Baurecht

Aktenzeichen  M 9 K 17.4480

Leitsatz

1 Mit zunehmender Größe einer Freifläche wird das Vorliegen einer Baulücke weniger wahrscheinlich, denn die Möglichkeit, eine den Bebauungszusammenhang wahrende Baulücke anzunehmen, findet auch in der Größe der Freifläche eine obere Grenze, ohne dass mit diesen Überlegungen auf eine absolute Zahl als Grenzwert abgestellt werden sollte oder könnte. (Rn. 20) (redaktioneller Leitsatz)
2 Baumreihen oder Hecken sind ebenso wie Zäune selbst bei optischer Dominanz kein taugliches Kriterium für die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich‚ weil sie grundsätzlich der Disposition des Grundstückseigentümers unterliegen und damit nicht die Gewähr für einen dauerhaften Bestand bieten. (Rn. 21) (redaktioneller Leitsatz)
3 Zum ungeschriebenen öffentlichen Belang des Erfordernisses einer förmlichen Planung im Rahmen des § 35 Abs. 3 S. 1 BauGB. (Rn. 29) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 2. zu tragen. Der Beigeladene zu 1. trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung des beantragten Vorbescheids, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO, Art. 71 Satz 1 BayBO. Weite Teile des Vorhabengrundstücks liegen im Außenbereich (1.), das Bauvorhaben ist nicht teilbar (2.) und das Bauvorhaben als sonstiges Vorhaben beeinträchtigt öffentliche Belange (3.). Deswegen kann dahinstehen, dass die Vorbescheidsfragen 3 und 4 ohnehin unzulässig wären.
1. Weite Teile des Vorhabengrundstücks – FlNr. 1052/1, Gemarkung W., in Gänze und die überwiegende Fläche von FlNr. 1051, Gemarkung W. – liegen nach dem Ergebnis des Augenscheins im Außenbereich.
Ausschlaggebend für das Bestehen eines Bebauungszusammenhangs im Sinne des § 34 BauGB ist, inwieweit die aufeinander folgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche (noch) diesem Zusammenhang angehört. Eine ringsum von Bebauung umgebene Freifläche, die so groß ist, dass sich ihre Bebauung nicht mehr als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung aufdrängt und die deshalb nicht als Baulücke erscheint, liegt nicht innerhalb eines Bebauungszusammenhangs im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB; sie ist damit bauplanungsrechtlich Außenbereich. Wie eng die Aufeinanderfolge von Baulichkeiten sein muss, um sich noch als zusammenhängende Bebauung darzustellen, ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Bewertung des im Einzelfall vorliegenden konkreten Sachverhalts zu entscheiden (statt aller BVerwG, B.v. 15.9.2005 – 4 BN 37/05 – juris; B.v. 4.7.1990 – 4 B 103/90 – juris; U.v. 17.2.1984 – 4 C 55/81 – juris).
Das Vorhabengrundstück im oben dargestellten Sinn rechnet zu einer Freifläche, die sich in Form eines auf dem Kopf stehenden Hammers
– in Nord-Süd-Richtung zwischen der Bebauung auf FlNr. 83/2, Gemarkung W., im Norden und FlNr. 1051/10 bzw. FlNr. 1051/11, jeweils Gemarkung W., im Süden,
– in West-Ost-Richtung im nördlichen Bereich („Hammerstiel“) zwischen der Be bauung auf FlNrn. 1051/4, 80/2 und 81/4, jeweils Gemarkung W., im Westen und FlNr. 80, 81 und 81/2, jeweils Gemarkung W., im Osten und
– in West-Ost-Richtung im südlichen Bereich („Hammerkopf“) zwischen A.- Straße im Westen und FlNr. 1052, Gemarkung W., und dem in dieser Flucht liegenden Teilbereich der FlNr. 1051, Gemarkung W., erstreckt und die selbst nach konservativster Messung anhand des BayernAtlas Plus über 9.500 m² umfasst. Es ist dabei darauf hinzuweisen, dass Flurgrenzen für die Abgrenzung von Innen- und Außenbereich nicht entscheidend sind (statt aller BVerwG, B.v. 4.1.1995 – 4 B 273/94 -; B.v. 22.7.1993 – 4 B 78.93 – juris).
Nach dem optischen Eindruck vor Ort stellt sich die Freifläche einschließlich der Bebauung auf FlNr. 1052/2, Gemarkung W., als Außenbereich dar; das dortige Wohnhaus ist nach dem Ergebnis des Augenscheins und unter Zugrundelegung von Lageplan und Luftbildern unabhängig von der Genehmigungslage ein sonstiges Außenbereichsvorhaben, § 35 Abs. 2 BauGB. Die Freifläche im Inneren dominiert das Erscheinungsbild des Gevierts, geht über eine Baulücke weit hinaus und ist ihrer Größe und ihrer Eigenart wegen einer von der Umgebung unabhängigen gesonderten städtebaulichen Entwicklung und Beplanung fähig.
Unabhängig davon, dass nach alledem gerade nicht allein nur auf die Größe der Freifläche abgestellt wird, sind die Klägerbevollmächtigten doch darauf hinzuweisen, dass mit zunehmender Größe der Freifläche das Vorliegen einer Baulücke weniger wahrscheinlich wird und dass die Möglichkeit, eine den Bebauungszusammenhang wahrende Baulücke anzunehmen – v.a. ohne vertiefte Argumentation -, auch in der Größe der Freifläche eine obere Grenze findet, ohne dass mit diesen Überlegungen auf eine absolute Zahl als Grenzwert abgestellt werden sollte oder könnte (dazu statt aller BVerwG, U.v. 14.11.1991 – 4 C 1/91 – juris; BayVGH, U.v. 16.6.2015 – 1 B 14.2772 – juris m.w.N.).
Das (weitere) Gegenargument des Klägerbevollmächtigten, das Geviert sei durch unterschiedlichste Grundstücksnutzungen geprägt, hilft für sich genommen bei der Abgrenzung von Außen- und Innenbereich nicht weiter. Unterschiedliche Grundstücks-(aus-)nutzungen an den Rändern der Freifläche bedingen weder eine Zuordnung derselben zum Innenbereich noch können sie eine Zuordnung zum Außenbereich rechtfertigen: Unterschiedliche Bebauungsdichten und unterschiedliche Gebäudegrößen schließen keinen Bebauungszusammenhang aus, sprechen aber auch nicht für einen Bebauungszusammenhang (vgl. nur BVerwG, U.v. 19.9.1986 – 4 C 15/84 – juris). Das Gericht möchte der umliegenden Bebauung, d.h. der Bebauung an den „Rändern“ des Hammerstiels als umgebendem Gürtel in Form eines umgedrehten U den Bebauungszusammenhang „in sich“ gerade nicht absprechen, auch wenn dort aufgelockerte und dichtere Bebauung zu finden ist. Nur nimmt die Freifläche im Inneren des Gevierts, d.h. der Hammerstiel und der Hammerkopf, nicht am Bebauungszusammenhang teil; das folgt aus Dominanz und Größe der Freifläche (siehe bereits oben) und auch daraus, dass selbst nach Ansicht der Klägerseite vorliegend im kompletten Geviert nicht etwa eine vollkommen „aufgelockerte“ Bebauung auszumachen ist (vgl. nur die Bebauung auf FlNrn. 80, 81, 81/2 und 1052, jeweils Gemarkung W.), in die die unbebaute Fläche aufgrund ähnlicher Ausdehnung als Baulücke eingebettet wäre (zu diesem Gedanken BVerwG, B.v. 13.9.2012 – 4 C 4.12 – juris). Vielmehr unterbricht die Freifläche den Bebauungszusammenhang, es ist gerade keine räumliche Verklammerung in dem Sinne auszumachen, dass der Bebauungszusammenhang über die unbebaute Fläche – gedanklich – in Nord-Süd- oder in Ost-West-Richtung „hinwegspringen“ würde, weil es ein verbindendes Element gäbe, nämlich die Verkehrsanschauung, die das unbebaute Grundstück als eine sich zur Bebauung anbietende Lücke erscheinen lässt.
Bei alledem ist auch noch auf folgende Aspekte hinzuweisen:
a) Dass auch die auf FlNr. 1052/1, Gemarkung W., aufstehende dichte Botanik keine „Aufteilung“ oder „Untergliederung“ der Freifläche bewirken kann, ergibt sich daraus, dass Baumreihen oder Hecken ebenso wie Zäune selbst bei optischer Dominanz kein taugliches Kriterium für die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich sein können‚ weil sie grundsätzlich der Disposition des Grundstückseigentümers unterliegen und damit nicht die Gewähr für einen dauerhaften Bestand bieten (statt aller BayVGH, U.v. 13.4.2015 – 1 B 14.2319 – juris).
b) Die Bebauung auf FlNr. 1051, Gemarkung W., nimmt nicht am Bebauungszusammenhang teil bzw. vermittelt diesen weiter, da sie keine maßstabsbildende Bebauung ist (dazu BVerwG, U.v. 17.2.1984 – 4 C 55/81 – juris). Sie erreicht bestenfalls die Dimensionen eines Nebengebäudes bzw. einer Gartenlaube, was nach den Aussagen der Klägerseite auch der ehemaligen Nutzung – das Gebäude steht „seit längerem“ leer – entsprochen hat („Freizeitnutzung“).
c) Ob auf FlNr. 80/3, Gemarkung W., die im nördlichen Teil der Freifläche (Hammerstiel) liegt, wie von Klägerseite behauptet, eine Baugenehmigung nach § 34 BauGB erteilt wurde oder nicht – das Landratsamt wollte dies nicht bestätigen, sondern sprach nur davon, dass dort eventuell ein Vorbescheid genehmigt worden sei -, ist rechtlich irrelevant. Unbebaute Grundstücke sind nicht deshalb wie bebaute zu behandeln, weil ihre Bebauung beabsichtigt oder auch schon genehmigt ist (statt aller BVerwG, U.v. 26.11.1976 – 4 C 69.74 – juris).
2. Das Vorbescheidsvorhaben ist nicht teilbar. Der nach Ausstrich des separaten Gebäudes, vorgesehen auf FlNr. 1052, Gemarkung W., verbleibende Kongressteil im Osten von FlNr. 1051, Gemarkung W., befindet sich zwar wohl im Innenbereich, ist aber nach den Bauvorlagen mit dem komplett im Außenbereich befindlichen Seniorenwohnheim baukonstruktiv und auch funktional verknüpft; es handelt sich deshalb um nicht getrennt voneinander genehmigungsfähige Bauteile (vgl. auch BayVGH, U.v. 14.12.2016 – 2 B 16.1574 – juris m.w.N.).
3. Das Vorhaben beeinträchtigt als sonstiges Vorhaben, § 35 Abs. 2 BauGB, jedenfalls den geschriebenen Belang des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB und die ungeschriebenen Belange des Planungsbedürfnisses und der unorganischen und damit unerwünschten Siedlungsentwicklung in den Außenbereich hinein.
a) Infolge seiner Vorbildwirkung für weitere Bauvorhaben beeinträchtigt das Senioren- und Kongresszentrum § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB. Dass dieser Belang auch bei sog. Außenbereichsinseln zum Tragen kommen kann, folgt nicht zuletzt aus § 246 Abs. 9 BauGB (vgl. auch VGH BW, B.v. 23.2. 2017 – 3 S 149/16 – juris; Scheidler, UPR 2015, 41; generell für Außenbereichsinsel bspw. BayVGH, U.v. 16.6.2015 – 1 B 14.2772 – juris). Die Entstehung einer Splittersiedlung kann dabei auch durch die Ausuferung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils anzunehmen sein (statt aller BVerwG, U.v. 25.1.1985 – 4 C 29/81 – juris). Eine Abgrenzung zwischen Entstehung und Verfestigung einer Splittersiedlung ist irrelevant, da die Übergänge fließend sind und da als übergreifender Gesichtspunkt entscheidend ist, ob der Vorgang „zu befürchten ist“, d.h. ob das Bauvorhaben zu einer unorganischen und damit unerwünschten Siedlungsentwicklung im Außenbereich führt. Die Genehmigung des Bauvorhabens würde sich als Beginn einer Zersiedelung darstellen, da es eine weitreichende oder doch nicht genau übersehbare Vorbildwirkung besitzen würde und daher seine unabweisbare Konsequenz sein könnte, dass in nicht verlässlich eingrenzbarer Weise noch weitere Bauten hinzutreten werden, vorliegend v.a. im nördlichen Bereich des Hammerstiels (z.B. BVerwG, B.v. 7.8.2016 – 4 B 47.14 – juris; U.v. 3.6.1977 – IV C 37.75 – juris). Weiter ergeben sich daraus, dass sich das Vorhaben der bereits vorhandenen Bebauung nicht unterordnet, sondern über diese weit hinausgeht, als auch daraus, dass es sich Immissionen aussetzt, weitere städtebauliche Spannungen; für Letzteres geht § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 Var. 2 BauGB im Merkmal des siedlungsstrukturellen „Befürchtens“ auf (BVerwG, U.v. 3.6.1977, a.a.O.). Wollte man die Tatbestände von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB verneinen, würde das Bauvorhaben jedenfalls den ungeschriebenen Belang beeinträchtigen, eine entsprechende siedlungsstrukturell zu missbilligende Entwicklung in den Außenbereich hinein zu verhindern (vgl. BVerwG, B.v. 4.7.1990 – 4 B 103/90 – juris; U.v. 25.1.1985 – 4 C 29/81 – juris; auch König, Baurecht Bayern, 5. Auflage 2015, Rn. 558).
b) Dem Bauvorhaben steht auch der ungeschriebene Belang des Erfordernisses einer förmlichen Planung entgegen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung bringt dieser öffentliche Belang zum Ausdruck, dass die in § 35 BauGB selbst enthaltenen Vorgaben nicht ausreichen, um im Sinne des erwähnten Konditionalprogramms eine Entscheidung über die Zulässigkeit des beabsichtigten Vorhabens treffen zu können. Das im Außenbereich zu verwirklichende Vorhaben kann eine Konfliktlage mit so hoher Intensität für die berührten öffentlichen und privaten Belange auslösen, dass dies die in § 35 BauGB vorausgesetzte Entscheidungsfähigkeit des Zulassungsverfahrens übersteigt. Ein derartiges Koordinierungsbedürfnis wird vielfach dann zu bejahen sein, wenn die durch das Vorhaben berührten öffentlichen und privaten Belange einen in erster Linie planerischen Ausgleich erfordern, der seinerseits Gegenstand einer abwägenden Entscheidung zu sein hat. Eine in diesem Sinne „abwägende” Entscheidung ist nach der Gesetzeslage weder der Genehmigungsbehörde noch der Gemeinde im Rahmen des § 36 Abs. 1 BauGB zugestanden. Lässt sich die Koordination der Belange sachgerecht letztlich nur im Wege einer Abwägung sicherstellen, so ist dies ein hinreichendes Anzeichen für bodenrechtlich relevante Auswirkungen, die geeignet sind, ein Planungsbedürfnis auszulösen; die Abwägung ist dann nach Maßgabe der § 1ff. BauGB allein in einem Bauleitplanverfahren zu treffen (zum Ganzen BVerwG, U.v. 1.8.2002 – 4 C 5/01 – juris). Die Prämissen dieser Entscheidung – mit der im Übrigen die Fokussierung auf die Notwendigkeit einer reinen Binnenkoordinierung für sonstige Vorhaben entfallen ist (anders noch BVerwG, U.v. 22.6.1990 – 4 C 6/87 – juris) – sind auch auf andere Vorhaben als großflächige Einzelhandelsbetriebe und auch auf Außenbereichsinseln anwendbar (vgl. z.B. OVG NW, U.v. 12.6.2012 – 8 D 38/08.AK – juris; OVG S-H, B.v. 12.1.2010 – 2 L 54/09 – juris).
Das vorliegend abgefragte Außenbereichsvorhaben bedarf aufgrund seines Umfangs – qualitativ zu verstehen, d.h. im Hinblick auf Grad und Reichweite der von ihm berührten, potentiell koordinierungsbedürftigen öffentlichen und privaten Belange -, einer bauleitplanerischen Entscheidung. Das Vorhaben wäre so im Geviert und auch im weiteren Umgriff beispiellos, würde nicht nur aufgrund seiner Dimensionen eine unübersehbare Vorbildwirkung zeitigen und riefe schwerwiegende und sich konkret abzeichnende Interessenkonflikte hervor – Wohnheim generell bzw. sogar immissionsschutzrechtlich besonders schutzbedürftige Personengruppe der Senioren (statt aller OVG NW, B.v. 14.6.2018 – 8 B 594/18 – juris m.w.N.) neben dem störenden Gewerbebetrieb der Beigeladenen zu 2. (1.700 m², u.a. Spenglerei und Lackiererei) und neben dem im Westen ausgewiesenen Gewerbegebiet -, die es sachgerecht durch eine planerische Abwägung aufzulösen gilt (vgl. dazu auch BVerwG, U.v. 18.2.1983 – 4 C 19.81 – juris). Dementsprechend unternahm der Beigeladene zu 1. bereits den Versuch einer Bauleitplanung (Bebauungsplanverfahren Nr. 132), die für ein Vorhaben wie das vorliegend Geplante – im Inneren des Gevierts und in diesem Umfang – zwingend wieder aufzunehmen wäre.
Dies folgt auch daraus, dass die Anbindung der nördlichen Flächen (Hammerstiel – u.a. FlNrn. 80/3, 81/3, Gemarkung W.), für die teils angeblich schon Baugenehmigungen erteilt seien (vgl. oben), an das öffentliche Straßennetz völlig unklar wäre, würde das Bauvorhaben wie beantragt ausgeführt. Eine „Möglichkeit zur Überfahrt“, die nach Aussage der Klägerseite bereits angefragt wurde, ließe sich bei Verwirklichung der Planung nur noch schwer darstellen.
Die Kostenentscheidung fußt auf § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO – der Beigeladene zu 1. hat keinen Antrag gestellt und damit ein Kostenrisiko vermieden, die Beigeladene zu 2. hat sich dagegen durch Antragstellung in ein Kostenrisiko begeben, weswegen es der Billigkeit entspricht, der Klägerin auch ihre außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen -, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708ff. ZPO.