS bestimmt.
Dieser beläuft sich auf 75% (Fahrbahn) bzw. 80% (Gehweg, Straßenentwässerung, Straßenbeleuchtung, Begrünung) des umlagefähigen Aufwandes, da die F … Straße – Orts Straße zu Recht als Anliegerstraße eingestuft wird. Demgegenüber ist diese Verkehrsanlage nicht gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 6 ABS als verkehrsberuhigte Straße mit einer Beteiligung der Eigentümer von 70% des umlagefähigen Aufwandes einzustufen. Dies ergibt sich daraus, dass die F … Straße – Orts Straße nicht nach § 45 Abs. 1b Nr. 3 der Straßenverkehrsordnung vom 6. März 2013 (BGBl. I 2013, 367), zuletzt geändert durch Verordnung vom 22. Oktober 2014 (BGBl. I 2014, 1635) – StVO – als verkehrsberuhigter Bereich gekennzeichnet wird (mit Verkehrsschild gemäß StVO, Anlage 3 [zu § 42 Abs. 2], lfd. Nr. 12, Zeichen 325.1), sondern gemäß § 45 Abs. 1d StVO als zentraler städtischer Bereich mit hohem Fußgängeraufkommen und überwiegender Aufenthaltsfunktion und somit als verkehrsberuhigter Geschäftsbereich gilt. In diesem Bereich darf nach der genannten Vorschrift eine Zonen-Geschwindigkeitsbegrenzung von weniger als 30 km/h angeordnet werden (StVO, Anlage 2 [zu § 41 Abs. 1], lfd. Nr. 50, Zeichen 274.1). Die Beklagte hat erläutert, dass sie nach Abschluss der Baumaßnahmen eine derartige Anordnung beabsichtigt. Ob das Vorhaben der Beklagten tatsächlich wie geplant umgesetzt wird, bleibt einer möglichen Kontrolle in einem Verfahren um den künftigen endgültigen Ausbaubeitragsbescheid vorbehalten.
Das Gericht kann auch der Ansicht des Klägers nicht folgen, die Beklagte hätte eine Sondersatzung erlassen müssen. Dies ergibt sich daraus, dass gemäß Art. 5 Abs. 3 Satz 3 KAG Satzungen nach Art. 5 Abs. 1 Satz 3 KAG (also Ausbaubeitragssatzungen) eine vorteilsgerecht abgestufte Eigenbeteiligung einheitlich für das gesamte Gemeindegebiet vorzusehen haben. Nach Art. 5 Abs. 3 Satz 4 KAG bedarf es nicht ergänzender Einzelsatzungen.
Unabhängig davon käme eine Sondersatzung nur in Betracht, wenn es um die Abrechnung eines Straßentyps geht, bei dem die in der Stammsatzung festgelegten Eigenbeteiligungen die nach der Möglichkeit der Inanspruchnahme zu bemessenden Vorteile für die Allgemeinheit verfehlen (vgl. BayVGH, U.v. 5.2.2007 – 6 BV 05.2153 – BayVBl 2007, 597). Hierfür ist aber auch mit Blick auf das mit der Neugestaltung verfolgte Ziel, die Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum zu steigern, kein greifbarer Gesichtspunkt ersichtlich.
Zu Recht hat die Beklagte bei der Verteilung der umlagefähigen Kosten die an der südlichen Seite der St 2 … gelegenen Grundstücke nicht berücksichtigt. Diese sind Anlieger eben dieser Staats Straße und damit beitragspflichtig für Ausbaumaßnahmen z.B. am südlich der St 2 … gelegenen Gehweg; sie sind jedoch nicht Anlieger der F … Straße – Orts Straße und somit auch nicht von dieser Anlage erschlossen. Allein hierauf kommt es jedoch nach § 6 Abs. 3 Satz 1 ABS an, denn nach dieser Vorschrift bilden die von einer Einrichtung erschlossenen Grundstücke das Abrechnungsgebiet.
Auf dieser Grundlage kann auch nicht der Freistaat Bayern als Eigentümer der St 2 … zu einem Ausbaubeitrag herangezogen werden, denn die Grundflächen anderer Erschließungsanlagen bleiben bei der Verteilung des umlagefähigen Aufwandes unberücksichtigt. Dies ergibt sich daraus, dass die Verkehrsfläche selbst infolge ihrer Widmung öffentlich genutzt wird. Deshalb kann ihr durch die an sie angrenzende Erschließungsanlage kein Sondervorteil zukommen, der eine Beitragserhebung rechtfertigen würde (Driehaus, a.a.O., § 17 Rn. 30 und § 55 Rn. 32 jeweils m.w.N.).
Auch wenn aufgrund dieser Sachlage die F … Straße – Orts Straße in ihrem östlichen Teil lediglich einseitig anbaubar ist, kommt bei dieser Konstellation der Halbteilungsgrundsatz nicht zur Anwendung. Dieser besagt, dass Eigentümer von an der Straße anliegenden Grundstücken nicht mit erschließungs- oder ausbaubeitragsfähigen Kosten belastet werden sollen, die sie nichts angehen, weil sie für Teilflächen der Verkehrsanlage entstanden sind, die für eine hinreichende Erschließung ihrer Grundstücke entbehrlich sind. Dieser Grundsatz kommt beispielsweise dann zum Tragen, wenn eine Straße zunächst nur einseitig zum Anbau bestimmt ist, weil die gegenüberliegende Seite an den Außenbereich grenzt. Der Halbteilungsgrundsatz ist jedoch schon vom Ansatz her nicht anzuwenden, wenn eine Straßenseite einem Anbau auf Dauer entzogen ist (beispielsweise wegen ihrer Lage an einer Felswand), die Straße jedoch auch insoweit überwiegend die Funktion hat, den erschlossenen Grundstücken die Verbindung zum Straßennetz zu verschaffen (Driehaus, a.a.O., § 12 Rn. 46 ff., 47, 51 m.w.N.). Dies ist vorliegend der Fall, denn die südliche Seite der F … Straße – Orts Straße ist in ihrem östlichen Teil einer Bebauung durch die Widmung dieser Seite zur Staats Straße auf Dauer entzogen; eine Änderung dieses Zustandes ist auch auf lange Sicht nicht zu erwarten.
Zu Recht hat die Beklagte mit Bescheid vom 19. Juli 2011 das Grundstück Fl.Nr. …9 zu einer Vorauszahlung auf den Beitrag für den Ausbau der F … Straße – Orts Straße herangezogen. Denn das Grundstück liegt unmittelbar an der F … Straße – Orts Straße an, hat also durch die Möglichkeit der Inanspruchnahme dieser Straße einen besonderen Vorteil i.S.d. Art.5 Abs. 1 Satz 1 KAG und gehört somit zwangsläufig dem Grunde nach zum Kreis der beitragspflichtigen Grundstücke.
Auch die Höhe der erhobenen Vorauszahlung ist nicht zu beanstanden.
Von der Klägerseite unwidersprochen hat die Beklagte eine Grundfläche von 2.952m² angesetzt. Auch der Nutzungsfaktor von 2,75 ist nicht zu beanstanden.
Der Nutzungsfaktor errechnet sich auf der Grundlage der in § 8 ABS enthaltenen Vorschriften. Ist – wie im vorliegenden Fall – in einem Abrechnungsgebiet eine unterschiedliche bauliche oder sonstige Nutzung zulässig, wird der nach § 6 ABS ermittelte Aufwand nach Abzug des Anteils der Stadt … (§ 7 Abs. 2) auf die Grundstücke des Abrechnungsgebiets (§ 6 Abs. 3) nach den Grundstücksflächen, vervielfacht mit einem Nutzungsfaktor, verteilt, der im Einzelnen beträgt: … (2.) bei mehrgeschossiger Bebaubarkeit zuzüglich je weiteres Vollgeschoss 0,3.
Auf dieser Grundlage hat die Beklagte zu Recht fünf Vollgeschosse auf Grundstück Fl.Nr. …9 berücksichtigt, was zunächst zu einem Nutzungsfaktor von 2,2 führt.
Zusätzlich hat die Beklagte auf der Grundlage von § 8 Abs. 10 i.V.m. Abs. 12 ABS einen Gewerbezuschlag in Höhe von 0,55 berücksichtigt. Dies ist entgegen der Meinung des Klägers nicht zu beanstanden. Nach der genannten Vorschrift sind die in § 8 Abs. 2 ABS zu ermittelnden Nutzungsfaktoren bei überwiegend gewerblich genutzten Grundstücken um je 25 v.H. zu erhöhen, wenn bei der Abrechnung derartiger Einrichtungen wie der vorliegenden in einem Abrechnungsgebiet außer überwiegend gewerblich genutzten Grundstücken oder Grundstücken, die nach den Festsetzungen eines Bebauungsplan in einem Kern-, Gewerbe- oder Industriegebiet liegen, auch andere beitragspflichtige Grundstücke erschlossen werden. Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall gegeben.
Streitig ist allein die Frage, ob das Grundstück Fl.Nr. …9 „überwiegend gewerblich genutzt“ im Sinne der Vorschrift ist.
In diesem Zusammenhang ist im Rahmen der Anwendung der Bemessungsgrundlagen für den Verteilungsmaßstab zu beachten, dass die Höhe der auf die einzelnen Grundstücke entfallenden Anteile am umlagefähigen Aufwand sich an der Höhe der Erschließungsvorteile zu orientieren hat, die diesen Grundstücken durch die beitragsfähige Anlage vermittelt werden. Für die Bewertung dieser Inanspruchnahmemöglichkeit ist darauf abzustellen, in welchem Umfang erfahrungsgemäß eine Inanspruchnahme der Anlage von den jeweiligen Grundstücken ausgelöst wird, d.h. auf die wahrscheinliche Inanspruchnahme. Je mehr die Anlage von einem Anliegergrundstück aus erfahrungsgemäß in Anspruch genommen wird, desto wertvoller ist die durch die Anlage gebotene Inanspruchnahmemöglichkeit und desto größer ist der besondere Vorteil. Die Höhe des durch eine beitragsfähige Anlage vermittelten Vorteils ist mithin abhängig von der Bewertung der Inanspruchnahmemöglichkeit mit Hilfe der Wahrscheinlichkeit (vgl. Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Aufl. 2012, § 18 Rn. 3 m.w.N.). Als Anknüpfungsmerkmal für die Ausnutzbarkeit des Grundstückes bietet sich zum einen das Maß der Ausnutzbarkeit an, das sich in der bloßen Grundstücksgröße manifestiert; zum anderen kommt es auch auf die Art der Ausnutzbarkeit an. Beides lässt einen Rückschluss auf den Umfang der wahrscheinlichen Inanspruchnahme der Anlage vom Grundstück aus, das erschlossen wird, zu (Driehaus, a.a.O., Rn. 4).
Unter „Art“ der Nutzung ist die Verwendung des Grundstücks für bestimmte Zwecke, wie etwa Wohnzwecke, gewerbliche Zwecke oder Industriezwecke, zu verstehen. Dabei reicht es aus, wenn grundsätzlichen Unterschieden Rechnung getragen wird, d.h. differenziert wird nach Nutzungsarten, die erfahrungsgemäß insbesondere auf den Umfang der zu erwartenden Inanspruchnahme der Anlage von Einfluss sind. Dem entspricht eine Unterscheidung zwischen den beiden „Hauptnutzungsarten“, nämlich der Wohnnutzung einerseits und der gewerblichen Nutzung als sogenannte qualifizierte Nutzung andererseits (Driehaus, a.a.O., Rn. 27 und 49 jeweils m.w.N.). Entscheidendes Merkmal ist demnach die gegenüber der Wohnnutzung deutlich intensivere Inanspruchnahme der Erschließungsanlage (Matloch/Wiens, Das Erschließungsbeitragsrecht in Theorie und Praxis, Stand: Januar 2016, Rn. 921).
Der Begriff „Gewerbe“ im Sinne einer grundstücksbezogenen Artzuschlagsbestimmung ist grundsätzlich weiter als der entsprechende Begriff im Gewerbe- bzw. Gewerbesteuerrecht. Denn es kommt im Sinne des Differenzierungsgebotes allein auf die voraussichtliche stärkere Belastung der Grundstücke im Vergleich zu den der Wohnnutzung vorbehaltenen Grundstücken an. In diesem Sinne sind außer den Grundstücken, die „typische“ gewerbliche Bauten aufweisen, „gewerblich genutzt“ im Sinne einer solchen Satzungsbestimmung jedenfalls auch Grundstücke, auf denen eine Tätigkeit ausgeübt wird, die typischerweise auf einen Besucherverkehr abstellt und deshalb eine intensivere Inanspruchnahme einer Anbau Straße verursacht (Driehaus, a.a.O., Rn. 59). Eine gewerbliche Nutzung liegt somit beispielsweise vor bei Praxen von Ärzten, Anwälten oder Architekten (Driehaus, a.a.O., m.w.N.), bei Pflegeheimen (Driehaus, a.a.O., Rn. 62; Matloch/Wiens, a.a.O., Rn. 925) oder bei Schulen (Matloch/Wiens, Rn. 925) (vgl. hierzu auch § 8 Abs. 12 ABS).
Ein „Überwiegen“ der gewerblichen Nutzung ist nach dem allgemeinen Sprachgebrauch dann anzunehmen, wenn ein Grundstück zu mehr als 50 v.H. in einer bestimmten Weise genutzt wird (Driehaus, a.a.O., Rn. 63). Dem Grundsatz nach ist bei einem gemischt genutzten Grundstück für den Vergleich der jeweiligen Nutzungsarten maßgebend allein auf die Geschossflächen abzustellen, also auf die Flächen, die den in dem Gebäude ausgeübten Nutzungen zuzurechnen sind; die Freiflächen bleiben grundsätzlich außer Betracht (BayVGH, B.v. 8.2.2010 – 6 ZB 08.2719 – juris Rn. 6 m.w.N.; VG Würzburg, U.v. 19.11.2015 – W 3 K 14.1391 – juris Rn. 74 m.w.N., u.a. auch zur Ausnahme der Berücksichtigung auch der Grundstücksflächen; vgl. zur gesamten Problematik auch BayVGH, U.v. 8.3.2001 – 6 B 98.2837 – juris; B.v. 8.2.2010 – 6 ZB 08.2719 – GKBay 2010/136; B.v. 8.1.2015 – 6 ZB 13.577 – GKBay 2015/141 jeweils m.w.N.).
Auf dieser Grundlage ist das Gericht davon überzeugt, dass das Grundstück Fl.Nr. …9 überwiegend gewerblich genutzt im dargestellten Sinne ist. Unproblematisch und von der Klägerseite nicht in Frage gestellt ist die Einordnung der Grundstücksnutzung für Zwecke des psychotherapeutischen Beratungsdienstes und des heilpädagogischen Seminars als gewerbliche Nutzung i.S.v. § 8 Abs. 10 i.V.m. Abs. 12 ABS. Denn diese Nutzungsarten sind typischerweise mit einem erhöhten Besucherverkehr verbunden.
Auch das auf Grundstück Fl.Nr. …9 betriebene Kinderheim … stellt nach Auffassung des Gerichts eine gewerbliche Nutzung des hierfür verwendeten Gebäudes dar. Nach Angaben der Klägerseite in der mündlichen Verhandlung wird das sowohl auf Grundstück Fl.Nr. …9 (Altbau) als auch auf Grundstück Fl.Nr. …1 (Neubau) gelegene Gebäude einheitlich als therapeutisches Heim genutzt, das aus sechs familienähnlichen Gruppen (davon zwei im Altbau auf Grundstück Fl.Nr. …9) besteht und für das zusätzlich zu den Wohnräumen weitere Räume wie Hausaufgabenzimmer, Ruheraum oder Spielzimmer (im auf Grundstück Fl.Nr. …9 befindlichen Altbau gelegen) besteht. Eine anderweitige Wohnnutzung des auf Grundstück Fl.Nr. …9 befindlichen Gebäudes (Hausmeisterwohnung) findet nach Angaben des Klägers nicht (mehr) statt. Die im therapeutischen Heim entstehende schmutzige Wäsche wird nach Angaben des Klägers auf dem Grundstück gewaschen; eine Küche im Erdgeschoss versorgt alle Gruppen. Die Lebensmittel werden angeliefert. Betreuer, Therapeuten, Reinigungskräfte und Küchenpersonal sind für den Betrieb des Hauses erforderlich und vorhanden.
Auf dieser Grundlage gelangt das Gericht zu der Erkenntnis, dass das auf Grundstück Fl.Nr. …9 befindliche therapeutische Heim i.S.d. § 8 Abs. 10 i.V.m. Abs. 12 ABS gewerblich genutzt wird. Dies ergibt sich daraus, dass die das therapeutische Heim bewohnenden Kinder – anders als z.B. beim betreuten Wohnen – sich nicht in erster Linie zu Wohnzwecken im Heim aufhalten. Vielmehr leben sie vorübergehend (nach Auskunft des Klägers bis zu zwei Jahren) aufgrund ihres therapeutischen Bedarfs im Heim. Anders als Erwachsene bedürfen Kinder – schon unabhängig vom therapeutischen Bedarf – einer intensiven Betreuung in familienähnlichen Strukturen, die durch entsprechendes Personal (das schichtweise wechselt) sichergestellt wird. Darüber hinaus benötigen die Kinder im vorliegenden Fall – anders als in einem „bloßen“ Kinderheim – aufgrund ihrer besonderen behandlungsbedürftigen Situation eine intensivere Betreuung sowie intensive therapeutische Maßnahmen. Hierfür ist zusätzliches entsprechendes Personal erforderlich. Darüber hinaus sind – anders als in einer rein familiären Wohnstruktur – für die Reinigung des Hauses ausschließlich Reinigungskräfte erforderlich. Auch wird in den Gruppen – anders als in familiären Strukturen – nicht gekocht; vielmehr wird die Versorgung mit Nahrungsmitteln über eine zentrale Küche sichergestellt, in der entsprechendes Personal arbeitet. Hinzu kommt, dass die Eltern der das Heim bewohnenden Kinder oftmals in die Therapie mit einbezogen sind und deshalb ebenfalls das Gebäude aufsuchen. Darüber hinaus ist ein Anlieferverkehr zumindest für die Lebensmittel vorhanden.
All dies macht deutlich, dass es sich beim therapeutischen Heim nicht um eine typische Wohnnutzung mit entsprechender typischer Nutzung der Erschließungsanlage handelt, sondern um eine Nutzung, die typischerweise zu deutlich erhöhtem Verkehr führt, dies zum einen wegen des benötigten Personals, zum anderen wegen des Anlieferverkehrs. Damit wird deutlich, dass ein therapeutisches Heim wie das vorliegende typischerweise gewerblich genutzt wird.
Der erdgeschossige Anbau an das mehrgeschossige therapeutische Heim wird nach Angaben des Klägers als Bürogebäude sowohl für die Verwaltung des Kinderheims wie auch …, also des Klägers, und damit gewerblich genutzt.
Auch das auf Grundstück Fl.Nr. …9 befindliche Gebäude, in welchem sich die …Schule befindet, wird entgegen der Meinung des Klägers gewerblich genutzt. Vom Grundsatz her gelten Gebäude, die Unterrichtsräume beherbergen, als gewerblich genutzt, da wegen des entsprechenden Ziel- und Quellverkehrs die Erschließungsanlage intensiv in Anspruch genommen wird (vgl. Matloch/Wiens, Das Erschließungsbeitragsrecht in Theorie und Praxis, Stand: Januar 2016, Rn. 925 m.w.N.; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Aufl. 2012, § 18 Rn. 60 m.w.N.; BayVGH, U.v. 14.11.2013 – 6 B 12.704 – BayVBl. 2014, 241). So hat dies die Beklagte auch in § 8 Abs. 12 ABS bestimmt. Hiergegen wendet sich der Kläger mit dem Argument, es handle sich vorliegend nicht um eine typische Schule mit dem entsprechenden Bring- und Holverkehr, sondern um eine Heimschule, die ausschließlich von Kindern besucht werde, die im auf demselben Grundstück gelegenen therapeutischen Heim lebten.
Zwar liegt auf der Hand, dass aufgrund dieser Tatsache der Bring- und Holverkehr bezüglich der die Schule besuchenden Schüler entfällt; demgegenüber gilt dies nicht für die in der Schule beschäftigten Unterrichtskräfte. Nach Angaben des Klägers besteht die Schule aus vier Klassen mit jeweils bis zu acht Kindern; jede Klasse wird in der Regel von einer Lehrkraft und einem Heilpädagogen unterrichtet. Dies bedeutet, dass dieses Personal regelmäßig das Grundstück Fl.Nr. …9 aufsucht und wieder verlässt; dies ist zumindest vergleichbar mit entsprechenden Büroräumen. Hinzu kommt der regelmäßige Reinigungsbedarf, der naturgemäß von externen Reinigungskräften und nicht von den Schülern selbst erfüllt wird. Damit muss auch ein von einer Heimschule genutztes Gebäude als gewerblich genutzt i.S.v. § 8 Abs. 10 i.V.m. Abs. 12 ABS angesehen werden.
Demgegenüber kann sich der Kläger nicht darauf berufen, die gewerbliche Nutzung des therapeutischen Heims … sowie der …Schule dürfe deswegen nicht berücksichtigt werden, weil der durch die gewerbliche Nutzung verursachte Ziel- und Quellverkehr nicht über die abzurechnende F … Straße – Orts Straße, sondern ausschließlich über die W3 …Straße abgewickelt werde. Hierauf könnte sich der Kläger nur dann berufen, wenn die ausschließliche Abwicklung des gewerblichen Verkehrs über die W3 …Straße durch die äußere Gestaltung des Grundstücks eindeutig erkennbar wäre. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn das Grundstück Fl.Nr. …9 zwischen dem zur F … Straße – Orts Straße ausgerichteten Vordergebäude einerseits und dem Schulgebäude und dem therapeutischen Heim andererseits durch bauliche Einrichtungen (z.B. fester Zaun mit intensiver Bepflanzung) derart abgetrennt wäre, dass der jeweils andere Grundstücksteil nicht mehr erreichbar wäre (vgl. BVerwG, U.v. 23.1.1998 – 8 C 12.96 – BverwGE 105, 147 [151 f.]; BayVGH, U.v. 14.11.2013 – 6 B 12.704 – BayVBl. 2014, 241). Diese Konstellation ist vorliegend jedoch nicht gegeben. Vielmehr ist ein fußläufiger Verkehr zwischen dem zur F … Straße – Orts Straße ausgerichteten Gebäude und den Gebäuden, die Schule und Heim beherbergen, problemlos möglich (vgl. hierzu die vom Gericht gefertigten Lichtbilder 18, 23 und 24, Blatt 129, 130 Gerichtsakte, sowie die Luftbildaufnahme und der Lageplan Blatt 146, 147der Gerichtsakte). Zwar hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung dargelegt, dass sowohl der Ausgang vom zur F … Straße – Orts Straße ausgerichteten Gebäude in den Hof (vgl. Lichtbild 17, Blatt 129 der Gerichtsakte und Lichtbild 12, Blatt 127 der Gerichtsakte) als auch das Gittertor (vgl. Lichtbild 14, 15 und 16, Blatt 128 der Gerichtsakte) ständig verschlossen seien und somit ein Zugang von der F … Straße – Orts Straße zur Schule und zum Heim nicht möglich sei. Jedoch sind dies keine verfestigten baulichen Maßnahmen; eine verschlossene Tür kann jederzeit geöffnet werden. Darüber hinaus war zumindest zu dem Zeitpunkt, zu dem das Gericht die Lichtbilder gefertigt hat, das zur F … Straße – Orts Straße ausgerichtete Gittertor nicht verschlossen, so dass man ohne weiteres auf das Grundstück und damit auch zum Schulgebäude und zum Heimgebäude gelangen konnte.
Aus alledem ergibt sich, dass die Beklagte zu Recht einen Gewerbezuschlag gemäß § 8 Abs. 10 i.V.m. Abs. 12 ABS zu Lasten von Grundstück Fl.Nr. …9 angesetzt hat. Damit entfällt gemäß § 8 Abs. 11 Satz 2 ABS der für nicht überwiegend gewerblich genutzte Grundstücke anzusetzende Abschlag für eine Mehrfacherschließung.
Damit ist die im Vorauszahlungsbescheid vom 19. Juli 2011 angesetzte Höhe der Vorauszahlung auf den Ausbaubeitrag von 13.993,74 EUR nicht zu beanstanden. Auf dieser Grundlage erweist sich der auf Grundstück Fl.Nr. …9 bezogene Bescheid der Beklagten vom 19. Juli 2011 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 4. Februar 2015 als rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Insoweit war die Klage abzuweisen.
Demgegenüber gehört das Grundstück Fl.Nr. …1 nicht zum Kreis der beitragspflichtigen Grundstücke.
Das Grundstück Fl.Nr. …1 liegt nicht direkt an der F … Straße – Orts Straße an, sondern an der W3 …Straße. Der Kläger hat an diesem Grundstück ein Erbbaurecht. Grundstück Fl.Nr. …1 und …9 sind über die Grundstücksgrenzen hinweg mit dem Gebäude bebaut, in welchem das therapeutische Heim … betrieben wird.
Hieraus ergibt sich jedoch nicht, dass die Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden würden mit der Folge, dass sie beitragsrechtlich zusammenzufassen und damit beide Grundstücke zu einem Straßenausbaubeitrag heranzuziehen wären. Nach überwiegend in der Rechtsprechung vertretener Ansicht ist im Ausbaubeitragsrecht – wie im Erschließungsbeitragsrecht – im Interesse der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit der bürgerlich-rechtliche Begriff des Grundstücks im Sinne des Grundbuchrechts (formeller Grundstücksbegriff) maßgebend (BVerwG, U.v. 15.1.1988 – 8 C 111/86 – juris Rn. 13; BayVGH, U.v. 17.12.1999 – 6 B 96.2241 – juris Rn. 31; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Aufl. 2012, § 35 Rn. 6). Ein ausnahmsweises Abweichen von diesem Grundstücksbegriff ist nach der Rechtsprechung (BVerwG, U.v. 20.6.1973 – IV C 62.71 – juris Rn. 16; U.v. 12.12.1986 – 8 C 9/86 – juris Rn. 33; U.v. 3.2.1989 – 8 C 78/88 – juris Rn. 21) nur dann gerechtfertigt, wenn es gröblich unangemessen wäre, daran festzuhalten. Dies ist dann der Fall, wenn die Anwendung des formellen Grundstücksbegriffs dazu führt, dass ein Grundstück bei der Verteilung des Aufwandes völlig unberücksichtigt bleiben müsste, obwohl es – mangels hinreichender Größe allein nicht bebaubar – zusammen mit einem oder mehreren Grundstücken desselben Eigentümers ohne weiteres baulich genutzt werden darf (BVerwG, U.v. 12.12.1986 – 8 C 9/86 – juris Rn. 33; U.v. 15.1.1988 – 8 C 111/86 – juris Rn. 13; U.v. 3.2.1989 – 8 C 78/88 – juris Rn. 21; BayVGH, U.v. 17.12.1999 – 6 B 96.2241 – juris Rn. 31).
Auch die Ausbaubeitragssatzung der Beklagten geht in ihrem § 8 Abs. 3 grundsätzlich vom formellen Grundstücksbegriff aus. So gilt gemäß Nr. 1 dieser Vorschrift als Grundstücksfläche bei Grundstücken, die insgesamt oder teilweise im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und mit der Restfläche innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegen, die Gesamtfläche des Grundstücks im bürgerlich-rechtlichen Sinne. Eine Ausnahme hiervon kann nur dann gelten, wenn aneinander grenzende selbständig nicht bebaubare oder benutzbare Buchgrundstücke desselben Eigentümers einheitlich wirtschaftlich genutzt werden.
Eine solche Fallkonstellation liegt hier nicht vor. Sowohl das Grundstück Fl.Nr. …1 als auch das Grundstück Fl.Nr. …9 sind für sich selbstständig, also ohne das Hinzutreten weiterer Grundstücke, baulich nutzbar, auch wenn sie gegenwärtig einheitlich genutzt und bebaut sind. Insoweit kommt es nämlich nicht auf die im Zeitpunkt des Entstehens der Beitragspflicht tatsächlich bestehende oder vom Eigentümer gewünschte oder für ihn wirtschaftlich besonders interessante bauliche Nutzung an, sondern darauf, ob das Grundstück zu diesem Zeitpunkt überhaupt isoliert baulich nutzbar ist, und sei es mit einem kleineren als dem gegenwärtig bestehenden und unterhalb der Festsetzungen des Bebauungsplans etwa hinsichtlich der zulässigen Geschosshöhe bleibenden Gebäude. Dies ist hier der Fall. Vor diesem Hintergrund erweist es sich nicht als gröblich unangemessen, am formellen Grundstücksbegriff festzuhalten. Liegen – wie hier – selbstständig bebaubare Grundstücke vor, können etwaige gröblich unangemessene Ergebnisse mithilfe des Hinterliegerbegriffs durch Heranziehung des betreffenden Grundstücks als Hinterliegergrundstück vermieden werden (vgl. Matloch/Wiens, Das Erschließungsbeitragsrecht in Theorie und Praxis, Stand: Januar 2016, Rn. 803 a.E.). Selbst bei Eigentümeridentität bildet daher allein die einheitliche Nutzung mehrerer (selbstständig bebaubarer) aneinander grenzender Grundstücke keine hinreichende Bedingung für ein Abgehen vom formellen Grundstücksbegriff, auch wenn die Grundstücksgrenze – wie hier – durch ein Bauwerk überbaut ist (BVerwG, U.v. 15.1.1988 – 8 C 111/86 – juris Rn. 13; vgl. a. BayVGH, B.v. 27.9.2001 – 6 CS 01.1950 – juris Rn. 8, der diese Frage aber letztlich offen lässt; VG München, U.v. 22.6.2004 – M 2 S. 04.2999 – juris Rn. 21; Matloch/Wiens, a.a.O., Rn. 803 a.E., 2163).
Im Fall des Grundstücks Fl.Nr. …1 ergibt sich eine Straßenausbaubeitragspflicht in Bezug auf den Ausbau der F … Straße – Orts Straße und damit eine Pflicht zur Vorauszahlung auch nicht aus der Anwendung der Grundsätze zur Heranziehung von Hinterliegergrundstücken. Bei dem Grundstück Fl.Nr. …1 handelt es sich um ein nicht gefangenes Hinterliegergrundstück, also um ein Grundstück, das einerseits an das an der F … Straße – Orts Straße gelegene Grundstück Fl.Nr. …9 und andererseits an die W3 …Straße angrenzt. Für die Beantwortung der Frage, ob dem Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten eines nicht gefangenen Hinterliegergrundstücks durch den Straßenausbau ein beitragsrelevanter Sondervorteil geboten wird, ist nach der Rechtsprechung des Bayer. Verwaltungsgerichtshofs (U.v. 15.4.2010 – 6 B 08.1846 – juris Rn. 24; U.v. 25.10.2012 – 6 B 10.133 – juris Rn. 43) eine Bewertung der Inanspruchnahmemöglichkeit geboten, die ausschließlich nach dem Umfang der (wahrscheinlichen) tatsächlichen Inanspruchnahme der ausgebauten Straße zu erfolgen hat. Nicht gefangene Hinterliegergrundstücke haben bei der Aufwandsverteilung grundsätzlich unberücksichtigt zu bleiben, wenn sie aufgrund planungsrechtlicher, sonstiger rechtlicher oder tatsächlicher Umstände eindeutig erkennbar auf die Straße ausgerichtet sind, an die sie angrenzen, wenn es also im Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflichten an irgendwelchen Anhaltspunkten fehlt, die den Schluss erlauben, die abzurechnende Straße werde über das Anliegergrundstück vom Hinterliegergrundstück aus ungeachtet dessen direkter Anbindung an seine „eigene“ Straße in nennenswertem Umfang in Anspruch genommen werden (BayVGH, U.v. 15.4.2010 – 6 B 08.1846 – juris Rn. 25; U.v. 25.10.2012 – 6 B 10.133 – juris Rn. 43; Driehaus, a.a.O., § 35 Rn. 24). Als Anhaltspunkt für den Schluss auf eine nennenswerte Inanspruchnahme kommt insbesondere eine tatsächlich angelegte Zufahrt oder ein tatsächlich angelegter Zugang über das Anliegergrundstück in Betracht (BayVGH, U.v. 15.4.2010 – 6 B 08.1846 – juris Rn. 25; U.v. 25.10.2012 – 6 B 10.133 – juris Rn. 43; Driehaus, a.a.O., § 35 Rn. 24). Bei nicht gefangenen Hinterliegergrundstücken reicht nämlich ausnahmsweise – anders als bei Anliegergrundstücken – allein der Umstand, dass deren Eigentümer über die Anliegergrundstücke eine hinreichend gesicherte Inanspruchnahmemöglichkeit der ausgebauten Straße haben, nicht für deren Teilnahme an der Verteilung des umlagefähigen Aufwandes aus. An dem die Beitragserhebung rechtfertigenden Vorteilsausgleich sind Grundstücke nur zu beteiligen, wenn und soweit ihnen durch die Inanspruchnahmemöglichkeit der ausgebauten Straße ein nennenswerter Vorteil zuwächst. Ist die gebotene Inanspruchnahmemöglichkeit für ein Hinterliegergrundstück objektiv wertlos, weil nach den Regeln der Wahrscheinlichkeit nicht zu erwarten ist, dass von diesem Grundstück aus die ausgebaute Straße in einem relevanten Umfang in Anspruch genommen werden wird, dann hat dieses Grundstück aus einer gebotenen Inanspruchnahmemöglichkeit keinen Sondervorteil und scheidet deshalb aus dem Kreis der beitragspflichtigen Grundstücke aus (BayVGH, U.v. 15.4.2010 – 6 B 08.1846 – juris Rn. 24 f.; U.v. 25.10.2012 – 6 B 10.133 – juris Rn. 43).
Diese Voraussetzungen für die Heranziehung eines nicht gefangenen Hinterliegergrundstücks liegen im Hinblick auf das Grundstück Fl.Nr. …1 nicht vor. Es ist aufgrund seiner gegenwärtigen Gestaltung eindeutig erkennbar auf die Straße ausgerichtet, an die es angrenzt (W3 …Straße). Es sind keine Anhaltspunkte erkennbar, die den Schluss erlauben, die abzurechnende F … Straße – Orts Straße werde über das Anliegergrundstück (Fl.Nr. …9) vom Hinterliegergrundstück (Fl.Nr. …1) aus ungeachtet dessen direkter Anbindung an seine „eigene“ Straßen in nennenswertem Umfang in Anspruch genommen werden.
Offen bleiben kann in diesem Zusammenhang die Frage, ob die Grundsätze zur Heranziehung von nicht gefangenen Hinterliegergrundstücken auch für die vorliegende Konstellation gelten, in welcher der Kläger hinsichtlich des einen Grundstücks (Fl.Nr. …9) Eigentümer ist, hinsichtlich des anderen Grundstücks (Fl.Nr. …1) jedoch lediglich ein Erbbaurecht besitzt, denn es besteht kein Anhaltspunkt für eine nennenswerte Inanspruchnahme der  … Straße – Orts Straße von Grundstück Fl.Nr. …1 aus.
Zwar ist es möglich, von der F … Straße – Orts Straße aus über das Grundstück Fl.Nr. …9 zum Grundstück Fl.Nr. …1 zu gelangen, dies zum einen durch das Gebäude hindurch, das auf Grundstück Fl.Nr. …9 direkt an der F … Straße – Orts Straße gelegen ist, und zum anderen durch das Gittertor, durch welches man von der F … Straße – Orts Straße ohne Durchquerung des Hauses auf Grundstück Fl.Nr. …9 gelangt. Auch kann man sodann das Grundstück Fl.Nr. …9 überqueren, Grundstück Fl.Nr. …1 betreten und durch den Hintereingang in das darauf befindliche Gebäude gelangen. Allerdings ist kein Hinweis darauf vorhanden, dass das Grundstück Fl.Nr. …1 ungeachtet dessen eigener Anbindung an die W3 …Straße von der F … Straße – Orts Straße aus über die aufgezeigten Wege in nennenswertem Umfang in Anspruch genommen wird. Dies geht aus der Gestaltung der Örtlichkeiten hervor. Vom Haupteingang des auf Grundstück Fl.Nr. …9 an der F … Straße – Orts Straße gelegenen Gebäudes gelangt man nicht ohne weiteres in den Hof und damit zu Grundstück Fl.Nr. …1. Die Tür aus dem Vordergebäude in den Hof (vgl. Lichtbilder 12 und 17, Blatt 127 und 129 der Gerichtsakte) ist verschlossen. Im an der F … Straße – Orts Straße gelegenen Gebäude besteht kein Hinweisschild auf das auf Grundstück Fl.Nr. …1 gelegene Gebäude mit dem therapeutischen Heim (vgl. Lichtbild Nr. 11, Blatt 127 der Gerichtsakte). Das genannte Gittertor (vgl. Bilder Nr. 14, 15 und 16, Blatt 128 der Gerichtakte) mit dem Zugang zum Hof auf Grundstück Fl.Nr. …9 ist ohne jegliche Kennzeichnung. Damit besteht kein von der Klägerseite bewusst gewollter und in nennenswertem Umfang genutzter Durchgang von der F … Straße – Orts Straße über Grundstück Fl.Nr. …9 zu Grundstück Fl.Nr. …1. Dieses ist vielmehr auf die W3 …Straße hin ausgerichtet (vgl. Lichtbilder 5 und 7, Blatt 126 der Gerichtsakte). Dies gilt auch für die Situation innerhalb des Gebäudes auf Grundstück Fl.Nr. …1 (Lichtbild 3 und insbesondere Lichtbild 4, Blatt 125 der Gerichtsakte, welches den Hinterausgang aus dem Gebäude auf Grundstück Fl.Nr. …1 zum Hof zeigt, vgl. auch Lichtbild 19, Blatt 129 der Gerichtsakte und Lichtbild 22, Blatt 130 der Gerichtsakte, welchen diesen Hinterausgang von außen zeigen). Dieser ist eher dafür angelegt, um den Sitz Platz mit Grillstelle auf Grundstück Fl.Nr. …1 zu nutzen (vgl. Lichtbild 20, Blatt 129 der Gerichtsakte).
Sonstige Anhaltspunkte, die auf eine (wahrscheinliche) tatsächliche Inanspruchnahme schließen lassen könnten, liegen nicht vor. Die einheitliche Nutzung der Anlieger- und Hinterliegergrundstücke als Betriebsgelände in der Hand eines einzigen Eigentümers/Erbbauberechtigten reicht hierzu nicht aus (BayVGH, U.v. 25.10.2012 – 6 B 10.133 – juris Rn. 47). An seiner früheren anders lautenden Rechtsprechung hält der Bayerische Verwaltungsgerichtshof ausdrücklich nicht mehr fest (vgl. BayVGH, U.v. 25.10.2012 – 6 B 10.133 – juris Rn. 47). Eine einheitliche Nutzung ist ebenso wie eine Eigentümeridentität als solche neutral und lässt für sich betrachtet nicht den Schluss zu, die abzurechnende Straße werde von einem nicht gefangenen Hinterliegergrundstück aus über das Anliegergrundstück in nennenswertem Umfang in Anspruch genommen (BayVGH, U.v. 25.10.2012 – 6 B 10.133 – juris Rn. 47). Hinzukommen muss vielmehr noch ein tatsächliches Element, das, wie oben ausgeführt, nicht vorhanden ist.
Nach diesen Verhältnissen kann es keine berechtigte Erwartung der anderen Anlieger der F … Straße – Orts Straße geben, dass das Grundstück Fl.Nr. …1 zum Kreis der beitragspflichtigen Grundstücke gehört (vgl. hierzu BVerwG, U.v. 12.11.2014 – 9 C 4.13 – juris Rn. 21).
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Erkenntnis, dass sämtliche auf Grundstück Fl.Nr. …9 befindlichen Gebäude gewerblich genutzt werden, welche das Gericht darauf gestützt hat, der der gewerblichen Nutzung zuzurechnende Verkehr insbesondere des therapeutischen Heims … im zur W3 …Straße gelegenen Bereich des Grundstücks Fl.Nr. …9 könne auch über die F … Straße – Orts Straße abgewickelt werden (vgl. oben). Denn die Konstellation eines mehrfach erschlossenen Grundstücks im Zusammenhang mit der Frage, ob der auf diesem Grundstück durch dessen gewerbliche Nutzung entstehende Verkehr (teilweise) ausschließlich über die nicht abzurechnende Straße abgewickelt wird, zu unterscheiden von der Konstellation eines nicht gefangenen Hinterliegergrundstücks im Zusammenhang mit der Frage, ob über das Vorderliegergrundstück mittels eines eigens angelegten Zugangs/einer eigens angelegten Zufahrt Verkehr in nennenswertem Maße zur abzurechnenden Straße hin abgewickelt wird. Denn Grundlage der Beurteilung der Mehrfacherschließungssituation ist die Hinwegdenkenstheorie des Bundesverwaltungsgerichts, die aber im Rahmen der Frage nach der Zulässigkeit des Artzuschlags keine Rolle spielt (vgl. BVerwG, U.v. 23.1.1998 – 8 C 12.96 – BverwGE 106, 147, 151). Dies bedeutet also, dass die Maßstäbe für die Beurteilung eines Artzuschlags einerseits und für die Beurteilung eines nicht gefangenen Hinterliegergrundstücks andererseits unterschiedlich sind.
Aus diesen Erwägungen ergibt sich, dass das Grundstück Fl.Nr. …1 als nicht gefangenes Hinterliegergrundstück hinsichtlich der abzurechnenden F … Straße – Orts Straße nicht beitragspflichtig ist. Damit erweist sich der auf Grundstück Fl.Nr. …1 bezogene Bescheid der Beklagten vom 19. Juli 2011 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 4. Februar 2015 als rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Insoweit war der Klage stattzugeben.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 155 Abs. 1 Satz 1, § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.