Aktenzeichen M 1 K 15.4494
Leitsatz
Die organische Siedlungsstruktur setzt eine städtebaulich-wertende Beurteilung voraus, die die Systemzusammenhänge insbesondere zum Außenbereich berücksichtigen muss. Hierbei ist nicht ausschlaggebend, ob die Bebauung nach Art und Zweckbestimmung einheitlich ist. Auch eine unterschiedliche, auch in ihrer Art oder Zweckbestimmung gegensätzliche Bebauung kann einen Ortsteil bilden. Unerheblich ist auch die Entstehungsgeschichte der vorhandenen Bebauung, ferner, ob die Bebauung einem bestimmten Ortsbild entspricht, eine bestimmte städtebauliche Ordnung verkörpert oder als eine städtebauliche Einheit in Erscheinung tritt. (redaktioneller Leitsatz)
Über das Vorliegen einer „Baulücke“ ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben zu entscheiden, sondern auf der Grundlage einer umfassenden Bewertung der konkreten Gegebenheiten. Maßgebliche Kriterien sind u.a. der Grundstückszuschnitt und die Struktur der Umgebungsbebauung. Als Faustregel gilt, dass es sich dann noch um eine „Baulücke“ handelt, wenn die unbebaute Fläche etwa die Ausdehnung von zwei bis drei der benachbarten Bebauungsstruktur entsprechenden Baugrundstücke hat. (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I.
Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheids des Landratsamts Berchtesgadener Land vom 31. August 2015 verpflichtet, den unter dem 30. Juni 2014 beantragten Vorbescheid zu erteilen.
II.
Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
Die zulässige Klage ist begründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig und verletzt Rechte der Klägerin, die auf die Erteilung des von ihr beantragten Vorbescheids einen Rechtsanspruch hat (§ 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO).
1. Gemäß Art. 71 Satz 1 Bayerische Bauordnung (BayBO) ist auf Antrag des Bauherrn vor Einreichung des Bauantrags zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen. Gemäß Art. 71 Satz 4, Art. 68 Abs. 1 Satz 1, 1. Halbs. i. V. m. Art. 59 Satz 1 BayBO ist hierbei, wie im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren auch, vor allem die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den bauplanungsrechtlichen Vorschriften der §§ 29 ff. BauGB zu prüfen.
2. Nach diesen Maßgaben kann die Klägerin die Erteilung eines positiven Vorbescheids zu den von ihr gestellten Fragen verlangen, da ihr Bauvorhaben in einer bauplanungsrechtlichen Baulücke innerhalb des Innenbereichs gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB liegt und dort zwei Wohnhäuser mit Doppelgaragen im beantragten Umfang gebaut werden dürfen.
2.1 Der an die Straße „…“ angrenzende nördliche Teil des klägerischen Grundstücks Fl. Nr. 1201/15 liegt in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, da der Bebauungskomplex … nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist.
2.1.1 Die Siedlung … weist 12 einzeln stehende Wohngebäude auf, ferner einen aus fünf Wohngebäuden bestehenden Baukörper auf Fl. Nr. 1201/42. Das Gericht hat sich im Augenscheintermin davon überzeugt, dass die fünf Wohngebäude, aus denen dieser Baukörper besteht, selbstständig wahrnehmbar sind. Das ergibt sich vor allem aus der Art ihres Zusammenbaus und ihrer Firstausrichtung. Mit der aus diesem Grund aus weiteren fünf und somit insgesamt 17 Wohngebäuden bestehenden Siedlung besitzt der Bebauungskomplex … im Gebiet des Marktes B. ein zur Annahme der Ortsteileigenschaft nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB genügendes Gewicht.
Das von der höchstrichterlichen Rechtsprechung geforderte „gewisse Gewicht“ der vorhandenen Bauten (BVerwG, U. v. 6.11.1968 – IV C 31.66 – BVerwGE 31, 22 – juris Ls. 2 u. Rn. 22) ist nicht für alle Gemeinden und Siedlungsräume einheitlich, sondern nach den siedlungsstrukturellen Gegebenheiten im Gebiet der jeweiligen Gemeinde zu bestimmen. Insofern ist ein Vergleich mit der Siedlungsstruktur innerhalb der Gemeinde vorzunehmen. Dieser Vergleich kann jedoch nicht schematisch erfolgen; es ist nicht entscheidend, ob der Bebauungskomplex nach der Anzahl der dort vorhandenen Bauten beträchtlich hinter anderen Ansiedlungen zurückbleibt. Auf ein quantitatives Missverhältnis zwischen dem betreffenden Bebauungskomplex und den in der Gemeinde sonst vorhandenen Ortsteilen kommt es nicht an. Die Grenze, wann ein „gewisses Gewicht“ vorliegt, kann nicht schematisch und allgemein verbindlich mit einer bestimmten Anzahl von Gebäuden festgelegt werden. Selbst bei sechs Gebäuden kann ein Ortsteil nicht von vornherein ausgeschlossen werden, während eine Ansammlung von vier Wohngebäuden regelmäßig nicht die Ortsteilseigenschaft vermittelt (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 1.2.2016, § 34 Rn. 14 m. w. N.).
Auch unter Berücksichtigung der vom Beklagten eingewandten Größe des Marktes B. mit etwa 7.800 Einwohnern besitzt die … nach diesen Maßstäben ein für die Ortsteileigenschaft ausreichendes Gewicht. Davon hat sich das Gericht durch Einnahme eines Augenscheins Gewissheit verschafft. Weder die Einwohnerzahl des Marktes B. noch der Umstand, dass es in dessen Gemeindegebiet – möglicherweise auch bedingt durch die alpenländische Topografie – eine Vielzahl von kleinen Siedlungssplittern geben mag, steht der Annahme des notwendigen Bebauungsgewichts der … entgegen.
2.1.2 Der Bebauungskomplex … verfügt auch über den höchstrichterlich geforderten Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur (BVerwG, U. v. 6.11.1968 a. a. O. Rn. 23; U. v. 30.6.2015 – 4 C 5.14 – BVerwGE 152, 275 – juris Rn. 21). Entgegen der Begründung im angefochtenen Bescheid kommt es nach dieser Rechtsprechung nur darauf an, dass eine „organische“ Siedlungsstruktur vorliegt, nicht aber darauf, dass diese organische Siedlungsstruktur „gewachsen“ ist. Die organische Siedlungsstruktur setzt eine städtebaulich-wertende Beurteilung voraus, die die Systemzusammenhänge insbesondere zum Außenbereich berücksichtigen muss. Hierbei ist nicht ausschlaggebend, ob die Bebauung nach Art und Zweckbestimmung einheitlich ist. Auch eine unterschiedliche, auch in ihrer Art oder Zweckbestimmung gegensätzliche Bebauung kann einen Ortsteil bilden. Unerheblich ist auch die Entstehungsgeschichte der vorhandenen Bebauung, ferner, ob die Bebauung einem bestimmten Ortsbild entspricht, eine bestimmte städtebauliche Ordnung verkörpert oder als eine städtebauliche Einheit in Erscheinung tritt. Weiter ist nicht notwendig, dass der Bebauungskomplex einen Schwerpunkt der baulichen Entwicklung der Gemeinde darstellt (BVerwG, U. v. 6.11.1968 a. a. O. Rn. 23; U. v. 22.3.1972 – 4 C 121.68 -BauR 1972, 222 – juris Rn. 17; … 2.4.2007 – 4 B 7.07 – BauR 2007, 1383 – juris Rn. 4; Söfker a. a. O. Rn. 15). Deshalb kann dahingestellt bleiben, aus welchen Gründen während der Zeit des NS-Regimes die Siedlung … geschaffen wurde. Ebenso wenig kommt es aus diesen Gründen auf die vom Beklagten betonte Voraussetzung einer Anbindung dieser Siedlung an eine entwicklungsfähige Siedlungsfläche an. Auch das Nichtvorhandensein von Versorgungseinrichtungen steht der Annahme einer organischen Siedlungsstruktur nach dieser Rechtsprechung nicht entgegen.
Die Tatsache, dass die in der Siedlung … vorhandenen Gebäude in bandartiger Zeilenbauweise errichtet sind, steht der Annahme einer organischen Siedlungsstruktur ebenfalls nicht entgegen, weil es hierfür topographische Gründe gibt (vgl. BVerwG, U. v. 10.8.1990 – 4 C 3.90 – BauR 1991, 51 – juris Rn. 27; BayVGH, U. v. 31.10.2013 – 1 B 13.794 – juris Rn. 15). Die … liegt an einem steilen Hang, an dem, wie der Augenschein bestätigt hat, Terrassen, Straßen und Plateaus geschaffen wurden, die in einem Fall nach Osten (Nr. … bis …) und in zwei Fällen nach Westen führen, nämlich zur Erschließung des Reihenhauses (Nr. … bis …) und – oberhalb davon – der Wohngebäude Nr. … bis … Das Grundstück der Klägerin liegt in östlicher Fortsetzung dieser letztgenannten Gebäudereihe unmittelbar an der in Richtung Südosten weiter ansteigenden Straße …, ebenso die östlich gelegenen Gebäude Nr. … und …
2.2 Innerhalb dieses Ortsteils nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bildet der an der Straße „…“ gelegene, offensichtlich bereits – wie im Augenscheintermin sichtbar wurde – seit geraumer Zeit mit einem den Nachbargrundstücken vergleichbaren Plateau versehene Grundstückteil der Klägerin, auf dem das beantragte Vorhaben ausgeführt werden soll, eine „Baulücke“ im bauplanungsrechtlichen Sinn. Dieser Grundstücksteil wird von der angrenzenden Bebauung (insbesondere von den Gebäuden Nr. … und … auf der Ost- und Nr. … und … auf der Westseite) in einer Weise geprägt, dass die Errichtung der beiden beantragten Baukörper als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung erscheint (BayVGH, U. v. 16.2.2009 – 1 B 08.340 – juris Rn. 15; U. v. 31.10.2013 – 1 B 13.794 – juris Rn. 18; BVerwG, U. v. 3.6.1977 – 4 C 37.75 – BVerwGE 54, 73 – juris Rn. 26).
Über das Vorliegen einer „Baulücke“ ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben zu entscheiden, sondern auf der Grundlage einer umfassenden Bewertung der konkreten Gegebenheiten. Maßgebliche Kriterien sind u. a. der Grundstückszuschnitt und die Struktur der Umgebungsbebauung. Als Faustregel wird genannt, dass es sich dann noch um eine „Baulücke“ handelt, wenn die unbebaute Fläche etwa die Ausdehnung von zwei bis drei der benachbarten Bebauungsstruktur entsprechenden Baugrundstücke hat (BayVGH, U. v. 16.2.2009 a. a. O. Rn. 16, m. w. N.). Nach dem Ergebnis des Augenscheins und den von den Beteiligten vorgelegten Plänen sprechen sowohl die terrassierte Erscheinung des nördlichen Grundstückteils der Klägerin als auch die – durch die Hanglage und Terrassenform bedingte – bandartig errichtete Umgebungsbebauung dafür, dass dieser Grundstücksteil als Teil des Bebauungszusammenhangs erscheint und damit im Innenbereich gemäß § 34 Abs. 1 BauGB liegt. Hierfür spricht auch, dass die Gebäude der …, wie der Augenschein bestätigt hat, auch heute noch weit überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden.
Die vom Beklagten eingewandte, bei Zulassung des Vorhabens der Klägerin zu befürchtende Bezugsfallwirkung ist nicht erkennbar, da neben der Baulücke auf dem Grundstück der Klägerin im gesamten Gebiet der … auf den sonstigen Grundstücksteilen, die ebenfalls an die künstlich geschaffenen …-straßen angrenzen, nur eine weitere Baulücke auf Fl. Nr. 1201/12 existiert, für die der Beklagte jedoch bereits einen Vorbescheid erteilt hatte. Selbst wenn, wie vom Beklagten vorgetragen, zwischen der untersten …-straße und der weiter oben verlaufenden Straße … weitere Vorhaben entstehen könnten, so sind auch diese vom Ausmaß her auf die vier Grundstücke Fl.-Nr. 1201, 1201/43, 1201/44 und 1201/13 begrenzt. Auch das hat der Augenschein deutlich gemacht.
Der Markt B. kann durch Bauleitplanung ggf. einer ihm unerwünschten Verdichtung dieses Bereichs entgegenwirken. Die in seinem Flächennutzungsplan für das gesamte Grundstück der Klägerin dargestellte Waldfläche steht dem Vorhaben nicht entgegen, weil § 34 BauGB für eine Berücksichtigung von Flächennutzungsplänen keinen Raum lässt (BVerwG, U. v. 12.6.1970 – IV C 77.68 – BauR 1970, 151 – juris Rn. 16).
3. Aus diesem Grund ist dem Klagebegehren in vollem Umfang mit der den Beklagten belastenden Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO zu entsprechen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).
Rechtsmittelbelehrung:
Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,
Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder
Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München
Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach
einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf Euro 20.000,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz – GKG – i. V. m. Nr. 9.1.1.1 und 9.2 des Streitwertkatalogs 2013 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes Euro 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.
