Aktenzeichen M 9 K 16.1542
Leitsatz
Für die Feststellung einer faktischen Baugrenze müssen hinreichende Anhaltspunkte für eine städtebaulich verfestigte Situation bestehen ( vgl. VG München BeckRS 2015, 51788 mwN). Die tatsächlich vorhandene Bebauung und die daraus folgende Baugrenze zu einer nicht überbaubaren Grundstücksfläche darf kein bloßes „Zufallsprodukt“ ohne eigenen städtebaulichen Aussagewert sein. (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I. Die Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheids vom 2. März 2016 verpflichtet, die mit Bauantrag vom 19. Oktober 2015 beantragte Baugenehmigung zu erteilen.
II. Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags vorläufig voll-streckbar.
Gründe
Die Klage hat Erfolg.
Die Klage ist begründet. Die Kläger haben einen Anspruch auf die Erteilung der beantragten Baugenehmigung, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO, Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 BayBO, so dass die Beklagte unter Aufhebung des Versagungsbescheids zur Erteilung zu verpflichten war.
Strittig ist zwischen den Beteiligten lediglich die Zulässigkeit des Vorhabens nach Bauplanungsrecht, Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Variante 1 BayBO i.V.m. §§ 29 – 37 BauGB. Das Bauvorhaben der Kläger ist hiernach zulässig. Es liegt – zwischen den Beteiligten unstreitig – im unbeplanten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB. Dort ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, die Erschließung gesichert ist, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird.
Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Umstritten ist zwischen den Beteiligten das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung sowie hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll; das Einfügen hinsichtlich der übrigen beiden Einfügensmerkmale, nämlich die Art der baulichen Nutzung und die Bauweise liegt -zwischen den Beteiligten unstreitig – vor. Das Vorhaben fügt sich auch hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll (nachfolgend unter 1.) und hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung ein (nachfolgend unter 2.).
1. Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass in keinem Fall eine faktische Baulinie, wovon zwischen den Beteiligten zu Beginn des Verwaltungsverfahrens die Rede war (vgl. Bl. 22f. und 28f. des im Verfahren M 9 K 16.1542 vorlegten Behördenakts), existiert. Zur Konkretisierung des Einfügungsgebots kann hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche auf § 23 BauNVO zurückgegriffen werden (Jäde/Dirnberger, BauGB, 8. Aufl., § 34 Rn. 83 m.w.N.). Dabei kommt jedoch eine faktische Baulinie entsprechend § 23 Abs. 2 Satz 1 BauNVO nicht in Betracht. Das würde voraussetzen, dass die tatsächlichen Verhältnisse eine einheitliche Linie vorgeben, auf der gebaut werden muss. Das ist bereits aus den bei den Behördenakten befindlichen Lageplänen ersichtlich nicht der Fall. Von einer einheitlichen Baulinie kann danach nicht die Rede sein.
Es existiert jedoch auch keine faktische Baugrenze oder „Bebauungstiefe“, welche die Beklagte dem Vorhaben im Ablehnungsbescheid entgegengehalten hat. Lässt sich aus der Umgebungsbebauung eine faktische Baugrenze entsprechend § 23 Abs. 3 BauNVO ableiten, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten.
Eine solche faktische Baugrenze ergibt sich jedoch nach den Feststellungen im gerichtlichen Augenschein im Bereich des Vorhabens nicht.
Der maßgebliche Bereich entspricht dem von den Beteiligten bereits im Verwaltungsverfahren zu Grunde gelegten Geviert, wobei hinsichtlich der Frage, ob eine faktische Baugrenze vorliegt, hauptsächlich die bestehende Bebauung westlich der S. Straße zu betrachten ist (Grundstücke FlNrn. 1858/6, 1858/29 und das Vorhabensgrundstück 1858/30). Eine faktische Baugrenze, wie sie von der Beklagten in den den Behördenakten beiliegenden Lageplan vom 15. Januar 2016 eingezeichnet wurde, lässt sich aus der Bebauung in diesem Bereich nicht ableiten. Die aus den Lageplänen ersichtliche und im Augenscheinstermin festgestellte Bebauung genügt im konkret zu entscheidenden Einzelfall für die Annahme einer faktischen Baugrenze bei weitem nicht.
Eine faktische Baugrenze, aus deren Vorliegen folgt, dass der in diesem Fall vor ihr liegende Bereich von Bebauung freizuhalten ist, muss sich deutlich aus der Umgebungsbebauung ablesen lassen. Für die Feststellung einer faktischen Baugrenze müssen hinreichende Anhaltspunkte für eine städtebaulich verfestigte Situation bestehen (VG München, U.v. 18.6.2015 – M 11 K 14.1181 – juris Rn. 30 m.w.N.). Die tatsächlich vorhandene Bebauung und die daraus folgende Baugrenze zu einer nicht überbaubaren Grundstücksfläche darf kein bloßes „Zufallsprodukt“ ohne eigenen städtebaulichen Aussagewert sein. Dies folgt auch daraus, dass die Feststellung einer faktischen Baugrenze mit einer mit Hauptanlagen nicht überbaubaren Grundstücksfläche eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) ist, die auch im Rahmen der gesetzlichen Grundlage des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einer Rechtfertigung bedarf (vgl. dazu Fickert/Fieseler/Determann/Stühler, BauNVO, 11. Aufl., 2008, § 23 Anm. 3.1). Eine solche Rechtfertigung fehlt hier auf Grund der konkreten Situation. Ein städtebaulicher Aussagewert in diesem Sinne lässt sich nach den Feststellungen im gerichtlichen Augenschein nicht bejahen, vielmehr drängt sich hier die Annahme einer zufälligen Situation im oben beschriebenen Sinne auf.
Die Beklagte begnügt sich als Anhaltspunkt für die von ihr gesehene faktische Baugrenze letztlich mit dem straßenseitigen Abstand eines einzigen Gebäudes, nämlich der nordöstlichen Hausecke des Gebäudes auf dem Grundstück FlNr. 1858/6. Es gibt jedoch keinen städtebaulich nachvollziehbaren Grund, geschweige denn einen für die Annahme einer faktischen Baugrenze ausreichenden, von dieser Hausecke eine Linie Richtung Süden im selben Abstand zur S. Straße zu ziehen, in dem diese Hausecke von der Straße entfernt ist. Warum die beiden weiter südlich gelegenen Grundstücke hinsichtlich ihrer Bebauung einen somit immer weiter von der S. Straße entfernten Abstand einhalten sollten, erschließt sich städtebaulich nicht. Das würde selbst dann nicht einleuchten, wenn die F. Straße in einem 90-Grad-Winkel zur S. Straße verlaufen würde, da auch dann die Aussagekraft so weniger Grundstücke (allenfalls drei, eigentlich nur eines, siehe oben) nicht stark genug wäre. Da die F. Straße aber in einem größeren Winkel zur S. Straße verläuft, ist noch weniger nachvollziehbar, warum von Norden nach Süden eine an der Straße orientierte faktische Baugrenze verlaufen sollte. Allenfalls denkbar wäre die Annahme einer faktischen Baugrenze an den Gebäuden auf den drei Grundstücken FlNrn. 1858/6, 1858/29 und 1858/30 entlang, woran die Beklagte, wie die gestrichelte rote Linie auf dem Lageplan vom 15. Januar 2016 belegt, auch ursprünglich dachte. Insofern steht der Annahme einer faktischen Baugrenze aber die dann fehlende Beziehung zur Straße als ein eine bestimmte „Bebauungstiefe“ vermittelndes Element entgegen, unabhängig davon, dass dann der Eingriff in das Baurecht insbesondere auf dem Vorhabensgrundstück so eklatant wäre, dass es an einer ausreichenden städtebaulichen Rechtfertigung schon deswegen fehlen würde. Schließlich wäre dieses Ergebnis singulär im gesamten größeren Umgriff, der zwar nicht den Rahmen für das Vorhaben darstellt (beispielsweise entlang der Fortsetzung der S. Straße weiter Richtung Norden jenseits der Kreuzung mit der F. Straße oder auch in West-Ost-Richtung entlang der F. Straße an den südlich an die F. Straße angrenzenden Grundstücken, wo es nirgends derartige Abstände zur Straße gibt), aber gleichwohl wäre das ein städtebauliches nicht vertretbares, willkürliches Ergebnis. Die Abstände der Gebäude auf den Grundstücken FlNrn. 1858/6, 1858/29 und 1858/30 zur S. Straße sprechen vielmehr für eine Regellosigkeit an dieser Stelle hinsichtlich des Abstands zur Straße und damit eindeutig gegen die Annahme einer entsprechenden Baugrenze.
2. Das Vorhaben fügt sich auch nach dem Maß der baulichen Nutzung ein. Nach der Rechtsprechung insbesondere des Bundesverwaltungsgerichts ist insoweit in erster Linie auf solche Maßfaktoren abzustellen, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung in Beziehung zueinander setzen lassen. Vorrangig bietet sich dabei die (absolute) Größe der Gebäude nach Grundfläche, Geschossfläche, Geschosszahl und Höhe und bei offener Bebauung zusätzlich auch ihr Verhältnis zur umgebenden Freifläche als Bezugsgröße zur Ermittlung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung an. Damit ist eine Berücksichtigung der anderen Maßfaktoren der Baunutzungsverordnung zwar nicht ausgeschlossen; sie werden allerdings vielfach nur eine untergeordnete bis gar keine Bedeutung für die Frage des Einfügens haben, weil sie in der Örtlichkeit häufig nur schwer ablesbar sind. Auch auf die Feinheiten der an landesrechtliche Begriffe wie demjenigen des Vollgeschosses anknüpfenden Berechnungsregelungen der Baunutzungsverordnung kommt es grundsätzlich nicht an (vgl. zu alledem BVerwG, B.v. 14.3.2013 – 4 B 49/12 – BauR 2013, 1245 m.w.N.).
Die nähere Umgebung bemisst sich nach dem im Augenscheinstermin festgestellten Umgriff.
Das Vorhaben fügt sich entgegen der Auffassung der Beklagten sowohl hinsichtlich der Baumasse des Vorhabens bzw. des Verhältnisses von umbauter Fläche zu Freifläche (nachfolgend unter 2.1) als auch hinsichtlich der Höhenentwicklung (nachfolgend unter 2.2) in die nähere Umgebung ein.
2.1 Das Einfügen hinsichtlich der Baumasse bzw. der absoluten Größe des Vorhabens bzw. hinsichtlich des Verhältnisses der umbauten Fläche auf dem Vorhabensgrundstück zur verbleibenden Freifläche ist ohne weiteres deswegen zu bejahen, weil es in der näheren Umgebung Beispiele gibt, die insofern mindestens so groß oder größer sind als das Vorhaben. Insofern hat der Klägerbevollmächtigte die Gebäude auf den Fl.Nrn. 1858/39, 1857/9 und 1856/23 genannt, für die er Berechnungen der Grundflächenzahl (GRZ) vorgelegt hat (Anlage K 8 zur Klagebegründung vom 31.5.2016, Bl. 68 der Gerichtsakte). Dem ist die Beklagte auch nicht entgegengetreten. Zwar ist die GRZ ebenso wenig wie die Geschoßflächenzahl (GFZ) der entscheidende Maßstab für das Einfügen nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, weil diese in der Örtlichkeit nicht ablesbar bzw. von außen nicht erkennbar sind. Gleichwohl spricht hier nichts dagegen, diesen Umstand indiziell zu berücksichtigen, zumal nicht ersichtlich ist, dass die Ergebnisse nicht stimmen würden und außerdem die Feststellungen im gerichtlichen Augenscheinstermin eindeutig bestätigt haben, dass sich das Vorhaben ohne weiteres nach den oben genannten Kriterien einfügt.
2.2 Das Vorhaben fügt sich auch hinsichtlich der Höhenentwicklung ein.
Der Klägerbevollmächtigte hat als Bezugsfälle für die Höhenentwicklung des Vorhabens, das eine Wandhöhe von 6,45 m, eine Firsthöhe von 10,19 m und eine Geschossigkeit von E + I + D aufweist, die Gebäude auf den FlNrn. 1858/99, 1858/100, 1856/23 und 1857/9 genannt. Der gerichtliche Augenschein hat, was der Beklagten zuzugeben ist, ergeben, dass diese Gebäude allesamt, jedenfalls soweit dies von der jeweiligen Straßenseite aus erkennbar gewesen ist, eine geringere Geschossentwicklung aufweisen. Zu den absoluten Höhen wurde von der Beklagten dagegen nichts vorgetragen bzw. vorgelegt. Eine Ausnahme stellt unter Umständen lediglich das Gebäude auf dem Grundstück FlNr. 1858/6 dar, das gartenseitig, wie der Klägerbevollmächtigte geltend machte (Sitzungsprotokoll S. 6), mit E+I+D in Erscheinung trete. Dieser Umstand war im gerichtlichen Augenschein mangels Möglichkeit, dieses Grundstück von der Gartenseite her näher in Augenschein zu nehmen, jedoch nicht abschließend aufzuklären.
Daher kann nicht ausgeschlossen werden, dass ein Einfügen hinsichtlich der Höhenentwicklung nicht gegeben ist.
Jedoch entstehen unabhängig davon durch das Vorhaben keine städtebaulichen Spannungen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts können wegen des Maßes der baulichen Nutzung städtebauliche Spannungen nur auftreten, wenn das Vorhaben unabhängig von seiner Nutzungsart den vorhandenen Rahmen in unangemessener Weise überschreitet (U.v. 15.12.1994 – 4 C 19/93 -, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 173 = BRS 56 Nr. 130; B.v. 21.6.2007 – 4 B 8/07 -, BauR 2007, 1691). Diese Maßgaben zugrunde gelegt, werden durch das Vorhaben keine städtebaulichen Spannungen begründet.
Das folgt erstens daraus, dass nicht jede geringfügige Höhenüberschreitung zu einem Nicht-Einfügen bzw. jedenfalls nicht zu städtebaulichen Spannungen führt. Im Umgriff sind zudem Gebäude vorhanden, bei denen ein entsprechender Innenausbau die höhere Geschossigkeit des Vorhabens erreichen lassen würde, z.B. die hintere Doppelhaushälfte auf der FlNr. 1856/23. Dazu kommt noch, dass das Gebäude auf dem Grundstück FlNr. 1858/6 jedenfalls näherungsweise eine vergleichbare Höhenentwicklung wie für das Vorhaben beantragt aufweist.
Zweitens ist hier zu berücksichtigen, dass die Beklagte für den hinteren Bereich des Vorhabensgrundstücks ein Reihenhaus genehmigt hat, das zwischen den Beteiligten unstreitig dieselbe Höhenentwicklung wie das Vorhaben aufweist. Zwar war dieses hier nicht streitgegenständliche Vorhaben im Entscheidungszeitpunkt noch nicht errichtet (vgl. Sitzungsprotokoll S. 3), weshalb es noch nicht prägt, weil zur maßgeblichen Umgebung nur das gehört, was bereits tatsächlich vorhanden ist (vgl. statt aller nur BVerwG, U.v. 12.6.1970 – 4 C 77/68 – BVerwGE 35, 256). Es spricht jedoch nichts dagegen, den Umstand, dass die Beklagte bereits ein dem Vorhaben in der Höhenentwicklung entsprechendes Vorhaben genehmigt hat, als Beleg dafür zu werten, dass das streitgegenständliche Vorhaben deswegen keine bodenrechtlichen bzw. städtebaulichen Spannungen begründet. Denn die Beklagte selbst zeigt mit dieser Genehmigungspraxis, dass aus ihrer Sicht hinsichtlich der Höhenentwicklung entsprechende städtebauliche Spannungen nicht bestehen bzw. entstehen. Soweit es der Beklagten darum geht, eine zu große Nachverdichtung zu verhindern, kann das nicht auf dem Weg geschehen, einem Vorhaben, in Ansehung dessen sie ein beispielgebendes Vorhaben mit entsprechender Höhenentwicklung bereits genehmigt hat, diese Höhenentwicklung nun vorzuwerfen, weil sie das Vorhaben aus anderen Gründen, hinsichtlich derer aber eine Ablehnung nicht möglich ist (dazu siehe oben 1. und insbesonderen 2.1), nicht genehmigen will.
Da in Bezug auf das Vorhaben trotz der schwierigen Zufahrtsverhältnisse schließlich auch, wovon auch die Beklagte ausgeht (vgl. die Stellungnahme des Sachgebiets Tiefbau und Verkehrsrecht der Beklagten vom 20.1.2016, Bl. 21 der Behördenakten), die Erschließung gesichert ist, ist es genehmigungsfähig. Der entgegenstehende Bescheid der Beklagten ist aufzuheben, weil die Kläger die Erteilung der Baugenehmigung beanspruchen können, unabhängig davon, dass die Beklagte, da sie selbst Bauaufsichtsbehörde ist, nicht über ein gemeindliches Einvernehmen, das es in dieser Konstellation nicht gibt (vgl. Schiwy, BauGB, 155. EL, Stand: Oktober 2016, § 36 Rn. 16; BVerwG, B.v. 17.1.2013 – 8 B 50/12 – juris Rn. 6), entscheiden durfte.
Nach alledem ist die Beklagte zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.
