Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  36 T 12113/16

Leitsatz

1 Bei der Bestimmung des Streitwerts für den Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung durch den Verwalter sind sowohl das Interesse an der Abrechnungsleistung selbst als auch an der Übernahme der Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Belege (Rechenschaftsinteresse) zu berücksichtigen. (Rn. 23) (redaktioneller Leitsatz)
2 Die Abrechnungsleistung kann – bei Fehlen anderer betragsmäßiger Größen – auf 20 bis 25% des Verwalterhonorars geschätzt werden. (Rn. 25) (redaktioneller Leitsatz)
3 Das Rechenschaftsinteresse wird grundsätzlich vom Wert der Abrechnungsleistung erfasst, es sei denn, der Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung kommt im Einzelfall einem vorbereitenden Auskunftsanspruch gleich. (Rn. 26) (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

481 C 5899/16 WEG 2016-05-31 Bes AGMUENCHEN AG München

Tenor

I. Auf die Streitwertbeschwerde des Klägervertreters vom 10.06.2016 wird der Beschluss des Amtsgerichts München vom 31.05.2016 abgeändert. Der Streitwert für das erstinstanzliche Verfahren wird auf 6.650,00 Euro festgesetzt.
II. Im Übrigen wird die Streitwertbeschwerde des Klägervertreters zurückgewiesen.
III. Die Streitwertbeschwerde der Beklagten vom 24.06.2016 gegen den Beschluss des Amtsgerichts München vom 31.05.2016 wird zurückgewiesen.
IV. Die weitere Beschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

I.
Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, welche von der Beklagten verwaltet wird. Die Anlage besteht aus 133 Wohneinheiten.
Die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft wurden mit Verfügung vom 22.03.2016, zugestellt an die Hausverwaltung am 04.04.2016 gem. § 48 Abs. 1 WEG beigeladen.
Durch Versäumnisurteil des Amtsgerichts München vom 27.11.2015 wurde auf Anfechtungsklage der Kläger der Genehmigungsbeschluss der Wohnungseigentümer betreffend die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2014 für ungültig erklärt.
Mit Klage vom 15.03.2016 machten die Kläger einen Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2014 gegen die Beklagte geltend.
Nach Vorlage der korrigierten Jahresabrechnung 2014 erklärten die Parteien das Verfahren übereinstimmend für erledigt.
Mit Beschluss vom 31.05.2016 legte das Amtsgericht München der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits gem. § 91 a ZPO und setzte den Streitwert auf 6.085,06 Euro fest.
Hiergegen wendet sich der Klägervertreter mit seiner aus eigenem Recht erhobenen Beschwerde vom 10.06.2016 (Bl. 26/28 d.A.) und beantragt die Festsetzung des Streitwerts in Höhe von 34.250,60 Euro.
Zur Begründung führte der Klägervertreter aus, dass für die Bemessung des Gesamtinteresses nach § 49 a Abs. 1 Satz 1 GKG nicht nur das Interesse der Parteien, sondern auch der Beigeladenen zu berücksichtigen sei. Demgemäß bestimme sich das Interesse Gesamtinteresse auch nach dem gesamten Abrechnungsvolumen.
Das Einzelinteresse der Kläger bestimme sich nach dem Betrag, mit welchem sie in der Abrechnung belastet wurden, mithin 5.520,12 Euro. Das Interesse der Beklagten sei mit Rücksicht auf den Umstand, dass hier bei der Erstellung der Jahresabrechnung auf eine bereits geführte Buchhaltung mit 50,00 Euro pro Wohneinheit zutreffend bewertet.
Mit Schriftsatz vom 24.06.2016 (Bl. 31/33 d.A.), bei Gericht eingegangen am 27.06.2016, legte auch die Beklagte Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts München vom 31.05.2016 ein und beantragten, den Streitwert auf 1.009,08 Euro festzusetzen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass das Amtsgericht den Streitwert zu Unrecht kumulativ sowohl nach der anteiligen Belastung der Kläger mit Kosten und Lasten als auch nach den Kosten für die Erstellung der Abrechnung bemessen habe. Richtigerweise sei bei einer Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung das Interesse der Kläger entsprechend ihrer jeweiligen Zahlungsverpflichtung zu Grunde zu legen. Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass die Jahresabrechnung lediglich im Hinblick auf Darstellungsfragen beanstandet wurde, so dass für die Erstellung der Jahresabrechnung bei der Beklagten maximal 1.000,- Euro entstehen würden.
Schließlich sei die vom Amtsgericht vorgenommene Schätzung der Kosten für die Erstellung der Jahresabrechnung an Hand der Anzahl der Wohneinheiten nicht tragfähig, da der Aufwand für die Erstellung der Jahresabrechnung nur sehr geringfügig danach differiere, wie viele Einzelabrechnungen erstellt und ausgedruckt werden müssten.
Das Amtsgericht hat den Beschwerden mit Beschluss vom 15.07.2016 nicht abgeholfen und die Akte zur Entscheidung dem Landgericht München I vorgelegt.
Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien sowie auf die gerichtlichen Entscheidungen Bezug genommen.
II.
Die Streitwertbeschwerde des Klägervertreters aus eigenem Recht sowie der Beklagten sind jeweils zulässig. Die Streitwertbeschwerde des Klägervertreters ist im tenorierten Umfang erfolgreich. Die Streitwertbeschwerde der Beklagten ist in der Sache ohne Erfolg.
1. Die Beschwerden sind jeweils zulässig. Sie sind statthaft gemäß § 68 Abs. 1 Satz 2 GKG und wurden form- und fristgerecht eingelegt (§§ 68 Abs. 1 S. 3, 63 Abs. 3 S. 2 GKG), Die Wertgrenze von 200,00 Euro (§ 68 Abs. 1 S. 1 GKG) ist erreicht. Die Beschwerdeführer sind jeweils als Partei bzw. als Parteivertreter aus eigenem Recht (§ 32 Abs. 2 RVG) beschwerdebefugt.
2. Die Beschwerde der Beklagten ist nicht begründet. Die amtsgerichtliche Streitwertfestsetzung war auf Beschwerde des Klägervertreters im tenorierten Umfang abzuändern.
Der Streitwert ist gemäß § 49 a Abs. 1 Satz 1 GKG auf 50 % des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen festzusetzen.
a) Zunächst ist mithin das Gesamtinteresse der Parteien und der Beigeladenen am Rechtsstreit zu ermitteln.
Dabei ist nach objektiven Maßstäben der Wert zu ermitteln, den der Gegenstand unter den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für die Parteien besitzt. Maßgebend ist das wirtschaftliche Interesse (vgl. Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 2. Auflage, Rn. 63).
aa) Interesse der Klagepartei und der Beigeladenen
(1) Zu bewerten ist das Interesse der Kläger und der beigeladenen an einer ordnungsgemäßen Verwalterleistung, hier in Form der Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung. Wie das LG Koblenz in seiner Entscheidung vom 23.12.2013 zutreffend ausgeführt hat, ist darauf abzustellen, dass der Anspruch hier gegen gerade die Beklagte geltend gemacht wurde. Es ist zu differenzieren zwischen der Inanspruchnahme des Verwalters, welcher die Verwaltung in dem betreffenden Jahr geführt hat und der Beauftragung eines Dritten, der für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Abrechnung mit der bloßen Erstellung eines Abrechnungswerks (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 23. Juni 2016 – I ZB 5/16 -, juris).
Die der Verpflichtung des Verwalters, welcher die Verwaltung in dem betreffenden Wirtschaftsjahr geführt hat, erstreckt sich nicht nur auf die Auswertung der vorhandenen Belege. Vielmehr hat er darüber hinaus für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Belege einzustehen. Diese Verpflichtung kann nur vom Verwalter und nicht von Dritten erfüllt werden und wäre daher auch als nicht vertretbare Handlung zu vollstrecken.
Bei der Bewertung des Interesses der Klagepartei und der Beigeladenen ist daher sowohl das Interesse an der Abrechnungsleistung selbst als auch an der Übernahme der Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Belege zu berücksichtigen. Auf die Kosten der Ersatzvornahme durch einen Dritten kann in dieser Konstellation dagegen nicht abgestellt werden.
(1) Das Beschwerdegericht schätzt den Wert der Abrechnungsleistung mit Berücksichtigung des aus Anlage B 1 ersichtlichen Verwalterhonorar für das abzurechnende Wirtschaftsjahr als solche auf 50,00 Euro pro Einheit.
Mangels anderer betragsmäßig bestimmter, objektiver Schätzgrundlagen ist hier auf das Verwalterhonorar im betreffenden Wirtschaftsjahr abzustellen. Dieses bietet einen Anhalt für den Wert, welcher der ordnungsgemäßen Verwalterleistung insgesamt zuerkannt wird. Hiervon sind 20 bis 25 % anzusetzen, da es um die Erfüllung einer Hauptleistungspflicht geht.
(2) Darüber hinaus hat nach Auffassung des Beschwerdegerichts das Rechenschaftsinteresse der Klagepartei und der Beigeladenen in die Bewertung des Gesamtinteresses einzufließen. Hierbei ist davon auszugehen, dass der Wert der Abrechnungsleistung als solcher gemäß Ziffer (1) auch das Rechenschaftsinteresse mit abbildet, es sei denn, der Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung kommt im Einzelfall einem vorbereitenden Auskunftsanspruch gleich.
Die Berücksichtigung des Umstands, dass die Jahresabrechnung auch eine Rechenschaftsfunktion hat, kann nicht schematisch erfolgen, sondern nur unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls. Zu Recht weist das Amtsgericht im Rahmen der angegriffenen Entscheidung darauf hin, dass eine wesentliche Funktion der Jahresabrechnung die Kontrolle des Verwalters im Hinblick auf die von ihm getätigten Einnahmen und Ausgaben ist. Der Verwalter hat im Rahmen seiner Verpflichtung zur Erstellung einer Jahresabrechnung über seine mit Einnahmen und Ausgaben verbundene Verwaltung im betreffenden Wirtschaftsjahr Rechenschaft abzulegen.
Die streitgegenständliche Verpflichtung des Verwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung entspricht mit Blick auf die vom Verwalter zu übernehmende Richtigkeitsgewähr ihrem Inhalt nach einem Anspruch gemäß § 259 BGB (vgl. BGH, Beschluss vom 23. Juni 2016 – I ZB 5/16 -, juris). Bei der Bewertung eines Auskunftsanspruchs ist nach allgemeinen Grundsätzen darauf abzustellen, ob mit dem Auskunftsanspruch ein möglicher Leistungsanspruch vorbereitet werden soll. Grundlage der Streitwertfestsetzung ist das konkrete Interesse an der Entscheidung im Einzelfall.
Entgegen der Auffassung des Klägervertreters kommt es insoweit jedoch nicht auf das Gesamtvolumen der Jahresabrechnung an. Dieses bestimmt – etwa im Rahmen eines Anfechtungsklageverfahrens – das Interesse der Eigentümer untereinander an der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung, da durch den Genehmigungsbeschluss die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft verbindlich festgelegt werden.
Die Rechtswirkungen des genehmigenden Beschlusses über die Jahresabrechnung sind, da bei der Ermittlung des Interesses der Parteien nur auf den unmittelbaren Gegenstand der Entscheidung abzustellen ist, als solche nicht maßgeblich. Es geht – wie bereits ausgeführt – vielmehr um die zu erwartenden Mehrkosten und um eine vom Verwalter zu übernehmende Richtigkeitsgewähr (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04. Oktober 1995, Az. 3 Wx 133/95, zitiert nach juris zum Geschäftswert einer Klage gegen einen Beschluss über die Erstellung der Jahresabrechnung durch einen Dritten anstelle des Verwalters). Ein innerer Zusammenhang mit dem sachlichen Inhalt und dem Gesamtvolumen der zu erstellenden Jahresabrechnung besteht nicht (vgl. OLG Düsseldorf, a.a.O., Rn. 35).
Das Interesse an einer Auskunftsklage ist wertmäßig nicht identisch mit dem Hauptanspruch, sondern mit einem Teilwert zu bemessen, welcher zu schätzen ist. Selbst bei einem unterstellten Schadenersatzanspruch in Höhe des Abrechnungsvolumens wäre mithin nicht der volle Betrag, sondern nur ein Bruchteil hiervon in Ansatz zu bringen, weil insoweit nur ein vorbereitender Anspruch geltend gemacht wird.
Grundlage einer solchen Schätzung wäre die realistische Erwartung der Klagepartei in Bezug auf die Höhe des vorzubereitenden Schadenersatzanspruchs (vgl. BGH NJW 1997, 1016). Soweit keine konkret vorzubereitenden Hauptansprüche zu erkennen sind, verbleibt es bei der Schätzung des klägerischen Interesses an Hand des Aufwands für die Erstellung der Jahresabrechnung. Dies dürfte in der Regel bei der Geltendmachung eines Anspruchs auf Erstellung der Jahresabrechnung so sein, da ja gerade – worauf das Landgericht Koblenz in der o.g. Entscheidung zu Recht hinweist – der Inhalt der zu erstellenden Jahresabrechnung noch nicht feststeht.
Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass mit dem hiesigen Klageverfahren konkret eine Zahlungsklage vorbereitet werden sollte. Das Interesse der Klagepartei ist vielmehr darauf gerichtet, eine Abrechnung als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung zu erhalten. In einem solchen Fall bestimmt sind die dargestellten Bemessungskriterien nicht tauglich (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17. Januar 1995 – 22 W 65/94 -, juris zur Rechnungslegung).
Im vorliegenden Fall kann nach alledem nach Auffassung des Beschwerdegerichts das diesbezügliche Interesse der Klagepartei sowie der Beigeladenen höchstens mit 6.650,- Euro bewertet werden.
bb) Interesse der Beklagten
Die Beklagte hat demgegenüber ein Interesse daran, sich die Aufwendungen für die Erstellung der Jahresabrechnung zu ersparen. Das Interesse der Beklagten daran, die Abrechnung nicht erstellen zu müssen, ist wiederum zu schätzen. Dieses richtet sich nach dem Aufwand, welchen die Erstellung der Jahresabrechnung im konkreten Fall für die Beklagte bedeutet. Entsprechend wird in der Rechtsprechung das Interesse des Beklagten bei Berufung gegen eine Verurteilung zur Auskunftserteilung in erster Linie nach dem Aufwand bemessen, welcher der Beklagte an Zeit und Kosten für die Erteilung der Auskunft hat (vgl. etwa BGH, MDR 1994, 507 m.w.N.). Hier ist zu berücksichtigen, dass auf eine vorhandene Buchführung und einen bereits erarbeiteten Abrechnungsentwurf zurückgegriffen werden kann. Welcher Aufwand hierfür anfällt, kann nur grob abgeschätzt werden. Das Beschwerdegericht schätzt das Interesse der Beklagten insoweit auf 3.325,- Euro.
cc) Das Gesamtinteresse beläuft sich damit auf 10.975,- Euro, Hiervon wären nach § 49 a Abs. 1 Satz 1 GKG 50 %, mithin 5.488,00 Euro anzusetzen.
b) Das einfache klägerische Interesse darf jedoch nicht unterschritten sowie das fünffache Klägerinteresse nicht überschritten werden.
Das einfache Klägerinteresse ist hierbei nach dem Wert der Abrechnungsleistung zu bemessen. Hierbei entspricht das klägerische Einzelinteresse dem vollen Betrag, da das Interesse an der Erbringung der ordnungsmäßigen Abrechnungsleistung und der Übernahme der Richtigkeitsgewähr durch den Verwalter nicht teilbar ist (vgl. zur Verwalterentlastung BGH, Beschluss vom 31. März 2011, V ZB 236/10, juris).
Der Streitwert war mithin auf 6.650,- Euro festzusetzen.
III.
1. Nach § 68 III GKG ist das Beschwerdeverfahren gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.
2. Die weitere Beschwerde war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzung der Zulassung nach § 66 Abs. 4 Satz 1, 68 Abs. 1 Satz 5 GKG – grundsätzliche Bedeutung – nicht gegeben ist. Gegenstand der Entscheidung war die Streitwertfestsetzung im Einzelfall.
3. Nach §§ 68 I 5, 66 VI 1, 2, Halbsatz GKG entscheidet die Kammer durch den Einzelrichter, da die angegriffene Entscheidung von einem Einzelrichter erlassen wurde.