Baurecht

Aktenzeichen  AN 9 S 17.02265, AN 9 S 17.02266, AN 9 S 17.02277, AN 9 S 17.02295, AN 9 S 17.02302

Leitsatz

1 Zwar haben Nachbarn keinen materiellen Anspruch darauf, dass der Bauantragsteller einwandfreie Bauvorlagen einreicht. Können wegen Fehlens oder Unvollständigkeit der Bauvorlagen Gegenstand und Umfang der Baugenehmigung jedoch nicht eindeutig festgestellt werden und erscheint aus diesem Grund eine Verletzung von Nachbarrechten nicht ausgeschlossen, kann sich auch ein Nachbar erfolgreich auf diese Unbestimmtheit der Baugenehmigung berufen (vgl. BayVGH BeckRS 2011, 34079 mwN). (Rn. 18) (redaktioneller Leitsatz)
2 Angesichts der beachtlichen Größe der auf dem nördlichen Grundstücksteil für die Bebauung zur Verfügung stehenden Fläche von über 3.000 m² und der damit bestehenden Möglichkeit, das Vorhaben – wenn auch mit einer veränderten Kubatur und ggf. einer reduzierten Grundfläche – auch unter Einhaltung der Abstandsflächen zu errichten, besteht keine für die Erteilung einer Abweichung von der erforderlichen Abstandsfläche atypische Grundstückssituation. (Rn. 23) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Verfahren werden zur gemeinsamen Entscheidung verbunden.
2. Die aufschiebende Wirkung der Klagen gegen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung des Landratsamts … vom 29. Juni 2017 wird angeordnet.
3. Die Kosten der Verfahren tragen der Antragsgegner und die Beigeladene jeweils zur Hälfte. Ihre eigenen außergerichtlichen Kosten tragen die beiden jeweils selbst.
4. Der Streitwert wird vor Verbindung der Verfahren auf jeweils 3.750,00 EUR und nach Verbindung auf insgesamt 18.750,00 EUR festgesetzt.

Gründe

I.
Die Antragsteller wenden sich als Grundstücksnachbarn in der Hauptsache gegen eine vom Antragsgegner der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für die Errichtung eines Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück … in … (FlNr. … Gemarkung …).
Die Antragsteller sind Eigentümer nördlich des Baugrundstücks gelegener Wohnanwesen (Antragsteller/in im Verfahren AN 9 S. 17.02265: FlNr. …, AN 9 S. 17.02266: FlNr. …, AN 9 S. 17.02277: FlNr. …, AN 9 S. 17.02295: FlNr. …, AN 9 S. 17.02302: FlNr. …; jeweils Gemarkung …).
Auf dem Baugrundstück befand sich seit den 1960er Jahren eine Textilfabrik. Im nördlichen und mittleren Gebäudeteil der Fabrik befand sich die Produktion mit Lager, Distribution und Versand. Der südöstliche Gebäudeteil wurde im Wesentlichen als Büro genutzt. Nach Beendigung und Abwicklung der Textilproduktion im Jahre 2009 wurden die bestehenden Gebäude anderweitig vermietet und genutzt. Im nördlichen Gebäudeteil war von November 2009 bis Ende 2014 ein Lager für Malerbedarf untergebracht. Im mittleren Gebäudeteil fand von Mitte 2010 bis August 2017 ein Schulbetrieb mit Verwaltung für die Hochschule … statt; die diesbezügliche Nutzungsänderung war mit Bescheid des Antragsgegners vom 24. Februar 2012 bauaufsichtlich genehmigt worden. Zusätzlich wurden ab dem Jahr 2012 weitere Räume des mittleren und auch solche des südöstlichen Gebäudeteils an verschiedene Firmen als Lager- und Büroflächen vermietet. Die an der südwestlichen Grundstücksgrenze vormals bestehenden aneinandergereihten verschiedenen Nebengebäude (Kesselhaus, Hausmeisterwohnung, Werkstatt- und Lagerräume etc.) sowie der nördliche Gebäudeteil der ehemaligen Fabrik und ein Teilbereich des mittleren Gebäudeteils sind zwischenzeitlich abgebrochen worden.
Weder das Baugrundstück noch die Grundstücke der Antragsteller liegen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.
Mit Bescheid vom 29. Juni 2017 erteilte das Landratsamt … der Beigeladenen die beantragte, hier streitgegenständliche Baugenehmigung für den Neubau eines Lebensmittelmarktes auf dem nördlichen Teil des Baugrundstücks (Bereich der zwischenzeitlich abgebrochenen Fabrik) mit einer Verkaufsfläche von knapp 1.200 m² und einer Geschossfläche von ca. 2.100 m² und gewährte für das Bauvorhaben u.a. eine Abweichung von den Abstandsflächen nach Norden. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, das Vorhaben bedürfe nicht der Aufstellung eines Bebauungsplans. Zwar stelle es einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb i.S.d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO dar, auch greife die Vermutungsregelung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO aufgrund einer Geschossfläche von über 1.200 m² ein. Die Regelvermutung sei aber vorliegend widerlegt worden, da vom Bauvorhaben keine wesentlichen Auswirkungen in Bezug auf die infrastrukturelle Ausstattung und den Verkehr ausgingen und keine wesentlichen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich zu erwarten seien (§ 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO). Den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werde durch die im Bescheid gesetzten Auflagen Rechnung getragen. Das Vorhaben füge sich auch nach Art und Maß in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die Abweichung von den Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO sei zu erteilen gewesen, da sie unter Berücksichtigung der Anforderungen der abstandsflächenrechtlichen Vorschriften und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sei.
Die Baugenehmigung wurde im Amtsblatt Nr. … des Landkreises … vom 12. Juli 2017 öffentlich bekanntgemacht. In der Bauakte befinden sich in der sog. Bauplanmappe verschiedene Pläne insbesondere Abstandsflächenplan, Lageplan sowie der Plan „ANSICHT OST, WEST“ jeweils mit Fertigungsdatum 9. September 2016 (Behördenakte Seiten 405-411). Diese sind jeweils mit einem Genehmigungsstempel versehen. Am Ende der Bauplanmappe (Seiten 423-428) sind zusätzlich mehrere Unterlagen abgeheftet, auf denen bzw. Blei- oder Grünstift „ungültig“ vermerkt ist, so auch ein Plan „ANSICHT NORD SÜD“ ebenfalls mit Fertigungsdatum 9. September 2016.
Die Antragsteller haben jeweils gegen den Bescheid Klage erhoben; die diesbezüglichen Schriftsätze sind bei Gericht im Zeitraum vom 27. Juli bis 8. August 2017 eingegangen. Zwischenzeitlich wurde jeweils auch die Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes beantragt. Die Antragsteller machen insbesondere eine Verletzung ihres Anspruchs auf Gebietserhaltung geltend. Die Eigenart der näheren Umgebung des Baugrundstücks und ihrer Grundstücke entspreche vorliegend einem faktischen reinen oder allgemeinen Wohngebiet bzw. Mischgebiet. Unabhängig von der konkreten Einstufung sei ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb weder in einem Wohngebiet noch in einem Mischgebiet zulässig. Vielmehr sei das Bauvorhaben nur in einem Kernbzw. Sondergebiet realisierbar. Die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO sei nicht widerlegt worden. Es fehle bereits an einer atypischen Situation. Auch sei eine Widerlegung aufgrund der Auswirkungen des Vorhabens ausgeschlossen. Überdies verstoße das Vorhaben auch gegen das Rücksichtnahmegebot. Es werde zu einer unzulässigen Immissionsbelastung der Antragsteller kommen. Die Schallimmissionsprognose vom 20. Januar 2017 sei fehlerhaft und nicht belastbar. Auch werde das Bauvorhaben durch die geplante Beleuchtung zu unzumutbaren Lichtimmissionen führen. Des Weiteren sei die Erschließung nicht gesichert, so dass ein Unfallrisiko für Fußgänger und Radfahrer bestehe. Überdies verstoße das Vorhaben gegen Abstandsflächenrecht. Die erteilte Abweichung verletzte zumindest die Antragsteller im Verfahren AN 9 S. 17.02302. Auch die tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 63 Abs. 1 BayBO seien nicht gegeben, der Bauaufsichtsbehörde habe insofern kein Ermessen zugestanden. Im Übrigen sei auch nicht erkennbar, dass ein derartiges Ermessen überhaupt ausgeübt worden sei.
Die Antragsteller beantragen,
die aufschiebende Wirkung ihrer Klagen gegen die Baugenehmigung anzuordnen.
Der Antragsgegner und die Beigeladene treten dem entgegen und beantragen,
die Anträge abzulehnen.
Ein Anspruch auf Gebietserhaltung stehe den Antragstellern nicht zu, da die nähere Umgebung des Baugrundstücks weder als faktisches Mischgebiet noch als ein anderes in der BauNVO bezeichnetes Baugebiet eingestuft werden könne. Es handele sich vielmehr um eine unspezifische Gemengelage, so dass ein Anspruch auf Gebietserhaltung nicht eingreifen könne. Die Beigeladene trägt überdies vor, im Genehmigungsverfahren sei durch die ihrerseits vorgelegte Auswirkungsanalyse vom Juni 2017 bereits nachgewiesen worden, dass das Bauvorhaben keine nachteiligen Auswirkungen i.S.v. § 11 Abs. 3 BauNVO hervorrufe. Soweit hierzu seitens der Antragsteller bzw. von Behördenseite Kritik geäußert worden sei, sei nunmehr noch eine ergänzende Stellungnahme eingeholt worden, die zu dem Schluss komme, dass der Lebensmittelmarkt an dem hiesigen Standort sogar eine Versorgungslücke schließe. Hinsichtlich der beanstandeten Abweichung von den Abstandsflächen liege eine atypische Situation vor. Auf eine Verletzung der Abstandsflächen könnten sich ohnehin nur die Antragsteller des Verfahrens AN 9 S. 17.02302 berufen; insoweit liege aber keine Verletzung vor. Der Antragsgegner habe bereits 1985 anlässlich einer Aufstockung der damals dort bestehenden Fabrik eine Ausnahme von den Abstandsflächen erteilt, die zu keinem Zeitpunkt beanstandet worden sei. Da das Bauvorhaben nun an die Stelle dieses vor kurzem abgebrochenen ehemaligen Fabrikgebäudes treten solle, der Neubau jedoch deutlich niedriger als das bisherige Fabrikgebäude ausfallen werde, werde sich die abstandsrechtliche Situation insoweit deutlich verbessern. Bei Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen Abstandsflächen nach Norden hin wäre das Baugrundstück überdies nicht bebaubar. Der alte Gebäudebestand sei nämlich nur teilweise abgebrochen worden, da man die Bestandsgebäude teilweise weiter nutzen wolle. Auch solle der massive Betonkeller aus Kostengründen bestehen bleiben, da dessen Beseitigung mit unvertretbar hohen Kosten verbunden wäre. Diese bautechnischen Vorgaben würden die Situierung des Bauvorhabens maßgeblich bedingen. Das Vorhaben sei den Antragstellern gegenüber auch nicht rücksichtslos. Hinsichtlich der zu erwartenden Geräuschsituation habe das schalltechnische Gutachten aufgrund der bestehenden Gemengelage zu Recht Mischgebietswerte zu Grunde gelegt. Auch lägen die gerügten methodischen Mängel des Gutachtens nicht vor.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes wird auf die Gerichtsakten sowie auf die vorgelegte Behördenakte Bezug genommen.
II.
Die Anträge auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung der fristgerecht erhobenen Klagen der Antragsteller gegen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung sind zulässig und begründet.
Nach § 80a Abs. 3 i.V.m. § 80 Abs. 5 VwGO kann das Gericht in den Fällen, in denen die aufschiebende Wirkung eines Rechtsbehelfs kraft Gesetzes entfällt (hier nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 212a Abs. 1 BauGB), die aufschiebende Wirkung des Rechtsbehelfs gegen die Baugenehmigung auf Antrag eines Nachbarn anordnen. Bei der im Rahmen dieser Entscheidung gebotenen Interessenabwägung kommt vor allem den Erfolgsaussichten des Verfahrens in der Hauptsache Bedeutung zu. Erweist sich das Hauptsacheverfahren mit hoher Wahrscheinlichkeit als erfolgreich, überwiegt regelmäßig das Interesse der Antragsteller an der Aussetzung der sofortigen Vollziehung; umgekehrt kommt dem Interesse am Vollzug in der Regel der Vorrang zu, wenn die Klage mit hoher Wahrscheinlichkeit erfolglos bleiben wird. Erscheinen die Erfolgsaussichten in der Hauptsache hingegen als offen, ist eine von der Vorausbeurteilung der Hauptsache unabhängige Folgenabwägung vorzunehmen (BayVGH, B.v. 27.2.2017 – 15 CS 16.2253 – juris Rn. 13).
Bei der Klage von Dritten – hier von baurechtlichen Nachbarn – haben diese aus § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO allerdings nicht schon dann einen Anspruch auf Aufhebung der Baugenehmigung, wenn diese lediglich objektiv rechtswidrig ist; vielmehr muss sich die Rechtswidrigkeit gerade aus solchen Normen ergeben, die zum Prüfungsumfang im bauaufsichtlichen Verfahren gehören (vgl. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO; BayVGH, B.v. 10.10.2013 – 15 ZB 11.1480 – juris Rn. 9) und zugleich auch dem Schutz dieser Dritten dienen (sog. Schutznormtheorie, vgl. BayVGH, B.v. 24.3.2009 – 14 CS 08.3017 – juris Rn. 20). Im gerichtlichen Verfahren von Dritten findet somit keine umfassende Rechtmäßigkeitskontrolle der Baugenehmigung statt.
Nachdem es sich bei dem Vorhaben der Beigeladenen um einen Sonderbau (Art. 2 Abs. 4 Nr. 4 BayBO) handelt, bestimmt sich der Prüfungsumfang der Baugenehmigungsbehörde nach Art. 60 BayBO. Danach wird bei Sonderbauten neben der Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29-38 BauGB auch Bauordnungsrecht geprüft.
Ausgehend davon spricht bei einer im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nur möglichen, aber auch ausreichenden summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage Überwiegendes dafür, dass die streitgegenständliche Baugenehmigung rechtswidrig ist und jedenfalls drittschützende Rechte der Antragsteller des Verfahrens AN 9 S. 17.02302 verletzt, so dass deren Anfechtungsklage erfolgreich sein wird (dazu unter 1.). Soweit man hinsichtlich der übrigen anhängigen Anfechtungsklagen davon ausgeht, dass deren Erfolg zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht als sicher prognostiziert werden kann und sich die Erfolgsaussichten jedenfalls als offen darstellen, führt die gebotene Interessenabwägung jedoch auch hier zu einem Überwiegen des Aussetzungsinteresses, so dass auch diesen Anträgen auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung stattzugeben ist (dazu unter 2.).
1. Da die streitgegenständliche Baugenehmigung auf der Basis von Unterlagen erteilt wurde, die den Anforderungen des Art. 64 Abs. 2 Satz 1 BayBO i.V.m. § 8 Abs. 2 Nr. 3 BauVorlV nicht gerecht werden, sind insbesondere die vom Vorhaben ausgelösten Abstandsflächen zum Grundstück FlNr. … hin schon nicht überprüfbar (dazu unter 1.1). Darüber hinaus begegnet die diesbezüglich vom Antragsgegner erteilte Abweichung auch erheblichen rechtlichen Bedenken (dazu unter 1.2).
1.1 Das Gericht geht bereits davon aus, dass durch die Unvollständigkeit der Planunterlagen eine Verletzung der subjektiv-öffentlichen Rechte (jedenfalls) der Antragsteller im Verfahren AN 9 S. 17.02302 vorliegt. Zwar haben Nachbarn keinen materiellen Anspruch darauf, dass der Bauantragsteller einwandfreie Bauvorlagen einreicht. Können wegen Fehlens oder Unvollständigkeit der Bauvorlagen Gegenstand und Umfang der Baugenehmigung jedoch nicht eindeutig festgestellt werden und erscheint aus diesem Grund eine Verletzung von Nachbarrechten nicht ausgeschlossen, kann sich auch ein Nachbar erfolgreich auf diese Unbestimmtheit der Baugenehmigung berufen (vgl. BayVGH, B.v. 5.10.2011 – 15 CS 11.1858 – juris Rn. 14 m.w.N.). Dies dürfte hier der Fall sein. Nach § 8 Abs. 2 Nr. 3 BauVorlV sind in den Bauzeichnungen insbesondere die Ansichten der geplanten baulichen Anlage mit dem Anschluss an Nachbargebäude darzustellen. Entgegen dieser Anforderung fehlt vorliegend allerdings insbesondere eine Nordansicht des Bauvorhabens, was dazu führt, dass die Höhe des Bauvorhabens nicht präzise feststellbar ist und infolgedessen die notwendigen Abstandsflächen nach Norden zum Grundstück der Antragsteller des Verfahrens AN 9 S. 17.02302 hin nicht prüfbar sind. Zwar befindet sich in den Genehmigungsunterlagen auch ein mit dem Datum 9. September 2016 versehener Plan „ANSICHT NORD, SÜD“. Auf diesem Plan wurde mit Grünstift jedoch der Vermerk „ungültig“ angebracht, so dass er nicht zum Gegenstand des Genehmigungsverfahrens geworden ist. Konsequent ist der Plan auch erst am Ende der Bauplanmappe gemeinsam mit den anderen als ungültig gekennzeichneten Unterlagen abgeheftet. Die auf dieser Grundlage erteilte Genehmigung dürfte mithin hinsichtlich Einhaltung der Abstandsflächen für die Antragsteller im Verfahren AN 9 S. 17.02302 kein tauglicher Maßstab für die Prüfung ihrer Rechte darstellen. Hieran ändert auch der in den Akten befindliche und mit Genehmigungsstempel versehene Abstandsflächenplan vom 9. September 2016 nichts. Dieser legt lediglich die von der Beigeladenen errechneten Abstandsflächen dar ohne jedoch die Berechnungsgrundlage derart offen zu legen, dass sie für einen objektiven Dritten aus sich heraus verständlich und nachprüfbar sind.
Auch die den Genehmigungsstempel tragenden Pläne „Ansicht OST, WEST“ und die Schnitte sind hier nicht ausreichend, da diese die Höhe der nördlichen Außenwand nur punktuell und die Ausführung, etwa die Lage und Größe von Fenstern, Türen oder sonstigen Öffnungen gar nicht darstellen.
1.2 Darüber hinaus rügen die Antragsteller des Verfahrens AN 9 S. 17.02302 zu Recht, dass das streitgegenständliche Bauvorhaben nach Norden die erforderliche Tiefe der Abstandsflächen von 1 H nicht einhalte (Art. 6 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 5 Satz 1 BayBO).
Die notwendigen Abstandsflächen müssen grundsätzlich auf dem Grundstück selbst liegen (Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO). Sie dürfen abweichend davon zwar auch auf öffentlichen Verkehrsflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte (Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayBO); die andere Hälfte der öffentlichen Verkehrsfläche steht regelmäßig den dort jeweils angrenzenden Anliegern zur Verfügung, so als wenn es ihre eigene Grundstücksfläche wäre (Simon/Busse, Stand Oktober 2017, Art. 6, Rn. 72). Aus dem im Baugenehmigungsverfahren vorgelegten Abstandsflächenplan ist ersichtlich, dass sich die Abstandsflächen bei Zugrundelegung einer Tiefe von 1 H jedenfalls deutlich über die Hälfte des im Norden angrenzenden … erstrecken bzw. sogar teilweise auf dem Grundstück der Antragsteller (FlNr. …) zum Liegen kommen.
Der Antragsgegner hat vorliegend zwar eine Abweichung wegen Nichteinhaltung der Abstandsflächen nach Norden hin erteilt. Diese begegnet jedoch erheblichen rechtlichen Bedenken. Nach Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde zwar Abweichungen von bauaufsichtlichen Anforderungen zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. Die Zulassung einer solchen Abweichung setzt jedoch Gründe von ausreichendem Gewicht voraus, durch die sich das Vorhaben vom Regelfall unterscheidet. Es muss sich um eine atypische, von der gesetzlichen Regel nicht zureichend erfasste oder bedachte Fallgestaltung handeln. Von Bedeutung ist bei der Beurteilung des Vorliegens der erforderlichen Atypik insbesondere, ob eine sinnvolle Ausnutzung des Baugrundstücks unter Beachtung der Anforderungen des Art. 6 Abs. 5 BayBO unmöglich oder unzumutbar wäre (BayVGH, B.v. 30.8.2011 – 15 CS 11.1640 – juris Rn. 16). In dicht bebauten innerstädtischen Bereichen wird eine atypische Situation regelmäßig anzunehmen sein, wenn jedwede bauliche Veränderung der historischen Bausubstanz geeignet ist, eine Abstandsflächenüberschreitung auszulösen (vgl. BayVGH, B.v. 4.8.2011 – 2 CS 11.997 – juris Rn. 23). Demgegenüber ist jedoch auch zu berücksichtigen, dass tatsächlich vorhandene abstandsflächenwidrige Bebauungsverhältnisse nach Möglichkeit bereinigt und nicht verewigt werden sollen (vgl. BayVGH, U. v. 22.11.2006 – 25 B 05.1714 – juris Rn. 20), weshalb eine Abstandsflächenüberschreitung durch einen Altbestand für sich allein nicht geeignet ist, die erforderliche Atypik zu begründen (vgl. BayVGH, B.v. 23.5.2005 – 25 ZB 03.881 – juris Rn. 8). Das Vorhandensein eines Altbestands stellt lediglich eine objektive Gegebenheit dar, die bei Hinzutreten weiterer objektiver Umstände – z.B. Anforderungen der Stadtgestaltung – im Einzelfall eine atypische Sondersituation begründen kann. Allein Wünsche eines Eigentümers, sein Grundstück stärker auszunutzen als dies ohnehin schon zulässig wäre, begründen hingegen noch keine Atypik. Auch Maßnahmen, die nur der Gewinnmaximierung dienen sollen, sind nicht besonders schützenswert (vgl. BayVGH, B.v. 13.10.2014 – 2 ZB 13.1627).
Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe sprechen die überwiegenden Gründe gegen das Vorliegen einer atypischen Situation. Es ist für das Gericht derzeit nicht erkennbar, dass die Bebaubarkeit des streitgegenständlichen Grundstücks derart eingeschränkt ist, dass eine angemessene bauliche Ausnutzung nur bei Nichteinhaltung der vorgeschriebenen Abstandsflächen in Betracht kommt. Die Entscheidung der Beigeladenen, auf dem Baugrundstück im direkten Anschluss an das bestehende Gebäude einen Lebensmittelmarkt dieser Größe zu errichten und aus Kostengründen den bestehenden massiven Betonkeller nicht zu entfernen, sondern zu überbauen, mag für sich genommen nachvollziehbar sein. Allein schon angesichts der beachtlichen Größe der auf dem nördlichen Grundstücksteil für die Bebauung zur Verfügung stehenden Fläche von über 3.000 m² und der damit bestehenden Möglichkeit, das Vorhaben – wenn auch mit einer veränderten Kubatur und ggf. einer reduzierten Grundfläche – auch unter Einhaltung der Abstandsflächen zu errichten, vermögen die seitens der Beigeladenen vorgebrachten Argumente keine atypische Grundstückssituation zu begründen. Dass der Lebensmittelmarkt ausschließlich so wie derzeit geplant realisiert werden kann und es nicht möglich sein soll, das Gebäude in einem größeren Abstand zu der nördlichen Grundstücksgrenze zu situieren, ist für das Gericht nicht ersichtlich. Derartiges wurde von der Beigeladenen auch nicht schlüssig vorgetragen. Vielmehr argumentiert sie im Wesentlichen mit wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Damit stellt sich die geplante Gebäudesituierung aber nicht etwa als Folge einer durch den Altbestand vorgegebenen Zwangslage dar, sondern dürfte vielmehr der Optimierung der wirtschaftlichen Verwertungsmöglichkeit des Vorhabengrundstücks dienen. Auch das Vorbringen, dass das erst kürzlich abgebrochene Fabrikgebäude ebenfalls die Abstandsflächen nach Norden hin nicht eingehalten habe, die Antragsteller die diesbezüglich erteilte Abweichung jahrzehntelang nicht gerügt hätten und sich die Situation im Ergebnis aufgrund der im Vergleich zum Fabrikgebäude reduzierten Höhe des Vorhabens verbessere, kann nicht zur Bejahung einer atypischen Situation führen. Die Argumentation der Beigeladenen wäre allenfalls im Rahmen der nach Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO vorzunehmenden Abwägung der widerstreitenden Interessen relevant. Eine solche kann jedoch nur dann erfolgen, wenn zunächst die erforderliche Atypik als tatbestandliche Voraussetzung einer Abweichung gegeben wäre.
Da damit die für die rechtmäßige Erteilung einer Abweichung erforderliche Atypik nicht ersichtlich ist, ist auch aus diesem Grund davon auszugehen, dass die streitgegenständliche Baugenehmigung rechtswidrig ist und jedenfalls die Antragsteller des Verfahrens AN 9 S. 17.02302 in ihren nachbarlichen Rechten verletzt sind. Auf die Frage, ob die erteilte Abweichung darüber hinaus ermessensfehlerhaft ist oder sich das Bauvorhaben den Antragstellern gegenüber auch als rücksichtslos darstellt, kommt es mithin nicht mehr an. Mit Blick auf die hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung und ihrer damit einhergehenden Nachbarrechtswidrigkeit bestehenden Bedenken überwiegt das Aussetzungsinteresse der Antragsteller im Verfahren AN 9 S. 17.02302 auch gegenüber dem Vollzugsinteresse der Beigeladenen.
2. Soweit man nicht schon davon ausgehen mag, dass sich auch die übrigen Antragsteller auf die Unvollständigkeit der Planunterlagen berufen können, fällt jedenfalls die dann hier aufgrund offener Erfolgsaussichten (dazu 2.1) vorzunehmende Interessenabwägung (2.2) zu ihren Gunsten aus.
2.1 Die Erfolgsaussichten im Hauptsacheverfahren sind deshalb als offen anzusehen, weil durch die Genehmigung des Lebensmittelmarktes in einem Bereich mit einem hohen Anteil von Wohnbebauung jedenfalls die Verletzung eines Gebietserhaltungsanspruchs der (übrigen) Antragsteller im Raum steht.
Die Frage, ob das Vorhaben den Gebietserhaltungsanspruch der Antragsteller verletzt, hängt entscheidend davon ab, ob das Gebiet, in dem der Lebensmittelmarkt errichtet werden soll, einem der in der BauNVO aufgeführten Gebietstyp entspricht und die genehmigte Art der Nutzung in diesem Gebiet zulässig ist. Hinzukommen muss weiter, dass auch die Grundstücke der Antragsteller zur näheren Umgebung des Baugrundstücks zählen, da der die Erhaltung der Gebietsart betreffende Nachbarschutz durch die wechselseitige Prägung der benachbarten Grundstücke begrenzt ist. Würde es sich hingegen um eine Gemengelage handeln, schiede ein Gebietserhaltungsanspruch von vornherein aus. Im Rahmen der summarischen Prüfung kann jedoch allein anhand der derzeit vorgelegten Unterlagen der Gebietscharakter vom Gericht nicht abschließend beurteilt werden. Nach den dem Gericht vorliegenden Luftbildern und Kataster auszügen dürfte der Bereich – hierin dürften sich auch die Beteiligten noch weitestgehend einig sein – nördlich der … sowie westlich des nach Norden verlaufenden Teils des … bis zu dem nördlich gelegenen öffentlichen Schulgebäude auf dem Grundstück FlNr. … und der Straße „…“ im Westen die nähere Umgebung des Baugrundstücks ausmachen, so dass die Grundstücke der Antragsteller jedenfalls zur näheren Umgebung des Baugrundstücks zählen. Dem horizontal zwischen dem Baugrundstück und den Grundstücken der Antragsteller verlaufenden Teil des … kann hier wohl keine trennende Wirkung zukommen können. Er ist bereits aufgrund seiner überschaubaren Breite nicht geeignet, eine topographische Grenze darzustellen. Zudem werden die für das Bauvorhaben notwendigen Stellplätze auf dem ebenfalls nördlich des Steinwegs gelegenen Grundstück FlNr. … verwirklicht, so dass dem Weg hier sogar eine verbindende Wirkung zukommen dürfte. Während sowohl der Antragsgegner wie auch die Beigeladene das Gebiet als Gemengelage einstufen, gehen die Antragsteller hingegen vom Vorliegen eines faktischen Mischgebiets bzw. sogar eines Wohngebiets aus. Eine derartige Typisierung i.S.d. BauNVO erscheint dem Gericht hier durchaus möglich. Denn nach dem Vortrag des Antraggegners sind abgesehen vom streitgegenständlichen Grundstück lediglich auf zwei weiteren Grundstücken gewerbliche Nutzungen anzutreffen (Schreinerwerkstatt zur Integration Suchtkranker und Elektrobetrieb). Ansonsten sei in der maßgeblichen Umgebung überwiegend Wohnbebauung vorhanden. Da für die vorzunehmende Typisierung die Besonderheiten der örtlichen Situation ausschlaggebend sind, wird sich der Gebietscharakter letztlich nur im Rahmen einer Beweiserhebung durch eine Inaugenscheinnahme der näheren Umgebung beurteilen lassen. Da eine solche im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes im Hinblick auf eine schnelle Entscheidung nicht geboten ist, muss diese jedoch dem Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben (vgl. BayVGH, B.v. 4.4.2011 – 14 CS 11.263 – juris Rn. 35).
Sofern die für das Vorhaben maßgebliche nähere Umgebung einem Gebietstyp der BauNVO entsprechen sollte, ist jedoch momentan auch unklar, ob sich das Vorhaben seiner Art nach dann überhaupt als zulässig erweisen könnte. Denn unabhängig davon, ob ein Lebensmittelmarkt in den hier in Betracht kommenden Gebietstypen faktisches Wohnbzw. Mischgebiet im Grundsatz allgemein oder zumindest ausnahmsweise zulässig wäre, sprechen vorliegend gute Gründe dafür, dass die Sonderregelung des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, die auch innerhalb von faktischen Baugebieten Anwendung findet (vgl. BVerwG, B.v. 12.2.2009 – 4 B 3.09 – juris Rn. 9), hier letztlich einer Zulässigkeit des Vorhabens entgegensteht. Aufgrund seiner Verkaufs- (ca. 1.200 m²) und Geschossfläche (ca. 2.100 m² – § 20 Abs. 3 BauNVO) ist der Lebensmittelmarkt nämlich zum einen großflächig im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO (vgl. BVerwG, U.v. 24.11.2005 – 4C 10/04 – juris Rn. 12, BayVGH, U.v. 13.12.2011 – B 07.377 – juris Rn. 30), zum anderen ist bei einer derartigen Größe nach der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO auch von sondergebietsrelevanten Auswirkungen i.S.v. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO auszugehen, so dass der Lebensmittelmarkt nur in einem Sondergebiet bzw. im Kerngebiet zulässig wäre.
Entgegen der Ansicht der Beigeladenen kann die Auswirkungsanalyse vom Juni 2017 (jedenfalls für sich allein genommen) nicht begründen, dass das streitgegenständliche Vorhaben nicht unter § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO fällt. Die Vermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO kann zwar entkräftet werden. Dafür ist jedoch erforderlich, dass aufgrund konkreter Anhaltspunkte die Annahme gerechtfertigt erscheint, im betreffenden Fall handele es sich um ein Vorhaben, dass aufgrund seiner betrieblichen Besonderheiten (Warenangebot des Betriebs) oder besonderen städtebaulichen Situation (Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, vgl. § 11 Abs. 3 Satz 4 Halbsatz 2 BauNVO) nicht zu dem Betriebstyp gerechnet werden kann, den der Verordnungsgeber dem § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zu Grunde gelegt hat (vgl. BVerwG, B.v. 9.7.2002 – 4 B 14.02 – juris Rn. 7; OVG NRW, B.v. 19.9.2017 – 2 A 1494/16 – juris Rn. 22). Ziel des Verordnungsgebers war es nämlich, durch diese Regelung die Genehmigungsbehörden davon zu entlasten, zur Beurteilung der Auswirkungssituation konkreter Vorhaben einen größeren Prüfungsaufwand betreiben zu müssen. Die Überwindung der normativen Typisierung bedarf folglich auch hier einer atypischen Fallgestaltung. Erst wenn aufgrund von Anhaltspunkten die Annahme einer solchen atypischen Fallgestaltung gerechtfertigt erscheint und folglich die Vermutungsregel nicht eingreift, ist in einem zweiten Schritt im Hinblick auf die tatsächlichen Umstände des Einzelfalls konkret aufzuklären, ob der zur Genehmigung gestellte großflächige Einzelhandelsbetrieb gleichwohl im Einzelfall mit Auswirkungen der in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO genannten Art verbunden sein wird (vgl. zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, B.v. 28.2.2017 – OVG 10 N 6.13 – juris Rn. 6; OVG NRW, U.v. 2.12.2013 – 2 A 1510/12 – juris Rn. 52 ff).
Dass hier solche hinreichenden Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Atypik bestehen, kann nach der im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes allein möglichen Sichtung des vorhandenen Sach- und Streitstoffes derzeit nicht bejaht werden. Der Behördenakte lassen sich hierzu jedenfalls keine hinreichenden Informationen entnehmen. Der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Beigeladenen (vgl. BVerwG, – 4 C 10/04 – juris Rn. 24) ist es auch in Ansehung der von ihr im Genehmigungsverfahren beigebrachten Auswirkungsanalyse vom Juni 2017 bislang nicht gelungen, die Anwendung der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zu entkräften. So beschäftigt sich die Auswirkungsanalyse entsprechend des Auftrags (vgl. Seite 3) im Wesentlichen nur mit dem Nachweis fehlender konkreter Auswirkungen i.S.d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO; dies allein reicht aber eben gerade nicht aus, um die Nichtanwendbarkeit des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zu rechtfertigen. Soweit die hierzu ergänzende gutachterliche Kurzstellungnahme vom 20. November 2017 nun explizit auch zum Vorliegen einer atypischen Situation Ausführungen macht und vorgetragen wird, dass für die Wohnbevölkerung in der Umgebung des Vorhabens derzeit keine Möglichkeit bestehe, qualifizierte Nahversorgungsangebote fußläufig zu erreichen, diese somit zumindest teilweise unterversorgt sei und der Standort jedenfalls über eine gute verkehrliche Anbindung verfüge, dürfte dies noch nicht dazu führen, vorliegend von einem atypischen, die Regelvermutung außer Kraft setzenden Fall auszugehen.
Es ist zwar zutreffend, dass eine besondere städtebauliche Situation, die von der typischen Fallgestaltung abweicht und damit eine Atypik begründen zu vermag, tatsächlich darin bestehen kann, dass der Einzugsbereich des Betriebs im Warenangebot bisher unterversorgt ist oder dass der Betrieb in zentraler und für die Wohnbevölkerung allgemein gut erreichbarer Lage errichtet werden soll (vgl. BVerwG, U.v. 3.2.1984 – 4 C 54.80 – juris Rn. 11). Allerdings ist auch zu berücksichtigen, dass die Vermutungswirkung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO mit desto größerem Gewicht zum Tragen kommt, je deutlicher die Regelgrenze von 1.200 m² Geschossfläche überschritten ist. Je größer die Gemeinde oder der Ortsteil ist, in dem der Einzelhandelsbetrieb angesiedelt werden soll, desto eher ist die Annahme gerechtfertigt, dass sich potentiell negative städtebaulichen Folgen relativieren können (BVerwG, U.v. 24.11.2005 – 4 C 10/04 – juris Rn. 26). Vor diesem Hintergrund liegen derzeit noch keine genügenden Anhaltspunkte vor, die eine Atypik im hier zu entscheidenden Fall begründen und damit eine Nichtanwendung der Regelvermutung rechtfertigen könnten. Der beantragte Lebensmittelmarkt überschreitet die in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO genannte Schwelle nicht nur unerheblich, sondern in signifikanter Weise. Die Geschossflächenzahl ist um mehr als 2/3 höher als die angegebenen 1.200 m². Dies geht auch mit einer Erhöhung der Verkaufsfläche einher, indem die für eine Geschossfläche von 1.200 m² von der Rechtsprechung vorgesehenen 900 m² Verkaufsfläche (vgl. BVerwG, U.v. 24.11.2005 – 4 C 10.04 – juris Rn. 23) um ca. 1/3 (300 m²) überschritten werden. Zugleich handelt es sich bei der Stadt … mit nur knapp 8.000 Einwohnern um einen kleineren Ort, wobei auch zu berücksichtigen ist, dass sich ein bestimmter Prozentsatz dieser Einwohner zudem noch auf außerhalb gelegene Ortsteile verteilt. Unter Zugrundelegung dieser Ausgangslage müssen die für eine atypische Fallgestaltung sprechenden Gründe hiernach hinreichend gewichtig sein, um über die Anwendung der Regelvermutung hinwegzukommen. Dem genügt der bloße Hinweis der fehlenden fußläufigen Erreichbarkeit mit qualifizierten Nahversorgungsangeboten und einer damit einhergehenden vermeintlichen teilweisen Unterversorgung nicht, zumal in weniger als 1 km Entfernung vom Standort des geplanten Lebensmittelmarktes die zwei in … bestehenden Versorgungszentren (Innenstadt und Gewerbegebiet … mit Lebensmittelmärkten der Firmen … und …) liegen, auf deren Grundlage die Versorgung des Stadtgebietes in quantitativer und qualitativer Hinsicht als überdurchschnittlich zu bewerten ist (vgl. Einzelhandelskonzept für die Stadt … vom Januar 2011, Seite 104), und die Verwirklichung des Vorhabens außerhalb dieser Versorgungszentren gerade der tatbestandlichen Typik der Regelvermutung entspricht. Mithin ist bei einer Gesamtbetrachtung aller Umstände derzeit nicht hinreichend dargelegt und nachgewiesen, dass das Vorhaben sich außerhalb der tatbestandlichen Typik der Regelvermutung bewegt, so dass es auf ein im Einzelfall tatsächlich nicht gegebenes Vorliegen von konkreten Auswirkungen schon nicht ankommt. Da somit derzeit nicht sicher beurteilt werden kann, ob das Vorhaben in den hier in Betracht kommenden Gebietstypen der BauNVO letztlich zulässig wäre, lässt sich momentan nicht klären, ob ein Gebietserhaltungsanspruch der Antragsteller verletzt ist. Auch wenn dies für die Beurteilung eventueller Rechtsverletzungen der Antragsteller unerheblich sein mag, sei ergänzend angemerkt, dass die hier vorliegende Konfliktsituation im Zusammenhang mit der Einstufung des Gebietes bzw. den Voraussetzungen der Atypik auf ein entsprechendes Planungserfordernis hindeuten könnte.
2.2 Ob zu Lasten der (übrigen) Antragsteller darüber hinaus auch eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots in Betracht zu ziehen ist, kann dahinstehen, da bei der vorzunehmenden Interessenabwägung bereits mit Blick auf die vorstehenden Ausführungen das Aussetzungsinteresse der Antragsteller trotz der Gewichtsvorgabe durch § 212a Abs. 1 BauGB das Interesse der Beigeladenen von der Baugenehmigung auf der Grundlage des § 212a BauGB auch während der anhängigen Nachbarklagen weiterhin Gebrauch machen zu können, überwiegt.
Das Interesse der Antragsteller liegt darin, die Bauausführung zunächst zu verhindern. Andernfalls bestünde die ernsthafte Gefahr, dass bereits vollendete Tatsachen geschaffen sind, wenn die Baugenehmigung später in einem der Hauptsacheverfahren aufgehoben werden sollte. Die Chancen der Antragsteller, in diesem Fall späteren Obsiegens entweder mit Hilfe des Antragsgegners (Anspruch auf bauaufsichtsrechtliches Einschreiten nach Art. 76 Satz 1 BayBO) oder aber auch selbst auf der Grundlage eines zivilrechtlichen Anspruchs (etwa aus § 1004 BGB) den jetzigen Zustand wiederherstellen zu lassen, reichen vor dem Hintergrund der von der Rechtsprechung insoweit aufgestellten hohen Anforderungen an solche Ansprüche nicht aus, das Interesse der Antragsteller an der Verhinderung vollendeter Tatsachen zu befriedigen (vgl. BayVGH vom 12.7.2010 – Az. 14 CS 10.327 – juris Rn. 38). Dass der Beigeladenen durch eine verspätete Bauausführung gegebenenfalls finanzielle Nachteile entstehen, kann sich gegenüber dem Interesse der Antragsteller an der Verhinderung vollendeter Tatsachen bei einem Vergleich der Wertigkeiten und der möglichen Folgen nicht durchsetzen. Umstände, die darüber hinaus ein besonderes Dringlichkeitsinteresse der Beigeladenen begründen können, sind nicht ersichtlich und wurden auch nicht vorgetragen. Eine besondere Eilbedürftigkeit könnte je nach den Umständen des Einzelfalls etwa dann angenommen werden, wenn der Bauherr glaubhaft macht, dass sein Vorhaben mit einer sofortigen Realisierung „steht und fällt“, oder der Vollzug der Baugenehmigung erst bei Eintritt ihre Bestandskraft zu unüberwindbaren finanziellen oder wirtschaftlichen Hindernissen (etwa nicht mehr erreichbare Förderungen, hohe und endgültige Verluste durch bereits getätigte Investitionen etc.) oder zu gravierenden Beeinträchtigungen anderer Art führt (vgl. BayVGH vom 12.7.2010 – Az. 14 CS 10.327 – juris Rn. 41). Derartige Anhaltspunkte bestehen hier aber gerade nicht.
3. Nach alledem war den Anträgen auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klagen gegen den streitgegenständlichen Bescheid daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben. Da die Beigeladene jeweils eigene Anträge gestellt hat, entspricht es der Billigkeit, sie an den Kosten der Verfahren zu beteiligen (§ 154 Abs. 3, § 162 Abs. 3 VwGO).
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG in Verbindung mit Ziffern 9.7.1 und 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013.