Baurecht

Aktenzeichen  14 BV 17.419

Leitsatz

1. Auch bei – im Verhältnis zum Gewässer – ungewöhnlich großen Grundstücken gilt: Bis zu welcher Größe bzw. Tiefe die an das Gewässer angrenzenden Landbereiche dem Vorkaufsrecht unterliegen, beurteilt sich im Einzelfall nach Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG, also nach der ökologischen Verflechtung von Gewässer- und Uferbereich mit den weiteren Landflächen, und damit letztlich nach den Belangen, mit denen das Vorkaufsrecht gerechtfertigt wird. (Rn. 31)
2. Bei Aufwertungskonstellationen muss das objektive Aufwertungspotential zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts gegeben sein, zugehörige Aufwertungsvorstellungen spätestens im Zeitpunkt des Bescheiderlasses. (Rn. 35)
3. Aus der tatbestandsmäßigen Einschränkung des Vorkaufsrechts (Art. 39 Abs. 1 BayNatSchG) und dem Erfordernis einer zusätzlichen Rechtfertigung der Vorkaufsrechtsausübung (Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG) kann auch unter Berücksichtigung anderer, insbesondere bauplanungsrechtlicher Bestimmungen zu Vorkaufsrechten nicht entnommen werden, dass von dem naturschutzrechtlichen Vorkaufsrecht im Zusammenhang mit der Beschaffung von Ausgleichsflächen für eine gemeindliche Bauleitplanung nicht Gebrauch gemacht werden darf. (Rn. 48)

Verfahrensgang

RO 4 K 16.1290 2017-01-10 Urt VGREGENSBURG VG Regensburg

Tenor

I. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts Regensburg vom 10. Januar 2017 aufgehoben.
Die Klage wird abgewiesen.
II. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen. Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet. Da die zulässige Klage unbegründet ist, ist das angegriffene Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die zulässige Klage ist unbegründet, weil der Bescheid vom 12. Juli 2016 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 128 Satz 1, § 113 Abs. 1 Satz 1, § 114 Satz 1 VwGO). Die geltend gemachten verfassungsrechtlichen Einwände gegen Art. 39 BayNatSchG greifen nicht durch (1.). Sowohl die formellen (2.) als auch die materiellen Voraussetzungen (3.) für die Vorkaufsrechtsausübung nach Art. 39 BayNatSchG sind erfüllt. Diese erfolgte auch ermessensfehlerfrei (4.).
1. Die geltend gemachten verfassungsrechtlichen Einwände gegen Art. 39 BayNatSchG greifen nicht durch.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs bestehen gegen die Gültigkeit der Regelungen über das Vorkaufsrecht in Art. 39 BayNatSchG keine verfassungsrechtlichen Bedenken, weil sie als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmungen gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG anzusehen sind (vgl. nur BayVGH, U.v. 13.10.2009 – 14 B 07.1760 – NVwZ-RR 2010, 390/392). Soweit der Beigeladene zu 2 rügen sollte, Art. 39 Abs. 9 BayNatSchG verstoße gegen das Willkürverbot (Art. 3 Abs. 1 GG), weil er für die Konstellationen der Grundstückveräußerungen an Verwandte lediglich für die Fälle von Veräußerungen an Personen, die mit dem Grundstückseigentümer in gerader Linie verwandt sind, einen Ausschluss des Vorkaufsrechts vorsehe und damit hier nicht greife, ist auch diese Rüge unbegründet. Diese Vorschrift erweitert gegenüber § 66 Abs. 3 Satz 5 BNatSchG, der das Vorkaufsrecht nur dann ausschließt, wenn der Verkauf an einen Verwandten ersten Grades erfolgt, den Kreis, bei dem das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, auf alle in gerader Linie verwandte Personen (ungeachtet des Grades). Solche vom Bundesrecht abweichende – und hier mildere – Vorschriften der Länder sind nach § 66 Abs. 5 BNatSchG zulässig. Davon abgesehen verlangt der Gleichheitssatz lediglich die Gleichbehandlung der Bürger durch den nämlichen – zuständigen -, nicht aber auch ihre Gleichbehandlung durch mehrere, voneinander unabhängige Gesetzgeber (vgl. nur BVerfG, B.v. 23.11.1988 – 2 BvR 1619/83 u.a. – BVerfGE 79, 127/158), so dass dem Beklagten zur Begründung eines Verstoßes gegen das Willkürverbot eine Abweichung von der Bundesregelung nicht entgegen gehalten werden kann. Das gilt gleichermaßen auch, soweit Art. 39 Abs. 9 BayNatSchG bei Kaufverträgen mit Verwandten das behördliche Vorkaufsrecht weniger weitgehend ausschließt als § 26 Nr. 1 BauGB. Diese letztgenannte Norm schließt für städtebauliche Vorkaufsrechte die Ausübung des Vorkaufsrechts schon dann aus, wenn der Eigentümer das Grundstück an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad – hierzu gehören nicht Cousins – verwandt ist und begrenzt das behördliche Vorkaufsrecht damit weitergehend als Art. 39 Abs. 9 BayNatSchG zugunsten der Verwandten des Verkäufers. Abgesehen von der Unabhängigkeit der verschiedenen Gesetzgeber will der bayerische Gesetzgeber durch Art. 39 Abs. 9 BayNatSchG der aus seiner Sicht atypischen Fallgestaltung eines gewichtigen Interesses an der Person des Erwerbers bei einer Veräußerung an nahe Angehörige Rechnung tragen (vgl. BayVGH, U.v. 11.5.1994 – 9 B 93.1514 – NVwZ 1995, 304/306). Bei seiner damit verbundenen Auswahl des vom Vorkaufsrechtsausschluss begünstigten Personenkreises darf der Gesetzgeber ohne Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG typisieren, womit regelmäßig hinzunehmende Abgrenzungshärten für nicht zum begünstigten Personenkreis Gehörende einhergehen (vgl. hierzu nur allgemein BVerfG, B.v. 23.6.2004 – 1 BvL 3/98 u.a. – BVerfGE 111, 115/137).
2. Die formellen Voraussetzungen für die Vorkaufsrechtsausübung nach Art. 39 BayNatSchG sind erfüllt. Insbesondere wurde das Vorkaufsrecht innerhalb der Zweimonatsfrist nach Art. 39 Abs. 7 BayNatSchG, § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeübt. In Übereinstimmung mit der zivilgerichtlichen Rechtsprechung zu § 469 BGB ist in der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs geklärt, dass auch die Ausübungsfrist des Art. 39 Abs. 7 BayNatSchG erst mit dem Zugang des richtigen, vollständigen und wirksamen Vertrags in Lauf gesetzt wird (vgl. nur BayVGH, U.v. 18.12.1997 – 9 B 94.1699 – n.v. UA S. 9). Da ein solcher Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück erst am 19. Mai 2016 beim Landratsamt einging, wahrt die durch die Zustellung des angefochtenen Bescheids an den Beigeladenen zu 2 als Verpflichteten im Sinne des Art. 39 Abs. 7 BayNatSchG i.V.m. § 464 Abs. 1 BGB am 13. Juli 2016 wirksam gewordene Vorkaufsrechtsausübung die für sie geltende Zweimonatsfrist.
3. Auch die materiellen Voraussetzungen für die Vorkaufsrechtsausübung nach Art. 39 BayNatSchG liegen vor.
a) Es ist ein Verkauf eines Grundstücks i.S.d. Art. 39 Abs. 1 Satz 1 BayNatSchG und damit ein Vorkaufsfall gegeben. Soweit der Beigeladene zu 2 geltend macht, er habe den Grundstücksverkauf zu einem familiären Vorzugspreis getätigt, zu welchem er der Beigeladenen zu 1 das Grundstück nicht verkauft hätte, macht er schon keine (gemischte) Schenkung geltend, bei der das Vorliegen eines „Verkaufs“ zweifelhaft sein könnte (vgl. BayVGH, U.v. 22.5.1995 – 9 B 92.1183 u.a. – NuR 1995, 554/555). Auch ist dem Inhalt des Kaufvertrags vom 15. März 2016 kein Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, dass Leistung und Gegenleistung nach der maßgeblichen subjektiven Wertung der Vertragsparteien nicht als äquivalent angesehen wurden. Mit diesem Inhalt hat der notarielle Vertrag die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich (vgl. BayVGH, U.v. 22.5.1995 a.a.O.).
b) Das streitgegenständliche Grundstück grenzt an ein oberirdisches Gewässer an (Art. 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayNatSchG). Hierbei ist von der Legaldefinition des Begriffs eines „oberirdischen Gewässers“ in § 3 Abs. 1 Nr. 1 des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) auszugehen (vgl. BayVGH, U.v. 22.5.1995 – 9 B 92.1183 u.a. – NuR 1995, 554/555). Diesen Anforderungen entspricht der betroffene, namenlose Bach selbst dann, wenn in seinem Bett nicht ständig Wasser fließt. Eine nach Landesrecht mögliche Ausnahme (§ 2 Abs. 2 Satz 1 WHG) kommt hier nicht in Betracht, weil es sich bei dem Bach nicht um einen Be- oder Entwässerungsgraben i.S.d. Art. 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 des Bayerischen Wassergesetzes (BayWG) bzw. des Art. 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayNatSchG handelt. Be- und Entwässerungsgräben in diesem letztgenannten Sinn kennzeichnet insbesondere, dass sie künstlich hergestellt sind (vgl. Fischer-Hüftle in Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt/Mühlbauer, Naturschutzrecht in Bayern, Art. 39 BayNatSchG Rn. 6a). Das ist bei dem betroffenen Bach nicht der Fall, weil es sich bei ihm – was der Beklagte unwidersprochen vortrug und auch anhand der von ihm übergebenen Farbbilder vom Bach nachvollziehbar ist – um ein Gewässer natürlichen Ursprungs handelt. Selbst wenn man im Gegensatz zu einer Literaturansicht (vgl. Fischer-Hüftle in Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt/Mühlbauer, Naturschutzrecht in Bayern, a.a.O.) davon ausginge, dass das in § 2 Abs. 2 Satz 1 WHG und in Art. 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BayWG genannte Kriterium einer wasserwirtschaftlich untergeordneten Bedeutung für den Tatbestand des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts eine Rolle spielt, änderte dies am Vorliegen eines „oberirdischen Gewässers“ nichts. Denn – entsprechend dem klägerseits nicht entkräfteten Vortrag des Beklagten – ist dem Bach aufgrund der Größe seines Niederschlagseinzugsgebiets von 58 ha und aufgrund seiner Funktion als Vorflut für die bestehenden oberliegenden Teiche und für ein Drainsystem eine nicht nur untergeordnete wasserwirtschaftliche Bedeutung zuzumessen. Es handelt sich um ein oberirdisches Gewässer.
Da es für ein Angrenzen i.S.d. Art. 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayNatSchG reicht, dass das Grundstück an einer Stelle mehr als nur punktförmig an das Gewässer angrenzt (vgl. BayVGH, U.v. 3.5.2016 – 14 B 15.205 – BayVBl 2016, 846 Rn. 36), ist auch dieses Tatbestandsmerkmal des Art. 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayNatSchG erfüllt, weil der Bach in einer Länge von etwa 100 m entlang der Grundstücksgrenze verläuft.
c) Anders als klägerseits vorgetragen, steht Art. 39 Abs. 1 Satz 3 BayNatSchG der das gesamte streitgegenständliche Grundstück umfassenden Ausübung des Vorkaufsrechts nicht von vornherein entgegen. Trotz dieser Bestimmung ist im Rahmen der Nummer 1 des Art. 39 Abs. 1 Satz 1 BayNatSchG das Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht auf einen auf den Uferstreifen entfallenden Teil des Grundstücks beschränkt, sondern es kann sich auf das gesamte Grundstück erstrecken. Denn anders als bei den unter den Nummern 2 und 3 des Satzes 1 geregelten Tatbeständen, bei denen sich das Vorkaufsrecht nur auf einen genau abgegrenzten Teil des Kaufgrundstücks – dem in den bezeichneten Gebieten gelegenen Grundstücksteil – beziehen kann, sind keine Kriterien dafür ersichtlich, wie nach Maßgabe des Art. 39 Abs. 1 Satz 3 BayNatSchG ein Teil des Grundstücks abzugrenzen wäre, auf den sich das Vorkaufsrecht von vornherein beschränkt (vgl. BayVGH, U.v. 3.5.2016 – 14 B 15.205 – BayVBl 2016, 846 Rn. 37). Auch bei – wie vorliegend im Verhältnis zum Gewässer – ungewöhnlich großen Grundstücken gilt: Bis zu welcher Größe bzw. Tiefe die an das Gewässer angrenzenden Landbereiche dem Vorkaufsrecht unterliegen, beurteilt sich im Einzelfall nach Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG, also nach der ökologischen Verflechtung von Gewässer- und Uferbereich mit den weiteren Landflächen, und damit letztlich nach den Belangen, mit denen das Vorkaufsrecht gerechtfertigt wird (vgl. BayVGH, U.v. 3.5.2016 a.a.O. Rn. 38; siehe hierzu d) bb)).
d) Künftige Belange des Naturschutzes rechtfertigen die Ausübung des Vorkaufsrechts.
Gemäß Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn dies gegenwärtig oder zukünftig die Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege oder das Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in der freien Natur rechtfertigen.
aa) Die zur Rechtfertigung der Vorkaufsrechtsausübung angeführten Vorstellungen der Behörde über durchzuführende Optimierungsmaßnahmen müssen noch nicht in einer entsprechenden Planung konkretisiert sein. Es genügt, dass beispielhaft genannte Möglichkeiten als geeignete Maßnahmen einer ökologischen Optimierung in Betracht kommen (stRspr, vgl. z.B. BayVGH, U.v. 22.5.1995 – 9 B 92.1183 u.a. – NuR 1995, 554/556).
Das tatbestandliche Vorliegen der Rechtfertigungsgründe für die Ausübung des Vorkaufsrechts unterliegt der vollen gerichtlichen Überprüfung. Anders als eine Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreichbar ist, kann die Ausübung des Vorkaufsrechts schon dann gerechtfertigt sein, wenn der Erwerb eines Grundstücks vorteilhafte Auswirkungen auf die in Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG genannten Belange hat. Als Rechtfertigungsgründe sind nicht nur die von der Behörde innerhalb der Frist von zwei Monaten benannten, sondern auch die im weiteren Verfahren vorgetragenen bzw. sich heraus stellenden Gründe heranzuziehen. Da maßgebend für die Rechtswirksamkeit und Rechtmäßigkeit der Ausübung der Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts mit Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags ist, ist allerdings Voraussetzung, dass diese Rechtfertigungsgründe nicht erst nach diesem Zeitpunkt entstanden sind (vgl. zu all dem BayVGH, U.v. 3.5.2016 – 14 B 15.205 – BayVBl 2016, 846 Rn. 41). Bei Aufwertungskonstellationen muss das objektive Aufwertungspotential zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts gegeben sein, zugehörige Aufwertungsvorstellungen spätestens im Zeitpunkt des Bescheiderlasses. Diese Unterscheidung ist gerechtfertigt, weil das objektive Aufwertungspotential grundstücksbezogene Umstände betrifft, die auch für die Kaufvertragsparteien zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses (vgl. hierzu grundlegend BayVGH, U.v. 11.5.1994 – 9 B 93.1514 – NVwZ 1995, 304/307) feststellbar sind. Dagegen ist es gerechtfertigt, für die zugehörigen Aufwertungsvorstellungen auf den Zeitpunkt der Vorkaufsrechtsausübung abzustellen, weil sich diese Vorstellungen, die erst zu einem konkreten Belang im Sinne des Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG führen, in aller Regel erst nach Kenntnis des Vorkaufsrechts innerhalb der Zweimonatsfrist nach Art. 39 Abs. 7 BayNatSchG, § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB bilden können, was das Gesetz gestattet, auch wenn dies für die Kaufvertragsparteien nicht schon von vorneherein erkennbar ist.
bb) Gemessen an diesen Maßstäben ist eine hinreichende ökologische Verflechtung des Bachs mit dem übrigen Landbereich des streitgegenständlichen Grundstücks gegeben und es rechtfertigen hinreichende (künftige) Belange des Naturschutzes die Ausübung des das gesamte Grundstück umfassenden Vorkaufsrechts.
Aus dem in der Akte des Verwaltungsgerichts befindlichen Höhenplan ergibt sich, dass das Gesamtgrundstück und der angrenzende Bach gemeinsam in einer südwestlich abfallenden Talsenke liegen. Diese Talsenke wurde in der mündlichen Verhandlung von der Naturschutzfachkraft des Beklagten als sogenanntes Kerbtal spezifiziert. Dazu wurde – ohne dass der Kläger insoweit substantiiert widersprochen hätte – erläutert, dass das Wasser wegen der Höhenunterschiede von der Hangschulter nach unten Richtung des tieferliegenden Baches fließt. Bei Regenereignissen wird das Wasser etwa durch die Drainage in Richtung Bach entwässert. Ebenso fließt oberirdisch bei Starkregen und trockenen Böden unmittelbar Wasser zum Bach ab. Dass Nährstoffeinträge vom Grundstück in den Bach vermieden werden, wenn die Nutzung des gesamten Grundstücks extensiviert wird, ist aufgrund seiner Tallage und der Wasserabflüsse vom Grundstück zum Bach nachvollziehbar. Daraus ergibt sich eine hinreichende ökologische Verflechtung des Bachs nicht nur mit einem Randstreifen im Uferbereich, sondern mit dem gesamten übrigen Landbereich des streitgegenständlichen Grundstücks, wobei das zugehörige Ökosystem die gesamte Talsenke mit dem Fließgewässer und den bachbegleitenden Wiesen umfasst.
Dabei hatte die Beigeladene zu 1 vor Bescheiderlass hinsichtlich des davon betroffenen Grundstücks Aufwertungsvorstellungen, die bereits damals für eine ökologische Optimierung (siehe oben aa)) in Betracht kamen und aus denen sich hinreichende (künftige) Belange des Naturschutzes für die das gesamte Grundstück umfassende Vorkaufsrechtsausübung ergaben. Nach diesen – bereits im streitgegenständlichen Bescheid dokumentierten – Aufwertungsvorstellungen soll unter anderem durch Verzicht auf Düngung und chemische Pflanzenschutzmittel sowie durch eine späte Mahd die Wiesenfläche extensiviert werden. Außerdem sollen in Teilbereichen des Grundstücks räumlich wechselnde Altgrasfluren geschaffen werden. Eine weitere naturschutzfachliche Aufwertung ist beabsichtigt durch die Anreicherung mit Kleinstrukturen als Reptilienhabitate. Damit ist von einer – im Kontext des Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG wie gezeigt (siehe oben aa)) bereits hinreichenden – beispielhaften Benennung geeigneter Maßnahmen einer ökologischen Optimierung unzweifelhaft auszugehen. Auf die Frage, inwieweit darin sogar ein über diese beispielhafte Aufzählung hinausreichendes (Bauleit) Planungskonzept liegt, kommt es für Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG nicht an.
Es besteht kein Grund, an der Ernsthaftigkeit dieser Aufwertungsvorstellungen zu zweifeln. Insbesondere enthält der zwischenzeitlich in Kraft getretene Bebauungsplan „Sommerwiesen“ keine Abkehr von diesen Vorstellungen. So bestimmt Nummer 2.3.8 der textlichen Festsetzungen dieses Bebauungsplans, dass der Ausgleich für Eingriffe in den Natur- und Landschaftshaushalt auf Flächen südlich von K. erfolgt und bezieht diese Aussage insbesondere auf die Flurnummer des streitgegenständlichen Grundstücks. Es ist dort danach insbesondere die Entwicklung von Extensivgrünland mit Altgrasfluren vorgesehen. In der externen Ausgleichsfläche, mit der auch das streitgegenständliche Grundstück gemeint ist, sollen nach diesen textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Verbesserungen der Habitatstruktur für Reptilien vorgenommen werden.
Die genannten naturschutzfachlichen Aufwertungsmaßnahmen führen zu einer naturschutzfachlichen Aufwertung des Grundstücks, aus der sich hinreichende (künftige) Belange des Naturschutzes für die das gesamte Grundstück umfassende Vorkaufsrechtsausübung ergeben. Durch die Extensivierung des als Pufferzone zum Bach wirkenden Wiesengrundstücks werden Nährstoffeinträge in den Bach vermieden, was positive Auswirkungen auf die Gewässerqualität hat. Die genannten Aufwertungsmaßnahmen führen auch zu einer größeren Pflanzenvielfalt und einer artenreicheren Fauna in der Wiese und im und am Gewässer und verbessern deren Wert als Lebens- und Nahrungsstätten erheblich, wobei bereits der angefochtene Bescheid auf den Aspekt der Förderung der Biotopvernetzung durch die Aufwertungsmaßnahmen im Zusammenhang mit dem an das Grundstück angrenzenden Waldstandort eingeht. Die Lebensräume im und am Fließgewässer sind eng verflochten. Viele vorkommende Tierarten, wie etwa Fließgewässerlibellen, aber auch Amphibien, Vögel und Tagfalter sind Lebensraum-Komplexbewohner und auf eine Kombination von intakten Bachabschnitten, angrenzenden Feuchtwiesen und Wäldern angewiesen.
Nach den vorstehenden Darlegungen ist eine hinreichende Rechtfertigung der das gesamte Grundstück umfassenden Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG gegeben, und zwar unabhängig davon, ob die im Grundstück befindlichen Drainagen entfernt werden oder nicht. Denn auch ohne die Beseitigung der Drainagen kann die trockene Wiese verschiedenen Tieren wie Libellen oder Reptilien als Lebensraum dienen und aufgewertet werden. Entscheidend ist vorliegend, dass die Beigeladene zu 1 die mögliche ökologische Aufwertung des Grundstücks durchführen will (vgl. BayVGH, U.v. 3.5.2016 – 14 B 15.205 – BayVBl 2016, 846 Rn. 53).
cc) Die besagten objektiven ökologischen Belange entsprechen außerdem den in § 4 Nr. 6 Buchst. a erster und dritter Unterpunkt niedergelegten besonderen Schutzzwecken der zwar mit Wirkung vom 1. Februar 2006 aufgehobenen, aber dennoch wegen Art. 11 Abs. 2 BayNatSchG a.F. bzw. Art. 15 Abs. 2 BayNatSchG hinsichtlich der Festsetzung von Schutzzonen mit Verboten als Rechtsverordnung über ein Landschaftsschutzgebiet weiter geltenden (vgl. hierzu allgemein BayVGH, U.v. 27.10.2017 – 14 N 16.768 – BayVBl 2018, 415 Rn. 35) Verordnung über den „Naturpark Nördlicher Oberpfälzer Wald“ vom 2. September 1997. Diese Schutzzwecke bestehen darin, in der Schutzzone die Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts zu erhalten bzw. wiederherzustellen und zu verbessern, insbesondere erhebliche oder nachhaltige Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu verhindern und die heimischen Tier- und Pflanzenarten sowie ihre Lebensgemeinschaften und Lebensräume zu schützen.
dd) Nicht zuletzt entsprechen die Rechtfertigungsgründe für die Ausübung des Vorkaufsrechts auch § 1 Abs. 2 Nr. 1 BNatSchG, wonach zur dauerhaften Sicherung der biologischen Vielfalt entsprechend dem jeweiligen Gefährdungsgrad insbesondere lebensfähige Populationen wild lebender Tiere und Pflanzen einschließlich ihrer Lebensstätten zu erhalten und der Austausch zwischen den Populationen sowie Wanderungen und Wiederbesiedlungen zu ermöglichen sind. Gleiches gilt für § 1 Abs. 3 Nr. 3 BNatSchG, nach dessen ersten Halbsatz zur dauerhaften Sicherung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts insbesondere Binnengewässer vor Beeinträchtigungen zu bewahren und ihre natürliche Selbstreinigungsfähigkeit und Dynamik zu erhalten sind. Dies gilt insbesondere für natürliche und naturnahe Gewässer einschließlich ihrer Ufer, Auen und sonstigen Rückhalteflächen (§ 1 Abs. 3 Nr. 3 Halbs. 2 BNatSchG).
ee) Soweit der Kläger gegen die Rechtfertigung der Vorkaufsrechtsausübung anführt, der Beigeladenen zu 1 müsse abgesprochen werden, dass eine naturschutzfachliche Aufwertung erfolgen werde, weil sie in der Vergangenheit alle entsprechenden Grundstücke habe verkommen lassen, greift dieser Einwand nicht durch. Wie bereits dargelegt (siehe oben 3. d) aa)) kommt es für diese Rechtfertigung nur auf die noch nicht notwendig in einer entsprechenden Planung konkretisierten Vorstellungen der Beigeladenen zu 1 über auf dem streitgegenständlichen Grundstück durchzuführende Optimierungsmaßnahmen an, wobei kein greifbarer Anhaltspunkt für die vom Kläger unsubstantiiert geäußerte Skepsis an der Realisierung der beabsichtigten naturschutzfachlichen Aufwertungen ersichtlich ist, zumal der mittlerweile in Kraft getretene Bebauungsplan „Sommerwiesen“ – wie gezeigt – ein Seriösitätsindiz für die Aufwertungsvorstellungen der Beigeladenen zu 1 ist.
ff) Auch soweit der Kläger unter Verweis auf einen Auszug aus der Feldstückkarte Bayern 2016 die Ansicht vertritt, beim streitgegenständlichen Grundstück handele es sich um kein besonders schützenswertes Landstück, vermag er die Rechtfertigung der Vorkaufsrechtsausübung nicht in Frage zu stellen, weil selbst von diesem Standpunkt aus gesehen die beabsichtigte ökologische Verbesserung des Grundstücks durch die vom Beklagten bzw. der Beigeladenen zu 1 angeführten Maßnahmen nicht ausgeschlossen ist (vgl. hierzu allgemein BayVGH, U.v. 22.5.1995 – 9 B 92.1183 u.a. – NuR 1995, 554/555 f.).
gg) Nicht gegen die Rechtfertigung für die Ausübung des Vorkaufsrechts spricht auch der Einwand des Klägers, er verwende auf seinem Grundstück keinen chemischen Pflanzenschutz, sondern lediglich organische Düngung, weshalb für ihn nicht nachvollziehbar sei, wie der Beklagte durch die Ausübung des Vorkaufsrechts auf Dauer die Möglichkeit einer Optimierung des Grundstücks im naturschutzfachlichen Sinne erreichen wolle. Denn nach der ständigen Rechtsprechung des Senats ist es eine allgemeine Erfahrungstatsache, dass Grundstücke im Eigentum der öffentlichen Hand die Verwirklichung der Ziele von Naturschutz und Landschaftspflege besser und sicherer gewährleisten als Grundstücke in der Hand von Privatpersonen, deren privatnützige Interessen leicht in Konflikt mit den Anforderungen von Naturschutz und Landschaftspflege geraten können (vgl. nur BayVGH, U.v. 3.5.2016 – 14 B 15.205 – BayVBl 2016, 846 Rn. 54). Unabhängig davon ist das vom Kläger beschriebene landwirtschaftliche Vorgehen nicht mit der von der Beigeladenen zu 1 beabsichtigten Extensivierung vergleichbar.
hh) Der Ausübung des Vorkaufsrechts steht nicht – anders als vom Verwaltungsgericht vertreten – entgegen, dass diese (auch) der Verwendung des streitgegenständlichen Grundstücks als Ausgleichsfläche durch die Beigeladene zu 1 dienen sollte.
Aus der tatbestandsmäßigen Einschränkung des Vorkaufsrechts (Art. 39 Abs. 1 BayNatSchG) und dem Erfordernis einer zusätzlichen Rechtfertigung der Vorkaufsrechtsausübung (Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG) kann auch unter Berücksichtigung anderer, insbesondere bauplanungsrechtlicher Bestimmungen zu Vorkaufsrechten nicht entnommen werden, dass von dem naturschutzrechtlichen Vorkaufsrecht im Zusammenhang mit der Beschaffung von Ausgleichsflächen für eine gemeindliche Bauleitplanung nicht Gebrauch gemacht werden darf (vgl. bereits BayVGH, U.v. 22.5.1995 – 9 B 92.1183 u.a. – NuR 1995, 554/556 zu einer straßenrechtlichen Planfeststellung).
(1) Gegen eine solche Sperrwirkung des Bauplanungsrechts spricht aus Sicht des Art. 39 BayNatSchG bereits durchgreifend, dass naturschutzrechtlich unerhebliche Beweggründe der Gemeinde, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verlangen, tatsächlich – wie hier – vorliegende Rechtfertigungsgründe einer Vorkaufsrechtsausübung nicht entfallen lassen (stRspr, vgl. nur BayVGH, B.v. 3.3.2016 – 14 ZB 15.2071 – juris Rn. 13 m.w.N.; U.v. 3.5.2016 – 14 B 15.205 – BayVBl 2016, 846 Rn. 53). Das gilt sogar dann, wenn ein solcher naturschutzrechtlich unerheblicher Beweggrund für die Vorkaufsrechtsausübung wesentlich ist oder sogar überwiegt (vgl. BayVGH, U.v. 18.12.1997 – 9 B 94.1699 – n.v. UA S. 15). Da insbesondere Art. 39 Abs. 4 Satz 1 BayNatSchG – unbeschadet bundesrechtlicher Regelungen – nur die sachenrechtliche Frage des Rangverhältnisses zwischen naturschutzrechtlichem Vorkaufsrecht und anderen Vorkaufsrechten betrifft, können ihm keine Wertungen zu Lasten der Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts entnommen werden.
(2) Es gibt auch keine bauplanungsrechtlichen Bestimmungen insbesondere zu Vorkaufsrechten, die der Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts im vorliegenden Zusammenhang der Beschaffung von Ausgleichsflächen für eine gemeindliche Bauleitplanung entgegenstehen. Insbesondere das allgemeine Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 24 BauGB entfaltet eine solche Sperrwirkung nicht. Den §§ 24 ff. BauGB lässt sich weder unmittelbar noch im Wege der Auslegung eine Aussage zu einer Konkurrenz – geschweige denn zu einer Spezialität – dieser städtebaulichen Instrumentarien gegenüber dem naturschutzrechtlichen Vorkaufsrecht nach Art. 39 BayNatSchG entnehmen. § 28 Abs. 2 Satz 5 BauGB bestimmt etwa lediglich, dass bei einem Eigentumserwerb aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte erlöschen. Somit steht der vorliegenden Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht entgegen, dass der Beigeladenen zu 1 wegen § 24 Abs. 1 Satz 2 BauGB deutlich vor dem von ihr wohl als maßgeblich angenommenen Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans „Sommerwiesen“ die Ausübung des allgemeinen städtebaulichen Vorkaufsrechts rechtlich möglich gewesen wäre, und zwar unabhängig davon, ob ihr das seinerzeit bewusst war oder nicht.
(3) Das Nebeneinander von naturschutzrechtlichem Vorkaufsrecht und denjenigen nach Bauplanungsrecht wird dadurch bestätigt, dass die Regelung gemeindlicher Vorkaufsrechte nach §§ 24 ff. BauGB auf eine besondere Interessenlage zugeschnitten ist, die sich von derjenigen, die dem naturschutzrechtlichen Vorkaufsrecht nach Art. 39 BayNatSchG zugrunde liegt, unterscheidet. Die besondere Interessenlage, auf die §§ 24 ff. BauGB zugeschnitten sind, ist dadurch gekennzeichnet, dass einige der die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigenden Verwendungszwecke ohne weiteres auch durch entsprechende privatnützige Vorhaben verwirklicht werden können. Das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht des Art. 39 BayNatSchG ist hingegen weit mehr durch gemeinnützige Rechtfertigungsgründe geprägt, die regelmäßig unvereinbar sind mit einer ausschließlich privaten Grundstücksnutzung (vgl. zu all dem BayVGH, U.v. 11.5.1994 – 9 B 93.1514 – NVwZ 1995, 304/307).
(4) Auch der Einwand des Verwaltungsgerichts, das Ziel der Realisierung des Baugebiets könne nicht mit Hilfe des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts erreicht werden, sondern vielmehr müsse die Beigeladene zu 1 die baurechtlichen Möglichkeiten zur Bereitstellung der erforderlichen Flächen gemäß § 135a Abs. 2 BauGB ergreifen, überzeugt nicht.
Soweit Maßnahmen zum Ausgleich an anderer Stelle den Grundstücken nach § 9 Abs. 1a BauGB, das heißt den Ausgleichsflächen im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB, zugeordnet sind, soll die Gemeinde nach dem vom Verwaltungsgericht zitierten § 135a Abs. 2 Satz 1 BauGB diese anstelle und auf Kosten der Vorhabensträger oder der Eigentümer der Grundstücke durchführen und auch die hierfür erforderlichen Flächen bereitstellen, sofern dies nicht auf andere Weise gesichert ist. Es ist jedoch anerkannt, dass § 135a Abs. 2 Satz 1 BauGB keine spezielle Regelung darüber enthält, wie die Gemeinde im Rahmen des Vollzugs die von ihr nach § 135a Abs. 2 Satz 1 BauGB bereit zu stellenden Flächen zu beschaffen hat. Die Vorschrift setzt voraus, dass die Gemeinden solche Flächen aus ihrem Grundbesitz, durch Bereitstellung aufgrund eines Vertrags mit Dritten, durch Eigentum oder sonstige gesicherte Nutzungsverhältnisse bereitstellt oder dass sie die Flächen gegebenenfalls über städtebaurechtliche Instrumente (Bodenordnung, Enteignung) verfügbar macht (vgl. nur Wagner in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2019, § 135a Rn. 7). Eine das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht sperrende – wie gezeigt auch anderweitig nicht bestehende – Wertung lässt sich § 135a Abs. 2 BauGB damit aber nicht entnehmen.
Selbst wenn der Einwand des Verwaltungsgerichts angesichts der von ihm im Urteil vom 10. Januar 2017 – RO 4 K 16.1290 – (juris Rn. 55) zitierten Kommentarstelle „Engelhardt/Brenner/Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt a.a.O. Art. 39 BayNatSchG Rn. 20“ so zu verstehen sein sollte, dass sich die Gemeinde in einer Konstellation, in der sie mit der Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts auch den Zweck der Beschaffung von bauleitplanungsrechtlich erforderlichen Ausgleichsflächen verfolgt, nur dann auf Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege im Sinne des Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG stützen können soll, wenn sie für diese Belange ein vom Bauplanungsrecht losgelöstes, nicht auf die Kompensation von Eingriffen bezogenes Naturschutzkonzept hat (vgl. die dortige Fußnote 1), überzeugte dieser Einwand nicht. Abgesehen davon, dass ein so verstandener Einwand im Widerspruch zur Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs stünde, der zufolge naturschutzrechtlich unerhebliche Beweggründe der Gemeinde, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verlangen, tatsächlich vorliegende Rechtfertigungsgründe einer Vorkaufsrechtsausübung nicht entfallen lassen (siehe oben 3. d) hh) (1)), sowie unabhängig davon, dass ein solcher Einwand auch im Widerspruch dazu stünde, dass der Verwaltungsgerichtshof eine konkrete Planung nicht als Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach Art. 39 BayNatSchG verlangt (siehe oben 3. d) aa)), würde sich dieser verwaltungsgerichtliche Einwand nicht damit auseinandersetzen, dass das streitgegenständliche Grundstück in der – zwar mit Wirkung vom 1. Februar 2006 aufgehobenen, aber dennoch wegen Art. 11 Abs. 2 BayNatSchG a.F. bzw. Art. 15 Abs. 2 BayNatSchG hinsichtlich der Festsetzung von Schutzzonen mit Verboten als Rechtsverordnung über ein Landschaftsschutzgebiet weiter geltenden – Verordnung über den „Naturpark Nördlicher Oberpfälzer Wald“ vom 2. September 1997 liegt. Angesichts dessen, dass der Senat aber an der oben genannten Rechtsprechung festhält, bedarf es keiner Ausführungen dazu, ob sich aus dieser Landschaftsschutzgebietsverordnung bereits ein hinreichendes „Naturschutzkonzept“ ergeben könnte.
(5) Eine Sperrwirkung zulasten des Vorkaufsrechts nach Art. 39 BayNatSchG ergibt sich schließlich auch nicht unter Berücksichtigung des § 18 BNatSchG, der sich mit dem Verhältnis zwischen (Bundes) Naturschutzrecht und Baurecht beschäftigt. Dessen Regelungsgefüge zielt seinem wesentlichen Inhalt nach (lediglich) darauf ab, die im Hinblick auf die Bearbeitung des eingriffsbezogenen Folgenbewältigungsprogramms notwendigen Entscheidungen auf die Ebene der Bauleitplanung zu heben und nachfolgende Zulassungsentscheidungen hiervon zu entlasten (vgl. Gellermann in Landmann/Rohmer, Umweltrecht, Stand Juni 2019, § 18 BNatSchG Rn. 3).
(6) Klarzustellen ist, dass eine von konkreten Belangen des Naturschutzes oder der Landschaftspflege losgelöste Berufung einer Gemeinde auf die Notwendigkeit des Erwerbs eines konkreten Grundstücks als Ausgleichsfläche als solche für die Rechtfertigung einer Vorkaufsrechtsausübung nach Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG allein nicht ausreichen würde. Eine in diese Richtung weisende Aussage war allerdings der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs auch nicht zu entnehmen. Die Entscheidung des 9. Senats vom 22. Mai 1995 – 9 B 92.1183 u.a. – (NuR 1995, 554/556) besagte lediglich, dass ein ohnehin gegebener Rechtfertigungsgrund nach Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG nicht schon deshalb entfällt, weil die in einem späteren Planfeststellungsbeschluss enthaltenen Regelungen über den Ausgleich oder Ersatz für Eingriffe in Natur und Landschaft ebenfalls den Belangen des Naturschutzes und der Landschaftspflege dienen. Damit wurde zu einer möglichen Entwertung des gegebenen naturschutzrechtlichen Rechtfertigungsgrunds durch eine andere nachfolgende behördliche Entscheidung Stellung genommen, aber nicht ausgesagt, dass eine von konkreten Belangen des Naturschutzes oder der Landschaftspflege losgelöste Berufung einer Gemeinde auf die Notwendigkeit des Erwerbs eines konkreten Grundstücks als Ausgleichsfläche allein für die Rechtfertigung einer Vorkaufsrechtsausübung nach Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG ausreicht. In diesem Sinne waren auch die Folgeentscheidungen des Verwaltungsgerichtshofs nicht zu verstehen (vgl. nur BayVGH, B.v. 16.9.1999 – 9 B 97.82 – juris Rn. 23 [gleichzeitige Vorsehung des Grundstücks zur Realisierung von ökologischen Ausgleichsmaßnahmen in Vollzug eines rechtskräftigen Planfeststellungsbeschlusses]; U.v. 23.8.2004 – 9 B 02.2955 – n.v. UA S. 15 [Einstellung eines Grundstücks in ein Ökokonto als solche nicht ausreichend]; B.v. 3.3.2016 – 14 ZB 15.2071 – juris Rn. 13 [bloße Absicht zur Einstellung des Grundstücks in ein Ökokonto nicht ausreichend]; U.v. 3.5.2016 – 14 B 15.205 – BayVBl 2016, 846 Rn. 53 [bloße Absicht zur Einstellung von Grundstücken in ein Ökokonto nicht ausreichend]).
(7) Offen bleiben kann, ob – wie vertreten – die Konkurrenz zwischen verschiedenen für eine Gemeinde in Betracht kommenden Vorkaufsrechten (auch) danach aufzulösen ist, welches Vorkaufsrecht die Gemeinde tatsächlich ausüben wollte (vgl. Böhringer, BWNotZ 2014, 38/40), zumal hier die Beigeladene zu 1 nicht selbst das Vorkaufsrecht ausübte, sondern das Landratsamt. Ob der Rückgriff auf das allgemeine Institut des Rechtsmissbrauchs einen geeigneten Ansatz dafür bietet, etwa in Umgehungsfällen der Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts zu begegnen, braucht ebenfalls nicht entschieden zu werden, weil für eine Umgehung der Voraussetzungen eines anderen gesetzlichen Vorkaufsrechts vorliegend keinerlei Anhaltspunkte ersichtlich sind.
4. Die Vorkaufsrechtsausübung nach Art. 39 BayNatSchG erfolgte auch ermessensfehlerfrei (§ 128 Satz 1, § 114 Satz 1 VwGO).
a) Die Ermessensentscheidung zur Vorkaufsrechtsausübung unterliegt nach § 114 Satz 1 VwGO einer eingeschränkten gerichtlichen Überprüfung. Die Ermessensausübung besteht darin, dass die Behörde sämtliche Bestandteile des zu entscheidenden Sachverhalts für sich bewertet und sodann ebenfalls alle entscheidungserheblichen Sachverhaltsbestandteile im Verhältnis zu einander gewichtet. Für die Frage, ob die Ermessensausübung im Einzelfall pflichtgemäß oder fehlerhaft erfolgte, ist – anders, als dies bei der rein objektiven Prüfung der Rechtfertigung nach Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG der Fall ist – die nach Art. 39 Abs. 1 Satz 3 BayVwVfG erforderliche Begründung des Bescheids über die Vorkaufsrechtsausübung in den Blick zu nehmen (vgl. BayVGH, U.v. 13.10.2009 – 14 B 07.1760 – NVwZ-RR 2010, 390/393) – diese Begründung hat den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Ermessensausübung zu entsprechen. Ist dies nicht der Fall, kommt eine Ergänzung von Ermessenserwägungen nicht schrankenlos in Betracht. Einschränkungen für die Ergänzung von Ermessenserwägungen ergeben sich zunächst aus dem allgemeinen Verwaltungsverfahrensrecht (BVerwG, U.v. 20.6.2013 – 8 C 46.12 – BVerwGE 147, 81 Rn. 31 ff.). Danach darf der Verwaltungsakt durch das Nachschieben von ergänzenden Ermessenserwägungen nicht in seinem Wesen verändert und der Betroffene nicht in seiner Rechtsverteidigung beeinträchtigt werden. Hinzu kommt, dass neue Gründe für einen Verwaltungsakt grundsätzlich nur nachgeschoben werden dürfen, wenn sie schon bei Erlass des Verwaltungsakts vorlagen (BVerwG, U.v. 20.6.2013 a.a.O. Rn. 32). Diese letztgenannte zeitliche Einschränkung wird für die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts fachrechtlich modifiziert, wobei das Fachrecht allgemein eine Quelle weiterer Restriktionen der nachträglichen Ermessensergänzung darstellt (BVerwG, U.v. 20.6.2013 a.a.O. Rn. 31). Ergänzungen von Ermessenserwägungen im Hinblick auf das objektive Aufwertungspotential dürfen naturschutz-fachrechtlich nur dann nachgeschoben werden, wenn sie bereits im Zeitpunkt der Entstehung des Vorkaufsrechts vorlagen, wohingegen für die zugehörigen Aufwertungsvorstellungen der Zeitpunkt des Bescheiderlasses die äußerste zeitliche Grenze für das Nachschieben von Gründen markiert (siehe oben 3. d) aa)). Schließlich hat das Nachschieben von Ermessenserwägungen auch § 114 Satz 2 VwGO zu genügen. § 114 Satz 2 VwGO regelt prozessrechtlich, unter welchen zusätzlichen Voraussetzungen derart veränderte Ermessenserwägungen im Prozess zu berücksichtigen sind, vor allem, dass dies nicht bei einem ursprünglichen „Ermessensausfall“, sondern eben nur bei einer bloßen „Ergänzung“ ursprünglich fehlerhaft oder unvollständig ausgeübten Ermessens möglich ist. Kommt ein Nachschieben von Ermessenserwägungen nach dem Vorstehenden in Betracht, so muss dies auch hinreichend bestimmt geschehen (BVerwG, U.v. 20.6.2013 – 8 C 46.12 – BVerwGE 147, 81 Rn. 35).
b) Gemessen an diesen Maßstäben ist die Ermessensentscheidung zur Vorkaufsrechtsausübung nach Art. 39 BayNatSchG vorliegend schon deshalb nicht zu beanstanden, weil sie bereits hinreichend im angegriffenen Bescheid angelegt ist, der die maßgeblichen Sachverhaltsbestandteile bewertet und sie im Verhältnis zu einander auch ermessensfehlerfrei gewichtet. Das gilt auch für den Aspekt der das gesamte streitgegenständliche Grundstück umfassenden Vorkaufsrechtsausübung. Denn bereits die Gründe des angegriffenen Bescheids beziehen sich durchgängig auf das gesamte streitgegenständliche Grundstück. Die für dessen Aufwertung in der Kerngestalt einer Extensivierung der Nutzung sprechenden Belange des Naturschutzes wurden im Bescheid als gewichtig bewertet und sodann den privaten Interessen von Kläger und Beigeladenem zu 2 abwägend gegenüber gestellt. Infolgedessen lässt der angegriffene Bescheid keinen Ermessensfehler erkennen (§ 114 Satz 1 VwGO).
c) Unabhängig davon hätte der Beklagte – gemessen an den dafür (siehe 4. a)) geltenden Grundsätzen – die Ermessenserwägungen der Behörde im Berufungsverfahren zulässigerweise ergänzt, wenn man eine solche Ergänzung im Hinblick auf die Erkenntnis und Bewertung der hinreichenden ökologischen Verflechtung des Bachs mit dem übrigen Landbereich des streitgegenständlichen Grundstücks, welche sich erst im Berufungsverfahren konkretisierte, für notwendig hielte. In ihrer Berufungsbegründung ergänzte die Landesanwaltschaft unter Bezugnahme auf § 114 Satz 2 VwGO ausdrücklich und damit hinreichend bestimmt auch die Ermessensausübung, indem sie anschließend an ihre Ausführungen zur Rechtfertigung der Vorkaufsrechtsausübung insbesondere ausführte, eine Verwirklichung der naturschutzfachlichen Ziele wäre nicht umzusetzen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts nur für einen Bereich nahe um das Gewässer möglich wäre, weshalb der Erwerb der gesamten Grundstücksfläche gerechtfertigt sei, nachdem Gewässer und Uferbereich zusammen ein Ökosystem bildeten, welches die gesamte Talsenke mit dem Fließgewässer und den bachbegleitenden Wiesen umfasse. Diese Ergänzung der Ermessenserwägungen ist zulässig, weil sie die Kenntnisnahme und Bewertung des objektiven Aufwertungspotentials des Grundstücks zum Gegenstand hat, welches bereits zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts gegeben war und weil sie den Verwaltungsakt nicht in seinem Wesen verändert, nachdem sich der Bescheid – wie gezeigt – bereits abwägend mit der Vorkaufsrechtsausübung für das gesamte Grundstück auseinander gesetzt hatte. Diese Ergänzung der Ermessenserwägungen beeinträchtigt die Rechtsverteidigung der betroffenen Kaufvertragsparteien schließlich auch nicht unzumutbar, weil diese auch in der Berufungsinstanz ihre Gegenargumente vorbringen konnten.
d) Soweit der Kläger eine schuldhafte Verzögerung der Vorkaufsrechtsausübung durch den Beklagten rügt, verstößt die Vorkaufsrechtsausübung auf der Ebene des Ermessens nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB analog). Insbesondere ließ allein der Zeitraum von ca. zwei Monaten zwischen notarieller Information des Landratsamts über den Abschluss des Kaufvertrags und der Anforderung seiner vollständigen Ausfertigung kein schutzwürdiges Vertrauen des Klägers auf die Nichtausübung des Vorkaufsrechts entstehen.
e) Die Vorkaufsrechtsausübung ist auch nicht etwa unter dem Gesichtspunkt einer Existenzgefährdung des Klägers ermessensfehlerhaft. Laut dem Protokoll zur mündlichen Verhandlung beim Verwaltungsgericht (vgl. dort S. 3 zweiter Absatz) war der erst in der Klagebegründung enthaltene Hinweis auf eine eventuelle Existenzgefährdung des Klägers zukunftsorientiert gedacht und so gemeint, dass es künftig für einen Landwirt immer schwieriger sein werde, Land zu erwerben oder zu pachten. Damit zielt dieses Vorbringen aber jedenfalls nicht auf individuelle berücksichtigungsbedürftige Belange des Klägers ab.
f) Auch soweit sich der Kläger schließlich zur Begründung eines Ermessensfehlers auf § 4 Nr. 5 der Verordnung über den „Naturpark Nördlicher Oberpfälzer Wald“ beruft und dazu ausführt, den landwirtschaftlichen Betrieben werde durch das Vorgehen des Beklagten Grundbesitz entzogen, obwohl die Landwirtschaft nach dieser Vorschrift als Träger der Kulturlandschaft zu erhalten und fortzuentwickeln sei, dringt er nicht durch. Zum einen wurde § 4 Nr. 5 der Verordnung über den „Naturpark Nördlicher Oberpfälzer Wald“ vom 2. September 1997 durch § 1 Satz 1 der Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über den „Naturpark Nördlicher Oberpfälzer Wald“ vom 23. Dezember 2005 aufgehoben. Er gilt nicht wegen Art. 11 Abs. 2 BayNatSchG a.F. bzw. Art. 15 Abs. 2 BayNatSchG weiter, weil er nicht von den zur Schutzzone zugehörigen Verboten des § 6 der Verordnung über den „Naturpark Nördlicher Oberpfälzer Wald“ vom 2. September 1997 umfasst ist, wonach in der Schutzzone alle Handlungen verboten sind, die den Charakter des Gebiets verändern oder dem in § 4 Nr. 6 genannten besonderen Schutzzweck zuwiderlaufen. Unabhängig davon war die Erhaltung und Fortentwicklung der LandForst- und Fischereiwirtschaft als Träger der Kulturlandschaft nicht alleiniger Zweck der Festsetzung des Naturparks nach § 4 Nr. 5 der genannten Verordnung. Vielmehr hatte die Mitwirkung an der Verwirklichung dieser Zwecke nach dieser Bestimmung unter Beachtung der Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu geschehen. Eben diesen Belangen dient aber die hier streitgegenständliche Vorkaufsrechtsausübung.
5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst, weil sie keine Anträge gestellt und damit auch kein Kostenrisiko übernommen haben (§ 162 Abs. 3, § 154 Abs. 3 Halbs. 1 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.
6. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die in § 132 Abs. 2 VwGO hierfür vorgesehenen Voraussetzungen nicht vorliegen.