Baurecht

Aktenzeichen  M 9 K 16.1341

Leitsatz

1 Es ist auch unter dem Aspekt der Wahrung des Gebietscharakters grundsätzlich möglich, ein Mischgebiet in der Weise zu gliedern, dass ein Teil der Wohnnutzung vorbehalten ist, während in einem anderen Teil die Wohnnutzung völlig ausgeschlossen wird. (Rn. 25) (redaktioneller Leitsatz)
2 Bei Büronutzungen ist überhaupt nichts dafür ersichtlich, welcher funktionale Zusammenhang zwischen einer Betriebsinhaberwohnung und einer Büronutzung bestehen soll, denn es gibt im Falle einer Büronutzung keinen betriebsbezogenen Grund dafür, dass der Betriebsinhaber auch außerhalb der normalen Arbeitszeiten sinnvollerweise immer am Ort des Betriebs anwesend ist. (Rn. 29) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Klage hat keinen Erfolg.
Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die beantragte Baugenehmigung, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO, Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO.
Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich unzulässig, Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Var. 1 BayBO i.V.m. §§ 29ff. BauGB. Es ist mit der – wirksamen (nachfolgend unter 1.) – Festsetzung der Art der baulichen Nutzung nicht vereinbar (nachfolgend unter 2.), § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. den Festsetzungen des Bebauungsplans.
1. Der Bebauungsplan „Südliche … Str.“ der Beigeladenen ist wirksam.
Das ist zwar von den Beteiligten bis zum entsprechenden Hinweis des Gerichts in der mündlichen Verhandlung nicht problematisiert worden. Gleichwohl ist die Wirksamkeit des vorliegenden Bebauungsplans im Hinblick auf die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung, deren Unwirksamkeit wiederum, wie regelmäßig wegen der Wesentlichkeit der Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung, zur Gesamtunwirksamkeit führen würde (vgl. nur BVerwG, U.v. 11.9.2014 – 4 CN 3/14 – juris Rn. 27), begründungsbedürftig. Dazu kommt noch, dass sich eine Unwirksamkeit grundsätzlich (hier vorbehaltlich der unter 3. sogleich dargestellten Ausführungen) auf die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens auswirken würde.
Die vom Beigeladenen vorgenommene Gliederung dergestalt, dass in einem Bebauungsplan mit einem einheitlichen Geltungsbereich, der insgesamt nach der Art der baulichen Nutzung i.S.v. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ein Mischgebiet gemäß § 5 BauNVO festsetzt, dieses dann aber in zwei Bereiche gliedert („MI1“ und „MI2“), in denen unterschiedliche Nutzungen festgesetzt sind, nämlich im „MI1“ nur Wohngebäude und im „MI2“ keine Wohngebäude (sog. horizontale Gliederung), wirft Bedenken hinsichtlich der Einhaltung des Grundsatzes der Wahrung des Gebietscharakters auf. Dieser Grundsatz gilt gleichsam vor die Klammer gezogen für alle Gliederungsvorschriften gemäß § 1 Abs. 4 – 9 BauNVO (vgl. BVerwG, B.v. 22.12.1989 – 4 NB 32.89 – juris Rn. 3; B.v. 6.5.1996 – 4 NB 16.96 – juris Rn. 8), unabhängig davon, ob der Wortlaut der jeweiligen Gliederungsvorschrift das ausdrücklich voraussetzt (wie z.B. § 1 Abs. 5 BauNVO) oder nicht. Er besagt, dass das Gebrauchmachen von den Möglichkeiten der Gebietsgliederung, welche die BauNVO bereitstellt, nicht dazu führen darf, dass aus dem gegliederten Baugebiet in Wahrheit ein anderes Baugebiet wird.
Im Falle eines Mischgebiets stößt die Beantwortung der Frage, inwieweit eine Gliederung eines Baugebiets mit dem Grundsatz der Wahrung des Gebietscharakters noch vereinbar ist, auf besondere Schwierigkeiten, weil der Gebietscharakter des Mischgebiets naturgemäß auf eine Nutzungsmischung und damit auf eine gewisse Offenheit gegenüber unterschiedlichen, ggf. auch potenziell miteinander in Widerstreit stehenden Nutzungen angelegt ist (Decker in: Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO, 8. Auflage 2017, BauNVO, § 1 Rn. 23). So hat etwa der Bayerische Verwaltungsgerichtshof bereits mehrfach die Gliederung von Mischgebieten beanstandet (BayVGH, U.v. 16.10.2009 – 2 N 08.1463 – juris; U.v. 3.8.2000 – 1 B 98.3122 – juris; anders – Gliederung im Mischgebiet zulässig – aber BayVGH, U.v.12.9.2000 – 1 N 98.3549 – juris Rn. 20).
Allerdings ist nicht davon auszugehen, dass im Falle eines Mischgebiets eine Gliederung überhaupt nicht erfolgen darf (so im Ergebnis auch Decker a.a.O.).
Denn beispielsweise die Gliederungsvorschrift, von der der Beigeladene hier Gebrauch gemacht hat, nämlich § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauNVO, sieht eine derartige interne (horizontale) Gliederung ausdrücklich vor und schließt auch nicht etwa Mischgebiete hiervon aus.
Zudem besteht ein erhebliches praktisches Bedürfnis nach derartigen Gliederungen, insbesondere um dadurch Pufferzonen zur Bewältigung von Konflikten hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung bezogen v.a. auf außerhalb des Baugebiets vorhandene Nutzungen zu schaffen; mit der Festsetzung verschiedener aneinandergereihter Baugebiete anstatt eines gegliederten Mischgebiets dagegen lassen sich mitunter nicht dieselben Ergebnisse erzielen. Das zeigt geradezu beispielhaft die Planung des Beigeladenen auf: Eine Festsetzung etwa eines allgemeinen Wohngebiets an statt des „MI1“ und eine Festsetzung eines Gewerbegebiets, aber ebenso eines „normalen“ Mischgebietes an statt des „MI2“ hätte die Planungsabsicht des Beigeladenen nicht genauso gut oder auch gar nicht umgesetzt, ebenso wenig wie die Festsetzung eines ungeteilten Mischgebiets. Vor seiner Planung hat der Beigeladene die Situation einer einigermaßen großen innerörtlichen Freifläche bzw. eines mit einem abzubrechenden und inzwischen auch abgebrochenen großen Gebäude (frühere Nutzung: …*) bestandenen Grundstücks FlNr. … vorgefunden bzw. nach erfolgter Teilung die Grundstücke mit der aktuellen Bezeichnung FlNrn. … und …, jeweils Gemarkung … … Erklärtes Planungsziel unter Zugrundelegung der Begründung des Bebauungsplans ist es, eine Nutzung zuzulassen, die dem Umstand Rechnung trägt, dass im Norden und Osten des Bebauungsplangebiets Wohnbebauung, hauptsächlich mit Doppelhäusern, vorhanden ist und im Süden eine gewerbliche Nutzung in Gestalt einer großen Baustoffhandlung. Die im Zuge des Aufstellungsverfahrens eingeholte immissionsschutzfachliche Begutachtung zeigt, dass der Beigeladene mit der konkreten Planung, insbesondere mit der Zweiteilung von Wohnnutzung im Norden und Osten und nicht störender gewerblicher Nutzung („sonstige Gewerbebetriebe“, § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO) im Süden die Konflikte der unterschiedlichen Nutzungen im Sinne einer Staffelung der Nutzungen bewältigen will. Das ist mit dem zweigeteilten, unterschiedliche Nutzungen vorsehenden Mischgebiet besser möglich als mit der Ausweisung anderer Baugebiete. Insbesondere die Pufferwirkung des „MI2“ zwischen der Wohnnutzung und der gewerblichen Nutzung des Baustofflagers lässt sich etwa mit einem ungeteilten Mischgebiet nicht erreichen, weil dann vom Beigeladenen nicht oder nur viel eingeschränkter steuerbar ist, welche Nutzungen sich nördlich an das Baustofflager anschließen, woraus dann wiederum Konflikte wegen der unverträglichen Nutzungen erwachsen können. Aber auch die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebiets und eines Gewerbegebiets ist erst recht keine Alternative wegen der unverträglichen Nutzungen.
Daher ist es auch unter dem Aspekt der Wahrung des Gebietscharakters grundsätzlich möglich, ein Mischgebiet in der Weise zu gliedern, dass ein Teil der Wohnnutzung vorbehalten ist, während in einem anderen Teil die Wohnnutzung völlig ausgeschlossen wird (OVG Niedersachsen, U.v. 25.3.1994 – 1 K 6147/92 – juris Rn. 6 m.v.N.: Zulässigkeit dieser Aufteilung als obiter dictum bejaht jedenfalls für den Fall eines kleineren Gebiet, was hier auch gegeben ist; OVG Niedersachsen, U.v.13.3.2002 – 1 K 4221/00 – juris Rn. 17 – 19). Für die Zulässigkeit dieses Vorgehens kommt es vor dem Hintergrund des Grundsatzes der Wahrung des Gebietscharakters entscheidend darauf an, ob insgesamt – bezogen auf das gesamte Baugebiet – der Charakter als Mischgebiet gewahrt bleibt. Bei dem hier vorliegenden eher kleineren Plangebiet mit zwei unterteilten Gebieten, die zwar nicht nach Quadratmetern genau gleich groß sind – was auch nicht erforderlich ist –, aber gleich oder doch sehr ähnlich proportioniert sind, ist eine Durchmischung insgesamt bezogen auf den Geltungsbereich des Bebauungsplans noch ausreichend gegeben, weshalb der Gebietscharakter des Mischgebiets gewahrt wird; somit liegt eine wirksame Festsetzung der Art der baulichen Nutzung vor.
2. Mit den Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan, dort unter A. 2. 1, ist das Vorhaben nicht vereinbar.
Dabei kommt es entgegen der Auffassung der Beteiligten nicht darauf an, welche der zur Genehmigung gestellten Nutzungen – Wohnen oder gewerbliche Nutzung – prägend ist bzw. welche Art der baulichen Nutzung, setzt man Wohnen zu Gewerbe nach dem jeweils beantragten Umfang zueinander ins Verhältnis, überwiegt und ob dann die sieben Reihenhäuser (zum westlich zur … Str. gelegenen achten Reihenhaus, für das eine Kindertagesstätte beantragt ist, sogleich) insgesamt Wohnhäuser sind oder nicht.
Denn die für jedes der sieben genannten Reihenhäuser beantragte Betriebsleiter- bzw. in den Bauvorlagen sog. Betriebsinhaberwohnung ist von vornherein (und unabhängig vom Baugebiet) bauplanungsrechtlich unzulässig. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass für die Zulässigkeit von Wohnungen, die einem Betrieb zugeordnet bzw. auf einen Betrieb bezogen sein sollen – sowohl für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen als auch für Betriebsinhaber und Betriebsleiter –, ein funktionaler Zusammenhang zwischen der Wohnung einerseits und dem Betrieb andererseits bestehen muss (grundlegend BVerwG, U.v. 16.3.1984 – 4 C 50.80 – juris Rn. 17; Decker in: Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO 8. Auflage 2017, BauNVO § 8 Rn. 11f. m.w.N.). Dieses Erfordernis gilt für alle Baugebiete, in denen betriebsbezogene Wohnungen als solche beantragt werden können. Das wiederum ist im festgesetzten Mischgebiet des Beigeladenen der Fall; es entspricht auch der Konzeption der Klägerin. Diese macht sowohl im Verwaltungsals auch im Verwaltungsstreitverfahren geltend, dass es sich bei den Wohnungen in den Reihenhäusern gerade nicht um allgemeines Wohnen (das hier nach dem Bebauungsplan nicht zulässig wäre), sondern um betriebsbezogenes Wohnen handeln soll. Dabei muss der funktionale Zusammenhang zwischen Wohnen und Betrieb nach der Rechtsprechung nicht zwingend sein in dem Sinn, dass immer eine Bereitschaftsperson anwesend sein muss, vielmehr soll es genügen, dass es für die grundsätzlich vom Betreiber zu verantwortenden Betriebsabläufe objektiv sinnvoll ist, dass eine Bereitschaftsperson vor Ort wohnt (BVerwG, B.v. 22.6.1999 – 4 B 46.99 – juris Rn. 5f.; Decker in: Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO 8. Auflage 2017, BauNVO § 8 Rn. 12 will die zum „Dienen“ in § 35 Abs. 1 BauGB entwickelten Grundsätze sinngemäß heranziehen). Dafür müssen vernünftige, auf den konkreten Betrieb bezogene Gründe vorliegen, die eine Betriebswohnung als notwendig erscheinen lassen, wobei sich nicht allgemeinverbindlich formulieren lässt, wann dies der Fall ist, vielmehr sind die Umstände des Einzelfalles maßgeblich (BVerwG, B.v. 22.6.1999 – 4 B 46.99 – juris Rn. 6).
Unter Anwendung dieser Maßgaben auf den Fall ergibt sich, dass von einem derartigen funktionalen Zusammenhang hier nicht die Rede sein kann. Es ist nicht im Ansatz ersichtlich, welche auf den Betrieb bezogenen, vernünftigen Erwägungen einer sog. Betriebsinhaberwohnung für die abgesehen von dem westlich gelegenen Reihenhaus (Nutzung als Kindertagesstätte vorgesehen) sieben weiteren Reihenhäuser zu Grunde liegen sollen. Bei den westlicher gelegenen drei Reihenhäusern ist in die mit dem Bauantrag eingereichte Bauvorlage „Werkstatt“ eingetragen, bei den übrigen vier Reihenhäusern „Büro“. Unabhängig davon, dass diese Eintragungen ohnehin zu unbestimmt sind, um überhaupt eine Genehmigungsfähigkeit ausreichend prüfen zu können (jedenfalls bezogen auf die „Werkstatt“, dazu sogleich unter 3.), ist bei den „Büro“-Nutzungen überhaupt nichts dafür ersichtlich, welcher funktionale Zusammenhang einer Betriebsinhaberwohnung mit einer Büronutzung bestehen soll. Es gibt im Falle einer Büronutzung keinen betriebsbezogenen Grund dafür, dass der Betriebsinhaber auch außerhalb der normalen Arbeitszeiten sinnvollerweise immer am Ort des Betriebs anwesend ist. Im Falle einer Büronutzung liegt es auf der Hand, dass der Betriebsinhaber ohne weiteres nach Arbeitsschluss woanders wohnen kann als am Ort des Büros. Hinsichtlich der drei als „Werkstatt“ vorgesehenen Nutzungen ist es im Ergebnis nicht anders zu beurteilen, unabhängig davon, dass beim einheitlich gestellten Bauantrag schon ein nicht genehmigungsfähiger Teil ausreicht, um insgesamt zur fehlenden Genehmigungsfähigkeit zu kommen. Zwar ist es bei Werkstattbetrieben, jedoch auch da nur ausnahmsweise, denkbar, dass beispielsweise beim Einsatz bestimmter, dauernd laufender Maschinen o.Ä. ein Bedürfnis für die dauernde Anwesenheit eines zum Betrieb gehörenden Menschen besteht. Abgesehen davon, dass es sich bei diesen Ausnahmen kaum um Werkstätten handeln dürfte, die im Mischgebiet – als nicht störende Gewerbebetriebe, die nicht in ein Gewerbe- oder Industriegebiet gehören – zulässig sind, fehlt es bereits daran, dass aus dem Bauantrag einschließlich der Bauvorlagen und der Betriebsbeschreibung hervorgehen würde, um welche Art von Werkstätten es sich handeln soll, so dass nicht beurteilt werden kann, ob es sich dabei ausnahmsweise um solche handelt, bei denen die dauernde Anwesenheit sinnvoll ist.
Ob die nach den Bauvorlagen im westlichsten Reihenhaus vorgesehene Kindertagesstätte genehmigungsfähig ist, kann für sich genommen offen bleiben, da es sich um einen einheitlichen Bauantrag handelt, der von der Klägerin als Bauherrin, der es obliegt, mit der Formulierung des Bauantrags den Verfahrensgegenstand festzulegen, so zur Genehmigung gestellt wurde und über den deshalb auch nur einheitlich entschieden werden kann; deshalb schadet es folgerichtig auch nicht, wenn ein Teil für sich genommen genehmigungsfähig wäre und es bleibt bei der fehlenden Genehmigungsfähigkeit im Ganzen.
Eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 1 BauGB wurde, unabhängig davon, ob es hierfür eines ausdrücklichen Antrags bedurft hätte, zu Recht nicht erteilt. Das scheidet bereits deswegen aus, weil die Zulassung einer abweichenden Art der baulichen Nutzung zweifelsohne die Grundzüge der Planung berühren würde.
Dass abgesehen von der Befreiungsprüfung das Einvernehmen des Beigeladenen nicht hätte abgefragt werden dürfen, da das Vorhaben im Bereich eines Bebauungsplans gemäß § 30 Abs. 1 BauGB liegt, wofür das Einvernehmenserfordernis nicht gilt, § 36 Abs. Abs. 1 Satz 1 BauGB, schadet nicht, weil der Bauherr keinen Anspruch auf die richtige Anwendung des § 36 BauGB hat (Schiwy, BauGB, § 36 Rn. 42 m.w.N.).
3. Da das Vorhaben bereits wegen der unter 2. dargestellten bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit nicht genehmigungsfähig ist, kommt es nicht mehr darauf an, dass das Vorhaben auch unabhängig davon wegen der Unbestimmtheit der vorgelegten Antragsunterlagen nicht genehmigungsfähig gewesen wäre. Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 1 BauVorlV muss aus den Bauvorlagen alles hervorgehen, was erforderlich ist für die Beurteilung des Bauvorhabens. Gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 BauVorlV sind das Bauvorhaben und seine Nutzung in der Baubeschreibung zu erläutern, soweit dies zur Beurteilung erforderlich ist und die notwendigen Angaben nicht im Lageplan und den Bauzeichnungen enthalten sind. Diesen Anforderungen wird der Bauantrag zumindest in Bezug auf die „Werkstätten“ in keiner Weise gerecht. Mit der Bezeichnung bloß allgemein als „Werkstatt“ ist eine bauplanungsrechtliche Zulässigkeitsprüfung vor dem Hintergrund eines Mischgebiets, von dem ja auch die Klägerin ausging, in dem belästigende Gewerbegebiete, die dem Gewerbe- (§ 8 Abs. 1 BauNVO) oder Industriegebiet (§ 9 Abs. 1 BauNVO) zugewiesen sind, nicht zulässig sind, schlicht nicht möglich. Denn der Begriff Werkstatt kann sowohl nicht störende, nicht erheblich störende oder auch erheblich störende Betriebe umfassen, je nachdem, was in der „Werkstatt“ nun genau gemacht wird. Daher ist der Bauantrag aus diesem Gesichtspunkt bereits wegen fehlender Bestimmtheit in keinem Fall genehmigungsfähig.
Nach alledem war die Klage mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen; die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen trägt dieser billigerweise selbst, da er keine Anträge gestellt und sich dadurch auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat, § 154 Abs. 3 Hs. 1 sowie § 162 Absatz 3 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.