Aktenzeichen 7 C 1435/17
Leitsatz
Wird der bei Mietbeginn vorhandene Teich im Garten des angemieteten Reihenhauses durch die Mieter in mehreren Schritten in eine Teichanlage umgebaut, die sich fast vollständig auf den gesamten Gartenbereich erstreckt, sind die Mieter im Rahmen der Rückgabepficht gemäß § 546 Abs. 1 BGB ungeachtet einer evtl. Zustimmung des Vermieters zu einzelnen Bauabschnitten ohne Entfernungsvorbehalt verpflichtet, diese bauliche Veränderung bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzubauen. (Rn. 10) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger zur gesamten Hand 15.610,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 21.09.2017 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 758,63 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 31.10.2017 zu zahlen.
II. Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner den Klägern als Gesamtgläubiger für sämtlichen weiteren Schaden haften, der den Betrag gemäß Ziffer 1 übersteigt und der den Klägern deshalb entstehen wird, weil bei dem Garten des vormaligen Mietobjekts Hauptstraße 94 in Eichenau der ursprüngliche Zustand bei Mietbeginn wiederhergestellt wird, in dem der im Garten befindliche Teich entfernt wird sowie der gesamte Beton, der sich unter dem Erdreich, von der Terrasse aus zum Ende des Gartens hinblickend, bis zur dortigen Grundstücksgrenze befindet, und die Fläche anschließend wieder aufgefüllt und dort Grassamen ausgesät und die Erde gewalzt wird.
III. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
IV. Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 16.110,00 € festgesetzt.
Gründe
Die zulässige Klage ist begründet, da den Klägern gegenüber den Beklagten ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 15.610 € nebst Zinsen und Nebenforderungen zusteht. Darüber hinaus ist auch die zulässige Feststellungsklage begründet.
I. Die Kläger können von den Beklagten gemäß §§ 280, 281, 249 ff BGB einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 15.610 € beanspruchen, da die Beklagten ihre Pflicht zum Rückbau der streitgegenständlichen Teichanlage schuldhaft verletzt haben.
1. Gemäß § 546 I BGB kann der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Mietobjekts bei Mietbeginn verlangen. Der Mieter muss im Rahmen der Rückgabe, die ihn zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet, auch Umbauten und sonstige bauliche Änderungen ohne Rücksicht auf die damit verbundenen Kosten beseitigen (Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 546 Rn. 44-48, beck-online). Im vorliegenden Fall wurde der bei Mietbeginn vorhandene Teich unstreitig durch die Beklagten in eine Teichanlage umgebaut, die sich fast vollständig auf den gesamten Gartenbereich erstreckt. Gemäß § 546 Abs. 1 BGB waren die Beklagten verpflichtet, diese bauliche Veränderung bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzubauen. Insoweit kann sich die Beklagtenseite nicht darauf berufen, dass die Kläger den jeweiligen Bauabschnitten im Voraus zugestimmt bzw. diese nach ihrer Durchführung genehmigt haben, ohne darauf hinzuweisen, dass die baulichen Veränderungen bei Mietvertragsende wieder zurückzubauen sind. Selbst falls der Beklagtenvortrag zu Grunde gelegt wird und aufgrund dessen davon auszugehen ist, dass die Kläger den jeweiligen Bauabschnitten ohne Entfernungsvorbehalt zugestimmt haben, lässt dies die Rückbaupflicht der Beklagten nicht entfallen. Grundsätzlich ist mit einer solchen Zustimmung auch ohne besonderen Vorbehalt grundsätzlich nicht das Einverständnis verbunden, eine Änderung auf Dauer, nämlich über das Vertragsende hinaus, hinzunehmen und sich so ggf. bei den Weitervermietungsmöglichkeiten einzuschränken (Schmidt-Futterer/Streyl BGB a.a.O.). Lediglich bei auf Dauer angelegten Baumaßnahmen, die nur mit einem erheblichen Kostenaufwand beseitigt werden können, kann vom Vermieter erwartet werden, dass er bei der Erteilung der Erlaubnis einen Entfernungsvorbehalt macht, so dass in der vorbehaltslosen Zustimmung ausnahmsweise auch ein Verzicht auf den Rückbau gesehen werden kann. Dies ist jedoch nur dann anzunehmen, soweit es sich bei den baulichen Maßnahmen um Wertverbesserungsmaßnahmen handelt, die nicht nur auf die speziellen Bedürfnisse bzw. den Geschmack des Mieters abgestellt sind, da es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich wäre, wenn der Vermieter die Beseitigung einer auf Dauer angelegten Baumaßnahme, die mit erheblichen Kostenaufwand verbunden ist, begehrt, obwohl hierdurch objektiv der Wert der Mietsache gesteigert wird. Dies ist jedoch dann nicht anzunehmen, wenn die bauliche Maßnahme nur den individuellen Vorstellungen und Interessen des Mieters entspricht und der Vermieter bei der Weitervermietung des Mietobjekts hiervon nicht profitieren kann. In diesem Fall bezieht sich das Einverständnis nur auf die Vertragszeit und soll dem Mieter die Nutzung der Mietsache entsprechend seinen Vorstellungen und Zielen ermöglichen, bedeutet jedoch nicht, dass er die Sache in verändertem Zustand zurückgeben darf. Im Übrigen ist der Mieter, der erhebliche Investitionen und Baumaßnahmen vornimmt, die insbesondere seinem Geschmack und Vorstellungen entsprechen, ausreichend geschützt, da es ihm frei steht, sich vor Durchführung der Baumaßnahmen durch den Vermieter bestätigen zu lassen, dass auf die Rückbauverpflichtung bei Mietende verzichtet wird. Im vorliegenden Fall handelt es sich um bauliche Maßnahmen, die auf die speziellen Bedürfnisse bzw. den Geschmack der Beklagten ausgerichtet sind. Nach Ansicht des Gerichts entspricht die streitgegenständliche Teichanlage, die sich nahezu über den gesamten Garten erstreckt, nicht der Vorstellung einer Gartennutzung durch den Durchschnittsmieter. Vielmehr ist die Nutzung individuell auf die Beklagten ausgelegt. Soweit sich die Beklagtenseite darauf beruft, dass sich bei Mietbeginn bereits ein Teich in dem streitgegenständlichen Garten befand und hierdurch die Nutzung des Gartens geprägt ist, weist die Klageseite nach Ansicht des Gerichts zutreffend darauf hin, dass der ursprünglich vorhandene Teich nicht mit der streitgegenständlichen Teichanlage vergleichbar ist. Der ursprüngliche Teich nahm nur einen kleinen Teil des Gartens ein. Die streitgegenständliche Teichanlage hingegen erstreckt sich über den gesamten Garten und ist zudem an den Wänden und am Boden betoniert.
Aufgrund dessen waren die Kläger im vorliegenden Fall nicht verpflichtet, bei den jeweiligen Bauabschnitten einen Entfernungsvorbehalt zu erklären. Damit kann nach Ansicht des Gerichts dahinstehen, ob, sowie von der Klageseite vorgetragen, im Rahmen der jeweiligen Bauabschnitte jeweils darauf hingewiesen wurde, dass die baulichen Erweiterungen bei Mietvertragsende wieder zu beseitigen sind.
Zwar wendet die Beklagtenseite ein, dass durch die Kläger als Vermieter jeweils der Eindruck gegenüber den Beklagten erweckt worden sei, dass das Mietverhältnis dauerhaft von Fortbestand sei, so dass es rechtsmissbräuchlich sei, ohne Erklärung eines Entfernungsvorbehalt bei Mietende die Entfernung der streitgegenständlichen Teichanlage zu verlangen. Insoweit ist jedoch darauf hinzuweisen, dass das Mietverhältnis nicht durch die Klageseite, sondern durch die Beklagtenseite beendet wurde. Aufgrund dessen sind für das Gericht keinerlei Anhaltspunkte ersichtlich, aus welchem Grund die geltend gemachte Rückbauverpflichtung rechtsmissbräuchlich wäre.
Im Übrigen ist es zwischen den Parteien unstreitig, dass durch die Beklagten diverse Umbauten und Einrichtungen während des laufenden Mietverhältnisses vorgenommen wurden. Den Beklagten steht des insoweit frei, die ihnen gegebenfalls hierdurch zustehenden Ansprüche geltend zu machen. Eine Rückbauverpflichtung entfällt aufgrund dessen jedoch nicht.
Schließlich liegen auch die Voraussetzungen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach Ansicht des Gerichts nicht vor. Insoweit kommt allenfalls bei unverhältnismäßigen Rückbaukosten, die bei Vertragsschluss oder Vornahme der Umbauten unabsehbar waren, ein Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht (Schmidt-Futterer/Streyl BGB a.a.O.). Im vorliegenden Fall waren die Kosten, die mit dem Rückbau der streitgegenständlichen Teichanlage verbunden sind, jedoch bei Vornahme der Umbauten erkennbar.
Da die Beklagte unstreitig ihrer Rückbauverpflichtung nicht nachgekommen sind, ist insoweit eine Pflichtverletzung im Sinn von § 280 BGB zu bejahen. Das Verschulden wird gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet.
Im Übrigen wurden die Beklagten unstreitig erfolglos zum Rückbau der Teichanlage durch die Kläger aufgefordert.
Ausweislich des vorgelegten Kostenvoranschlags ist für die Beseitigung der streitgegenständlichen Teichanlagen ein Betrag in Höhe von 15.610 € erforderlich.
2. Der Anspruch ist nicht durch die von der Beklagtenseite erklärte Aufrechnung erloschen, da den Beklagten kein Gegenanspruch zusteht.
a) Da durch die Beklagtenseite eine Mangelhaftigkeit weder hinsichtlich der ursprünglich vorhandenen Einbauküche noch hinsichtlich der bei Mietbeginn verlegten Terrassenplatten vorgetragen wurde, ist ein Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 536 Abs. 2 BGB nicht gegeben.
b) Im Übrigen steht dem Beklagten auch kein Anspruch gemäß § 539 Abs. 1 BGB zu.
aa) Hinsichtlich der Einbauküche geht das Gericht davon aus, dass es sich dabei um eine Einrichtung im Sinn von § 539 Abs. 2 BGB und nicht um eine Aufwendung im Sinn von § 539 Abs. 1 BGB handelt. Aufgrund dessen steht den Beklagten insoweit allenfalls ein Wegnahmerecht gemäß § 539 Abs. 2 BGB zu. Einrichtungen sind (zunächst) bewegliche Sachen, die der Mietsache, einerlei ob notwendig oder nur nützlich, dienen und mit ihr durch Verschraubung oä. fest verbunden sind, ohne dadurch ihre Selbstständigkeit zu verlieren, sich also wieder entfernen lassen (NZM 2016, 873, beck-online). Dies ist bei einer Einbauküche der Fall. Im Übrigen kommt es bei der Abgrenzung zwischen Aufwendung i.S.v. § 539 I BGB und Einrichtung i.S.v. § 539 II BGB in erster Linie auf den Mietvertrag an (Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 539 Rn. 14-15, beck-online). Im vorliegenden Fall enthält der Mietvertrag jedoch diesbezüglich keine Regelung. Zwar sieht § 10 Ziffer 2 des Mietvertrages vor, dass Umbauten oä. nur mit Zustimmung des Vermierters erfolgen dürfen. Der Mietvertrag sieht jedoch nicht vor, dass der Vermieter die Entfernung bei Mietende verlangen kann. Aufgrund dessen ist die Abgrenzung nach der Willensrichtung des Mieters bei der Vornahme der Investition vorzunehmen, ergänzend sind die tatsächlichen Umstände im Zeitpunkt der Maßnahme heranzuziehen. Insoweit muss die Willensrichtung des Mieters auch zum Ausdruck gebracht werden, die Investition nicht nur für die Dauer des Mietverhältnisses, sondern auch darüber hinaus vorzunehmen. Hatte der Mieter die Absicht, den eingebauten Gegenstand mit dem Mietende zu entfernen und mitzunehmen oder diesen an den Vermieter oder Nachmieter zu verkaufen, steht der Zweck der vorübergehenden Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten des Mietobjekts im eigenen Interesse im Vordergrund, es handelt sich damit um eine Einrichtung; dasselbe gilt, wenn der Mieter sich über diese Fragen keine Gedanken machte, sondern nur eine Verbesserung nach seinen Vorstellungen erzielen wollte (Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 539 Rn. 14-15, beck-online). Hiervon ist im vorliegenden Fall auszugehen. Insbesondere lässt sich dem Beklagtenvortrag nicht entnehmen, dass die Beklagten bei der Anschaffung und dem Einbau der neuen Küche deutlich machten, dass diese nicht nur für die Dauer des Mietverhältnisses, sondern auch darüber hinaus in dem Mietobjekt verbleiben sollte.
Darüber hinaus fehlt es vorliegend auch am erforderlichen Fremdgeschäftsführungswillen. Zwar handelt es sich dann um ein „auch fremdes“ Geschäft, wenn es darum geht, dass der Mieter zwar noch funktionsfähige, aber weitgehend verbrauchte Teile der Mietsache ersetzt (Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 539 Rn. 26-30, beck-online). Jedoch fehlt es insoweit am Fremdgeschäftsführungswillen der Beklagten. Die Beklagten tragen selbst vor, dass sie die vorhandene Küche deswegen selbst ersetzt hätten, da ihnen in Verkennung der Rechtslage nicht bewusst gewesen sei, dass hierzu eigentlich der Vermieter im Rahmen der Instandhaltungspflicht verpflichtet gewesen wäre. Aufgrund dessen ist davon auszugehen, dass die Beklagten mit der Anschaffung einer neuen Küche aus ihrer Sicht nicht die Verpflichtung der Kläger und damit ein zumindest auch fremdes Geschäft führen wollten. Da die Kläger davon ausgingen, selbst für den Ersatz der Küche verantwortlich zu sein, haben sie aus ihrer Sicht ein eigenes Geschäft geführt. Aufgrund dessen fehlt es am erforderlichen Fremdgeschäftsführungswillen. Schließlich wurde durch die Klageseite nicht dargelegt, dass der Ersatz der Küche dem tatsächlichen, wirklichen bzw. mutmaßlichen Willen der Kläger entsprach.
bb) Auch hinsichtlich der verlegten Terrassenplatten liegen die Voraussetzungen für einen Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 539 Abs. 1 BGB nicht vor. Zwar handelt es sich bei den Terrassenplatten nicht um eine Einrichtung im Sinn von § 539 Abs. 2 BGB, da sich die Platten wohl nicht zerstörungsfrei wieder entfernen lassen. Aufgrund dessen fehlt es an der erforderlichen Selbständigkeit der Platten.
Sonstige Aufwendungen i.S.v. § 539 I BGB sind negativ zu definieren als alle Aufwendungen auf das Mietobjekt, die nicht zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig sind. Zu den verbessernden Arbeiten zählen solche, die den Wert des Mietobjekts oder seiner Nutzungsmöglichkeiten steigern (nützliche Aufwendungen). Inwieweit dies bei den streitgegenständlichen Terrassenplatten der Fall ist, ist zwischen den Parteien streitig, kann jedoch nach Ansicht des Gerichts dahinstehen. Jedenfalls lässt sich dem Beklagtenvortrag auch hinsichtlich der verlegten Terrassenplatten nicht entnehmen, dass diese mit dem erforderlichen Fremdgeschäftsführungswillen angebracht wurden. Da sich die ursprünglich vorhandenen Terrassenplatten nach dem unbestrittenen und damit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO zugestandenen klägerischen Vortrag in einem ordnungsgemäßen Zustand befanden, ist vorliegend allenfalls ein neutrales Geschäft zu bejahen. Verbessert der Mieter einen Teil der Mietsache, der sich in ordnungsgemäßem Zustand befindet, liegt eher ein neutrales Geschäft vor. Äußerlich neutrale Handlungen lassen grundsätzlich keinen Schluss darauf zu, ob der Ausführende sie nur für sich oder (auch) für einen anderen vornehmen will. Hier kommt es darauf an, ob der Fremdgeschäftsführungswille nach außen erkennbar gemacht wurde (Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 539 Rn. 26-30, beck-online). Dem Beklagtenvortrag lässt sich jedoch nicht entnehmen, dass die Anbringung des neuen Terrassenplattenbelages nicht nur aufgrund der Vorstellungen und des Geschmacks der Beklagten, sondern auch für den Vermieter erfolgte. Schließlich ist auch nicht ersichtlich, dass die Anbringung des Terrassenbelages dem vorrangigen tatsächlichen und wirklichen Willen der Kläger entsprach.
3. Die Kläger können von den Beklagten die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren als Verzugsschaden gemäß § 286 BGB geltend machen. Da auch bei Zugrundelegung einer 1,3 Gebühr – ohne Gebührenerhöhung – ein Anspruch in Höhe von 1.029,35 Euro berechtigt wäre, sind die beantragten 758,63 Euro jedenfalls zuzusprechen. Insoweit kann dahinstehen, ob den Klägern eine 1,9 oder eine 1,3 Gebühr zusteht.
4. Der Zinsanspruch stützt sich auf §§ 286, 288, 291 BGB.
II. Darüber hinaus ist die geltend gemachte Feststellungsklage zulässig und begründet. Insbesondere besteht ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 2 ZPO, da nicht ausgeschlossen ist, dass die Kosten für die Entfernung der streitgegenständlichen Teichanlage die im Kostenvoranschlag enthaltenen Kosten übersteigen.
III. Kosten: § 91 ZPO.
IV. Vorläufige Vollstreckbarkeit: § 709 ZPO.
