Erbrecht

Aktenzeichen  15 W 1995/16

Leitsatz

1. Zur Auslegung einer im Jahr 1890 begründeten Wirtschaftsbeschränkung als irreguläres Personalservitut nach Bayerischem Landrecht (Codex Maximilianeus Bavaricus civilis) von 1756.
2. Bei der Beurteilung einer Eintragung sind, insbesondere bei deren Auslegung auch die zur Zeit ihrer Begründung bestehenden Rechtsverhältnisse im Allgemeinen und der seinerzeit übliche Sprachgebrauch mit zu berücksichtigen. Durch einen bloßen Wandel in der Rechtsanschauung erlischt ein einmal wirksam begründetes dingliches Recht nicht.

Tenor

1. Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Regensburg vom 01.09.2016, Gz. PT-1735-17, wird zurückgewiesen.
2. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000 € festgesetzt.

Gründe

I.
1. Im Grundbuch des Amtsgerichts Regensburg von Pettendorf ist in Band 54 Blatt 1735 in der zweiten Abteilung unter der laufenden Nummer 1 hinsichtlich der Grundstücke Nummern 1 und 2 des Bestandsverzeichnisses, nämlich Fl.Nr. 868 „Die langen Äcker; Landwirtschaftsfläche“ und die noch bestehende Fl.Nr.868/2 „Steinäcker; Landwirtschaftsfläche“ (7450 qm) folgende Last eingetragen:
„Wirtschaftsausübungsverbot, Veräußerungsbeschränkung und Verbot der Wirtschaftstrennung für K r i e g e r Mathäus und dessen Rechtsnachfolger; gemäß Bewilligung vom 13. eingetragen am 15.12.1890 und hierher übertragen am 14.01.1997.“
Das in Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragene Grundstück Fl.Nr. 868 wurde nach einer Flächenberichtigung dort gelöscht und in Nr. 9 neu vorgetragen.
Am 14.01.1997 war diese Eintragung vom Grundbuchblatt Winzer Bd. 33 Bl. 1048 auf das Grundbuchblatt Pettendorf Bd. 54 Bl. 1735 übertragen worden.
Als Eigentümer ist seit 24.02.2003 Josef Köstlmeier eingetragen.
2. Dieser Eintragung liegt eine Kaufvertragsurkunde des königlich bayerischen Notars Franz Guth zu Regensburg vom 03.12.1890 zugrunde, mit der Matthäus Krieger, „Gastwirt und Bürgermeister in Oberwinzer“ an Xaver Bach, „Oekonomiepächter in Oberwinzer“ „zur Zeit ohne Haus- und Grundbesitz zum vollen Besitze und Eigentum sein durch Zwangsversteigerung am 19. Juni 1885 erworbenes Anwesen Haus Nummer 10 in Oberwinzer gelegen im Bezirke des königlichen Stadtrentamtes Regensburg“, verkaufte,
„bestehend aus
1.) in der Steuergemeinde Winzer, Katasterseite 62 1/2 bis 62 1/3 Gebäude mit radizierter Metzgerei und Tafernwirthsgerechtsame Plan Nummer 170 Wohnhaus mit angebauter Küche und Schlachthaus mit angebautem Stadel und Göppelhaus und angebauten Schweineställen, Stall, Hofraum zu acht zwei Zehntel Ar dann Anteil am Fischrecht in der Donau
171 Würz- und Obstgarten (…) 334 Acker (…)
… Plan Nummer 467a Acker (…)
…
dieser Besitz im Bezirke des königlichen Amtsgerichts Stadtamhof
2. in der Steuergemeinde Pettendorf, königliches Amtsgericht Regenstauf Katasterseite 420 1/2 Plan Nummer 832a Acker zu fünfzehn und sieben Zehntel Ar (…) 832b Wiese (Anm.: es folgen weitere 7 Äcker mit Plannummer: darunter die hier verfahrensgegenständliche Pl.Nr. 868 1/2 Acker zu vier und siebzig fünf Zehntel Ar) mit allen ausser den obenbezeichneten Rechten und Gerechtigkeiten etwa noch weiters verbundenen Rechten und Pflichten und was dabei erdwandbandmauer- niet- oder nagelfest ist.
II. Der Käufer verpflichtet sich hiermit für sich und seine Besitznachfolger für alle Zeiten, die Wirtschaft auf dem verkauften Anwesen in keiner Weise auszuüben oder durch einen Dritten ausüben zu lassen; Im gegentheiligen Falle aber sofort auf Verlangen der Verkäufer oder seinem Rechtsnachfolger eine Conventionalstrafe von 8.000 M acht Tausend Mark zu bezahlen.
III. Der Kaufschilling beträgt 16.000 M (…)
a) Der Betrag von vier tausend Mark 4.000 M ist bereits bezahlt …
b) zehn Tausend Mark 10.000 M tilgt Käufer durch Schuldübernahme (…)
c) der hiernach noch verbleibende Kaufschilling Rest zu zwei Tausend Mark (…)
IV. Für den katastermässigen Flächeninhalt (…)
V. Alle Rechte und Nutzungen, sowie Steuern, Kosten und Abgaben aller Art, (…)
VI. Die Beurkundungs und Umschreibungskosten hat der Käufer zu bezahlen.
VIII. Constatirt wird von mir Notar, daß die beim Anwesen befindlichen Wirtschaftseinrichtung(en), dann die sämtlichen lebenden und todten … Fahrniße, sowie die zur fortdauernden Güterbewirtschaftung erforderlichen Futter, Samen, Saaten und Speisegetreidevorräthe samt allen Neuanschaffungen als Pertinenz derselben erklärt sind und diese Pertinenzeigenschaft im Hypothekenbuche eingetragen ist.
Hievon nehmen Beteiligte Kenntniß und will Käufer das vorverkaufte Anwesen mit Zubehör nur soweit verpfändet haben wie es zur Zeit bereits im Hypothekenbuche eingetragen ist und vorbehaltlich aller bereits erworbenen Rechte Dritter auf das zur Zeit vom Käufer besessene und eingebracht werdende Inventar.
Käufer verpflichtet sich schließlich auch das erkaufte Anwesen nur mit der obigen Dispositionsbeschränkung diesbezüglich der mitverkauften Wirtschaftsrechte weiter zu veräussern und derselben ohne Zustimmung des Verkäufers und seiner Rechtsnachfolger nicht von dem Anwesen, auf welchem es ruht, zu trennen und soll diese Dispositionsbeschränkung geeigneten Ortes im Hypothekenbuche eingetragen werden.“
3. Mit notarieller Kaufvertragsurkunde vom 12.01.2016 (Notarin Ritz-Mürtz; UR.Nr. 0098/2016) veräußerte Josef Köstlmeier den vorgenannten Grundbesitz an die Gemeinde Pettendorf zum Alleineigentum. Gemäß § 11 des Kaufvertrags hat von den in Abteilung II eingetragenen Rechten Lastenfreistellung zu erfolgen. Gemäß § 9 des Kaufvertrags beauftragten und bevollmächtigten die Vertragsteile die Urkundsnotarin, den grundbuchamtlichen Vollzug dieser Urkunde herbeizuführen, Eintragungsanträge zu stellen und unter anderem alle Erklärungen abzugeben, die in formeller Hinsicht zum Vollzug dieser Urkunde erforderlich sind.
Mit Schreiben vom 07.06.2016 beantragte die Urkundsnotarin die Löschung des in Abteilung II lfd. Nr. 1 eingetragenen Rechts von Amts wegen nach § 5 des Grundbuchbereinigungsgesetzes (GBBerG).
Wegen des Typenzwangs der Sachenrechte könne es sich bei der Eintragung nur um eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit handeln. Diese sei aber nicht übertragbar und nicht vererblich. Das Recht wurde am 15.12.1890 im Grundbuch eingetragen, also vor mehr als 125 Jahren. Nach der Lebenserfahrung sei also davon auszugehen, dass der Berechtigte nicht mehr am Leben sei. Die Dienstbarkeit sei demgemäß erloschen.
Das Amtsgericht Regensburg – Grundbuchamt – (künftig: Grundbuchamt) erteilte am 21.06.2016 den rechtlichen Hinweis, dass der beantragten Eintragung folgendes Hindernis entgegenstehe: Gemäß § 5 GBBerG kann das Recht nur gelöscht werden, wenn feststeht, dass es sich um eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit handelt. Eine solche sei nicht übertragbar und nicht vererblich. Aus der Formulierung „für Krieger Mathäus [Anm. richtig: Matthäus] und dessen Rechtsnachfolger“ sei jedoch abzuleiten, dass damit das Anwesen des Krieger Matthäus und dessen Rechtsnachfolger gemeint sei. Damit handele es sich nicht um eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit, sondern um eine Grunddienstbarkeit. Somit sei eine Löschung nach § 5 GBBerG nicht möglich. Für die Löschung sei somit eine Nachtragerklärung erforderlich, zu deren Vorlage Gelegenheit bis 21.07.2016 gegeben werde.
Mit Schreiben vom 12.07.2016 legte die Urkundsnotarin im Auftrag der Vertragsteile Beschwerde gegen den rechtlichen Hinweis ein und verwies zur Begründung auf ihren Löschungsantrag. Diese nahm sie mit Schreiben vom 26.07.2016 zurück.
Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 01.09.2016 den Antrag vom 07.06.2016 zurückgewiesen, da die in der Zwischenverfügung aufgezeigten Eintragungshindernisse nicht behoben worden seien und eine Löschung gemäß § 5 GBBerG nicht erfolgen könne.
Die Urkundsnotarin legte mit Schreiben vom 12.09.2016 hiergegen Beschwerde ein und verwies zur Begründung auf ihren Löschungsantrag vom 07.06.2016.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 23.09.2016 nicht abgeholfen.
II.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Gegen die Antragszurückweisung ist die Grundbuchbeschwerde nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO zulässig (vgl. § 73 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 GBO; § 10 Abs. 2 Satz 1, § 11 FamFG). Die Urkundsnotarin hat im Namen der Vertragsteile Beschwerde eingelegt. Der Beteiligte Köstlinger ist auch beschwerdeberechtigt, weil er im Zeitpunkt der Rechtsmitteleinlegung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Demgegenüber ist die Gemeinde Pettendorf als noch nicht im Grundbuch eingetragene Eigentümerin mangels Antragsrechts zwar nicht beschwerdeberechtigt (vgl. BayObLGZ 1969, 294, 288 f.; Kramer, in: Beck-OK/GBO. § 71 Rn. 181, 199, 203). Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Urkundsnotarin Beschwerde nur im Namen der Antragsberechtigten, also des Beteiligten Köstlinger einlegen wollte (s. hierzu Demharter GBO 30. Aufl. § 15 Rn. 20).
Geltend macht der Beteiligte Köstlinger eine nachträgliche Unrichtigkeit des Grundbuchs mit der Begründung, die eingetragene Belastung sei gemäß § 5 GBBerG erloschen. Mit diesem Ziel unterliegt auch die gegen die abgelehnte Löschung eingelegte Beschwerde keinen Beschränkungen (vgl. BayObLG FGPrax 1998, 164 juris Rn. 11 ff.; OLG München NJW-RR 2015, 1296 juris Rn. 11; Demharter aaO. § 71 Rn. 30; Meikel/Schmidt-Räntsch GBO 11. Aufl. § 71 Rn. 75; zweifelnd Kramer in BeckOK-GBO § 71 Rn. 152; zustimmend jedoch bei Ablehnung der Amtslöschung Rn. 203).
2. Die Beschwerde des Beteiligten Köstlinger hat jedoch keinen Erfolg.
Der Beteiligte Köstlinger hat nach § 22 GBO keinen Berichtigungsanspruch. Eine Löschung von Amts wegen gemäß § 5 Abs. 3 GBBerG kommt ebenfalls nicht in Betracht.
a) Berichtigt werden kann das Grundbuch durch die ersatzlose Löschung der Veräußerungsbeschränkung (Demharter aaO. § 22 Rn. 2). Wenn die Bewilligung desjenigen fehlt, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist (vgl. § 19 GBO), ist es notwendig, dass die Unrichtigkeit nachgewiesen wird (§ 22 Abs. 1 GBO).
Dieser Nachweis obliegt, unabhängig von der Beweislast in einem Prozess über den materiellen Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB, dem Antragsteller (allgem. Meinung; siehe BayObLGZ 1985, 225, 228; 1988, 102, 107). An den Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen; ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Der Antragsteller muss grundsätzlich lückenlos alle Möglichkeiten – in der Form des § 29 GBO – ausräumen, die der begehrten berichtigenden Eintragung – hier also der Löschung – entgegenstehen könnten.
Ganz entfernt liegende, nur theoretische Möglichkeiten müssen aber nicht widerlegt werden (BayObLGZ 1995, 413 juris Rn. 15; OLG München NJW-RR 2015, 1296 juris Rn. 13 m.w.N.). Vielmehr darf das Grundbuchamt von dem nach der allgemeinen Lebenserfahrung Regelmäßigen ausgehen, sofern nicht im Einzelfall konkrete Umstände auf das Gegenteil hinweisen (Meikel/Böttcher aaO. § 22 Rn. 116). Keiner Nachweisführung bedarf es, wenn sich die materielle Unrichtigkeit aus der Eintragung im Grundbuch selbst – einschließlich zulässiger Bezugnahmen (vgl. § 874 BGB) – ergibt. Auch was offenkundig ist, braucht nicht bewiesen zu werden (vgl. Demharter aaO. § 22 Rn. 37; Holzer, in BeckOK-GBO § 22 Rn. 61).
b) Nach diesen Grundsätzen kommt eine Löschung der eingetragenen Belastung „Wirtschaftsausübungsverbot, Veräußerungsbeschränkung und Verbot der Wirtschaftstrennung“ (im Folgenden auch als Verfügungsbeschränkung bezeichnet) nicht in Betracht.
aa) Zunächst ist die (materielle) Nichtigkeit der Belastung nicht offenkundig (§ 29 Abs. 1 Satz 2 GBO; zum Begriff Meikel/Hertel a.a.O. § 29 Rn. 615), namentlich allgemeinkundig (Meikel/Hertel a.a.O. § 29 Rn. 616) oder zumindest beim Grundbuchamt oder dem Beschwerdegericht (§ 74 GBO) zweifelsfrei bekannt (Meikel/Hertel a.a.O. § 29 Rn. 617).
(1) § 137 Satz 1 BGB, wonach die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht nicht durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen oder beschränkt werden kann, ist nicht anwendbar. Denn die Belastung wurde bereits vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs eingetragen. Rechte, mit denen ein Grundstück bei Inkrafttreten des BGB am 01.01.1900 belastet war, blieben grundsätzlich bestehen (vgl. Art. 184 Satz 1 EGBGB), und zwar mit dem sich aus den bisherigen Gesetzen ergebenden Inhalt und Rang. Ob sie so nach dem 31.12.1899 noch hätten begründet werden können, spielt keine Rolle (BayObLGZ 1986, 89, 98). Der Inhalt des Altrechts muss nach den Grundsätzen des Art. 184 EGBGB ermittelt werden, wonach es nicht aufgehoben wäre, sondern mit verändertem Inhalt fortbesteht. Art. 184 Satz 1 EGBGB setzt, wie sein Wortlaut deutlich macht, als selbstverständlich voraus, dass sich der Erwerb der nach dem Inkrafttreten des BGB bestehen gebliebenen beschränkten dinglichen Rechte nach dem zur Zeit des Erwerbs geltenden Recht bestimmt (BayObLGZ 1970, 226, 229).
(2) Zum Zeitpunkt der Errichtung der notariellen Kaufvertragsurkunde vom 03.12.1890 war die Vereinbarung der gegenständlichen Verfügungsbeschränkung materiell-rechtlich zulässig.
In der Steuergemeinde Pettendorf, die im Bezirk des königlichen Amtsgerichts Regenstauf lag, galt am 03.12.1890, also vor dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs, allein Bayerisches Landrecht (Codex Maximilianeus Bavaricus civilis vom Jahre 1756; vgl. Völderndorff, Civilgesetzstatistik des Königreichs Bayern, 1880, S. 209). In dessen Geltungsbereich war es zulässig, Verfügungsbeschränkungen zur Sicherung von Forderungsrechten zu vereinbaren und ihnen durch Eintragung in das damals bestehende Hypothekenbuch (§§ 21, 22 Nr. 7 Hypothekengesetz für das Königreich Bayern vom 1.6.1822) dingliche Wirkung zu verleihen (BayObLGZ 13, 146, 149; 15, 89, 92; OLG München NJW-RR 2015, 1296 juris Rn. 17). Die Eintragung einer Verfügungsbeschränkung, wonach der Erwerber eines Grundstücks sich verpflichtete, in dem darauf errichteten oder zu errichtenden Gebäude ein bestimmtes Gewerbe nicht auszuüben oder ausüben zu lassen, war somit unter der Herrschaft des bayerischen Hypothekengesetzes zulässig und zum Schutze vor den Folgen der Öffentlichkeit des Hypothekenbuches notwendig (BayObLGZ 15, 89, 92).
Die bestehenden Hypothekenbücher waren von dem Zeitpunkt an, den das Staatsministerium der Justiz für die einzelnen Amtsgerichtsbezirke bestimmte, als Grundbücher im Sinne des BGB anzusehen. Das Überleitungsverfahren in Bayern war im Wesentlichen schon im Jahr 1905 abgeschlossen. Was im Hypothekenbuch eingetragen war, bildete von da an auch Grundbuchinhalt (OLG München NJW-RR 2015, 1296 juris Rn. 17).
Unter Zugrundelegung dieser Rechtslage haben die hier in Frage stehenden Verfügungsbeschränkungen schon vor dem Inkrafttreten des BGB dingliche Wirksamkeit erlangt. Sie sind somit auch unter Geltung des BGB nach der Übergangsvorschrift des Art. 168 EGBGB wirksam geblieben (BayObLGZ 13, 146, 149; BayObLGZ 15, 89, 92) und waren in das Grundbuch zu übernehmen (OLG München NJW-RR 2015, 1296 juris Rn. 17; Sprau, Justizgesetze in Bayern, 1988, vor Art. 57 AGBGB Rn. 58).
Eine Nichtigkeit der im Grundbuch verlautbarten Beschränkung wegen Verstoßes gegen die spätere gesetzliche Bestimmung des § 137 (Satz 1) BGB kommt damit nicht in Betracht (BayObLGZ 1970, 226, 234). Es liegt auch kein Fall des § 44 des Bayerischen Hypothekengesetzes vor, da es um eine Verfügungsbeschränkung zugunsten des Grundstücksverkäufers und nicht zugunsten eines Hypothekengläubigers handelt (vgl. hierzu BayObLGZ 13, 146, 148 f.).
bb) Die gegenständliche Verfügungsbeschränkung ist durch die notarielle Beurkundung am 03.12.1890 formwirksam entstanden.
In Bayern war seit dem 01.07.1862 nach Art. 14 des Gesetzes vom 10.11.1861, das Notariat betreffend, u.a. über „alle Verträge, welche dingliche Rechte an unbeweglichen Sachen betreffen“, also auch für Dienstbarkeiten, „bei Strafe der Nichtigkeit Notariatsurkunden zu errichten“ (BayObLGZ 1970, 226, 229; Roth, Bayrisches Civilrecht, 2. Teil, 1872 § 153 Not. 19).
Um eine Dienstbarkeit – unbeschadet der Einordnung als Personalservitut (heute: beschränkte persönliche Dienstbarkeit) oder als Real oder Prädialservitut (hete: Grunddienstbarkeit; s. dazu sogleich) – handelt es sich hier. Ihrer rechtlichen Natur nach stellt sich die vorliegend begründete Verpflichtung nicht als bloße Verfügungs-, sondern als Benutzungsbeschränkung dar. Solche Benutzungsbeschränkungen bilden den typischen Inhalt einer Dienstbarkeit, aufgrund derer der Eigentümer auf dem belasteten Grundstück gewisse Handlungen nicht vornehmen darf (§§ 1018, 1090 BGB; BayObLGZ 1953, 81, 84; OLG München RNotZ 2015, 114 juris Rn. 12). Das Bayerische Landrecht [vgl. bei Danzer (Hrsg.), Das Bayerische Landrecht vom Jahre 1756 in seiner heutigen Geltung, 1894, S. 103] kannte in Teil II Kap. 7 § 2 Nr. 2 derartige negative Dienstbarkeiten. Solche lagen vor, wenn der Grundstückseigentümer zu einem Nichtstun verpflichtet ist (Roth a.a.O. § 152 – Seite 231). § 2 bestimmt: Sie [Anm.: Die Dienstbarkeit] ist unterschiedlich, und zwar 1. affirmativa, wenn derjenige, welcher hierzu verbunden ist, entweder in dem Seinigen etwas zu leiden oder zu thun hat. 2. Negativa, wenn von ihm etwas unterlassen werden soll.“
cc) Die Verfügungsbeschränkung ist auch nicht gemäß § 5 Abs. 3 GBBerG von Amts wegen zu löschen. Die Anwendung dieser Vorschrift setzt voraus, dass die Eintragung in Abteilung II unter laufender Nr. 1 des Grundbuchs gemäß § 5 Abs. 1 GBBerG ein nicht vererbliches und nicht veräußerbares Recht, insbesondere einen Nießbrauch, eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit oder ein Wohnungsrecht betrifft. Dies ist nicht der Fall. Vielmehr stellt die eingetragene Verfügungsbeschränkung eine altrechtliche irreguläre Personalservitut dar, die aufgrund der zugrunde liegenden Vereinbarung vererblich ist.
(1) Nach Teil II, Kap. VII § 2 Nr. 5 und 6 Bayerischen Landrechts konnten Dienstbarkeiten entweder zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person als beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (Personalservitute) oder zugunsten eines bestimmten herrschenden Grundstücks (genauer: zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines bestimmten Grundstücks) als Grund-Dienstbarkeiten (Real- oder Praedialservitute) bestellt werden (vgl. BayObLGZ 1953, 80, 84 f.; 1969, 284, 291; 1970, 226, 229 f.; 1997, 266 juris Rn. 26 und 37). Nach dieser Unterscheidung war auf der Seite des Berechtigten die Grunddienstbarkeit als subjektiv-dingliches Recht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden gewesen, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit stand hingegen einer bestimmten Person zu, und konnte grundsätzlich nicht übertragen und vererbt werden (vgl. BayObLGZ 1953, 80, 85; 1970, 226, 230, 235; Roth a.a.O. § 154 – Seite 246; s.a. § 156 – Seite 255).
(2) Der Umstand, dass die Dienstbarkeit in das Hypothekenbuch eingetragen war, lässt keinen Schluss auf deren Rechtsnatur zu. Nach bayerischem Recht wurden Grunddienstbarkeiten nicht in das Hypothekenbuch eingetragen (Roth a.a.O. § 162 – Seite 292). Die Eintragung war zur Begründung von Realdienstbarkeiten nicht erforderlich (§ 22 Nr. 5 des Hypothekengesetzes vom 01.06.1822). Eine Realdienstbarkeit entstand vielmehr mit der Errichtung der notariellen Urkunde. Die persönlichen Dienstbarkeiten des Nießbrauchs-, Gebrauchs- oder Wohnungsrechts waren einzutragen (vgl. § 22 Nrn. 5, 7 und § 136 Nr. 4 des Hypothekengesetzes), nicht aber Personalservituten mit einem der Grunddienstbarkeit ähnlichen Inhalt – „irreguläre Personalservituten“. Aber auch bei den (wegen ihres Einflusses auf den Grundstückswert) eintragungspflichtigen (regulären) Personalservituten hatte die Eintragung keine rechtsbegründende Bedeutung und gehörte damit nicht zum Entstehungstatbestand (vgl. zum Ganzen (BayObLGZ 1970, 226, 229 f. m.w.N.).
Soweit § 22 des Bayerischen Hypothekengesetzes vorschreibt, dass bestimmte Lasten in das Hypothekenbuch eingetragen werden müssen, bezieht sich dies auf die in § 25 und 26 des Gesetzes bestimmten, sich auf den öffentlichen Glauben beziehenden Rechtsfolgen. Dieses „Muss“ bezeichnet somit eine rechtliche Notwendigkeit, und deutet an, dass die Unterlassung mit nachteiligen Folgen für denjenigen verbunden ist, den sie betrifft (vgl. Gönner/Graf, Commentar über das Hypothekengesetz für das Königreich Bayern, 2. Aufl. Erster Band, S. 258 f. – zu § 22), lässt aber keinen Rückschluss auf die Entstehung der Belastung zu.
(3) Nach dem Wortlaut der Grundbucheintragung und dem Inhalt des zu Grunde liegenden Vertrags liegt keine Grunddienstbarkeit vor. Nach der Eintragung besteht die Verfügungsbeschränkung zugunsten des Veräußerers Matthäus Krieger und dessen Rechtsnachfolger. Nach dem Vertragsinhalt wurde sie für alle Zeiten bestellt. Damit handelt es sich einerseits nicht um ein Recht, das nur einer bestimmten Person für deren Lebenszeit zustand, andererseits fehlt beim Berechtigten und dessen Rechtsnachfolger die Verbindung mit dem Eigentum eines bestimmten Grundstücks. Grunddienstbarkeiten setzten auch nach Bayerischem Landrecht ein herrschendes Grundstück voraus (BayObLGZ 1962, 341, 346 ff.; 1967, 397, 400). Sie konnten daher nicht für eine Person als berechtigtes Subjekt bestellt werden.
Demgemäß kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Veräußerungsbeschränkung als Grunddienstbarkeit gewollt und zugestanden wurde. Für eine solche könnte allerdings sprechen, dass Matthäus Krieger, der im notariellen Kaufvertrag vom 13.12.1890 als Gastwirt bezeichnet wird, offenbar in Oberwinzer zur Zeit des Verkaufs des Grundstücks eine Gastwirtschaft betrieb und dass das Wirtschaftsausübungsverbot augenscheinlich den Vorteil dieses Wirtschaftsbetriebs bezweckte; hinzu kommt, dass der Käufer sich für sich und seine Besitznachfolger für alle Zeiten verpflichtete, die Wirtschaft auf dem verkauften Anwesen in keiner Weise auszuüben oder durch einen Dritten ausüben zu lassen (vgl. zu einem gleichgelagerten Fall BayObLGZ 15, 89, 92 f.). Demgemäß geht man davon aus, dass Formulierungen wie „zugunsten des Käufers und seiner Rechts- oder Besitznachfolger“, „zu Gunsten des jeweiligen Besitzers oder Eigentümers des Grundstücks Pl.Nr. 166“, „zugunsten des jeweiligen Eigentümers der Gastwirtschaft zum Hirschen Hs.Nr. 162 in X“ dafür sprechen, dass eine Grunddienstbarkeit gewollt sei (vgl. BayObLGZ 1970, 226, 232 ff.; 1991 juris Rn. 21; BayObLG Rpfleger 1976, 250, 251). Entsprechendes gilt, wenn nach der gewählten Formulierung auf Seiten des Berechtigten das Recht „für alle Zeiten“ oder „für immerwährende Zeiten“, also unbegrenzt in die Zukunft und für beliebig viele Rechtsnachfolger gelten soll (BayObLGZ 1991, 139 juris Rn. 21; OLG München RNotZ 2015, 114 juris Rn. 16) bzw. auf Seiten der Verpflichteten „die Käufer und alle ihre Nachfolger im Besitze“ gebunden sein sollten (BayObLGZ 1997, 266 juris Rn. 39). Voraussetzung ist jedoch, dass sich das herrschende Grundstück, etwa durch Angabe der Hausnummer (vgl. BayObLGZ 1997, 266 juris Rn. 39), identifizieren lässt. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Demgemäß geht auch der Bundesgerichtshof davon aus, dass dann, wenn der Wortlaut der Eintragungsbewilligung keine Anhaltspunkte dafür enthält, dass ein Recht einer Person als Eigentümer eines Grundstücks eingeräumt wurde, der unbefangene Betrachter lediglich aus dem Zusatz „und seiner Rechtsnachfolger“ nicht auf eine Grunddienstbarkeit schließen kann (NJW 1965, 393 juris Rn. 42).
Überdies ist vorliegend die im Bayerischen Landrecht in Teil II Kap. 7 § 3 Nr. 3 kodifizierte Auslegungsregel zu beachten: „Wenn billiger Zweifel vorfällt, ob man die Dienstbarkeit nur personaliter, oder in Absicht auf ein gewissen Gut realiter constituiert habe, so wird das erste allzeit mehr gemutmasset, wo nicht das letztere aus den Worten und Umständen deutlich genug erscheint.“ Demgemäß ist im Zweifel gegen das Vorhandensein einer Grunddienstbarkeit zu entscheiden (vgl. BayObLGZ 1970, 226, 234).
(4) Wurde – wie hier – der Inhalt einer Grunddienstbarkeit einer Person als berechtigtem „Subjekt“ gewährt, so entstand vielmehr eine sogenannte irreguläre Personalservitut (Roth a.a.O. § 162 – Seite 287).
Die Personalservituten waren im Bayerischen Landrecht (Teil II Kap. IX. §§ 1, 11 und 12) auf drei Arten beschränkt: ususfructus, usus und habitatio. Gleichwohl war in der Praxis auch die Möglichkeit anerkannt, ein Recht, das gewöhnlich den Inhalt einer Prädial- oder Realservitut, also einer Grunddienstbarkeit bildete, für eine bestimmte Person als berechtigtes Subjekt zu bestellen. Man bezeichnetes dies als sogenannte irreguläre Personalservitut (vgl. Roth a.a.O. § 156 – Seite 254 f.; ausführlich BayObLGZ 1962, 341, 346; 1970, 226, 233 m.w.N.; OLG Frankfurt, Urteil vom 04.10.2012 – 4 U 132/10 juris Rn. 120; BayVGH Urteil vom 09.02.1993 – 8 B 92.642 juris Rn. 24). Auch das Bayerische Landrecht kannte solche irreguläre Personalservituten (Teil II Kap. VII § 2 Nr. 6: „Personalis, welche man ohne Absicht auf ein gewissen Gut in alieno gaudiert als da insonderheit das BenutzungsScharwerks- Zehn und andern dinglichen Rechts“, vgl. Roth a.a.O. § 156 – Seite 254 f. unter Hinweis auf Kreittmayr Anm.- 3 b zu BayLR II 7 § 2 „Servitutes personales sind entweder regulares oder irregulares … von jenen zählt man nur viererlei Species … von den letzteren aber giebt es so vielerlei Gattungen als jura in alieno zum Nutzen einer Person constituiert werden können.“). Wenngleich irreguläre Personalservituten in der Regel als Gemeindeservituten vorkamen, konnten sie nicht nur zugunsten juristischer Personen oder ganzer territorialer oder personaler Kreise, sondern auch zugunsten einzelner physischer Personen bestellt werden (BayObLGZ 1962, 341, 347 ff.; 1970, 226, 233 m.w.N.).
(5) Die Auslegung der vorliegenden Verfügungsbeschränkung als irreguläre Personalservitut wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass diese nicht nur zugunsten des Veräußerers Mathäus Krieger (also auf dessen Lebenszeit), sondern auch zugunsten seiner Rechtsnachfolger für alle Zeiten bestellt worden ist.
Die irregulären Personalservituten unterlagen nach herrschender Meinung den Regeln der regulären Personalservituten (BayObLGZ 1970, 226, 233). Diese waren nach dem Bayerischen Landrecht (wie auch heute die beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten gemäß § 1090 Abs. 1 und Abs. 2 i.V.m. § 1061 Satz 1 BGB) grundsätzlich auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt (vgl. BayObLGZ 1967, 397, 400 m.w.N; Roth a.a.O. § 154 – Seite 246; s.a. § 156 – Seite 255). Dies galt aber nicht ausnahmslos. In der zeitgenössischen Rechtsliteratur wird demgemäß ausgeführt (vgl. Roth a.a.O. § 154 – Seite 246):
„Persönliche Dienstbarkeiten erlöschen mit dem Tod des Berechtigten, … Doch kann auch Uebergang auf die Erben bestimmt sein, was, wenn nur die allgemeine Bestimmung vorliegt, nur auf die unmittelbaren Nachfolger des Berechtigten zu beziehen ist.“
Demgemäß geht die Rechtsprechung davon aus, dass eine Dienstbarkeit nur zugunsten der Verkäuferin eines Grundstücks „mit deren Tod nach Bayerischem Landrecht in der Regel erloschen wäre“ (BayObLGZ 1997, 266 juris Rn. 38; Hervorhebung durch Senat).
In der im notariellen Vertrag vom 13. Dezember 1890 getroffenen Rechtsnachfolgeregelung liegt somit eine zulässige Ausnahme von der grundsätzlichen Unvererblichkeit der irregulären Personalservitut, die aufgrund der ausdrücklichen Formulierung „für alle Zeiten“ nicht nur auf die unmittelbaren, sondern auf alle weiteren Rechtsnachfolger des Berechtigten zu beziehen ist.
(6) Damit ist der Anwendungsbereich des § 5 Abs. 3 GBBerG nicht eröffnet, denn diese Vorschrift hat nicht den Zweck, altrechtliche Dienstbarkeiten zu löschen, sondern setzt das Erlöschen solcher Dienstbarkeiten voraus, die nicht übertragbar und nicht vererblich sind. Aus der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 12/5553, Seite 92) ergibt sich insoweit folgendes:
„Die Grundbücher insbesondere in den neuen Ländern sind mit einer Vielzahl von Eintragungen in Abteilung II belastet, die Nießbrauche, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und Wohnungsrechte betreffen. Diese Rechte erlöschen mit dem Tod des Berechtigten. Um das Grundbuch zu berichtigen, ist in diesen Fällen also der Todesnachweis erforderlich. Dieser ist oftmals nicht zu führen, weil der letzte Aufenthalt des Berechtigten unbekannt ist. Um hier aufwendige Nachforschungen und ggf. Klageverfahren zur Grundbuchberichtigung mittels öffentlicher Zustellung zu vermeiden, sehen die §§ 5 und 6 eine Erlöschensfiktion für diese Rechte (§ 5) und die Möglichkeit vor, abweichend von § 1170 BGB ein Aufgebotsverfahren auch dann durchzuführen, wenn nicht festzustellen ist, ob der eingetragene Begünstigte noch lebt oder wo er sich aufhält (§ 6). (…)
§ 5 fingiert für nicht übertragbare und nicht vererbliche Rechte das Erlöschen dieser Rechte, wenn aufgrund von Erfahrungssätzen davon auszugehen ist, daß der Berechtigte nicht mehr lebt und damit das Recht erloschen ist. Die Regelung gilt nur für Rechte zugunsten natürlicher Personen (…).“
dd) Die Eintragung ist auch nicht inhaltlich unzulässig gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO.
(1) Unter einer inhaltlich unzulässigen Eintragung, die nicht dem Regelungsbereich von § 22 GBO unterliegt, sondern nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO zu löschen wäre (Meikel/Böttcher a.a.O. § 22 Rn. 85), versteht man eine solche, die einen Rechtszustand oder -vorgang verlautbart, den es nicht geben kann (z.B. Meikel/ Schneider a.a.O. § 53 Rn. 130 m.w.N.); die Eintragung müsste also mit dem ihr zu entnehmenden Inhalt rechtlich überhaupt ausgeschlossen und damit ungeeignet sein, ein Recht zu begründen (Meikel/Schneider a.a.O.). Die inhaltliche Unzulässigkeit müsste sich bereits aus dem Inhalt der Eintragung selbst ergeben (Meikel/Schneider a.a.O. § 53 Rn. 135).
Ob dies zutrifft, bestimmt sich grundsätzlich nach dem Recht, das zum Zeitpunkt ihrer Vornahme gegolten hat (BayObLGZ 1986, 89, 95), es sei denn, die Zulässigkeit der Eintragung wird durch ein Gesetz mit rückwirkender Kraft aufgehoben (BayObLGZ 1997, 266 juris Rn. 30).
Darüber hinaus sind bei der Beurteilung einer Eintragung, insbesondere bei deren Auslegung auch die zur damaligen Zeit bestehenden Rechtsverhältnisse im allgemeinen und der seinerzeit übliche Sprachgebrauch mit zu berücksichtigen. Durch einen bloßen Wandel in der Rechtsanschauung erlischt ein einmal wirksam begründetes dingliches Recht nicht. Die Annahme einer inhaltlich unzulässigen Eintragung scheidet dann aus (BayObLGZ 1986, 89, 95).
Inhaltlich unzulässig ist auch eine Eintragung, dessen rechtliche Bedeutung sich auch durch Auslegung nicht ermitteln lässt (Demharter a.a.O. § 53 Rn. 49 m.w.N.), wenn etwa die Eintragung ein eintragungsfähiges Recht nicht mit dem gesetzlich allein zulässigen Inhalt wiedergibt, etwa den Berechtigten nicht ersehen lässt (OLG München RNotZ 2015, 114 juris Rn. 10).
(2) Die gegenständliche Eintragung ist nicht inhaltlich unzulässig. Die altrechtliche Dienstbarkeit hat – wie oben ausgeführt – einen zulässigen Inhalt und lässt den Berechtigten hinreichend erkennen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Verfügungsbeschränkung unverändert auf den durch die Verordnung zur Änderung des Verfahrens in Grundbuchsachen vom 05.08.1935 (RGBl. I 1035) eingeführten neuen Grundbuchvordruck übertragen worden ist.
Die Grundstücke des Beteiligten Köstlinger sind nach den vorgelegten Grundbuchauszügen auf einem neu angelegten Grundbuchblatt gebucht worden; die auf die Veräußerungsbeschränkung hinweisende Eintragung stammt aus dem Jahr 1997 (am 14.01.1997 wurde diese Eintragung vom Grundbuchblatt Winzer Bd. 33 Bl. 1048 auf das Grundbuchblatt Pettendorf Bd. 54 Bl. 1735 übertragen).
Eintragungen auf den nach § 67 GBV aF (jetzt § 104 GBV) umgeschriebenen Grundbüchern sind nur nach Maßgabe der Grundbuchverfügung vorzunehmen (vgl. BGH NJW-RR 2012, 141 juris Rn. 23; Demharter, GBO, § 145 Rn. 6). Für die Eintragung einer altrechtlichen Dienstbarkeit, die unter Geltung der Grundbuchordnung vorgenommen wird, sind nunmehr deren Vorschriften maßgebend (vgl. BGH NJW-RR 2012, 141 juris Rn. 23).
Diese wurden eingehalten. Die Verfügungsbeschränkung ist gemäß § 10 Abs. 1 lit. a und b GBV in der zweiten Abteilung eingetragen. Die Bezeichnung des Berechtigten enthält mit dessen Vornamen und Familiennamen die nach § 15 Abs. 1 lit. a GBV mindestens erforderlichen Bestandteile. Gemäß § 30 Abs. 1 lit. g GBV ist der Tag der ersten Eintragung der Verfügungsbeschränkung auf das neue Blatt übertragen worden.
ee) Es kommt auch keine Löschung wegen Gegenstandslosigkeit der Eintragung nach § 84 GBO in Betracht.
Diese Bestimmung erfasst Gegenstandslosigkeit aus rechtlichen (§ 84 Abs. 2 lit. a GBO) wie aus tatsächlichen Gründen (§ 84 Abs. 2 lit. b GBO). Rechtlich gegenstandslos sind etwa entstandene, in der Zwischenzeit jedoch wieder erloschene Rechte; tatsächlich gegenstandslos sind Rechte, wenn der Gegenstand des Rechts weggefallen ist (siehe Demharter a.a.O. § 84 Rn. 4 und 6, Rn. 12 f.). Hinreichende Anhaltspunkte für die Annahme, dass die Eintragung gegenstandslos ist und das Grundbuchamt von Amts wegen tätig werden müsste (vgl. § 85 GBO) sind nicht vorhanden.
Eine altrechtliche Dienstbarkeit erlischt gemäß Art. 57 Abs. 1 i.V.m. Art. 56 Abs. 3 AGBGB zwar mit dem Ablauf von zehn Jahren nach der letzten Ausübung. Dies gilt aber nicht für eingetragene Dienstbarkeiten (Art. 57 Abs. 1 AGBGB). Unabhängig hiervon wären auch die Voraussetzungen des Art. 56 Abs. 3 AGBGB nicht erfüllt. Die Dienstbarkeit besteht darin, dass auf dem belasteten Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden durften. Eine solche Grunddienstbarkeit wird solange ausgeübt, als nicht dem Verbot zuwidergehandelt wird (BayObLGZ 33, 284, 292; OLG München NZM 2014, 607 juris Rn. 13; Meisner/Ring/Götz Nachbarrecht in Bayern, 7. Aufl. § 33 Rn. 18). Für letzteres ist nichts ersichtlich.
3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
4. Der Geschäftswert ist nach § 79 Abs. 1 Satz 1 GNotKG festzusetzen und – mangels näherer Anhaltspunkte – nach § 36 Abs. 3 GNotKG zu bemessen.
5. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.