Aktenzeichen 7 S 5718/18
Leitsatz
Die Addition der Kosten einer Modernisierung für den Einbau von Isolierglasfenstern nach § 559 Abs. 1 BGB, zu der nach einem Mietspiegel ermittelten Vergleichsmiete nach §§ 558, 558d Abs. 1 BGB ist unzulässig, da diese Kosten bereits in der Erhöhung des Mittelwertes der Spanne des Mietspiegels der Stadt Nürnberg enthalten sind. (Rn. 7) (redaktioneller Leitsatz)
Verfahrensgang
7 S 5718/18 2019-04-11 Hinweisbeschluss LGNUERNBERGFUERTH LG Nürnberg-Fürth
Tenor
1. Die Berufung der Klagepartei gegen das Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 03.08.2019, Aktenzeichen 16 C 8199/17, wird zurückgewiesen.
2. Die Klagepartei hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Nürnberg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 661,80 € festgesetzt.
Gründe
Hinsichtlich der Darstellung des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 03.08.2019 Bezug genommen.
Im Berufungsverfahren verfolgt die Klagepartei ihr erstinstanzliches Ziel – Mietzinserhöhung um 65,15 € – weiter.
Die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 03.08.2019, Aktenzeichen 16 C 8199/17, ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung der Kammer das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.
Zur Begründung wird auf den vorausgegangenen Hinweis der Kammer vom 11.04.2019, an welchem die Kammer auch in der aktuellen Besetzung festhält, Bezug genommen. Auch die Ausführungen in der Gegenerklärung geben zu einer Änderung keinen Anlass,
Die Kammer bleibt dabei, dass bei der Gesamtbetrachtung der fünf gesetzlichen Wohnwertmerkmale sich die Wohnung lediglich als leicht über dem Durchschnitt liegend darstellt und die durch den Einbau der Isolierglasfenster im Jahr 2013 erreichte Erhöhung des Wohnkomforts beim Lärmschutz bei strittiger Energieeinsparung eine geringe Erhöhung von 2,15 % zum Mittelwert von 6,51 €/qm der Spanne des qualifizierten Mietenspiegels auf 6,65 €/qm rechtfertigt. Bei der Bemessung des Aufschlags war zu sehen, dass bei dem im konkreten Fall zu Grunde zulegenden Baujahr die Tabelle 2 des Mietenspiegels einen Abschlag von 1 % vorsieht. Weitere wohnwerterhöhende oder -mindernde, nicht durch das Zu-/Abschlagsprinzip abgedeckte Sondermerkmale sowie eine vom Standard abweichende Merkmalsqualität, der Zustand der Wohnung oder andere energetische Maßnahmen (vgl. Anleitung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Tabelle 3) mit der Unterüberschrift „Spannen: 2/3 – Spannbreite um den Mittelwert“ in Mietenspiegel 2016 der Stadt Nürnberg) wurden von den Parteien nicht vorgebracht. Die vom Kläger gewünschte Erhöhung um 65,80 € entspricht letztlich einem Aufschlag von knapp 14 % zum Mittelwert der Spanne, welche als deutlich überhöht in keinem Verhältnis zur Wohnwertverbesserung durch den Einbau der Isolierglasfenster steht.
Die klägerseits vorgetragenen betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkte und der angebliche Wertungswiderspruch durch rückwirkenden Verlust des Modernisierungszuschlags, welchen es begrifflich schon nicht gibt, nachdem die Modernisierungsmieterhöhung nach 559 BGB ab Fälligkeit Bestandteil der Miete wird (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/06; Schmidt-Futterer/Börstinghaus BGB § 559 Rn. 82-84), stellen keine Umstände dar, welche als wohnwerterhöhende Sondermerkmale bei der Bestimmung der Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne des qualifizierten Mietspiegels berücksichtigt werden können. Dementsprechend hat das LG Berlin bereits entschieden, dass hohe Modernisierungskosten keine die Miethöhe prägendes Kriterium sind (LG Berlin, Urteil vom 26.06.1998 – 63 S 2-98).
Die Klagepartei übersieht bei ihrer Argumentation, dass die Berechnung der Mieterhöhung nach § 559 BGB einerseits und nach § 558 BGB andererseits nach unterschiedlichen Maßstäben erfolgt. Während § 559 BGB an die aufgewendeten Modernisierungskosten anknüpft, wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Durchschnitt aller Mieten für vergleichbaren Wohnraum gebildet. Ein Durchreichen eines anhand der tatsächlichen Kosten berechneten Modernisierungszuschlages durch Addition auf den Mittelwert der Spanne des qualifizierten Mietenspiegels der Stadt Nürnberg – wie es der Kläger offensichtlich meint – ist gesetzlich nicht vorgesehen. Der Modernisierung durch den Einbau der Isolierglasfenster wird vorliegend allein und abschließend durch die erfolgte Erhöhung des Mittelwertes der Spanne des Mietenspiegels Rechnung getragen, mag auch das Maß der Erhöhung nicht den Vorstellungen des Klägers entsprechen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Feststellung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils erfolgte gemäß § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde in Anwendung der §§ 47, 45 Abs. 5 GKG bestimmt.
