Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  12 CS 16.1714

Leitsatz

1 Auch dann, wenn Nebenräume zu selbständigem, nicht einer bestimmten Wohnung zugeordneten Teileigentum gemacht werden, hat nach den Zweckentfremdungsregelungen lediglich eine Abgrenzung zu Wohnzwecken zu erfolgen. Weitere Einschränkungen im Hinblick auf die Art der Nutzung ergeben sich nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschriften nicht, insbesondere wird hieraus keine Abgrenzung nur zu einer gewerblichen Nutzung zum Ausdruck gebracht. (redaktioneller Leitsatz)
2 Mit dem Inhalt einer Baugenehmigung, die einen Dachraum als staubfreies Lager mit dem Verbot des dauerhaften Aufenthalts von Personen ausweist, ist klargestellt, dass jede andere der Baugenehmigung entsprechende Nutzung denkbar ist, womit der Negativabgrenzung in den Zweckentfremdungsbestimmungen hinreichend Rechnung getragen ist. (redaktioneller Leitsatz)
3 Für eine Beschränkung des Anwendungsbereichs der Zweckentfremdungsregelungen auf rein gewerbliche Vornutzungen bieten im Lichte des verfassungsrechtlichen Bestimmtheitsgebots weder der Wortlaut, der Sinnzusammenhang oder die ratio legis der streitgegenständlichen Vorschriften noch die Gesetzesmaterialien eine Grundlage. (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

9 S 16.2365 2016-08-04 Bes VGMUENCHEN VG München

Tenor

I.
Unter Abänderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts München vom 4. August 2016 wird die aufschiebende Wirkung der Klage im Hinblick auf die Ziffern 1 und 2 des angefochtenen Bescheids der Antragsgegnerin vom 12. April 2016 wiederhergestellt und im Hinblick auf die Ziffern 3 und 4 angeordnet.
II.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.
III.
Der Streitwert wird auf 16.000,00 € festgesetzt.

Gründe

1. Die zulässige Beschwerde führt zur Abänderung der Entscheidung des Verwaltungsgerichts München vom 4. August 2016. Aus den mit der Beschwerde dargelegten Gründen (vgl. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO) ergibt sich, dass das Verwaltungsgericht den Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes zu Unrecht abgelehnt hat. Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO vorzunehmende Interessenabwägung fällt zugunsten des Antragstellers aus, weil die Klage des Antragstellers im Hauptsacheverfahren gegen den streitgegenständlichen Bescheid voraussichtlich erfolgreich sein wird. Am sofortigen Vollzug eines mutmaßlich rechtswidrigen Verwaltungsakts besteht kein schutzwürdiges Interesse.
2. Der angefochtene Bescheid der Antragsgegnerin vom 12. April 2016, mit dem die Antragsgegnerin die unverzügliche Beendigung der Nutzung der Dachgeschosswohnung im fünften OG, …, München, für Zwecke der Fremdenbeherbergung angeordnet (Nr. 1), den Antragsteller dazu verpflichtet hat, die Wohnung unverzüglich nach Beendigung der Nutzung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen (Nr. 2) und für den Fall der Nichterfüllung der Verpflichtung unter Nr. 1 binnen sechs Wochen nach Zustellung ein Zwangsgeld in Höhe von 3.500,00 € (Nr. 3) und für den Fall der Nichterfüllung der Verpflichtung unter Nr. 2 binnen vier Monaten nach Zustellung des Bescheids ein Zwangsgeld in Höhe von 2.500,00 € (Nr. 4) angedroht hat, wird sich im Klageverfahren aller Voraussicht nach als rechtswidrig erweisen.
3. Gemäß § 5 Abs. 1 ZeS i. V. m. Art. 3 ZwEWG bedarf die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken der Genehmigung. Einer Genehmigung bedarf es ausnahmsweise nicht für die anderweitige Verwendung von Wohnraum, der nach dem 31. Mai 1990 unter wesentlichem Bauaufwand aus Räumen geschaffen wurde, die anderen als Wohnzwecken dienten (§ 5 Abs. 4 ZeS, Art. 2 Satz 3 ZwEWG). Das Verwaltungsgericht hat das Vorliegen des Ausnahmetatbestands des § 5 Abs. 4 ZeS, Art. 2 Satz 3 ZwEWG zu Unrecht verneint.
4. Mit den Beteiligten ist davon auszugehen, dass das Dachgeschoss erst mit dem Ausbau aufgrund der Baugenehmigung vom 30. Juli 1992 erstmals Wohnzwecken zugeführt wurde. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass der Raum vorher anderen als Wohnzwecken gedient hat.
Die Annahme des Verwaltungsgerichts, erst der Ausbau mache eine Nutzung erstmals möglich, ist nicht haltbar, worauf auch der Antragstellerbevollmächtigte zu Recht hinweist. Weitere Einschränkungen der Nutzung ergeben sich nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschriften nicht und eine Interpretation dergestalt, dass die Nutzung zu Wohnzwecken in Abgrenzung zu einer gewerblichen Nutzung erfolgen müsste, findet weder im Normtext noch in den Gesetzesmaterialien oder der ratio legis der Regelungen eine Grundlage. Infolgedessen erweist sich die Schlussfolgerung des Verwaltungsgerichts, es habe noch gar keine Nutzung vorgelegen, weil der Dachraum weder gewerblich noch zu Wohnzwecken genutzt worden sei, als unzutreffend. Auch für die Annahme, das Dachgeschoss sei als zur Wohnung zugehörender Nebenraum zu qualifizieren, gibt es keinerlei Anhaltspunkte. Ganz im Gegenteil lässt sich aus der Teilungserklärung (Seite 14, Ziffer 84) eindeutig entnehmen, dass es sich bei dem im Dachgeschoss gelegenen Raum um Sondereigentum handelt, das mit dem Miteigentumsanteil zu 14,03/1000 verbunden ist und eben gerade nicht mit dem Sondereigentum an der Wohnung.
Zwar können zu einer Wohnung auch in sich abgeschlossene und verschließbare Nebenräume, wie Keller, Dachboden oder Garagenräume, gehören; möglich ist es jedoch auch, Nebenräume zu selbstständigem Teileigentum zu machen, die dann mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden sind und deshalb gerade nicht mehr zu einer Wohnung gehören (K.Schmidt in: Herberger/Martinek/Rüßmann u. a., juris PK-BGB, 7. Auflage 2014, § 1 WEG).
So liegt der Fall hier. § 1 Abs. 3 WEG definiert das Teileigentum als Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Auch hier findet sich entsprechend den Zweckentfremdungsregelungen lediglich eine Abgrenzung zu Wohnzwecken, die alle übrigen denkbaren Nutzungsarten außer Betracht lässt. Dem entspricht auch die Beschreibung in der Teilungserklärung, wonach dem Dachraum keine besondere Zweckbestimmung zukommen soll.
Daraus kann indes nicht gefolgert werden, dass gar keine Nutzung möglich sein sollte. Die Baugenehmigung von 1973, die den Dachraum als staubfreies Lager mit dem Verbot des dauerhaften Aufenthalts von Personen ausweist, weist in die gleiche Richtung. Damit ist lediglich klargestellt, dass jede andere der Baugenehmigung entsprechende Nutzung denkbar ist, womit der Negativabgrenzung in den Zweckentfremdungsbestimmungen hinreichend Rechnung getragen ist. Hierauf hat der Antragstellerbevollmächtigte zu Recht hingewiesen. Weitere Einschränkungen im Hinblick auf die Art der Nutzung ergeben sich nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschriften nicht, insbesondere wird hieraus keine Abgrenzung nur zu einer gewerblichen Nutzung zum Ausdruck gebracht. Sowohl die angeführte Rechtsprechung als auch die Gesetzesbegründung (BT-Dr. 11/5972, S. 19) zu Art. 6 Mietrechtsverbesserungsgesetz vom 4. November 1971 – MRVerbG – (BGBl. I, 1745), in der Fassung vom 17. Mai 1990 (BGBl. I, 926), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. April 2006 (BGBl. I, 866), beziehen sich lediglich beispielhaft („z. B.“) auf eine gewerbliche Nutzung im Vergleich zu einer Wohnnutzung. Daraus kann indes nicht gefolgert werden, dass keine andere Art der Nutzung denkbar wäre, was sich im Übrigen auch dem Wortlaut der Regelungen nicht entnehmen lässt. Zutreffend weist der Antragstellerbevollmächtigte darauf hin, dass eine weitere Einschränkung dem verfassungsrechtlichen Bestimmtheitsgebot zuwider laufen würde ( Art. 20 Abs. 3 GG).
5. Der Bund hat in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 Mietrechtsverbesserungsgesetz vom 4. November 1971 (BGBl. I, 1745) – MRVerbG – die Landesregierungen dazu ermächtigt, für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf. Die Vereinbarkeit dieser Regelung mit dem Grundgesetz hat das Bundesverfassungsgericht mit Entscheidung vom 4. Februar 1975 (NJW 75, 727) bestätigt und dabei festgestellt, dass die Norm den Bestandsschutz von Wohnraum mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung beabsichtigt. Der Freistaat Bayern hatte bereits mit der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 23. Dezember 1971 von der durch den Bundesgesetzgeber geschaffenen Ermächtigungsgrundlage Gebrauch gemacht. Um der besonders angespannten Wohnlage in der Landeshauptstadt München gerecht zu werden, erließ der Bayerische Landesgesetzgeber schließlich am 10. Dezember 2007 (GVBl. Seite 864) das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG), welches 2009 in Kraft trat. Die Vorschrift löste die bisherige Regelung in Art. 6 MRVerbG ab, die als Not- und Übergangsrecht gedacht war (vgl. Lt-Drs.15/8369, S.1, S.6). Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes vom 28.08.2006 zum 01.09.2006 haben die Länder die ausschließliche Gesetzgebungskompetenz (Art. 30, 70 GG) für den Bereich des Zweckentfremdungsrechts erhalten (vgl. Lt-Drs.15/8369, S.1). Die zur Umsetzung des Gesetzes erlassene Satzung der Antragsgegnerin über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) vom 2. Januar 2009 hat unter anderem die vorliegend streitgegenständliche Formulierung des Art. 2 Satz 3 ZwEWG in § 5 Abs. 4 wortgleich übernommen.
6. Die Zweckentfremdungsvorschriften stellen sämtlich Inhalts- und Schrankenbestimmungen des Eigentums aus Art. 14 Abs. 1 GG dar. Sie sind aufgrund des Gestaltungsauftrags des Verfassungsgebers nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zwar gerechtfertigt, gleichwohl beeinträchtigen sie die durch Art. 14 Abs. 1 GG gegebene freie Verfügungsbefugnis des Eigentümers (BVerfG vom 4. Februar 1975 a. a. O.). Damit der Regelungsadressat sich normgemäß verhalten kann, muss er das in der Norm zum Ausdruck gekommene gesetzgeberische Wollen erkennen können. Das Bestimmtheitsgebot verlangt deshalb, dass sich Tragweite und Anwendungsbereich der Regelung entweder bereits aus der Norm selbst ergeben oder sich zumindest im Wege der Auslegung ermitteln und konkretisieren lassen (BayVGH vom 17.2.2012 – 22 N 11.3022 -, juris Rn. 27 unter Hinweis auf BVerfG vom 20.3.2002, BVerfGE 105, 135 ff.). Maßgebend für die Auslegung einer Norm ist der in ihr zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Normgebers, so wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den diese hineingestellt ist (BayVGH vom 17.2.2012 a. a. O., Rn.27). Rein interne Überlegungen des Normgebers sind demgegenüber unbehelflich. Ist der Wortlaut – wie hier – eindeutig, so ist für eine Auslegung keinerlei Raum mehr (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 75. Auflage 2016, § 133 Rn.6). Ein abweichender oder auch nur einschränkender Rechtssetzungswille des Normgebers kann bei der Auslegung einer Norm nur insoweit berücksichtigt werden, als er in der Norm selbst einen hinreichend bestimmten Ausdruck gefunden hat (vgl. BVerfGE 11, 126 [130] m. w. N.). Für eine Beschränkung des Anwendungsbereichs der in Art. 2 Satz 3 ZwEWG, § 5 Abs. 4 ZeS getroffenen Regelungen auf rein gewerbliche Vornutzungen bieten im Lichte des verfassungsrechtlichen Bestimmtheitsgebots (Art. 20 Abs. 3 GG) jedoch weder der Wortlaut, der Sinnzusammenhang oder die ratio legis der streitgegenständlichen Vorschriften noch die Gesetzesmaterialien eine Grundlage.
So verwies bereits die Begründung des Bundesgesetzgebers zur inzwischen durch Art. 2 Satz 3 ZwEWG abgelösten Ausgangsregelung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 3 MRVerbG (vgl. BT-Drucks. 11/5972, S. 19 ) lediglich beispielhaft – „z. B.“ – auf die Umwandlung von bisher als Büro genutzten Räumen in Wohnraum. Diese, durch Art. 5 des Wohnungsbauerleichterungsgesetzes vom 17. Mai 1990 als Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 3 Buchstabe b mit Geltung vom 1. Juni 1990 in das MRVerbG eingefügte Ausnahme von der Genehmigungspflicht wurde wortgleich in die Regelung des Art. 2 Satz 3 ZwEWG übernommen. Hintergrund dieses Vorgehens war die Sorge, „insbesondere“ leer stehende gewerbliche Räume, die – wenn auch nur vorübergehend – nach Umbaumaßnahmen den Wohnungsmarkt entlasten könnten, würden möglicherweise häufig nur deshalb Wohnzwecken nicht zugeführt, weil eine spätere Rückführung in die gewerbliche Nutzung durch ein Zweckentfremdungsverbot behindert werden könnte (vgl. Lt-Drs. 15/8369, S. 6; siehe auch bereits BT-Drucks. 11/5972, S. 19 zu Art. 6 § 1 Abs. 1 S. 3 MRVerbG). Der in Bezug auf eine gewerbliche Vornutzung lediglich beispielhafte Charakter der Regelung wurde durch die Verwendung des Wortes „insbesondere“ nochmals eigens betont (vgl. Lt-Drs. 15/8369, S. 6). Eine Einschränkung des in Art. 2 Satz 3 ZwEWG, § 5 Abs. 4 ZeS normierten Ausnahmetatbestandes entgegen dem eindeutigen Wortlaut dieser Regelungen, dem mit ihnen verfolgten Zweck und dem offensichtlichen Willen des Landesgesetzgebers kann ausschließlich durch den jeweiligen Normgeber selbst, nicht aber durch die an Recht und Gesetz gebundenen, mit dem Vollzug des Zweckentfremdungsrechts betrauten Verwaltungsbehörden oder gar die Verwaltungsgerichte erfolgen.
7. Auch vom Vorliegen der weiteren Voraussetzung der Ausnahmevorschrift des Schaffens von Wohnraum nach dem 31. Mai 1990 unter wesentlichem Bauaufwand kann bei der im einstweiligen Rechtsschutzverfahren lediglich gebotenen summarischen Überprüfung ausgegangen werden. In Abgrenzung zu insoweit irrelevanten Modernisierungsmaßnahmen kann – gewissermaßen als Faustregel – ein Bauaufwand den Kosten nach als wesentlich angesehen werden, wenn er etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht (BVerwG vom 26.8.1971, BVerwGE 38, 286; BayVGH vom 25.2.2010 – 12 C 09.1982 – juris). Zutreffend weist der Antragstellerbevollmächtigte darauf hin, dass dies beim Ausbau eines Lagerraums in eine Dreizimmerwohnung in Verbindung mit dem gemäß dem Bauantrag angegebenen Kostenaufwand von 100.000,00 DM, an dem zu zweifeln kein Anlass besteht, ohne Weiteres angenommen werden kann.
8. Nachdem sich der Bescheid der Antragsgegnerin voraussichtlich als rechtswidrig erweisen wird, besteht an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes kein öffentliches Interesse (Schmidt in Eyermann, VwGO, 14. Auflage 2014, § 80 Rn. 73).
9. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 und § 52 Abs. 2 GKG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).