Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  14 S 19531/17

Leitsatz

1. Es gibt grundsätzlich keinen Sondermietmarkt für Wohnungen, die im Dritten Förderung gefördert wurden (sog. EOF-Wohnungen)
2. Ein Mieterhöhungsverlangen für eine EOF-Wohnung kann jedenfalls dann mit einem Mietspiegel begründet werden, wenn – ausgehend von einer höchstzulässigen Anfangsmiete – nach den Förderrichtlinien und dem Bewilligungsbescheid während des Laufs des Mietverhältnisses Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559 b BGB ausdrücklich zulässig sind (insoweit abweichend von LG München I NZM 2012, 802).
3. Die Mieterhöhung bei gefördertem Wohnraum richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB, sofern der Förderbescheid keine Einschränkungen zur Mieterhöhung enthält.  (Rn. 19 – 20) (redaktioneller Leitsatz)
4. Die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens durch Bezugnahme auf einen örtlichen Mietspiegel, der sich selbst in seinem sachlichen Anwendungsbereich beschränkt, ist gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB formell wirksam. (Rn. 25) (redaktioneller Leitsatz)
5. Es gibt keinen Sondermietmarkt für sog. “EOF-Wohnungen” nach dem Münchner Mietspiegel, wenn die Förderbestimmungen Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausdrücklich zulassen. (Rn. 31) (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

412 C 14800/17 2017-11-23 Endurteil AGMUENCHEN AG München

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Amtsgerichts München vom 23.11.2017 (Az. 412 C 14800717) wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagten haben gesamtschuldnerisch die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 1.188,00 € festgesetzt.

Gründe

I.
Gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO wird auf den Tatbestand des angefochtenen Endurteils des Amtsgerichts München Bezug genommen.
Zusammenfassend bzw. ergänzend hat die Kammerfolgende Feststellungen getroffen:
Die Parteien streiten um eine Mieterhöhung über eine 4-Zimmer-Wohnung in München, A. L2. Straße … Bei der Wohnanlage am so genannten „A.-B.“ in München handelt es sich um eine von der Rechtsvorgängerin der Klägerin im Rahmen des so genannten „Dritten Förderweges“ im Jahr 2008 errichtete Wohnanlage.
Mit Bewilligungsbescheid vom 06.09.2004 wurde der Rechtsvorgängerin der Klägerin von der Landeshauptstadt zur Errichtung eines Neubaus in guter Lage mit 104 geförderten Wohnungen ein staatliches Baudarlehen gewährt. Gleichzeitig wurde in dem Bewilligungsbescheid eine Belegungs- und Mietbindung für die Dauer von 25 Jahren festgelegt. Bei 69 der insgesamt 104 errichteten Wohnungen am A.-L.-Bogen handelt es sich um solche, für die die Landeshauptstadt gemäß Einkommensstufe 1 ein Benennungs- und Belegungsrecht hat. Diesen Personenkreis, zu dem auch die Beklagten zählen, zahlt die Landeshauptstadt einen zusätzlichen einkommensabhängigen Wohngeld-Zuschuss. Unter 5.3 des Bewilligungsbescheides heißt es: „Höchstzulässige Miete ist die in der Anlage B 3 ausgewiesene Miete“. Anlage B 3 wiederum nahm Bezug auf die Richtlinien zur Einkommensorientierten Förderung (EOF) 2010. Hierin war bestimmt, dass die anfängliche höchstzulässige Miete 9,- € pro m2 Wohnfläche zzgl. Betriebskosten im Sinne des Art. 15 Abs. 1 BayWoFG beträgt. Ferner hieß es in den Richtlinien: „Mieterhöhungen während der Bindungsdauer sind im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen (§§ 558 bis 559b BGB) zulässig.“ In Anlage B 1 des Bewilligungsbescheides war unter “Auflagen“ bestimmt:
Nr. 1.9 Der Förderungsempfänger (also die Rechts Vorgängerin der Klägerin) ist verpflichtet, in den einzelnen Mietverträgen die in der Anlage B 3 festgesetzte höchstzulässige Miete nicht zu überschreiten sowie bei Mieterhöhungen und späterer Weitervermietung die entsprechenden Regelungen der Förderbestimmungen zu beachten.
Nr. 2.2.5 Die bei Bewilligung festgelegte höchstzulässige Miete kann während der Bindungsdauer nach Maßgabe der §§ 558 bis 559b BGB erhöht werden.
Die Beklagten zogen 2008 aufgrund Mietvertrages mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin vom 15.05.2008 in die streitgegenständliche, 93,67 m2 große Wohnung ein. In § 3.3 des Mietvertrages ist Folgendes vereinbart: „Die Erhöhung der Grundmiete richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 bis 561 BGB“. Nach einer von den Beklagten akzeptierten Mieterhöhung beträgt die Nettomiete seit 01 01.2011 € 927,34 (= € 9,90 pro m2 Wohnfläche).
Im Jahr 2013 wurde die Wohnanlage am A.-L.-Bogen einschließlich der streitgegenständlichen Wohnung von der Rechtsvorgängerin an die Klägerin veräußert, nach ihrer Eintragung ins Grundbuch ist die Klägerin in das Mietverhältnis zwischen den Parteien eingetreten. Mit Schreiben vom 21.02.2017 verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Münchner Mietspiegel 2015 eine Erhöhung der Nettomiete auf € 1.026,34 (= 11%) ab 01.01.2015. Neben einer konkreten Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in den Münchner Mietspiegel weist die Klägerin in ihrem Zustimmungsverlangen auch darauf hin, dass die Wohnung nach den Grundsätzen der Einkommensorientierten Förderung gefördert ist und Mieterhöhungen bei EOF-Wohnungen sich nach den Förderbestimmungen nach §§ 558 ff. BGB bemessen. Diesem Mieterhöhungsverlangen stimmten die Beklagten nicht zu.
Die Mietspiegel für München 2015 bzw. 2017 definieren ihren Anwendungsbereich auf S. 7 wie folgt:
„Der Mietspiegel für München ist für freifinanzierte Mietwohnungen im Stadtgebiet München anzuwenden. Er gilt nicht für preisgebundene Wohnungen (z. B. Sozialwohnungen, Belegrechtswohnungen) gewerblich genutzte Räume Obdachlosenunterkünfte Studenten- und Jugendwohnheime“.“
In der Dokumentation des Mietspiegels für München 2015 und 2017 ist jeweils ausgeführt, dass aus dem Gesamtbestand der Wohnungen als Mietspiegel relevanten Wohnraum folgende Gruppen nicht in die Grundgesamtheit fallen würden:
„4. preisgebundener Wohnraum
Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden – so genannten Sozialwohnungen. Hierzu zählen auch so genannte EOF-Wohnungen Wohnungen, die mit Wohnungsfürsorgemitteln gefordert wurden Wohnungen, die mit Aufwendungszuschüssen und Aufwendungsdarlehen gefördert wurden Belegrechtswohnungen“.
Ferner heißt es in der Dokumentation zu den Mietspiegeln 2015 und 2017:
„Die entsprechenden Fälle wurden in einem Kontaktinterview herausgefiltert; hier wurde kein Mietspiegelvollinterview durchgeführt“.
Mit Endurteil vom 23.11.2017 gab das Amtsgericht München der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage vollumfänglich statt. Es führte aus, dass das mit dem Mietspiegel für München 2015 begründete Mieterhöhungsverlangen vom 21.02.2017 formell wirksam sei, weil nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine erhöhten Anforderungen an die Zulässigkeit zu stellen seien; es sei ausreichend, dass das Mieterhöhungsverlangen erste Hinweise auf die sachliche Berechtigung liefern müsse. EOF-Wohnungen seien vergleichbar mit Wohnungen, für die der Mietspiegel direkt Anwendung finde. Zwar sei die Erstvermietungsmiete bei 9,00 € pro m2 Wohnfläche gedeckelt, die Klägerin sei aber keinen weiteren Beschränkungen bei späteren Mieterhöhungen unterworfen. Die Beklagten hätten daher anhand des Mietspiegels ohne Weiteres die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens erkennen können. Das Mieterhöhungsverlangen sei auch materiell wirksam. Anwendbar sei der Mietspiegel 2017, da dieser die aktuelleren Daten für das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 21.02.2017 enthalte. Es sei unerheblich, ob EOF-Wohnungen in die Datenhebung eingeflossen seien. Das Mietverhältnis unterliege hier den regulären gesetzlichen Bestimmungen, so dass auf die ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierbare Wohnungen nach § 558 Abs. 2 BGB abzustellen sei. Die Mieter seien durch die Kappungsgrenze als Schranke bei preisfreiem Wohnraum ausreichend geschützt. Unter Anwendung des Mietspiegels 2017 ergebe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von € 13,22, die Klägerin verfange aber nur eine solche von 10,957. Die Kappungsgrenze sei eingehalten.
Gegen dieses Urteil richtet sich die von den Beklagten mit Schriftsatz vom 18.12.2017 eingelegte und mit Schriftsatz vom 18.01.2017 auch begründete Berufung.
Die Beklagten beantragen,
I. Das Urteil des AG-München vom 23.11.2017, Az. 412 C 14800/17 wird aufgehoben.
II. Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagten führen im Wesentlichen aus, der Mietspiegel 2015 sei für die streitgegenständliche öffentlich geförderte Wohnung sachlich nicht anwendbar. Die BGH-Rechtsprechung sei unzutreffend. Anwendbar sei der Mietspiegel nur dann, wenn die Wohnung jedenfalls theoretisch die Möglichkeit gehabt habe, in die Erhebung mit einzufließen. Da der Mietspiegel EOF-Wohnungen ausdrücklich von seinem Anwendungsbereich ausschließe, könne ein Mieterhöhungsverlangen für eine solche Wohnung hiermit nicht begründet werden. Auch hätte das Amtsgericht die Frage eines Sondermietmarktes nicht verneinen dürfen. Hierzu hätte dem Amtsgericht die Sachkunde gefehlt. Der Mietspiegel entfalte keine Indizwirkung, es hätte Beweis erhoben werden müssen. Ferner habe sich die Klägerin beim Erwerb der Wohnungen verpflichtet, sich während der Bindungsdauer nicht an den Mieten des allgemeinen Mietmarktes zu orientieren. Hierfür bietet sie Beweis durch Einvernahme des Oberbürgermeisters der Landeshauptstadt München, Dieter Reiter, an. Die Mieter könnten sich auf die Bestimmungen aus der Förderzusage berufen, bei späteren Förderrichtlinien habe der Bewilligungsbescheid jedenfalls 2017 ausdrücklich die Beschränkung enthalten, dass während des Laufs der Belegungsbindung lediglich Anpassungen im Rahmen einer Index-Mieterhöhung möglich seien.
Die Klägerin beantragt,
Zurückweisung der Berufung.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 02.05.2018 Bezug genommen.
II.
Die Berufung war zurückzuweisen, da sie keine Rechtsfehler zum Nachteil der Beklagten aufzeigt. Gemäß § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Rechtsfehler zum Nachteil der Beklagten zeigt ihre Berufung indes nicht auf. Auch werden konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen des amtsgerichtlichen Urteils begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten oder neue berücksichtigungsfähige Tatsachen nicht vorgebracht. Das Amtsgericht hat die Beklagten zu Recht auf der Grundlage des Mietspiegels für München 2017 zur Zustimmung zur Mieterhöhung jedenfalls auf der Basis von 11% verurteilt.
Ausdrücklich dahinstehen kann hierbei, ob etwaige Beschränkungen nach §§ 18 WoFG bzw. Art. 15 BayWoFG unmittelbare Wirkungen auf das streitgegenständliche Mietverhältnis zwischen den Parteien entfalten oder sich der Mieter lediglich auf diese Bestimmungen berufen kann. Denn sowohl nach den gesetzlichen Vorschriften als auch nach dem der öffentlichen Förderung zugrunde liegenden Bewilligungsbescheid als aus nach den zwischen den Parteien getroffenen Regelungen unter Ziffer 3.3 des Mietvertrages sind Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierten Wohnraum im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften der § 558 ff. uneingeschränkt zulässig.
1) Nach § 3.3 des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrages richten sich Erhöhungen der Grundmiete nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 bis 561 BGB. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 28 WoFG bzw. Art. 15Bay-WoFG. Sowohl § 28 Abs. 3 WoFG als auch Art. 15 Abs. 2 S. 2 des BayWoFG bestimmen inhaltlich und im Wortlaut weitgehend identisch, dass der Vermieter die Miete nach Maßgabe der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften erhöhen könne, jedoch nicht höher als bis zur höchstzulässigen Miete und unter Einhaltung sonstiger Bestimmungen der Förderzusage zur Mietbindung. Bei Wohnungen, die im Rahmen des Dritten Förderweges gefördert werden, handelt es sich um eine Förderung durch vertragliche Vereinbarung nach den früheren §§ 88d Abs. 2.WoBauG (LG München I NZM 2012. 802, 803). Rechtlich wird die Preisbindung durch vertragliche Vereinbarungen, zwischen dem Förderungsgeber (hier der Landeshauptstadt München) und dem Förderungsnehmer (hier der Rechtsvorgängerin der Klägerin) erreicht. Die vertragliche Ausgestaltung im Einzelnen unterliegt den Bestimmungen des jeweiligen Landesgesetzgebers, wobei die Wohnungen mietpreisrechtlich wie freifinanzierte Wohnungen zu behandeln sind (vgl. Börstinghaus, Miethöhe-Handbuch, Kap. 3 Rn. 2).
a) Art. 15 Abs. 2 S. 2 BayWoFG besagt, dass der Vermieter die Mieter bis zur höchstzulässigen Miete nach Maßgabe der Förderentscheidung und den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften erhöhen kann. Die in dem Bewilligungsbescheid vom 06.09.2004 einbezogenen Wohnraumförderungsbestimmungen legen in Nr. 12 fest, was unter der höchstzulässigen Miete zu verstehen ist: „Höchstzulässige Miete im Sinne des Art. 15 Abs. 1 S. 1 Bay-WoFG ist die im Bewilligungsbescheid festgelegte Erstvermietungsmiete zzgl. der Mieterhöhungen nach Maßgabe der §§ 558 und 559 BGB. Zulässige Erstvermietungsmiete ist die örtliche durchschnittliche Miete für neugeschaffenen Mietwohnraum“. Hiervon abweichend war gemäß den Förderrichtlinien der Landeshauptstadt die zulässige Erstvermietungsmiete für München im Jahr 2008 einheitlich auf 9,00 € pro m2 Wohnfläche festgelegt. Dies bedeutet im Ergebnis, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin bei Erstvermietungen nach Bezugsfertigkeit des neugeschaffenen Wohnraums nur eine anfängliche Nettomiete von 9,00 € pro m2 Wohnfläche verlangen durfte. Aufgrund der Förderbestimmungen und den Regelungen im Bewilligungsbescheid war sie und auch die Klägerin jedoch befugt, während der Bindungsdauer der Belegrechtswohnungen von 25 Jahren Mieterhöhungen nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 ff, BGB vorzunehmen. Anders als im preisgebundenen Wohnraum hat der Vermieter vorliegend kein einseitiges Erhöhungsrecht, sondern lediglich einen Zustimmungsanspruch, wenn im Übrigen die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gegeben sind. Der Vermieter kann mithin Mieterhöhungen nach § 558 BGB durchführen, muss hierbei aber alle materiellen und formellen Voraussetzungen der Vorschriften beachten (LG München I NZM 2012, 802, 803; Börstinghaus, Miethöhe-Handbuch Kapital 3 Rn. 28).
Im Ergebnis wird das Mietverhältnis für seine Dauer – allerdings ausgehend von einer niedrigen Ausgangsmiete von 9,00 € – preisfreiem Wohnraum gleichgestellt. Nach der übereinstimmenden Regelung sowohl im Mietvertrag selbst, als auch in den Anlagen zum Bewilligungsbescheid und den gesetzlichen Vorschriften sind Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierten Wohnraum nach § 558 BGB zulässig, wenn im Übrigen die Voraussetzungen der gesetzlichen Vorschriften gegeben sind. Die Klagepartei führt insoweit zutreffend aus, dass die Mieter während des Laufs des Mietverhältnisses durch die – abgesenkte – Kappungsgrenze von 15% in 3 Jahren geschützt sind.
b) Anders als die Beklagten meinen, gibt es auch keinen „Sondermietmarkt“ für einkommensorientiert geförderte Wohnungen im so genannten „Dritten Förderweg“. Nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe. Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Weitere für die Mietpreisbildung möglicherweise bestimmende, 14 S. 1933 VI aber in § 558 Abs. 2 nicht aufgeführte Kriterien dürfen nicht berücksichtigt werden (vgl. MüKO BGB/Artz § 558 Rn. 33; BeckOGK BGB/Fleindl § 558 Rn. 20). Ebensowenig wie es einen Sondermietmarkt für bestimmte Personengruppen wie Studenten, Wohngemeinschaften oder Herkunft gibt, gibt es einen Sondermietmarkt für Wohnungen gemeinnütziger oder ehemals gemeinnütziger Wohnungsunternehmen (OLG Karlsruhe NJW 1982,1822). Ob etwas anderes dann gelten würde, wenn die Klägerin bei Mieterhöhungen im Bestand weiteren Beschränkungen unterworfen wäre (wie es etwa die Förderbestimmungen aus dem Jahr 2017 vorsehen), muss vorliegend nicht entschieden werden. Denn wie bereits oben mehrfach ausgeführt, kann die Klägerin während des Laufs des Mietverhältnisses nach den Förderbestimmungen die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Damit ist das streitgegenständliche Mietverhältnis jedenfalls nach der Erstvermietung Mietverhältnissen für freifinanzierte Wohnungen ausdrücklich gleichgestellt. Aufgrund der ausdrücklichen Bezugnahme auf die §§ 558 bis 559b in den Förderbestimmungen nebst Anlagen und Ziffer 3.3. des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrages sind Mieterhöhungen zulässig, wobei das Gesetz in § 558 Abs. 2 BGB nur eine ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierbare Wohnungen – nicht aber für Sondermietmärkte – kennt. Die Kammer verkennt nicht, dass die – meist – sozial schwächeren Mieter wohl bei Zuweisung der Wohnungen am Ackermannbogen auf eine auch dauerhaft niedrige Miete vertraut haben. Angesichts der eindeutigen Regelungen in den Förderbestimmungen sowie den gesetzlichen Vorschriften und der eindeutigen Regelung im Mietvertrag ist die Rechtslage allerdings eindeutig. Der Klagepartei ist es unbenommen, unter Einhaltung der Sperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB sowie der Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 BGB die Miete im Dreijahreszeitraum bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für freifinanzierte Wohnraum zu erhöhen. Es wäre Sache des Fördergebers (also der Landeshauptstadt) gewesen, die Möglichkeiten von Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen bei öffentlich geförderten Wohnungen im so genannten „Dritten Förderweg“ weiter zu beschränken, wie es offensichtlich bei späteren Förderbestimmungen dann auch umgesetzt wurde. Bei den hier vorliegenden Förderrichtlinien ist dies allerdings aus der Kammer unbekannten Gründen unterblieben.
c) Soweit die Beklagten behaupten, die Klägerin habe sich bei Erwerb der Wohnanlage verpflichtet, „bei den jeweiligen Mieterhöhungen selbige unterhalb des nach den Vorgaben des BGB maximal möglichen zu halten“, fehlt es schon an einem substantiierten Sachvortrag. Augenscheinlich hält sich überdies die Klägerin auch hieran, liegt die verlangte Miete doch nach den Feststellungen des Amtsgerichts noch immer mindestens € 2.« pro qm Wohnfläche unter der nach dem Mietspiegel errechneten Vergleichsmiete. Darüber hinaus ist der Sachvortrag nebst Beweisangebot auf Einvernahme des jetzigen Oberbürgermeisters Dieter Reiter verspätet, § 520 Abs. 2 S. 2 Nr. 4 ZPO, 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO. Das angebliche Zeitungsinterview des jetzigen Oberbürgermeisters im Münchner Merkur stammt vom 09.12.2013, es ist daher nicht ersichtlich, warum der diesbezügliche Sachvortrag erstmals im Schreiben vom 28.02.2018 erfolgte.
d) Auch auf die Sozialcharta für GBW-Wohnungen der P. I. AG können sich die Beklagten vorliegend nicht berufen. Die so genannte „Sozialcharta“ vom 08.04.2013 wurde der Kammer erstmals in der mündlichen Verhandlung vom 02.05.2018 vorgelegt. Seitens der Klagepartei wurde in der mündlichen Verhandlung substantiiert bestritten, dass die Selbstbindung gem. Ziffer 2.4 einzelne Mietverhältnisse betreffe. Der Prokurist der Klägerin hat ausgeführt, die Selbstbindungsregelungen betreffend global den gesamten Bestand freifinanzierter GBW-Wohnungen. Der Vortrag ist verspätet und im Berufungsverfahren nicht zuzulassen, § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO. Die Sozialcharta stammt vom 08.04.2013, es sind mithin keine Gründe dafür ersichtlich, warum diese nicht bereits in erster Instanz vor dem Amtsgericht hätte vorgelegt werden können. Gründe dafür, warum das entsprechende Papier – so es zwischen den Parteien überhaupt eine Rechtswirkung beanspruchen kann – erstmals in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer vorgelegt wurde, sind nicht vorgetragen. Die dort genannten Selbstbeschränkungen dürfen von der Kammer daher im Berufungsrechtszug nicht berücksichtigt werden. Unabhängig davon gibt die Kammer zu bedenken, dass nach Ziffer 2.4.2 der Sozialcharta der Patrizia Holding die Nettokaltmieten von Bestandswohnungen bis zum 5. Jahrestag nach Vollzug des Kaufvertrages jährlich gegenüber der jeweiligen Vorjahres miete um nicht mehr als 3% zzgl. der prozentualen Steigerung des Verbraucherpreisindexes erhöht werden dürfen. Eine jährlich zulässige Steigerung von 3% ergibt im Fünfjahreszeitraum eine Steigerung von 15%. Unstreitig ist die Miete für die Wohnung der Beklagten seit dem Jahr 2011 unverändert. Mit ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 21.02.2017 machte die Klägerin eine Erhöhung von lediglich 11% auf € 1.026,34 geltend. Selbst wenn man also von einer Selbstbindung der Klagepartei ausgehen würde und die jeweiligen Bestandsmieten sich gemäß § 242 BGB hierauf auch berufen könnten, hat die Klägerin die ihr selbst aufgelegten Einschränkungen bei der Mieterhöhung vorliegend eingehalten.
2) Vorliegend konnte das Mieterhöhungsverlangen der Klagepartei vom 21.02.2017 auch formell wirksam gem. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB mit dem Mietspiegel für München 2015 begründet werden. An ihrer Rechtsauffassung gemäß Urteil vom 16.05.2012 (Az. 14 S 27322/11, = NZM 2012, 802) hält die Kammer nicht mehr fest.
a) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 21 02.2017 ist gemäß § 558a Abs. 1 BGB formwirksam erklärt und insbesondere nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam mit dem damals aktuellen Mietspiegel für München 2015 begründet worden. Nachdem der Mietvertrag zwischen den Parteien in Ziffer 3.3 ausdrücklich auf die gesetzlichen Regelungen in §§ 558 ff. BGB Bezug nimmt, müssen für die Wirksamkeit des Zustimmungsverlangens alle formellen und materiellen Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB gegeben sein. Dies bedeutet, dass nach § 558 Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nur dann auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann, wenn dieser auch sachlich anwendbar ist, also Daten für die streitgegenständliche Wohnung enthält (Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558a Rn. 33; MüKO/Artz § 558a BGB Rn. 17; Staudinger/Volker Emmerich § 558a Rn. 24; LG München I Beck-RS 2014, 02144). Der Zweck der Begründungspflicht beschränkt sich darauf, dem Mieter erste Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens des Vermieters zu geben, damit ihm während der anschließenden Überlegungs- oder Zustimmungspflicht des § 558b Abs. 2 S. 1 eine Nachprüfung der Berechtigung oder der Plausibilität des Vermietervertangens möglich ist und er sich ein eigenes Bild von der Sachlage machen kann (Staudinger/Volker Emmerich § 558a BGB Rn. 19). Hierbei dürfen an die Begründungspflicht des Vermieters nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (BGH NZM 2016, 355; BGH NZM 2016, 580} und insbesondere im Rahmen der Prüfung der formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens auch berücksichtigt werden, dass die Nichtanwendung eines Mietspiegels für Vermieter stets zu erheblichen Schwierigkeiten praktischer und rechtlicher Art führt (LG München I BeckRS 2014,02144). Maßgeblich ist, ob der Mieter anhand des vorliegenden Mieterhöhungsverlangens ohne jede Schwierigkeit In der Lage ist, die Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens des Vermieters zu überprüfen (BGH NZM 2016, .580; NZM 2009, 27). Die Kammer hat ihre Entscheidung vom 16.05.2012 (LG München I NZM 2012, 802, 804) maßgeblich darauf gestützt, dass der Mietspiegel sich selbst ausdrücklich für nicht anwendbar erklärt. Wörtlich hat die Kammer 2012 ausgeführt: „Die Eignung eines Mietspiegels als Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt voraus, dass er überhaupt verwertbare Aussagen für die fragliche Wohnung enthält. Legt sich der Mietspiegel selbst nur einen beschränkten sachlichen Anwendungsbereich bei, so kann er nicht für anderen Wohnraum herangezogen werden“. Hingegen hat der BGH in seiner Entscheidung vom 26.04.2016 (BGH NZM 2016, 580 unter Rn, 8) ausgeführt, dass der formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens der Umstand nicht entgegenstehe, dass ein Mietspiegel sich für bestimmten Wohnraum ausdrücklich als sachlich nicht anwendbar erkläre. Dieser Rechtsprechung des BGH wird im Schrifttum zwar jedenfalls teilweise entgegengetreten (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558a Rn. 14, Börstighaus NZM 2016, 581 und wohl auch Staudinger/Volker Emmerich § 558a Rn. 24f), Der BGH hat in seinem Hinweisbeschluss vom 26.04.2016 aber in Kenntnis dieser Kritik aus dem Schrifttum ausdrücklich ausgeführt, dass ein Mietspiegel auch dann als Begründungsmittel herangezogen werden könne, wenn der Mietspiegel selbst seinen sachlichen Anwendungsbereich beschränke. An diese Rechtsprechung ist die Kammer entgegen ihrer Rechtsprechung gem. Urteil vom 16.05.2012 (BGH NZM 2012,802) gebunden. Es kommt entgegen der Berufung auch nicht darauf an, ob der Bundesgerichtshof diese Frage für Einfamilienbzw. Reihenhäuser entschieden habe. Entscheidend ist vielmehr nach der klaren Diktion des BGH der Umstand, ob der als Begründungsmittel verwendete Mietspiegel Tatsachen enthält, die es dem Mieter ermöglicht die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung – zumindest ansatzweise – auf ihre Berechtigung überprüfen zu können (BGH NZM 2016,580 unter Rn. 5). Ob der Erfahrungssatz des BGH, wonach die Mieten für Einfamilienhäuser regelmäßig höher liegen als für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zutreffend ist oder nicht, spielt an dieser Stelle keine Rolle. Maßgeblich ist allei-ne, dass nach den vertraglichen Bestimmungen zwischen den Parteien im Mietvertrag sowie den Förderrichtlinien Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB ausdrücklich zulässig sind und hierbei – wie oben ausgeführt – auf die ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierte Wohnungen abzustellen ist. Damit ist das hier vorliegende Mietverhältnis jedenfalls nach Erstvermietung nicht anders zu behandeln als jedes andere Mietverhältnis im Stadtgebiet für freifinanzierte Wohnungen auch. Gerade weil die Förderbestimmungen und der Mietvertrag auf § 558 Abs. 2 BGB ausdrücklich Bezug nehmen und kein Sondermietmarkt existiert, ist offensichtlich, dass der Mietspiegel für München 2015 die Werte enthält, an denen sich der Vermieter aber auch der Mieter im konkreten Fall orientieren kann. Da das streitgegenständliche Mietverhältnis im Rahmen von Mieterhöhungen folglich Mietverhältnissen über freifinanzierte Wohnraum gleichgestellt ist, enthält der Mietspiegel relevante Daten und ist damit für das hier maßgebliche Zustimmungsverlangen anwendbar.
b) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass bei der Datenerhebung für den Mietspiegel 2015 bzw. 2017 Wohnungen im so genannten „Dritten Förderweg“ herausgefiltert und diesbezüglich keine Vollmietspiegelinterviews durchgeführt wurden. Nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB wird die örtliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen geändert worden sind. Ausgenommen ist nach § 568 Abs. 2 S. 2 BGB Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Da bei der Feststellung des ortsüblichen Mietniveaus nur Wohnungen heranzuziehen sind, deren Miete frei vereinbart ist, können bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete Verträge über Wohnungen nicht einbezogen werden, die öffentlich gefördert sind und bei denen sich aus der Förderung eine Preisfestlegung ergibt. Denn preisgebundener Wohnraum hat keinen Einfluss auf das zu ermittelnde örtliche Mietniveau, da deren Mieten nicht durch die Marktverhältnisse, sondern durch die öffentliche Förderung maßgeblich beeinflusst werden (vgl. MüKO BGB/Artz § 558 Rn. 30), Hierunter fallen auch so genannte EOF-Wohnungen, die im sozialen Wohnungsbau des 3. Förderweges mit staatlichen Baudarlehen gefördert werden (hierzu bereits LG München I NZM 2012, 802). Die Kammer hat bereits in der vorgenannten Entscheidung ausgeführt, dass alleine der Umstand, dass die von dem Beklagten innegehaltene EOF-Wohnung bei der Datenerhebung für den Münchner Mietspiegel nicht berücksichtigt wurde, nicht zur Unanwendbarkeit des Mietspiegels für spätere Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. fuhren müsse. Denn der Umkehrschluss von der Mietspiegelerstellung auf die Mietspiegelanwendung ist nicht per se zwingend (LG München I NZM 2012, 802 unter 2. b). Wegen der begrenzten Anfangsmiete der hier streitgegenständlichen Wohnungen können mithin diese Wohnungen gem. § 558 Abs. 2 S. 2 BGB nicht für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Wegen der eindeutigen Regelungen in den Förderbestimmungen ist bei späteren Mieterhöhungen aber – wie oben bereits mehrfach ausgeführt – dann auf die ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierte Wohnungen ausdrücklich abzustellen. Mithin steht § 558 Abs. 2 S. 2 BGB einer Verwendung des Mietspiegels für München 2015 als Begründungsmittel nicht entgegen.
c) Soweit die Kammer in ihrer Entscheidung vom 16.05.2012 auch darauf hingewiesen hatte, dass der Anwendungsbereich des Mietspiegels auch aus anderen Gründen nicht eröffnet sei (LG München I NZM 2012, 802, 804 unter 2. c. bb) wird hieran nicht mehr festgehalten. Nach den Förderbestimmungen und den vertraglichen Regelungen im Mietvertrag wird ausdrücklich auf die ortsübliche Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB Bezug genommen. Die Klagepartei unterliegt nach Begrenzung der anfänglichen Höchstvermietungsmiete während der Dauer des Mietverhältnisses keinen werteren Beschränkungen und kann daher die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für freifinanzierte Wohnungen erhöhen. Die streitgegenständliche Wohnung ist damit freifinanzierten Wohnungen im hier vorliegenden Fall ausdrücklich gleichgestellt. Dies gilt jedenfalls im hier vorliegenden Fall, ist aber kein Präjudiz für etwaige Mieterhöhungen bei später geänderten Förderbedingungen.
Nach alledem konnte das klägerische Mieterhöhungsverlangen vom 21.02.2017 mit dem Mietspiegel für München 2015 begründet werden.
3) Das Mieterhöhungsverlangen der Klagepartei vom 21.02.2017 ist auch materiellrechtlich begründet. Das Amtsgericht hat zu Recht den Mietspiegel für München 2017 auch zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete angewendet und ist hierbei zutreffend zu dem Ergebnis gekommen, dass die von der Klagepartei verlangte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
a) Zunächst ist für das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom Februar 2017 nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer der Mietspiegel für München 2017 anzuwenden. Zwar wurde dieser erst nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens im März 2017 veröffentlicht und vom Stadtrat beschlossen, die Datenerhebung des Münchner Mietspiegels für 2017 beruht aber auf dem maßgeblichen Stichtag Januar 2016 und stellt damit gegenüber Januar 2014 (Mietspiegel 2015) die zeitlich bessere Erkenntnisquelle zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Die Kammer ist daher befugt, die Daten eines erst später veröffentlichten Mietspiegels im Prozess bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen (LG München I BeckRS 2012, 12749; Börstinghaus, Miethöhe-Handbuch Kapitel 6 Rn. 64).
b) Wie oben bereits mehrfach ausgeführt, ist das streitgegenständliche Mietverhältnis nach den Förderrichtlinien und den vertraglichen Vereinbarungen unter Ziffer 3.3 des streitgegenständlichen Mietvertrages für die Dauer des Mietverhältnisses im Rahmen von Mieterhöhungen solchen Wohnungen im freifinanzierten Wohnraum ausdrücklich gleichgestellt. Es gibt keinen Sondermietmarkt für EOF-Wohnungen, jedenfalls nicht dann, wenn die Förderbestimmungen Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausdrücklich zulassen. Zwar ist der Anwendungsbereich des Mietspiegels für München 2017 für preisgebundene Wohnungen (darunter sind auch Belegsrechtwohnungen zu verstehen) nicht eröffnet, hierunter sind aber nach Sinn und Zweck des Mietspiegels sowie seiner Dokumentation nur solche Wohnungen zu verstehen, die auch während der Dauer der Belegrechtsbindung preisrechtlichen Beschränkungen unterliegen. Vorliegend unterliegt das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis aber nach einer anfänglichen Höchstvemnietungsmiete von 9,00 € keinen weiteren Beschränkungen mehr. Folglich ist das hier vorliegende Mietverhältnis – unabhängig von hier nicht näher zu prüfenden Beschränkungen bei einer Weitervermietung – nicht anders zu sehen, als eine Sozialwohnung im ersten oder zweiten Förderweg, die nach Ablauf der Sozialbindung als preisfrei zu behandeln ist, aber ebenfalls van einem sehr niedrigen Mietniveau ausgehend nach §§ 558 ff. BGB erhöht werden kann. Die Kammer stellt hier ausdrücklich nur darauf ab, dass nach den Förderbestimmungen Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierten Wohnraum uneingeschränkt zulässig sind und somit für Mieterhöhungen auf den gleichen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB abzustellen ist. Die Beschränkungen des Mietspiegels hinsichtlich seines Anwendungsbereiches gelten damit nicht für das hier vorliegende Mietverhältnis, für das Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der üblichen gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere in §§ 558 Abs. 1 und 3 BGB ausdrücklich zulässig sind. Soweit die Dokumentation zum Münchner Mietspiegel auf S. 7 unter Ziffer 1.2 preisgebundenen Wohnraum und damit auch „EOF-Wohnungen“ ausdrücklich als mietspiegelrelevanten Wohnraum ausnimmt, betrifft dies lediglich die Mietspiegelerstellung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschrift in § 558 Abs. 2 S. 2 BGB und beschränkt im Übrigen für das hier vorliegende Mietverhältnis den Anwendungsbereich des Mietspiegels nicht. Lediglich ergänzend weist die Kammer noch auf Folgendes hin; Die Berechtigung von Mieterhöhungsverlangen der Klägerin stand und steht zu keinem Zeitpunkt zur Diskussion. Nach den Förderrichtlinien ist die Klägerin zur Durchführung von Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete wegen der Bezugnahme auf die gesetzlichen Vorschriften ausdrücklich berechtigt. Wäre der Mietspiegel sachlich nicht anwendbar, müsste im Prozess die ortsübliche Vergieichsmiete mittels Sachverständigengutachten ermittelt werden. Konnte der Mietspiegel nicht als Begründungs mittel verwendet werden, so könnte die Klagepartei ihr Mieterhöhungsverlangen jeder-zeit mit Vergleichswohnungen – welche nicht EOF-Wohnungen sein müssen – begründen, § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB. Angesichts des Umstandes, dass das Amtsgericht bei Anwendung des Mietspiegels für 2017 zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von € 13,22 pro qm Wohnfläche für die streitgegenständliche Wohnung gelangte, die Klägerin aber lediglich eine Erhöhung auf € 10,957 pro m2 Wohnfläche verlangt, ist offensichtlich, dass die Klagepartei auf dem freien Wohnungsmarkt sowohl 3 Vergleichswohnungen als Begründungsmittel gefunden hätte, als auch durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten nachgewiesen worden wäre, dass die von der Klagepartei verlangte Miete nicht oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. An dieser Stelle sei nochmals darauf hingewiesen, dass es keinen Sondermietmarkt für EOF-Wohnungen gibt, sondern hinsichtlich der Vergleichbarkeit auf die ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierten Wohnraum nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB abzustellen ist. Offen bleiben kann in diesem Zusammenhang ob und inwieweit die Klägerin bei späteren Wiedervermietungen gebunden ist – ein solcher Fall liegt hier ersichtlich nicht vor.
c) Das Amtsgericht gelangte unter Anwendung des Münchner Mietspiegels auf eine ortsübliche Vergleichsmiete von 13,22 €, die Klägerin verlangt indes nur eine solche von 10,957 €. Die Berechnung nach dem Münchner Mietspiegel 2017 wird von der Berufung auch nicht angegriffen.
4) Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB ist eingehalten.
Ein Grund für die Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO besteht nicht. Der Zulassungsgrund der Divergenz besteht schon deshalb nicht, weil die Kammer lediglich ihre eigene Rechtsprechung aufgibt und überdies ausdrücklich der diesbezüglichen Rechtsprechung des BGH (BGH NZM 2016, 580) folgt. Auch ein Fall der grundsätzlichen Bedeutung liegt nicht vor. Selbst wenn eine nicht unerhebliche Zahl von Mietverträgen im Stadtgebiet betroffen sein sollte, folgt aus einer zumal nur zeitlich begrenzt anwendbaren kommunalen Förderbestimmung noch keine über den Einzelfall hinausgehende grundsätzliche Bedeutung (vgl. BGH NZM 2017, 594 unter Rn. 3 f).
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10 ZPO.
V.
Den Streitwert hat die Kammer in Anwendung der §§ 47 Abs. 1, 41 Abs. 5 GKG bestimmt.