Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch des Mieters wegen eines Wasserschadens an der Kommunmauer

Aktenzeichen  40 O 25203/13

Datum:
20.1.2016
Fundstelle:
BeckRS – 2016, 129500
Gerichtsart:
LG
Gerichtsort:
München I
Rechtsweg:
Ordentliche Gerichtsbarkeit
Normen:
BGB § 536, § 862 Abs. 1, § 906 Abs. 2 S. 2, § 1004 Abs. 1

 

Leitsatz

1. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch, der auch dem Besitzer zusteht, ist gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Nutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten, sofern der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen nach § 1004 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden.  (Rn. 18) (redaktioneller Leitsatz)
2. Ein Entschädigungsanspruch für die Einbuße des Betriebs in Form des vergeblichen Aufwandes für die Einräumung des Nutzungsrechts, die infolge der Besitzstörung entstanden ist, besteht nicht, da diese Kosten durch die eintretende Minderung des Mietzinses gemäß § 536 BGB ausgeglichen sind. Demgegenüber kann nicht eingewandt werden, eine Mietminderung sei unterblieben, um das Mietverhältnis nicht zu gefährden, denn die Mietminderung ist weder ein Anspruch noch ein Gestaltungsrecht, sondern tritt kraft Gesetzes ein und berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. (Rn. 22) (redaktioneller Leitsatz)
3. Die Kosten und Gewinneinbußen, die durch den Wasserschaden und die damit verbundene Störung der Betriebstätigkeit hervorgerufen sind, sind auszugleichen. Bei vorübergehenden Eingriffen in den Gewerbebetrieb kann der Ausgleichsbemessung unmittelbar der während der Dauer der Beeinträchtigung eingetretene Ertragsverlust bzw. der ausgebliebene Gewinn zugrunde gelegt werden. (Rn. 24) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 234,84 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.01.2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 17.826,00 € festgesetzt.

Gründe

Die zulässige Klage ist überwiegend unbegründet.
I.
Zulässigkeit:
Das Landgericht München I ist sachlich und örtlich zuständig, §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1GVG, 24 Abs. 1, 26 ZPO.
II.
Begründetheit:
Der Kläger hat gegen die Beklagte Anspruch auf Zahlung von 234,84 €. Ein darüber hinausgehender Schadenersatzanspruch besteht nicht.
Die Voraussetzungen des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog liegen vor.
1.) Ein solcher Anspruch ist gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Nutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten, sofern der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen nach § 1004 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden. Für die letzte Voraussetzung genügt ein faktischer Duldungszwang, der sich u. a. daraus ergeben kann, dass der Betroffene die abzuwehrende Gefahr nicht rechtzeitig erkannt hat und auch nicht erkennen konnte (vgl. BGH, Urteil vom 30.05.2003, V ZR 37/02). Der Anspruch ist über den Wortlaut des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht auf die Folgen der Zuführung unwägbarer Stoffe beschränkt, sondern erfasst u. a. auch die Störung durch sog. Grobemissionen, wie etwa Wasser (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 10.02.2012, VZR 137/11). Der Ausgleichsanspruch steht nicht nur dem Eigentümer eines Grundstücks zu, sondern auch dem Besitzer zu (vgl. BGH NJW 2004, 775). Damit ist der Kläger als Mieter der Räumlichkeiten richtiger als Anspruchsteller. Schuldner des Ausgleichsanspruchs ist der Im vorliegenden Fall ist die Verantwortlichkeit der Beklagten dem Grunde nach zwischen den Parteien unstreitig. Der an den vom Kläger angemieteten Räumen eingetretene Wasserschaden hat seine Ursache in einer undichten Zulaufleitung einer Außentoilette des im Eigentum der Beklagten stehenden Nachbarhauses. Die Beklagte, die diese Gefahrenquelle beherrschte, war für den ordnungsgemäßen Zustand der Leitung verantwortlich, und damit Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB.
Dem Kläger war die Abwehr der Einwirkung durch die Geltendmachung von Abwehransprüchen gemäß §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB nicht möglich, da der Wasserschaden erst am 19.9.2012 erkennbar wurde und der Kläger daraufhin den Schaden unverzüglich seiner zuständigen Hausverwaltung mitgeteilt hat, die daraufhin Schadensbeseitigung beauftragte und auch die Beklagte über die Schadensursache informierte.
2.) Der Ausgleichsanspruch ist dem Umfang nach zwischen den Parteien streitig. Der Kläger macht Schäden in Höhe von 17.826,00 € geltend.
Gegenstand des Ausgleichs der Besitzstörung in Geld ist der Vermögenswert, der auf dem Recht, den Besitz innezuhaben, beruht, § 906 Abs. 2 S. 2 BGB. Der Kläger war aufgrund des Mietvertrags mit der Eigentümerin der Gewerberäume berechtigt, diese zum Zwecke der Nutzung als … zu nutzen. Vermögenswerte Nachteile für den Betrieb, die ihre Ursache in der Besitzstörung haben, sind auszugleichen. Die vermögenswerten Betriebsnachteile der Klägerin sind dabei nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung auszugleichen (BGH, NJW-RR 1988, 1291). Sie unterscheidet sich von der Schadloshaltung darin, daß nicht, wie es § 249 Satz 1 BGB fordert, der Zustand herzustellen ist, der bestehen würde, wenn die Störung nicht eingetreten wäre. Der Ausgleich beschränkt sich vielmehr auf die Beseitigung der durch die Störung eingetretenen Vermögenseinbuße.
a) Als ausgleichspflichtige Einbuße des Betriebs kommt der infolge der Besitzstörung vergebliche Aufwand für die Einräumung des Nutzungsrechts in Frage. Diese Kosten sind jedoch vorliegend durch die eintretende Minderung des Mietzinses gemäß § 536 BGB ausgeglichen, so daß ein Entschädigungsanspruch insoweit entfällt (BGH, Beschluss vom 10. Juli 1986, III ZR 269/85, BGHZ 112, 392, 396). Die vom Kläger geltend gemachten frustrierten Mietaufwendungen sind daher nicht erstattungsfähig. Der Einwand des Klägers hiergegen, eine Mietminderung sei unterblieben, um die das Mietverhältnis nicht zu gefährden, hat keinen Erfolg, denn die Mietminderung ist weder ein Anspruch noch ein Gestaltungsrecht, sondern tritt kraft Gesetzes ein und berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Mit dem Verweis auf die Mietminderung wird der Schaden auch nicht unbillig vom Schädiger auf den Geschädigten verlagert. Denn der Schädiger bleibt dem Vermieter des Klägers gegenüber regresspflichtig.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Mietvertrag. Entgegen der Behauptung des Klägers ergibt sich aus § 19a des Mietvertrages vom 17.8.2010 kein Haftungsausschluss des Vermieters für Wasserschäden, sondern betrifft nur Schäden, die an Sachen des Mieters durch den Wasserschaden eingetreten sind.
b) Die Klage ist daher auf einen Ausgleich von Kosten und Gewinneinbußen gerichtet, die durch den Wasserschaden und die damit verbundene Störung der Betriebstätigkeit hervorgerufen sind. Bei vorübergehenden Eingriffen in den Gewerbebetrieb kann der Ausgleichsbemessung unmittelbar der während der Dauer der Beeinträchtigung eingetretene Ertragsverlust bzw. der ausgebliebene Gewinn zugrunde gelegt werden (BGH, WM 1997, 1755, 1759; BGH, Urteil vom 7.4.2000, V ZR 39/99). Die vom Kläger in Ansatz gebrachten Ertragseinbußen einschließlich des entgangenen Gewinnes sind daher nur insoweit auszugleichen, als sie während der Dauer der Nutzungsbeeinträchtigung angefallen sind und angesichts der bisherigen Ertragssituation des Betriebs angemessen erscheinen.
Vorliegend hat der Kläger seiner Darlegungs- und Beweislast in Bezug auf die behaupteten Ertragseinbußen nicht genügt.
aa) Eine Konkrete Schadenberechnung war aufgrund des als Anlagen K26 bis K35 und K38 vorgelegten Schriftwechsels nicht möglich. Die Buchungsanfragen selbst stellen keinen gesicherten Nachweis dar, dass die Buchungen letztlich auch zustande gekommen wären. Aus den Anlagen ergebe sich weder die erforderlichen Positionen einer Buchung noch deren Umfang und Kosten. Es handelt sich lediglich um informative unverbindliche Anfragen, was auch die vernommenen Zeugen glaubhaft bestätigten, die nicht zu einer gesicherten Ertragsposition beim Kläger führten und damit auch nicht die behaupteten Einnahmeausfälle begründen können.
Der Kläger hat danach lediglich Anspruch auf Ersatz folgender Kosten: Webhosting für die Monate November 2012 bis Januar 2013 (vgl. Rechnung vom 20.9.2013, Anlage K 25) und Versicherungskosten in Höhe von 204,84 € für die Monate Oktober 2012 bis Januar 2013 (Anlagen K 22, K23, K24). Die Kosten der Rechtsschutzversicherung in Höhe von 30,48 € wurden nicht beleget und blieben unberücksichtigt.
bb) Eine abstrakte Schadenberechnung war mangels erforderlicher Anknüpfungstatsachen nicht möglich. Die Anlagen K36 und K37 (Betriebswirtschaftliche Kurzberichte für Dezember 2011 und Januar 2013) nebst Anlage K 44 und K45 stellen keine verlässliche Schätzgrundlage zur Berechnung der durchschnittlich erzielten Einkünfte des Klägers im Zeitraum zwischen Oktober 2012 und Januar 2013 dar. Betriebseinnahmen für den Monat Dezember 2011 werden in Anlage K44 nicht erfasst, Anlage K45 betrifft den Zeitraum Januar 2013. Auch lassen sich die Zahlen der Anlage K44 und K36 nicht in Einklang bringen. Der Kläger hat seinen Vortrag zu den Einnahmen und Ausgaben im Dezember 2011 und Januar 2012 ergänzt und im Einzelnen unter Beweisantritt zu den Einnahmen vorgetragen. Danach hatte er im Dezember 2011 Einnahmen in Höhe von 4.308,50 € netto, und im Januar 2012 Einnahmen in Höhe von 7.873,00 €. Die Ausgaben im Dezember 2011 belaufen sich auf 4.967,17 € (ohne Fremdleistungen und Wareneinkauf) und im Januar 2012 auf 3.040,94 € netto. Die Auswertung der vom Kläger vorgetragenen Umsätze zeigt, dass im Dezember 2011 der Geschäftsbetrieb des Klägers einen Verlust erwirtschaftete und im Januar 2012 einen Gewinn in Höhe von 4.832,06 €. Aus den vorgelegten Betriebswirtschaftlichen Kurzberichten und dem weiteren Vortrag zu den Betriebseinnahmen und –ausgaben ergibt sich kein gesichertes Bild für die Ertragssituation des im November 2011 gegründeten Unternehmens in der Zeit zwischen Oktober 2012 und Januar 2013. Das Gericht sieht sich daher nicht imstande, aus den Buchhaltungszahlen von zwei Monaten eine verlässliche Basis im Sinne des § 287 ZPO für die geltend gemachten Ertragsschaden zu begründen. Hierauf hat das Gericht frühzeitig, nämlich bereits im Termin zur mündlichen Verhandlung am 28.5.2015, hingewiesen. Zusätzlich zu den erforderlichen Nachweisen über die behaupteten Erträge und Kosten hat das Gericht den Kläger aufgefordert, Betriebswirtschaftliche Auswertungen für den gesamten Zeitraum seit Geschäftsaufnahme vorzulegen (Verfügung vom 27.7.2015, Bl. 112 d.A.). Dem kam der Kläger nicht nach. 3. a) Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erstattung von Rechtsanwaltsgebühren. Die Kosten, die durch Geltendmachung eines nicht auf Schadenersatz gerichteten Anspruchs (hier: Ausgleichsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 S. 2 BGB) entstehen, kann der Kläger nicht erstattet verlangen. Sie sind nur bei Vorliegen der Verzugsvoraussetzungen erstattungsfähig. Dann auch die Kosten von Mahnschreiben, sofern die Mahnung nach Eintritt des Verzuges erfolgt ist, zu ersetzen, während die Kosten der Erstmahnung hingegen nicht erstattungsfähig sind. Die Voraussetzungen des Verzuges § 286 Abs. 1 BGB lagen nach der klägerischen Darstellung im Zeitpunkt des ersten anwaltlichen Forderungsschreibens vom 28.2.2013 allerdings noch nicht vor, sodass ein Kostenerstattungsanspruch nicht begründet ist.
b) Der Zinsanspruch richtet sich nach §§ 288, 291 BGB. Die Klage wurde am 15.1.2014 zugestellt.
III.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 708 Nr. 11 ZPO.

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