Aktenzeichen 11 O 5772/13
StGB § 263
Leitsatz
1 Das allgemeine Interesse des Geschäftsführers oder Gesellschafters am Erfolg seines Unternehmens begründet nicht dessen Eigenhaftung aus § 311 Abs. 3 BGB. (Rn. 73) (redaktioneller Leitsatz)
2 Ein Makler, der sich auf reine Maklerdienste (Erstellung eines Exposés, Wahrnehmung von Besichtigungsterminen, E-Mailkorrespondenz) beschränkt, ist nicht Erfüllungsgehilfe seines Auftraggebers. (Rn. 90) (redaktioneller Leitsatz)
3 Über einen Feuchtigkeits- bzw. Wasserschaden einer zum Verkauf stehenden Immobilie ist grundsätzlich aufzuklären. (Rn. 96) (redaktioneller Leitsatz)
4 Der Verkäufer ist zu einer Aufklärung über Mängel, die einer Besichtigung zugänglich sind, nicht verpflichtet ist, weil der Käufer sie bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann. (Rn. 132) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die in ihrer zuletzt gestellten Form zulässige Klage (I. und II.) ist unbegründet (III.) und daher vollumfänglich abzuweisen.
I.
Die Klage ist zulässig.
A)
Das angerufene Landgericht München II ist gemäß § 1 ZPO i.V.m. §§ 71 Abs. 1, 23 Nr. 1 GVG i.V.m. §§ 2 ff. ZPO sachlich und nach § 32 bzw. § 39 ZPO örtlich zuständig.
1. Da die Klägerin einen Betrag von mehr als 5.000,00 € von den Beklagten fordert, sind ausweislich der §§ 71 Abs. 1, 23 Nr. 1 GVG die Landgerichte in 1. Instanz zur Entscheidung berufen.
2. Gemäß § 32 ZPO ist für Klagen aus unerlaubten Handlungen das Gericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk die Handlung begangen ist.
Unter Begehungsort versteht man jeden Ort, an dem auch nur eines der wesentlichen Tatbestandsmerkmale der unerlaubten Handlung verwirklicht wurde (BGHZ 124, 237, 245 = NJW 1994, 1413, 1414 m.w.N.). Er entspricht daher dem „Tatort“ i.S.d. § 9 StGB und dem im Internationalen Deliktsrecht maßgeblichen Anknüpfungsort des Art. 40 Abs. 1 EGBGB (vgl. BGH NJW 1977, 1590, 1591; RGZ 27, 418, 420). Begangen ist die unerlaubte Handlung daher sowohl am Handlungsort (vgl. § 9 Abs. 1 Fall 1 StGB, Art. 40 Abs. 1 S. 1 EGBGB) als auch bei Erfolgsdelikten – am Erfolgsort (vgl. § 9 Abs. 1 Fall 3 StGB, Art. 40 Abs. 1 S. 2 EGBGB; BGHZ 184, 313, 317 = NJW 2010, 1752 Rn. 8; BGH NJW 2011, 2059 Rn. 7).
Vorliegend befindet sich jedenfalls der Erfolgsort der etwaigen unerlaubten Handlungen der der Beklagten im Bezirk des hiesigen Landgerichts. Denn das streitgegenständliche Anwesen befindet sich in Seefeld-Hechendorf. Der notarielle Kaufvertrag wurde in Starnberg geschlossen. Beide Orte liegen im Bezirk des Landgerichts München II. Da die Klägerin die Beklagten vorwiegend auf deliktsrechtlicher Ebene auf Schadensersatz wegen Verschweigens des echten Ausmaßes des im verkauften Objekt bestehenden Wasserschadens in Anspruch nimmt, führt die Regelung des § 32 ZPO mithin zur Zuständigkeit des Landgerichts München II.
Selbiges resultiert schließlich aus § 39 ZPO. Denn die Beklagten haben sich auf das Verfahren rügelos eingelassen ohne die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts zu rügen.
3. An der internationalen Zuständigkeit des angerufenen Gerichts bestehen ebenfalls keine Zweifel. Diese folgt der oben bejahten örtlichen Zuständigkeit (vgl. Thomas/Putzo/Hüßtege, ZPO, Vorb § 1, Rn. 6 m.w.N.).
Die Klägerin hat sich dazu entschieden, die Beklagten persönlich als Direktoren der Verkäuferin des Anwesens in Anspruch zu nehmen. Im Umkehrschluss geht sie gegen die womöglich noch bestehende britische GTT gerade nicht vor. In der ZPO gilt der sogenannte formelle Parteibegriff (vgl. hierzu Thomas/Putzo/Hüßtege, ZPO, Vorb § 50, Rn. 2 ff.). Kläger ist mithin derjenige, der eine Klage erhebt. Beklagte sind die Personen, die in der Klage als solche bezeichnet sind und gegen die sich die Klage richtet. Folglich können die Beklagten sich insoweit nicht auf die britische GTT berufen. Denn diese ist nicht Partei des hiesigen Rechtsstreites.
Mangels grenzüberschreitenden Sachverhalts stellt sich bezüglich der internationalen Zuständigkeit demzufolge kein Problem.
Das Landgericht München II ist vor diesem Hintergrund insgesamt zuständig.
B)
Die im Laufe des Verfahrens durch die Klägerin vorgenommene Klageerweiterung ist ausweislich des § 264 Nr. 2 Alt. 1 ZPO stets zulässig (zur quantitativen Änderung des Klageantrags vgl. Zöller/Greger, ZPO, § 264, Rn. 3a). Da es sich bei dieser Erweiterung laut Gesetz schon nicht um eine Klageänderung handelt, kommt es auf die besonderen Voraussetzungen der §§ 263, 267 ZPO nicht an.
Unabhängig hiervon wäre die Klageerweiterung jedoch sowohl sachdienlich wie auch aufgrund des § 267 ZPO zulässig.
Mangels erkennbarer sonstiger Zulässigkeitshindernisse ist die Klage in ihrer zuletzt gestellten Form mithin insgesamt zulässig.
II.
Die beiden Beklagten können auch zusammen vor dem erkennenden Gericht verklagt werden. Die Voraussetzungen der subjektiven Klagenhäufung i.S.d. §§ 59, 60 ZPO liegen vor. Die materiell-rechtliche Umsetzung dieser prozessualen Frage erfolgt im vorliegenden Fall durch § 840 BGB. Denn die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner in Anspruch.
III.
Die Klage ist allerdings unbegründet. Die klägerseits bemühten Schadensersatzansprüche bestehen allesamt nicht (A). Damit stehen der Klägerin auch die geltend gemachten Nebenforderungen nicht zu (B).
A)
Die Klägerin kann von den beiden Beklagten weder auf quasivertraglicher Ebene nach § 311 Abs. 2, Abs. 3 BGB noch nach den deliktsrechtlichen Vorschriften des § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB bzw. § 826 und § 831 BGB Schadensersatz in der geltend gemachten Höhe verlangen.
Zwar geht die Klägerin noch richtigerweise von der Anwendbarkeit deutschen Rechtes aus (1.), doch fehlt es für den geltend gemachten quasivertraglichen Schadensersatzanspruch an einer Reihe notwendiger Tatbestandsvoraussetzungen (2.). Die daneben geltend gemachten deliktischen Ansprüche scheitern dem Grunde nach schon wegen des Fehlens einer Täuschungshandlung der Beklagten (3.). Ferner liegt auf Klägerseite schon kein Irrtum, allenfalls jedoch ein rechtlich unbeachtlicher Motivirrtum vor (4.). Schließlich fehlt es am erforderlichen Vorsatz der Beklagten (5.). Auf die weiteren Rechtsprobleme der geltend gemachten Schadensersatzansprüche kommt es mithin nicht entscheidungserheblich an (6.).
Gemäß § 286 ZPO hatte die Kammer unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses der durchgeführten Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob sie die betreffenden Behauptungen der Parteien für wahr erachtet. Erforderlich ist insoweit die persönliche Gewissheit des Richters die Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. Zöller/Greger, ZPO, § 286, Rn. 19).
1. Der vorliegende Sachverhalt ist nach deutschem Recht zu beurteilen.
a) Im Verhältnis der Klägerin zu den beiden Beklagten fehlt es bereits an einem grenzüberschreitenden Sachverhalt.
Die Klägerin behauptet, dass die Beklagten ihr das wahre Ausmaß des Wasserschadens im streitgegenständlichen Anwesen nicht offenbart, dieses vielmehr verschwiegen hätten. Zwar waren die Beklagten zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses Direktoren der britischen GTT, also der Verkäuferin des genannten Objektes. Doch leben die beiden Beklagten unstreitig in Deutschland und nicht etwa in England. Im vorliegenden Prozessrechtsverhältnis mangelt es demzufolge an einem grenzüberschreitenden Sachverhalt, der für eine IPRrechtliche Prüfung jedoch notwendige Voraussetzung wäre. Schon allein deshalb beurteilt sich der vorliegende Sachverhalt nach deutschem Recht.
b) Doch selbst wenn man aufgrund der Beteiligung der britischen GTT von einem solchen grenzüberschreitenden Sachverhalt ausgehen wollte, ergibt sich die Anwendbarkeit deutschen Rechtes aus § 4 Abs. 1 Rom-II-VO.
aa) Der zeitliche und sachliche Anwendungsbereich der zitierten Verordnung ist eröffnet.
Ausweislich des Art. 32 Rom-II-VO gilt die Verordnung ab 11.01.2009. Der vorliegend streitrelevante Sachverhalt spielt im Jahre 2010 und unterfällt folglich der genannten Verordnung.
Gem. Art. 1 Abs. 1 Rom-II-VO greift die Verordnung für alle außervertraglichen Schuldverhältnisse in Zivil- und Handelssachen. Art. 2 Abs. 1 Rom-II-VO zählt, im Unterschied zur Systematik des deutschen Haftungsrechtes, die sog. culpa in contrahendo, also die seitens der Klägerin mit § 311 Abs. 2 und Abs. 3 BGB begründete Haftung der Beklagten, ausdrücklich ebenfalls zu den außervertraglichen Schuldverhältnissen. Damit ist also auch der sachliche Anwendungsbereich der Rom-II-VO gegeben.
bb) In diesem Falle statuiert die Regelung des § 4 Abs. 1 Rom-II-VO, dass, sofern nichts anderes aus der Verordnung hervorgeht, auf ein außervertragliches Schuldverhältnis aus unerlaubter Handlung das Recht des Staates anzuwenden ist, in dem der Schaden eintritt, unabhängig davon, in welchem Staat das schadensbegründende Ereignis oder indirekte Schadensfolgen eingetreten sind.
Wie bereits im Rahmen der örtlichen Zuständigkeit des Gerichtes ausgeführt, ist der etwaige Schaden der Klägerin im hiesigen Landgerichtsbezirk und damit in Deutschland eingetreten. Denn sowohl das streitgegenständliche Anwesen wie auch der Ort des notariellen Kaufvertragsschlusses liegen im Bezirk des Landgerichts München II. Sofern der Klägerin also tatsächlich ein Schaden entstanden sein sollte, der auf das arglistige Verschweigen eines Mangels seitens der Beklagten zurückzuführen sein sollte, so ist dieser in Deutschland eingetreten.
Vor diesem Hintergrund und mangels einschlägiger Sondervorschriften ist demzufolge deutsches Recht anwendbar.
2. Vertragliche bzw. quasivertragliche Schadensersatzansprüche stehen der Klägerin nicht zu.
a) Vertragliche Ansprüche auf Schadensersatz macht die Klägerin schon nicht geltend und solche sind auch nicht ersichtlich. Wegen des behaupteten arglistigen Verschweigens des wahren Ausmaßes des dem Grunde nach bekannten Wasserschadens verlangt sie vielmehr aus culpa in contrahendo wie aus unerlaubter Handlung Schadensersatz. Damit kommen vertragliche Schadensersatzansprüche nicht in Betracht.
b) Für die auf § 311 Abs. 2 und Abs. 3 BGB gestützten quasivertraglichen Schadenersatzansprüche fehlt es an diversen notwendigen Tatbestandsvoraussetzungen.
aa) Ausweislich des § 311 Abs. 2 BGB kann ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 BGB auch durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder ähnliche geschäftliche Kontakte entstehen.
Diese alternativen Voraussetzungen sind vorliegend mangels irgendeines Kommunikationsaktes zwischen den Parteien im Vorfeld des notariellen Kaufvertragsschlusses nicht erfüllt. Es ist unstreitig, dass die Beklagten weder bei den Besichtigungsterminen anwesend noch an der schriftlichen Korrespondenz bezüglich des Objektes beteiligt waren. Die gesamte Vertragsanbahnung bzw. jeglicher geschäftlicher Kontakt i.S.d. § 311 Abs. 2 BGB erfolgte daher ausschließlich zwischen der Klägerin und der Zeugin und Maklerin Belli. Folglich mag ein ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 BGB begründendes vorvertragliches Verhältnis der Klägerin mit der Zeugin B3. bestanden haben. Gegenüber den Beklagten liegt ein solches hingegen nicht vor. Nicht nur waren diese an den Verhandlungen und Besichtigungen zu keinem Zeitpunkt beteiligt, auch sind sie selbst überhaupt nicht Verkäufer des Anwesens. Vielmehr handelten sie als Direktoren der GTT, die wiederum als ehemalige Eigentümerin des Anwesens dieses der Klägerin veräußerte. All das verdeutlicht zwanglos, dass die Klägerin sich im Verhältnis zu den Beklagten nicht auf § 311 Abs. 2 BGB berufen kann. Hinzu kommt, dass es – wie noch weiter unten darzulegen sein wird – an einer Pflichtverletzung seitens der Beklagten fehlt. Denn sie haben die Klägerin nicht getäuscht.
bb) Selbiges gilt für die Regelung des § 311 Abs. 3 BGB, wonach ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 BGB auch zu Personen entstehen kann, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Nach dem Regelbeispiel in § 311 Abs. 3 S. 2 BGB ist dies dann der Fall, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch genommen und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst hat. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten mit dieser Formulierung die von der bisherigen Rechtsprechung (BGHZ 88, 67, 68 = NJW 1983, 2696; BGH NJW 1990, 1907, 1908) entwickelten Grundsätze kodifiziert und deren Weiterentwicklung ermöglicht werden (BT-Drs. 14/6040, 163).
Die genannten Tatbestandsvoraussetzungen liegen in Bezug auf die beiden Beklagten allerdings nicht vor. Denn sie haben mit der Klägerin zu keinem Zeitpunkt über das Objekt kommuniziert. Unstreitig traf man sich erstmals vor dem Notar und nahm dort sogleich, ohne weitere Rücksprache bezüglich des streitgegenständlichen Wasserschadens, die Beurkundung des angedachten Kaufvertrages vor. Folglich haben die Beklagten weder besonderes Vertrauen für sich in Anspruch genommen noch dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst. Wie bereits im Rahmen des § 311 Abs. 2 BGB ausgeführt, verkennt die Klägerin auch an dieser Stelle, dass sie sämtliche Informationen zum Objekt von der Zeugin B3. erhielt. Diese mag daher besonderes Vertrauen für sich in Anspruch genommen und aufgrund eines eigenen wirtschaftlichen Interesses, nämlich dem Erhalt ihrer Maklerprovision, auf die Vertragsverhandlungen Einfluss genommen haben. Dies deckt sich auch weit mehr mit dem tatsächlichen Geschehen als die Annahme einer Eigenhaftung der beiden Beklagten. Denn wie die Beklagten überzeugend angaben, ist man hinsichtlich der Vermarktung des Objektes zweigleisig gefahren. Zum einen haben die Beklagten das Anwesen in einer Zeitung inseriert. Zum anderen haben sie der Zeugin B3. gestattet dasselbe Objekt deren Kundenstamm vorzuzeigen. Dabei war vereinbart, dass der Vertrag mit dem ersten abschlussbereiten Interessenten abgeschlossen werden wird (Bl. 232 d.A.). Dies offenbart völlig eindeutig, dass die Zeugin B3. ein ganz erhebliches Interesse an einem schnellen Vertragsschluss hatte. Denn nur sofern einer ihrer Kunden das Objekt erwirbt, hätte sie ihre Provision erhalten. Sobald die Beklagten das Objekt zuvor bereits selbst veräußert hätten, wäre sie trotz ihrer Tätigkeit hingegen leer ausgegangen. All dies mag, wie schon bei § 311 Abs. 2 BGB, im Verhältnis der Klägerin zur Zeugin B3. einen Fall des § 311 Abs. 3 BGB begründen. Dies führt aber gerade nicht zu einer Haftung der beiden Beklagten aus derselben Vorschrift.
Hinzu kommt, dass die Beklagten unstreitig nicht Verkäufer, sondern vielmehr die Direktoren der Verkäuferin waren. Das allgemeine Interesse des Geschäftsführers oder Gesellschafters am Erfolg seines Unternehmens begründet nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung jedoch nicht dessen Eigenhaftung (vgl. BGH NJW 1990, 389; BGH NJW 1995, 1544; BAG NJW 2014, 2669). Hintergrund dessen ist, dass er in dieser Eigenschaft nur normales Verhandlungsvertrauen in Anspruch nimmt (BGH NJW 1994, 2220), § 311 Abs. 3 BGB jedoch ein besonderes persönliches Vertrauen verlangt. Selbst wenn der Geschäftsführer den Verhandlungspartner durch positiv täuschendes Verhalten schädigt, woran es vorliegend unstreitig fehlt, haftet er daher in der Regel nicht aus culpa in contrahendo (BGH NJW-RR 1991, 1314).
Schließlich haben die Beklagten, wie unten dargelegt werden wird, auch keine Pflichtverletzung i.S.d. § 241 Abs. 2 BGB begangen.
All dies lässt eine quasivertragliche Haftung der Beklagten mithin entfallen.
3. Für eine deliktische Haftung der Beklagten mangelt es bereits an einer Täuschungshandlung derselben gegenüber der Klägerin. Dies lässt folglich sowohl die geltend gemachten Schadensersatzansprüche aus unerlaubten Handlung wie auch, mangels Pflichtverletzung gegen ein Schuldverhältnis mit Pflichten gem. § 241 Abs. 2 BGB, die quasi-vertraglichen Schadenersatzansprüche der Klägerin entfallen.
a) Nach dem Gesetzeswortlaut des § 263 Abs. 1 StGB kann die Tathandlung des Betruges in der Vorspiegelung falscher Tatsachen oder in der Entstellung bzw. in der Unterdrückung wahrer Tatsachen liegen. Diese drei Tatmodalitäten lassen sich nicht genau abgrenzen und überschneiden sich zum Teil. Das Vorspiegeln meint das Darstellen einer nicht bestehenden Tatsache als existierend, das Entstellen wahrer Tatsachen das Verfälschen eines tatsächlichen Gesamtbildes durch Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Umstände, das Unterdrücken wahrer Tatsachen schließlich das Verhindern der Kenntnisnahme von einer Tatsache (vgl. MüKoStGB/Hefendehl, § 263, Rn. 61 m.w.N.).
Die Täuschung enthält ein subjektives Element und setzt daher eine Einwirkung auf die Vorstellungsbild des Getäuschten voraus. Darunter versteht man ein Verhalten des Täters, das objektiv geeignet und subjektiv bestimmt ist, beim Adressaten eine Fehlvorstellung über tatsächliche Umstände hervorzurufen (BGH NJW 2001, 2187). Liegt kein kommunikativer Akt vor, sondern nur eine schlichte Manipulation an Objekten oder Tatsachenveränderung, so ist ein betrugsrelevantes Täuschungsverhalten zu verneinen, selbst wenn die Vorstellung eines anderen unrichtig wird.
Dabei kann die Täuschung ausdrücklich, also verbal, gestisch oder schriftlich, konkludent oder aber durch Unterlassen erfolgen (BeckOK StGB/Beukelmann, § 263, Rn. 9 ff.).
b) Eine derartige Täuschungshandlung der Beklagten gegenüber der Klägerin ist vorliegend nicht gegeben.
aa) Eine Täuschung durch aktives Tun scheidet aus.
aaa) Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Beklagten bei den zahlreichen Besichtigungsterminen der Klägerin nicht anwesend waren. Auch sonst wurde im Vorfeld des Verkaufs des streitgegenständlichen Anwesens zwischen den Parteien keinerlei Kommunikation geführt. Man traf sich erstmals vor dem beurkundenden Notar. Dass die Beklagten hierbei in Bezug auf den in Streit stehenden Wasserschaden bzw. dessen Ausmaß der Klägerin gegenüber irgendetwas mitgeteilt hätten, behauptet schon die Klägerin selbst nicht.
Eine aktive Täuschungshandlung der Beklagten selbst liegt vor diesem Hintergrund nicht vor.
bbb) Die Klägerin kann sich insoweit auch nicht auf die Angaben der Zeugin und Maklerin Belli berufen.
(1) Zunächst fällt auf, dass der gesamte klägerische Vortrag sich auf behauptete bzw. unstreitige mündliche wie schriftliche Angaben der Zeugin B3. stützt. Von irgendwelchen Aussagen der Beklagten ist nirgends die Rede.
Daher überrascht es, dass die Klägerin statt dieser Zeugin die Beklagten in Anspruch nimmt. Denn sofern tatsächlich Falschangaben gemacht worden sein sollten, wäre eine Beweisführung gegenüber der Maklerin Belli womöglich weit weniger risikobehaftet gewesen, als im hiesigen Verfahren. Denn bei der Zeugin B3. geht es um aktives Tun, während die Klägerin im Verhältnis zu den Beklagten ein arglistiges Verschweigen einer offenbarungspflichtigen Tatsache darlegen und beweisen muss.
(2) Unabhängig hiervon vermag sich die Klägerin zur Begründung einer Täuschungshandlung der Beklagten auf die Angaben der Zeugin B3. schon deshalb nicht zu berufen, weil eine mögliche Zurechnung deren Angaben von vornherein nur die GTT als Verkäuferin des Objektes tangieren würde. Die Klägerin verkennt, dass die Beklagten lediglich als Direktoren der GTT handelten. Das Grundstück war alleine im Eigentum der GTT (Anlage K 1). Sofern also – wie nicht – eine Zurechnung überhaupt in Betracht käme, dann zu Lasten der GTT als Veräußerin des klägerseits erworbenen Anwesens. Eine Zurechnung der hinter der GTT stehenden Beklagten kommt in dieser Konstellation nicht in Betracht.
(3) Überdies wären die Aussagen der Maklerin Belli den Beklagten ohnehin nicht zuzurechnen. Der klägerische Vortrag ist sichtlich darum bemüht, eine entsprechende Zurechnungsvorschrift zu finden und den hiesigen Sachverhalt unter diese Normen zu subsumieren. So zitiert die Klägervertreterin insbesondere die §§ 123 Abs. 2, 166 Abs. 2, 278 und 831 BGB ohne dabei eine fundierte Begründung für deren Anwendbarkeit zu liefern. Das überzeugt nicht und geht bereits im Ansatz fehl.
Für eine Zurechnung nach den Vorschriften der §§ 166 Abs. 2, 278 und 831 BGB ist aufgrund des vorliegend konkreten Maklerverhältnisses kein Platz. Die Zeugin B3. hat nach den völlig glaubhaften Angaben der beiden Beklagten als selbständige Maklerin ohne jedwede besondere Weisungsbefugnis der Beklagten gehandelt. Die Beklagten gaben auf Nachfrage des Gerichtes schlüssig und nachvollziehbar an, dass sie das streitgegenständliche Anwesen zunächst selbst in einer großen Zeitung inseriert hatten, woraufhin sich neben potentiellen Käufern auch die Zeugin B3. gemeldet habe. Diese habe angefragt, ob sie zugleich ihren Kunden dieses Objekt anbieten dürfe, was die Beklagten schlicht bejaht hätten. Damit sei aus Sicht der GTT gewisserweise zweigleisig gefahren worden (Bl. 232 d.A.). Denn das Objekt sei zum einen von den beiden Beklagten und zum anderen von der Zeugin B3. am Markt angeboten worden. Das überzeugt und entspricht im Übrigen den Angaben der Zeugin B3. im Termin vom 8.07.2019 (Bl. 272 d.A.). Eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Beklagten und der Zeugin B3. oder entsprechende Vorgaben an diese werden schon von keiner der Parteien behauptet. Auch die Zeugin B3. gab entsprechendes nicht zu Protokoll. Folgerichtig wurde im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass die Klägerin die Maklerprovision zu zahlen hat.
Da die Maklerin sich mithin auf reine Maklerdienste (Erstellung eines Exposés, Wahrnehmung von Besichtigungsterminen, E-Mailkorrespondenz) beschränkt hat, ist sie nicht Erfüllungsgehilfin der Beklagten gewesen. Anders wäre dies nur, wenn sie mit Wissen und Wollen der Beklagten im Rahmen der Erfüllung von Aufgaben tätig geworden wäre, die typischerweise diesen obliegen und dabei z.B. als deren Repräsentantin auftritt (vgl. Palandt/Sprau, BGB, Einf v § 652, Rn. 10). Dies wird vorliegend schon seitens der Klägerin nicht behauptet und wäre bereits aus Rechtsgründen unmöglich. Denn die Zeugin B3. hätte allenfalls als Repräsentantin der GTT als Eigentümerin und Verkäuferin des Anwesens fungieren können. Eine Vertretung der Beklagten scheidet aus, weil diese nicht das Anwesen selbst veräußert haben. Eine Zurechnung nach § 278 BGB kommt demzufolge nicht in Betracht.
Selbiges gilt hinsichtlich der §§ 166 Abs. 2, 831 BGB. Beide Zurechnungsnormen setzen ein Abhängigkeits- bzw. Weisungsverhältnis voraus (für die Wissenszurechnung siehe Palandt/Ellenberger, BGB, § 166, Rn. 6; bezüglich des Verrichtungsgehilfen vgl. Palandt/Sprau, BGB, § 831, Rn. 5). Solche fehlen vorliegend jedoch. Wie oben bereits dargelegt, hat die Zeugin B3. zur vollen Überzeugung des Gerichtes das Objekt als selbständige Maklerin angeboten. Irgendwelchen Weisungen oder Vorgaben seitens der Beklagten war sie nicht unterworfen. Auch ein Abhängigkeitsverhältnis besteht nicht und wird seitens der Klägerin auch nicht vorgetragen. In diesem Falle kommt eine Zurechnung nach §§ 166 Abs. 2, 831 BGB mithin nicht in Betracht.
Schließlich vermag sich die Klägerin auch nicht auf die Vorschrift des § 123 Abs. 2 BGB berufen. Zwar ist die selbstständige Maklerin und Zeugin B3. als „Dritte“ im Sinne dieser Norm zu qualifizieren (vgl. Palandt/Sprau, Einf v § 652, Rn. 9 und Palandt/Ellenberger, BGB, § 123, Rn. 13). Doch begründet die Regelung des § 123 Abs. 2 BGB nur ein besonderes Anfechtungsrecht. Vorliegend geht es der Klägerin jedoch nicht um die Anfechtung des notariellen Kaufvertrages, sondern um Schadensersatz wegen überhöhter Renovierungskosten. Schon allein deshalb greift § 123 Abs. 2 BGB vorliegend nicht. Überdies liegen auch die Voraussetzungen des § 123 Abs. 2 BGB nicht vor. Denn zuletzt trägt die Klägerin selbst vor, dass die Zeugin B3. vom wahren Ausmaß des Wasserschadens keine Kenntnis gehabt habe. Wenn dem so ist, dann scheidet aber eine Täuschung seitens der Zeugin als „Dritte“ von vornherein aus. Wie weiter unten noch darzulegen sein wird, haben jedoch weder die Beklagten noch die Zeugin B3. die Klägerin getäuscht. Dementsprechend können die Beklagten auch keine Kenntnis von einer etwaigen Täuschung durch die Zeugin B3. gehabt haben. § 123 Abs. 2 BGB verhilft der Klägerin mithin ebenfalls nicht zum Erfolg.
bb) Auch eine Täuschung durch Unterlassen kann den Beklagten nicht angelastet werden.
aaa) Die Täuschung durch Unterlassen setzt eine Garantenpflicht zur Aufklärung und eine Gleichstellung des Unterlassens mit dem Tun voraus (BeckOK StGB/Beukelmann, § 263, Rn. 18). Die Garantenstellung kann dabei durch Gesetz, aus Vertrag, aus vorangegangenem gefährdendem Tun, der sogenannten Ingerenz, oder aus Treu und Glauben nach § 242 BGB folgen. Der BGH setzt nach einem Rechtsprechungswandel im Jahr 1988 (weitgehend zuvor BGHSt 6, 198) für eine strafrechtlich relevante Aufklärungspflicht in allgemeinen Vertragsverhältnissen mit gegenseitigen Leistungspflichten voraus, dass besondere Umstände, etwa ein besonderes Vertrauensverhältnis oder auf gegenseitigem Vertrauen beruhende Verbindungen, vorliegen (BGH NJW 2001, 453 =St 46, 196; NStZ 2010, 502; NJW 2000, 3013; 1994, 950 =St 39, 392). Dass der Vertragspartner schweigt, sei das auch anstößig, ist nicht ausreichend (BGH NJW 2001, 453; OLG Stuttgart NStZ 2003, 554; OLG Celle NStZ-RR 2010, 207 OLG Bamberg NStZ-RR 2012, 248). Allein die Höhe des drohenden Schadens begründet ebenfalls noch keine Garantenstellung mit einer daraus resultierenden Offenbarungspflicht (BGH NJW 2001, 453 =St 46, 196; NJW 1994, 950 =St 39, 392; OLG Stuttgart NStZ 2003, 554).
bbb) Eine derartige Garantenpflicht der Beklagten zur Aufklärung über das konkrete Ausmaß des streitgegenständlichen Wasserschadens besteht nicht.
(1) Zwar ist über einen Feuchtigkeits- bzw. Wasserschaden einer zum Verkauf stehenden Immobilie grundsätzlich aufzuklären (BGH, Urt. v. 22.11.1992 – V ZR 215/90; OLG Saarbrücken, Urt. v. 6.02.2013 – 1 U 132/12). Dies ist vorliegend jedoch unstreitig erfolgt. Die Klägerin selbst gibt an, dass sie sowohl von der Renovierungsbedürftigkeit des Objektes wie auch insbesondere von einem Wasserschaden in diesem Kenntnis hatte. Ein Verschweigen des Wasserschadens als solcher kommt damit nicht in Betracht.
(2) Streit besteht allein dahingehend, ob die Beklagten die Klägerin auch über das Ausmaß dieses Wasserschadens hätten aufklären müssen.
(α)
Eine Rechtspflicht zur Aufklärung auch ohne Nachfrage besteht dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (vgl. MüKoBGB/Bachmann, § 241, Rn. 121 ff. m.w.N.).
(β)
Die erkennende Kammer vermag im vorliegend konkreten Fall eine derartige Offenbarungspflicht nicht zu erkennen.
Die Klägerin trägt selbst vor, dass ihr sowohl die Renovierungsbedürftigkeit des Anwesens wie auch ein „Kitchenette-Wasserschaden“ in diesem bekannt waren. Dies ergibt sich eindeutig auch aus dem seitens der Zeugin B3. der Klägerin zugesandten und als Anlage K 3 zu den Akten gereichten Exposé. Schon recht zu Beginn desselben wird erwähnt, dass das Objekt renoviert werden muss, weil sich die vormalige Bewohnerin um dessen Erhalt nicht habe kümmern können. Entsprechendes wurde in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen („Der Käufer kauft die Vertragsgegenstände in ihrer gegenwärtigen Beschaffenheit, also im renovierungsbedürftigen Zustand“; siehe S. 3 der Anlage K 1). Weiter wird im Exposé ausdrücklich aufgeführt, dass Tapeten, Böden und Bäder auch hinsichtlich eines kürzlichen „Kitchenette-Wasserschadens“ größtenteils entfernt werden müssen.
In Anbetracht all dieser vorvertraglichen Informationen ist von einem arglistigen Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels durch die Beklagten nicht auszugehen. Die Klägerin wusste nicht nur um die Renovierungsbedürftigkeit, sondern vor allem auch um den Wasserschaden im Objekt. Damit hat sie nach Auffassung der erkennenden Kammer über den streitgegenständlichen und kaufrelevanten Mangel Kenntnis gehabt. Der Wasserschaden als solcher wurde ihr gerade nicht verschwiegen. Dieser wurde, jedenfalls seitens der Beklagten auch weder als „klein“ noch als „behoben“ bezeichnet. Im Gegenteil wird im Exposé ausgeführt, dass dieser Schaden erst kürzlich eingetreten ist. Damit muss der Klägerin aber bewusst gewesen sein, dass es sich gerade nicht um einen womöglich bereits behobenen Altschaden handelt. Vielmehr muss er laut Formulierung im Exposé noch recht frisch gewesen sein. Das hätte die Klägerin hellhörig machen müssen. Weiter wurde die Klägerin unzweifelhaft darauf hingewiesen, dass die Tapeten, Böden und Bäder des Anwesens gerade auch wegen dieses Wasserschadens größtenteils entfernt werden müssen. Ein Zusammenhang zwischen Renovierung und Wasserschaden wurde damit eindeutig offengelegt. Eine, wie die Klägerin vortragen lässt, „Verniedlichung des Schadens“ ist nicht ersichtlich. Vielmehr muss ihr offenbar gewesen sein, dass sich der Wasserschaden gerade auf ihren Renovierungsaufwand auswirken wird.
In Anbetracht dieser Sachlage wäre die Klägerin im vorliegend konkreten Fall verpflichtet gewesen, bei der Verkäuferin des Objektes bzw. den beiden Beklagten als deren Direktoren bezüglich des Ausmaßes bzw. der etwaigen Behebung des Wasserschadens nachzufragen. Im hiesigen Fall schwenkt die Offenbarungspflicht der Beklagten in eine Nachfrageobliegenheit der Klägerin um.
Die Beklagten haben durch die Zeugin B3. der Klägerin den Wasserschaden mitteilen lassen. In diesem Falle wäre es für die Klägerin ein Leichtes gewesen, hinsichtlich des Ausmaßes dieses Schadens Nachfragen zu stellen. Dies tat sie vorliegend jedoch nicht. Zwar haben die ausführlichen Beweisaufnahmen ergeben, dass im Rahmen der Besichtigungstermine teilweise über den Wasserschaden gesprochen wurde. Allerdings erfolgte die diesbezügliche Kommunikation ebenfalls allein mit der Zeugin B3. Sofern diese also den Wasserschaden womöglich als „klein“ oder „behoben“ bezeichnet haben sollte, ist dies, wie oben aufgezeigt, den Beklagten nicht zuzurechnen. Diese haben mit der Offenbarung des Wasserschadens als solchen alles Notwendige getan, um die Klägerin über eine wesentliche und kaufrelevante Eigenschaft des Objektes aufzuklären. Zu weiteren Angaben waren sie ohne Nachfrage seitens der Klägerin nicht verpflichtet. Würde man dies anders sehen, ergäbe dies in der Praxis nicht mehr handhabbare Probleme. Denn es würde sich in ähnlichen Fällen immer die Frage stellen, welches konkrete Ausmaß eines genannten Schadens dem potentiellen Käufer bereits offenzulegen ist oder wo die Nennung des Schadens als solcher noch ausreicht um sich nicht schadenersatzpflichtig zu machen. Mit der von der Klägervertreterin vertretenen Auffassung würde sich eine Vielzahl nicht klar voneinander abgrenzbarer Einzelfälle bilden, was zu ganz erheblicher Rechtsunsicherheit führen würde. Der Verkäufer einer Immobilie wüsste nämlich nicht mehr, wann er sich auf die Offenbarung des Mangels als solchen beschränken dürfte und wann er weitere Angaben zum Umfang desselben machen müsste. Auch wüsste er nicht, welche weiteren Angaben er konkret darlegen müsste. Die Grenzen eines haftungsträchtigen Verschweigens würden damit völlig verschwimmen und den Rechts- und Geschäftsverkehr im Immobilienwesen ganz erheblich beeinträchtigen. Mit der hier vertretenen Auffassung, wonach ein Wasserschaden als solcher seitens des Verkäufers richtig und verständlich zu offenbaren ist, bezüglich des Ausmaßes desselben den potentiellen Käufer jedoch eine Nachfrageobliegenheit trifft, bestehen die oben geschilderten Probleme hingegen nicht. Denn der Verkäufer haftet in diesem Falle entweder bei völligem Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels oder aber bei falscher Auskunft auf entsprechende Nachfrage des Käufers. Sofern der Käufer jedoch bei einem bekannten Mangel keine Nachfragen stellt, kann er im Nachhinein wegen des angeblich erheblicheren Ausmaßes desselben keinen Schadensersatz wegen arglistigen Verschweigens fordern. Nur diese Abgrenzung gewährt im Ergebnis einen angemessenen Ausgleich zwischen den gegensätzlichen Interessen der an einem Kaufvertrag beteiligten Parteien. Die Auffassung der Klägerin würde hingegen völlig einseitig und undifferenziert zur vollständigen Wahrung der Käuferinteressen auf Kosten allein der Verkäufer führen. Dies wird der im deutschen Privatrecht geltenden Vertragsfreiheit und Privatautonomie nicht gerecht. Damit wird man von einem Immobilienkäufer, selbst wenn er wie hier als Verbraucher gehandelt hat, durchaus verlangen können, dass er zu offenbarten Mängeln Nachfragen stellt. Eine, wie die Klägervertreterin vorträgt (Bl. 262 d.A.), Überforderung der Klägerin vermag das Gericht in diesem Falle nicht zu erkennen, zumal die Klägerin selbst zugibt, dass sie ähnliche Käufe bzw. Renovierungen bereits x-fach vor dem streitgegenständlichen Fall vorgenommen hat (Bl. 230 d.A.).
Hinzu kommt, dass die Klägerin selbst angab, dass sie sich bezüglich des Kitchenette-Wasserschadens keine besonderen Gedanken gemacht habe (Bl. 230 d.A.). Folgerichtig hatte sie diesbezüglich keinerlei Kontakt mit den Beklagten. In dieser Konstellation nunmehr gleichwohl und trotz Kenntnis des Wasserschadens Schadensersatz für erhöhte Sanierungskosten zu verlangen, geht in Anbetracht des oben Ausgeführten fehl. Vielmehr ist das Gericht davon überzeugt, dass die Klägerin das Objekt zügig erwerben wollte. Dies zumal sie, bereits vorher ähnliche Anwesen erworben und gleichfalls renoviert hat (Bl. 230 d.A.). Die Klägerin ist mithin keine Novizin in Sachen von Immobilienkäufen. Das gilt auch für entsprechende Renovierungen. Das wird von deren Ehemann, dem Zeugen Prof. L. E., bestätigt. Aus Sicht der erkennenden Kammer stellt sich der Sachverhalt letztlich so dar, dass die Klägerin entgegen dem Rat ihrer Freunde und Architekten und trotz Kenntnis der erheblichen Renovierungsbedürftigkeit und des Wasserschadens das Anwesen unbedingt erwerben wollte. Dabei wird sie sich, wie sie selbst angab, für den Wasserschaden nicht gesondert interessiert haben (Bl. 230 d.A.). Dies obgleich sie zumindest im Treppenbereich sehr wohl wahrgenommen hat, dass dort Wasser heruntergelaufen war (Bl. 112 d.A. und Bl. 230 d.A.). Wenn all dies die Klägerin nicht dazu veranlasst hat, bei der GTT bzw. den Beklagten bezüglich des Ausmaßes des Wasserschadens nachzufragen, dies nicht einmal vor Beurkundung des notariellen Kaufvertrages, dann geht das im Ergebnis zu ihren Lasten. Sie kann ihre Unkenntnis nicht mit einem arglistigen Verschweigen seitens der Beklagten begründen. Wenn es der Klägerin tatsächlich auf den Wasserschaden und dessen Auswirkungen auf die angedachte Renovierung angekommen wäre, dann hätte sie entsprechende Nachfragen bei den Beklagten stellen müssen und damit, bei möglichen Falschangaben, ihren Schadensersatz begründen können.
Darüber hinaus ging die Klägerin offenbar von einer falschen Tatsachengrundlage aus, die sie ebenfalls den Beklagten nicht vorhalten kann. So steht im Exposé der Zeugin B3. unstreitig ein „Kitchenette-Wasserschaden“. Angaben zum Ausmaß des Wasserschadens sind nicht aufgeführt. Gleichwohl will die Klägerin von einem „kleinen“ Wasserschaden ausgegangen sein. Auf Nachfrage warum sie das tat, wusste sie keine echte Antwort. Der Wasserschaden sei im Objekt eben nicht erkennbar gewesen, sie habe daher ihren Sinnen vertraut (Bl. 230 d.A.) und sei von einem Rinnsal ausgegangen (Bl. 233 d.A.). Ähnlich sagte der Ehemann der Klägerin aus, der sich ebenfalls nur dazu veranlasst gesehen haben will, den Kitchenette-Bereich auf einen möglichen Wasserschaden zu untersuchen. Wenn die Klägerin deshalb gepaart mit möglichen Angaben der Zeugin B3. und der selbst eingeräumten Blauäugigkeit (siehe Bl. 233 d.A.) von einem kleinen oder gar behobenen Schaden ausgegangen ist, dann geht dies ebenfalls nicht zu Lasten der Beklagten. Denn diese haben den Wasserschaden offenbart. Als klein oder gar behoben wurde er seitens der Beklagten nicht bezeichnet. Auch kann die Klägerin aus dem Begriff „Kitchenette-Wasserschaden“ nichts für sich herleiten. Denn unter einer Kitchenette, auch als Pantryküche oder Mini- bzw. Schrankküche bezeichnet, wird nach allgemeinem Sprachgebrauch eine kleine Einbauküche verstanden. Das Wort „Kitchenette“ hat mit dem Umfang des Wasserschadens mithin rein gar nichts zu tun. Wenn die Klägerin nun aber aus diesem Wort auf einen kleinen Wasserschaden geschlossen haben will, dann entspricht dies nicht nur nicht den Angaben in Anlage K 3, sondern führt auch nicht zu einer etwaigen falschen oder irreführenden Angabe seitens der Beklagten. Denn mit „Kitchenette-Wasserschaden“ ist der Ausgangspunkt des Wasserausflusses nicht aber dessen Umgriff beschrieben. Ansonsten wäre klarstellend aufgeführt worden, dass der Wasserschaden nur die Kitchenette betroffen oder sich auf diese beschränkt hat. Das steht aber nicht in Anlage K 3. Weiter ist ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass Decken, Böden und gar Bäder auch wegen dieses Schadens entfernt werden müssen. Damit muss der Klägerin klar gewesen sein, dass der Wasserschaden eben nicht nur die Kitchenette betroffen hat. Denn in diese Falle wären nicht ohne jedwede Unterscheidung bzw. Konkretisierung „Decken, Böden und Bäder“ zu entfernen. Auch kann die Klägerin vor diesem Hintegrrund nicht von einer vollständigen Behebung sämtlicher Schadensfolgen ausgehen. Sofern der Wasserschaden nämlich tatsächlich in Ursache und Wirkung tatsächlich vollumfänglich behoben worden wäre, dann hätte es des Hinweises bezüglich der Entfernung der Decken, Böden und Bäder nicht bedurft. Im Gegenteil hätten sie in diesem Falle im Anwesen verbleiben können. Weiter hat die Klägerin ja zumindest Wasserspuren im Treppenbereich wahrgenommen. Auch dies verdeutlicht, dass sie nicht von einem räumlich beschränkten Schaden ausgehen durfte. Auch dies hätte die Klägerin mithin dazu anhalten müssen, den Beklagten Nachfragen zum Wasserschaden zu stellen. Die gesamte Problematik basiert nicht auf einem Verschweigen der Beklagten, sondern in einem offensichtlichen Desinteresse der Klägerin im Hinblick auf den Wasserschaden. Dies ist zum Teil nachvollziehbar, da sie das Anwesen sowieso aufwendig renovieren wollte. Wenn die hierfür erforderlichen Kosten, trotz Abratens ihrer Freunde bzw. Architekten nunmehr tatsächlich aber weit höher sind als geplant, dann vermag dies allein nicht eine Haftung der Beklagten zu begründen. Die etwaige Fehlkalkulation der Klägerin begründet keine Haftung der Beklagten.
Weiter vermag die Klägerin aus dem Begriff „auch“ in folgender Textpassage des Exposés „Tapeten, Böden u. Bäder müssen größtent. entf. werden, auch hinsichtl. eines kürzl. „Kitchenette-Wasserschadens“ nichts Positives für ihren Standunkt herleiten. Denn damit wird lediglich verdeutlicht, dass der Wasserschaden nicht allein für die Entfernung der dort genannten Objektteile ursächlich ist. Hieraus ergibt sich jedoch keine irreführende Angabe bezüglich des etwaigen Ausmaßes des Schadens. Im Gegenteil verdeutlicht das Adverb „auch“, dass der Wasserschaden nach wie vor virulent ist und damit keinesfalls behoben sein kann.
Des Weiteren übersieht die Klägerin bei ihrer Argumentation, dass ihr bereits im Exposé und auch in der späteren schriftlichen Korrespondenz der Architekt des streitgegenständlichen Hauses, ein Herr R5, für Rückfragen angeboten wurde (siehe Anlage K 3, B 4 und B 6). Nach den überzeugenden und nachvollziehbaren Angaben des Zeugen R2., hat dieser Architekt 3 Tage nach dem Schadensereignis die Feuchtigkeitsschäden festgestellt (Bl. 141 d.A.). Da der Wasserschaden unstreitig am 11.03.2010 passierte, hatte der Architekt R5 vermutlich ab 14.03.2010, und damit jedenfalls vor Kaufvertragsschluss und noch vor Erstellung des Exposés Kenntnis von diesem Schaden. Sofern die Klägerin also auf das mehrfache Angebot der Zeugin B3., den Architekten zu kontaktieren, eingegangen wäre, dann hätte sie vermutlich ebenfalls weitere Informationen zum Wasserschaden erhalten. Da sie sich offensichtlich für diesen aber nicht interessierte und nur ihre beabsichtigten Renovierungen im Blick hatte, lehnte sie bzw. deren Ehemann eine Beteiligung des Herrn R5 an den Besichtigungen des streitgegenständlichen Anwesens ab (Anlage B 6). Statt zumindest also auch mit diesem das Objekt anzusehen, beschränkte sie sich vielmehr allein auf ihre befreundeten Architekten, den Zeugen P. und W3, welche wiederum im Hinblick auf etwaige Feuchtigkeit nicht beauftragt worden sein sollen. Auch das verdeutlicht plastisch, dass es der Klägerin überhaupt nicht um den Wasserschaden und dessen Ausmaß ging. Denn trotz Kenntnis desselben zumindest dem Grunde nach, hat sie sich nicht dazu veranlasst gefühlt, ihre Fachmänner auch hinsichtlich dieses Aspektes um Rat zu fragen oder eine entsprechende Feuchtigkeitsmessung durchzuführen. Wenn die Klägerin ihrerseits aber alle Möglichkeiten unterlässt, um das konkrete Ausmaß des Wasserschadens in Erfahrung zu bringen, so kann sie ihre spätere Nichtkenntnis dieses Ausmaßes nicht mit einer Täuschung durch Unterlassen seitens der Beklagten begründen.
Schließlich verdeutlicht die Anlage B 15, dass die Klägerin, entgegen ihrer schriftlichen und mündlichen Einlassungen, wohl doch Kenntnis von Schimmel und Feuchtigkeit im Objekt gehabt hat. Zwar datiert die entsprechende E-Mail vom 14.05.2010, also nach dem notariellen Kaufvertragsschluss. Doch erfolgten die Übergabe und damit auch die Umbaumaßnahmen erst am 19.06.2010 bzw. hieran anschließend. Damit muss die Klägerin bereits vorher von Feuchtigkeit und Schimmel Kenntnis gehabt haben. Dies aufgrund der schriftlichen Korrespondenz mit der Zeugin B3. und den Besichtigungen des Anwesens. Auch das lässt mithin ein Verschweigen der Beklagten entfallen.
All dies führt im Ergebnis dazu, dass den Beklagten auch eine Täuschung der Klägerin durch Unterlassen nicht vorgehalten werden kann. Die klägerseits vielfach zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 19.10.2004 – 17 U 7/04 ändert hieran nichts. Denn anders als im hiesigen Verfahren, hatte der dortige Verkäufer dem Käufer den Mangel des verkauften Objektes nicht, wie das OLG Karlsruhe ausführt, auch weder im Exposé noch im notariellen Kaufvertrag offenbart. Das ist im hiesigen Fall gerade anders. Der Klägerin wurde der Wasserschaden im Exposé ausdrücklich mitgeteilt. Auch danach wurde über diesen im Rahmen der Besichtigungstermine gesprochen. Das Objekt wurde ausdrücklich als renovierungsbedürftig veräußert. Damit ist die oben zitierte Entscheidung des OLG Karlsruhe auf das hiesige Verfahren nicht übertragbar. Es bleibt mithin dabei, dass die Beklagten die Klägerin in keiner Weise getäuscht haben.
Das lässt sowohl eine Pflichtverletzung i.S.d. § 241 Abs. 2 BGB wie auch einen Betrug nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB entfallen. Mangels Täuschung kommt auch eine vorsätzlich sittenwidrige Schädigung nach § 826 BGB nicht in Betracht.
4. Daneben liegt auf Seiten der Klägerin kein, allenfalls aber ein rechtlich irrelevanter Motivirrtum vor. Auch dies schließt einen Schadensersatzanspruch von vornherein aus.
a) Bereits die Anlage B 15 verdeutlicht, dass die Klägerin positive Kenntnis von Schimmel und Feuchtigkeit im Objekt gehabt hat. In Anbetracht dieser Sachlage vermag das Gericht einen Irrtum der Klägerin schon nicht zu erkennen.
b) Doch auch ein allein möglicher Motivirrtum wäre nicht imstande eine Schadensersatzpflicht der Beklagten auszulösen.
aa) Motivirrtum bedeutet, dass der Erklärende objektiv das erklärt, was er subjektiv erklären wollte, er bei Abgabe seiner Erklärung aber einer Fehlvorstellung über den dafür maßgeblichen Beweggrund unterliegt (BeckOK BGB/Wendtland, BGB, § 119, Rn. 37 MüKoBGB/Armbrüster, BGB, § 119, Rn. 105).
b) Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.
Die Klägerin ging bei Erwerb von einem gewissen Renovierungsbedarf und entsprechenden Kosten aus. Entgegen ihrer schriftsätzlichen Einlassungen konnte sie dabei jedoch nicht von den überschlägigen Angaben der Zeugin B3. in Höhe von ca. 60.000,00 € ausgehen. Denn schon nach ihrer eigenen Einlassung wurden ihr seitens ihrer Architekten Renovierungskosten von 100.000,00 bis 120.000,00 € genannt (Bl. 231 d.A.). Der Zeuge P. sprach sogar von Kosten bis zu 150.000,00 € (Bl. 278 d.A.). Damit kann die Klägerin aber nicht behaupten, dass die Täuschung der Beklagten über das Ausmaß des Wasserschadens bei ihr den Irrtum erregt habe, dass die streitgegenständliche Immobilie mit den überschlägig von der Zeugin B3. errechneten Kosten renoviert werden könnte. Da schon ihre eigenen Architekten von weit höheren Renovierungskosten sprachen, können die Angaben der Zeugin B3. nicht ausschlaggebend gewesen sein. Andernfalls macht die Einschaltung von Fachmännern gerade zur Eruierung dieser, scheinbar kaufentscheidenden Frage, keinen Sinn. Die Begründung der Klägerin zu ihrem angeblichen Irrtum trägt mithin nicht.
Überdies vermag der Wasserschaden als solcher bzw. dessen Ausmaß einen beachtlichen Irrtum bei der Klägerin ohnehin nicht auszulösen. Zwar mag sie hinsichtlich der schlussendlichen Renovierungskosten einem Irrtum unterlegen gewesen sein. Das ist aber gerade der Fall des Motivirrtums, bei dem der Erklärende sich über den Beweggrund seiner Willenserklärung irrt. Dieser trägt die vorliegenden Schadensersatzansprüche aber nicht, zumal die Klägerin selbst vorträgt, dass sie auch bei Kenntnis des wahren Ausmaßes des Wasserschadens nicht per se vom Kaufvertragsschluss Abstand genommen hätte. Wenn die Klägerin aber selbst bei der von ihr geforderten absoluten Aufklärung den Kaufvertrag, wenn auch zu womöglich anderen Bedingungen, geschlossen hätte, so liegt kein rechtlich relevanter Irrtum bei der Klägerin vor. Denn auch in diesem Falle hätte sie ihre Willenserklärung zum Kaufvertragsschluss abgegeben. Der bloße Irrtum hinsichtlich der wahren Renovierungskosten des Objektes lässt eine Haftung der Beklagten demzufolge gleichfalls entfallen.
5. Schließlich haben die Beklagten auch nicht vorsätzlich gehandelt.
a) Vorsatz bedeutet Wissen und Wollen der objektiven Tatbestandsmerkmale. (MüKoBGB/Grundmann, § 276, Rn. 154).
Das Wissen ist die (normabhängige) Kenntnis der haftungsbegründenden Umstände. Der potentiell Haftpflichtige muss entweder positive Kenntnis dieser Umstände haben oder die Tatbestandsverwirklichung für möglich halten. Das Wissen sollte die Tatbestandsverwirklichung in den wesentlichen Zügen umfassen; auf einzelne, im Ergebnis gleichwertige Haftungsmodalitäten kommt es nicht entscheidend an, ebenso wenig auf die Kenntnis der Person des Geschädigten. Auf die Rechtsfolgen einer schädigenden Handlung, also insbesondere auf den durch die Tatbestandsverwirklichung verursachten Schaden, muss sich das Wissen regelmäßig nicht beziehen. Eine Ausnahme gilt allerdings dann, wenn der Schaden bereits zum Tatbestand gehört, wie insbesondere z.B. bei § 826 BGB (vgl. BeckOGK/Schaub, BGB, § 276, Rn. 46).
Beim Wollen der Tatbestandsverwirklichung ist gesetzgeberisches Grundmodell der direkte Vorsatz, bei dem der Handelnde eine Folge seines Handelns als sicher voraussieht und dennoch handelt. Diese „Reinform“ des Vorsatzes dürfte allerdings praktisch selten sein. Nach der Intensität des Wollens sind mehrere Abstufungen des Vorsatzes denkbar. Nicht hinreichend ist nach heute wohl ganz herrschender Ansicht die bloße Vorstellung des Erfolgseintritts („Vorstellungstheorie“). Oberhalb der Schwelle der bloßen Vorstellung des Erfolgseintritts ist als erste im Rahmen des § 276 BGB relevante Vorsatzform der bedingte Vorsatz zu nennen, bei dem die Tatbestandsverwirklichung für möglich gehalten und billigend in Kauf genommen wird. Absicht ist nicht erforderlich. Wichtig ist hier insbesondere die Abgrenzung zur bewussten Fahrlässigkeit, bei welcher der Handelnde (bzw. Unterlassende) darauf vertraut, der Erfolg (bzw. – bei Handlungsunrecht – die Pflichtwidrigkeit), also im Ergebnis die Tatbestandsverwirklichung, werde nicht eintreten. Im Gegensatz dazu nimmt der bedingt vorsätzlich handelnde Täter die von ihm für möglich gehaltene (Wissenselement) Gefahr billigend (Wollenselement) in Kauf. Er überlässt es dem Zufall, ob der unerwünschte Erfolg eintritt. Auf der nächsten Stufe folgt der direkte Vorsatz als praktisch nicht allzu häufige Grundform des Vorsatzes. Weiterhin sind Vorsatzformen denkbar, die häufig, aber nicht stets stärker sind als der direkte Vorsatz, insbesondere Absicht sowie Arglist. Absicht wird teilweise als besonders intensive Form des Wollens betrachtet, bei welcher der Wille gerade auf die Tatbestandsverwirklichung abzielt, also stärker ist als beim direkten Vorsatz. Heute herrscht allerdings zu Recht eine stärker tatbestandsbezogene Betrachtungsweise vor. Das erscheint angesichts der Vielfalt der Tatbestände, in denen Absicht – mit oder ohne weitere Bezugspunkte – eine Rolle spielt, sinnvoll (vgl. BeckOGK/Schaub, BGB, § 276, Rn. 50 ff.).
b) An diesen Voraussetzungen mangelt es vorliegend.
Die Beklagten haben die Klägerin unstreitig durch das Exposé der Zeugin B3. und die Gespräche im Rahmen der Besichtigungstermine mit dieser sowie der weiteren schriftlichen Korrespondenz auf den Wasserschaden als solchen hingewiesen. Wie oben ausführlich dargelegt, genügt dies nach Auffassung der erkennenden Kammer, um eine Täuschung durch Unterlassen seitens der Beklagten zu verneinen. Im vorliegenden Fall hätte diese Täuschung Nachfragen der Klägerin zum Ausmaß des Wasserschadens und unrichtige Angaben der Beklagten hierauf vorausgesetzt.
Wenn die Beklagten mit dieser Ansicht jedoch alles Notwendige im Hinblick auf den Wasserschaden offenbart haben, so fehlt ihnen unzweifelhaft der Vorsatz. Denn aus ihrer subjektiven Sicht haben sie die Klägerin ja voll informiert. Damit liegt bei ihnen nicht einmal bedingter Vorsatz vor, da sie schon nicht die Verwirklichung des Tatbestandes des Betruges bzw. der vorsätzlich sittenwidrigen Schädigung für möglich halten. Ferner nehmen sie die Tatbestandsverwirklich auch nicht billigend in Kauf.
Nichts anderes ergibt sich aus der Zwischenschaltung der Maklerin und Zeugin B3. Denn dieser wurde der Wasserschaden mitgeteilt. Nur so fand er in das als Anlage K 3 vorgelegte Exposé Eingang. Da die Beklagten damit ihrer Offenbarungspflicht im Hinblick auf den Wasserschaden nachgekommen sind, haben die Beklagten entgegen der Auffassung der Klägerin die Zeugin B3. auch nicht als irrendes Werkzeug in mittelbarer Täterschaft i.S.d. § 25 Abs. 1 Alt. 2 StGB benutzt.
Der Schadensersatzanspruch der Klägerin scheitert vor diesem Hintergrund also auch am fehlenden Vorsatz der Beklagten.
6. Da bereits aus den oben ausgeführten Gründen ein Schadensersatzanspruch der Klägerin ausscheidet, kommt es auf die weiteren Rechtsfragen nicht entscheidungserheblich an.
a) Dies betrifft zunächst die Frage der Passivlegitimation der Beklagten.
Zunächst überrascht es, dass die Beklagten erstmals mit Schriftsatz vom 21.01.2019 und damit mehr als 5 Jahre nach Prozessbeginn behaupten, dass die GTT nur in Deutschland abgemeldet worden sei in England jedoch nach wie vor bestehe. Es wäre ein Leichtes gewesen, diesen Einwand sogleich nach Klageerhebung anzubringen, um die Klägerin so womöglich zu einem Parteiwechsel auf Beklagtenseite bzw. einer Klagerücknahme verbunden mit einer neuen Klage gegen die GTT zu bewegen.
Allerdings verkennen die Beklagten, dass sie seitens der Klägerin unabhängig von dieser Tatsache persönlich in Haftung genommen werden. Folglich war die Frage der Passivlegitimation der Beklagten mithin nicht entscheidungsrelevant. Selbst wenn die GTT tatsächlich noch bestehen sollte, so kann die Klägerin die Beklagten gleichwohl auf persönliche Haftung in Anspruch nehmen.
b) Daneben kam es auch auf die Erkennbarkeit des Wasserschadens nicht entscheidungserheblich an.
aa) Zwar ist den Beklagten dahingehend zu folgen, dass der Verkäufer zu einer Aufklärung über Mängel, die einer Besichtigung zugänglich sind, nicht verpflichtet ist, weil der Käufer sie bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (vgl. BGH, Urt. v. 8.04.1994 – V ZR 178/92; OLG Karlsruhe, Urt. v. 19.10.2004 – 17 U 7/04). Sofern also von einer solchen Erkennbarkeit auch im vorliegenden Fall auszugehen wäre, entfiele ein Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz ebenfalls.
bb) Doch kommt es auf die Frage der Erkennbarkeit nur auf einer nachrangigen Ebene an, sofern man die übrigen Tatbestandsvoraussetzungen des Schadenserdsatzanspruches der Klägerin annähme. Hierauf hatte das Gericht bereits explizit im Termin vom 3.12.2018 hingewiesen (Bl. 234 d.A.).
Wie oben ausführlich dargelegt, ist die Klägerin aber bereits nicht getäuscht worden. Weiter fehlt es an einem Irrtum derselben und am Vorsatz der Beklagten.
Vor diesem Hintergrund spielt die Erkennbarkeit des Wasserschadens für das Gericht keine streitentscheidende Rolle, sodass weite Teile der Zeugeneinvernahmen für die hiesige Entscheidung nicht tragend sind. Denn das Gericht stützt seine klageabweisende Entscheidung gerade nicht auf eine etwaige Erkennbarkeit des Wasserschadens, sondern vielmehr auf die weiter oben dezidiert aufgeführten Erwägungen.
c) Schließlich war auch die genaue Schadenshöhe nicht streitentscheidend.
Da der Klägerin bereits dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch nicht zusteht, kam es folglich auf deren Schadensberechnung nicht an. Damit war das diesbezüglich angebotene Sachverständigengutachten nicht zu erholen.
Es ist allerdings anzumerken, dass erhebliche Bedenken bezüglich der Höhe der kausal auf den streitgegenständlichen Wasserschaden zurückzuführenden Schäden bestehen. Denn wie die Klägervertreterin bereits selbst erkennt, wird eine genaue Zuordnung der etwaigen Schäden, selbst für einen Sachverständigen, nur schwer möglich sein. Insoweit bestehen zwei erhebliche Probleme auf Klägerseite: zum einen ist zwischen echten Schäden und allgemeinen Sanierungskosten zu unterscheiden, zum anderen wären ohnehin nur die Schäden zu ersetzen, die über die Instandsetzungskosten des unstreitig der Klägerin bekannten Wasserschadens hinausgehen. Insbesondere zu letzterem hat die Klägerin nicht, jedenfalls nicht substantiiert vorgetragen. So gab der Zeuge W. im Termin vom 3.12.2018 nach mehrminütiger Berechnung überzeugend an, dass er die Kosten einer Komplettsanierung des streitgegenständlichen Wasserschadens auf ca. 50.000,00 € beziffern würde (Bl. 240 d.A.). Das Gericht verkennt dabei nicht, dass es sich nicht um einen exakten, durch öffentlich-bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelten Wert handelt. Doch ist der genannten Zeuge durchaus Fachmann für Feuchte- und Schimmelschäden sowie Inhaber einer Trocknungs- und Sanierungsfirma, die sogar seitens der Klägerin beauftragt wurde. Damit dürften dessen Zahlen nicht völlig aus der Luft gegriffen sein, zumal er das streitgegenständliche Objekt kennt. Unabhängig hiervon verdeutlichen dessen Angaben aber das oben geschilderte Problem der Klägerin, den etwaig kausal auf den größeren Wasserschaden zurückzuführenden Schaden sauber darzulegen.
Insoweit trägt die Klägerin auch unschlüssig vor. Denn einerseits will sie sich allein an den von der Zeugin B3. genannten überschlägigen Kosten in Höhe von 60.000,00 € orientiert haben. Zugleich gesteht sie jedoch zu, dass insbesondere der von ihr zur Rate gezogene Zeuge P. den Sanierungsaufwand des Objektes auf 120.000,00 € bis 150.000,00 € beziffert (Bl. 112 d.A.) und er deshalb vom Kauf sogar abgeraten hat. Wenn die Klägerin jedoch unstreitig vor Kauf bereits von Sanierungskosten von bis zu 150.000,00 € positiv weiß, muss sie diese jedenfalls bei ihrer Schadensberechnung berücksichtigten. Dies tut sie allerdings nicht, sondern trägt nur unsubstantiiert vor, dass ihre tatsächlichen Kosten mehr als doppelt so hoch gewesen seien, als der Betrag, der nun von den Beklagten eingefordert wird. Das entspricht nicht einem an den Grundsätzen der ZPO orientierten schlüssigen und substantiierten Vortrag.
B)
Mangels eines Schadensersatzanspruches vermag die Klägerin von den Beklagten auch die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.714,03 €, die 37,50 € Auskunftskosten sowie die entsprechenden Zinsen nicht ersetzt verlangen. Als Nebenforderungen i.S.d. § 4 Abs. 1 HS. 2 ZPO teilen sie allesamt das Schicksaal der Hauptforderung (vgl. exemplarisch LG Köln, Urt. v. 26.03.2015 – 30 O 156/14, openJur 2015, 20454).
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 Abs. 1 ZPO. Da die Klägerin voll unterliegt, waren ihr, wie beantragt, auch die Kosten der Nebenintervention, mithin also die der Streithelferin der Beklagten, aufzuerlegen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, S. 2 ZPO.
