Aktenzeichen M 1 K 15.4711
Leitsatz
Ein Vorkaufsfall im Sinne des gemeindlichen Vorkaufsrechts liegt auch dann vor, wenn der Verkehrswert des verkauften Grundstücks 10% über dem vereinbarten Kaufpreis liegt. In einem solchen Fall kann ein grobes, über ein geringes Maß deutlich hinausgehendes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung als Indiz für das Vorliegen einer gemischten Schenkung nicht angenommen werden. (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
III.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
In der Verwaltungsstreitsache kann ohne Durchführung einer weiteren mündlichen Verhandlung entschieden werden, weil sich die Beteiligten damit einverstanden erklärt haben (§ 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO).
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
1. Gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Baugesetzbuch (BauGB) steht der Gemeinde bei dem Kauf von Grundstücken unter anderem in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht zu, welches jedoch gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur ausgeübt werden darf, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Für die Ausübung gegenüber dem Verkäufer besteht gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB eine zweimonatige Frist.
1.1 Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte im angefochtenen Bescheid erfolgte formell rechtmäßig gegenüber den Beigeladenen als Verkäufer der streitgegenständlichen Grundstücke. Auch die zweimonatige Ausübungsfrist wurde von der Beklagten gewahrt, da sie am 10. August 2015 Kenntnis vom notariellen Kaufvertrag erhielt und am 21. September 2015 den Bescheid erließ, in welchem sie das Vorkaufsrecht ausübte.
1.2 Es liegt auch ein Vorkaufsfall vor, da unter Würdigung der relevanten Umstände der Kläger und die Beigeladenen am … August 2015 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag im Sinne von § 433 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geschlossen haben. Der zwischen diesen Parteien schriftlich unter der UR-Nr. … im Beisein eines Notars geschlossene Vertrag trägt in der Vertragsurkunde den Titel „Kaufvertrag“. Die Beigeladenen werden als „Verkäufer“ bezeichnet, der Kläger als „Käufer“. Die als Gegenleistung für den Verkauf der Grundstücke Fl. Nr. 102/2 und 102/4 genannte Summe von 151.515,- Euro wird „Kaufpreis“ genannt.
1.2.1 Entgegen der Auffassung des Klägers und der Beigeladenen liegt hingegen keine gemischte Schenkung vor. Auch bei Auslegung des Vertrages gemäß § 133 BGB, wonach der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften ist, ist davon auszugehen, dass die Beigeladenen dem Kläger am … August 2015 die beiden Grundstücke verkaufen und nicht zum Teil schenken wollten. Entgegen den Erklärungen der Vertragsparteien im gerichtlichen Verfahren bestand für eine solche Teilschenkung kein Anlass. Der Käufer ist mit den Beigeladenen nicht verwandt und auch nicht anderweitig familiär verbunden. Es widerspricht jeglicher Lebenserfahrung, anzunehmen, der Beigeladene zu 1) habe gegenüber dem Kläger eine Grundstücksschenkung im Wert von 13.485,- Euro (Verkehrswert entsprechend dem eingeholten Gutachten abzüglich vereinbarter Kaufpreis) vorgenommen, veranlasst durch ein Versprechen des Käufers, ihm bei Grundstücksarbeiten zur Hand zu gehen. Der Beigeladene zu 1) hat dies zwar vorgetragen, hierfür jedoch keine schriftliche Vereinbarung oder ähnliches vorgelegt, was bei fehlender familiärer Verbundenheit und in Anbetracht der Summe zu erwarten wäre.
1.2.2 Auch ein grobes, über ein geringes Maß deutlich hinausgehendes Miss-verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung als Indiz für das Vorliegen einer gemischten Schenkung im Sinne der höchstrichterlichen zivilgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. BGH, U. v. 21.6.1972 – IV ZR 221/69 – BGHZ 59, 132 – juris Rn. 15; U. v. 25.9.1986 – II ZR 272/85 – NJW 1987, 890 – juris Rn. 20) liegt nicht vor. Nach dem gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachten vom 29. April 2016 lag der Verkehrswert der Grundstücke am … August 2015 bei 165.000,- Euro und damit weniger als 10% über dem vereinbarten Kaufpreis. Eine solche Differenz zwischen vereinbartem Kaufpreis einerseits und Verkehrswert des Kaufgegenstands andererseits ist kein grobes, über ein geringes Maß hinausgehendes Missverhältnis im Sinne der genannten höchstrichterlichen Rechtsprechung.
1.2.3 Das Sachverständigengutachten unterliegt weder im Hinblick auf die Vorgehensweise des Gutachters noch bezüglich des von ihm ermittelten Ergebnisses durchgreifenden Bedenken. Es ist plausibel und nachvollziehbar, dass der Gutachter als Wertermittlungsverfahren das Vergleichswertverfahren gewählt hat, da ihm eine ausreichende Anzahl an Vergleichswerten von Grundstücken in der näheren Umgebung der zu bewertenden Grundstücke zur Verfügung stand, die hinsichtlich ihrer Größe und Bebaubarkeit mit den streitgegenständlichen Grundstücken vergleichbar sind. Ferner hat der Gutachter die im Gebiet der Beklagten durchschnittlich verlangten Erschließungskosten berücksichtigt. Er hat ferner plausibel im Hinblick auf die gute Zentrumslage der streitgegenständlichen Grundstücke einen Quadratmeterpreis von 230,- Euro erschließungsbeitragsfrei als angemessen angesehen, hiervon jedoch aufgrund einer anzunehmenden Wartezeit für Baureifwerdung nach Abschluss der notwendigen Hochwasserfreilegung, einer Immissionsbelastung aufgrund von erhöhtem Verkehrsaufkommen im Bereich der … Straße sowie aufgrund noch anfallender Erschließungskosten nachvollziehbar einen angemessenen Bodenwert von 166.000,- Euro als Vergleichswert rechnerisch ermittelt. Als Verkehrswert hat er schlüssig und nachvollziehbar – insbesondere abgeleitet von diesem Vergleichswert – einen Betrag von 165.000,- Euro geschätzt.
1.2.4 Die Einwände des Klägers gegen diese Wertermittlung vermögen das Gutachten nicht zu erschüttern. Sein Hinweis darauf, dass bestimmte andere, ebenfalls im Überschwemmungsgebiet gelegene Grundstücke gleichwohl ohne erhebliche Preisabschläge gehandelt würden, geht fehl, da – wie sich aus der Tabelle auf S. 14 des Gutachtens ergibt – auch diese anderen, erschließungsbeitragspflichtigen Grundstücke ebenfalls zu niedrigeren Kaufpreisen gehandelt wurden als vergleichbare erschließungsbeitragsfreie Grundstücke. Zudem ist die Lage der streitgegenständlichen Grundstücke an der … Straße (einer an dieser Stelle als Ortsdurchfahrtsstraße dienenden Staatsstraße, vgl. Gutachten, Anlage 9) nicht mit der Lage der vom Kläger angeführten Grundstücke vergleichbar.
1.2.5 Da die Beigeladenen mit dem Kläger aus diesen Gründen am … August 2015 einen gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB ordnungsgemäß notariell beurkundeten Kaufvertrag zum Verkauf der streitgegenständlichen Grundstücke zum Preis von 151.515,- Euro wirksam geschlossen haben, lag ein Vorkaufsfall im Sinne von § 24 Abs. 1 BauGB vor. Der Einwand der Vertragsparteien, sie hätten den Kaufvertrag nicht geschlossen, wenn sie gewusst hätten, dass auch der Schenkungsteil hätte beurkundet werden müssen, um formgültig zu sein, ist ohne rechtliche Relevanz, da es aus den oben genannten Gründen einen solchen Schenkungsteil nicht gibt.
1.3 Entgegen der Auffassung des Klägers beruht die Ausübung des Vorkaufsrechts auf der Umsetzung einer noch immer geltenden Sanierungssatzung der Beklagten und ist diese Ausübung auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.
1.3.1 Die von der Beklagten am 31. Dezember 1993 in Kraft gesetzte Sanierungssatzung zum dadurch förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „… – Ortskern I“ in der seit 22. Mai 1999 in Kraft getretenen Änderungsfassung ist – unabhängig von einer mehr als 15-jährigen Durchführungsdauer (vgl. § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB) – eine wirksame Grundlage für die im angefochtenen Bescheid vorgenommene Vorkaufsrechtsausübung. Auf diese Sanierungssatzung ist die Bestimmung des § 142 BauGB nicht in der heutigen, sondern in der vor dem 1. Januar 1998 gültigen Fassung anzuwenden, die eine solche Frist nicht beinhaltet. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (B. v. 15.3.1995 – 4 B 33.95 – BauR 1995, 663 – juris Rn. 3) können Sanierungssatzungen, die auf der Grundlage der vor dem 1. Januar 1998 geltenden Vorschriften zur Sanierungssatzung beruhen, auch nach 23 Jahren noch gültig sein.
Die Beklagte hat auch hinreichend deutlich erläutert, mit welchen Maßnahmen sie seit dem Inkrafttreten der Sanierungssatzung die darin genannten Sanierungsziele fortlaufend verfolgt hat, insbesondere durch Sanierungsmaßnahmen innerhalb des Umgriffs der Sanierungssatzung (u. a. Errichtung der Parkierungsanlagen P1 und P2, Ausbau des Kirchen-, Rathaus- und Marktplatzes sowie des Pfarrhofs des …, vgl. Anlage B1 zum Schriftsatz der Beklagten v. 14.12.2015). Ferner hat sie darauf hingewiesen, alljährliche Maßnahmemeldungen vorzunehmen, da sie durch öffentliche Städtebauförderprogramme bezuschusst würde. Das spricht ebenfalls dafür, dass sie an einer Verfolgung der Satzungsziele während der bisherigen Laufzeit der Satzung festgehalten hat.
1.3.2 Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch aus den von der Beklagten genannten Gründen im Sinne von § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Sie hat im Bescheid ausgeführt, die Grundstücke im Zusammenhang mit der Sanierung und Vergrößerung des Kindergartens auf dem nahegelegenen Grundstück Fl. Nr. 78 zu verwenden. Eine direkte Verwendung als Parkplatzfläche für Mitarbeiter und Besucher des Kindergartens ist hierbei ebenso als zulässig anzusehen wie eine indirekte Verwendung als Tauschgrundstücke für Erweiterungsflächen (vgl. BGH, U. v. 7.3.1975 – V ZR 92/73 – MDR 1975, 565 – juris Rn. 26). Die Beklagte hat dadurch zu erkennen gegeben, das Vorkaufsrecht nicht nur aus allgemeinen bodenpolitischen Erwägungen auszuüben, die für eine Rechtfertigung im Sinne von § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht ausreichend wären (vgl. BayVGH, U. v. 26.6.1985 – 1 B 84 A.1420 – BayVBl 1986, 181; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 1.2.2016, § 24 Rn. 64). Dass die Beklagte über diese Verwendungszwecke hinaus in Erwägung zieht, während der Sanierungs- und Umbauphase auf der Fl. Nr. 78 auf den streitgegenständlichen Grundstücken einen vorübergehenden Ersatzkindergarten einzurichten, ist kein Grund, die Rechtfertigung der Vorkaufsrechtsausübung durch die hauptsächlich genannten Verwendungsabsichten in Frage zu stellen. Entgegen der Auffassung des Klägers sind die streitgegenständlichen Grundstücke für die von der Beklagten genannten Verwendungszwecke auch geeignet, selbst wenn sie im Vergleich zur Fl. Nr. 78 eine geringere Flächengröße aufweisen. Das hindert weder den Verwendungszweck als Parkplatz- noch den als Tauschfläche.
2. Da die Beklagte im angefochtenen Bescheid ferner zu erkennen gegeben hat, dass sie eine Ermessensentscheidung trifft, bestehen auch diesbezüglich gegen den Bescheid keine rechtlichen Bedenken.
Aus diesen Gründen ist die Klage mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Da die Beigeladenen keinen eigenen Antrag gestellt und sich somit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt haben, ist es angemessen, dass sie ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen (§ 162 Abs. 3 VwGO).
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO).
Rechtsmittelbelehrung:
Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,
Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder
Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München
Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach
einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf Euro 37.878,75 festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz – GKG – i. V. m. Nr. 9.6.1 des Streitwertkatalogs 2013 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes Euro 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.
