Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  M 9 K 16.1378

Leitsatz

1 Auch der Leerstand von Wohnraum kann eine unter bestimmten Umständen genehmigungsfähige Zweckentfremdung darstellen. Die Neuaufnahme einer anderen Nutzung ist keine zwingende Voraussetzung (Anschluss an BVerwG BeckRS 9998, 162356). (Rn. 16) (redaktioneller Leitsatz)
2 Der Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung geht inhaltlich nicht über den Anspruch auf Erteilung eines Negativattestes hinaus, weil bei einem für ein Negativattestat erforderlichen schweren Mangel bzw. Missstand der Räumlichkeiten bereits kein Wohnraum mehr vorliegt, dessen Zweckentfremdung durch Leerstand genehmigt werden müsste. (Rn. 16) (redaktioneller Leitsatz)
3 Maßstab für die Herstellung der Wiederbewohnbarkeit ist ein einfacher Wohnstandard, der für die objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen als Mindestausstattung einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad verlangt (Anschluss an BVerwG NJW 1991, 1966). (Rn. 20) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

1. Die Klage ist im Hauptantrag zwar zulässig, aber unbegründet.
Die Klägerin hat im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung keinen Anspruch auf die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung und/ oder eines Negativattestes, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.
a) Maßgebend sind die Vorschriften des Zweckentfremdungsgesetzes (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl. S. 864, BayRS 2330-11-B), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2017 (GVBl. S. 182), und der Satzung der Beklagten über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) vom 5. Dezember 2017, bekanntgemacht am 11. Dezember 2017 (MüABl. S. 494).
b) Vorab ist klarzustellen, dass in bestimmten Fällen zur Legalisierung eines Leerstandes zwar auch eine Zweckentfremdungsgenehmigung, Art. 2 ZwEWG, § 5 ZeS, beantragt werden kann. Denn auch durch Leerstehenlassen führt man Wohnraum anderen als Wohnzwecken zu, da eine Zweckentfremdung auch durch schlichte Aufgabe des Wohnzwecks erfolgen kann – die Neuaufnahme einer anderen Nutzung ist keine zwingende Voraussetzung (BVerfG, U.v. 4.2.1975 – 2 BvL 5/74 – NJW 1975, 727; BVerwG, U.v. 12.12.1979 – 8 C 2/79 – NJW 1980, 1970; BayVGH, U.v. 24.1.1995 – 24 B 94.3202 – BeckRS 1995, 16813). Nach dem Regelungsgefüge und nach dem Wortlaut von § 10, § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS entspricht dem klägerischen Begehr vorliegend aber nur der Antrag auf Erteilung eines Negativattestes. Dass die Klägerin zusätzlich einen Antrag auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung stellte und dieses Ziel mit ihrer Verpflichtungsklage weiter verfolgt, ist im Grunde genommen sogar widersprüchlich, schließlich möchte sie nicht etwa eine moderne Wohneinheit bewusst leer stehen lassen, sondern beruft sich auf einen schweren Mangel bzw. Missstand der Räumlichkeiten. Dann liegt aber aus ihrer Sicht bereits kein Wohnraum mehr vor, dessen Zweckentfremdung durch Leerstand genehmigt werden müsste, vgl. den klaren Wortlaut von § 3 Abs. 3 ZeS (auch BVerwG, U.v. 18.5.1977 – VIII C 44.76 – juris). Der Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung geht inhaltlich jedenfalls nicht über den Anspruch auf Erteilung eines Negativattestes hinaus, ein Mehrwert besteht nicht (vgl. auch Ziff. 1 lit. d und Ziff. 2 der hiesigen Entscheidung), weswegen sich die Ausführungen im Folgenden auf den geltend gemachten Anspruch auf Erteilung eines Negativattestes konzentrieren. Trotz entsprechenden Hinweises in der mündlichen Verhandlung hielt der Klägerbevollmächtigte seine Anträge in der ursprünglichen Form aufrecht, was dann auch im Rahmen des Streitwerts – zweifacher Auffangwert nach § 52 Abs. 2 GKG – entsprechend berücksichtigt werden musste.
c) Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung eines Negativattestes nach § 10 ZeS i. V. m. § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS.
Zwar lag ursprünglich Wohnraum vor und sind die Beteiligten einig, dass die Räumlichkeiten mittlerweile einen Missstand aufweisen (vgl. das Gutachten der Beklagten, Bl. 121 d. BA, Ziff. 4.3 Abs. 3).
Die Wiederbewohnbarkeit kann aber mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand hergestellt werden.
aa) Maßstab ist die Herstellung einer „reinen“ Wiederbewohnbarkeit. Dies folgt schon aus dem klaren Wortlaut von § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS. Demnach sind bei der Prüfung der Zumutbarkeit lediglich die Aufwendungen zugrunde zu legen, deren es zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit im Sinne eines einfachen Wohnstandards bedarf. Das folgt aus der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung (BVerwG, U.v. 14.12.1990 – 8 C 38/89 – juris; auch VG München, U.v. 29.3.2017 – M 9 K 15.3795 – juris). Der zweckentfremdungsrechtliche Bestandsschutz erfasst nur Wohnraum, der zumindest im Rahmen des durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete anzutreffenden Standards noch als bewohnbar gilt, oder der doch mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen derartigen Zustand versetzt werden kann. Eine aus der Wohnungsnot resultierende Nachfrage auch nach „Bruchbuden“ muss deshalb außer Betracht bleiben; ebenso wenig kommt es auf örtliche oder regionale Besonderheiten an. Die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen verlangt ausnahmslos als Mindestausstattung einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad (BVerwG, U.v. 14.12.1990, a. a. O.; auch VG München, U.v. 29.3.2017, a. a. O.).
bb) Damit scheiden die Positionen zur Vergrößerung des Bads und zur Erneuerung der Böden von vorn herein aus. Auch in München sind derartige Maßnahmen nicht erforderlich, um die Wohnung wieder bewohnen zu können. Der Bevollmächtigte gab selbst an, dass die Wohneinheit auch mit den „alten“ Böden vermietet werden könnte. Der Klägerin bleibt es unabhängig davon natürlich unbenommen, individuelle Sanierungs- und Gestaltungswünsche zu verwirklichen; das hat aber mit dem Maßstab des § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS nichts zu tun. Es geht um eine Objektivierung und um einen durchschnittlichen Standard.
cc) Die Berechnung der Beklagten zu den notwendigen Investitionskosten – mit Stand 29. Januar 2019 zuletzt rund 54.000,- EUR – ist nachvollziehbar und stimmig. Selbst wenn die Böden dem klägerischen Ansinnen entsprechend partiell neu gefertigt und im Übrigen tiefergehend restauriert werden, ist damit keine ausschlaggebende Erhöhung der Investitionskosten verbunden (vgl. noch unten). Die von Klägerseite vorgelegten Kostenangebote aus 2015 liegen teils unter den von der Beklagten veranschlagten Kosten bzw. bewegen sich in vergleichbaren Preiskategorien (Fa. Wörle); die Ansätze bspw. der Fa. Weber dagegen sind nicht nachvollziehbar, da exorbitant hohe Arbeitszeitkosten aufgeführt werden (z. B. werden bereits nur im Rahmen eines Angebots, Bl. 59 d. BA, d. h. vor Ausführung der Arbeiten, Arbeitszeitkosten in Höhe von 5.000,- EUR veranschlagt). Unzulässig ist in jedem Fall die Hochrechnung der konkreten, für den Einzelfall erstellten Kostenangebote mit Baupreisindex und Regionalfaktor. Insgesamt erscheinen die von Klägerseite – ohne Badvergrößerung – angesetzten 62.804,90 EUR für eine am Maßstab des § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS orientierte Sanierung einer 80 m²-Wohnung viel zu hoch gegriffen. Das ergibt sich nicht zuletzt daraus, dass der Zustand der Wohneinheit nach Einschätzung der fachkundigen Stelle, auf die sich das Gericht stützen kann (vgl. BayVGH, B.v. 23.6.2017 – 15 ZB 17.58 – juris), trotz ihres Alters als gut beurteilt wird. Es steht nicht etwa eine komplette Kernsanierung an, bspw. sind die Fensterelemente nach übereinstimmenden Angaben der Beteiligten erst vor wenigen Jahren erneuert worden (Bl. 121 d. BA).
dd) Die Berechnungen der Beklagten zur Mietzinshöhe sind belastbar und nachvollziehbar, anders als der Ansatz der Klägerseite.
Mittlerweile (Stand: Mietspiegel 2017) liegt das Objekt in der Lage dunkelblau, „zentral durchschnittlich“, womit ohnehin ein Zuschlag i. H. v. 0,62 EUR pro m² und Monat auf die ortsübliche Nettomiete vorzunehmen ist, vgl. Mietspiegel-Broschüre, S. 13 und S. 15. Damit kann dahinstehen, ob der noch unter Geltung des Mietspiegels 2015 nach Tab. 6.7, S. 22, vorgenommene Zuschlag haltbar war oder nicht. Auch der Ansatz „Stadthaus“ ist korrekt. Nach der (unveränderten) Definition des Mietspiegels 2017, S. 14, ist ein Stadthaus ein Gebäude, das mit mindestens einer Seite an ein anderes Gebäude grenzt und das keine zum Haus gehörige Grünfläche oder gärtnerisch angelegte Fläche besitzt. Dieser Gebäudetyp komme demnach häufig u. a. im Stadtteil Au-Haidhausen vor und finde sich vielfach in Wohnvierteln mit zusammenhängender Bebauung. Das klägerische Objekt erfüllt all diese Voraussetzungen.
Die Klägerseite lässt bei ihrer Berechnung – „unter Einrechnung aller Zu- und Abschläge belaufe sich die Mietspiegelmiete auf 8,04 EUR / m²“ -, anders als angegeben, alle vorzunehmenden Zuschläge außen vor.
Folgender Mindestmietzins errechnet sich nach Ansicht des Gerichts, auch unter Außerachtlassung der in der Neuberechnung der Beklagten vom 29. Januar 2019 unter Ziff. 8, „zusätzliche Begründung“, angesetzten Zuschläge:
Grundpreis Nettomiete
10,15
Wohnlage
Zentrale durchschnittliche Lage
+ 0,62
Gebäudetyp
Stadthaus
+ 0,43
Haustyp
Einfacher Altbau
– 1,43
Modernisierungsmaßnahmen
Bad/Warmwasser
+ 0,80
Fußboden
Modernisierter Boden
+ 0,73
= 11,30
+ 10% (= 1,13)
= 12,43
Damit wären über die nächsten zehn Jahre hinweg Kosten in Höhe von mindestens 90.000,- EUR finanzierbar (vgl. die nicht infrage gestellte Berechnungsweise auf Bl. 116 d. BA und in der Aufstellung vom 29. Januar 2019); die am 29. Januar 2019 vorgelegte, schlüssige Berechnung weist sogar Werte von 100.000,- EUR (ohne Erneuerung der Böden) bzw. 109.000,- EUR (bei Erneuerung der Böden) aus.
ee) Nach alledem ist das klägerische Begehr nicht nachvollziehbar.
Die Investitionskosten sind über die nächsten zehn Jahre bei Zugrundelegung eines Reinertrags von ≥ 90.000,- EUR ohne weiteres amortisierbar. Selbst wenn man alle von der Klägerseite angegebenen Kostenpositionen – ohne Vergrößerung des Bads und ohne unzulässige Hochrechnung durch den Baupreisindex usw. – zugrunde legen würde, ergäben sich „nur“ Investitionskosten i. H. v. ca. 60.000,- EUR (Bl. 6 d. Gerichtsakts). Damit besteht ein „Wagnisdelta“ von 30.000,- EUR, die zu erwartende Mietrendite übersteigt den Modernisierungs- bzw. Renovierungsaufwand in so erheblichem Ausmaß, dass die Angriffe bzw. Einwendungen der Klägerseite „ins Blaue hinein“ erfolgen.
Nur ergänzend wird darauf hingewiesen, dass selbst unter Zugrundelegung der – unhaltbaren – klägerischen Berechnung des Mietzinses Mieteinnahmen von 64.000,- EUR maximal 62.804,90,- EUR Investitionskosten gegenüberstünden. Die Klagebegründung, die die absolute Notwendigkeit der Erteilung eines Negativattestes nachweisen wollte, erscheint somit bereits unschlüssig.
Bei alledem ist auf Folgendes hinzuweisen:
Es ist bereits fraglich, ob Darlehenszinsen – wie von der Klägerin anheimgestellt – zu berücksichtigen sind und wenn, in welcher Höhe. Unabhängig davon, dass die Klägerin das Objekt verkaufen könnte, um der Renovierungslast zu entgehen, sind dem über zehn Jahre erzielbaren Mietzins nach den zweckentfremdungsrechtlichen Vorschriften (nur) die „aufzuwendenden finanziellen Mittel zur Herstellung der Wiederbewohnbarkeit“ gegenüberzustellen. Mit Letzterem sind nach dem Wortlaut der Satzung nur die baulichen Kosten gemeint. Es kann angesichts dieses gesetzlichen Maßstabs und nach Sinn und Zweck der Vorschrift keinen Unterschied machen, ob die Investitionskosten aus Eigenkapital – damit wären keinerlei Zinszahlungen verbunden – oder über einen Kredit finanziert werden; eine Berücksichtigung angeblicher hoher Darlehenszinsen scheidet aus (a. A. wohl, ohne Begründung, OVG Berlin, U.v. 12.9.1991 – 5 B 28.89 – BeckRS 1991, 8199). Ansonsten müssten bei Verwendung freien Vermögens konsequenterweise auch entgangene Kapitalerträge angesetzt werden, was zu einer vollkommen fiktiven und in 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS in keiner Weise angelegten Betrachtungsweise führte.
Unabhängig davon hat die Beklagte Finanzierungskosten eingestellt, vgl. Ziff. 116 d. BA, „finanzierbare Kosten bei einem Zinssatz von 2,5% auf zehn Jahre“, Stand: November 2015, bzw. Neuberechnung vom 29. Januar 2019, „finanzierbare Kosten bei einem Zinssatz von 1,5% auf zehn Jahre“. Anstatt 108.330,- EUR (10.833,- EUR Reinmietertrag p. a. x 10 Jahre) bzw. 118.000,- EUR (11.800,- EUR Reinmietertrag p. a. x 10 Jahre) bzw. 108.000,- EUR (10.800,- EUR Reinmietertrag p. a. x 10 Jahre) wurden als finanzierbare Kosten nur 94.800,- EUR bzw. 109.000,- bzw. 100.000,- EUR angesetzt.
Selbst wenn man schließlich die von Klägerseite ohne Nachweis genannte Zinslast i. H. v. etwa 10.000,- EUR heranziehen würde – nach den Ausführungen der Klagebegründung, S. 9, lägen die notwendigen Investitionen inklusive Finanzierungskosten „sicher bei über 70.000,- EUR“ -, was für die derzeitigen Konditionen von Baudarlehen zweifelhaft erscheint, wäre die Herstellung der Wiederbewohnbarkeit zumutbar, da Mieteinnahmen von mindestens 90.000,- EUR zu erwarten sind.
All das gilt umso mehr, als dann konsequenterweise auch verfügbare Zuschüsse und Fördermöglichkeiten bspw. vonseiten der Kreditanstalt für Wiederaufbau einzupreisen wären.
Damit trägt sich die Wohneinheit wirtschaftlich in jedem Fall selbst. Mit den im Bereich des Denkmalrechts diskutierten Fragen (vgl. bspw. VG München, U.v. 11.4.2018 – M 9 K 16.5292 – juris), ob eine Abbrucherlaubnis zu erteilen ist, wenn sich der Erhalt des Denkmals auf Dauer nicht aus den Erträgen finanzieren lässt, hat die vorliegende Fallgestaltung von vorn herein nichts zu tun, unabhängig davon, dass es sich bei dem Objekt um ein Baudenkmal handelt.
Auch die angebliche Dachsanierung muss bei der im 3. Obergeschoss eines fünfgeschossigen Gebäudes gelegenen Wohneinheit außen vor bleiben.
Nach alledem kann dahinstehen, welche Kostenpositionen durch „übergangene Modernisierung“ (vgl. Gutachten der Fachstelle vom 11. November 2015, Bl. 121 d. BA) verursacht wurden und damit nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, U.v. 14.12.1990, a. a. O.) von vorn herein abzusetzen wären.
d) Ein Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung, Art. 2 ZwEWG, § 5 ZeS, scheidet aus. Dies ergibt sich zum einen, legt man das Verständnis des Klägerbevollmächtigten zugrunde, aus obigen Ausführungen; ein überwiegendes schutzwürdiges privates Interesse der Klägerin, § 6 Abs. 2 Satz 1 ZeS, ist nicht gegeben. Zum anderen greifen auch §§ 7f. ZeS nicht. Wie die Vertreterin der Beklagten erläuterte, ist eine nach Aktenlage und nach dem Klägervortrag allein in Betracht kommende Ausgleichszahlung in einem Erhaltungssatzungsgebiet – wie vorliegend gegeben – ohnehin unzulässig. Die in der mündlichen Verhandlung unabhängig davon genannten Konditionen lehnte der Klägerbevollmächtigte überdies ohnehin ab.
2. Die Klage ist im Hilfsantrag bereits unzulässig. Es handelt sich um keinen (un-) echten Hilfsantrag, da nur eine weitere/andere rechtliche Begründung für das Begehr, eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erhalten, zur Disposition gestellt wird.
3. Unabhängig davon, dass die Klage in Gänze abzuweisen war, ist hinsichtlich Ziff. IV der Anträge darauf hinzuweisen, dass es für den Bereich der Zweckentfremdung in Bayern seit 1. Juli 2007 kein Vorverfahren mehr gibt, Art. 15 Abs. 1, Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung der Verwaltungsgerichtsordnung (AGVwGO).
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit fußt auf § 167 Abs. 1 VwGO i. V. m. §§ 708f. ZPO.