Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  7 S 2724/17

Leitsatz

1. Die Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels gemäß § 558d Abs. 3 BGB kann nur durch substantiierten Parteivortrag erfolgen. Liegt ein solcher nicht vor, so hat der Tatrichter anhand des Mietpreisspiegels gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Vergleichsmiete ohne Einhaltung eines Sachverständigengutachtens selbst zu schätzen. (Rn. 7, 10 und 12) (redaktioneller Leitsatz)
2. Die Nichterhebung von Sachverständigenkosten nach § 21 Abs. 1 S. 1 GKG kommt nur bei offensichtlichen schweren Verfahrensfehlern oder bei offensichtlicher und eindeutiger Verkennung des materiellen Rechts in Betracht. (Rn. 24) (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

16 C 9957/15 2017-04-06 Urt AGNUERNBERG AG Nürnberg

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 06.04,2017, Az. 16 C 9957/15, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung in der … OG links, von bisher monatlich 1.074,06 € auf nunmehr monatlich 1.127,52 € zzgl. Betriebskostenvorauszahlung in unveränderter Höhe mit Wirkung ab dem 01.10.2015 zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die wettergehende Berufung wird zurückgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits der ersten Instanz tragen die Klägerin 2/3 und die Beklagten als Gesamtschuldner 1/3. Von den Kosten des Rechtsstreits in der zweiten Instanz tragen die Klägerin 61% und die Beklagten als Gesamtschuldner 39%.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 1.662,12 € festgesetzt.

Gründe

I.
Die Parteien streiten um Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Amtsgericht Nürnberg hat mit Urteil vom 06,04.2017 die Beklagten verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete von 1,074,06 € auf 1.212,57 € zuzustimmen und die Klage im Übrigen abgewiesen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten und der tatsächlichen Feststellungen wird auf das Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 06.04.2017 Bezug genommen.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten, die ihr ursprüngliches Ziel – Klageabweisung – in vollem Umfang weiterverfolgen. Die Beklagten wenden sich in erster Linie dagegen, dass das Amtsgericht bei seiner Entscheidungsfindung trotz Vorliegens des qualifizierten Mietenspiegels der Stadt Nürnberg das Gutachten des Sachverständigen … zugrunde gelegt hat.
Die Kammer hat keinen Beweis erhoben. Wegen des Berufungsvorbringens und der Anträge der Beklagten wird auf deren Schriftsatz vom 06.06.2017 und bezüglich der Klägerin auf die Schriftsätze vom 07.07.2017 und 16.10.2017 verwiesen. Auf die Sitzungsniederschrift vom 04.10.2017 wird ebenfalls Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. In der Sache hat sie allerdings nur teilweise Erfolg.
Das angefochtene Urteil war abzuändern. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die von ihnen bewohnte Wohnung in der …, 2. Obergeschoss links, von 1,074,06 € auf 1.127,52 €, § 558 Abs. 1 BGB. Die Klägerin kann vorliegend die Nettomiete bis auf 9,28 €/qm anheben. Hingegen kann die Klägerin nicht 10,16 €/qm bzw. die erstinstanzlich zugesprochenen 9,98 €/qm beanspruchen, so dass die weitergehende Klage abzuweisen war.
Das Mieterhöhungsverlangen ist entgegen der Auffassung der Klägerin nicht schon dann begründet, wenn es sich innerhalb der Spannbreite des Mietenspiegels 2014 der Stadt Nürnberg bewegt. Für ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen kann die volle Spannbreite eines Mietspiegels ausgeschöpft werden. Materiell-rechtlich ist jedoch zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist (BGH, Urteil vom 04,05.2011 – VIII ZR 227/10). Dies erfordert im Prozess eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinn einer Einzelvergleichsmiete. Sie kann ein Punktwert innerhalb der Spanne der Vergleichsmiete sein oder sich innerhalb einer Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der umfassenderen, etwa durch einen Mietspiegel abgebildeten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Stellt sich die Einzelvergleichsmiete nicht als Punkt, sondern als Bandbreite dar, kann der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite anheben (BGH, Urteil vom 29.02.2012 -VIII ZR 346/10).
1. Ausgangspunkt für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin vom 07.07.2015 gültige Mietenspiegel 2014 der Stadt Nürnberg. Dabei handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinn von § 558d BGB. Die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB wurde nicht entkräftet. Substantiierte Einwendungen gegen den Nürnberger Mietenspiegel 2014 wurden von keiner der Parteien vorgebracht. Das Gutachten des Sachverständigen Bär vermag die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels nicht zu entkräften. Allein, dass der Gutachter anhand von eigenem Vergleichsmaterial andere Werte für die ortsübliche Miete mittelt, die sich zudem noch innerhalb der Spannweite des Mietenspiegels der Stadt Nürnberg bewegen, genügt hierfür nach ständiger Rechtsprechung der Kammer nicht. Eine Auseinandersetzung mit den methodischen Grundlagen des Nürnberger Mietenspiegels erfolgte nicht.
Für die streitgegenständliche Wohnung liegt nach dem Mietenspiegel 2014 der Stadt Nürnberg die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete ausgehend von einem Mittelwert von 8,44 €/qm zwischen 6,67 €/qm und 10,21 €/qm. Die Summe der Zuschläge und Abschläge zum Basiswert in Tabelle 2 beträgt 23%. Die Bewertung des Amtsgerichts, dass 2 Balkone keinen Zuschlag entsprechend Terrasse/Dachterrasse rechtfertigten, ist zutreffend. Die übrigen Zu- und Abschläge als auch die Einordnungskriterien sind unstreitig.
2. Innerhalb der genannten Spanne des qualifizierten Mietspiegels kommt die Kammer aufgrund einer Schätzung zu dem Ergebnis, dass die Einzelvergleichsmiete vorliegend 9,28 €/qm beträgt.
a) Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist es Aufgabe des Tatrichters, die Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne des qualifizierten Mietspiegels anhand zusätzlicher qualitativer Kriterien durch Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO festzustellen; der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es hierzu regelmäßig nicht (BGH, Urteil vom 20.04,2005 -VIII ZR 110/04).
Das (dennoch eingeholte) Gutachten des Sachverständigen Bär kann vorliegend für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete nicht berücksichtigt werden. Die vom Gutachter anhand von Vergleichsobjekten angegebene Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete von 8,90 €/qm bis 9,98 €/qm und die Einpreisung der Wohnung auf 9,98 €/qm stellt gerade – entgegen der Ansicht des Amtsgerichts – keine Bestimmung der Einzelvergleichsmiete innerhalb der vom Mietspiegel vorgegebenen Spanne dar. Der Sachverständige Bär berechnet vielmehr isoliert voneinander auf zwei Wegen die ortsübliche Vergleichsmiete – einmal nach dem Mietenspiegel der Stadt Nürnberg und einmal anhand von Vergleichsobjekten (Seite 25 des Gutachtens) – und setzt diese in keinerlei Bezug zueinander. Ausführungen, anhand welcher konkreten Kriterien die Festlegung auf 9,98 €/qm erfolgte – gerade in Bezug auf die festgestellte Mietspiegelspanne -, fehlen. Der Sachverständige, der sich mit dem vom BGH vorgegebenen methodischen Ansatz (Feststellung der Einzelvergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne) nicht auseinandersetzt, nimmt damit erkennbar keine konkrete Einordnung innerhalb der Spanne vor.
b) Die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete konnte die Kammer auch durch Schätzung ermitteln. Die Einholung eines weiteren Gutachtens war nicht angezeigt. Der BGH weist zu Recht darauf hin, dass die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne angesichts der damit verbundenen Kosten und dem einhergehenden Verlust der verfahrensvereinfachenden Funktion der in § 558d Abs. 3 BGB enthaltenen Vermutungswirkung nicht erforderlich ist (BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04), Ausreichende Grundlagen zur Schätzung sind für die über genügend Ortskenntnis verfügende Kammer auch vorhanden. Anders als im vom BGH entschiedenen Fall ist zwar eine dem Berliner Mietspiegel entsprechende umfangreiche Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in Nürnberg nicht vorhanden. Dies ist aber auch nicht erforderlich, nachdem der Mietenspiegel der Stadt Nürnberg im Vergleich zum Berliner Mietspiegel schon bei der Spannenbestimmung durch das Zu- und Abschlagsprinzip (Tabelle 2) bestimmte Wohnwertkriterien detailliert berücksichtigt. Die im Nürnberger Mietenspiegel 2014 vorhandene Anleitung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Tabelle 3) mit der Unterüberschrift „Spannen: 2/3-Spannbreite um den Mittelwert“ als auch das detaillierte Zu- und Abschlagsprinzip (Tabelle 2) liefern eine ausreichende Grundlage für eine Schätzung, Danach können wohnwerterhöhende oder -mindernde, nicht durch das Zu-/Abschlagsprinzip abgedeckte Sondermerkmale sowie eine vom Standard abweichende Merkmalsqualität, der Zustand der Wohnung oder energetische Maßnahmen berücksichtigt werden.
c) Ausgangspunkt für die konkrete Bestimmung der Einzelvergleichsmiete ist nach Auffassung der Kammer der Mittelwert der Spanne (so auch LG Dortmund, Beschluss vom 24.03.2015 – 11 S 124/14), vorliegend 8,44 €/qm. Auch wenn diesem Mittelwert unter dem Gesichtspunkt der Vermutungswirkung keine besondere Bedeutung zukommt, ist er doch der innerhalb der Spanne am häufigsten verlangte ortsübliche Mietzins. Dem entsprechend heißt es in der Anleitung in Tabelle 3 des Mietenspiegels 2014 der Stadt Nürnberg, dass es grundsätzlich sinnvoll ist, sich bei der Festlegung der Miete an der durchschnittlich ortsüblichen Vergleichsmiete (Mittelwert) zu orientieren, Auch der BGH hält ein Ausgehen vom Mittelwert der Spanne für zulässig (BGH. Urteil vom 29.02.2012 – VII ZR 346/10).
d) Die Kammer hält einen Aufschlag von 10% (entspricht 9,28 €/qm) zum Mittelwert der Spanne für berechtigt. Bei der Gesamtbetrachtung der fünf gesetzlichen Wohnwertmerkmale stellt sich die Wohnung als über dem Durchschnitt liegend dar.
Innerhalb der vorgenommenen Bewertung/Schätzung hat, sich die Kammer unter Zugrundelegung des unstreitigen Parteivorbringens zur Beschreibung der Wohnung, ergänzt durch die Feststellungen des Sachverständigen Bär (Ziffer 8 des schriftlichen Gutachtens Bär vom 29.11.2016) und der im Gutachten enthaltenen Lichtbilder, im Wesentlichen von folgenden Kriterien leiten lassen:
Bei der streitgegenständlichen Wohnung handelt es sich um eine Wohnung mit guter Wohnqualität. Die Beschaffenheit stellt sich als gut und nicht nur, wie die Beklagten meinen, als durchschnittlich dar. Die Raumaufteilung als auch das Vorhandensein von zwei Balkonen, einer davon in Richtung Pegnitz ausgerichtet, sind als positiv zu werten. Das zweite Duschbad ist – obwohl innen liegend – ein wohnwerter-höhender Faktor, da mehr als ein nur separates Gäste-WC gegeben ist bei einer Wohnungsgröße von 121,5 qm (Baujahr 1990). Der energetische Zustand der Wohnung entspricht dabei der Baujahresklasse.
Die Wohnung weist eine gewöhnliche Ausstattung auf. Dabei hat die Kammer die von den Beklagten veranlassten Sonderwünsche bei der Bauausführung unberücksichtigt gelassen. Vorteilhaft erweisen sich die im Waschkeller aufgestellten Münzwaschmaschinen und -trockner. Einen Abschlag für die Beheizung mit Fernwärme hat die Kammer nicht vorgenommen. Nach den Erfahrungen der Kammer kann insoweit eine negative Auswirkung auf den Mietzins in Nürnberg nicht festgestellt werden. Ein Negativkriterium Fernwärme gibt es im Nürnberger Mietenspiegel nicht; auch nach den Ausführungen des Sachverständigen Bär stellt sich die Fernwärme als mietwertneutral dar. Der Komfort der unterschiedlichen Beheizungsarten für den Mieter ist im Ergebnis jedenfalls gleich. Dem Umstand, dass der Fahrstuhl zwischen den Stockwerken hält, kommt nach Auffassung der Kammer keine ausschlaggebende mietmindernde Wirkung zu.
Die ruhige Lage der Wohnung ohne Durchgangsverkehr am Pegnitzufer mit Blick auf die Pegnitz bewertet die Kammer hingegen als besonders und vorteilhaft, so dass ihr positive Auswirkungen auf den Mietzins zukommt. Der Umstand, dass in Tabelle 2 des Nürnberger Mietenspiegels bereits ein Aufschlag von 3% für Altstadt/Altstadtrandgebiet gemacht wurde, steht dem nicht entgegen. Denn nicht alle Altstadtlagen sind ruhig und am Fluss gelegen. Die Laufnähe zur Stadt wurde nicht noch einmal positiv berücksichtigt. Die gute Verkehrsanbindung mit dem Auto wird nach Ansicht der Kammer durch die schlechte Parkplatzsituation ausgeglichen.
Die Kammer hat gesehen, dass bei Einordnung der Wohnung nach dem Mietenspiegel 2016 wegen der Entfernungen zum Einzelhandel und zu den öffentlicher Verkehrsmitteln – die entsprechenden Abstände unterstellt – ein Abschlag für eine Wohnlage mit Nachteilen von 3% vorzunehmen wäre. Dem steht aber mindestens ausgleichend die grüne Wohnlage mit kurzem Fußweg zum Kontumazgarten als auch zum Park Hallerwiese gegenüber.
Bei der Gewichtung der einzelnen Wohnwertmerkmale hat die Kammer der Lage, welche häufig von subjektiven Faktoren beeinflusst wird, allerdings keine übermäßige Bedeutung zugeschrieben.
3. Entgegen der Ansicht der Klagepartei kann sich die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung nicht aus den im Mieterhöhungsschreiben genannten Vergleichswohnungen ergeben. Zur Feststellung der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens kann auf die Benennung von Vergleichswohnungen abgestellt werden, § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB. Bei der materiell-rechtlichen Begründetheit der Klage – bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete -sind die (mindestens) drei Wohnungen, die der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen angeben hat, indes kein Beweismittel. Die Klagepartei verkennt hier erneut, dass klar unterschieden werden muss zwischen der formellen Begründung des Mieterhöhungsverlangens und der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
4. Die Formalien für das Mieterhöhungsverlangen als auch die weiteren materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB liegen vor.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Voraussetzungen für eine (Teil-) Nichterhebung der Sachverständigenkosten nach § 21 GKG lagen nicht vor. Nicht jeder Fehler des Gerichts führt zur Anwendung des § 21 GKG. Eine Nichterhebung kommt nur wegen offensichtlicher schwerer Verfahrensfehler oder wegen offensichtlicher, eindeutiger Verkennung des materiellen Rechts in Betracht. Eine unrichtige Sachbehandlung im Sinn des § 21 GKG wurde u.a. angenommen, wenn das Gericht einen Sachverständigen mit der Beantwortung reiner Rechtsfragen beauftragt hat (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2007,1151) oder eine offensichtlich überflüssige Beweiserhebung über erkennbar nicht erhebliche Tatsachen stattgefunden hat (OLG München, NJW-RR 2003,1294). Vorliegend war, wie bereits ausgeführt, eine Beweiserhebung durch ein Sachverständigengutachten weder zur Festlegung Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete (da Mietspiegel) noch zur Bestimmung der Einzelvergleichsmiete (da Schätzung) nötig, sondern allenfalls über die das streitige Zuschlagsmerkmal „Terrasse/Dachterrasse“. Dabei handelt es sich aber nur um einen methodischen Fehler zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und noch nicht um eine Entscheidung, welche den richterlichen Handlungs-, Bewertungs- und Entscheidungsspielraum eindeutig überschreitet.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit basiert auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Streitwertfestsetzung erfolgte nach § 41 Abs. 5 GKG.
Die Revision war nicht zuzulassen, da aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat, und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern, § 543 Abs. 2 ZPO.