Aktenzeichen 1 S 1079/16 WEG
Leitsatz
1 Eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen gegen den Verwalter besteht nicht, wenn es sich angesichts der Gesamtumstände im Einzelfall mit Blick auf die voraussichtlichen Kosten und prozessualen Risiken, die in Betracht zu ziehenden Einreden und Einwendungen gegen den Bestand oder die Durchsetzbarkeit eines Anspruchs sowie ggf. aus weiteren nachvollziehbaren und nicht völlig sachfremden Erwägungen als vertretbar darstellt, von der Geltendmachung etwaiger Schadensersatzansprüche abzusehen. (Rn. 4) (redaktioneller Leitsatz)
2 Für die Voraussetzungen seines Anspruchs trifft grundsätzlich den klagenden Wohnungseigentümer die Darlegungs- und Beweislast. Nach den Grundsätzen der abgestuften Darlegungslast obliegt es nach schlüssigem Vortrag der Anspruchsvoraussetzungen durch den Kläger dann dem Beklagten darzulegen, weshalb es vertretbar ist, den Anspruch nicht geltend zu machen. (Rn. 5) (redaktioneller Leitsatz)
3 Das Vorbefassungsgebot besteht auch für eine beabsichtigte Abmahnung des Verwalters. (Rn. 10) (redaktioneller Leitsatz)
Verfahrensgang
484 C 6219/15 WEG 2015-12-17 Endurteil AGMUENCHEN AG München
Tenor
1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 17.12.2015, Az. 484 C 6219/15 WEG, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert. Auch die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung ist nicht geboten.
2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
Gründe
Das Amtsgericht hat die Klage in den mit der Berufung weiter verfolgten Anträgen zu Recht abgewiesen.
1. Hinsichtlich des Antrags auf Verfolgung eines Schadensersatzanspruchs gegen die Hausverwaltung (Antrag VI. der Klage vom 29.9.2014, im Tatbestand des Urteils als Antrag zu I. wiedergegeben) hat das Amtsgericht zu Recht entschieden, dass das Ermessen, das den Eigentümern grundsätzlich bei Ausübung der ordnungsmäßigen Verwaltung zusteht, hier nicht dahin reduziert ist, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, etwaige Ansprüche gegen den Hausverwalter gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen.
Den Eigentümern steht bei der Entscheidung über Verwaltungsmaßnahmen grundsätzlich ein breites Ermessen zu. Ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen alle – mit Rücksicht auf die gesamten Umstände des Einzelfalls – im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer vertretbaren Mehrheitsentscheidungen (Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 23; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 27).
Ein Ermessensspielraum der Eigentümer besteht auch bei der Entscheidung, ob und ggf. wie Rechte und Ansprüche nach § 10 Absatz 6 WEG durch den Verband ausgeübt bzw. geltend gemacht werden sollen (Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 23). Dem Anliegen der Mehrheit und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer kann es nur Rechnung tragen, wenn den Wohnungseigentümern auch hierfür ein Beurteilungsspielraum zugebilligt wird, der zum Minderheitenschutz einer gerichtlichen Überprüfung unterliegt. Solange eine Entscheidung objektiv vertretbar erscheint, ist der Beurteilungsspielraum nicht überschritten. Der einzelne Eigentümer hat daher nur dann einen Anspruch auf die positive Entscheidung für die Geltendmachung eines Anspruchs, wenn das zwingend die einzig vertretbare Maßnahme darstellt. Hierfür genügt es insbesondere nicht, dass die begehrte Einforderung üblich oder nützlich wäre. Eine Verpflichtung der Eigentümer besteht nicht, wenn es sich angesichts der Gesamtumstände im Einzelfall mit Blick auf die voraussichtlichen Kosten und prozessualen Risiken, die in Betracht zu ziehenden Einreden und Einwendungen gegen den Bestand oder die Durchsetzbarkeit eines Anspruchs sowie ggfs aus weiteren nachvollziehbaren und nicht völlig sachfremden Erwägungen, als vertretbar darstellt, von der Geltendmachung etwaiger Schadensersatzansprüche abzusehen. Solange eine Entscheidung objektiv vertretbar erscheint, ist der Beurteilungsspielraum nicht überschritten. Anders kann es sei, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie – etwa aus reiner Bequemlichkeit – offensichtlich bestehende und durchsetzbare Ansprüche nicht geltend macht (vgl. BGH, Urteil vom 10. Februar 2012 – V ZR 105/11 –, Rn. 10, juris zum Anspruch auf Verwalterabberufung).
Für die Voraussetzungen seines Anspruchs trifft grundsätzlich den klagenden Eigentümer die Darlegungs- und Beweislast. Nach den Grundsätzen der abgestuften Darlegungslast wird es freilich nach schlüssigem Vortrag der Anspruchsvoraussetzungen durch den Kläger dann den Beklagten obliegen darzulegen, weshalb es vertretbar ist, den Anspruch nicht geltend zu machen.
Vorliegend ist die Entscheidung des Amtsgerichts nicht zu beanstanden. Es ist bereits mit Blick auf die im Raum stehende Verjährungseinrede (vgl. Bl. 4 unten /5 oben Berufungsbegründung) und die Kausalitätseinwendungen sowie auf das mit diesen Unwägbarkeiten einhergehende Kostenrisiko nicht als objektiv unvertretbar anzusehen, von der Geltendmachung etwaiger Schadensersatzansprüche abzusehen.
Die in der Berufungsbegründungsschrift gezogene Parallele zur Anfechtbarkeit einer Verwalterentlastung, wenn Schadensersatzansprüche in Betracht kommen, führt nicht zu einer anderen Wertung. Während es hier um die Frage geht, ob die Gemeinschaft einen etwaigen Schadensersatzanspruch aktiv geltend machen muss, geht es dort darum, dass auf Schadensersatzansprüche für das Verwalterverhalten in einem bestimmten Zeitraum durch die Entlastung pauschal verzichtet würde. Deshalb wird eine Entlastung ggfs nur unter engen Voraussetzungen als zulässig erachtet, wenn zwar Ansprüche in Betracht kommen, aus besonderen Gründen aber Anlass auf Verzicht besteht (BGH, Beschluss vom 17.7.2003 – V ZB 11/03). Daraus ist nicht der Schluss zu ziehen, dass die Eigentümer immer aktiv und kostenauslösend einen in Betracht kommenden Schadensersatzanspruch gegen die Verwaltung geltend machen müssen.
Die Rüge, es sei fraglich, ob den Eigentümern eine hinreichende Entscheidungsgrundlage vorgelegen habe, ist für den hier gestellten Verpflichtungsantrag unerheblich. Die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände, aus denen eine Verpflichtung der Eigentümer zur begehrten Beschlussfassung besteht, trägt der klagende Eigentümer. Er muss deshalb auch darlegen, welches die Grundlagen der begehrten Entscheidung sind.
2. Auch die beiden Anträge auf Abmahnung der Hausverwaltung (Klageanträge zu VII. und zu VIII. vom 29.9.2014, im Tatbestand des Amtsgerichtsurteils als Anträge zu II. und zu III. wiedergegeben) hat das Amtsgericht im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Insofern fehlt es bereits an einer ausreichenden Vorbefassung durch die Eigentümer und deshalb am Rechtsschutzbedürfnis.
a) Die Wohnungseigentümer müssen ihr Anliegen zunächst in die Eigentümerversammlung bringen; es ist nicht Aufgabe der staatlichen Gerichte, die Angelegenheiten der Eigentümer zu regeln, bevor sie sich selbst damit befasst haben. Vielmehr ist die Regelung ihrer Angelegenheiten Aufgabe der Eigentümer, die sie im Wege der Beschlussfassung erledigen (§§ 21 Abs. 1 und 3, § 23 Abs. 1 WEG). Ihnen obliegt es, in ihrer Gemeinschaft ihre Angelegenheiten selbst zu regeln, Meinungsverschiedenheiten dort auszutragen, Entscheidungsmöglichkeiten dort zu erörtern, sie dort zu diskutieren und schließlich darüber dort im Rahmen ihres Entscheidungsinstruments des Beschlusses zu entscheiden. Erst wenn diese Möglichkeiten im geeigneten, möglichen und zumutbaren Umfang von einem Eigentümer vergeblich ausgeschöpft wurden, darf er sich an die Gerichte wenden. Die Darlegungs- und Beweislast für eine hinreichende und vergebliche Vorbefassung der Eigentümer bzw. der Eigentümerversammlung trifft den klagenden Eigentümer. Die vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mit einem Antrag, den der Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen will, ist daher Voraussetzung für die Zulässigkeit dieser Leistungsklage (vgl. BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 114/09 –, BGHZ 184, 88-100, Rn. 14 mzN; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 39 ff.).
b) Die Kammer geht nach Durchsicht der Akte, insbesondere des Vortrags der Klageseite und der vorgelegten Anlagen davon aus, dass es zu einer Befassung der Eigentümer mit den Abmahnungsanträgen erst in der Versammlung vom 18.5.2015 gekommen ist (vgl. Seite 3 des Schriftsatzes vom 10.7.2015 und Protokoll der Versammlung vom 18.5.2015 Anlage zu Schriftsatz vom 6.11.2015). Die Darlegungs- und Beweislast für hinreichende Vorbefassung trägt der Kläger. Konkreter Vortrag, dass die Abmahnungsanträge auch schon auf vorherigen Versammlungen auf der Tagesordnung gestanden hätten oder das beantragt gewesen sei, konnte nicht gesichtet werden.
Der pauschale Vortrag auf Seite 4 und 5 des Schriftsatzes vom 11.12.2014 zur Vorbefassung und dazu, dass diese „gerade vom Verwalter und von den Beiräten entsprechend verhindert wurde“, bezieht sich offenbar nicht auf die Anträge zur Abmahnung der Verwaltung, wird jedenfalls an keiner Stelle dahin konkretisiert. Soweit der Kläger in der Berufungsbegründung ausführt (Seite 11): „Wie bereits ausgeführt, war es dem Kläger weder in 2013 noch in 2014 möglich, über die mögliche Abmahnung des Hausverwalters beschließen zu lassen.“ ist auch damit nicht hinreichend dargelegt, dass der Kläger in 2013 oder 2014 irgendwelche Anstrengungen unternommen hätte, die Abmahnungsanträge auf die Tagesordnung einer Versammlung zu bekommen. Noch ist damit dargelegt, dass die Abmahnungsanträge auf einer Tagesordnung der Versammlungen in 2013 oder 2014 gestanden hätten. In dem vorgelegten Protokoll vom 29.7.2014 (Anlage K1) findet sich ein solcher Antrag nicht. Er findet sich dort auch insbesondere nicht unter TOP 13, für den keine Beschlussfähigkeit mehr vorlag. TOP 13 betraf nach dem Protokoll nur die Rückforderung der Kosten für zwei außerordentliche Versammlungen in 2012. Ein Protokoll einer Versammlung aus dem Jahr 2013 wurde nicht vorgelegt.
c) Der klagende Eigentümer hat hier folglich Klage bei Gericht mit Schriftsatz vom 29.9.2014, der Gegenseite zugestellt am 9.10.2014, erhoben, bevor er die Versammlung mit seinem Begehren befasst hat, die Hausverwaltung wegen der Beschlusssammlung und der Vollmachten abzumahnen.
Zwar hat er eine solche Befassung dann im laufenden Verfahren in der Eigentümerversammlung vom 18.5.2015 nachgeholt. Dort haben die Eigentümer eine Entscheidung mit der Begründung abgelehnt, erst den Ausgang des vorliegenden Gerichtsverfahrens abzuwarten. Das stellt keine hinreichende Vorbefassung dar, weil die Eigentümer sich in der Sache mit dem Antrag nicht befasst haben. Es erscheint auch nicht ausgeschlossen, dass die Eigentümer sich mit dem Antrag in der Sache – wenn auch möglicherweise erst nach Abschluss des vorliegenden Gerichtsverfahrens – noch befassen werden, so dass aktuell nach wie vor kein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage besteht. Das Gericht darf sich mit einer Entscheidung im vorliegenden Verfahren nicht an die Stelle der Eigentümer setzen. Der klagende Eigentümer hat hier gerade nicht vor Anrufung des Gerichts alles ihm Mögliche und Zumutbare getan hätte, um die Eigentümer zur Ausübung ihrer Entscheidungskompetenz und –pflicht zu bewegen (vgl Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 39 ff.).
Die Vorbefassung der Eigentümer ist hier auch nicht ausnahmsweise als reine Förmelei entbehrlich, weil ohnehin feststehen würde, dass die Eigentümer sich einer sachgerechten Befassung und Beschlussfassung verschließen würden (vgl. LG München I, ZMR 2011. 60; Spielbauer/Then WEG 2.Aufl., § 21 Rn 39). Das steht nicht mit hinreichender Wahrscheinlichkeit fest. Allein der Umstand, dass in der Vergangenheit einmal durch vorzeitiges Verlassen von Beiräten die Beschlussunfähigkeit einer Versammlung für die Abstimmung über den Antrag eingetreten war, Schadensersatz gegen die Hausverwaltung geltend zu machen, ist kein ausreichender Beleg dafür, dass die Befassung der Eigentümer mit dem Antrag über die Abmahnung mit hoher Wahrscheinlichkeit verhindert werden würde. Auch der Umstand, dass die Eigentümer in der Versammlung vom 18.5.2015 angesichts des vorliegenden anhängigen Verfahrens ihre Entscheidung zurückgestellt haben, gibt keinen Anhaltspunkt dagegen, dass sie sich einer sachlichen Entscheidung über diese Frage annehmen werden, wenn sie erkennen, dass das Gericht im vorliegenden Verfahren in der Sache nicht darüber befindet.
d) Das Rechtsschutzbedürfnis dürfte allerdings nicht schon deshalb entfallen sein, weil die Hausverwaltung nunmehr abberufen wurde. Denn, soweit ersichtlich, sind Abberufung und Bestellung einer Nachfolgeverwaltung angefochten. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass die Frage der Abmahnung noch rechtliche Relevanz erlangt.
e) Im Übrigen sei noch darauf hingewiesen, dass es für die – hier nicht weiter geprüfte – Begründetheit des Antrags in der Sache wieder einer Reduzierung des Ermessens der Eigentümer auf Null bedürfte.
3. Auch den Antrag auf Abberufung der Beiräte ( Klageantrag zu IX. vom 29.9.2014, im Tatbestand des Amtsgerichtsurteils als Antrag zu IV. wiedergegeben) hat das Amtsgericht im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Auch diesem Antrag fehlt es mangels Vorbefassung am Rechtsschutzbedürfnis.
a) Die Kammer geht nach Durchsicht der Akte, insbesondere des Vortrags der Klageseite und der vorgelegten Anlagen davon aus, dass es zu einer Befassung der Eigentümer mit dem Antrag auf Abberufung der Beiräte noch gar nicht gekommen ist.
Die Darlegungs- und Beweislast für hinreichende Vorbefassung trägt der Kläger. Konkreter Vortrag, dass der Abberufungsantrag wegen Herbeiführung der Belussunfähigkeit schon auf der Tagesordnung einer Versammlung gestanden hätte oder das beantragt gewesen sei, konnte nicht gesichtet werden.
Der pauschale Vortrag auf Seite 4 und 5 des Schriftsatzes vom 11.12.2014 zur Vorbefassung und dazu, dass diese „gerade vom Verwalter und von den Beiräten entsprechend verhindert wurde“, steht zwar unter der Überschrift „Zur Abberufung der Beiräte“, scheint sich aber nicht auf diese zu beziehen, weil er an keiner Stelle der Akte samt Anlagen darauf konkretisiert wird. Der Kläger führt in der Berufungsbegründung aus (Seite 5): „Das Ausgangsgericht hat hierzu entschieden, dass es an der Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung fehlt. Wir verweisen insofern auf unsere Ausführungen aus dem Schriftsatz vom 6.11.2015, worin wir zur Vorbefassung Stellung bezogen haben. Im Jahre 2013 hatte der Verwalter die Tagesordnungspunkte nicht auf die Tagesordnung gesetzt und im Jahre 2014 befanden sich diese Punkte zwar auf der Tagesordnung, es wurde allerdings dann die Beschlussunfähigkeit herbeigeführt, sodass über die Punkte kein Beschluss mehr gefasst werden konnte. In 2015 wurde über die TOPs erneut nicht abgestimmt und die Abstimmung per Geschäftsordnungsbeschluss verhindert.“ Diese Ausführungen sind deshalb schwer nachvollziehbar, weil sich aus keinem der vorgelegten Protokolle der Eigentümerversammlungen ergibt, dass die Abberufung der beiden Beiräte wegen Herbeiführung der Beschlussunfähigkeit – und nur um diesen Grund geht es hier im vorliegenden Klageantrag zu VIII. vom 29.9.2014 – auf der Tagesordnung gestanden hätte. Auf der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung aus dem Jahr 2014 findet er sich ausweislich der vorgelegten Protokolle nicht. Ein solcher Antrag findet sich aber auch nicht im Protokoll der Versammlung vom 18.5.2015 (vorgelegt mit Schriftsatz vom 6.11.2015) und auch der Vortrag des Schriftsatzes vom 6.11.2015 enthält nichts zu einem solchen konkreten Tagesordnungsantrag. Es ist auch nicht hinreichend dargelegt, dass der Kläger irgendwelche vergeblichen Anstrengungen unternommen hätte, diesen Antrag auf die Tagesordnung einer Versammlung zu bekommen.
b) Die Wohnungseigentümer müssen ihr Anliegen aber, wie oben bereits ausführlich dargelegt, zunächst in die Eigentümerversammlung bringen; es ist nicht Aufgabe der staatlichen Gerichte, die Angelegenheiten der Eigentümer zu regeln, bevor sie sich selbst damit befasst haben.
c) Die Vorbefassung der Eigentümer wäre hier auch nicht ausnahmsweise als reine Förmelei entbehrlich gewesen, weil ohnehin festgestanden hätte, dass die Eigentümer sich damit nicht befasst hätten. Das steht nicht mit hinreichender Wahrscheinlichkeit fest. Allein der Umstand, dass in der Vergangenheit einmal durch vorzeitiges Verlassen von Beiräten die Beschlussunfähigkeit einer Versammlung für die Abstimmung über den Antrag eingetreten war, Schadensersatz gegen die Hausverwaltung geltend zu machen, ist kein ausreichender Beleg dafür, dass die Befassung der Eigentümer mit dem Antrag über die Abberufung der Beiräte mit hoher Wahrscheinlichkeit verhindert werden würde.
d) Im Übrigen sei noch darauf hingewiesen, dass es für die – hier nicht weiter geprüfte – Begründetheit des Antrags in der Sache wieder einer Reduzierung des Ermessens der Eigentümer auf Null bedürfte.
Es wird darauf hingewiesen, dass eine Rücknahme der Berufung zu einer Kostenersparnis von zwei Gerichtsgebühren führt (Nr. 1222 des Kostenverzeichnisses).
