Baurecht

Abschluss eines notariellen Werkvertrags nach Stellung des Bauantrags durch das Planungsbüro und vor Erteilung der Baugenehmigung, vereinbarter Festpreis, Dreispänner, Reiheneckhaus, Drittelung der im Baugenehmigungsverfahren angegebenen Baukosten

Aktenzeichen  19 B 20.1978

6.5.2021
Rechtsgebiet:
Fundstelle:
BeckRS – 2021, 10942
Gerichtsart:
VGH
Gerichtsort:
München
Rechtsweg:
Verwaltungsgerichtsbarkeit
Normen:
VermKatG Art. 14
GebOVerm § 6

 

Leitsatz

Verfahrensgang

M 23 K 17.3572 2018-02-28 Urt VGMUENCHEN VG München

Tenor

I. Auf die Berufung des Beklagten hin wird das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen.
II. Die Kläger tragen die Verfahrenskosten in beiden Instanzen.
III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Über die Berufung konnte ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung entschieden werden, weil die Beteiligten ihr Einverständnis hiermit erklärt haben (§§ 101 Abs. 2, 125 Abs. 1 VwGO).
Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat den Beklagten zu Unrecht dazu verpflichtet, über eine Reduzierung der Kostenrechnung vom 7. Juli 2017 in Höhe von 391,68 EUR unter Beachtung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsauffassung zu entscheiden. Die Kostenrechnung erweist sich als rechtmäßig; sie verletzt die Kläger nicht in eigenen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Klage ist daher unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils abzuweisen.
Die streitgegenständliche Kostenrechnung vom 7. Juli 2017 ist nicht zu beanstanden.
Rechtsgrundlage der streitgegenständlichen Kostenrechnung bildet Art. 14 des Gesetzes über die Landvermessung und das Liegenschaftskataster vom 31. Juli 1970 (BayRS 219-1-F, in der Fassung durch § 1 Abs. 181 der VO v. 26.3.2019, GVBl. S. 98, Vermessungs- und Katastergesetz – VermKatG) i.V.m. § 6 Abs. 1 der Verordnung über die Benutzungsgebühren der unteren Vermessungsbehörden v. 15.3.2006 (GVBl. 2006, S. 160, BayRS 2013-2-9-F, in der Gültigkeit v. 26.3.2019, GVBl. 2019, S. 98 – GebOVerm). Gemäß Art. 14 Abs. 2 VermKatG werden für die Vermessung und katastertechnische Behandlung der Gebäudeveränderungen sowie für die in Verbindung damit notwendig werdenden Grenzfeststellungen Gebühren und Auslagen erhoben. Die Bestimmung des § 6 GebOVerm regelt die Gebühren für die Vermessung und katastertechnische Behandlung von Gebäudeveränderungen; nach § 8 Abs. 3 VermKatG gehört auch die Errichtung von Neubauten zu den Gebäudeveränderungen. Nach § 6 Abs. 1 GebOVerm werden den Vermessungsgebühren die Baukosten gem. Nr. 2.I.1/2.1 der Anlage zum Kostenverzeichnis (KVz – v. 12.10.2001, GVBl. S. 766, zuletzt geändert durch V.v. 1.11.2019, GVBl. S. 640), hilfsweise die gewöhnlichen Herstellungskosten, zu Grunde gelegt. Nach Tarifstelle 2.I.1/2.1 der KVz-Anlage ist, soweit die Gebühren nach den Baukosten berechnet werden, von den Kosten (einschließlich USt) auszugehen, die am Ort der Bauausführung im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung zur Vollendung des zu genehmigenden Vorhabens erforderlich sind, wobei Einsparungen durch Eigenleistungen (Material und Arbeitsleistungen) nicht zu berücksichtigen sind.
Zur weiteren Bestimmung des Begriffs der Baukosten in der KVz-Anlage kann auf die Rechtsprechung zur Baugenehmigungsgebühr zurückgegriffen werden, nachdem nicht nur die Vermessungsgebühren, sondern – wie die Tarifstellen unter 2.I.1/1.24 der KVz-Anlage ergeben – auch die Baugenehmigungsgebühren auf der Grundlage der Baukosten und damit auch der Tarifstelle 2.I.1/2.1 der KVz-Anlage festgesetzt werden.
Nach dem Urteil des Verwaltungsgerichtshofs vom 20. Juni 1983 (Az. 14 B 80 A. 1243 – BayVBl 1984 S. 50) ergibt sich aus der Wendung in Tarifstelle 2.I.1/2.1 der KVz-Anlage „… die … im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung zur Vollendung des zu genehmigenden Vorhabens erforderlich sind“, dass nicht auf die tatsächlichen Baukosten abzustellen ist, denn im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung ist das genehmigte Bauwerk noch nicht errichtet. Die tatsächlichen Baukosten entstehen nicht im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung, sondern erst bei der anschließenden Bauausführung. Nach den Urteilen des Verwaltungsgerichtshofs vom 26. Februar 2003 (Az. 2 B 99.2523, juris Rn. 28 ff. sowie Az. 2 B 00.1313 – juris Rn. 22 ff.) sowie dem Urteil des Verwaltungsgerichtshofs vom 10. April 2006 (15 BV 05.664 – juris Rn. 18 ff.) sind für die Höhe der Baukosten grundsätzlich die Angaben maßgebend, die der Bauherr hierzu im Baugenehmigungsverfahren entsprechend den Vorschriften der Bauvorlagenverordnung zu machen hat. Bei der Baukostenermittlung sind insoweit die im Bauvorhaben selbst liegenden besonderen Umstände zu berücksichtigen (etwa Untergrundverhältnisse, Grundwasserstand, Grundwasserschutzmaßnahmen, Baumschutzmaßnahmen, Fassadengestaltung, Dachgestaltung, verwendete Baumaterialien, Innenausstattung, kostengünstige Vertragsgestaltung bei Realisierung gleichartiger Bauvorhaben usw.). Nur dann, wenn Angaben des Bauwerbers über die Baukosten fehlen oder wenn im Rahmen dieser Angaben die Baukosten so niedrig beziffert werden, dass sie unter Zugrundelegung der konkreten Umstände keinen realistischen Bezug mehr zu den objektiv erforderlichen Baukosten aufweisen (im U.v. 10.4.2006, Rn. 18, wird ausgeführt, mehr als eine Plausibilitätsprüfung sei in diesem Zusammenhang nicht veranlasst), kann auf einen Baukostenindex zurückgegriffen werden.
Nach dem abstrakt-typisierenden Ansatz des Abgabenrechts ist es im Interesse der Gebührengerechtigkeit nicht zu beanstanden, wenn die Vermessungsverwaltung die von der Baugenehmigungsbehörde mitgeteilten Baukosten, die der Baugenehmigung zugrunde gelegt worden sind, als Maßstab für die Bemessung der Vermessungsgebühren zugrunde legt. Der Verordnungsgeber hat mit seiner Entscheidung, sowohl der Baugenehmigungsgebühr sowie der Vermessungsgebühr die Baukosten i.S.d. Tarifstelle 2.I.1/2.1 der KVz-Anlage zugrunde zu legen, sowohl der Baugenehmigungsbehörde als auch der Vermessungsbehörde die Prüfung auferlegt, welche Kosten (einschließlich USt) am Ort der Bauausführung im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung zur Vollendung des zu genehmigenden Vorhabens erforderlich sind. Er hat hiermit eine Kongruenz des gebührenrechtlichen Maßstabs im Baugenehmigungs- und Vermessungsverfahren beabsichtigt. Eine Bindung der Vermessungsbehörde an das Ermittlungsergebnis der Baugenehmigungsbehörde ist jedoch nicht vorgesehen. Deswegen muss offenkundig unrichtigen Feststellungen im vorangegangenen Verfahren und substantiierten Einwendungen gegen die Bemessungsgrundlage durch eine eigenständige Prüfung und ggf. durch Ansatz von Baukosten, die von den der Baugenehmigungsgebühr zugrundeliegenden abweichen, Rechnung getragen werden (zusammenfassend ebenso Senatsurteil vom 20.5.2020 – 19 BV 16.2449 – juris).
Nach diesen Maßgaben hat der Beklagte zu Recht die Baukosten für das Gesamtvorhaben zugrunde gelegt, die von der Baugenehmigungsbehörde angenommen worden sind (1.239.789,60 EUR; der vom Planungsbüro in der Baubeschreibung zum Bauantrag handschriftlich auf 1.239.790,00 EUR abgeänderte Gesamtkostenbetrag basiert lediglich auf einem Rechenfehler). Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts ist die Vorlage des von den Klägern nach Stellung des Bauantrags durch die K. UG & Co. KG abgeschlossenen Werkvertrags über die Erstellung eines schlüsselfertigen Reiheneckhauses zu einem Festpreis von 260.000 EUR (exklusive der Kosten für Zaun, Mülltonnenbox, Ersatzpflanzung eines Baums und Rasen sowie Anschlusskosten) nicht geeignet, die grobe Unrichtigkeit der ursprünglichen Angaben im Baugenehmigungsverfahren zu belegen, da nicht die tatsächlichen Baukosten maßgeblich sind, sondern die im Zeitpunkt der Genehmigung als objektiv erforderlich zu prognostizierenden Baukosten. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Werkvertrag vor der Erteilung der Baugenehmigung abgeschlossen und darin ein Festpreis vereinbart worden ist. Die Vereinbarung eines Festpreises bedeutet nicht, dass abweichende vertragliche Vereinbarungen (mit Auswirkungen auf den Festpreis) während der Bauphase ausgeschlossen wären (die Bau- und Leistungsbeschreibung eröffnet in Nr. 6.2 gerade die Erfüllung von Sonderwünschen auch während der Bauphase). Zudem sind den Klägern nach der Erteilung der Baugenehmigung weitere Kosten entstanden, die nicht Gegenstand der werkvertraglichen Regelungen waren (Kosten für Zaun, Mülltonnenbox, Ersatzpflanzung eines Baums und Rasen sowie Anschlusskosten).
Es ist außerdem unerheblich, dass die rechtskundigen Kläger (der Kläger zu 2 ist als Rechtsanwalt zugelassen und vertritt die Kläger selbst), die laut eigenen Aussagen in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Kenntnis von dem laufenden Bauantrag gehabt haben, die Baugenehmigungsgebühr zu tragen hatten (Nr. 1.1 der Bau- und Leistungsbeschreibung) und sich offensichtlich weder Kenntnis von den Angaben in der Baubeschreibung zum Bauantrag noch von der Höhe der Baugenehmigungsgebühr verschafft haben (vermutlich, weil die Baugenehmigungsgebühr im Hauspreis enthalten war und sich eine geringere Baugenehmigungsgebühr nicht auf den Festpreis ausgewirkt hätte), im Baugenehmigungsverfahren nicht als Bauherren aufgetreten sind, da keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass die Angaben im Baugenehmigungsverfahren keinen realistischen Bezug mehr zu den objektiv erforderlichen Baukosten hatten. Zwar besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass die Angabe von höheren Baukosten im Bauantrag dazu führt, dass diese Grundlage der Gebührenberechnung werden (vgl. das im Zulassungsverfahren vorgelegte Schreiben der Baugenehmigungsbehörde vom 9.12.2019). Anhaltspunkte für überhöhte Angaben des Bauherrn, die Grundlage der Gebührenberechnung geworden wären, sind aber nicht ersichtlich. Vielmehr ist von dem als Bauherr aufgetretenen Planungsbüro (K. UG & Co. KG) der ursprünglich im Bauantrag angegebene Index für die drei Wohnhäuser von 530 EUR/m3 auf 580 EUR/m3 und sind die Baukosten für das Gesamtvorhaben im Baugenehmigungsverfahren von 1.134.071,10 EUR (bei einer Drittelung dieses Betrags wäre ebenfalls von einem Kostenrahmen gem. § 6 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 GebOVerm von über 300.000 bis 500.000 EUR auszugehen gewesen) auf „1.239.790,00 EUR“ jeweils handschriftlich erhöht worden. Zwar sei der Grund für die Änderungen laut der Genehmigungsbehörde (vgl. Schreiben vom 9.12.2019) nicht mehr abschließend nachvollziehbar, es werde aber ein – der gängigen Verwaltungspraxis im Rahmen der Überprüfung der Baukosten auf Plausibilität im Falle von einer mehr als geringfügig nach unten abweichenden Baukostenangabe entsprechender – mündlicher Hinweis an den Bauherrn, dass seine ursprünglichen Kostenangaben mit einem Index von 530 EUR/m3 im Vergleich zu den im Jahr 2015 üblichen 580 EUR/m3 als zu niedrig angesehen würden, im Rahmen der Erstprüfung der Antragsunterlagen vermutet. Das als Bauherr aufgetretene Planungsbüro hat daraufhin nicht etwa eine nachvollziehbare Erläuterung der Baukosten abgegeben, sondern am 3. März 2015 besagte Änderungen der Angaben – entsprechend des vermuteten Hinweises der Baugenehmigungsbehörde – vorgenommen. Es ist insoweit davon auszugehen, dass das Planungsbüro zum Zeitpunkt der Änderung der Angaben Kenntnis von dem notariellen Werkvertrag der Kläger mit der E.G. UG vom 12. Februar 2015 und auch dem vereinbarten Festpreis hatte, da das Planungsbüro offensichtlich mit dem Bauunternehmen im Kontakt gestanden hat (ausweislich der dem Werkvertrag als Anlage beigefügten Bau- und Leistungsbeschreibung stellt das Planungsbüro sicher, dass alle Genehmigungen zur Verfügung gestellt werden, vgl. dort Nr. 1.1; ausweislich des Internetauftritts des Planungsbüros wurden und werden auch andere Wohnprojekte in Kooperation mit der E.G. UG durchgeführt). Trotzdem hat das Planungsbüro keine Anpassung der Baukosten nach unten (z.B. unter Vorlage des notariellen Werkvertrags vom 12.2.2015), sondern vielmehr eine Erhöhung vorgenommen (dass sich – wie die Kläger meinen – die Erteilung einer Baugenehmigung bei einer Angabe von vom Index abweichender Baukosten „erheblich“ verzögern würde, ist weder substantiiert vorgetragen noch ersichtlich). Daher ist davon auszugehen, dass die ursprünglichen Angaben des Planungsbüros nicht zu hoch, sondern zu niedrig angesetzt waren und der im notariellen Werkvertrag vom 12. Februar 2015 vereinbarte Festpreis lediglich Ausdruck eines guten Verhandlungsgeschicks der Kläger war oder seinen Grund in einer anderen Bauweise oder Ausstattung hatte (eine Änderung des Festpreises aufgrund von Sonderwünschen war auch während der Bauphase möglich, siehe bereits oben). Letzteres würde im Falle der Unkenntnis des Planungsbüros umso mehr gelten.
Eine unrichtige Berechnung der Vermessungskosten durch die Heranziehung des Kostenrahmens gem. § 6 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 GebOVerm von über 300.000 EUR bis 500.000 EUR ergibt sich zudem nicht aus dem Umstand, dass der Beklagte eine Drittelung der im Baugenehmigungsverfahren angegebenen Baukosten des Gesamtvorhabens vorgenommen hat. Es ist nicht ersichtlich, dass bezüglich des klägerischen Vorhabens ein Anteil von unter einem Drittel anzunehmen ist, da die Errichtung eines Reiheneckhauses im Vergleich zur Erstellung eines Reihenmittelhauses kostenintensiver ist und daher eher ein höherer Anteil aus den Baukosten des Gesamtvorhabens auf das Reiheneckhaus der Kläger entfallen müsste (um den Kostenrahmen gem. § 6 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 GebOVerm von über 125.000 EUR bis 300.000 EUR zu erreichen, müsste sich der auf das Reiheneckhaus der Kläger entfallende Anteil sogar auf unter 25% der Baukosten des Gesamtvorhabens belaufen).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2 VwGO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO i.V.m. § 167 Abs. 1 und 2 VwGO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Zulassungsgründe nicht vorliegen.

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