Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  34 Wx 387/16

Leitsatz

1. Zum Recht auf Grundbucheinsicht durch Pressevertreter und zur Notwendigkeit der Darlegung eines Einsichtsinteresses (hier: Einsicht in Wohnungs-/Teileigentumsgrundbuch bei Betrieb eines Versandladens mit neonazistischem Propagandamaterial). (amtlicher Leitsatz)
2 Ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht iSv § 12 Abs. 1 S. 1 GBO kann auch aus dem in Art. 5 Abs. 1 S. 2 GG verbürgten Grundrecht der Pressefreiheit erwachsen (Anschluss BVerfG BeckRS 2000, 22725 Rn. 12 ff.). (redaktioneller Leitsatz)
3 Voraussetzung dafür ist die Darlegung eines Informationsbeschaffungsinteresses einer publizistisch tätigen Person. Dabei dürfen im Hinblick auf das Grundrecht der Pressefreiheit nur solche Konkretisierungen verlangt werden, die für die Feststellung des Informationsinteresses bedeutsam sind. Einer inhaltlichen Bewertung hat sich das Gericht wegen des Gebots staatlicher Inhaltsneutralität zu enthalten (Anschluss BVerfG BeckRS 2000, 22725 Rn. 29). (redaktioneller Leitsatz)
4 Einer Anhörung des Grundstückseigentümers bedarf es vor einer Entscheidung über das Einsichtsbegehren und vor der Einsichtnahme nicht (Anschluss BVerfG BeckRS 2000, 22725 Rn. 33 ff.). (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I.
Auf die Beschwerde des Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Garmisch-Partenkirchen – Grundbuchamt – vom 10. Oktober 2016 abgeändert.
II.
Dem Beteiligten wird Einsicht – durch Übersendung einer unbeglaubigten Abschrift (nur Bestandsverzeichnis und erste Abteilung ) – in das Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts Garmisch-Partenkirchen von M. für das auf Flurstück 1…8 befindliche Teileigentum „Laden“ (von der Straße aus gesehen linke Gebäudeseite) gewährt.
III.
Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.
IV.
Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird für den zurückgewiesenen Teil auf 1.000 € festgesetzt.

Gründe

I. Am 24.8.2016 bat der Beteiligte als Vertreter der Presse per Email das Amtsgericht um Auskunft über den derzeit eingetragenen Eigentümer eines mit Gemeinde, Straße und Hausnummer bezeichneten Grundstücks.
Zur Begründung trug er vor:
In dem auf dem Grundstück befindlichen Anwesen residiere das Unternehmen „Ve. der Be.“/„Ho.-land“ des Neonazis M. P. und der S. H. Es werde einschlägig neonazistisches Propagandamaterial vertrieben, das Geschäft dränge regelmäßig mit NPD-Veranstaltungen, extrem rechten Vorträgen und Liederabenden an die Öffentlichkeit und agitiere die regionale wie überregionale Szene. Allerdings häuften sich die Hinweise auf seit Jahren massive finanzielle Probleme für die dort auch wohnenden Betreiber. Zur Klärung der Eigentumsverhältnisse und etwaiger Belastungen benötige er daher Einsicht in die Abteilungen I und III des entsprechenden Grundbuchs, um die Hinweise abzuprüfen und die Dimension der finanziellen Schwierigkeiten abschätzen zu können.
Dem Beteiligten wurde zunächst vom Behördenvorstand mitgeteilt, dass weder die von ihm namentlich bezeichneten beiden Personen noch das Unternehmen als Eigentümer des fraglichen Grundstücks eingetragen seien. Für Auskünfte über die Eigentumsverhältnisse müssten wegen des inmitten stehenden informationellen Selbstbestimmungsrechts zunächst die betroffenen Eigentümer angehört werden.
Nach weiterem Insistieren des Beteiligten lehnte schließlich die Urkundsbeamtin des Grundbuchamts am 8.9.2016 das Ersuchen ab, weil ein berechtigtes Interesse nicht ersichtlich sei. Hiergegen wandte sich der Beteiligte mit (Fax-)Schreiben vom 10.9.2016. Er sei für seine Recherchearbeit auf die Einsicht angewiesen, auch wenn die beiden Betreiber nicht im Grundbuch eingetragen seien. In der Szene sei es üblich, dass Gebäude nicht von den tatsächlich Nutzenden teils als „Strohmänner“ erworben würden, um die tatsächlichen Verhältnisse zu verschleiern. Zudem könnten mögliche eingetragene Berechtigungen und vorherige Eigentümer weiter Aufschluss geben.
Auf die als Erinnerung behandelte Eingabe bat die Rechtspflegerin des Grundbuchamts den Beteiligten um Konkretisierung seines Ersuchens. Bei dem Objekt handle es sich um eine Wohnungseigentumsanlage (Büros, Läden, Wohnungen). Es müsse klargestellt werden, bezüglich welchen Objekts die Auskunft begehrt werde. Eine pauschale Einsicht sei nicht möglich. Es solle auch erläutert werden, wessen massive finanzielle Probleme aufklärungsbedürftig seien und wen der Antragsteller als „Betreiber“ meine, den Eigentümer, den Mieter oder den Pächter.
Der Beteiligte beantwortete dies dahingehend, dass sein Interesse den von Herrn P. tatsächlich genutzten Teilen der Anlage gelte. Könne er – nach Kenntnis des Grundbuchs – ausschließen, dass auch die rechte Haushälfte für die Aktivitäten des Herrn P. genutzt würden, so würde er seine Anfrage auf die linke Haushälfte (inklusive des Anbaus) beschränken. Gegenstand seiner Recherche sei der tatsächliche Betreiber des Unternehmens; welche formale Stellung er zum Objekt habe, gehöre zum Kernbereich seiner Recherche und ergebe sich gerade erst aus der verlangten Einsicht.
Das Amtsgericht – Rechtspflegerin – hat mit Beschluss vom 10.10.2016 die begehrte Einsicht abgelehnt. Die Grundbuchstellen seien nicht in der erforderlichen Form nach Gemarkung und Blattstelle bezeichnet. Für die gesamte Wohnungseigentumsanlage könnten nicht Auszüge erteilt werden; diesbezüglich bestehe kein berechtigtes Interesse. In diesem Fall trete das Informationsinteresse der Öffentlichkeit hinter das Geheimhaltungsinteresse der im Grundbuch eingetragenen und von der Recherche betroffenen Personen zurück. Der Antragsteller habe nicht dargelegt, dass der Betreiber massive finanzielle Probleme habe und er diese durch Einsicht in das Grundbuch klären wolle. Er habe nicht darlegen können, um wen es sich bei dem Betreiber handeln solle. Des Weiteren sei ein Grundbuchauszug nicht geeignet, die finanziellen Probleme einer Person zu erkennen, da das Grundbuch die Schulden des Eigentümers nicht abschließend darstelle. Dazu seien Schuldnerauskunft bzw. Einsicht in das Vermögensverzeichnis erfolgversprechender.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten vom 24.10./2.11.2016. Das Grundbuchamt hat, ohne abzuhelfen, den Vorgang unter dem 9.11.2016 dem Beschwerdegericht vorgelegt.
Mit der Beschwerde hat der Antragsteller noch vorgetragen, dass ihm ohne vorherige Einsichtnahme die genaue Bezeichnung gerade des Grundstücks nach Gemarkung und Blattnummer mangels Kenntnis gar nicht möglich sei.
II. Das Rechtsmittel hat in der Sache nur teilweise Erfolg.
1. Gegen die Versagung von Grundbucheinsicht durch die Rechtspflegerin (§ 3 Nr. 1 Buchst. h RPflG) ist die Beschwerde statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG mit § 71 Abs. 1 GBO; § 12c Abs. 4 Satz 2 GBO); sie ist auch im Übrigen gemäß § 73 GBO zulässig. Der Beteiligte beruft sich unter Vorlage seines aktuellen Presseausweises auf das privilegierte presserechtliche Informationsinteresse zu bestimmten Recherchezwecken. Die Beschwerdebefugnis steht insofern außer Frage.
Der Senat ist auch ohne förmliche Abhilfeentscheidung (vgl. § 75 GBO) nicht daran gehindert, sogleich über die Beschwerde zu entscheiden (Senat vom 10.4.2013, 34 Wx 36/13 = FGPrax 2013, 155; Demharter GBO 30. Aufl. § 75 Rn. 1), was ihm hier auch sachgerecht erscheint.
2. Im Ergebnis ist das Rechtsmittel zum Teil begründet.
a) Gemäß § 12 Abs. 1, Abs. 3 GBO, § 46 Abs. 1 GBV ist die Einsicht des Grundbuchs und der Grundakten jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Neben einem tatsächlichen, namentlich wirtschaftlichen Interesse wegen einer zu erwartenden Teilnahme am Rechtsverkehr im Zusammenhang mit im Grundbuch dokumentierten Rechtsverhältnissen (KGJ 45, 198) kann auch aus dem in Art. 5 Abs. 1 Satz 2 GG verbürgten Grundrecht auf Pressefreiheit ein (öffentliches) berechtigtes Interesse an der Einsicht erwachsen. Dies setzt voraus, dass ein Informationsbeschaffungsinteresse einer publizistisch tätigen Person dargelegt wird. Dabei wirkt die Pressefreiheit ihrerseits auf die Anforderungen zurück, die an die Darlegung des Interesses zu stellen sind. Nur solche Konkretisierungen dürfen verlangt werden, die für die Feststellung des Informationsinteresses bedeutsam sind (BVerfG NJW 2001, 503/505; BGH NJW-RR 2011, 1651 f.; auch OLG Düsseldorf NJW 2016, 89; OLG Stuttgart vom 22.6.2012, 8 W 222/12, und vom 27.6.2012, 8 W 228/12, jeweils juris; OLG Hamm vom 17.1.2012, 15 W 500/11, juris Rn. 12 und 14; zu allem auch Senat vom 20.4.2016, 34 Wx 407/15, juris). Einer Bewertung hingegen hat sich das Gericht wegen des Gebots staatlicher Inhaltsneutralität zu enthalten. Die auf die Pressefreiheit begründete Recherchefreiheit räumt der Presse auch Spielraum bei der Entscheidung über die Art und Weise ihrer Recherchen ein (BVerfG NJW 2001, 503/506).
b) Ist hiernach die Kompetenz des Grundbuchamts und in zweiter Instanz des Beschwerdegerichts bei der Entscheidung über das Einsichtsgesuch auf die Prüfung beschränkt, ob ein Informationsinteresse besteht, so entbindet dies den Pressevertreter nicht von der Notwendigkeit, das Rechercheinteresse in tatsächlicher Sicht hinreichend konkret darzulegen, um dem Gericht die ihm in diesem – beschränkten – Umfang obliegende Überprüfung zu ermöglichen (BVerfG NJW 2001, 503/505 f.). Erforderlich ist die Beschreibung des Informationsanliegens unter Darstellung des konkreten Bezugs zum jeweiligen Grundstück, für das Einsicht begehrt wird. Aus der entsprechenden Sachverhaltsdarlegung muss sich ergeben, dass die beantragte Grundbucheinsicht auf die Beschaffung journalistisch verwertbarer Informationen abzielt und daher als Teil der publizistischen Vorbereitungstätigkeit dem Schutzbereich der Pressefreiheit zuzuordnen ist (BVerfG vom 7.10.2000, 1 BvR 1521/00, juris Rn. 6; BGH NJW-RR 2011, 1651; OLG Frankfurt vom 13.7.2000, 20 W 211/2000, juris). Andernfalls müsste ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 12 GBO immer bejaht werden, wenn die Einsicht von einem Pressevertreter begehrt wird. Dies ist weder einfachgesetzlich zulässig (vgl. § 12 Abs. 3 GBO) noch verfassungsrechtlich geboten (BVerfG vom 7.10.2000, juris Rn. 6; NJW 2001, 503/505).
c) Das Einsichtsrecht der Presse ist, anders als dies das Amtsgericht sieht, nicht von einer vorherigen Anhörung dinglich Berechtigter abhängig. Die Eignung und Erforderlichkeit der Einsichtnahme ebenso wie die Anforderungen an die Verhältnismäßigkeit prüft das Grundbuchamt in eigener Verantwortung. Das geschieht, wie in den Regelfällen der Einsichtnahme (BGHZ 80, 126/128), auch bei Einsichtsbegehren durch die Presse ohne Anhörung des Eigentümers (BVerfG NJW 2001, 503/506). Denn der Gesetzgeber hat für den Regelfall der Einsichtnahme in grundsätzlicher Weise entschieden, dass es keine gegenläufigen Eigentümerinteressen gibt, wenn der Einsichtbegehrende ein berechtigtes Interesse an der Einsicht hat. Für den Fall der erweiterten Einsicht für Organe der Presse gilt nichts anderes (BVerfG a. a. O.).
d) Legt man – wie der Senat in seiner Rechtsprechung (vgl. Beschluss vom 28.7.2016, 34 Wx 225/16 = FGPrax 2016, 204) – die oben beschriebenen Maßstäbe an, so genügt die Sachverhaltsdarlegung, auf deren Grundlage die Grundbucheinsicht zu gestatten ist, nur hinsichtlich eines Teileigentums und nur hinsichtlich der Einsichtnahme in das Bestandsverzeichnis sowie Abteilung I des Grundbuchs.
aa) Der Antragsteller hat sein Informationsinteresse mit Recherchen zu dem näher beschriebenen und in dem Gebäudekomplex betriebenen Versandgeschäft begründet, das von einer als NPD-Funktionär szenebekannten Person (M. P.) und einer Partnerin betrieben wird. Wenn diese Personen auch selbst nicht Eigentümer sind, so ergibt sich ein hinreichender Zusammenhang zu dem Teileigentum daraus, dass dessen Gebrauch und Nutzung nach Sachlage nur unter Mitwirkung, Billigung oder zumindest Duldung einer Person stattfinden kann, der hieran Rechte, namentlich aus dem Eigentum, zustehen. Das Gesuch ist nicht dadurch erschöpft, dass weder die genannten Personen noch deren Unternehmen eine eigentumsrechtliche Stellung innehaben. Denn erkennbar und durchaus plausibel soll die Recherche auch der Aufdeckung von „Strohmännern“ dienen.
bb) Schutzwürdige Belange der im Grundbuch eingetragenen Berechtigten stehen der Einsichtnahme nicht entgegen. Vielmehr muss jedenfalls das Interesse des eingetragenen – aber auch eines eingetragen gewesenen – Rechtsinhabers hinter das höher zu gewichtende Informationsinteresse der Öffentlichkeit in einer Angelegenheit zurücktreten, die für die politische Auseinandersetzung in einem demokratischen Gemeinwesen bedeutsam ist, also die Öffentlichkeit wesentlich angeht (BVerfG NJW 2001, 503/506; OLG Hamm vom 17.1.2012 – Leitsatz 2). Zudem liegt es – jedenfalls bezogen auf die Eintragungen in der ersten Abteilung – im Einflussbereich des Rechtsinhabers, welche Personen Zugang zum Teileigentum (Ladenlokal) haben. Bei der vorhandenen Involvierung des Geschäfts in die „Szene“ muss der Grundstücksberechtigte auch damit rechnen, selbst in den Blickpunkt des öffentlichen – journalistischen – Interesses zu geraten.
cc) Dafür, dass der Antragsteller sich auf anderem Weg unter geringerer Beeinträchtigung des Persönlichkeitsschutzes von eingetragenen Personen ebenso zuverlässig Auskunft über die rechtlichen Verhältnisse am Teileigentum verschaffen könnte, gibt es keine Anhaltspunkte. Gerade das Grundbuch ist dazu prädestiniert, das Grundeigentum und die an diesem bestehenden Rechte zu registrieren und die in Bezug auf ein Grundstück bestehenden Rechtsverhältnisse zu publizieren (vgl. BGH NJW-RR 2011, 1651 Rn. 9). Dass das Interesse des Antragstellers durch dessen zwischenzeitliche Rechercheerkenntnisse schon erfüllt wäre, ist nicht ersichtlich.
dd) Das Einsichtsersuchen ist jedenfalls für das Teileigentum, in dem das bezeichnete Unternehmen betrieben wird, auch hinreichend präzisiert. Hier gilt nicht die für Eintragungsbewilligungen und -anträge bestimmte Vorschrift des § 28 GBO (Demharter § 28 Rn. 1; Hügel/Wilsch GBO 3. Aufl. § 12 Rn. 16). Der Antrag muss aber so bestimmt sein, dass das Grundbuchamt durch die personen- oder grundstücksbezogenen Angaben ohne großen Aufwand in der Lage ist, das Einsichtsbegehren ohne eigene Ermittlungen zu erfüllen. Bei schwieriger Ausgangslage, etwa wie hier bei Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum mit für dasselbe Anwesen unterschiedlichen Grundbüchern (vgl. § 7 Abs. 1 WEG), ist es freilich Praxis, dem Antragsteller Hilfestellung zu geben (vgl. Hügel/Wilsch a. a. O.). Denn sonst bestünde die Gefahr, dass ein ggf. berechtigtes Interesse aus formalen Gründen leerliefe. In diesem Rahmen erscheint es möglich und für den Dienstbetrieb im Übrigen noch zumutbar, aus der bei den Grundakten befindlichen Teilungserklärung in Verbindung mit der Angabe des Beteiligten, dass sich das „Ladenlokal“ in der – von der Hauptstraße aus gesehen – linken Haushälfte befindet, das zutreffende (Teil-)Eigentum, auf dessen Grundakten sich das Gesuch bezieht, zu bestimmen.
ee) Auch soweit für das „Ladenlokal“ Einsicht zu gewähren ist (siehe zu dd), fehlt aber eine ausreichend belegte Grundlage für die darüber hinaus begehrte Einsicht in Abteilung III des Teileigentumsgrundbuchs. Der Antragsteller trägt ohne weitere Angaben tatsächlicher Art nur vor, es häuften sich Hinweise auf seit Jahren massive finanzielle Probleme für die Betreiber, weshalb er die entsprechende Abteilung des Grundbuchs einsehen wolle, um die Dimension dieser Schwierigkeiten abschätzen zu können. Der Argumentation ist schon deshalb die Grundlage entzogen, weil dem Antragsteller bekanntgegeben wurde, dass die von ihm bezeichneten Personen (wie das bezeichnete Unternehmen) selbst nicht als Eigentümer eingetragen sind. Belastungen der als Eigentümer eingetragenen Person können demzufolge keinen Aufschluss „über seit Jahren massive finanzielle Probleme“ der Betreiber geben. Sollte sich herausstellen, dass der eingetragene Eigentümer als „Strohmann“ agiert, wären aus dem Grundbuch verlautbarte Belastungen doch solche des Eingetragenen, nicht aber solche der Ladenbetreiber. In Bezug auf die dargelegten finanziellen Probleme für die Betreiber ist demnach durch die Einsichtnahme in das Grundbuch eine publizistisch geeignete Information nicht zu erwarten.
d) Dem Senat, der im Beschwerdeverfahren an die Stelle des Grundbuchamts tritt, ist es im Übrigen nicht möglich, anhand der (bisherigen) Angaben des Beteiligten die Grundbuchblätter zu bestimmen, auf die sich die Einsicht ggf. zusätzlich noch erstrecken soll.
Es handelt sich um eine in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilte Anlage, die aus 10 Einheiten besteht. Darunter befinden sich mehrere Wohnungen, aber auch nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten (vgl. § 1 Abs. 2 und 3 WEG). Die tatsächliche Nutzung dieser Einheiten ist dem Grundbuchamt nicht bekannt, sie ist auch den Grundakten nicht zu entnehmen. Das Grundbuchamt hat mangels gesetzlicher Grundlage in dieser Hinsicht auch keine Ermittlungen tatsächlicher Art anzustellen. Es ist vielmehr Sache des Antragstellers, einen hinreichenden tatsächlichen Bezug zwischen einer in dem Gebäudekomplex fixierten Einheit und der Benutzung durch die bezeichneten Personen herzustellen, woran es mit Ausnahme des Ladengeschäfts fehlt. „Auf Verdacht“ darf das Grundbuchamt aber keine Einsicht in weitere oder gar alle selbstständigen Grundbuchblätter dieser Anlage gewähren.
3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (vgl. §§ 22, 25 Abs. 1 GNotKG). Soweit der Beteiligte unterlegen ist, hat der Senat den Geschäftswert nach § 79 Abs. 1 i. V. m. § 36 Abs. 1 GNotKG bestimmt und ihn mit dem bezeichneten Betrag geschätzt.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.