Baurecht

Aktenzeichen  M 8 K 15.2298

Leitsatz

1. Für die Frage, ob grenzständige Gebäude eine Hausgruppe bilden, kommt es allein auf die wechselseitige Verträglichkeit dieser Gebäude an. Dies schließt es sowohl aus, die Bebauung anderer Grundstücke als der der konkreten Hausgruppe in den Blick zu nehmen, als auch, bestehende oder fehlende Bebauungsmöglichkeiten zu betrachten. (redaktioneller Leitsatz)
2. Der auf dem ein- bzw. bei einer Hausgruppe zum Teil beidseitigen Verzicht auf seitliche Grenzabstände basierende Interessenausgleich ist nicht mehr gewahrt, wenn ein Gebäude verwirklicht wird, das sich als gänzlich anderer Haustyp mit unterschiedlichen Gebäudeabmessungen und Höhenentwicklungen darstellt. (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I.
Die Baugenehmigung vom … Mai 2015, Plan-Nr. … wird aufgehoben.
II.
Die Beklagte und die Beigeladenen haben die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte zu tragen.
Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst
III.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Vollstreckungsschuldner dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubigerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

Die zulässige Klage ist in der Sache begründet, da die Baugenehmigung vom … Mai 2015 rechtswidrig ist und die Klägerin in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
1. Dritte können sich gegen eine Baugenehmigung nur dann mit Aussicht auf Erfolg zur Wehr setzen, wenn die angefochtene Baugenehmigung rechtswidrig ist und diese Rechtswidrigkeit zumindest auch auf der Verletzung von Normen beruht, die gerade auch dem Schutz des betreffenden Nachbarn zu dienen bestimmt sind (BayVGH, B. v. 24.3.2009 – 14 CS 08.3017 – juris Rn. 20). Es genügt daher nicht, wenn die Baugenehmigung gegen Rechtsvorschriften des öffentlichen Rechts verstößt, die nicht – auch nicht teilweise – dem Schutz der Eigentümer benachbarter Grundstücke zu dienen bestimmt sind. Dabei ist zu beachten, dass ein Nachbar eine Baugenehmigung zudem nur dann mit Erfolg anfechten kann, wenn die Genehmigung rechtswidrig ist und die Rechtswidrigkeit sich aus einer Verletzung von Vorschriften ergibt, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen waren (BayVGH, B. v. 24.3.2009 – 14 CS 08.3017 – juris Rn. 20). Verstößt ein Vorhaben gegen eine drittschützende Vorschrift, die im Baugenehmigungsverfahren aber nicht zu prüfen war, trifft die Baugenehmigung insoweit keine Regelung und ist der Nachbar darauf zu verweisen, Rechtsschutz gegen das Vorhaben über einen Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten gegen die Ausführung des Vorhabens zu suchen (vgl. BVerwG, B. v. 16.1.1997 – 4 B 244/96, NVwZ 1998, 58 – juris Rn. 3; BayVGH, B. v. 14.10.2008 – 2 CS 08/2132 – juris Rn. 3).
2. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens bestimmt sich vorliegend im Hinblick auf das vorhandene, gemäß § 173 Abs. 3 BBauG und § 233 Abs. 3 BauGB übergeleitete und fortgeltende Bauliniengefüge nach § 30 Abs. 3 BauGB und im Übrigen, da keine weitergehenden bauplanungsrechtlichen Festsetzungen vorhanden sind, nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Vorliegend fügt sich das streitgegenständliche Vorhaben nach der Bauweise nicht ein, weil es aus der bestehenden vierteiligen Reihenhauszeile in einer Weise ausbricht, die gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstößt.
2.1 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (U. v. 24.2.2000 – 4 C 12/98, BVerwGE 110, 355 – juris Rn. 16 ff.) werden gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO in der „offenen Bauweise“ die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Ein Doppelhaus im Sinne dieser Vorschrift ist eine bauliche Anlage, die dadurch entsteht, dass zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch ein Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer Einheit zusammengefügt werden. Im System „der offenen Bauweise“ gewinnt der Begriff des „Doppelhauses“ seine planungsrechtliche Bedeutung dadurch, dass die bauliche Anlage auf zwei Nachbargrundstücken errichtet wird. Die Festsetzung der „offenen Bauweise“ betrifft allein die Anordnung der Gebäude auf einem Baugrundstück im Verhältnis zu den seitlichen Grenzen der Nachbargrundstücke. Doppelhäuser und Hausgruppen, die auf verschiedenen Grundstücken errichtet werden, zeichnen sich dadurch aus, dass sie gemeinsame Grundstücksgrenzen ohne seitlichen Grenzabstand überwinden, weshalb sie zunächst in der „offenen Bauweise“ als systemwidrig erscheinen. Gleichwohl hat sie der Verordnungsgeber in § 22 Abs. 2 BauNVO auch für den Bereich der „offenen Bauweise“ planungsrechtlich für zulässig erklärt. Darin liegt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine Modifikation der „offenen Bauweise“, die dem Begriff des „Doppelhauses“ und der „Hausgruppe“ eine eigenständige, das Abstandsgebot an der gemeinsamen Grundstücksgrenze überwindende Bedeutung verleiht (BVerwG, U. v. 24.2. 2000 – a. a. O., Rn. 17). „Gebäude“ im Sinne des § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO ist das Doppelhaus bzw. die Hausgruppe als bauliche Einheit, da die Errichtung als Gesamtgebäude (mit seitlichem Grenzabstand) mit einem Grenzabstand vor den äußeren Seitenwänden des Doppel- oder Reihenhauses erfolgt. Ein Doppelhaus entsteht nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nur dann, wenn zwei Gebäude derart zusammengebaut werden, dass sie einen Gesamtbaukörper bilden. Zwar können die ein Doppelhaus bildenden Gebäude an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zueinander versetzt oder gestaffelt aneinander gebaut werden; soweit diese Gebäude jedoch als zwei selbstständige Baukörper erscheinen, die sich zwar an der gemeinsamen Grundstücksgrenze noch berühren, bilden sie kein Doppelhaus. Erforderlich ist weiterhin, dass die beiden „Haushälften“ in wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise aneinandergebaut werden, da insoweit das Erfordernis der baulichen Einheit nicht nur ein quantitatives, sondern auch ein qualitatives Element enthält (BVerwG, U. v. 24.2.2000, a. a. O., Rn. 20).
Im Urteil vom 5. Dezember 2013 (4 C 5/12 – juris Rn. 13 m. w. N.) hat das Bundesverwaltungsgericht weiterhin entschieden, dass die von ihm entwickelten – oben genannten – Grundsätze zu § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO über das im Tatbestandsmerkmal des „Einfügens“ in § 34 Abs. 1 BauGB enthaltene Gebot der Rücksichtnahme auch im unbeplanten Innenbereich zur Anwendung kommen. Für die Hausgruppe im Sinne des § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO, die aus mindestens drei auf benachbarten Grundstücken stehenden Gebäuden besteht, die durch Aneinanderbauen an den gemeinsamen Grundstücksgrenzen zu einer Einheit zusammengefügt werden und deren Kopfhäuser einen seitlichen Grenzabstand einhalten (BayVGH, U. v. 11.12.2014 – 2 BV 13.789 – juris Rn. 25), gelten die gleichen Grundsätze. Eine Hausgruppe im klassischen Sinn ist eine Gruppe von Reihenhäusern, wie sie vorliegend durch die vier Gebäude …-str. 115 – 121 gebildet wird. Für den Begriff der „Hausgruppe“ im Sinne von § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO gelten die Grundsätze der Doppelhausrechtsprechung entsprechend. Daraus folgt, dass es für die Frage, ob grenzständige Gebäude eine Hausgruppe bilden, allein auf die wechselseitige Verträglichkeit dieser Gebäude ankommt (BVerwG, B. v. 19.3.2015 – 4 B 65/14 – juris Rn. 6). Dies schließt es sowohl aus, die Bebauung anderer Grundstücke als der der konkreten Hausgruppe in den Blick zu nehmen, als auch, bestehende oder fehlende Bebauungsmöglichkeiten zu betrachten. Maßgebend ist allein, ob das Bauvorhaben mit der vorhandenen grenzständigen Bebauung eine Hausgruppe bildet (BVerwG, B. v. 19.3.2015, a. a. O.).
2.2 Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze fügt sich das streitgegenständliche Bauvorhaben nicht in einer die wechselseitige Verträglichkeit beachtenden Weise in die dazugehörige Hausgruppe ein. Vielmehr verletzt es das bei einem Doppelhaus bzw. einer Hausgruppe im Lichte des § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO zu sehende Rücksichtnahmegebot. Der auf dem ein- bzw. bei einer Hausgruppe zum Teil beidseitigen Verzicht auf seitliche Grenzabstände basierende Interessenausgleich ist nicht mehr gewahrt, wenn ein Gebäude verwirklicht wird, das sich als gänzlich anderer Haustyp mit unterschiedlichen Gebäudeabmessungen und Höhenentwicklungen darstellt. So liegt der Fall hier.
Das streitgegenständliche Bauvorhaben verfügt bei einer größeren Länge und Tiefe – mit einem im Süden gegenüber der benachbarten Außenwand um 1,24 m vorgesetzten Außenwandteil – über eine erheblich andere Kubatur als die übrige Reihenhauszeile. Diese weitgehend andersartige Kubatur wird auch nicht etwa dadurch relativiert, dass der Anschluss an das westliche Nachbargebäude bis auf die 0,40 m höhere Traufe im Norden profilgleich gestaltet wird. Denn die Qualifizierung zweier Gebäude als Doppelhaus – bzw. mehrerer als Reihenhaus – hängt nicht allein davon ab, in welchem Umfang die beiden Gebäude an der gemeinsamen Grundstücksgrenze aneinandergebaut sind. Das Vorliegen eines Doppelhauses kann mit Blick auf die bauplanungsrechtlichen Ziele der Steuerung und Bebauungsdichte sowie der Gestaltung des Orts- und Straßenbildes geprüft und ein Mindestmaß an Übereinstimmung verlangt werden (BVerwG, B. v. 5.12.2013 – 4 C 5/12, a. a. O.). Das streitgegenständliche Bauvorhaben setzt sich in einer Weise von den übrigen Reihenhäusern ab, die zur Verwirklichung einer einseitigen grenzständigen Bebauung führt, die insoweit vorbildlos ist. Anders als die westlich benachbarten Häuser entfaltet das Vorhaben mit den bis knapp unter den First hochgezogenen, in der Summe jeweils die Hälfte der Länge des Dachgeschosses einnehmenden Außenwandteilen (3,30 m) auf der Süd- und Nordseite eine dreigeschossige Wirkung. Demgegenüber verfügen die westlichen Nachbarhäuser – wie die in das Verfahren eingeführten Luft- und Straßenansichten des BayernAltlas und von Google Streetview belegen – lediglich über Dachliegefenster und kleinere/mittlere Gauben entweder auf der Süd- oder der Nordseite, die die ausschließliche Zweigeschossigkeit dieser Häuser unberührt lassen.
Die Ostseite des Vorhabens stellt sich demgegenüber ohnehin als ein drei-geschossiger Flachdachbau dar, da dessen Wandhöhe auf der gesamten Ostseite bei 8,40 m liegt, und die Terrassenüberdachung die Spitze des Firstes des zurückgesetzten Satteldaches optisch verdrängt. Dabei spielt es keine Rolle, dass das Dachgeschoss rechnerisch wohl kein Vollgeschoss (vgl. Art. 2 Abs. 4 Satz 1 BayBO 98) darstellt, da es – nach den Berechnungen des Gerichts – die Höhe von 2,30 m über 2/3 seiner Grundfläche knapp verfehlt. Im unbeplanten Innenbereich kommt es nicht auf exakte Maßzahlen an (BVerwG, U. v. 23.3. 1994 – 4 C 18.92, BVerwGE 95, 277 f. und U. v. 15.12.1994 – 4 C 19.93, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 173, S. 30), sondern auf das optische Erscheinungsbild. Dieses vermittelt beim Bauvorhaben in seiner Gesamtheit eine eindeutig dreigeschossige Wirkung. Auch wenn nach dem Bundesverwaltungsgericht hinsichtlich der quantitativen Kriterien eine mathematisch-prozentuale Festlegung nicht möglich ist (BVerwG v. 19.3.2015 – 4 C 12/14k, a. a. O.), legt eine Erhöhung der optisch in Erscheinung tretenden Geschossigkeit um die Hälfte nahe, dass hiermit die zu fordernde Gebäudeeinheit verlassen wird. Dies folgt nach Auffassung des Gerichts vor allem auch daraus, dass das Bundesverwaltungsgericht einerseits davon ausgeht, dass bei Hausgruppen der maßgebliche Umgebungsbegriff auf die Hausgruppe beschränkt ist (vgl. U. v. 19.3.2015 – 4 B 65/14, a. a. O.), sich andererseits im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB ein dreigeschossiges Gebäude hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in der Regel nicht mehr in eine von zweigeschossigen Gebäuden geprägte Umgebung einfügt. Ein dreigeschossig wirkendes Reihenhauselement kann daher nicht mehr als in verträglicher Weise auf seine zweigeschossige, maßgebliche Nachbarbebauung abgestimmt angesehen werden, zumal im vorliegenden Fall sowohl die bereits angesprochene andersartige Kubatur als auch der 13,5 m² große erdgeschossige Anbau mit Dachterrasse an der Süd-Ostecke des Vorhabens die Disharmonie noch verstärken.
Entgegen der Ansicht der Beigeladenen führt die Existenz des an der Westseite der …-str. 121 vorhandenen Anbaus zu keinem anderen Ergebnis. Dieser hat auf das – bisher – einheitliche Erscheinungsbild der zweigeschossigen, 28 m langen Reihenhauszeile ebenso wenig Einfluss wie die östlich der …-str. 115 situierten Garagen.
Da somit das streitgegenständliche Bauvorhaben das nachbarliche Austauschverhältnis aus dem Gleichgewicht bringt und die harmonische Beziehung der Gebäude zueinander in Frage stellt, stellt es sich als planungsrechtlich unzulässig dar und verletzt gegenüber der Klägerin das Rücksichtnahmegebot.
3. Die Unstimmigkeit der genehmigten Pläne hinsichtlich der Darstellung des Satteldachs im Anschluss an die westliche Nachbarbebauung spielt daher keine entscheidende Rolle mehr. Allerdings ist festzustellen, dass die Pläne insoweit unstimmig sind, als die Traufe im Norden 0,4 m (abgegriffen) höher liegt als die des westlich anschließenden Nachbarhauses der Klägerin, die Traufe im Süden profilgleich anschließt und dennoch das Dach in der Ansicht West und im Schnitt A-A mit exakt gleich langen, symmetrischen Schenkeln dargestellt wird.
4. Ebenso kann offen bleiben, ob das Bauvorhaben auch gegen Abstandsflächenvorschriften verstößt. Da die Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren ergangen ist und keine Abweichungen erteilt wurden, war die Einhaltung der Abstandsflächen gemäß Art. 59 Satz 1 BayBO nicht Gegenstand der Prüfung im Genehmigungsverfahrens. Hierauf hat die Beklagte im Bescheid unter der Rubrik „Inhalt der Baugenehmigung“ hingewiesen. Die Feststellung unter der Rubrik „Nachbarwürdigung: … Das Bauvorhaben entspricht den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind, nachbarrechtlich geschützte Belange werden nicht beeinträchtigt“, bezieht sich daher ganz eindeutig allein auf die planungsrechtliche Prüfung. Die von der Klagepartei aufgestellte Behauptung, durch die Feststellung „nachbarrechtliche geschützte Belange werden nicht beeinträchtigt“ sei das Abstandsflächenrecht Gegenstand der Prüfung des vereinfachten Genehmigungsverfahrens geworden, ist dementsprechend abwegig.
5. Der Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 und 3 Satz 1, § 159 Satz 1 VwGO, § 100 Abs. 1 ZPO stattzugeben.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
Rechtsmittelbelehrung:
Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
schriftlich beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,
Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder
Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München
Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach
einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf EUR 7.500,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. Nr. 9.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.