Aktenzeichen 15 B 14.2139
Leitsatz
Der Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB endet regelmäßig am letzten Baukörper. Besondere Geländeverhältnisse (zB Damm, Böschung, Waldrand) können es im Einzelfall jedoch ausnahmsweise rechtfertigen, auch daran anschließende, unbebaute Flächen noch dem im Zusammenhang bebauten Bereich zuzuordnen. Maßgeblich ist dabei, ob optisch wahrnehmbare Besonderheiten der zur Beurteilung stehenden Fläche die Zugehörigkeit zum Bebauungszusammenhang vermitteln. (redaktioneller Leitsatz)
Gründe
Bayerischer Verwaltungsgerichtshof
Aktenzeichen: 15 B 14.2139
Im Namen des Volkes
Urteil
vom 9. Februar 2016
(VG Augsburg, Entscheidung vom 16. Mai 2013, Az.: Au 5 K 11.1663)
15. Senat
Sachgebietsschlüssel: 920
Hauptpunkte:
Wohnbauvorhaben,
einfacher Bebauungsplan,
Bebauungszusammenhang,
letztes Grundstück am Waldrand,
überbaubare Grundstücksfläche,
Alternativprüfung,
keine Beeinträchtigung öffentlicher Belange,
Aussagen des Bebauungsplans zu Splittersiedlung und Flächennutzungsplan,
eingefriedete Wiesenfläche ist (hier) keine Landschaft im Sinn von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB
Rechtsquellen:
In der Verwaltungsstreitsache
…
gegen
…, vertreten durch die Landesanwaltschaft …
– Beklagter –
beigeladen: Stadt …, vertreten durch den ersten Bürgermeister,
bevollmächtigt: Rechtsanwälte …
wegen Baugenehmigung,
hier: Berufung der Kläger gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts Augsburg vom 16. Mai 2013,
erlässt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, 15. Senat,
durch die Vorsitzende Richterin am Verwaltungsgerichtshof Müller, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Schweinoch, die Richterin am Verwaltungsgerichtshof Geist aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 26. Januar 2016 am 9. Februar 2016 folgendes Urteil:
I.
Das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts Augsburg vom 16. Mai 2013 wird geändert. Der Beklagte wird verpflichtet, den Bauantrag vom 4. September 2006 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu verbescheiden.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II.
Die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen tragen der Beklagte und die Beigeladene je zur Hälfte.
III.
Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Die Kostenschuldner können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn die Vollstreckungsgläubiger nicht vorher Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
IV.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Bebaubarkeit des 1.411 m² großen Grundstücks FlNr. …/… der Gemarkung W. mit einem Einfamilienhaus mit Büro, Doppelgarage und Stellplätzen. Mit Bescheid vom 28. Februar 2008 lehnte das Landratsamt Augsburg den Bauantrag der Rechtsvorgängerin der Kläger vom 4. September 2006 ab, weil sich das im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans Nr. 71 „K.-hang West-Nord“ der Beigeladenen gelegene Grundstück nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils befinde. Das deshalb nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilende Wohnbauvorhaben beeinträchtige öffentliche Belange und halte den aus Sicherheitsgründen zum angrenzenden Wald nötigen Abstand nicht ein.
Mit Urteil vom 16. Mai 2013 wies das Bayerische Verwaltungsgericht Augsburg die am 28. März 2008 erhobene und von den seit dem 31. Oktober 2008 als Miteigentümer je zur Hälfte im Grundbuch eingetragenen Klägern übernommene Klage ab. Der am 12. September 2006 beim Landratsamt eingegangene Bauantrag sei nicht genehmigungsfähig, weil das Vorhaben planungsrechtlichen Vorschriften widerspreche. Der seit dem 7. August 1997 rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 71 setze lediglich ein reines Wohngebiet fest und enthalte weder Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen noch zu den örtlichen Verkehrsflächen. Das der Art nach zulässige Vorhaben solle auf einem dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzurechnenden Grundstück verwirklicht werden. In dem unverändert fortgeltenden Flächennutzungsplan der Beigeladenen vom 2. Februar 1990 sei der weit überwiegende Teil des Grundstücks als erhaltenswerter landschafts- und ortsbildprägender Gehölzbestand gekennzeichnet. Diese Darstellung sei ungeachtet der zwischenzeitlich erfolgten Rodung nicht funktionslos geworden, der Gehölzlebensraum entwickle sich nach Auskunft der Naturschutzbehörde wieder in Richtung des ursprünglichen Zustands. Ob die Verwirklichung des Vorhabens die Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lasse, bedürfe keiner abschließenden Entscheidung; ebenso könne dahinstehen, ob die natürliche Eigenart der Landschaft durch das Bauvorhaben beeinträchtigt werde. Unabhängig davon sei jedoch darauf hinzuweisen, dass die vom Beklagten zur Ablehnung der Baugenehmigung mangels Sachbescheidungsinteresses herangezogene Baumwurfgefahr dem Vorhaben nicht entgegenstehe. Eine entsprechende Gefahrenlage sei gegenwärtig nicht feststellbar, nach forstfachlicher Ansicht könne eine konkrete Baumsturzgefahr aus dem angrenzenden Jungwald auch für die nähere Zukunft ausgeschlossen werden.
Im Berufungsverfahren beantragen die Kläger,
das Urteil vom 16. Mai 2013 aufzuheben und den Beklagten zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung zu verpflichten,
hilfsweise,
den Beklagten zu verpflichten, über den Bauantrag unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden.
Die Beigeladene habe mit dem Bebauungsplan Nr. 71, dessen Festsetzungen das Vorhaben entspreche, zugleich die Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteils festlegen wollen, um für die weitere Genehmigungspraxis in dem bereits überwiegend bebauten Gebiet mit § 34 BauGB eine Grundlage für die Beurteilung von Neubauten zu schaffen, die den Villencharakter des Gebiets nicht beeinträchtigen sollten. Das östlich an der W.-straße gelegene Grundstück FlNr. … sei ursprünglich ca. 6.000 m² groß, seit Anfang des 20. Jahrhunderts bebaut und einheitlich bewirtschaftet gewesen. Nach der Abtrennung einer Teilfläche (FlNr. …/…) und der Teilung des Restgrundstücks in die FlNr. … und …/… sei letzteres als ein Haus- und Gartengrundstück genutzt worden; 1968 sei die Reparatur eines um diesen Besitz herum geführten, aus an Betonsäulen befestigtem Drahtgeflecht bestehenden Zauns genehmigt worden. Im Süden liefe auf einer Länge von rund 75 m ein 3 – 5 m breiter Wald- und Bewirtschaftungsweg vorbei; im Osten grenze ein Forstweg an, der bis zur Dr.-R.-Straße führe. Damit sei das Grundstück der Kläger vom Außenbereich optisch abgetrennt und dem im Norden vorhandenen Bebauungszusammenhang zuzurechnen.
Die Darstellungen im Flächennutzungsplan aus dem Jahr 1990 könnten dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans Mitte der 1990´er Jahre seien der Baumbestand und die örtlichen Verhältnisse erfasst worden mit dem Ergebnis, dass auf dem streitigen Grundstück drei Bäume als schutzwürdig festgesetzt wurden.
Wenn man von einer Außenbereichslage ausginge, beeinträchtige das Vorhaben keine öffentlichen Belange. Das Grundstück sei weder Teil einer Erholungslandschaft noch werde es in absehbarer Zeit dazu.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Das am Waldrand liegende Grundstück erhalte durch diesen Wald seine Prägung, es gehöre dem Außenbereich an. Es beeinträchtige öffentliche Belange. Auch wenn der Bebauungsplan, der keine bebaubaren Flächen enthalte, im südwestlichen Bereich des Vorhabensgrundstücks nur drei erhaltenswerte Bäume festsetze, sei ihm nicht zu entnehmen, dass die Darstellungen des Flächennutzungsplans nicht mehr gelten sollten. Der darin enthaltene Gehölzbestand werde sich wieder entwickeln. Daneben beeinträchtige das Vorhaben die Eigenart der Landschaft und lasse die Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten.
Die Beigeladene beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Bebauungsplan Nr. 71 habe kein Baurecht geschaffen. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteile sich an Ort und Stelle nach § 35 BauGB. Das Grundstück FlNr. …/… bilde eine Einheit mit dem unmittelbar benachbarten K.-wald. Weder die angrenzenden, als naturbelassen in Erscheinung tretenden Wege noch die Zaunanlage könnten eine verbindliche Abgrenzung zum Außenbereich herbeiführen. Es handle sich auch nicht um eine bauakzessorische Fläche, da die zuvor auf dem ursprünglichen Grundstück insgesamt ausgeübten Nutzungen hier allenfalls die Errichtung eines Nebengebäudes, nicht aber eines weiteren Wohnhauses für möglich hätten erscheinen lassen können. Mit der endgültigen Aufteilung des ursprünglichen Grundstücks sei die streitige Fläche nun selbstständig zu beurteilen, aus früheren grundbuchrechtlichen Vorgängen könne für die planungsrechtliche Beurteilung nichts hergeleitet werden. Das nicht privilegierte Vorhaben stimme mit den Darstellungen des Flächennutzungsplans nicht überein. Es beeinträchtige auch die von Grün- und Waldflächen geprägte Eigenart der Landschaft.
Wegen der weiteren Einzelheiten und des sonstigen Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakten in beiden Instanzen und die beigezogenen Bauakten Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die vom Senat zugelassene Berufung hat im Wesentlichen Erfolg. Die im Tenor angesprochene Einschränkung betrifft lediglich die Frage der Sicherung der Erschließung im Hinblick auf die Möglichkeit, das Grundstück an den städtischen Abwasserkanal anzuschließen (vgl. dazu unten 3.).
Über die Verpflichtungsklage ist auf der Grundlage der Bayerischen Bauordnung 2008 nach der im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren gegebenen Sachlage zu entscheiden.
Das mit dem Eingang des Bauantrags bei der Beigeladenen am 5. September 2006 eingeleitete Baugenehmigungsverfahren (Art. 67 Abs. 1 Satz 1 BayBO 1998) ist nach dem am 1. Januar 2008 in Kraft getretenen Verfahrensrecht der BayBO 2008 zu Ende zu führen. Die Übergangsregelung des Art. 83 Abs. 1 BayBO 2008 a. F., die abweichend von diesem allgemeinen Grundsatz des intertemporalen Verfahrensrechts eine ausdrückliche Erklärung zugunsten der Anwendung des neuen Verfahrensrechts erforderte, die nach der Rechtsprechung auch noch im Verpflichtungsprozess abgegeben werden konnte (zum Ganzen König in Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 83 Rn. 2, 7 und 8 m. w. N.), ist mit Ablauf des 29. April 2013 entfallen (§ 1 Nr. 13 Gesetz vom 8.4.2013, GVBl S. 174).
Das die Klage abweisende Urteil war abzuändern. Die zwischen den Beteiligten nur hinsichtlich seiner Lage streitige planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens auf dem Grundstück FlNr. …/… der Gemarkung W. ist auf der Grundlage von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu bejahen (1.). Eine alternative Beurteilung nach § 35 Abs. 2, 3 BauGB führt zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben keine öffentlichen Belange beeinträchtigt (2.).
1. Der an seiner südöstlichen Grenze auch das Grundstück der Kläger komplett umfassende, am 7. August 1997 bekannt gemachte Bebauungsplan Nr. 71 der Beigeladenen in der Fassung der 1. Änderung vom 24. Mai 2012 setzt lediglich die Art der Nutzung (reines Wohngebiet), die Bauweise (offen, nur Einzelhäuser zulässig) und die örtlichen Verkehrsflächen fest. Darüber hinaus beschränkt die Satzung die Zahl der zulässigen Vollgeschosse auf zwei, bestimmt als regelmäßige Mindestgröße der Baugrundstücke 1.000 m² und erlaubt in jedem Wohngebäude maximal zwei Wohneinheiten. Schon mangels Festsetzungen über die überbaubaren Grundstücksflächen handelt es sich dabei – wie auch in der Zweitüberschrift auf dem Planexemplar zum Ausdruck gebracht – nicht um einen qualifizierten Bebauungsplan i. S. v. § 30 Abs. 1 BauGB, sondern um einen einfachen Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB. Die Zulässigkeit des Vorhabens im Übrigen, namentlich seine Situierung auf dem unbebauten Grundstück FlNr. …/…, richtet sich hier nach § 34 BauGB.
Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils befindet (vgl. im Folgenden 1.1) und nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (vgl. unten 1.2). Das Vorhaben erfüllt beide Voraussetzungen.
1.1 Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der der Senat folgt, endet der Bebauungszusammenhang regelmäßig am letzten Baukörper; besondere Geländeverhältnisse (z. B. Damm, Böschung, Waldrand) können es im Einzelfall jedoch ausnahmsweise rechtfertigen, auch daran anschließende, unbebaute Flächen noch dem im Zusammenhang bebauten Bereich zuzuordnen. Maßgeblich ist dabei, ob optisch wahrnehmbare Besonderheiten der zur Beurteilung stehenden Fläche die Zugehörigkeit zum Bebauungszusammenhang vermitteln (vgl. BVerwG, B. v. 8.10.2015 – 4 BN 28/15 – ZfBR 2016, 67 = juris Rn. 5/6 m. w. N.).
Danach rechnet das ganze, entlang der W.-straße 19 m breite und in östlicher Richtung rund 75 m tiefe Grundstück FlNr. …/… noch zu der im Ortsteil W. der Beigeladenen vorhandenen, zusammenhängenden Bebauung. Diese reicht im Westen auf der FlNr. …, hier jenseits der in diesem Bereich nach Südsüdwesten verlaufenden W.-straße, an das Baugrundstück heran. Entlang der gesamten Nordseite des Baugrundstücks folgen mit dem Grundstück FlNr. …/… und dem westlich daneben, an der W.-straße gelegenen Grundstück FlNr. … jeweils innerhalb der letzten etwas mehr als zehn Jahre mit zweigeschossigen Wohngebäuden bebaute Flächen. Weiter im Norden schließt sich an diese beiden Grundstücke die von der W.-straße im Westen, der Dr.-R.-Straße im Norden sowie dem K.-wald im Osten umgrenzte FlNr. …/… an, die bis auf eine verhältnismäßig breite, zum Grundstück FlNr. …/… führende Zufahrt in ihrem östlichen Bereich unbebaut ist. Jenseits der Dr.-R.-Straße folgen im Norden und Nordwesten zahlreiche weitere bebaute Grundstücke. Die Gesamtfläche der vier von der W.-straße, der Dr.-R.-Straße und dem K.-wald eingerahmten Grundstücke (FlNr. …/…, …, …/… und …/…), die jeweils annähernd gleich groß sind, beträgt rund 6.000 m². Die Besonderheit der örtlichen Verhältnisse, die dem Grundstück der Kläger die Zugehörigkeit zu der Bebauung in seiner unmittelbaren Nachbarschaft im Westen und Norden verleihen, ist darin zu sehen, dass das Baugrundstück im Osten, ebenso wie das dort nördlich benachbarte Grundstück FlNr. …/…, und im Süden – jeweils in ganzer Länge bzw. Breite – vom hohen Baumbestand des K.-walds umrahmt wird, welcher im Übrigen sowohl nach Osten wie auch nach Süden deutlich sichtbar weiter ansteigt.
Diese dem Baugrundstück durch die natürlichen Besonderheiten in der Umgebung optisch vermittelte Zugehörigkeit zur anschließenden aufeinanderfolgenden Bebauung wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass – wie der Beklagte im Schriftsatz vom 4. Dezember 2014 erwogen hat – der im Westen angrenzenden W.-straße trennende Wirkung bezüglich der auf der anderen Seite anliegenden Wohnbebauung zukäme (vgl. dazu allgemein BVerwG, B. v. 10.3.1994 – 4 B 50/94 – juris Rn. 3). Die nach der Rechtsprechung vorzunehmende Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts hat zum Ergebnis, dass dieser insgesamt nur etwa 270 m langen Sackstraße im hier maßgeblichen, beiderseits bebauten bzw. zu bebauenden, 90 m langen nördlichen Teilbereich keine trennende Wirkung beigemessen werden kann. Wie sich aus den in den Akten befindlichen Lageplänen, Luftbildern und Fotografien ergibt, sind hier auf beiden Seiten der verhältnismäßig schmalen und nur der Erschließung weniger, weiter südlich nur auf ihrer Westseite gelegenen, Baugrundstücke dienenden Wegefläche größenmäßig und strukturell gleiche bzw. vergleichbare Nutzungen vorhanden. Schon mangels an Ort und Stelle voneinander unterscheidbarer Baubereiche ist deshalb nicht ersichtlich, inwiefern dieser Straße auf der Höhe des Baugrundstücks die Wirkung einer Zäsur zukommen könnte.
Vergleichbares gilt nach Norden; auch in diese Richtung ist nichts feststellbar, was auf eine von den dort vorhandenen, bebauten Grundstücken deutlich abgesetzte Lage des Baugrundstücks schließen lassen könnte. Das natürliche Gelände auf dem Baugrundstück und in dessen näherer nördlicher Umgebung steigt vielmehr ab der Dr.-R.-Straße insgesamt gleichmäßig in Richtung Süden an. Das ist nicht zuletzt auf den in der mündlichen Verhandlung übergebenen Lichtbildern zu erkennen, die den Verlauf der W.-straße von der Südgrenze des Baugrundstücks aus mit Blick nach Norden (bis zur Dr.-R.-Straße) bzw. vom Inneren des Baugrundstücks aus mit Sicht nach Westen zeigen. Denselben Eindruck vermittelt die Aufnahme auf Seite 4 der in den Bauakten befindlichen Fotodokumentation der Planfertiger der Bauherren, die den entlang der Ostgrenze der FlNr. …/… und …/… in Richtung Norden verlaufenden Waldweg aus einer südlichen Perspektive darstellt. Eine überschlägige Kontrolle anhand der von der Bayerischen Vermessungsverwaltung im Internet für die jeweiligen Flurnummern abrufbaren Daten (BayernAtlas – plus) bestätigt diesen Befund. Dort sind als mittlere Höhen für die FlNr. …/… 505 m, für die FlNr. … und …/… jeweils 502 m und für die FlNr. …/… 498 m verzeichnet.
Für das Baugrundstück selbst ergibt sich der Höhenverlauf auch aus den Angaben auf den Bauvorlagen vom 9. September 2006, deren Richtigkeit weder der Beklagte noch die Beigeladene in Frage gestellt haben. Danach steigt das auf dem Baugrundstück vorhandene Gelände auf der Westseite entlang der Straße auf einer Strecke von 19 m von 501,07 m üNN auf 503,02 m üNN, also um 1,95 m an. Der Höhenunterschied auf der Ostseite beträgt 1,33 m, von 502,47 m üNN auf 503,80 m üNN. In etwa der Mitte des Baugrundstücks befindet sich eine Welle; hier erreicht das Niveau laut den entsprechenden Eintragungen auf den Plänen bis zu 506,01 m üNN an der Südgrenze.
Soweit auf den Grundstücken FlNr. … und …/… zur Herstellung ebener Außenwohnbereiche bis zu den jeweiligen Südgrenzen reichende Abgrabungen vorgenommen worden sein sollten, haben diese in jüngerer Vergangenheit erfolgten, künstlichen Veränderungen keinen Einfluss auf die zuvor dargestellte, anhand des gesamten Akteninhalts zweifelsfrei zu gewinnende Erkenntnis der Zugehörigkeit des Baugrundstücks zum Bebauungszusammenhang im Norden. Neben dem Umstand, dass eventuelle Niveauunterschiede erst kürzlich durch menschliche Einwirkung herbeigeführt wären, sprechen gegen deren Berücksichtigung als ins Gewicht fallender Versprung des Geländes zusätzlich ihre, gemessen am insgesamt in den Blick zu nehmenden Bereich, in Breite und Höhe allenfalls unbedeutend geringen Ausmaße.
1.2 Die zur Bebauung auf dem Grundstück FlNr. …/… vorgesehene Fläche befindet sich innerhalb des aus der Umgebung abzuleitenden Rahmens. Für die Bebauung auf der FlNr. … lässt sich aus aktuellen Lageplänen eine Bebauungstiefe analog § 23 Abs. 4 Satz 2 BauNVO von etwa 23,5 m, für jene auf der FlNr. …/… eine solche von rund 64 m entnehmen. Die Ostwand des Wohnhauses auf dem Baugrundstück soll nach den Bauvorlagen nicht weiter als circa 43 m von der Grenze der W.-straße entfernt errichtet werden.
2. Eine alternative Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens am Maßstab des § 35 Abs. 2 und 3 BauGB würde zu keinem anderen Ergebnis führen. Das nicht privilegierte Wohnbauvorhaben beeinträchtigt keine öffentlichen Belange im Sinn von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, 5 und 7 BauGB.
2.1 Selbst wenn man die unter 1.1 näher beschriebene Bebauung östlich der W.- und südlich der Dr.-R.-Straße als Siedlungssplitter (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB) bezeichnen wollte, ist es aufgrund der besonderen Gegebenheiten des Falles ausgeschlossen, dass mit dem streitigen Vorhaben eine städtebaulich unerwünschte Zersiedelung verstärkt wird oder das Vorhaben als Vorbild für weitere unerwünschte Baumaßnahmen dienen könnte. In diesem Zusammenhang kommt der Manifestation des planerischen Willens der Beigeladenen im Bebauungsplan Nr. 71, dessen Rechtswirksamkeit weder von den Beteiligten in Frage gestellt wird noch sonst Zweifeln unterliegt, maßgebliche Bedeutung zu. Dieser Bebauungsplan setzt das gesamte im fraglichen Bereich an den auch förmlich unter Schutz gestellten K.-wald (Verordnung des Landkreises Augsburg über das Landschaftsschutzgebiet „K.-wald“ vom 14.11.1977) angrenzende Areal als reines Wohngebiet fest. Diese Festsetzung definiert das an Ort und Stelle bauplanungsrechtlich „Gewünschte“. Die Errichtung eines Wohnhauses an der von den Klägern geplanten Stelle stimmt damit überein. Da sich der K.-wald unmittelbar an das Baugrundstück anschließt, kann das Vorhaben nicht als Bezugsfall für vergleichbare Bauwünsche in diesem wohl schon faktisch, vor allem aber aus Rechtsgründen nicht bebaubaren Bereich dienen.
Ohne dass es noch entscheidungserheblich darauf ankäme sei angemerkt, dass die im Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachte Vorstellung, dass es sich bei dem hier zu erörternden Bereich insgesamt um Wohnbauland handelt, auch aus der historischen Entwicklung schlüssig nachvollziehbar ist. Das südlich der Mitte der FlNr. … (alt) bis Anfang der 2000´er Jahre vorhandene und zuletzt von der Rechtsvorgängerin der Kläger genutzte Wohnhaus mit einem Grundriss von rund 10 m x 11 m sowie ein ehemals südlich davon gelegenes schmales Nebengebäude finden sich nicht zuletzt auch auf der Karte (M 1:5000) zum Landschaftsschutzgebiet „K.“. Dessen Grenzen wurden im Süden und Osten an dieses seinerzeit, wenn auch nur verhältnismäßig gering bebaute, aber mit Ausnahme eines kleineren Teils im Norden (FlNr. …/…) komplett eingefriedete Areal (FlNr. … alt und …/…, vgl. die Genehmigung vom 3.10.1968, Az.: 2052/68 LRA Augsburg, „Hauptreparatur der Einfriedung“ sowie den Vermerk ebenda vom 20.12.1968: „Die Einfriedung ist fertig“) herangeführt. Jenseits der Zaunanlage verlaufen auch heute noch an der Südgrenze sowie entlang der Ostseite (FlNr. …/… und …/… neu) mehr oder minder naturbelassene Waldwege. Diese Grenzziehung zwischen Wohnbauflächen und (geschützten) Waldflächen übernahm der am 1. Februar 1990 ortsüblich bekannt gemachte Flächennutzungsplan. Dieselbe Trennlinie findet sich auch im Bebauungsplan aus dem Jahr 1997. Bei der in den frühen 2000´er Jahren erfolgten ersten Genehmigung für die Errichtung eines 22 m langen Neubaus auf der nach dem Abriss des Altbestandes auf der FlNr. … (alt) abgeteilten, ihrerseits im Osten bis zum Waldrand reichenden FlNr. …/… hatte der Beklagte schließlich – soweit ersichtlich – selbst noch keine Zweifel an der planungsrechtlichen Qualität des Umgriffs als Bauland.
2.2 Anhaltspunkte dafür, dass das Vorhaben, wie der Beklagte und die Beigeladene meinen, die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB), sieht der Senat nicht. Aus dem umfangreichen Bildmaterial in den Akten ist nichts zu erkennen, was dem 1.411 m² großen Grundstücksstreifen „natürliche“ Eigenschaften verleihen könnte, die durch die geplante Bebauung beeinträchtigt werden könnten. Heute stellt sich die Fläche als eingefriedete und gemähte Wiese dar.
Wenn auf der zu überbauenden Fläche überhaupt jemals nennenswerter Gehölzbewuchs vorhanden gewesen sein sollte, so wurde dieser nach Aktenlage im Jahr 2006, also vor nahezu zehn Jahren beseitigt. Auf der unter 2.1 schon erwähnten Karte zum Landschaftsschutzgebiet „K.“ sind auf dem Baugrundstück – anders als auf zahlreichen anderen Grundstücken im Geltungsbereich des späteren Bebauungsplans Nr. 71 – nur zwei zeichnerische Andeutungen für einen allenfalls mittelhohen Bewuchs erkennbar; ein entsprechendes Symbol findet sich in der Mitte an der Südgrenze, ein weiteres im Nordosten. Bei den im Flächennutzungsplan aus dem Jahr 1990 auf dem Baugrundstück entlang des K.-waldes grün dargestellten Bereichen – erhaltenswerter Landschafts- und ortsbildprägender Gehölzbestand im Süden und Osten, circa 30 m breiter Waldrandsaum im Osten, der sich nach Norden auf insgesamt weit über 200 m erstreckt – dürfte es sich in erheblichem Umfang am ehesten noch um planerische Wunschvorstellungen für eine fernere Zukunft handeln. Der überwiegende Teil dieses Waldrandsaums beispielsweise wurde auf eine vorhandene öffentliche Straße sowie über zu diesem Zeitpunkt bereits auf den privaten Grundstücken entlang der Westseite dieser Straße vorhandene Bebauung gelegt. Der danach auf dem Baugrundstück zu schützende Gehölzbestand dürfte in der Zeit vor dem Erlass des Flächennutzungsplans allenfalls durch Anflug am Südrand des zusammenhängend genutzten Grundstücks FlNr. … (alt) und …/… entstanden sein. Abgesehen davon, dass dieser Bewuchs inzwischen längst beseitigt wurde, ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die vom Beklagten geäußerte Erwartung, der „Gehölzlebensraum werde sich wieder in Richtung des ursprünglichen (?) Zustandes entwickeln“ dem Bauprojekt auf den westlichen beiden Dritteln des Grundstücks gegenwärtig entgegenstehen könnte. Das östliche Drittel des Grundstücks soll nach dem Bauantrag entlang der Grenzen ohnehin mit Laubbäumen und heimischen Sträuchern naturnah gestaltet werden.
Ebenso wenig kann sich der Senat dem Gedanken anschließen, dass die fragliche Fläche einen Erholungswert für die Allgemeinheit haben soll, der durch die Bebauung beeinträchtigt werden könnte. Unter 2.1 wurde bereits darauf hingewiesen, dass das Baugrundstück seit Jahrzehnten eingefriedet ist. Auf zwei Seiten führen Waldwege daran vorbei, die – anders als das private Grundstück – Erholungssuchenden zur Nutzung offen stehen.
2.3 Ein Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr.1 BauGB) besteht nicht. Soweit der Flächennutzungsplan Darstellungen über erhaltenswerte Grün- und Gehölzflächen enthielt, sind an deren Stelle die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 71 über drei zu erhaltende Bäume an der Südwestgrenze des Baugrundstücks getreten. Die Darstellungen des älteren Flächennutzungsplans sind durch die Festsetzungen des nachfolgenden Bebauungsplans überholt.
Festsetzungen eines einfachen Bebauungsplans sind nur insoweit geeignet, einem öffentlichen Belang die gegen ein Außenbereichsvorhaben sprechende Wirkung zu nehmen, wenn sie in Bezug auf diesen Belang eine Aussage treffen (BayVGH, U. v. 29.5.2009 – 1 N 06.2824 – VGH n. F. 62, 63 = juris Rn. 63 m. w. N.). Das ist hier hinsichtlich des auf dem Baugrundstück zu erhaltenden Baumbestandes der Fall. Im Gegensatz zum Flächennutzungsplan, der auf dem Baugrundstück und den nördlich benachbarten Flächen in erheblichem Umfang erhaltenswerten Landschafts- und ortsbildprägenden Gehölzbestand sowie einen rund 30 m breiten Waldrandsaum darstellt, beschränkt der Bebauungsplan den in diesem Quartier zu erhaltenden Baumbestand auf die drei vorerwähnten Bäume sowie einen schmalen Streifen „Verkehrsgrün“ entlang eines von der Dr.-R.-Straße nach Südosten abzweigenden Forstwegs. Vor dem Hintergrund, dass der Bebauungsplan – zu Recht, vgl. oben 1. – im seinem gesamten Geltungsbereich von einer grundsätzlichen Bebaubarkeit der privaten Grundstücke ausgegangen ist, ist es allein folgerichtig, dass der Plan selbst auch die diese Bebaubarkeit einschränkenden Bestimmungen abschließend aufzählt. Die im Übrigen zum Teil von vorneherein rechtlich eher fragwürdigen Darstellungen eines umfangreichen landschafts- oder ortsbildprägenden Aufwuchses (direkt am Waldrand?) und eines 30 m breiten, entlang der im Norden gelegenen Dr.-R.-Straße weder vorhandenen noch realisierbaren und im hier maßgeblichen Umgriff längst nicht mehr existierenden „Waldrandsaums“ können dem Vorhaben damit nicht entgegengehalten werden.
3. Hinsichtlich der abwassermäßigen Erschließung sind sich die Kläger und die Beigeladene einig, dass der in der W.-straße vorhandene Kanal um das bis zum Baugrundstück fehlende Teil verlängert werden kann und soll, sobald ein angemessenes Erschließungsangebot vorgelegt wird. Grundsätzlich steht dieser Punkt außer Streit. Weil dieses Angebot mit Rücksicht auf den Ausgang dieses Gerichtsverfahrens bisher noch nicht abgegeben wurde, ist der Rechtstreit aber insoweit noch nicht endgültig entscheidungsreif.
4. Der Beklagte und die Beigeladene tragen als Unterlegene die Kosten des Rechtsstreits je zur Hälfte, § 154 Abs. 1, § 155 Abs. 1 Satz 3, § 159 Satz 1 VwGO, § 100 Abs. 1 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit im Kostenpunkt ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
5. Gründe für die Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) liegen nicht vor.
Rechtsmittelbelehrung
Nach § 133 VwGO kann die Nichtzulassung der Revision durch Beschwerde zum Bundesverwaltungsgericht in Leipzig angefochten werden. Die Beschwerde ist beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (in München Hausanschrift: Ludwigstraße 23, 80539 München; Postfachanschrift: Postfach 34 01 48, 80098 München; in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach) innerhalb eines Monats nach Zustellung dieser Entscheidung einzulegen und innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieser Entscheidung zu begründen. Die Beschwerde muss die angefochtene Entscheidung bezeichnen. In der Beschwerdebegründung muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts, von der die Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.
Vor dem Bundesverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer in Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und Rechtslehrern an den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Hochschulen mit Befähigung zum Richteramt nur die in § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen. Für die in § 67 Abs. 4 Satz 5 VwGO genannten Angelegenheiten (u. a. Verfahren mit Bezügen zu Dienst- und Arbeitsverhältnissen) sind auch die dort bezeichneten Organisationen und juristischen Personen als Bevollmächtigte zugelassen. Sie müssen in Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln.
Beschluss:
Der Streitwert wird für beide Instanzen auf 20.000,– Euro festgesetzt, § 52 Abs. 1 GKG unter Berücksichtigung der Nr. 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs 2013 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (BayVBl-Beilage 1/2014).
