Aktenzeichen 12 S 3183/16
ZPO § 546
Leitsatz
Verfahrensgang
1 C 29/16 2016-06-28 Urt AGWEILHEIM AG Weilheim
Tenor
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Weilheim i.OB vom 28.06.2016, Az. 1 C 29/16, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Weilheim i.OB ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung nach beendetem Mietverhältnis. Der Kläger begehrt Rückzahlung eines Restbetrages der geleisteten Kaution in Höhe von 1104,15 €. Die Beklagten wenden Gegenansprüche in Form offener Mieten aufgrund einer Indexmieterhöhung ein, die der Kläger nicht geleistet hat. Der Kläger hält sowohl die Indexvereinbarung im Mietvertrag als auch das Erhöhungsschreiben vom 25.10.2013 (Anlage B 1) für unwirksam.
Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im amtsgerichtlichen Urteil Bezug genommen. Änderungen oder Ergänzungen haben sich, soweit nicht unter nachfolgender Ziff. II. dargelegt, nicht ergeben.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hält das Indexerhöhungsschreiben für unwirksam, weil in diesem Schreiben keine Umrechnung in einen Prozentwert bezüglich der Differenz der Indexwerte genannt worden ist.
Die Beklagten haben Berufung gegen das Urteil eingelegt mit folgendem Antrag:
Das am 28.6.2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Weilheim Aktenzeichen 1 C 29/16 wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.
II.
Die zulässige Berufung ist nicht begründet.
Die Beklagten rügen die Verletztung materiellen Rechts. Sie sind der Auffassung, § 557 b Abs. 3 S. 2 BGB verlange lediglich die Angabe der eingetretenen Änderungen des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag. Diese Angaben seien in dem Mieterhöhungsverlangen der Beklagten enthalten gewesen.
Eine Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO ist nicht gegeben.
Es ist zwar zutreffend, dass nach dem Wortlaut des § 557 b Absatz 3 S. 2 BGB die Darstellung der Umrechnung der Differenz zwischen dem Ausgangspreisindex und dem geänderten Preisindex in einen Prozentsatz und deren Angabe im Mieterhöhungsschreiben nicht verlangt wird. Nach dem Sinn und Zweck dieser Vorschrift ist die Angabe dieses Prozentwertes dennoch zu fordern.
Nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung des § 557 b Absatz 3 S. 2 BGB sollen die Angaben im Mieterhöhungsschreiben dem durchschnittlichen Mieter ermöglichen, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auf dessen Plausibilität und Nachvollziehbarkeit hin zu prüfen. Das ist aber allein durch die Angabe zweier Indexpunktwerte sowie der Mitteilung des verlangten Erhöhungsbetrages bzw. der erhöhten Miete für den durchschnittlichen Mieter nicht möglich. Allein anhand dieser Angaben wird ein durchschnittlicher Mieter nicht in die Lage versetzt, nachzuvollziehen, durch welche Rechenschritte der Vermieter den Erhöhungsbetrag errechnet hat.
Eine solche Nachprüfung ist erst möglich, wenn der Vermieter auch angibt, von welchem Erhöhungsprozentsatz er ausgeht. Erst dann kann der Mieter nachrechnen, ob der Erhöhungswert diesem Prozentsatz entspricht.
Es kann von einem durchschnittlichen Mieter nicht erwartet werden, dass ihm klar ist, dass die Differenz zwischen zwei angegebenen Indexpunktwerten in einen Prozentsatz umgerechnet werden muss und dass die verlangte Erhöhung diesem Prozentwert entsprechen muss. Dies gilt um so mehr, wenn der Vermieter wie hier im Mieterhöhungsschreiben vom 25.10.2013 eine Ausgangsmiete angibt, die nicht derjenigen entspricht, die im Mietvertrag genannt ist, und einen „abgerundeten“ Erhöhungsbetrag.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziff. 10, 713 ZPO.
Die Revision war zuzulassen (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Rechtsfrage, ob Voraussetzung für die Wirksamkeit eines Indexmieterhöhungsschreiben gemäß §§ 557 b Abs. 3 S. 2 BGB die Angabe eines Prozentsatzes bezüglich der Differenz zwischen den zwei angegebenen Indexpunktwerten ist, wurde noch nicht entschieden.
Diese Frage hat grundsätzliche Bedeutung und dient der Fortbildung des Rechts.
