Steuerrecht

Aktenzeichen  4 K 857/15

Leitsatz

Tenor

1. Der Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung 1993 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 13.05.2015 wird dahingehend abgeändert, dass die Einkünfte der Grundstücksgemeinschaft aus Gewerbebetrieb auf 517.000 DM (entspricht 264.338 €) festgestellt werden. Davon werden für A1 258.500 DM (entspricht 132.169 €) und A2 258.500 DM (entspricht 132.169 €) festgestellt.
2. Der Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung 1993 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 13.05.2015 wird zudem dahingehend abgeändert, dass Einkünfte der Grundstücksgemeinschaft aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von -785.660 DM (entspricht -401.702 €) festgestellt werden. Davon werden für A1 -392.830 DM (entspricht -200.851 €) und A2 -392.830 DM (entspricht -200.851 €) festgestellt.
3. Die Kosten des Verfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Gründe

Die Klage auf Aufhebung des Bescheids über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung 1993 vom 22.09.1998 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 13.05.2015 hat keinen Erfolg.
I.
Für das Streitjahr 1993 sind aus dem Verkauf der drei gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten des Objektes … Straße … in … Einkünfte der Beteiligten der Grundstücksgemeinschaft aus Gewerbebetrieb in Höhe von 517.000 DM (entspricht 264.338 €) festzustellen, da insoweit von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen ist. Soweit das Finanzamt in der Einspruchsentscheidung erstmals die als Vermietungseinkünfte erklärten Einkünfte aus den Wohnungseigentumseinheiten in Höhe von -785.660 DM (entspricht -401.702 €) den gewerblichen Einkünften zugerechnet hat, ist der Feststellungsbescheid 1993 dahingehend zu ändern, dass insoweit Einkünfte der GbR aus Vermietung und Verpachtung in eben dieser Höhe (-785.660 DM) festzustellen sind, da der Gegenstand des gewerblichen Grundstückshandels sich nach Auffassung des Senats nicht auch auf diese Objekte bezieht, mithin diese nicht zum Betriebsvermögen gehören.
1. Mit dem Verkauf der drei gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten des Objektes … Straße … in … an die A4 Verwaltungs-KG mit notariellem Kaufvertrag vom 21.09.1993 ist die Klägerin im Streitjahr nicht mehr (nur) vermögensverwaltend tätig geworden, sondern hat sich steuerrechtlich als gewerbliche Grundstückshändlerin betätigt, weshalb insoweit Einkünfte aus Gewerbebetrieb festzustellen sind.
a) Nach § 15 Abs. 2 EStG ist Gewerbebetrieb eine selbständige und nachhaltige Betätigung, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Darüber hinaus darf es sich bei der Tätigkeit nicht um private Vermögensverwaltung handeln (vgl. Beschluss des Großen Senats des Bundesfinanzhofes vom 10.12.2001 GrS 1/98, BStBl II 2002, 291).
aa) Bei der Abgrenzung zwischen Gewerbebetrieb einerseits und der nicht steuerbaren Sphäre sowie anderen Einkunftsarten andererseits ist auf das Gesamtbild der Verhältnisse und auf die Verkehrsanschauung abzustellen. In Zweifelsfällen ist die gerichtsbekannte und nicht beweisbedürftige Auffassung darüber maßgebend, ob die Tätigkeit, soll sie in den gewerblichen Bereich fallen, dem Bild entspricht, das nach der Verkehrsanschauung einen Gewerbebetrieb ausmacht und einer privaten Vermögensverwaltung fremd ist (vgl. Beschlüsse des Großen Senats des Bundesfinanzhofes vom 03.07.1995 GrS 1/93, BStBl II 1995, 617 und vom 10.12.2001 GrS 1/98, BStBl II 2002, 291).
bb) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes kommt der gewerbliche Grundstückshandel in der Regel erst dadurch zu Stande, dass der Veräußerer eine Anzahl bestimmter Objekte (z.B. Ein- oder Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) zuvor gekauft oder bebaut hat und sie in engem zeitlichen Zusammenhang damit veräußert. Hat der Veräußerer mehr als 3 Objekte gekauft oder errichtet und sie in engem zeitlichen Zusammenhang veräußert, so lässt dies mangels eindeutiger gegenteiliger objektiver Anhaltspunkte grundsätzlich den Schluss zu, dass bereits im Zeitpunkt des Ankaufs oder der Errichtung zumindest eine bedingte Wiederverkaufsabsicht bestanden hat (ständige Rechtsprechung, vgl. z.B. BFH-Urteil vom 23.04.1996 VIII R 27/94, BFH/NV 1997, 170), auch wenn die eigentliche Absicht auf eine anderweitige Nutzung als durch Verkauf gerichtet war.
Ein enger zeitlicher Zusammenhang wird in aller Regel angenommen, wenn die Zeitspanne zwischen Errichtung und Verkauf der Objekte nicht mehr als 5 Jahre beträgt. Werden innerhalb dieses engen zeitlichen Zusammenhangs mindestens vier Objekte veräußert, so ist regelmäßig, ohne dass weitere besondere Umstände (z.B. eine hauptberufliche Tätigkeit des Steuerpflichtigen im Baubereich) vorliegen müssen, von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen (vgl. BFH-Urteil vom 23.04.1996 VIII R 27/94, BFH/NV 1997, 170).
cc) Die Zahl der Objekte und der zeitliche Abstand der maßgebenden Tätigkeiten (Anschaffung, Bebauung, Verkauf) hat für die Beurteilung, ob eine gewerbliche Betätigung gegeben ist oder nicht, eine indizielle Bedeutung. Diese äußerlich erkennbaren Merkmale sind als Beweisanzeichen gerechtfertigt, weil die innere Tatsache der von Anfang an bestehenden Veräußerungsabsicht oft nicht zweifelsfrei feststellbar ist. Hierzu hat der Große Senat des Bundesfinanzhof in seinem Beschluss vom 10.12.2001 (GrS 1/98, BStBl II 2002, 291) entschieden:
Wenn es sich dabei auch um sehr gewichtige Indizien für oder gegen eine von Anfang an bestehende und u.U. auch nur bedingte Veräußerungsabsicht handelt, so kommt es auf diese Indizienmerkmale dann nicht an, wenn sich bereits aus anderen – ganz besonderen – Umständen zweifelsfrei eine von Anfang an bestehende oder aber fehlende Veräußerungsabsicht ergibt. Daher ist trotz Überschreitens der Drei-Objekt-Grenze ein gewerblicher Grundstückshandel nicht anzunehmen, wenn eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht sprechen. Andererseits können in besonders gelagerten Fällen auch bei einer Veräußerung von weniger als vier Objekten besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen.
So kann beispielsweise auf eine gewerbliche Betätigung geschlossen werden, wenn das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden ist oder ein solches Grundstück von vornherein auf Rechnung oder nach Wünschen des Erwerbers bebaut wird. In derartigen Gestaltungen kann die Wertung gerechtfertigt sein, dass es sich unabhängig von der Anzahl der Verkäufe um eine gewerbliche Tätigkeit handelt. Ebenso kann für eine gewerbliche Tätigkeit der Umstand sprechen, dass das Bauunternehmen des das Grundstück bebauenden Steuerpflichtigen erhebliche Leistungen für den Bau erbringt, die nicht wie unter Fremden abgerechnet werden. Das in § 15 Abs. 2 EStG enthaltene Erfordernis der Nachhaltigkeit steht der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels in derartigen Fällen nicht entgegen. Die Drei-Objekt-Grenze stellt keine Mindestgrenze in Bezug auf das Tatbestandsmerkmal der Nachhaltigkeit dar.
dd) Neben diesen vom Großen Senat ausdrücklich anerkannten Ausnahmefällen können andere gewichtige Umstände auf eine gewerbliche Betätigung auch bei einer Veräußerung von weniger als vier Objekten schließen lassen, und zwar dann, wenn sich aus diesen Umständen ergibt, dass die maßgebenden Tätigkeiten (Anschaffung, Bebauung) in unbedingter Veräußerungsabsicht vorgenommen worden sind (vgl. BFH-Urteil vom 18.09.2002 X R 183/96, BStBl II 2003, 238). Hierbei ist auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen. Wurde das Bauvorhaben beispielsweise nur kurzfristig finanziert, hat der Steuerpflichtige bereits während der Bauzeit eine Maklerfirma mit dem Verkauf des Objekts beauftragt oder selbst Veräußerungsannoncen geschaltet, wurde gar vor Fertigstellung des Bauwerks ein Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber geschlossen oder hat er Gewährleistungspflichten über den bei Privatverkäufen üblichen Bereich hinaus übernommen, kann auch dann eine unbedingte Veräußerungsabsicht angenommen werden, wenn keiner der vom Großen Senat des Bundesfinanzhofs in seinem Beschluss vom 10.12.2001 (GrS 1/98, BStBl II 2002, 291) angesprochenen Ausnahmefälle vorliegt (vgl. BFH-Urteile vom 18.09.2002 X R 183/96, BStBl II 2003, 238 und vom 23.02.2005 XI R 35/02, BFH/NV 2005, 1267). Die Möglichkeit, dass das Gebäude für Zwecke der eigenen Vermögensverwaltung hergestellt wird, scheidet dann aus. Dies gilt erst recht, wenn der Steuerpflichtige eine solche unbedingte Veräußerungsabsicht zweifelsfrei nach außen – etwa gegenüber dem Finanzamt – bekundet oder in sonstiger Weise dokumentiert hat.
ee) Persönliche oder finanzielle Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien sind für die Frage der Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel bzw. zur privaten Vermögensverwaltung unerheblich (vgl. BFH-Urteil vom 17.12.2009 III R 102/06, BFH/NV 2010, 1118).
b) Bei Anwendung dieser Grundsätze auf den Streitfall ist der Senat nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung unter Berücksichtigung des Akteninhalts bei der vorzunehmenden Gesamtwürdigung aller Einzelindizien der Überzeugung, dass die Klägerin auch bei einer Veräußerung von weniger als vier Objekten (im Streitfall drei Objekte) die Anschaffung und Bebauung des Grundstücks … Straße … in … hinsichtlich der gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten in unbedingter Veräußerungsabsicht vorgenommen hat.
aa) Im Streitfall liegen der Erwerb des Grundstücks (notarieller Kaufvertrag vom 20.07.1990), der Bauantrag (06.08.1991), der Baubeginn (18.05.1992), die Baufertigstellung (Juli 1993) und die Veräußerung der drei gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten an die A4 Verwaltungs-KG (21.09.1993) zeitlich eng beieinander. Ein enger zeitlicher Zusammenhang wird von der Rechtsprechung in aller Regel angenommen, wenn die Zeitspanne zwischen Errichtung und Verkauf der Objekte nicht mehr als fünf Jahre beträgt (vgl. BFH-Urteil vom 18.09.2002 X R 183/96, BStBl II 2003, 238). Im zu entscheidenden Fall beträgt die Zeitspanne zwischen Errichtung und Verkauf an die A4 Verwaltungs-KG gerade mal etwas mehr als 16 Monate. Die im Schreiben des ehemaligen Steuerberaters der Klägerin (Steuerberater und Wirtschaftsprüfer B) vom 13.05.1993 an das Finanzamt erwähnte Verkaufsabsicht der „Werkstatt in der Str. 10“ von der GbR an die A4 Verwaltungs-KG für rund 1,3 Mio. DM bis 1,5 Mio. DM wurde von der Klägerin demzufolge bereits weniger als ein Jahr nach Baubeginn (18.05.1992) gefasst. Der Senat sieht in der gefassten Verkaufsabsicht vor Fertigstellung und in dem Verkauf der drei gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten unmittelbar nach ihrer Fertigstellung (ca. 2 Monate) ein gewichtiges Indiz für das Bestehen einer von vornherein vorhandenen unbedingten Veräußerungsabsicht der Klägerin.
bb) Weiterhin spricht für eine Errichtung der gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten in unbedingter Veräußerungsabsicht der Klägerin die Tatsache, dass von Anfang an gewerbliche Räume (Werkstätten für Bandagisten und Orthopädieschuhmacher, Anprobe- und Behandlungsräume) geplant waren, die nach dem Vortrag der Gesellschafter der Klägerin als Erweiterung/Ergänzung des bereits in der … Straße … und … Straße … ½ bestehenden gewerblichen Betriebs dienen sollten. Die Gesellschafter der Klägerin haben hierzu in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass bereits der Erwerb des Grundstücks in der … Straße … in … – nicht lediglich die Planung von drei gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten – im Juli 1990 deshalb erfolgt sei, um Substanz für eine Erweiterung des Betriebs der Sanitätshaus A GmbH zu haben, zumal über den gemeinsamen Hof der Grundstücke … Straße … und 10 der gesamte Werkstattbereich für Kunden zugänglich war. Neben dem Vortrag in der mündlichen Verhandlung ist dies auch den ausführlichen Baubeschreibungen des Architekten und der Genehmigung des Gewerbeaufsichtsamtes 2 zu entnehmen. An die A4 Verwaltungs-KG verkauft wurden sodann nur diese, vorab durch die Gewerbeaufsicht geprüften und genehmigten (Genehmigung Gewerbeaufsichtsamt vom 30.10.1991, Erteilung Baugenehmigung mit Bescheid vom 31.03.1992) Teileigentumseinheiten, die die Voraussetzungen für eine gewerbliche Nutzung erfüllten und somit für den Erwerber erst sinnvoll und interessant waren.
cc) In der A4 Verwaltungs-KG wurde vor dem Erwerb der drei gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten im Rahmen einer Betriebsaufspaltung nur das als Stammhaus für die Sanitätshaus A GmbH genutzte bebaute Grundstück … Straße … gehalten. Gegenstand des Unternehmens der A4 Verwaltungs-KG als Besitzunternehmen war damit jedenfalls auch die Verpachtung von Grundbesitz, der zum Betrieb eines Sanitätshauses und einer Orthopädiewerkstatt notwendig ist. Dies legt zudem der vom Finanzamt zitierte Gegenstand des Unternehmens laut Gesellschaftsvertrag vom 27.06.1994 nahe, wenngleich dieser Vertrag erst nach dem Erwerb abgeschlossen wurde. Für das Streitjahr ergibt sich der Unternehmensgegenstand der A4 Verwaltungs-KG bereits aus der (ausschließlichen) Tätigkeit der KG als Besitzunternehmen für die Sanitätshaus A GmbH. Entgegen der Ansicht der Klägervertreter erschwerte die im Zeitpunkt des Verkaufs bestehende Vermietung der gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten an die Sanitätshaus A GmbH (Mietvertrag vom 15.03.1993) nicht den beabsichtigen Verkauf, sondern machte den Erwerb der Räumlichkeiten für die A4 Verwaltungs-KG erst sinnvoll und interessant. Wie die Gesellschafter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung ausgeführt haben, wurden bzw. werden von der Verwaltungs-KG im Streitjahr und auch später nur zwei Grundstücke gehalten, nämlich das Grundstück … Straße … und die gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten der Straße 10. Weitere Grundstücke bzw. Unternehmenszwecke wurden von der Verwaltungs-KG weder gehalten noch verfolgt. Die als Ergänzung des bereits bestehenden Sanitätshausbetriebs konzipierten Räumlichkeiten in der Straße 10 waren offensichtlich auf den Gegenstand des Unternehmens der A4 Verwaltungs-KG als Besitzunternehmen zugeschnitten, was durch den Verkauf mit bestehendem Mietvertrag mit der Sanitätshaus A GmbH noch verstärkt wird. Es wurden auch lediglich diese, vorab durch die Gewerbeaufsicht genehmigten, gewerblich genutzten Räume und nicht die zahlreichen weiteren Wohneigentumseinheiten an die Verwaltungs-KG verkauft. Werden bei den baulichen Planungen und Ausgestaltungen die Wünsche und Bedürfnisse des späteren Erwerbers abgefragt und berücksichtigt, liegt darin ein weiteres gewichtiges Beweisanzeichen für die Absicht der späteren Veräußerung (vgl. BFH-Urteil vom 01.12.2005 IV R 65/04, BStBl II 2006, 259). Davon ist im Streitfall auszugehen.
dd) Besondere Bedeutung bei der Abgrenzung von gewerblichem Grundstückshandel und privater Vermögensverwaltung kommt der Finanzierung zu. In einer nur kurzfristig angelegten Finanzierung sieht der Bundesfinanzhof (vgl. Urteile vom 18.09.2002 X R 183/96, BStBl II 2003, 238 und vom 09.05.2001 XI R 34/99, BFH/NV 2001, 1545) ein gewichtiges Indiz für eine von vornherein beabsichtigte Veräußerung. Die Möglichkeit, dass der Steuerpflichtige das Gebäude für Zwecke der eigenen Vermögensverwaltung hergestellt, scheidet nach der zitierten Rechtsprechung dann aus.
Im Rahmen der Gesamtschau ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin die Baukosten von 6.786.000 DM vollständig und den Grundstückskaufpreis von 700.000 DM überwiegend (in Höhe von 500.000 DM) fremdfinanziert hat. Im März 1992 hat die Klägerin hierzu einen Kontokorrentkredit bei der Bank 1 über 5.800.000 DM zu einem Zinssatz von 9,25% p.a. und im Juli 1993 einen Kontokorrentkredit über 7.300.000 DM zu einem Zinssatz von 8,00% p.a. abgeschlossen, die jederzeit von beiden Vertragsparteien gekündigt werden konnten. Erst ab Juli 1994 (Vertrag vom 13.07.1994 über 5.500.000 DM) bzw. Juni 1996 (Vertrag vom 12.06.1996 über 100.000 DM), d.h. nach dem Verkauf der streitbefangenen gewerblich genutzten Teileigentums-einheiten, wurden bei der Bank 1 langfristige Darlehensverträge abgeschlossen und die Kontokorrentkredite abgelöst. Die damit beginnende langfristige Finanzierung deckt sich mit den nunmehr geregelten neuen Eigentumsverhältnissen, d.h. der langfristigen Zugehörigkeit der verkauften Teileigentumseinheiten beim Erwerber bzw. mit dem langfristigen Verbleib der übrigen Wohneinheiten bei der Klägerin. In der mündlichen Verhandlung haben die Gesellschafter der Klägerin ergänzend ausgeführt, dass auch die erwerbende A4 Verwaltungs-KG den Kaufpreis finanzieren musste. Damit erfolgte die Finanzierung der gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten letztendlich durch den Erwerber.
Bei völliger Fremdfinanzierung der Baukosten ist nicht auszuschließen, dass Mittelbedarf eintritt und infolgedessen ein Teil der erworbenen Objekte veräußert werden muss. Dabei verbessert erfahrungsgemäß ein großer Bestand von Teileigentumseinheiten die Möglichkeit, im Bedarfsfall einzelne schnell zu veräußern. Hinzu kommt, dass die Finanzierung über Kontokorrentkredite kurzfristig und jederzeit kündbar war. Zwar mag in den Jahren 1992 und 1993 der vereinbarte Zinssatz für die kurzfristige Finanzierung im Wesentlichen dem Zinsniveau bei langfristiger Finanzierung entsprochen haben, allerdings birgt eine kurzfristige Finanzierung stets auch das Risiko einer negativen Zinsentwicklung – nämlich der Erhöhung des Zinssatzes. Dieser Nachteil kann bei einer beabsichtigten kurzfristigen, auf Gewinn zielenden Veräußerung wettgemacht und in Kauf genommen werden. Langfristig angedachte Vermietungen (private Vermögensverwaltung) gehen aus Gründen wirtschaftlicher Sicherheit einher mit langfristigen Finanzierungen und vermeiden damit ein Zinsentwicklungsrisiko. Im Streitfall ist die Klägerin zeitnah erst nach dem Verkauf der gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten eine langfristige Finanzierung eingegangen. Neben dem Umstand der völligen Fremdfinanzierung der Baukosten ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes darin auch ein gewichtiges Indiz für eine unbedingte Verkaufsabsicht im Sinne eines gewerblichen Grundstückshandels zu sehen (vgl. BFH-Urteile vom 09.05.2001 XI R 34/99, BFH/NV 2001, 1545 und vom 18.09.2002 X R 183/96, BStBl II 2003, 238).
ee) Persönliche oder finanzielle Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien sind für die Frage der Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel bzw. zur privaten Vermögensverwaltung nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes grundsätzlich unerheblich; dies gilt auch für wirtschaftliche Zwänge wie z.B. Druck der finanzierenden Bank (vgl. BFH-Urteil vom 17.12.2009 III R 101/06, BStBl II 2010, 541). Zwar können die Beweisanzeichen für eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht durch außergewöhnliche, im Rahmen der gebotenen Gesamtwürdigung zu berücksichtigende Umstände im jeweiligen Einzelfall widerlegt werden. Dafür kommen aber nur objektive Umstände in Betracht. Erklärungen des Steuerpflichtigen, er wolle seine Immobilie lange halten, widerlegen die bedingte Veräußerungsabsicht ebenso wenig wie ein gewerblicher Grundstückshandel durch die Angabe begründet werden kann, es solle mit Grundstücken gehandelt werden (vgl. BFH-Urteil vom 18.08.2009 X R 25/06, BFHE 226, 77, BStBl II 2009, 965). Etwaige Motive des Steuerpflichtigen, nicht zu verkaufen, sind zudem insbesondere dann unerheblich, wenn er bereits bei Fertigstellung des Objektes damit rechnen muss, zur späteren Veräußerung gezwungen zu sein (vgl. BFH-Urteil vom 17.12.2009 III R 101/06, BStBl II 2010, 541). Dies trifft im Streitfall wegen der erheblichen Überschreitung der kalkulierten Baukosten von ursprünglich 4.975.000 DM auf 6.786.000 DM und einem Einbrechen des Mietmarktes zu. Die Klägerin musste bereits vor Fertigstellung der gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten (Juli 1993) Ende 1992 infolge des Bekannt-werdens der erheblichen Überschreitung der kalkulierten Baukosten sowie des Drucks der Bank, über eine persönliche Haftung der Gesellschafterin A2 auf das selbst genutzte Einfamilienhaus Zugriff nehmen zu können, mit der Veräußerung der gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten rechnen. Dass sich die Klägerin bereits vor der Fertigstellung zum Verkauf entschlossen hatte, ist dem Schreiben des ehemaligen Steuerberaters der Klägerin vom 13.05.1993 an das Finanzamt zu entnehmen. Der Verkauf der „Werkstatt in der Str. 10“ an die Verwaltungs-KG war zu diesem Zeitpunkt mit einem Kaufpreis von 1,3 Mio. DM bis 1,5 Mio. DM vorgesehen. Dass die Gesellschafter der Klägerin aus der Not heraus die drei Miteigentumsanteile schließlich am 21.09.1993 an die „eigene“ Verwaltungs-KG veräußern mussten, wie die Klägerin vorgetragen hat, steht der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandel demnach nicht entgegen.
Die Absicht, ein Objekt zur Alterssicherung einzusetzen, spricht ebenfalls nicht gegen eine Veräußerungsabsicht, da auch der Erlös aus einem gewinnbringenden Veräußerungsgeschäft zur Altersvorsorge genutzt oder erneut in Immobilien angelegt werden kann (vgl. BFH-Urteil vom 12.12.2002 III R 20/01, BFHE 200, 388, BStBl II 2003, 297).
c) Die Höhe des vom Finanzamt ermittelten Veräußerungsgewinns von 517.000 DM ist zwischen den Beteiligten nicht streitig. Der Senat kommt insoweit ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis.
2. Hinsichtlich der bis heute nicht veräußerten Wohnungseigentumseinheiten des Objektes … Straße … in … sind Einkünfte der GbR aus Vermietung und Verpachtung in erklärter Höhe von -785.660 DM festzustellen, da der Gegenstand des gewerblichen Grundstückshandels sich nach Auffassung des Senats nicht auch auf diese Objekte bezieht, mithin diese nicht zum Betriebsvermögen des gewerblichen Grundstückshandels gehören. Soweit das Finanzamt in der Einspruchsentscheidung erstmals die als Vermietungseinkünfte erklärten Einkünfte aus den Wohnungseigentumseinheiten in Höhe von -785.660 DM (entspricht -401.702 €) den gewerblichen Einkünften zugerechnet hat, ist der Feststellungsbescheid 1993 daher zu ändern.
Gegenstand eines gewerblichen Grundstückshandels können zwar Objekte aller Art sein (vgl. BFH-Urteil vom 16.05.2002 III R 9/98, BFHE 199, 245, BStBl II 2002, 571) – mithin auch die von der Klägerin gehaltenen Wohnungs-eigentumseinheiten. Ihre Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen des gewerblichen Grundstückshandels ist jedoch für jedes Objekt gesondert zu prüfen (vgl. BFH-Urteil vom 12.12.2002 III R 20/01, BFHE 200, 388, BStBl II 2003, 297). Im Streitfall haben die Gesellschafter der Klägerin die von Anfang an geplanten gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten zur Erweiterung ihres Stamm-hauses in der Str. 8 errichtet und ihnen damit eine andere Nutzung zugedacht, als den zu vermietenden Wohnungseigentumseinheiten. Auf die Differenzierung zwischen dem privaten und dem betrieblichen Bereich (Sanitätshaus A GmbH) haben die Gesellschafter der Klägerin – wie in der mündlichen Verhandlung nochmals bekräftigt – großen Wert gelegt. Sie spiegelt sich auch im Verkauf (nur) der gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten und der eingegangenen langfristigen Finanzierung wieder. Hinreichende Beweisanzeichen, dass sich die Veräußerungsabsicht auch auf die Wohnungseigentumseinheiten erstreckt hat, lassen sich dem vorliegenden Streitfall nicht entnehmen. Der Gegenstand des gewerblichen Grundstückshandels erstreckt sich demnach nur auf die gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten.
Die erklärten Vermietungseinkünfte in Höhe von -785.660 DM sind zwischen den Beteiligten unstrittig. Da die Wohnungseigentumseinheiten von der GbR gehalten werden und auch diese die Einheiten vermietet, sind die Einkünfte einheitlich und gesondert festzustellen, da an den Einkünften mehrere Personen beteiligt sind und die Einkünfte diesen Personen auch steuerlich zuzurechnen sind.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 143 Abs. 1, 135 Abs. 1 FGO.
III.
Die Revision war nicht zuzulassen; es liegt keiner der Revisionszulassungsgründe des § 115 Abs. 2 Nrn. 1 – 3 FGO vor. Insbesondere hat die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung, da die Beurteilung aller Indizien für und gegen die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels eine Einzelfallwürdigung voraussetzt, bei der der Senat die von der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes konkretisierten Beweisanzeichen zu Grunde gelegt hat, mithin dieser Rechtsprechung folgt.