Baurecht

Aktenzeichen  M 11 S 18.909

Leitsatz

1 Die Wohnnutzung im Sinne des Bauplanungsrechts setzt eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit voraus, die durch die Möglichkeit eigenständiger Haushaltsführung und unabhängiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet ist (Hinweis auf BVerwG BeckRS 9998, 170308). (Rn. 19) (red. LS Alexander Tauchert)
2 Der Nutzungszweck lässt sich vor allem an der Größe und Ausstattung der Räume ablesen und ergibt sich außerdem aus dem Verhältnis der Gesamtzahl der Räume zu eventuellen Serviceräumen. Der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt deshalb neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (Hinweis auf OVG Berlin-Brandenburg LKV 2007, 39). (Rn. 19) (red. LS Alexander Tauchert)

Tenor

I. Die aufschiebende Wirkung der jeweiligen Klage der Antragstellerinnen gegen den Bescheid des Landratsamts … vom 22.01.2018, Az.: … …, wird wiederhergestellt.
II. Der Antragsgegner hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Der Streitwert wird auf EUR 7.500,- festgesetzt.

Gründe

I.
Die Antragstellerinnen begehren die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage gegen eine ihnen gegenüber erlassene Nutzungsuntersagung.
Mit Bescheid des Landratsamts … (im Folgenden: Landratsamt) vom 22. Januar 2018 wurde den Antragstellerinnen jeweils untersagt, Räume im Hotel …-hof an anerkannte Asylbewerber und Flüchtlinge zu überlassen, soweit diese während des Zeitraums der Überlassung keinen anderweitigen Wohnsitz haben (Nrn. 1 bis 3). Die Nutzungsuntersagungen unter den Nrn.1 bis 3 wurden für sofort vollziehbar erklärt (Nr. 4). Weiterhin wurde den Antragstellerinnen jeweils ein Zwangsgeld i.H.v. 2.400,- € pro Person für den Fall angedroht, dass die jeweilige Antragstellerin der ihr gegenüber erlassenen Nutzungsuntersagung nicht oder nicht vollständig nachkommt (Nrn. 5 bis 7).
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Antragstellerin zu 2) sei Eigentümerin des Grundstücks FlNr. …, Gemarkung … …, samt des darauf befindlichen Anwesens …-straße 14. Die Antragstellerin zu 3) habe darauf bis zu dessen Schließung im Herbst 2014 das „Hotel …-hof“ betrieben. Die Antragstellerin zu 3) habe bis heute ein entsprechendes Gewerbe angemeldet. Anfang des Jahres 2015 seien große Teile des Gebäudes an den Landkreis … vermietet worden, der dort während der Hochphase der Asylkrise Asylbewerber untergebracht habe. Am 11. Juni 2015 habe die Stadt … Klage gegen den Freistaat B. auf bauaufsichtliches Einschreiten (M 11 K 15.2424) erhoben. Zur Begründung sei im Wesentlichen vorgetragen worden, dass die Nutzung als Asylbewerberunterkunft nicht mehr in der genehmigten Nutzung als Hotelbetrieb liege. Das Verfahren sei in der mündlichen Verhandlung vom 9. Februar 2017 ruhend gestellt und unter dem Aktenzeichen M 11 K 17.5445 mit Beschluss vom 15. Januar 2018 nach Erklärung der Hauptsacheerledigung eingestellt worden. Das Mietverhältnis sei zwischenzeitlich auf den Freistaat Bayern übergegangen und beendet worden. Am 26. Juni 2017 sei das Anwesen geräumt zurückgegeben worden und seit diesem Zeitpunkt stehe das Gebäude weitgehend leer. Im Dezember 2016 hätten sich die Antragstellerin zu 1) und die Antragstellerin zu 2) an das Landratsamt … sowie an das Jobcenter gewandt. Der Geschäftsführer der Antragstellerin zu 1), der zugleich Vorstand der Antragstellerin zu 2) sei, habe hierbei angekündigt, er wolle das Hotel wieder selbst betreiben und dort auch anerkannte Asylbewerber unterbringen. Er habe das Jobcenter in diesem Kontext um Nennung entsprechender Ansprechpartner für Sondierungsgespräche gebeten. Seit Januar 2018 sprächen nun beim Jobcenter zahlreiche anerkannte Asylbewerber und Flüchtlinge hinsichtlich einer etwaigen Übernahme von Unterbringungskosten vor. Hierzu würden mit der Antragstellerin zu 1) geschlossene Verträge über die Überlassung von Räumen im Hotel …-hof vorgelegt. Am 18. Januar 2018 habe das Jobcenter per E-Mail mitgeteilt, dass bislang zehn Anfragen bzw. Verträge eingegangen seien. Die vorsprechenden Personen seien trotz ihrer Anerkennung bislang in den Asylbewerberunterkünften untergebracht (sog. Fehlbeleger). Neben den in unterschiedlichen Varianten vorliegenden Verträgen, lägen eine Preisliste sowie eine Hausordnung vor. Am 10. Januar 2018 sei bei einer Baukontrolle im …-hof festgestellt worden, dass die mit Bad und WC ausgestatteten Zimmer zwischenzeitlich wieder möbliert seien. Von einem anwesenden Mitarbeiter der Antragstellerin zu 1) sei mitgeteilt worden, dass zur Selbstversorgung die Großküche genutzt werden könne bzw. gegen Aufpreis eine Kochgelegenheit im Zimmer bereitgestellt werde. Eine Versorgung durch die Betreiber finde nicht statt. Weiter sei festgestellt worden, dass die Brandmeldeanlage nicht aufgeschaltet gewesen und keine Rezeption vorhanden sei. Auf Anhörungsschreiben vom 11. Januar 2018 habe der Geschäftsführer der Antragstellerin zu 1) mit Schreiben vom 17. Januar 2018 mitgeteilt, dass im Hotel …-hof keine Wohnnutzung ausgeübt werde. Das Hotel werde vielmehr durch Gäste genutzt, die sich zur Arbeit in … aufhielten oder die in … aus anderen Gründen für eine begrenzte Zeit eine Unterkunft benötigten. Auf Wunsch könne, neben der Möglichkeit der Selbstversorgung, auch Verpflegung angeboten werden. Die Gäste könnten keine eigene Häuslichkeit begründen. Es sei zudem eine abgeänderte Hausordnung vorgelegt worden. Das Gebäude befinde sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „SO …“ der Stadt … Nach der Festsetzung Nr. C.1.1 dieses Bebauungsplans seien nur Hotelanlagen und die Hotelnutzung ergänzende Nutzungen zulässig. In rechtlicher Hinsicht wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Nutzungsuntersagungen seien vorbeugend erlassen worden, da die im Raum stehende Nutzung noch nicht bzw. erst zum Teil aufgenommen worden sei. Dies sei dann gerechtfertigt, wenn konkrete Anhaltspunkte gegeben seien, aus denen auf eine unmittelbar bevorstehende rechtswidrige Nutzung einer Anlage geschlossen werden könne. Dies sei hier der Fall, da dem Landratsamt mehrere Verträge über die Vermietung von Zimmern im Hotel …-hof bekannt seien, die je nach Vertrag „sofort“ oder am 1. Februar 2018 begännen. Nach Angabe des Jobcenters würden nahezu täglich weitere entsprechende Verträge vorgelegt bzw. hinsichtlich einer etwaigen Übernahme der Unterbringungskosten im …-hof angefragt. Bei diesem Vorhaben handele es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Eine entsprechende Baugenehmigung liege nicht vor, sodass das Vorhaben formell illegal sei. Die beabsichtigte Nutzung (Überlassung von Räumen an anerkannte Asylbewerber und Flüchtlinge) sei nicht mehr vom Gepräge der genehmigten Hotelnutzung umfasst. Vielmehr werde durch den bevorstehenden Einzug der anerkannten Asylbewerber und Flüchtlinge eine in dem Gebäude nicht genehmigte Wohnnutzung aufgenommen. Der Personenkreis der anerkannten Asylbewerber und Flüchtlinge verfüge über keine weitere Wohngelegenheit, sodass die Räume im …-hof zu deren Lebensmittelpunkt werden würden. Dies entspreche nicht dem Gepräge eines Hotelbetriebs, der dadurch gekennzeichnet sei, Menschen vorübergehend zu beherbergen, die anderenorts beheimatet seien. Die vom Jobcenter übermittelten Verträge sähen zudem eine Dauer von bis zu sechs Monaten vor, was schwerlich noch als übliche Verweildauer in einem Hotel betrachtet werden könne. Zudem widerspreche die Annahme, der angesprochene Personenkreis werde nur für wenige Monate im …-hof verweilen und dann in regulären Wohnraum umziehen, der Lebenswirklichkeit, da die Wohnungssituation im Landkreis seit Jahren sehr angespannt sei. Vielmehr sei realistischerweise mit einer Verlängerung der Veträge oder einem Abgleiten der angeblichen „Hotelgäste“ in die Obdachlosigkeit zu rechnen. Die Betreiberin gehe fehl in der Annahme, es liege schon deshalb keine Wohnnutzung vor, weil bedingt durch die Größe der Zimmer keine „eigene Häuslichkeit“ begründet werden könne. Dieses Kriterium möge geeignet sein, das Vorliegen einer abgeschlossenen Wohneinheit in Abgrenzung etwa zu einem bloßen Zimmer in einem Wohnheim zu begründen. Für die Abgrenzung zwischen Hotelnutzung und Wohnnutzung sei es ungeeignet. Auch in Wohnheimen finde Wohnnutzung statt, obwohl hier oftmals keine eigene Häuslichkeit begründet werden könne. Gegen eine Hotelnutzung spreche auch, dass nahezu keine hoteltypischen Dienstleistungen angeboten würden. Rezeption oder Zimmerservice seien nicht vorgesehen. Hinsichtlich der Verpflegung werde insbesondere angeboten, die Großküche des Hotels zur Selbstversorgung nutzen bzw. die Zimmer mit eigener Kochgelegenheit ausstatten zu können. Ferner erwecke das Vorgehen der Betreiberin den Eindruck, eine Hotelnutzung solle nur vorgetäuscht werden, um die eigentlich gewollte, jedoch nicht genehmigte Wohnnutzung zu kaschieren. So sei nach Erhalt des Anhörungsschreibens zur Nutzungsuntersagung in Reaktion auf dieses die Hausordnung abgeändert worden. U.a. sei die vorher vorgesehene Möglichkeit zum Einbringen eigener Möbel gestrichen worden. In diesem Kontext auffällig seien auch die innerhalb weniger Wochen mehrmals abgewandelten „Beherbergungsverträge“. Seien die Vertragsparteien zunächst noch als „Mieter“ und „Vermieter“ bezeichnet und sogar die bei Hotelnutzungen völlig unübliche Leistung einer Kaution vorgesehen gewesen, sei inzwischen vom „Gast“ die Rede. Bei der Baukontrolle am 10. Januar 2018 habe ein Mitarbeiter der Betreiberin noch erklärt, dass keinerlei Verpflegung durch das Hotel geplant sei, so habe der Geschäftsführer der Antragstellerinnen im Schreiben vom 17. Januar 2018 erklärt, dass dies auf Wunsch nun doch angeboten werde. Nach vorzunehmender Gesamtschau sei festzustellen, dass die vorgesehene Überlassung von Räumen nicht im Rahmen der genehmigten Hotelnutzung stattfinde, sondern eine nicht genehmigte Wohnnutzung darstelle. Zudem verstoße die geplante Nutzung auch gegen materielles Baurecht. Der Bebauungsplan, in dessen Geltungsbereich das Grundstück liege, lasse nur Hotelnutzung zu. Im Folgenden wurde die Ermessensausübung begründet. U.a. wurde ausgeführt, dass sich die ausgesprochene vorbeugende Nutzungsuntersagung gegen die Antragstellerin zu 2) als Grundstückseigentümerin sowie zudem gegen die Antragstellerinnen zu 1) und zu 3) richte, da es sich bei allen drei Adressatinnen nach der vorzunehmenden „ex-ante-Sicht“ um mögliche Handlungsstörerinnen handele. Bei allen drei Adressatinnen bestehe die Gefahr, dass sie die vorbeugend untersagte Nutzung aufnähmen. Die Verpflichtung zur Einhaltung öffentlich-rechtlicher Anforderungen dürfe nicht durch privatrechtlich-gesellschaftsrechtliche Konstrukte unterlaufen werden. Die dem Jobcenter vorgelegten Verträge seien von der Antragstellerin zu 1) geschlossen worden. Die Antragstellerin zu 2) sei Eigentümerin des Grundstücks, auf dem der …-hof stehe. Die Antragstellerin zu 3) habe unter der Adresse des …-hofs am 7. Juli 2004 ein Hotelgewerbe angemeldet, das bis heute nicht abgemeldet worden sei.
Der Bescheid wurde den Antragstellerinnen jeweils am 23. Januar 2018 zugestellt.
Mit jeweiligem Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten vom 19. Februar 2018, eingegangen bei Gericht jeweils am selben Tag, ließen die Antragstellerinnen jeweils Klage gegen den Bescheid erheben (M 11 K 18.795, M 11 K 18.796 und M 11 K 18.797).
Mit weiterem Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten vom 23. Februar 2018, ebenfalls eingegangen bei Gericht am selben Tag, ließen die Antragstellerinnen jeweils zudem beantragen,
die aufschiebende Wirkung der Klage vom 19.02.2018 gegen den Bescheid des Landratsamts … vom 22.01.2018, Az.: … wiederherzustellen.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, im Betreff des Bescheids sei als Bauherr die Antragstellerin zu 1) bezeichnet. Der Bauort werde mit …-straße 14, FlNr. …, Gemarkung … … angegeben. Die Antragstellerinnen hätten jeweils ihren Geschäftssitz in … … unter der postalischen Adresse …-straße 14. Bei dem Gebäude …-straße 14 (ehem. Villa …) handele es sich um ein Verwaltungsgebäude auf FlNr. … der Gemarkung … … Es liege auf der Nordseite der …-straße. Dieses Grundstück stehe seit Februar 2005 im Eigentum der Antragstellerin zu 3). Das Hotelgebäude …-hof habe dagegen die postalische Anschrift …-straße 13 + 15, stehe auf dem Grundstück FlNr. … und liege auf der Südseite der …-straße. Dieses Grundstück stehe ebenfalls seit Februar 2005 im Eigentum der Antragstellerin zu 3). Das Anwesen …-straße 14 bzw. das Grundstück FlNr. … stehe damit nicht im Eigentum der Antragstellerin zu 2). Entgegen den Angaben im Bescheid sei es auch in der Vergangenheit nicht als Hotelgebäude genutzt worden und zwar von keiner der Antragstellerinnen. Vielmehr sei in diesem Gebäude seit jeher die private Kurverwaltung der Antragstellerin zu 2) untergebracht. Das Verwaltungsgebäude auf FlNr. … werde auch aktuell nicht als Hotel genutzt, ebenso wenig stehe eine solche Nutzungsaufnahme unmittelbar bevor. Die Zwischennutzung des Hotels …-hof auf FlNr. … zur Unterbringung von Asylsuchenden sei im Mai 2017 beendet worden. Seit Januar 2018 werde das ehemalige Hotel als günstige vorübergehende Unterkunft für Monteure und Handwerker genutzt. Die Antragstellerin zu 1) sei Betreiberin des …-Bades in … … gewesen, das im August 2015 geschlossen worden sei. Sie sei weder Eigentümerin der Grundstücke FlNr. … und … noch Bauherrin der darauf befindlichen Gebäude. Vielmehr sei die Antragstellerin zu 1) im operativen Geschäft tätig. Es sei nicht zutreffend, dass zum Zeitpunkt der Baukontrolle am 10. Januar 2018 die Brandmeldeanlage nicht aufgeschaltet gewesen und keine Rezeption vorhanden gewesen sei. Das Hotelgebäude habe schon bis zum Zeitpunkt der Schließung im November 2014 über eine Brandmeldeanlage verfügt. Diese sei weiterhin vorhanden und befinde sich in einem amtlich geprüften und funktionstüchtigen Zustand. Eine Aufschaltung zur Feuerwehr, welche nicht behördlich verfügt sei, sei seit geraumer Zeit beauftragt. Die Rezeption sei vorhanden und sei lediglich zum Zeitpunkt der Baukontrolle personell nicht besetzt gewesen. Eine ständige personelle Besetzung der Rezeption sei nicht notwendig, da Mitarbeiter des Hotels den Gästen zur Gästebetreuung rund um die Uhr telefonisch zur Verfügung stünden und erreichbar seien. Das Grundstück FlNr. … liege im Geltungsbereich des kürzlich in Kraft getretenen einfachen Bebauungsplans „SO … Mitte“, das Grundstück FlNr. … liege im Geltungsbereich des im Frühjahr 2017 in Kraft getretenen qualifizierten Bebauungsplans „SO …“. Es sei vorgesehen, dass die betreffenden Grundstückseigentümerinnen gegen die genannten Bebauungspläne demnächst jeweils Normenkontrolle erheben würden. Die Grundstückseigentümerinnen hätten sich in den jeweiligen Aufstellungsverfahren u.a. aus wirtschaftlichen Gründen gegen die Festschreibung der Grundstücksnutzung für Hotelbetriebe etc. ausgesprochen. Eine konkrete Auseinandersetzung mit dieser Problematik habe im Rahmen der Abwägung durch den Satzungsgeber nicht stattgefunden. Das Gelände nördlich der …-straße, das im Geltungsbereich des Bebauungsplans „SO … Mitte“ liege, sei in der Vergangenheit nie zu Beherbergungszecken genutzt worden. Der angefochtene Bescheid sei rechtswidrig und verletze die Antragstellerinnen in ihren Rechten. Die Nutzungsuntersagung sei ermessensfehlerhaft, da die beabsichtigte Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig sei. Die beabsichtigte Aufnahme von anerkannten Asylbewerbern und Flüchtlingen (ohne weiteren Wohnsitz) als Übernachtungsgäste im Hotel …-hof sei von der bestandsgeschützten Nutzung des Gebäudes als Betrieb des Beherbergungsgewerbes gedeckt. Selbst wenn sie nicht gedeckt sei, sei eine solche Nutzungsaufnahme wegen der Unwirksamkeit des Bebauungsplans „SO …“ ohne weiteres nach § 34 materiell zulässig. Anerkannte Asylbewerber und Flüchtlinge unterlägen keiner aufenthaltsrechtlichen Residenzpflicht in einer bestimmten Unterkunft. Die vorübergehende Überlassung von Räumen an anerkannte Asylbewerber und Flüchtlinge ohne anderweitigen Wohnsitz über einen Zeitraum von maximal sechs Monaten während der Wohnungssuche stelle jedenfalls keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Zudem sei der Bescheid nicht hinreichend bestimmt. Im Betreff werde als Bauort das Grundstück …-straße 14 bezeichnet, obwohl dort in der Vergangenheit kein Hotel …-hof betrieben worden sei, aktuell und auch künftig nicht betrieben werde. Der Bescheid sei zudem durch die weitere Bezeichnung des Grundstücks FlNr. … als Bauort im Betreff widersprüchlich, denn die postalische Anschrift und die Flurstücksbezeichnung würden nicht übereinstimmen. Weiterhin folge eine mangelnde Bestimmtheit aus der Verwendung des Begriffs „Wohnsitz“ in den Nrn. 1 bis 3 des Bescheids. Es sei unklar auf welchen Rechtsbegriff „Wohnsitz“ bei den Nutzungsuntersagungsverfügungen abgestellt werde. Der Begriff Wohnsitz werde in § 12a Abs. 1 Satz 1 AufenthG als gewöhnlicher Aufenthalt legal definiert. Im melderechtlichen Sinn sei Wohnung gemäß § 20 Satz 1 BMG jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt werden. Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 BMG unterliege nur derjenige, der in Einrichtungen, die der gewerbs- oder geschäftsmäßigen Aufnahme von Personen dienen (Beherbergungsstätten), für länger als sechs Monate aufgenommen werde, der Meldepflicht nach § 17 oder 28 BMG. Im zivilrechtlichen Sinne befinde sich der Wohnsitz gemäß § 7 BGB, wo sich eine Person ständig und willentlich niederlasse. Im steuerrechtlichen Sinn habe jemand seinen Wohnsitz dort, wo er eine Wohnung unter Umständen innehabe, die darauf schließen ließen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzten wolle. Im streitgegenständlichen Bescheid sei nicht bestimmt, was unter „anderweitigem Wohnsitz“ zu verstehen sei. Weder sei bestimmt, ob es sich im Sinne dieses Bescheids um einen anderweitigen Wohnsitz im Inland, in Bayern, im Landkreis … oder in der Stadt … handeln müsse. Zudem sei das Vorhaben der Überlassung von Räumen an den streitgegenständlichen Personenkreis auch nicht formell illegal. Die von der erkennenden Kammer in der mündlichen Verhandlung des Verfahrens M 11 K 15.2424 am 9. Februar 2017 geäußerte Rechtsauffassung, dass die behördliche Unterbringung von Asylsuchenden in einem Hotelgebäude nicht innerhalb der Variationsbreite der genehmigten Hotelnutzung liege, sei auf den vorliegenden Fall der privatrechtlichen vorübergehenden Überlassung von Räumen nicht übertragbar. Ebenso falsch sei die Auffassung des Landratsamts, dass die beabsichtigte Nutzung nicht mehr vom Gepräge der genehmigten Hotelnutzung umfasst sei. Allein der Aufenthalt von solchen Personen in einem Hotelgebäude führe nicht dazu, dass das betreffende Gebäude seine Funktion als Beherbergungsbetrieb verliere und faktisch in ein Wohngebäude umgewandelt werde. Der Begriff „Betrieb des Beherbergungsgewerbes“ sei in der Baunutzungsverordnung nicht näher umschrieben. Nach der Rechtsprechung sei er dadurch gekennzeichnet, dass Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt würden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten. Ungeachtet der möglichen Variationsbreite solcher Betriebe etwa im Hinblick auf den Nutzungszeitraum, zeichne sich ein Beherbergungsbetrieb durch die Überlassung von Übernachtungsmöglichkeiten aus. Im planungsrechtlichen Sinne handele es sich bei der dem …-hof erteilten Genehmigung um den Betrieb eines Beherbergungsgewerbes. Im bauplanungsrechtlichen Sinn liege daher vorliegend keine Nutzungsänderung vor. Eine zulässige Hotelnutzung sei zudem baurechtlich nicht daran geknüpft, dass der betreffende Übernachtungsgast über einen anderweitigen Wohnsitz, gleich wo, verfüge. Mit der Aufnahme solcher Gäste verliere ein Hotel nicht sein entsprechendes Gepräge im baurechtlichen Sinn, zumindest dann, wenn es sich um einen vorübergehenden Aufenthalt von Menschen handele. Eine Asylbewerberunterkunft verliere ihre bauplanungsrechtliche Zulässigkeit als Anlage für soziale Zwecke auch nicht dadurch, dass dort vorübergehend Fehlbeleger verblieben. Daher verliere ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes seine bauplanungsrechtliche Zulässigkeit auch nicht dadurch, dass sich dort vorübergehend anerkannte Asylbewerber während der Phase der Wohnungssuche aufhielten. Erst wenn eine Gemeinschaftsunterkunft nicht mehr benötigt werde, stelle sich die Frage einer baurechtlichen Genehmigung. Schließlich bleibe auch eine Person, die sich auf Wohnungssuche befinde, beispielsweise weil sie aus beruflichen Gründen ihren bisherigen Wohnsitz aufgegeben habe, ein normaler Hotelgast, wenn sie in dieser Phase ein Hotelzimmer anmiete. Das Hotel, das eine solche wohnungssuchende Person beherberge verliere dadurch nicht sein Gepräge als Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Dies müsse für wohnungssuchende anerkannte Asylbewerber und Flüchtlinge entsprechend gelten. Auch bei einer Anmietung von Hotel- und Pensionszimmern zur Vermeidung von Obdachlosigkeit, beispielsweise durch Gemeinden, verliere der betreffende Betrieb nicht sein zulässiges Gepräge, solange es nicht um den dauerhaften Verbleib von derartigen Gästen gehe und es sich lediglich um den Einzelfall handele. Es treffe nicht zu, dass es dem Gepräge eines Hotelbetriebs entspreche, Menschen vorübergehend zu beherbergen, die (zwingend) anderenorts beheimatet seien. Bei Flüchtlingen sei jedenfalls anzunehmen, dass sie nach dem Wegfall des Fluchtgrundes wieder in ihre ursprüngliche Heimat zurückkehren würden. Während ihres vorübergehenden Aufenthalts in Deutschland würden sie andernorts beheimatet bleiben. Gegen die Annahme einer Nutzung des Betriebs des Beherbergungsgewerbes spreche nicht, dass nur in eingeschränktem Maße hoteltypische Dienstleistungen angeboten würden. Das Landratsamt verkenne, dass nicht alle Betriebe des Beherbergungsgewerbes über eine ständig mit Personal besetzte Rezeption verfügen oder einen Zimmerservice anbieten würden. Dies sei insbesondere von dem jeweiligen Standard des Beherbergungsbetriebs anhängig. Auch der Umstand, dass hinsichtlich der Verpflegung die Möglichkeit bestehe, die Großküche zur Selbstversorgung zu nutzen bzw. die Zimmer mit einer (einfachen) Kochgelegenheit auszustatten, spreche nicht gegen eine zulässige beherbergungstypische Nutzung. Ungeachtet dessen bestehe für Gäste die Möglichkeit, vorliegend entsprechende Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen. Es bleibe in der Begründung des Bescheids offen, wer nach Auffassung des Landratsamts Betreiberin sei. Die Unterstellung, eine Hotelnutzung werde nur vorgetäuscht, sei unzutreffend. Die Änderung der Hausordnung hänge damit zusammen, dass die Nutzung des Hotelgebäudes erst im Januar 2018 speziell als Unterkunft für Monteure und Handwerker aufgenommen worden sei. Die Möglichkeit teilweise eigene Möbel einzubringen widerspreche nicht grundsätzlich einer hotelbzw. beherbergungstypischen Nutzung. So sei es bei der Buchung von Hotelzimmern im Hochpreissektor beispielsweise gängige Praxis, dass Gäste eine individuelle Möblierung während ihres vorübergehenden Aufenthalts wünschten und dazu ihr eigenes Mobiliar mitbrächten. Auch die Abänderung der Beherbergungsverträge sei ausschließlich dadurch bedingt, dass die Nutzung des Hotelgebäudes erst kürzlich speziell als Unterkunft für Monteure und Handwerker aufgenommen worden sei. Auch sei es im Beherbergungsgewerbe nicht völlig unüblich, Kautionszahlungen von Gästen zu verlangen. So würden üblicherweise vor Anreise Kreditkarten mit dem gesamten Übernachtungspreis sowie einer Kaution für zusätzliche Reinigung und Zimmerausstattung belastet, wie beispielsweise beim Hotel 25hours. Auch der Umstand, dass keinerlei Verpflegung durch das Hotel geplant sei, widerspreche nicht einer beherbergungstypischen Nutzung. Die Aussage eines Mitarbeiters während der Baukontrolle habe sich auf die Zubereitung von Speisen durch den Betrieb selbst bezogen. Eine Versorgung der Übernachtungsgäste mit Frühstück sei auf Anfrage auch durch das Hotel möglich wie in jedem anderen Hotel. Auch lägen keinerlei Indizien vor, dass die beabsichtigte Vermietung von einzelnen Zimmern an anerkannte Asylbewerber und Flüchtlinge auf den dauerhaften Verbleib der betreffenden Person unter Aufgabe der Absicht, sich anderweitig um eine Wohnung zu bemühen, ausgerichtet sei. Eine Verweildauer bis zu sechs Monaten in einem Beherbergungsbetrieb sei, gerade im Hinblick auf die angespannte Wohnungssituation, nicht außergewöhnlich. Selbst wenn die betreffenden Personen länger blieben, wäre die Nutzungsuntersagung im Hinblick auf das grundgesetzlich geschützte Recht der Antragstellerinnen zur Ausübung einer gewerblichen Betätigung zu weit gefasst. Die sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung sei zeitlich auf unbegrenzte Dauer angelegt und wirke sich dadurch gegenüber den Antragstellerinnen im Ergebnis beseitigungsanordnungsartig aus. Die beabsichtigte Nutzung verstoße auch nicht gegen materielles Baurecht, eine nachträgliche Legalisierung sei nicht ausgeschlossen. Zum Bebauungsplan „SO Hotel am Kurpark“ für ein nahegelegenes Grundstücksareal nördlich der …-straße sei derzeit unter dem Aktenzeichen 1 N 17.521 ein Normenkontrollverfahren beim Bayerischen Veraltungsgerichtshof anhängig. In den verwaltungsgerichtlichen Verfahren M 11 K 15.2582 und M 11 K 15.2583 sei der Bebauungsplan „SO Hotel am …“ inzident überprüft und wegen Verstoßes gegen das Abwägungsgebot für unwirksam erklärt worden, da sich der Satzungsgeber mit den Einwänden der betroffenen Grundstückseigentümer, dass die beabsichtigte Hotelnutzung wirtschaftlich nicht tragfähig sei, nicht auseinandergesetzt habe. Diese Fehler seien auch in den vorliegend betroffenen Bebauungsplanverfahren gemacht worden. Auch sei die Nutzungsuntersagungsverfügung ermessensfehlerhaft. Dies folge daraus, dass eine Nutzungsuntersagung als vorbeugende Maßnahme weder geeignet noch erforderlich sei, um einen widerrechtlichen Zustand zu unterbinden und einen Bezugsfall für vergleichbare Fälle zu vermeiden. Auch sei das Landratsamt bei der Überprüfung der materiellen Rechtslage von falschen Voraussetzungen ausgegangen, da es den Bebauungsplan „SO …“ zugrunde gelegt habe. Dieser sei aber, wie bereits ausgeführt, unwirksam. Auch hätten die Antragstellerinnen zunächst aufgefordert werden müssen, einen Bauantrag zu stellen. Auch sei das Landratsamt in vergleichbaren Fällen nicht eingeschritten, nämlich beim „…“ und dem „Haus …“. Die Verfügungen seien zudem nicht an die richtigen Adressaten gerichtet. So treffe es nicht zu, dass die Antragstellerin zu 2) Eigentümerin des fraglichen Grundstücks sei. Die Verfügung sei insoweit schon rechtswidrig, da die Antragstellerin zu 2) mangels Eigentümerstellung nicht Zustandsstörerin sei. Der Bescheid sehe eine Inanspruchnahme der Antragstellerin zu 2) als Handlungsstörerin nicht vor. Dass zwischen den Antragstellerinnen gesellschaftsrechtliche Verbindungen bestünden, rechtfertige keine andere Beurteilung. Die Antragstellerin zu 2) habe zu keinem Zeitpunkt die Absicht gehabt, das besagte Vorhaben durchzuführen bzw. zu betreiben. Es gebe hierfür auch keine gegenteiligen Anhaltspunkte. Die im Rahmen der Anhörung abgegebene Stellungnahme stamme von der Antragstellerin zu 1). Bei einer Nutzungsuntersagung sei primär der Mieter bzw. Pächter als Handlungsstörer in Anspruch zu nehmen, Zusätzlich komme eine Nutzungsuntersagung auch gegenüber dem Eigentümer in Betracht, wenn damit gerechnet werden müsse, dass dieser das Objekt weiterhin oder erneut für den rechtswidrigen Nutzungszweck vermieten oder verpachten werde oder selbst nutzen wolle. Betreffend die Antragstellerin zu 3) würden entsprechende Ausführungen im Bescheid fehlen. Diese habe den Betrieb des Hotels …-hof im November 2014 eingestellt und habe nach der Zwischennutzung durch den Landkreis keine neue Nutzung auf dem streitgegenständlichen Grundstück aufgenommen oder geplant. Aus der Begründung des Bescheids gehe hervor, dass sich die Erkenntnisse des Landratsamts nur auf die Antragstellerin zu 1) bezögen. Auch seien dem Landratsamt einige im Folgenden näher bezeichnete Fehler bei der Abwägung der privaten mit den öffentlichen Belangen im Rahmen der Sofortvollzugsanordnung unterlaufen. Auch seien die jeweiligen Zwangsgeldandrohungen rechtswidrig, da zum einen die Nutzungsuntersagungsverfügungen nicht wirksam seien und zum anderen die Höhe der angedrohten Zwangsgelder unverhältnismäßig seien, da sie ein Vielfaches des Übernachtungspreises betragen würden.
Der Antragsgegner beantragt jeweils, den Antrag abzulehnen.
Der Antragsgegner trat dem Antrag mit Schriftsatz vom 20. März 2018 entgegen und führte hierbei im Wesentlichen aus, dass die Nutzungsuntersagungen zu Recht erlassen worden seien. Die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung seien jeweils gegeben, da das Vorhaben formell illegal sei. Für die neue Nutzung würden andere öffentlich-rechtliche Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung. Die streitgegenständliche Nutzung stelle eine Wohnnutzung dar, für die allein wegen Art. 46 BayBO zwingend andere öffentlich-rechtliche Anforderungen gelten würden als für die genehmigte Nutzung als Beherbergungsbetrieb. Es sei von einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit auszugehen, die sich vorliegend durch die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises auszeichne. Es sei ohne weiteres erkennbar, dass auch nach den neuen „Beherbergungsverträgen“ eine dauerhafte Nutzung über sechs Monate hinaus möglich sei. Eine Gesamtschau ergebe mithin, dass die den Mietern zur Verfügung stehenden Möglichkeiten auf eine Wohnnutzung hinausliefen und gerade kein Beherbergungsbetrieb, gleich in welcher Gestaltform, vorliege. Diese konkreten Umstände würden auch den Erlass einer vorbeugenden Nutzungsuntersagung rechtfertigen. Auch das Ermessen sei sachgerecht ausgeübt worden. Insoweit sei erkannt worden, dass eine offensichtliche materielle Legalität nicht vorliege, weil die streitgegenständliche Nutzung gegen bauplanungsrechtliche Vorgaben verstoße. An der Wirksamkeit des maßgeblichen Bebauungsplans bestünden aus Sicht des Antragsgegners keine Zweifel. Soweit die Antragstellerinnen rügen, dass die im angefochtenen Bescheid angegebene Hausnummer unrichtig sei, sei diese offenbare Unrichtigkeit gemäß Art. 42 BayVwVfG mit Schreiben vom 6. März 2018 korrigiert worden. Auch sei die Störerauswahl nicht fehlerhaft. Die Antragstellerin zu 1) sei nach den vorliegenden Beherbergungsverträgen die Vermieterin, die nach der vorliegenden Hausordnung das Hausrecht ausübe. Sie habe aber bisher kein Hotelgewerbe angemeldet. Laut vorliegender Gewerbeanmeldung (Bl. 29 der Behördenakte) liege allerdings eine solche durch die Antragstellerin zu 3) vor, die bis heute fortdauere. Aus diesem Grunde sei eine Nutzungsuntersagung auch gegen die Antrastellerin zu 3) ausgesprochen worden. Im Übrigen sei laut ALKIS-Datenbestand (Bl. 28 der Behördenakte) nicht die Antragstellerin zu 3) sondern die Antragstellerin zu 2) Eigentümerin des Grundstücks FlNr. … Mit Blick auf eine effektive Gefahrenabwehr und vor dem Hintergrund einer umfassenden Wirkung der Nutzungsuntersagung habe dies bei vorliegendem Firmenkonstrukt nur erreicht werden können, indem die Nutzungsuntersagung gegenüber allen Beteiligten angeordnet worden ist. Im Übrigen sei ein „normaler“ Hotelbetrieb im bisher genehmigten Umfang jederzeit möglich. Untersagt worden sei nur die Nutzung hinsichtlich des sich aus dem streitgegenständlich ergebenden beschränkten Personenkreis bei dem entsprechenden Geschäftsmodell. Schließlich zeige die Einlassung der Antragstellerinnen auf S. 21, vierter Absatz der Antragsbegründung letztlich, worauf das Geschäftsmodell offensichtlich ausgelegt sei, was dann aber eindeutig einer Hotelnutzung nicht mehr entspreche. Die Höhe des jeweils angedrohten Zwangsgeldes sei angemessen. Im Übrigen werde ergänzend auf die Ausführungen im streitgegenständlichen Bescheid verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten, auch diejenigen der zugehörigen Klageverfahren (M 11 K 18.795, M 11 K 18.796 und M 11 K 18.797) Bezug genommen.
II.
Der zulässige Antrag hat Erfolg.
Das Gericht der Hauptsache kann gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Alt. VwGO die aufschiebende Wirkung der Klage aufgrund einer eigenen Ermessensentscheidung ganz oder teilweise wiederherstellen, wenn eine vorzunehmende Interessenabwägung ergibt, dass das Interesse des Antragstellers an der Anordnung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage das öffentliche Interesse an der Vollziehung des Verwaltungsakts überwiegt. Hierbei ist in erster Linie auf die Erfolgsaussichten der Klage des Antragstellers abzustellen. Erweist sich nach summarischer Prüfung der angefochtene Verwaltungsakt als rechtswidrig, so ist die Vollziehung regelmäßig auszusetzen, da an der Vollziehung eines rechtswidrigen Verwaltungsakts kein öffentliches Interesse bestehen kann. Erscheint der Verwaltungsakt dagegen nach vorläufiger Betrachtung als voraussichtlich rechtmäßig, ist der Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz abzulehnen, sofern ein besonderes Vollzugsinteresse besteht. Stellen sich die Erfolgsaussichten als offen dar, hängt das Ergebnis allein von der vom Gericht vorzunehmenden Interessenabwägung ab.
Die anzustellende Interessenabwägung ergibt im Rahmen der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung der Angelegenheit anhand der Gerichtsakte und der beigezogenen Akten des Landratsamtes, dass das Suspensivinteresse der Antragstellerinnen das öffentliche Vollzugsinteresse überwiegt, da offen ist, ob die angefochtenen Nutzungsuntersagungsverfügungen rechtswidrig sind und der Rechtsbehelf der Antragstellerinnen daher in der Hauptsache Erfolg haben wird.
1. Es ist jedenfalls offen, ob der Rechtsbehelf der Antragstellerinnen in der Hauptsache aller Voraussicht nach Erfolg haben wird, da zweifelhaft ist, ob der angefochtene Bescheid rechtmäßig ist und daher die Antragstellerinnen nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Die streitgegenständlichen Nutzungsuntersagungsverfügungen haben ihre Rechtsgrundlage in Art. 76 Satz 2 BayBO.
Vorliegend ist zweifelhaft, ob der Tatbestand des Art. 76 Satz 2 BayBO deswegen erfüllt ist, weil das Vorhaben der Überlassung von Räumen im als Hotelbetrieb baurechtlich genehmigten Anwesen „…-hof“ eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellt und die für die Aufnahme dieser Nutzung erforderliche Genehmigung nicht erteilt worden ist.
Bei dem genannten Vorhaben der Überlassung von Räumen des ehemaligen Hotels an anerkannte Asylbewerber und Flüchtlinge würde es sich im Vergleich zum bauaufsichtlich genehmigten Hotelbetrieb nur um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung i.S.d. Art. 55 Abs. 1 BayBO i.V.m. Art. 57 Abs. 4 BayBO handeln, wenn die Variationsbreite der bisher genehmigten Nutzung verlassen würde.
Aufgrund der anzustellenden Gesamtwertung ist mindestens offen, ob es sich bei dem streitgegenständlichen Vorhaben um Wohnnutzung oder noch um eine von der Baugenehmigung umfasste Nutzung handelt.
Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg führt zur Abgrenzung eines Beherbergungsbetriebs von Wohnnutzung in dem mit der vorliegenden Situation vergleichbaren Fall eines Boardinghouses (auch wenn es hier nicht als solches bezeichnet ist) aus (vgl. VGH Baden-Württemberg, B. v. 17.01.2017 – 8 S 1641/16 – juris Rn. 17. f.):
„Die Wohnnutzung im Sinne des Bauplanungsrechts setzt eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit voraus, die durch die Möglichkeit eigenständiger Haushaltsführung und unabhängiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet ist. Dazu gehört u.a. eine eigene Kochgelegenheit für die Zubereitung von Speisen und eine gewisse Unabhängigkeit von der Inanspruchnahme von Gemeinschaftsräumen. Bei einer Zimmervermietung, die sich auf eine reine Übernachtungs- und Aufenthaltsmöglichkeit beschränkt und bei welcher der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen sowie auf Gemeinschaftseinrichtungen angewiesen ist, handelt es sich danach nicht um Wohnnutzung, sondern um einen Beherbergungsbetrieb. Ein Boardinghaus stellt – wie das Verwaltungsgericht zutreffend erkannt hat – eine bauplanungsrechtlich nicht näher geregelte Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb dar, wobei die schwerpunktmäßige Zuordnung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Für die Beurteilung des Nutzungsschwerpunktes kommt es darauf an, welcher Leistungsumfang vom Nutzungskonzept umfasst ist und ob sich der angegebene Nutzungszweck des Vorhabens, der grundsätzlich durch den Bauherrn bestimmt wird, innerhalb des objektiv Möglichen hält (vgl. BVerwG, Urteil vom 29.04.1992 – 4 C 43.89 – BVerwGE 90, 140). Der Nutzungszweck lässt sich vor allem an der Größe und Ausstattung der Räume ablesen und ergibt sich außerdem aus dem Verhältnis der Gesamtzahl der Räume zu eventuellen Serviceräumen. Der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt deshalb neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 06.07.2006 – OVG 2 S 2.06 – BauR 2006, 1711 und Lippert/Kindler: Boardinghouse, Seviced Apartments, Aparthotels – moderne Wohn- und Beherbergungsformen im Lichte des Baurechts, ZfBR 2016, 219, 223).
Wie bereits das Verwaltungsgericht ausgeführt hat, sind in dem das Boardinghouse enthaltenden Gebäudeteil abgesehen von einem Waschraum zur Unterbringung von Waschmaschinen und Trockner keinerlei Gemeinschaftsräume vorgesehen. Insbesondere fehlt es an einer Küche zur Zubereitung von Mahlzeiten für die Gäste und einem Speisesaal, wie sie für einen Beherbergungsbetrieb kennzeichnend sind. Auch sonstige Gemeinschaftsräume (Aufenthaltsraum, Wellnessbereich usw.) gibt es nicht. Demgegenüber ist für jedes Business-Apartment ein Abstellraum, ein Bad und eine Kochzeile vorgesehen. Die Bewohner sind deshalb darauf angewiesen, ihren häuslichen Wirkungskreis selbständig zu gestalten, wie dies für das Wohnen typisch ist. Der gemeinschaftliche Waschraum führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Denn auch in größeren Wohnhäusern ist es nicht untypisch, dass gemeinsame Waschräume und auch Waschmaschinen und Trockner vorhanden sind. Entsprechend sieht das Nutzungskonzept der Beigeladenen vor, dass die einzelnen Apartments zur kurz- und mittelfristigen Nutzung insbesondere an Geschäftsleute, die sich nur vorübergehend in H. aufhalten, vermietet werden sollen. Mit „kurzfristig“ kann danach schon wegen der Ausstattung der Business-Apartments und insbesondere dem Fehlen quasi jeglicher Gemeinschaftseinrichtungen jedenfalls nicht ein hoteltypisch kurzer Aufenthalt gemeint sein. Ohnehin sind an das Merkmal der Dauerhaftigkeit des Aufenthalts bei der Abgrenzung der Wohnnutzung gegenüber dem Beherbergungsbetrieb keine allzu strengen Anforderungen zu stellen. Denn bei vielen Menschen kann während bestimmter Phasen ihres Lebens nicht zweifelhaft sein, dass sie an einem bestimmten Ort wohnen, obwohl sie sich zwangsläufig nur kurze Zeit dort aufhalten. Zu denken ist an einen Studenten, der während eines Praktikums in einer fremden Stadt dort ein Zimmer anmietet. Dass es sich dabei um Wohnen im bauplanungsrechtlichen Sinne handelt, wird besonders augenfällig, wenn er sein Zimmer am Studienort aufgibt oder einem anderen zur ebenfalls kurzfristigen (Wohn-) Nutzung überlässt. Umgekehrt kann auch ein Hotelaufenthalt bei einer entsprechend zahlungskräftigen Klientel durchaus von längerer Dauer sein (vgl. zu dieser Problematik auch Lippert/Kindler, a.a.O., S. 222 mit Nachweisen aus der Rechtsprechung). Dass nach dem Nutzungskonzept auch hoteltypische Nebenleistungen wie Zimmerreinigung und Wäscheservice angeboten werden, rechtfertigt nicht die Einstufung als Beherbergungsbetrieb. Räumlichkeiten, die die Erbringung solcher Dienstleistungen durch eigenes Personal ermöglichen, wie dies für ein Hotel typisch wäre, sind in dem Gebäudekomplex nicht vorgesehen.“
Die Kammer schließt sich diesen grundsätzlichen Ausführungen zur Abgrenzung von Wohnnutzung zum Vorliegen eines Beherbergungsbetriebs an.
Nach den maßgeblichen Umständen des Einzelfalls ist im vorliegenden Fall offen, ob es sich bei dem streitgegenständlichen Vorhaben schon um Wohnnutzung oder nicht doch vielmehr noch um eine Nutzung in Form eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes handelt.
Zunächst ist festzuhalten, dass im vorliegenden Fall die Besonderheit besteht, dass das Vorhaben in den Räumen eines ehemaligen Hotels, bei dem es sich der Ausgestaltung nach um ein Kurhotel im klassischen Stil handelte, verwirklicht werden soll. Nach Aktenlage ist nicht ersichtlich, dass zur Verwirklichung des Vorhabens bauliche Veränderungen an dem Bestandsgebäude durchgeführt worden sind. Somit ist davon auszugehen, dass ein Großteil der Zimmer einen wohl eher kleineren, hoteltypischen Schnitt aufweist sowie, dass – jedenfalls in baulicher Hinsicht ursprünglich als solche konzipierte – Serviceräume, Gemeinschaftsräume wie ein Speisesaal und eine Waschküche sowie ein Empfangsbereich (Rezeption) existieren, die in Größe und Zahl dem eines klassischen Hotelbetriebs entsprechen. Diese Annahme wird durch die im Rahmen der Baukontrolle vom 10. Januar 2018 angefertigten Lichtbilder (Bl. 15 ff. der Behördenakte) bestätigt. Zwar ist fraglich, ob diesem Umstand allein entscheidende Bedeutung beigemessen werden kann, weil diese Tatsachen wohl gerade auf dem Umstand beruhen, dass es sich um keine Neuerrichtung dieses Vorhabens, sondern um eine Wiederaufnahme der Nutzung und zwar in einem Gebäude handelt, dem ursprünglich ein anderes Konzept des Beherbergungsbetriebs zugrunde gelegen hat. Vielmehr ist davon auszugehen, dass das streitgegenständliche Vorhaben gerade so gewählt worden ist, um die vorhandene Bausubstanz – zumindest übergangsweise – einer sinnvollen Nutzung zuzuführen während bei einer Neuerrichtung jedenfalls in baulicher Hinsicht ein anderer Raumzuschnitt gewählt worden wäre. Jedoch schon allein aufgrund der sonstigen Ausführungen der Antragstellerinnen zur Ausgestaltung des Betriebskonzepts kann nicht ausgeschlossen werden, dass vorliegend bei einer Gesamtbetrachtung unter Würdigung der vom Baden-Württembergischen Verwaltungsgerichtshof genannten Aspekte vom Vorliegen eines Beherbergungsbetriebs auszugehen ist. Der Geschäftsführer bzw. Vorstand der Antragstellerinnen hat in seiner Stellungnahme vom 17. Januar 2018 insbesondere dargelegt, dass die Unterbringungsmöglichkeit bereits bei einer Übernachtung beginnt. Die Hotelleitung sei für alle Gäste zu den üblichen Betriebszeiten immer telefonisch erreichbar, auch wenn die eigentliche Rezeption nicht ständig personell besetzt sei. Die Möblierung sei vorgegeben und es fehle an Gestaltungsmöglichkeiten. Es würden zudem die regelmäßige Reinigung der Zimmer sowie ein Wechsel der Wäsche angeboten. Die Ausstattung der Zimmer ist grundsätzlich vorgegeben. Die Zimmer sollen, wie auch schon im Rahmen der Baukontrolle vom 10. Januar 2018 festgestellt worden ist (vgl. Bl. 14 der Behördenakte), grundsätzlich komplett möbliert vermietet werden. Gemäß der aktuell geltenden Hausordnung ist auch die früher vorgesehene Möglichkeit, eigene Möbel einzubringen nicht mehr vorgesehen. Diese Möglichkeit war in der vorherigen Fassung der Hausordnung allerdings ohnehin nur an die Genehmigung der Hotelleitung geknüpft. Zudem verfügt das Vorhaben über Gemeinschaftseinrichtungen, insbesondere eine Großküche und einen Speisesaal, die grundsätzlich von den Gästen benutzt werden sollen. Die Räume selber verfügen über keine Küche, in der Form wie sie im Falle einer echten eigenen Wohneinheit erwartet werden könnte, nämlich mit einer Grundausstattung an notwendigerweise erforderlichen Küchengeräten, insbesondere Herd mit Backofen, Kühlschrank und Spülbecken. Aufgrund der aktuell geltenden Hausordnung dürften diese Geräte nicht einmal eingebracht werden. Lediglich auf gesonderte Anfrage und nur gegen Aufpreis sind einfachste Möglichkeiten zur Selbstverpflegung wie mobile Kochplatten und Wasserkocher verfügbar. Zudem trug die Bevollmächtigte der Antragstellerinnen auch unwidersprochen vor, dass die Gäste auf Anfrage auch ein Frühstück buchen könnten. Zudem ist es auch, wie die Bevollmächtigte der Antragstellerinnen zutreffend vorträgt, im Beherbergungsgewerbe auch nicht gänzlich unüblich, die Hinterlegung einer Kaution zu verlangen. Schließlich existiert auch eine Hausordnung mit umfassenden Regelungen, wie die Gäste sich zu verhalten haben. Insbesondere wird in dieser Hausordnung auch geregelt, dass die Räume regelmäßig zur Reinigung betreten werden dürfen. Aufgrund all dessen spricht vieles dafür, dass im vorliegenden Fall keine selbstbestimmte Häuslichkeit sondern die Inanspruchnahme von Übernachtungs- und Aufenthaltsmöglichkeiten im Vordergrund steht.
Somit ist offen, ob das streitgegenständliche Vorhaben tatsächlich wegen des Fehlens einer Nutzungsänderungsgenehmigung formell illegal war und ist. Soweit es sich vorliegend um einen Beherbergungsbetrieb und damit um eine Nutzung innerhalb der Variationsbreite der Baugenehmigung des Hotels …-hof handelt, ist die aktuell geltende materielle Baurechtslage aufgrund des durch besagte Genehmigung vermittelten Bestandsschutzes, der sich auch gegen eine etwaige entgegenstehende materielle Baurechtslage durchsetzen würde, von vorneherein irrelevant. Im Übrigen dürfte, ohne dass es hierauf entscheidungserheblich ankäme, der Bebauungsplan „SO …“ auch bei Annahme seiner Wirksamkeit der streitgegenständlichen Nutzung nicht entgegenstehen, da es sich vorliegend bei Annahme eines Beherbergungsbetriebs um eine bebauungsplankonforme Nutzung handeln dürfte.
2. Angesichts der offenen Erfolgsaussichten der Klage ist eine Interessenabwägung vorzunehmen, die ergibt, dass das Interesse der Antragstellerinnen an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung höher zu bewerten ist als das öffentliche Vollzugsinteresse. Sofern sich im Rahmen des Hauptsacheverfahrens die streitgegenständlichen Verfügungen doch als rechtmäßig erweisen sollten, haben die Antragstellerinnen die zwangsgeldbewehrten Nutzungsuntersagungen ab Bestandskraft zu befolgen. Dem öffentlichen Vollzugsinteresse wäre in diesem Fall jedenfalls ab diesem Moment genüge getan. Auf der anderen Seite droht den Antragstellerinnen ein nicht wiedergutzumachender Schaden für den Fall, dass sie sich bis auf weiteres an eine möglicherweise rechtswidrige sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung halten müssen und damit für eine bestimmte Zeit endgültige Umsatzeinbußen erleiden. Die Verweisung auf etwaige Sekundäransprüche birgt dabei grundsätzlich stets das Risiko des Nichtgelingens des Nachweises des Verschuldens.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht jeweils auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 2 GKG und entspricht jeweils der Hälfte des im Hauptsacheverfahren anzusetzenden Streitwerts.