Aktenzeichen 17 O 9162/13
Leitsatz
1 Haben die Parteien eines notarielle beurkundeten Bauträgervertrags den Kaufpreis der mitzuveräußernden Stellplätze ohne Angabe einer konkreten Stellplatzgröße pauschal vereinbart, und konkretisieren sie die Stellplatzgröße nachträglich in einer Zusatzvereinbarung, so bedarf diese zu ihrer Wirksamkeit nicht der notariellen Beurkundung. (Rn. 45 – 46) (redaktioneller Leitsatz)
2 Eine Zusatzvereinbarung zu einem Bauträgervertrag, mit der die konkrete Ausgestaltung der dem Auftraggeber zustehenden Vertragsstrafen- und Mängelansprüche geregelt wird, bedarf ebenfalls nicht der notariellen Beurkundung. (Rn. 48 – 50) (redaktioneller Leitsatz)
3 Eine formularmäßige Mehrflächenklausel in einem Bauträgervertrag, nach der bei einer Abweichung der Brutto-Grundfläche von der vertraglichen Vereinbarung um mehr als 1,5 % der fest vereinbarte Kaufpreis entsprechend prozentual anzupassen ist, ist für den Auftraggeber überraschend und daher unwirksam. (Rn. 88 – 107) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.332,35 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz pro Jahr seit dem 05.12.2013 zu bezahlen.
II. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, den über Ziffer I hinausgehenden Aufwand einschließlich sämtlicher Neben- und Folgekosten zu tragen für die Beseitigung der nachfolgend aufgelisteten Mängel am Sondereigentum des Klägers (96,64/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstückflur Nummer 1…8/…9, S.straße …, 90763 Fürth, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im dritten und vierten Obergeschoss samt Dachterrasse sowie Kellerraum und Stellplätze 21 und 22):
II. Demontage der vorhandenen zwei fehlerhaften Eingangstüren im dritten und vierten Obergeschoss und Montage von zwei Wohnungseingangstüren im dritten und vierten Obergeschoss mit folgender Beschaffenheit: Dreifachverriegelung, Schallschutzklasse 3 RwR 37 dB einschließlich automatisch absenkbarer Bodenabdichtung (SchallEx),
II. Demontage des vorhandenen, mangelhaften Parkettbodenbelags (ca. 50 Risse auf der Oberfläche der Holzpaneele auf einer Fläche von ca. 20 m²) und Montage eines ordnungsgemäßen Paketbodenbelags im Schlafzimmer,
II. Verlegung eines Stromkabels von der Wohnung zu den Stellplätzen Nr. 21 und 22,
II. Austausch der verkratzten Scheibe des Schlafzimmerfensters (zweites von rechts) sowie Austausch der verkratzten Glashalteleiste des mittleren Fensters im Badezimmer.
III. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
IV. Die Widerklage wird abgewiesen.
V. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger 3 %, die Beklagte 97 %.
VI. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils gegen ihn vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Gründe
Die zulässige Klage ist nahezu vollständig begründet, die Widerklage ist vollumfänglich unbegründet, im Hilfsantrag sogar unzulässig. Da der Rechtsstreit in Gänze entscheidungsreif ist, kam eine Abtrennung der von der Beklagten später in das Verfahren eingeführten Anträge nicht (mehr) in Betracht.
A.
Die zulässige Klage ist weit überwiegend begründet, da dem Kläger die geltend gemachten Ansprüche dem Grunde nach zustehen und nur hinsichtlich der Anspruchshöhe teilweise zu kürzen sind. Auf den Hilfsantrag kommt es demnach nicht mehr an.
I.
Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Kostenvorschussanspruch in Höhe von 3.332,35 € aus §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB in Verbindung mit Ziffer V.2.b des notariellen Vertrages vom 12.11.2007 zu. Ursprünglich bestand dieser Anspruch in Höhe von 10.603,00 €. In Höhe von 7.270,65 € ist er gemäß § 389 BGB erloschen, da der Kläger unter dem 03.02.2012 in dieser Höhe gegen einen Restkaufpreiszahlungsanspruch der Beklagten in Höhe von 16.800,00 € , aufgerechnet hat. Die Differenz ergibt den ausgeurteilten Betrag.
1.
Die Parteien sind durch einen Werkvertrag in Form eines Bauträgervertrages miteinander verbunden. Die von der Beklagten vorgebrachten Einwände gegen die Wirksamkeit des Vertrages verfangen nicht.
a.
Der notarielle „Kaufvertrag“ vom 12.11.2007 (Anlage K1) unterfällt trotz seiner Überschrift als Bauträgervertrag dem werkvertraglichen Gewährleistungsrecht. Überdies haben die Parteien dessen Anwendung in Ziffer V.2.b (Seite 21 des Vertrages) ausdrücklich vereinbart. Bedenken gegen die Wirksamkeit des ursprünglichen Vertrages sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Insbesondere genügt er für sich betrachtet unstreitig dem Formerfordernis des § 311 b Abs. 1 BGB.
b.
Die Vereinbarung vom 12./13.08.2008 (Anlage K18 bzw. B2) ändert hieran nichts, da sie zwar unstreitig nicht notariell beurkundet wurde, dies aber nach § 311 b Abs. 1 BGB auch nicht erforderlich war.
Zwar ist auch der bauvertragliche Teile des Bauträgervertrages grundsätzlich beurkundungsbedürftig, wenn er mit dem Grundstückserwerbungsvertrag in einem rechtlichen Zusammenhang steht, was wiederum dann der Fall ist, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Beteiligten derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Bei einem Vertrag über eine noch zu errichtende Eigentumswohnung sind Ausgestaltung und Ausstattung der Wohnung ebenfalls in dem notariellen Vertrag zu konkretisieren (vgl. BGH NJW 2002, 1050). Dem wird im Regelfall dadurch Rechnung getragen, dass auf Baupläne und Baubeschreibungen in der notariellen Urkunde Bezug genommen wird, wie dies auch im vorliegenden Fall unter Ziffer II.2 (Seite 8 des Vertrages) erfolgt ist. Beurkundungsbedürftig sind dabei lediglich die wesentlichen Leistungsinhalte; eine umfassende Beurkundung sämtlicher, auch nachrangiger Details ist hingegen weder üblich noch erforderlich, um den Schutzzweck des § 311 b BGB zu verwirklichen.
Vor diesem Hintergrund erscheint die Vereinbarung vom 12.08.2008 lediglich als nicht beurkundungsbedürftige Konkretisierung der im Bauträgervertrag enthaltenen Regelungen. Dort ist unter Ziffer III.1.a 4. Spiegelstrich geregelt, dass „auf die beiden Stellplätze, unabhängig von einer Flächenänderung nach Vermessung, ein Betrag in Höhe von 10.000,00“ entfällt. Hieraus folgt zum einen, dass die konkrete Größe der Stellplätze zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht feststand, sondern erst im weiteren Verlauf ermittelt und festgelegt werden sollte, zum anderen, dass der Kaufpreis für die Stellplätze von ihrer konkreten Größe unabhängig sein sollte. Die Vereinbarung vom 12.08.2008 stellt damit lediglich die bereits bei Vertragsschluss vorgesehene und mangels konkreter Regelungen im Vertrag letztlich unabdingbare Konkretisierung der Beschaffenheit der der streitgegenständlichen Wohnung zugeordneten Stellplätze dar und löst damit ebenso wenig eine Beurkundungspflicht aus, wie dies etwa bei Bemusterung von preisgleichen Bodenbelägen der Fall wäre.
c.
Ob die von der Beklagten erwähnte Sonderwunschvereinbarung vom 08.10.2008 formbedürftig ist, kann das Gericht nicht beurteilen, da die Beklagte die Vereinbarung weder vorlegt, noch ihren Inhalt schildert.
d.
Die im Rahmen der Abnahme zwischen den Parteien geschlossene Zusatzvereinbarung vom 25.11./23.12.2008 ist für sich betrachtet ebenso wenig formbedürftig.
Schon aus der Präambel der Vereinbarung ergibt sich, dass sie „die vom Verkäufer an den Käufer zu leistenden Zahlungen für noch nicht oder noch nicht vollständig erbrachten Leistungen konkretisieren und regeln“ soll. Es handelt sich damit nicht um eine Absprache über primäre Leistungspflichten, sondern um eine Regelung von Sekundäransprüchen, konkret um die Ausgestaltung der dem Kläger als Käufer zustehenden Vertragsstrafen- und Gewährleistungsansprüche. Eine derartige Regelung unterfällt – unabhängig von ihrer wirtschaftlichen Bedeutung für eine oder beide Parteien – nicht dem Anwendungsbereich des § 311 b Abs. 1 BGB, da sie weder mit der dort geregelten Materie – dem Erwerb von Grundstücken – noch mit den von der Norm verfolgten Zweck in einem unmittelbaren Zusammenhang steht.
Gleiches gilt für die auf Seite 3 der Vereinbarung enthaltene Verpflichtung der Beklagten, zu den Stellplätzen des Klägers ein Stromkabel zu verlegen, wenngleich hiermit bei isolierter Betrachtung eine Veränderung des Leistungssolls der Beklagten einhergeht. Denn bei Auslegung der getroffenen Vereinbarung nach dem objektiven Empfängerhorizont gemäß §§ 133, 157 BGB ergibt sich, dass diese Verpflichtung eine Gegenleistung für den unmittelbar zuvor geregelten Verzicht auf die dem Kläger eigentlich zustehende Vertragsstrafe in Höhe von 750,00 € pro Woche darstellt. Da schon diese Vereinbarung nicht beurkundungsbedürftig ist, gilt dies erst recht für die hierfür vorgesehene Gegenleistung.
e.
Selbst wenn man einen der obigen Punkte anders beurteilen wollte, änderte dies am Ergebnis der getroffenen Entscheidung nichts, da etwaige Formverstöße jedenfalls nicht zur Nichtigkeit des gesamten Bauträgervertrages führten.
Dies wäre gemäß § 139 BGB nur dann der Fall, wenn anzunehmen wäre, dass das ganze Rechtsgeschäft nicht ohne den (form-)nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Dies ist bei den hier in Rede stehenden Zusatzvereinbarungen ersichtlich nicht der Fall.
Hiergegen spricht schon die zeitliche Dimension, da Sonderwunsch- oder Zusatzvereinbarungen grundsätzlich – und auch im vorliegenden Fall – erst geraume Zeit nach Abschluss eines Bauträgervertrages getroffen werden. Zu diesem Zeitpunkt ist das Bauvorhaben typischerweise bereits begonnen und die Leistungs- und Gegenleistungspflichten der Parteien konkretisiert. Es erscheint wenig lebensnah, dass die Parteien zu diesem Zeitpunkt den Gesamterfolg des Vorhabens noch einmal zur Disposition stellen wollen, da damit beide die mit Abschluss des Vertrages verfolgten wirtschaftlichen Ziele nicht erreichen würden. Überdies kommen den getroffenen Vereinbarungen typischerweise – und erst recht im vorliegenden Fall – eher untergeordnete Bedeutung zu, die ebenfalls nicht darauf schließen lassen, dass das gesamte Vertragsverhältnis mit ihnen stehen und fallen soll.
Im Übrigen haben die Parteien in Ziffer XVI. des Notarvertrages zumindest für die dort geregelten Fälle eine Gesamtnichtigkeit ausdrücklich ausgeschlossen, um auf jeden Fall den erstrebten wirtschaftlichen Erfolg des Vertrages zu verwirklichen. An der hier zum Ausdruck kommenden Interessenlage dürfte sich durch die obigen Zusatzabsprachen nichts geändert haben.
f.
Jedenfalls wäre Beklagten die Berufung auf eine etwaige Formwidrigkeit nach § 242 BGB verwehrt, da ihr Verhalten insoweit widersprüchlich und treuwidrig ist.
Als gewerblicher Verkäuferin ist sie mit den für den Bauträgervertrag einschlägigen (Form-)Vorschriften bestens vertraut. Es wäre daher ihre Aufgabe gewesen, eine aus ihrer Sicht notwendige Beurkundung zu veranlassen. Stattdessen und in Kenntnis der ihrer Ansicht nach bestehenden Formnichtigkeit hat sie sich nicht nur auf den Abschluss der Vereinbarungen eingelassen, sondern diese auch im Wesentlichen erfüllt.
Dies zeigt zum einen, dass sie entgegen ihrer Darstellung im Prozess wohl doch selbst von der Wirksamkeit der Abreden ausging, zum anderen, dass sie auf jeden Fall an dem Bauvorhaben festhalten und die vereinbarten Leistungen erbringen wollte. Sie ist sogar in diesem Rechtsstreit etwa hinsichtlich des Stromkabels bereit, einen Betrag in Höhe von 1.200,00 € anzuerkennen (Bl. 17-18) und begehrt weiter die Herausgabe des vom dem Kläger als Gegenleistung für Ausführungsänderungen zu besorgenden Notebooks.
Es stellt demnach ein widersprüchliches Verhalten dar, wenn sie sich zugleich an anderer Stelle auf die Nichtigkeit der entsprechenden Vereinbarung beruft. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass eine solche Rechtsfolge für den Kläger ganz erhebliche Folgen hätte, während das der von Beklagten ins Feld geführte Argument ersichtlich allein darauf abzielt, begründete Ansprüche des Käufers abzuwehren und sich eines unliebsam gewordenen Vertragspartners zu entledigen. Dieses Verhalten kann nicht von Erfolg gekrönt sein.
2.
Die durch den Kläger beanstandeten Mängel sind – bis auf Details hinsichtlich der angeblich zerkratzen Fenster – unstreitig. Ein darüber hinausgehender Nachweis ist dem Kläger nicht gelungen.
a.
Unstreitig ist in dem notariellen Vertrag vom 12.11.2007 unter Ziffer XX.1.15 vereinbart, dass die beiden Wohnungseingangstüren der Sondereigentumseinheit des Klägers im dritten und vierten Obergeschoss die Beschaffenheit „Dreifachverriegelung, Schallschutzklasse 3 RwR 37 dB aufweisen und eine automatisch absenkbare Bodenabdichtung („SchallEx“) aufweisen sollen.
Unstreitig ist ferner, dass die verbauten Wohnungseingangstüren diese Beschaffenheit nicht aufweisen, insbesondere weder der Schallschutzklasse 3 zugehörig sind noch über das notwendige Prüfsiegel verfügen (Bl. 17).
b.
Weiter ist unstreitig, dass der Parkettbodenbelag im Schlafzimmerbereich der klägerischen Wohnung mangelhaft ist, da die Holzpaneele des Parkettbodens etwa 50 (Längs-) Risse in unterschiedlicher Länge aufweisen (Bl. 17).
c.
Ferner ist unstreitig, dass die Stellplätze des Klägers bislang nicht über einen funktionierenden Stromanschluss verfügen.
In der Vereinbarung vom 25.11./23.12.2008 haben die Parteien – wirksam (siehe oben A.I.1.b,e,f) – vereinbart, dass zu den Stellplätzen des Klägers ein Stromkabel verlegt wird. Es kann unterstellt werden, dass dies seitens der Beklagten auch veranlasst, dieses Stromkabel jedoch bei Herstellung der Außenanlagen versehentlich überdeckt wurde. Entgegen entsprechender Ankündigungen im Verlaufe des Rechtsstreits konnte das Kabel bislang weder aufgespürt noch so angeschlossen werden, dass die Stellplätze des Klägers wie vorgesehen mit Strom versorgt sind.
Damit bestehen am Vorliegen des Mangels an sich keine Zweifel.
d.
Unstreitig ist schließlich, dass bei Abnahme der Wohnung ein Kratzer im Schlafzimmerfenster (zweites von rechts) und ein Kratzer im Rahmen des mittleren Fensters im Badezimmer im vierten Obergeschoss vorhanden waren. Entsprechendes wurde auch in dem Abnahmeprotokoll vom 25.11.2008 unter dem Punkt „Mängel“ als Ziffer 2 und 3 festgehalten (Anlage K3, Seite 2).
So der Kläger nunmehr behauptet, es seien zwei Fensterscheiben und zwei Rahmen bereits bei Übergabe zerkratzt gewesen – was die Beklagte in Abrede gestellt – handelt es sich wohl lediglich um eine Ungenauigkeit im Sachvortrag. Jedenfalls konnte der Sachverständige Elsner im Rahmen der Ortsbesichtigung am 18.05.2015 lediglich einen ca. 3 cm langen, massiven Kratzer in der Scheibe des Schlafzimmerfenster sowie eine Einkerbung auf der Glashalteleiste des Fensters im Badezimmer im vierten Obergeschoss feststellen. Ein Kratzer im Rahmen des Schlafzimmerfensters konnte ebenso wenig gezeigt werden wie ein Kratzer auf der Fensterscheibe im Bad. Demnach ist nur von den festgestellten Beeinträchtigungen auszugehen.
Da diese bereits in dem vorbezeichneten Abnahmeprotokoll aufgeführt sind, bestehen für das Gericht keine Zweifel daran, dass sie bereits bei Abnahme vorhanden waren und damit Gewährleistungsansprüche auslösen können. Jedenfalls konnte die Beklagten Gegenteiliges nicht nachweisen.
3.
Unstreitig hat der Kläger die eben beschriebenen vier Mängel vorprozessual mit anwaltlichen Schreiben vom 26.05.2010 (Anlage K4), 05.07.2012 (Anlage K5) und 01.08.2013 (Anlage K6) gerügt und die Beklagte unter Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel aufgefordert. Unstreitig ist die Beklagte dieser Aufforderung bislang nicht nachgekommen.
4.
Die Höhe der Mängelbeseitigungskosten beläuft sich auf insgesamt 10.603,00 € brutto. Sie ist teilweise unstreitig, ergibt sich im Übrigen aus den Feststellungen des Sachverständigen Eisner.
a.
Die mangelhaften Türen müssen demontiert und durch den vereinbarten Anforderungen entsprechende Exemplare ausgetauscht werden. Die Kosten hierfür belaufen sich auf 3.800,00 € und wurden von der Beklagten nicht in Abrede gestellt (Bl. 17).
b.
Für die Ertüchtigung des Parkettbelags im Schlafzimmer ist ein Kostenaufwand von 2.400,00 € erforderlich und nötig, was von der Beklagten ebenfalls nicht bestritten wurde (Bl. 17).
c.
Die Kosten für die Verlegung eines Stromkabels, welches vom Anschlussraum bis zum Stellplatz des Klägers reicht, kalkulierte der Sachverständige Eisner auf 3.500,00 € netto, mithin auf 4.165,00 € brutto (Bl. 111).
Die von der Klägerin alternativ ins Feld geführte Beseitigungsmöglichkeit, die nach den Feststellungen des Sachverständigen 1.053,00 € netto, mithin 1.606,50 € brutto kosten würde (Bl. 112) ist hingegen nicht gangbar, dass sie voraussetzt, dass das bestehende Stromkabel problemlos aufgespürt werden kann, lediglich in das Haus geführt und bis zum Anschlussraum verlegt werden muss.
Die erstgenannte Voraussetzung liegt jedoch nicht vor. Der Sachverständige konnte nicht bestätigen, dass die Auffindung des Kabels problemlos möglich wäre. Der Beklagten ist es im Laufe des Rechtsstreits trotz entsprechender Versuche nicht gelungen.
Damit ist dem Kläger – jedenfalls im Rahmen eines Kostenvorschussprozesses – der höhere Betrag zu zuerkennen, da er sich nicht auf den unsicheren und möglicherweise weniger erfolgversprechenden Weg zur Schadensbeseitigung verweisen lassen muss. Im Übrigen erscheint dies unproblematisch, der über den Vorschuss ohnehin abzurechnen ist und so tatsächliche geringere Kosten im Rahmen der Durchführung der erforderlichen Maßnahmen zu berücksichtigen wären.
d.
Die verkratzte Scheibe und die verkratzte Glashalteleiste müssen ausgetauscht werden. Dies verursacht nach den Feststellungen des Sachverständigen Kosten in Höhe von 200,00 € netto, mithin 238,00 € brutto. Diesen Betrag hat schließlich auch die Beklagte anerkannt (Bl. 129). Ein technischer Minderwert ist hiernach nach nicht mehr gegeben.
Aufgrund der geringen Kosten muss sich der Kläger nicht auf eine Minderung verweisen lassen, zumal die Beeinträchtigungen nach den Feststellungen des Sachverständigen unter gebrauchsüblichen Bedingungen optisch störend und deshalb zu bemängeln sind (Glashalteleiste Bad) bzw. die in den entsprechenden Richtlinien vorgesehene Toleranzen deutlich überschreiten (Schlafzimmerfenster).
5.
Der Gesamtanspruch in Höhe von 10.603,00 € brutto ist in Höhe von 7.270,65 € gemäß § 389 BGB erloschen, da der Kläger mit der Klageschrift 25.11.2013 (Bl. 9) in dieser Höhe die Aufrechnung gegen den Restkaufpreiszahlungsanspruch der Beklagte erklärt hat. Jener betrug gemäß der Schlussrechnung vom 08.06.2013 zunächst unstreitig 16.800,00 €, ist jedoch in Höhe von 9.529,35 € seinerseits bereits durch Aufrechnung erloschen, da der Kläger mit anwaltlichen Schreiben vom 03.02.2012 (Anlage K8) wegen Mängeln am Dachterrassenbelag seiner Sondereigentumseinheit einschließlich der Kosten eines selbstständigen gerichtlichen Verfahrens und Anwaltskosten die Aufrechnung erklärt hat.
Einwände gegen die Höhe der Forderung wurden seitens der Beklagten nicht vorgebracht.
6.
Zusammengefasst ergibt sich demnach folgende Berechnung:
Stichwort
Höhe
Wohnungseingangstüren
3.800,00 €
Parkett Schlafzimmer
2.400,00 €
Stromkabel Stellplatz
4.165,00 €
zerkratzte Fenster
238,00 €
Belag Dachterasse
9.529,35 €
Rest-Kaufpreis
-16.800,00 €
Summe
3.332,35 €
II.
Der Zahlungsanspruch des Klägers ist gemäß §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 S. 2 BGB bzw. gemäß § 291 Abs. 1 BGB seit Rechtshängigkeit zu verzinsen. Die Klage ist analog § 187 Abs. 1 BGB seit 05.12.2013 rechtshängig, da der Beklagten die Klageschrift vom 25.11.2013 am 04.12.2013 zugestellt wurde.
Die Zinshöhe ergibt sich aus § 288 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Kostenvorschussanspruch ist keine Entgeltforderung im Sinne der Norm. Überdies ist an dem Vertrag ein Verbraucher beteiligt.
III.
Da die Mängelbeseitigungsansprüche des Klägers dem Grunde nach bestehen, ist die Beklagte auch verpflichtet, weitere hier durch entstehende Kosten zu tragen. Dies ergibt sich eigentlich schon aus der Natur eines Kostenvorschusses, konnte aber jedenfalls antragsgemäß festgestellt werden. Zu beschränken ist der Ausspruch hinsichtlich der bemängelten Fenster jedoch auf die festgestellten Beeinträchtigungen.
IV.
Da die Prozessaufrechnung des Klägers wirksam ist, ist über den mit Ziffer I.a der Klage gestellten Hilfsantrag nicht zu entscheiden, da die hierfür genannte Bedingung nicht eingetreten ist.
B.
Die die zulässige Widerklage ist in den Hauptanträgen unbegründet, da der Beklagte die geltend gemachten Forderungen nicht zustehen. Der Hilfsantrag ist bereits unzulässig.
I.
Der Beklagten steht gegen den Kläger kein weiterer Werklohn- bzw. Kaufpreiszahlungsanspruch in Höhe von 19.978,19 € aus §§ 631 Abs. 1 bzw. 433 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem notariellen Vertrag vom 17.11.2007 zu. Denn Ziffer II.2.a, auf die die Beklagte ihren Anspruch stützt, ist nach §§ 305 ff. BGB unwirksam. Überdies konnte die Beklagte nicht nachweisen, dass die streitgegenständliche Wohnung tatsächlich größer ist als in dem Bauträgervertrag vom 12.07.2007 vorgesehen.
1.
In der vorbezeichneten Klausel ist vereinbart, dass geringfügige Änderungen in der Wohnfläche keinen Einfluss auf den sonstigen Vertragsinhalt und in den geschuldeten Preis der Eigentumswohnung haben sollen; hingegen sollen Änderungen von mehr als 1,5 % der Brutto-Grundfläche der vertragsgegenständlichen Wohnung zu einer prozentualen Änderung des vertraglich vereinbarten Kaufpreises führen.
2.
Dies hält der AGB-Kontrolle nicht stand, da die Klausel überraschend ist und sowohl grundsätzlich als auch in ihrer konkreten Ausgestaltung eine unangemessene Benachteiligung der Vertragspartner der Beklagten darstellt.
a.
Bei der vorgenannten Vereinbarung handelt es sich unstreitig um eine allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 BGB, da die Beklagte sie unstreitig in einer unbestimmten Vielzahl von Vertragsverhältnissen verwendet, was dem Gericht auch aus einem weiteren Parallelverfahren bekannt ist.
Gestellt wurde die Klausel jeweils von der Beklagten bzw. von dem von ihr mit der Vertragserstellung beauftragten Notar, jedenfalls nicht von den Käufern. Anhaltspunkte für ein individuelles Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 S. 3 BGB haben sich nicht ergeben.
b.
Die Bestimmung ist gemäß § 305 c Abs. 1 BGB schon nicht Bestandteil des notariellen Vertrags vom 12.11.2007 geworden, da sie überraschend im Sinne der Norm ist.
Inhaltlich betrifft die Abrede die Verpflichtung des Erwerbers zur Kaufpreiszahlung, die eigentlich unter Ziffer III des Vertrages behandelt wird; verortet ist die Klausel jedoch unter Ziffer II.2.a, mithin an einer Stelle des Vertrages, an die die Bauträgerleistungen, konkret die Herstellungsverpflichtungen der Beklagten beschrieben sind. An dieser Stelle erwartet ein verständiger Vertragspartner Abreden über die von ihm geschuldete Zahlung gerade nicht.
Dies gilt umso mehr, als unter Ziffer III.1.b der Kaufpreis ausdrücklich als Festpreis bezeichnet wird. Der verständige Vertragspartner muss dies nach dem objektiven Empfängerhorizont gemäß §§ 133, 157 BGB dahingehend verstehen, dass dieser Preis nicht von weiteren Umständen abhängig sein soll. Dem steht die vorbezeichnete Klauseln diametral entgegen.
c.
Die Klausel scheitert ferner an der Inhaltskontrolle des § 307 Abs. 1 BGB, da sie einerseits den Erwerber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, andererseits aus sich heraus nicht klar verständlich ist.
aa.
Nach Auffassung des Gerichts ist die Klausel bereits per se unangemessen, da sie die Höhe des vom Erwerber zu entrichtenden Entgelts letztlich in das Ermessen der Beklagten gestellt, ohne dass hierfür ein billigenswerter Grund gegeben ist.
Zulässig ist allein die umgekehrte Vereinbarung, wonach sich der Kaufpreis nicht verringern soll, solange sich die Wohnfläche innerhalb einer bestimmten Bandbreite bewegt. Hintergrund ist, dass der Bauträger auch bei Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt nicht ausschließen kann, dass es bei der Errichtung des Bauwerkes zu geringen Abweichungen etwa hinsichtlich der Dicke oder der Platzierung von Innen- oder Außenwänden kommt, wodurch sich die Gesamtwohnfläche geringfügig ändern kann. Dieses Risiko kann – in einem vernünftigen Rahmen – durchaus abbedungen bzw. auf den Erwerber verlagert werden.
Im umgekehrten Fall gilt dies hingegen nicht. Denn für das Gericht ist nicht nachvollziehbar, wie sich die Größe einer noch zu errichtenden Wohnung überhaupt, geschweige denn in dem von der Beklagten behaupteten Umfang von 8,17 m², was einem kleinen bzw. einem halben Zimmer entspricht, vergrößern kann. Dies wäre letztlich nur möglich, wenn sich die Außenmaße des Gebäudes verändern würde, was wenig lebensnah erscheint, oder wenn sich die Wanddicken verringern würde, was ebenfalls unwahrscheinlich und – zumindest in dieser Dimension – wohl sogar in statischer Hinsicht bedenklich wäre.
Wie es im konkreten Fall zur Veränderung gekommen sein soll, hat die Beklagte nicht vorgetragen. Dem Gericht ist jedenfalls aus einem weiteren vergleichbaren Rechtsstreit bekannt, dass die Wohnungen der Beklagten regelmäßig größer ausfallen als nach dem notariellen Vertrag vorgesehen. Es drängt sich daher der Eindruck auf, dass die Beklagte derartige Mehrungen zumindest billigend in Kauf nimmt oder bei der Planung bzw. bei der Größenangabe in den notariellen Verträgen nicht die erforderliche Sorgfalt walten lässt.
Entscheidend ist für das Gericht zudem, dass der Erwerber ein überragendes und schützenswertes Interesse daran hat, bereits bei Vertragsschluss zu erfahren, zu welchem Gesamtpreis er – sofern er auf Sonderwünsche und qualitativ hochwertige Bemusterungen verzichtet – das gewünschte Objekt erwerben kann. Denn hiervon hängen nicht nur Folgenentscheidungen über die Ausgestaltung der Finanzierung, sondern letztlich die Realisierbarkeit des Vorhabens an sich ab. Billigte man hingegen eine Klausel, wie sie die Beklagte verwendet, wäre der Erwerber letztlich bis zur Fertigstellung des Objektes über die eingegangene finanzielle Verpflichtung im Ungewissen und müssten daher damit rechnen, noch während der Realisierung des Bauvorhabens an seine finanzielle Leistungsgrenze zu stoßen bzw. diese zu überschreiten.
Der Verwender einer entsprechenden Klausel hätte es hingegen in der Hand, potentielle Interessenten mit einem günstigeren Kaufpreis anzulocken und sich auf letztlich unredliche Weise im Ergebnis doch einen erhöhten Kaufpreis zu erschleichen, was grundsätzlich und erst recht im Rahmen der AGB-Kontrolle nicht zulässig sein kann.
bb.
Jedenfalls stellt die Klausel eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 BGB dar, da sie weder aus sich heraus verständlich noch widerspruchsfrei ist.
Problematisch ist in diesem Zusammenhang schon, dass die Soll-Fläche mit „ca. 200,16 m²“ angegeben wird. Die hierin zum Ausdruck kommende Unsicherheit über das genaue Maß der Fläche verbietet es, an die Änderung dieser Fläche gravierende Auswirkungen auf die Gegenleistung zu knüpfen.
Weiter bleibt im Dunkeln, wie sich der monetäre Ausgleich einer Wohnflächenänderung konkret berechnen soll. So sollen Änderungen bis zu 1,5 % der vereinbarten Butto-Grundfläche unbeachtlich sein, Änderungen um mehr als 1,5 % hingegen auszugleichen sein. Ob die 1,5 %ige Toleranz bei diesem Ausgleich zu berücksichtigen ist oder nicht, bleibt unklar.
Schließlich ist nicht klar, wie die Wohnfläche konkret berechnet werden soll. Einerseits wird auf die Brutto-Wohnfläche berechnet nach der Wohnflächenverordnung abgestellt, andererseits soll die Wohnfläche anhand der Rohbau-Soll-Maße, mithin ohne Putz und Verkleidung, ermittelt werden. Die Wohnflächenverordnung berechnet die Wohnfläche aber ab der Oberkante der Wandbeläge. Weiter wird bei der Ermittlung von Differenzen auf die Brutto-Grundfläche abgestellt. Dieser Begriff ist mit der Brutto-Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung nicht identisch, da er sich unter anderem bei der Bewertung von Balkonen, (Dach-) Terrassen und Räumlichkeiten im Dachgeschoss unterscheidet.
Die Unangemessenheit der Klausel zeigt sich letztlich auch daran, dass sich nicht einmal der Sachverständige Eisner in der Lage sah, nach den Vorgaben der Klausel die tatsächliche Fläche sicher zu ermitteln.
Weiter hat das Gericht der Beklagten mit Verfügung vom 09.07.2015 (Bl. 131) aufgegeben, dem Sachverständigen zur Unterstützung die im Vertrag genannten Rohbau-Soll-Maße vorzulegen. Die Beklagte hat daraufhin mit Schriftsatz vom 05.08.2015 (Bl. 135) selbst vorgetragen, dass die entsprechenden Werkpläne bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche wenig hilfreich seien, da die Erfahrung zeige, dass die tatsächlichen Rohbaumaße von den Planmaßen häufig um mehrere Zentimeter abwichen. Daraus folgt zwanglos, dass eine Wohnflächenermittlung nach Maßgabe der streitgegenständlichen Klausel praktisch nicht bzw. nicht mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand möglich ist. Dies spricht nicht nur für die Unangemessenheit der Vereinbarung, sondern bestärkt auch den Verdacht, dass die Beklagte bewusst mit dem ihrer Ansicht nach vorzunehmenden Putzzuschlag vom 2,5 cm kalkuliert.
3.
Soweit eine Ermittlung der Wohnfläche dem Sachverständigen überhaupt möglich war, kam er überdies auf eine Wohnfläche von 201,04 m². Diese liegt jedenfalls noch innerhalb des zugebilligten Toleranzbereichs.
Eine weitere Beweisaufnahme in dieser Richtung, insbesondere eine Anhörung des Sachverständigen, war aus den eben dargelegten Gründen nicht angezeigt
II.
Für das der Beklagten bislang nicht überlassene Notebook der Firma Dell steht der Beklagten weder aus § 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB noch aus einem sonstigen Rechtsgrund der geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.000,00 € zu.
Zwar verpflichtete sich der Beklagte im Zusammenhang mit der Abwicklung des streitgegenständlichen Bauvorhabens unstreitig dazu, der Beklagten als Gegenleistung für verbesserte Ausführung seines Objekts ein Notebook der Marke Dell zu einem Einkaufspreis von 1.000,00 € zu Verfügung zu stellen; unstreitig hat er diese Verpflichtung bislang auch noch nicht erfüllt. Ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung besteht jedoch nicht; da die Beklagte nicht nachweisen konnte, dass sie dem Kläger bereits eine erfolglos abgelaufene Frist zur Erfüllung dieser Verpflichtung gesetzt hat.
Zu dieser Frage hat das Gericht auf Antrag der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 03.02.2016 aufgrund Beweisbeschlusses vom selben Tag in (Bl. 146) den Kläger gemäß § 445 ZPO als Partei vernommen. Jeder gab an, die Herausgabe des verkauften Notebooks zu keinem Zeitpunkt verweigert zu haben. Er habe sich lediglich – wie auch der anderen Forderungen – auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen; wenn dieses ausgeräumt sei, wäre er selbstverständlich bereit, der Beklagten des Notebook zu übergeben. Überhaupt sei diese Thematik angesichts der anderen Streitpunkte zwischen den Parteien in den letzten Jahren nicht im Fokus gestanden.
Gründe an dieser Einlassung zweifeln, hat das Gericht nicht. Belastbare Anhaltspunkte für den erfolglosen Ablauf einer Fristsetzung, wie er für einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung erforderlich wäre, haben sich nicht ergeben.
Damit gibt der geltend gemachte Anspruch letztlich ins Leere.
III.
Verzugszinsen wegen nicht rechtzeitig geleisteter Kaufpreisraten bestehende Beklagte schon dem Grunde nach nicht zu. Im Übrigen ist ein etwaiger Anspruch jedenfalls bereits durch Aufrechnung in einem Parallelverfahren erloschen, da die dort getroffene Entscheidung gemäß § 322 Abs. 2 ZPO in Rechtskraft erwachsen ist.
1.
Zunächst machte die Beklagte mit der Widerklage vom 13.01.2014 (Bl. 16) eine Gesamtzinsforderungen in Höhe von 8.633,09 € geltend. In der mündlichen Verhandlung vom 29.10.2014 (Bl. 56) hat sie die Klage insoweit in Höhe von 6.319,86 € zurückgenommen, so dass sie noch einen Anspruch in Höhe von 2.313,23 € weiterverfolgt.
2.
Ein solcher Anspruch besteht bereits dem Grunde nach nicht, da die Beklagte weder schlüssig vorgetragen, geschweige denn nachgewiesen hat, dass sich der Kläger mit den nach Ziffer III.2 des notariellen Vertrages vom 12.11.2007 geschuldeten Raten in Verzug befand.
Hiernach waren sechs Raten nach Baufortschritt vorgesehen, die jeweils innerhalb von zehn Tagen nach Zugang einer schriftlichen Zahlungsaufforderung unter Vorlage einer entsprechenden Baufortschrittsbestätigung des Bauleiters zur Zahlung fällig werden sollte.
Dass entsprechende Baufortschrittsbestätigungen übersandt worden wären, trägt die Beklagte nicht vor, worauf der Kläger in der Replik vom 17.03.2014 (Bl. 32) bereits hingewiesen hat.
Jedenfalls werden entsprechende Nachweise nicht vorgelegt.
3.
Überdies schuldet der Kläger allenfalls Zinsen in Höhe von 5.958,41 €. Ausgehend von den in der Klageerwiderung vom 13.01.2014 (Bl. 20) genannten und vom Kläger nicht in Abrede gestellten Daten ergibt sich allenfalls folgende Aufstellung:
Rate
%
Betrag
fällig (B)
Erfüllung
am/bis
Zinsen
richtig
§ 308 ZPO
1
30,0 %
144.000,00 €
15.12.07
-100.000,00 €
28.12.07
314,14 €
420,05 €
314,14 €.
-44.000,00 €
02.01.08
170,77 €
49,62 €
49,62 €
2
28,0 %
134.400,00 €
15.01.08
-134.400,00 €
29.02.08
1.401,22 €
1.374,85 €
1.374,85 €
3
11,9 %
57.120,00 €
13.03.08
-57.120,00 €
14.08.08
2.003,49 €
1.990,51 €
1.990,51 €
4
11,2 %
53.760,00 €
10.11.08
-53.760,00 €
25.11.08
192,48 €
180,45 €
180,45 €
5
15,4 %
73.920,00 €
05.12.08
-33.600,00 €
20.01.09
373,63 €
698,21 €
373,63 €
-40.320,00 €
19.03.09
814,01 €
424,14 €
424,14 €
6
3,5 %
16.800,00 €
18.06.11
-9.529,35 €
03.02.12
2.156,66 €
562,38 €
562,38 €
0,00 €
07.01.14
688,69 €
688,69 €
Mehrung
19.978,18 €
21.06.12
0,00 €
07.01.14
1.506,69 €
0,00 €
0,00 €
Summe
8.933,09 €
6.388,90 €
5.958,41 €
Unterstellt man dabei – wie nicht (B.II.2) – die von der Beklagten genannten Fälligkeitszeitpunkte ergeben sich aus den vom Kläger nicht in Abrede gestellten Zahlungen zu den von der Beklagten genannten Zeitpunkten bei richtiger Berechnung die in der vorletzten Spalte von rechts aufgelisteten Ansprüche. Da die Beklagte hiervon in zwei Fällen (Rate 1 bis zur ersten Zahlung und Rate 5 bis zur ersten Zahlung) ausweislich der Aufstellung in der Klageerwiderung vom 13.01.2014 (Bl. 20) einen geringeren Betrag geltend macht, ist der Anspruch in diesen beiden Fällen gemäß § 308 Abs. 1 S. 1 ZPO auf die genannten Beträge zu begrenzen. Da weiter der erhöhte Kaufpreiszahlungsanspruch dem Grunde nach nicht begründet ist (vergleiche B.I) ergibt sich das in der äußersten Spalte der Tabelle genannten Ergebnis.
4.
Diese Forderung ist jedoch jedenfalls bereits gemäß § 389 BGB erloschen, da der Kläger unwidersprochen vorträgt, in Höhe von 6.319,86 € in dem Verfahren vor dem Landgericht …, Az. 9 O 6661/09, in dieser Höhe die Aufrechnung erklärt zu haben. Dieses Urteil ist mittlerweile rechtskräftig, so dass die insoweit getroffenen Feststellungen 9. Zivilkammer gemäß § 322 Abs. 2 ZPO in Rechtskraft erwachsen sind.
IV.
Ein weiterer Zahlungsanspruch in Höhe von 5.500,00 € ergibt sich nicht daraus, dass der Kläger hinsichtlich der Mängel am Belag der Dachterrasse seiner Sondereigentumseinheit unstreitig noch keine Sanierungsmaßnahmen durchführen ließ.
Zwar ergibt sich aus der Natur des Vorschusses, der mit Schreiben vom 03.02.2012 (Anlage K8) zur Aufrechnung gestellt wurde, dass die notwendigen Maßnahmen durchzuführen sind und hiernach über den Vorschuss abzurechnen ist; die dem Kläger hierfür zuzubilligende Frist ist aber noch nicht abgelaufen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Kläger bislang nicht als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist, obwohl der Beklagten keine Restkaufpreiszahlungsansprüche mehr zustehen. Im Gegenteil beruft sich die Beklagte nach wie von – wenngleich zu Unrecht – auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrages. Solange diese Streitpunkte nicht endgültig – etwa durch einen umfassenden Vergleich oder ein rechtskräftiges Urteilt – erledigt sind ist der Kläger nicht gehalten, tätig zu werden, da er noch nicht mit letzter Gewissheit davon aufgehen kann, seine Wohnung dauerhaft behalten zu dürfen.
Anhaltspunkte dafür, dass das Mängelbeseitigungsverlangen insoweit nur vorgeschoben sein könnte, haben sich jedenfalls nicht ergeben.
Im Übrigen ist das Verhalten der Beklagten auch insoweit treuwidrig, da sie diese Position in der Klageerwiderung vom 13.01.2014 (Bl. 19) noch ausdrücklich, wenngleich vorläufig, anerkannte.
V.
Da die Vereinbarung vom 12./13.08.2008 (Anlagen K17 bzw. B2) aus den oben dargestellten Gründen (A.I.1.b,e,f) wirksam ist, hat der Kläger den auf dem Grundstück der Gemarkung …, Flurnummer 1…8/2…1 nähe S.straße errichteten Carport nicht zu entfernen, soweit dieser eine Stellplatzfläche von 27,5 m² überschreitet.
Der in dem Schriftsatz vom 16.02.2015 (Bl. 71) enthaltene Beseitigungs- und Unterlassungsantrag ist bereits unschlüssig. Anspruchsgrundlagen für dieses Begehren vermag das Gericht nicht zu erkennen.
Im Übrigen ist das Verhalten der Beklagten auch insoweit verwirkt bzw. verjährt, da sie in den etwa acht Jahren seit Übergabe der Wohnung bzw. in den etwa sechs Jahren seit Errichtung des Carports ein entsprechendes Verlangen zu keinem Zeitpunkt geltend gemacht und der Kläger im Vertrauen auf den Bestand des Vertrages erhebliche Investitionen getätigt hat.
Auf die weiteren vom Beklagten ins Feld geführten Einwände kommt es demnach nicht an.
VI.
Der mit Schriftsatz vom 21.03.2016 (Bl. 159) hilfsweise gestellte Antrag, den Beklagten zur Herausgabe eines Notebooks des Herstellers Dell mit einem marktüblichen Wert von 1.000,00 € zu verurteilen, ist bereits unzulässig, da er den Erfordernissen eines bestimmten Antrags im Sinne des § 253 ZPO nicht genügt.
Bei einem Herausgabeantrag sind die herauszugebenden Gegenstände so genau wie möglich zu beschreiben, da andernfalls eine Vollstreckung nicht in Betracht kommt und das Vollstreckungsverfahren nicht mit der Frage belastet werden darf, welche Reichweite der getroffenen Entscheidung zukommt.
Diesen Anforderungen genügt der gestellte Antrag nicht. Das herauszugebenden Notebook ist weder konkret – etwa durch eine Seriennummer – bezeichnet noch in irgendeiner Weise spezifiziert. Im Rahmen der Zwangsvollstreckung dürfte es demnach unmöglich sein, einer entsprechenden Verurteilung Geltung zu verschaffen. Hierzu hätte das begehrte Gerät zumindest anhand weiterer Merkmale – etwa der Hardwareausstattung – so geschrieben werden müssen, dass einem Gerichtsvollzieher eine Konkretisierung möglich wäre. Die ausschließliche Angabe des „marktüblichen Werts“ hilft hierbei nicht weiter, da dieser dem Notebook nicht anzusehen ist.
Mangels Zulässigkeit der Klage insoweit erübrigen sich Überlegungen zur Begründetheit, etwa zur Frage, ob eine Herausgabe überhaupt möglich wäre, da der Kläger das begehrte Gerät ersichtlich (noch) nicht in Besitz hat.
C.
Die Entscheidung über die Kosten ergibt sich aus § 92 Abs. 1 S. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO.
Die Parteien sind wie folgt unterlegen:
Partei
Betrag Kl
Betrag Wkl
in %
Kläger
1.556,40 €
0,00 €
3 %
Beklagte
5.452,95 €
40.881,92 €
97 %
Auch wenn das Unterliegen des Klägers geringfügig erscheint, ist von § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO kein Gebrauch zu machen. Zum einen hat der Kläger durch die überhöhte Klageforderung insoweit einen Gebührensprung veranlasst, zum anderen sind Kosten entstanden, da über die streitigen Mängelbehauptungen, die sich jedenfalls der Höhe nach teilweise nicht bestätigt haben, Beweis erhoben werden musste.
D.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich für den Kläger aus § 709 S. 2, da er in der Hauptsache mehr als 1.250,00 € vollstrecken kann. Für die Beklagte folgt sie aus § 708 Nr. 11, 711 ZPO da sie lediglich Kosten in Höhe von weniger als 1.500,00 € kann.
