Baurecht

Aktenzeichen  AN 3 K 19.01575

Leitsatz

1. Im Rahmen eines baurechtlichen Vorbescheidsverfahrens kann insbesondere die denkmalschutzrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens abgefragt werden. (Rn. 36) (redaktioneller Leitsatz)
2. Die Bauaufsichts- und Denkmalschutzbehörden sowie die Gerichte sind rechtlich nicht an die fachliche Beurteilung des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege gebunden. Sie haben deren Aussage- und Überzeugungskraft vielmehr nachvollziehend zu überprüfen und sich aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens eine eigene Überzeugung zu bilden. (Rn. 55) (redaktioneller Leitsatz)
3. Die Baudenkmaleigenschaft endet in der Regel erst mit der Zerstörung der baulichen Anlage; durch Veränderungen endet sie grundsätzlich nicht. (Rn. 66) (redaktioneller Leitsatz)
4. Trotz des Vorliegens gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustands ist das den Behörden nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG eingeräumte Ermessen aus Gründen der Verhältnismäßigkeit unter angemessener Berücksichtigung der nach Art. 14 GG geschützten Belange des Denkmaleigentümers in der Weise reduziert, dass die Erlaubnis zum Abbruch zu erteilen ist, wenn die Erhaltung des Denkmals dem Eigentümer objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist. (Rn. 81) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1.    Die Klage wird abgewiesen.
2.    Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
3.    Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.  Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung  in Höhe der zu vollstreckenden Kosten abwenden, wenn nicht die Kostengläubigerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheides. Der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 25. März 2019 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die Beklagte geht zu Recht davon aus, dass dem beabsichtigten Vorhaben denkmalschutzrechtliche Vorschriften entgegenstehen.
1. Die Frage nach der (denkmalschutzrechtlichen) Zulässigkeit des Abbruchs eines Bestandsgebäudes, der für die Errichtung eines genehmigungspflichtigen Neubauvorhabens erforderlich ist, ist im Vorbescheidsverfahren zulässig.
Gemäß Art. 71 Satz 1 BayBO kann vor Einreichung eines Bauantrages auf schriftlichen Antrag des Bauherrn zu einzelnen in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen vorweg ein schriftlicher Bescheid (Vorbescheid) erlassen werden. Als feststellender Verwaltungsakt stellt der Vorbescheid im Rahmen der vom Bauherren gestellten Fragen die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die Gegenstand der Prüfung sind, fest und entfaltet während seiner regelmäßigen Geltungsdauer von 3 Jahren Bindungswirkung für ein nachfolgendes Baugenehmigungsverfahren.
Gemäß Art. 71 Satz 4, 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO ist ein positiver Vorbescheid im Sinne der positiven Beantwortung der gestellten Vorbescheidsfragen zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben hinsichtlich der gestellten Frage keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind.
Vorliegend ist zwar das zu genehmigende Bauvorhaben – die Neuerrichtung eines Wohn- und Geschäftshauses an der Stelle des abzureißenden Objektes – als solches nicht unmittelbar Gegenstand der inmitten stehenden Vorbescheidsfrage. Jedoch kann im Rahmen eines Vorbescheidsverfahrens insbesondere auch die denkmalschutzrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens abgefragt werden (BayVGH, U.v. 2.8.2018 – 2 B 18.742 – juris; U.v. 10.6.2008 – 2 BV 07.762 – juris); gemäß Art. 59 Satz 1 Nr. 3 BayBO i.V.m. Art. 6 Abs. 3 Satz 1 BayDSchG gehört das Denkmalschutzrecht auch zum Prüfprogramm im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. Die verbescheidungsfähige Frage nach der (denkmalschutzrechtlichen) Zulässigkeit des Abbruchs eines Bestandsgebäudes kann dabei unabhängig von einem Neubauvorhaben gestellt werden. Es handelt sich sogar um eine denklogische und sinnvolle Vorfrage, deren Beantwortung ein Bauherr begehrt, um feststellen zu können, ob er überhaupt eine detaillierte Planung eines Neubauvorhabens beginnen sollte. Denn ist bereits der Abbruch eines Bestandsgebäudes denkmalschutzrechtlich oder auch im Übrigen unzulässig, kann kein Neubauvorhaben, welches das Bestandsgebäude ersetzt, durchgeführt werden (vgl. hierzu VG München, U.v. 16.10.2017 – M 8 K 15.1186 – juris).
Mithin stellt die verfahrensgegenständliche Frage eine typische Vorbescheidsfrage dar, die dem Hauptzweck eines Vorbescheides – Planungs- bzw. Rechtssicherheit für den Bauherrn unkompliziert und schnell zu erreichen (vgl. Decker in Simon/Busse, BayBO, 131. EL Oktober 2018, Art. 71 Rn. 17f.) – Rechnung trägt. Daneben liegt im Hinblick auf die beabsichtigte Errichtung eines neuen Wohn- und Geschäftshauses auch ein konkreter Vorhabensbezug vor (BayVGH, B.v. 25.2.2013 – 2 ZB 12.668 – juris; U.v. 2.8.2017 – 2 B 17.544 – juris). Auch die Beklagte hat die Frage richtigerweise vorhabensbezogen verstanden und bearbeitet.
2. Dem Vorhaben der Klägerin stehen denkmalschutzrechtliche Vorschriften entgegen.
a) Bei dem verfahrensgegenständlichen Gebäude der Klägerin handelt es sich um ein Baudenkmal im Sinne des Art. 1 Abs. 1 und 2 BayDSchG.
aa) Das Objekt ist mit der Bezeichnung „Wohnhaus, zweigeschossiger Mansarddachbau mit Sandsteinfassade, um 1800, Dachausbau 1895.“ in die Denkmalliste eingetragen.
Nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayDSchG erfolgt diese Eintragung jedoch nur nachrichtlich, mithin ohne konstitutive Wirkung.
Für die Entscheidung über den Antrag der Klägerin kommt es daher darauf an, ob es sich bei dem inmitten stehenden Objekt zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung um ein Denkmal handelt; maßgebend hierfür ist allein sein gegenwärtiger Zustand.
bb) In Art. 1 BayDSchG ist abschließend definiert, wann ein Denkmal vorliegt. Die dort genannten unbestimmten Rechtsbegriffe unterliegen der vollen verwaltungsgerichtlichen Kontrolle.
Gemäß Art. 1 Abs. 1 BayDSchG sind Denkmäler von Menschen geschaffene Sachen oder Teile davon aus vergangener Zeit, deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt.
Nach Art. 1 Abs. 2 BayDSchG sind Baudenkmäler bauliche Anlagen oder Teile davon aus vergangener Zeit, soweit sie nicht unter Abs. 4 fallen, einschließlich dafür bestimmter historischer Ausstattungsstücke und mit der in Abs. 1 bezeichneten Bedeutung.
aaa) Bei dem klägerischen Gebäude handelt es sich zweifelsohne um eine von Menschen geschaffene (unbewegliche) Sache.
bbb) Nach übereinstimmendem Vorbringen der Beteiligten wurde auf dem klägerischen Grundstück um 1800 zunächst das Haus eines Gärtners errichtet, welches im Jahre 1895 durch ein Mansardgeschoss erweitert sowie im Jahre 1985/1986 im Erdgeschoss zur Herstellung von Verkaufsräumen für das Kaufhaus „…“ komplett entkernt wurde.
Dem Umbau aus dem Jahre 1985 als einer der Gegenwart zuzurechnenden Zeit kommt keine geschichtliche Bedeutung zu. Jedoch handelt es sich bei den Werken sowohl aus dem Errichtungszeitraum um 1800 als auch aus dem Umbauzeitraum im Jahre 1895, mithin aus der ersten sowie der letzten Dekade des 19. Jahrhunderts, jeweils ganz offensichtlich nicht um zur Gegenwart gehörende Bauwerke, sondern um Schöpfungen einer abgeschlossenen, historisch gewordenen Epoche (vgl. Eberl in: Eberl/Martin/Spennemann, Bayerisches Denkmalschutzgesetz, 7. Aufl. 2016, Art. 1 Rn. 6) und damit um Sachen aus vergangener Zeit im Sinne von Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 BayDSchG.
ccc) Allein die Zuordnung einer baulichen Anlage oder einer sonstigen von Menschen geschaffenen Sache zu einer vergangenen Epoche und ihr sich daraus ergebendes Alter vermögen jedoch nicht die Denkmaleigenschaft zu begründen. Vielmehr bedarf es darüber hinaus einer im Interesse der Allgemeinheit liegenden Erhaltens- bzw. Denkmalwürdigkeit wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung im Sinne von Art. 1 Abs. 1 BayDSchG. Dabei genügt es ausweislich des Wortlauts des Art. 1 Abs. 1 BayDSchG und nach allgemeiner Auffassung, dass eine Bedeutungskategorie erfüllt ist. Andererseits schließen die einzelnen Bedeutungsarten sich einander nicht aus, sondern überschneiden sich häufig (vgl. Eberl in: Eberl/Martin/Spennemann, Bayerisches Denkmalschutzgesetz, 7. Aufl. 2016, Art. 1 Rn. 23 unter Verweis auf BayVGH, U.v. 12.6.1978 – 71 XV 76 – BayVBl. 1979, 118).
Denkmalpflege und Denkmalschutz zielen darauf ab, historische Zusammenhänge in Gestalt einer baulichen Anlage, einer Mehrheit baulicher Anlagen oder sonstigen Sache in der Gegenwart zu veranschaulichen (BayVGH, U.v. 3.1.2008 – 2 BV 07.760 – juris; BVerwG, U.v. 18.5.2001 – 4 CN 4/00 – juris). Tragender Grund für die mit der Unterschutzstellung als Denkmal verbundenen weitreichenden Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse ist es, dass Denkmäler für geschichtliche Umstände und Entwicklungen Zeugnis ablegen. Der Denkmalschutz ist nicht auf das Ziel beschränkt, über die Vergangenheit lediglich zu informieren, sondern will darüber hinaus körperliche Zeugnisse aus vergangener Zeit als sichtbare Identitätszeichen für historische Umstände bewahren und die Zerstörung historischer Substanz verhindern (BayVGH, B.v. 14.09.2010 – 2 ZB 08.1815 – juris). Charakteristisch für ein Denkmal ist somit die optische Wahrnehmbarkeit einer historischen Aussage. Hieraus ist indes nicht zu folgern, dass eine den Denkmalwert begründende Bedeutung unmittelbar, d.h. ohne dass es einer Erläuterung der Zusammenhänge bedarf, am Objekt selbst und auch für einen „unbefangenen“ Betrachter ablesbar und damit selbsterklärend sein muss. Die Entfaltung eines Aussagewertes setzt in der Regel vielmehr die Bereitschaft des Betrachters voraus, sich mit dem Objekt und den in ihm verkörperten historischen Gegebenheiten auseinanderzusetzen. Dies kann auch ein zumindest punktuell bzw. temporär angeeignetes Fachwissen erforderlich machen. Andererseits genügt es nicht, wenn eine „alte“ Sache lediglich – wie z.B. jedes alte Haus – irgendeine Geschichte hat oder irgendeinen geschichtlichen, künstlerischen, volkskundlichen, städtebaulichen oder wissenschaftlichen Aspekt aufweist. Voraussetzung ist vielmehr weiter, dass die Bedeutung – gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe – auch noch an vorhandener Substanz ablesbar und nicht lediglich gedanklich rekonstruierbar ist (vgl. BayVGH – U.v. 21.10.2004 – 15 B 02.943 – juris; U.v. 16.7.2015 – 1 B 11.2137 – juris).
Gemessen hieran ist die Kategorie der geschichtlichen Bedeutung im Sinne von Art. 1 Abs. 1 BayDSchG gegeben, wenn ein Gebäude historische Ereignisse oder Entwicklungen heute und für zukünftige Generationen anschaulich macht (vgl. BayVGH, U.v. 21.2.1985 – 26 B 80 A.720 – BayVBl. 1986, 399). Dabei kann die Bedeutung aus allen Zweigen der Geschichte hergeleitet werden, so etwa auch aus der Sozialgeschichte sowie der Stadtgeschichte. Die geschichtliche Bedeutung kann auch darin liegen, dass eine Sache ein besonders wichtiges oder das erste oder das einzige noch erhaltene Beispiel einer bestimmten Bautechnik, Stilrichtung, Gebäudeart oder bestimmter Lebensverhältnisse ist (vgl. Eberl in: Eberl/Martin/Spennemann, Bayerisches Denkmalschutzgesetz, 7. Aufl. 2016, Art. 1 Rn. 18 unter Verweis auf BVerwG, U.v. 24.6.1960 – VI C 205/59 – BVerwGE 11, 32 sowie BayVGH, U.v. 8.5.1989 – 14 B 88.02426 – BayVBl. 1990, 208; U.v. 27.3.1979 – 305 I 74 – BayVBl. 1979, 616). Sofern nicht an eine historische Person angeknüpft wird, bezieht sich die geschichtliche Bedeutung maßgeblich auf den Dokumentationswert früherer Bauweisen oder der in ihnen zum Ausdruck kommenden Verhältnisse (vgl. Eberl in: Eberl/Martin/Spennemann, Bayerisches Denkmalschutzgesetz, 7. Aufl. 2016, Art. 1 Rn. 18).
Städtebauliche Bedeutung kommt einer Anlage zu, wenn sie durch ihre Anordnung oder Lage in der Örtlichkeit, durch ihre Gestaltung für sich allein oder zusammen mit anderen Anlagen den historischen Entwicklungsprozess einer Stadt oder Siedlung in nicht unerheblicher Weise bestimmt (vgl. Erbel in: Eberl/Martin/Spennemann, Bayerisches Denkmalschutzgesetz, 7. Aufl. 2016, Art. 1 Rn. 20 m.w.N.).
Daneben setzt das (selbstständige) Tatbestandsmerkmal des Interesses der Allgemeinheit an der Erhaltung der Sache voraus, dass die Denkmaleigenschaft einer Sache und die Notwendigkeit ihrer Erhaltung in das Bewusstsein der Bevölkerung oder mindestens eines breiten Kreises von Sachverständigen eingegangen ist. Das Merkmal dient dazu, eine Abgrenzung zu rein individuellen Vorlieben, privaten oder Liebhaberinteressen und damit vor allem auch objektiv belanglosen Sachen vorzunehmen (vgl. Eberl in: Eberl/Martin/Spennemann, Bayerisches Denkmalschutzgesetz, 7. Aufl. 2016, Art. 1 Rn. 11b, 17).
Das Gesetz geht jedoch nicht davon aus, dass nur einzigartige, erstklassige oder hervorragende Zeugnisse der Vergangenheit oder gar nur das jeweils beste Objekt eines bestimmten Typus erhalten werden sollen. Es liegt im Interesse der Allgemeinheit, Zeugnisse der Vergangenheit in möglichster Vielfalt zu erhalten. So würde auch das Vorhandensein einer Mehrzahl vergleichbarer Gebäude nichts daran ändern, dass jedes einzelne Bauwerk als Denkmal angesehen werden kann, denn lediglich ein objektiv belangloses Massenprodukt fällt nicht unter das Denkmalschutzgesetz. Jedoch ist das Interesse der Allgemeinheit umso größer, je kleiner die Zahl der noch vorhandenen Exemplare ist (BayVGH, B.v. 4.9.2012 – 2 ZB 11.587 – juris).
Bei der Beantwortung der Frage, ob die Erhaltung der Sache im Interesse der Allgemeinheit liegt, ist – anders als bei der den Denkmalwert begründenden Bedeutung – nicht lediglich auf die Bereitschaft des Betrachters, sich mit dem Objekt auseinanderzusetzen bzw. nur punktuell oder temporär angeeignetes Wissen, sondern vielmehr auf den Wissens- und Kenntnisstand sachverständiger Kreise abzustellen, weil nur sie über die notwendigen Kenntnisse und Informationen verfügen, um in objektivierbarer Weise Gründe für ein über den persönlichen Bereich hinausgehendes Interesse an der Erhaltung der Sache herauszuarbeiten (vgl. BayVGH, B.v. 13.5.2015 – 1 ZB 13.1334 – juris). Dabei kommt den Einschätzungen des BLfD tatsächliches Gewicht zu (vgl. BayVGH, U.v. 18.7.2013 – 22 B 12.1741 – juris). Gemäß Art. 12 Abs. 1 Satz 1 DSchG ist das BLfD die staatliche Fachbehörde für alle Fragen des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege‚ die unter anderem beim Vollzug des Denkmalschutzgesetzes und anderer einschlägiger Vorschriften mitwirkt (Art. 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 DSchG) sowie in allen Angelegenheiten des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege fachlich berät und Gutachten erstattet (Art. 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 5 DSchG). Aus diesem gesetzlichen Auftrag folgt, dass sowohl Behörden als auch Gerichte schlüssige und nachvollziehbare Äußerungen des BLfD übernehmen dürfen (vgl. BayVGH, B.v. 13.5.2015 – 1 ZB 13.1334 – juris; U.v. 3.1.2008 – 2 BV 07.760 – juris). Allein die allgemeine Annahme, dass sich das BLfD stets und ausschließlich für die Belange der Denkmäler einsetzen würde, rechtfertigt es nicht, bei Streitigkeiten über die Denkmaleigenschaft oder sonstige denkmalpflegerische Fragen außenstehende Sachverständige beizuziehen (vgl. Eberl in: Eberl/Martin/Spennemann, Bayerisches Denkmalschutzgesetz, 7. Aufl. 2016, Art. 12 Rn. 39 m.w.N.). Andererseits sind die Bauaufsichts- und Denkmalschutzbehörden sowie die Gerichte rechtlich nicht an die fachliche Beurteilung des BLfD gebunden. Sie haben deren Aussage- und Überzeugungskraft vielmehr nachvollziehend zu überprüfen und sich aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens eine eigene Überzeugung zu bilden (vgl. BayVGH, U.v. 18.7.2013 – 22 B 12.1741 – juris).
Gemessen an alledem ist das erkennende Gericht unter Berücksichtigung der ausführlichen und schlüssigen Stellungnahmen des BLfD sowie der vorgelegten Pläne davon überzeugt, dass die Erhaltung des klägerischen Gebäudes aufgrund seiner städtebaulichen sowie sozialgeschichtlichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt, so dass vorliegend die Denkmaleigenschaft gemäß Art. 1 BayDSchG zu bejahen ist.
Das BLfD hat in seinen schriftlichen Stellungnahmen sowie mit dem ausführlichen Vorbringen in der mündlichen Verhandlung am 4. November 2020 die besondere stadt- und sozialgeschichtliche sowie städtebauliche Bedeutung des Anwesens plausibel und für das Gericht nachvollziehbar dargelegt.
Maßgeblich für die nachrichtliche Aufnahme des Gebäudes in die Denkmalliste war bereits nach dem Titel der Eintragung nicht etwa lediglich das ursprünglich entlang von Gärten gelegene Gärtnerhaus, sondern insbesondere auch der Mansardbau, wie er heute noch vorhanden ist. Auch das BLfD bezieht sich in seinen Stellungnahmen über die Denkmaleigenschaft stets auch auf das im Zuge des Umbaus im Jahre 1895 errichtete schiefergedeckte Mansardgeschoss sowie dessen äußere und innere Ausgestaltung bzw. Ausstattung.
Auch im Übrigen vermögen die klägerseits vorgelegten Stellungnahmen des Sachverständigen Dr. … die Ausführungen des BLfD nicht zu „erschüttern“. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf das bemängelte Vorliegen historischer Bausubstanz. Vorliegend sind ausweislich der Stellungnahmen des BLfD sowie dem ausführlichen Vorbringen der fachkundigen Vertreter des BLfD in der mündlichen Verhandlung noch zahlreiche Elemente vorhanden, die als bauzeitlich einzustufen sind.
Seitens des BLfD wurde nachvollziehbar dargelegt, dass für die inmitten stehende denkmalfachliche Beurteilung das Zusammenspiel des äußeren Anscheins sowie des Gebäudeinneren entscheidend ist. Sowohl die Sandsteinfassade als auch die Seitenwände und insbesondere die nach wie vor vorhandene, das Objekt durchgängig prägende Fünfachsigkeit, wie sie das Gebäude bereits bei seiner Errichtung um 1800 aufgewiesen haben soll und im Zuge der Umbauten – sowohl bei der Errichtung des Mansardgeschosses sowie bei der Entkernung im Erdgeschoss – bis zuletzt beibehalten hat, sind nach wie vor vorhanden. Weitere historische Bausubstanz – teilweise sogar aus der Zeit um 1800, jedoch primär aus dem Jahre 1895 – findet sich überdies im Gebäudeinneren, etwa in Form von unverändert vorhandenen Türstöcken sowie selten noch erhaltenen Türblättern, der im Laubengang befindlichen Originalfenster mit den nach wie vor vorhandenen korinthischen Kapitellen sowie der historischen Treppe ins Dachgeschoss. Des Weiteren weist das schiefergedeckte Mansardgeschoss die unveränderte, für damalige Mietzinshäuser in … typische barocke Grundrisstypologie und – mit Ausnahme der Fenster sowie des Einbaus einer Toilettenanlage- die Ausstattung von 1895 auf. Die Grundform des Hauses in den Plänen von 1895 entspricht wiederum dem im Urkataster eingezeichneten Gebäude.
Bezüglich des nach wie vor vorhandenen spätbarocken Charakters bzw. der spätbarocken Bausubstanz in den Außenwänden sowie im Grundriss des Mansardgeschosses wurde beklagtenseits im Hinblick auf die Ausführungen in dem klägerischen Gutachten zu den Bauzeiten des Barocks nachvollziehbar dargelegt, dass Baustile nicht abrupt enden, sondern – wie hier – auch noch in späterer Zeit Einfluss auf die Erbauer und ihre Schöpfungen nehmen können. So wurde ausweislich der für das Gericht nachvollziehbaren Äußerungen der fachkundigen Vertreter des BLfD in der mündlichen Verhandlung bereits im Zuge des Umbaus im Jahre 1895 sozusagen „Denkmalpflege“ betrieben, in dem die Errichtung des Mansardgeschosses gezielt im „Geiste des Historismus“ erfolgt ist, was unter anderem durch die bis heute erhaltene durchgängige Fünfachsigkeit der Fenster erkennbar ist. Insbesondere stellt der erfolgte Aufbau des Mansardgeschosses eine nach wie vor erkennbare städtebauliche Entwicklung dar.
Schlüssig aufgezeigt wurde seitens des BLfD des Weiteren, dass das Gebäude der Klägerin eine der letzten baulichen Referenzen für den historischen Verlauf der Stadterweiterung in Richtung Süden ist. Im Bereich der heutigen H1. Straße handelt es sich um eines der letzten erhalten gebliebenen Sandsteingebäude dieser Art, die ihren Ursprung in der ehemaligen, entlang der alten Landstraße nach … entstanden „… Vorstadt“ haben, so dass vorliegend insbesondere der Aspekt der Seltenheit zum Tragen kommt.
Dass die ehemaligen Gärten sowie das Gärtnerhaus als solche nicht mehr vorhanden sind, führt entgegen dem Vorbringen in dem klägerischen Gutachten nicht zur Verneinung der Denkmaleigenschaft. Gerade weil das Umfeld verändert wurde, ist der Erhalt dieses Zeitzeugens daher umso wichtiger. Das klägerische Objekt ist nach wie vor in der Lage, eine Geschichte zu erzählen. Es verkörpert den städtebaulichen Wandel von der ehemals von Gartenhäusern gesäumten Ausfall straße nach Süden zu einer Wohn- und Geschäfts straße sowie den Wandel … zur Großstadt. So legt unter anderem das noch weitgehend erhaltene Innere des im Jahre 1895 errichteten Mansardgeschosses Zeugnis von der damaligen Wohnkultur und Sozialgeschichte ab. Dass im Zuge des städtebaulichen Wandels die ursprünglichen Gegebenheiten wie um 1800 in der heutigen Zeit in Gänze nicht mehr vorhanden sind, ist dem zeitlichen Wandel immanent. Denkmalfachlich zu beurteilen ist indes nicht nur die Bausubstanz der ursprünglichen Erbauungszeit um 1800, sondern auch die der in der Denkmalliste explizit erwähnten Umbauphase von 1895. Letztlich stellt der 1895 erfolgte Dachausbau keine Beeinträchtigung der historischen Aussagekraft des Objektes dar, sondern ist vielmehr ein zusätzlicher, die Denkmaleigenschaft unterstreichender Aspekt. Schließlich können mehrere sichtbare Identitätszeichen aus verschiedenen Zeiten, die ein Gebäude als Zeugnisse seiner Geschichte prägen, nebeneinander und miteinander schützenswert sein. Vorliegend bilden diese sogar erst in ihrer Gesamtheit ein schlüssiges Zeugnis der Geschichte.
Dem steht auch nicht entgegen, dass, wie von dem klägerischen Sachverständigen ausgeführt, Häuser zu allen Zeiten gebaut und erweitert werden. Erforderlich ist stets eine qualitative Betrachtung, die die Gründe der Unterschutzstellung und alle Besonderheiten des Einzelfalls berücksichtigt, so dass im Hinblick auf die städtebauliche Entwicklung dem Grundsatz nach Gebäude, die nicht aus einer der Gegenwart zuzurechnenden Zeit stammen, unabhängig davon, ob diese als Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Hochhaus errichtet wurden, ein Baudenkmal darstellen können.
ddd) Entgegen der klägerischen Stellungnahmen ist die denkmalschutzrechtliche Bedeutung des verfahrensgegenständlichen Objekts nach Überzeugung des Gerichts, die sich insoweit wiederum auf die nachvollziehbaren fachkundigen Stellungnahmen des BLfD stützt, auch nicht durch die umbaubedingten Veränderungen im Laufe der Zeit entfallen. Insbesondere die im Zuge des Umbaus im Jahre 1985 vorgenommenen Veränderungen, bei welcher im Erdgeschoss unstreitig historische Bausubstanz in nicht geringem Umfang verloren gegangen ist, haben nicht zu einem Verlust der Zeugniskraft geführt.
Die Baudenkmaleigenschaft endet in der Regel erst mit der Zerstörung der baulichen Anlage. Durch Veränderungen endet sie grundsätzlich nicht (vgl. BayVGH, U.v. 27.3.1979 – 305 I 74 – BayVBl 1979, 616). Dies wäre nur dann der Fall, wenn durch die Veränderungen die aus vergangener Zeit stammenden Teile einer baulichen Anlage beseitigt werden oder die bauliche Anlage insoweit beeinträchtigt wird, dass sie die Bedeutungsschwelle des Art. 1 Abs. 1 DSchG nicht mehr erreicht. Renovierungsarbeiten sind Veränderungen, die jedes Gebäude erfährt und beeinträchtigen nicht grundsätzlich die denkmalschutzrechtliche Bedeutung des Gebäudes. Auch beispielsweise der Einbau von Bädern (inklusive Fliesen) ist lediglich dem normalen Wandel der Zeit geschuldet und führt nicht zu einem Entfallen der denkmalschutzrechtlichen Bedeutung.
Grundsätzlich entfällt das öffentliche Interesse an der Erhaltung einer denkmalfähigen Sache erst, wenn ihre historische Substanz soweit verloren geht, dass sie ihre Funktion, Aussagen über geschichtliche Umstände und Vorgänge zu dokumentieren, nicht mehr erfüllen kann. Bauliche Veränderungen, die nach der Errichtung eines Gebäudes vorgenommen werden, sind für die Denkmaleigenschaft grundsätzlich unschädlich, da die Forderung eines vom Zeitpunkt seiner Errichtung unverändertes Baudenkmal angesichts der üblichen, durch Entwicklung und Fortschritt bedingten An-, Um- und Ausbauten, welche bei nahezu jedem Gebäude im Laufe seines Bestehens vorgenommen werden, die Anforderungen an die Begründung der Denkmaleigenschaft bei Weitem überspannen würde (vgl. BayVGH, B.v. 14.9.2010 – 2 ZB 08.1815 – juris Rn. 3; B.v. 4.9.2012 – 2 ZB 11.587). Entscheidend ist letztlich, ob der Gesamteindruck des Denkmals und dessen Identität trotz vorgenommener Veränderungen im Wesentlichen erhalten geblieben ist. Die Denkmaleigenschaft kann nur durch solche Veränderungen verloren gehen, bei welchen die aus vergangener Zeit stammenden Teile beseitigt werden oder die historische Substanz insgesamt oder insoweit beeinträchtigt wird, dass die Bedeutungsschwelle des Art. 1 Abs. 1 BayDSchG nicht mehr erreicht wird (vgl. BayVGH, B.v. 14.09.2010 – 2 ZB 08.1815 – juris; U.v. 20.09.2011 – 1 B 11.1011 – juris; B.v. 04.09.2012 – 2 ZB 11.587 – juris). Die Denkmaleigenschaft steht dabei regelmäßig nicht bereits infrage, wenn bauzeitlich untypische Materialen eingebaut wurden. Insbesondere kommt es nicht auf eine schematische, an Zahlenwerten orientierte Betrachtungsweise an, so dass sich keine feste Regel darüber aufstellen lässt, welcher relative Anteil an historischer Substanz eines Gebäudes wegfallen kann, ohne dass es zu einer Gefährdung oder zum Wegfall seiner Identität kommt. Erforderlich ist vielmehr eine qualitative Betrachtung, die die Gründe der Unterschutzstellung und alle Besonderheiten des Einzelfalls berücksichtigt (vgl. BayVGH, B.v. 4.9.2012 – 2 ZB 11.587 – juris).
Die Beantwortung der Frage, ob die Denkmaleigenschaft eines Baudenkmals entfallen ist, muss daher von den Gründen für die Unterschutzstellung bzw. Eintragung in die Denkmalliste ausgehen. Dabei kommt der zwar lediglich deklaratorischen Eintragung in die Denkmalliste zumindest eine Indizwirkung dafür zu, dass es sich bei dem Objekt im Zeitpunkt der Eintragung tatsächlich um ein Denkmal im Sinne von Art. 1 BayDSchG gehandelt hat. Es ist daher zu prüfen, ob die für die Denkmaleigenschaft maßgeblichen Teile des Gebäudes in einem solchen Umfang zerstört worden oder sonst weggefallen sind, dass die verbliebene historische Substanz keinen Zeugniswert mehr besitzt (vgl. hierzu VG München, U.v. 29.7.2019 – M 8 K 17.1080 – juris).
Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die erfolgten Umbauten haben das inmitten stehende Baudenkmal nicht in einer Weise beschädigt oder zerstört, dass es insgesamt oder in wesentlichen Teilen untergegangen ist. Ausweislich der Stellungnahmen des BLfD sind noch zahlreiche Elemente vorhanden, die als bauzeitlich einzustufen sind. So sind nicht nur die Außenwände mit Ausnahme der Rückwand sowie der vergrößerten ursprünglichen Fenster noch bauzeitlich, sondern – wie bereits ausgeführt – insbesondere auch im Gebäudeinneren noch viel historische Bausubstanz vorhanden.
Die Entkernung des Erdgeschosses sowie der in diesem Zuge neben dem Erhalt der ursprünglichen, rundgebogenen Türöffnung und der übrigen Sandsteinfassade erfolgte bodentiefe Durchbruch der vier Fensteröffnungen, aber auch das Anbringen der Vordächer über diesen vier Öffnungen führt nach Überzeugung des Gerichts vorliegend ebenso wenig zu einem Verlust der Denkmaleigenschaft wie der Einbau der Toilettenanlage im Mansardgeschoss oder der teilweise Einbau neuer Fenster, Türen oder einzelner Wände im Obergeschoss, bei welchen es sich um Veränderungen handelt, die grundsätzlich jedes Gebäude irgendwann erfährt und die die denkmalschutzrechtliche Bedeutung eines Gebäudes regelmäßig nicht beeinträchtigen. Auch die übrigen an dem streitgegenständlichen Objekt vorgenommenen Veränderungen sind vielmehr dem normalen Wandel der Zeit geschuldet. Sie stellen auch im Hinblick auf die Veränderungen im Erdgeschoss einen nicht untypischen Kompromiss zwischen dem Denkmalschutz und den heutigen Anforderungen an ein Gebäude, das auch gewerblich genutzt wird, dar und führen vorliegend nicht zu einem Entfallen der denkmalschutzrechtlichen Bedeutung.
Schließlich sind – wie auch von den Vertretern des BLfD in der mündlichen Verhandlung ausgeführt – im Hinblick auf die heutige Nutzung von Baudenkmälern insbesondere hinsichtlich des Innenausbaus Kompromisse erforderlich, weitere Maßnahmen als die 1985 durchgeführten Veränderungen jedoch aus Sicht des Denkmalschutzes nicht mehr vertretbar.
b) Gemäß Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG kann die Beseitigung eines Baudenkmals versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustandes sprechen.
Unbedenklich erscheint, dass die Voraussetzungen für eine Ablehnung des Erlaubnisantrages nur durch den weitgefassten, gerichtlich allerdings voll überprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff der gewichtigen Gründe des Denkmalschutzes auf der Tatbestandsseite der Norm in Verbindung mit einem nur durch die allgemeinen Anforderungen des Art. 40 BayVwVfG begrenzten Ermessen geregelt sind. Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG regelt die Voraussetzungen für die Versagung einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis ausreichend bestimmt (vgl. hierzu BayVGH, U.v. 27.9.2007 – 1 B 00.2474 – juris).
Vorliegend sprechen gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für den Erhalt des inmitten stehenden Gebäudes.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs ergeben sich gewichtige Gründe des Denkmalschutzes in der Regel bereits aus der die Eigenschaft als Baudenkmal begründenden Bedeutung des Bauwerks. Allenfalls bei völlig unbedeutenden Baudenkmälern, deren Verfall soweit fortgeschritten ist, dass eine Sanierung von vorneherein unmöglich ist, mag dies anders sein (BayVGH, U.v. 12.8.2015 – 1 B 12.79 – juris). Es ist davon auszugehen, dass in aller Regel bei jedem Denkmal das Erhaltungsinteresse besteht und damit Gründe für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands indiziert sind. Eine „gesteigerte Bedeutung“ ist gerade nicht erforderlich (vgl. etwa BayVGH, B.v. 4.9.2012 – 2 ZB 11.587 – juris; U.v. 18.10.2010 – 1 B 06.63 – juris). Denn das Erfordernis der gewichtigen Gründe des Denkmalschutzes bedeutet nicht, dass bei Baudenkmälern geringerer Bedeutung die Voraussetzungen für eine Beseitigung oder Veränderung grundsätzlich erfüllt wären. Es wäre widersprüchlich, wenn eine bauliche Anlage, die wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit erhaltenswert ist, ohne weiteres vollständig beseitigt oder verändert werden dürfte, weil die für ihre Erhaltung sprechenden, die Denkmaleigenschaft konstituierenden Gründe von – im Vergleich mit anderen Baudenkmälern – geringerem Gewicht sind (BayVGH, U.v. 27.9.2007 – 1 B 00.2474 – juris; B.v. 31.10.2012 – 2 ZB 11.1575 – juris).
Vorliegend handelt es sich bei dem Gebäude der Klägerin weder um ein völlig unbedeutendes Baudenkmal, noch liegt ein Verfall des nach wie vor genutzten Objekts vor, der so weit fortgeschritten ist, dass eine Sanierung von vorneherein unmöglich ist bzw. dass nach Durchführung der erforderlichen Sanierungsarbeiten der verbleibende Rest an der ursprünglichen Substanz des Denkmals den Begriff des Denkmals nicht mehr auszufüllen vermag. Nach Auffassung des BLfD zeigen insbesondere die Spuren eines Schädlingsbefalles im Dachstuhl keinen Umfang, der besorgniserregend und nicht denkmalgerecht sanierbar wäre.
Ohne dass dies entscheidungserheblich wäre, ist vorliegend wohl sogar von einer gesteigerten Bedeutung des klägerischen Baudenkmals auszugehen, nachdem dieses von einem ursprünglichen Gärtnerhaus zu einem im Laufe der Zeit entwickelten Wohn- und Geschäftshaus die städtebauliche Geschichte der heutigen Großstadt … besonders verdeutlicht und insbesondere einer der letzten „Zeitzeugen“ für die Stadtentwicklung … ist. Das Objekt, das noch hinreichend historische Bausubstanz aufweist, befindet sich überdies in keinem Zustand, der in naher Zukunft einen Verfall unabwendbar machen würde 
c) Des Weiteren sind auch keine Ermessensfehler ersichtlich. Die von der Beklagten getroffene Ermessensentscheidung ist im Hinblick auf die nur eingeschränkte gerichtliche Überprüfbarkeit gemäß § 114 Satz 1 VwGO nicht zu beanstanden.
Soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen, liegt die Entscheidung, ob die Erlaubnis versagt oder erteilt wird, im Ermessen der zuständigen Behörde. Denn allein die Feststellung, dass gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für eine unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen, rechtfertigt für sich nicht die Ablehnung des Abbruchantrages. Vielmehr verlangt Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG gerade für diesen Fall eine Ermessensentscheidung (BayVGH, B.v. 20.12.2016 – 2 ZB 15.1869 – juris).
Das denkmalschutzrechtliche „Erlaubnisermessen“ muss in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise ausgeübt werden (Art. 40 BayVwVfG). Zweck des Erlaubnisvorbehalts ist vor allem, durch eine präventive Kontrolle den Hauptzielen des Gesetzes einer möglichst unveränderten Erhaltung und einer möglichst zweckentsprechenden Nutzung der Denkmäler gegenüber Maßnahmen, die diesen Zielen typischerweise zuwiderlaufen, im Rahmen des dem Denkmaleigentümer Zumutbaren Rechnung zu tragen. Dabei sind öffentliche und auch private Belange in die Ermessensabwägungen einzustellen, entsprechend zu gewichten und abzuwägen. (BayVGH, B.v. 31.10.2012 – 2 ZB 11.1575 – juris).
aa) Trotz des Vorliegens gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustands ist das den Behörden nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG eingeräumte Ermessen aus Gründen der Verhältnismäßigkeit unter angemessener Berücksichtigung der nach Art. 14 GG geschützten Belange des Denkmaleigentümers in der Weise reduziert, dass die Erlaubnis zum Abbruch zu erteilen ist, wenn die Erhaltung des Denkmals dem Eigentümer objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, mithin wenn der Erhalt des Denkmals auf Dauer nicht aus den Erträgen zu finanzieren ist, so dass sich das Objekt wirtschaftlich nicht „selbst trägt“, und er das Denkmal auch nicht oder nur unzumutbar, etwa zu einem nur symbolischen Kaufpreis veräußern kann, wobei er nicht verpflichtet ist, das Denkmal tatsächlich zu veräußern (vgl. BVerwG, B.v. 28.7.2016 – 4 B 12/16 – juris). Zwar muss es der Eigentümer eines Baudenkmals angesichts des hohen Rangs des Denkmalschutzes und mit Blick auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) grundsätzlich hinnehmen, dass ihm eine rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird. Andererseits kann ihm nicht zugemutet werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften (vgl. etwa BayVGH, U.v. 12.8.2015 – 1 B 12.79 – juris). In einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist der durch das Baudenkmal veranlasste Aufwand dem aus dem Objekt zu erzielende Ertrag gegenüberzustellen. Hierbei ist erforderlich, dass der Eigentümer die nach Möglichkeit mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmten, erforderlichen Sanierungsmaßnahmen für eine zeitgemäße Nutzung und den daraus resultierenden Aufwand sowie den mit dem Objekt zu erzielenden Ertrag in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegt, wobei der Bayerische Verwaltungsgerichtshof einen Zeitraum von etwa 15 Jahren der Prüfung zugrunde legt. Allerdings ist Voraussetzung für die Durchführung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, dass sich der Eigentümer (vorläufig) auf eine bestimmte denkmalverträgliche Nutzung festlegt. Denn nur anhand einer konkreten Planung kann die Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt werden.
Sowohl dafür, dass eine objektbezogene Wirtschaftlichkeitsberechnung zu einem negativen Ergebnis gelangt, als auch dafür, dass eine zumutbare Verkaufsmöglichkeit nicht besteht, hat der Eigentümer die Darlegungslast (BayVGH, U.v. 12.8.2015 – 1 B 12.79 – juris). Das Bundesverwaltungsgericht führt hierzu in seinem Beschluss vom 28. Juli 2016 – 4 B 12/16 Folgendes aus:
„Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts führt eine gesetzliche Genehmigungspflicht für die Beseitigung eines Kulturdenkmals im Regelfall nicht zu einer unverhältnismäßigen Belastung eines Eigentümers in engerem Sinn. Anders liegt es aber, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern kann, so wird dessen Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt. […] Es ist mit Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar, dem Eigentümer die Darlegungs- und Beweislast dafür aufzubürden, dass er von seinem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern kann (BVerwG, Beschluss vom 17. November 2009 – 7 B 25.09 – Buchholz 11 Art. 14 GG Nr. 365 Rn. 12).“
Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe hat die Beklagte ihr Ermessen ordnungsgemäß betätigt. Durchgreifende Anhaltspunkte dafür, dass das noch genutzte klägerische Gebäude nicht erhaltungs- und sanierungswürdig oder unter zumutbaren Bedingungen nicht veräußerbar wäre, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Die bloße Behauptung der Klägerin, dass das verfahrensgegenständliche Gebäude aufgrund seiner Raumhöhen für eine Nutzung als zeitgemäßer Geschäftsbetrieb keine Zukunftsperspektive habe sowie unvermietbar sei, ist bereits unsubstantiiert. Die Klägerin hat nicht darzulegen vermocht, dass sie von dem gegenständlichen Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern kann. Es wurde weder eine objektbezogene Wirtschaftlichkeitsberechnung mit einem negativen Ergebnis vorgelegt, noch nachgewiesen, dass eine zumutbare Verkaufsmöglichkeit nicht besteht. Im Übrigen erscheint es im Hinblick auf den Zustand sowie die zentrale Lage des Gebäudes in der … Innenstadt mehr als fraglich, dass Verkaufsversuche und ein wirtschaftlich zumutbarer Erhalt des inmitten stehenden Baudenkmals von vornherein hoffnungslos erscheinen. Mithin besteht kein Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung gegen die Beklagte auf Grund der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit des weiteren Erhalts.
bb) Des Weiteren liegt hier auch kein willkürliches Abweichen der Beklagten von einer eigenen bisher in vergleichbaren Fällen eingehaltenen und auch weiterhin beabsichtigten ständigen Praxis vor (Selbstbindung der Verwaltung).
Der von der Klägerin aufgezeigte „Bezugsfall“, der Abriss des zuletzt nicht mehr als Denkmal gelisteten „… …“ (* H1. Straße **), für welchen seitens der Beklagten keine Entscheidung über eine Erlaubnis gemäß Art. 6 BayDSchG und damit auch keine eine Verwaltungspraxis begründbare Entscheidung erlassen wurde, ist nicht geeignet, die Ermessensentscheidung der Beklagten dahingehend zu beeinflussen, dass das Vorhaben der Klägerin zuzulassen wäre.
Selbst wenn die Beklagte eine entsprechende denkmalschutzrechtliche Erlaubnis für die Beseitigung des „… …“ erteilt hätte, wäre darüber hinaus ein einziger Bezugsfall noch nicht geeignet, eine ständige Verwaltungspraxis zu begründen (vgl. hierzu BayVGH, B.v. 31.10.2012 – 2 ZB 11.1575 – juris).
Nach alledem ist festzustellen, dass der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheides nicht zusteht, so dass die Klage abzuweisen war.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 167 Abs. 2, 173 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.