Baurecht

Aktenzeichen  AN 3 K 19.02603

Leitsatz

Ein (teilweiser) Wechsel von der bislang genehmigten ausschließlichen Nutzung als landwirtschaftliche Maschinenhalle in eine sonstige gewerbliche Nutzung bedarf einer Baugenehmigung und ist damit formell illegal vorgenommen worden. (Rn. 34) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Klage wird abgelehnt.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der zu vollstreckenden Kosten abwenden, wenn nicht der Kostengläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

Die Entscheidung konnte gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung ergehen.
Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.
Der Bescheid des Beklagte vom 20. November 2019 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
1. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO sind erfüllt. Ermessensfehler sind nicht ersichtlich.
a) Nach Art. 76 Satz 2 BayBO kann die Nutzung einer baulichen Anlage untersagt werden, wenn die Nutzung öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften‚ der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt‚ liegt grundsätzlich schon bei sogenannter formeller Rechtswidrigkeit vor, wenn also die untersagte Nutzung ein gemäß Art. 55 Abs. 1 BauGB genehmigungspflichtiges Vorhaben betrifft, dem die erforderliche Baugenehmigung fehlt (ständige Rechtsprechung BayVGH, vgl. etwa B.v. 18.9.2017 – 15 CS 17.1675 – juris)
Ausweislich der Behördenakten und den darin enthaltenen Lichtbildaufnahmen wurden in der Halle des Klägers neben landwirtschaftlichen Maschinen ferner auch zahlreiche Holzplatten, Reifen, eine Werkstatt nebst Hebebühne, ein Büro nebst Küche sowie ein Getränkelager vorgefunden. Der Beklagte ist daher zu Recht davon ausgegangen, dass der (teilweise) Wechsel von der bislang genehmigten ausschließlichen Nutzung als landwirtschaftliche Maschinenhalle in die vorliegende sonstige gewerbliche Nutzung einer Baugenehmigung gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO bedarf und damit formell illegal vorgenommen worden ist. Auch die von der Klägerseite nunmehr vorgetragene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in der jetzigen Form, die übermittelten Lichtbildaufnahmen von Teilen der gegenständlichen Halle sowie der Vortrag, dass sich neben den landwirtschaftlichen Maschinen einige Regale, Reifen sowie ein altes Wohnmobil und damit weiterhin auch nichtlandwirtschaftliche Gegenstände in der streitgegenständlichen Halle befinden, führen zu keiner anderen Bewertung.
Die Verfahrensfreiheit der Nutzungsänderung ergibt sich insbesondere nicht aus Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO. Danach ist eine Änderung der Nutzung von Anlagen verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen nach Art. 60 Satz 1 und Art. 62 BayBO als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen. Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor, weil für die neue Nutzung andere bauplanungsrechtliche Anforderungen bestehen als für die bisherige bzw. genehmigte Nutzung und die untersagte sonstige gewerbliche Nutzung die „Variationsbreite“ der Baugenehmigung vom 10. Februar 1993 verlässt (vgl. hierzu BayVGH, U.v. 19.5.2011 – 2 B 11.353 – juris; B.v. 19.5.2016 – 15 CS 16.300 – juris; B.v. 28.6.2016 – 15 CS 15.44 – juris).
b) Die Nutzungsuntersagung ist auch ermessensfehlerfrei ergangen (§ 114 Satz 1 VwGO).
Wenn die Tatbestandsvoraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO vorliegen, steht das Einschreiten im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde. Der der Behörde eingeräumte Ermessensspielraum bezieht sich zum einen darauf, ob sie überhaupt einschreitet (sog. Handlungs- oder Erschließungsermessen) und zum anderen darauf, welches Mittel sie zur Beseitigung des rechtswidrigen Zustands einsetzt und welchen Störer sie in Anspruch nimmt (sog. Auswahlermessen). Nach § 114 Satz 1 VwGO prüft das Gericht, ob die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Nach Art. 40 BayVwVfG hat die Behörde ihr Ermessen entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben und die gesetzlichen Grenzen des Ermessens einzuhalten. Ob die Ermessensausübung im Einzelfall pflichtgemäß oder fehlerhaft erfolgte, lässt sich anhand der nach Art. 39 Abs. 1 Satz 3 BayVwVfG erforderlichen Begründung ermitteln.
Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt und somit nicht genehmigungsfähig ist. Ist die Nutzungsänderung jedoch offensichtlich genehmigungsfähig, so scheidet eine Nutzungsuntersagung im Rahmen pflichtgemäßer Ermessensausübung aus (vgl. etwa BayVGH, B.v. 4.8.2004 – 15 CS 04.1648 – juris; B.v. 26.2.2007 – 1 ZB 06.2296 – juris). Folglich muss in der Begründung der Ermessensentscheidung (Art. 39 Satz 3 BayVwVfG) auch auf die materielle Illegalität der (neuen) Nutzung eingegangen werden. Nach Sinn und Zweck des Art. 76 Satz 2 BayBO ist die Bauaufsichtsbehörde jedoch nicht gehalten, nach den Maßstäben für ein Baugenehmigungsverfahren zu prüfen; es genügt eine Offensichtlichkeitsprüfung. Denn es ist nicht Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde, in einem Verfahren, in dem durch die Ausübung baurechtlicher Eingriffsbefugnisse die ungenehmigte Nutzung unterbunden werden soll, gleichsam insoweit die Prüfung in einem künftigen Genehmigungsverfahren vorwegzunehmen. Die Eingriffsbefugnis nach Art. 76 Satz 2 BayBO soll sicherstellen, dass genehmigungspflichtige Vorhaben nicht ohne die Durchführung des erforderlichen Genehmigungsverfahrens verwirklicht werden und eine baurechtlich nicht zulässige Nutzung unterbunden werden kann.
Vorliegend kann von einer Offensichtlichkeit in diesem Sinne nicht ausgegangen werden. Die inmitten stehende Nutzungsänderung ist im Hinblick auf die im Rahmen der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nicht ohne Weiteres zu klärenden Rechtsfragen nicht als offensichtlich genehmigungsfähig anzusehen.
Das Vorhaben ist nach § 35 BauGB zu beurteilen.
Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit der inmitten stehenden Nutzungsänderung ergibt sich jedenfalls nicht aus § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Denn die Rechtsfrage, ob zumindest ein Teil der streitgegenständlichen Nutzungen als sogenannter „mitgezogener“ Betriebsteil gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert sind, lässt sich im Regelfall und auch hier nicht ohne Weiteres beantworten. Hierzu bedarf es vielmehr einer umfassenden Einzelfallprüfung, so dass die erforderliche Offensichtlichkeit zu verneinen ist.
Darüber hinaus ergibt sich auch aus § 35 Abs. 2 BauGB keine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit der streitgegenständlichen Nutzungsänderung.
Eine Genehmigung als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB ist vorliegend offensichtlich gerade nicht möglich, da die streitgegenständliche Nutzungsänderung einer landwirtschaftlichen Maschinenhalle in einen sonstigen gewerblichen Betrieb öffentliche Belange im Sinne von § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigen würde. Dabei reicht aus, wenn bereits einer der dort aufgezählten oder von der Rechtsprechung anerkannten Belange beeinträchtigt wird.
Im vorliegenden Fall wird der Belang des § 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB beeinträchtigt, da das Bauvorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplanes der Gemeinde … widerspricht. Dieser weist das streitgegenständliche Grundstück als „Fläche für die Landwirtschaft“ aus. Eine landwirtschaftliche Maschinenhalle entspricht dieser Darstellung, ein Gewerbebetrieb widerspricht ihr.
Ferner beeinträchtigt das Bauvorhaben den Belang des § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB, da es die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt. Ein Gewerbebetrieb im Außenbereich beeinträchtig regelmäßig diesen Belang; er läuft einer geordneten Siedlungsstruktur zuwider und ist städtebaulich unerwünscht. Auch durch eine Nutzungsänderung, die sich innerhalb des vorhandenen Gebäudebestands hält, kann der Außenbereich in einer im Hinblick auf § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB negativ zu beurteilenden Weise stärker in Anspruch genommen werden. Denn die große Nachahmungsgefahr bzw. die negative Vorbildwirkung, die von einem solchen Vorhaben ausgeht, rechtfertigt die Befürchtung, dass eine Splittersiedlung entsteht (vgl. BayVGH, B.v. 17.10.2007 – 1 ZB 06.3059 – juris sowie B.v. 19.8.2010 – 1 CS 10.1430 – juris).
Dass auch die Änderung der Nutzung eines landwirtschaftlichen Gebäudes in eine gewerbliche Nutzung die Belange des § 35 Abs. 3 Nr. 1 und 7 BauGB beeinträchtigt, wird durch die Bestimmung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB bestätigt. Denn dieser (hier nicht einschlägige) Begünstigungstatbestand für die Nutzungsänderung ginge hinsichtlich der „Ausblendung“ der Belange des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 7 BauGB ins Leere, wenn dessen Beeinträchtigung bei Nutzungsänderungen von vornherein ausgeschlossen wäre (BayVGH, B.v. 17.10.2007 – 1 ZB 06.3059 – juris).
Entgegen der Auffassung des Klägers liegen die Voraussetzungen einer Teilprivilegierung gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht vor, da das streitgegenständliche Gebäude offenkundig nicht in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der „Hofstelle” eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs steht (vgl. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1e BauGB).
Unter Hofstelle ist ein Gebäudekomplex zu verstehen, der wesentliche Teile der Gebäude des landwirtschaftlichen Betriebs enthält und bei dem eines der Gebäude das Wohnhaus oder die Wohnung des Landwirts ist oder enthält (BVerwG, B.v. 14.3.2006 – 4 B 10.06 – juris).
Im Hinblick auf das von Klägerseite hierzu angeführte private Wohnhaus des Klägers in der … … in … liegen offensichtlich keine wesentlichen Teile der Gebäude eines landwirtschaftlichen Betriebs vor. Durch das Erfordernis des räumlichen Zusammenhangs wird darüber hinaus eine räumliche Nähe zur Hofstelle verlangt. Ausgeschlossen sind daher von der Hofstelle abgesetzte landwirtschaftliche Gebäude, wie etwa im Außenbereich einzeln stehende Ställe, Scheunen oder Hallen (vgl. EZBK/Söfker, BauGB § 35 Rn. 144).
Selbst bei Vorliegen einer Hofstelle müsste zudem zur Beurteilung der in diesem Zusammenhang zwingend zu klärenden Frage des räumlich-funktionalen Zusammenhangs Beweis durch Augenschein erhoben werden, was ebenfalls gegen die erforderliche Offensichtlichkeit der Genehmigungsfähigkeit spricht.
c) Weiterhin hat der Beklagte das ihm zustehende Auswahlermessen nicht fehlerhaft ausgeübt, indem er sowohl den Kläger als Grundstückseigentümer und damit Zustandsstörer als auch die Firma … als Handlungsstörer zur Nutzungsunterlassung verpflichtet.
Gegen wen eine Nutzungsuntersagung erlassen werden kann, ergibt sich in erster Linie aus den Bestimmungen der Art. 45 bis 52 BayBO über die am Bau Beteiligten, im Übrigen aus einer entsprechenden Anwendung des Art. 9 LStVG als der allgemeinen Bestimmung über die sicherheitsrechtliche Verantwortlichkeit. Stehen der Bauaufsichtsbehörde mehrere i.S.d. Art. 9 LStVG Verantwortliche gegenüber, so hat die Behörde im Wege pflichtgemäßer Ermessensausübung zu entscheiden (Auswahlermessen), ob alle gemeinsam, einzelne oder auch nur einer und ggf. welcher von ihnen in Anspruch genommen wird (BayVGH, B.v. 28.5.2001 – 1 ZB 01.664 – juris). Zwar ist in der Regel bei der Auswahl zwischen mehreren Störern der Handlungsstörer vor dem Zustandsstörer in Anspruch zu nehmen. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Wirksamkeit der Maßnahme eine andere Reihenfolge gebietet (vgl. BayVGH, B.v. 28.5.2001 – 1 ZB 01.664 – juris). Mithin ist eine Nutzungsuntersagung, mit der nicht nur präventiv die künftige Nutzung untersagt, sondern eine bereits ausgeübte Nutzung unterbunden werden soll, nicht nur an den Mieter, sondern (auch) an den Eigentümer bzw. Vermieter zu richten, wenn – wie hier – andernfalls die behördliche Anordnung nicht durchsetzbar wäre (vgl. etwa BayVGH, B.v. 30.10.2018 – 9 C 18.675 – juris sowie B.v. 26. Februar 2007 – 1 ZB 06.1196 – juris). Zu berücksichtigen ist vorliegend insbesondere, dass zur Aufklärung, ob und von wem die Halle im Hinblick auf das Getränkelager gewerblich genutzt wird, seitens des Klägers auf Nachfrage des Beklagten nicht Stellung genommen wurde. Nachdem auch darüber hinaus nicht zweifelsfrei alle nichtlandwirtschaftlichen Gegenstände in der Halle den verschiedenen Störern zugeordnet werden können, ist indes nicht auszuschließen, dass auch durch den Kläger selbst eine unzulässige Nutzung in der Halle erfolgt und dieser somit als Handlungsstörer in Betracht kommt.
Nach alledem ist mithin nicht zu beanstanden, wenn der Beklagte aufgrund der unklaren Nutzungsverhältnisse neben dem ihm bekannten Mieter, der Firma …, als Handlungsstörer darüber hinaus auch den Kläger als Zustandsstörer sowie eventuellen Handlungsstörer in Anspruch nimmt.
Auch darüber hinaus liegen unter Berücksichtigung des Vorbringens des Klägers keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Beklagte das durch Art. 76 Satz 2 BayBO eingeräumte Ermessen fehlerhaft ausgeübt hat (vgl. Art. 40 BayVwVfG). Dass eine schutzwürdige Vertrauensposition des Klägers nicht ausreichend berücksichtigt worden wäre, ist schon deswegen nicht anzunehmen, da dem Kläger eine solche Position nicht zustand. Es ist nicht zu ersehen, aus welchen Gründen der Kläger darauf hätte vertrauen dürfen, dass die ungenehmigten gewerblichen Nutzungen trotz zunehmender Nachbarbeschwerden unbeanstandet bleiben würde (vgl. auch BayVGH, B.v. 30.8.2007 – 1 CS 07.1253 – juris).
Die dem Kläger gewährte Frist bis zum 7. Januar 2020 erscheint – auch im Hinblick auf das erforderliche Entfernen der nicht der landwirtschaftlichen Nutzung dienenden Gegenstände – ebenfalls angemessen.
2. Auch die in Ziffer 4 des Bescheids verfügte Zwangsgeldandrohung ist rechtmäßig. Sie entspricht sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach den Vorschriften der Art. 29 ff. VwZVG.
Insbesondere erweist sich die Höhe des angedrohten Zwangsgelds von 3.000,00 EUR angesichts des Rahmens des Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG und der negativen Vorbildwirkungen sowie der – vornehmlich auch gegenüber dem erst nach Erteilung einer Genehmigung Nutzenden – ungerechtfertigten Vorteile einer illegalen Nutzung als angemessen. Dies gilt auch hinsichtlich der Erfüllungsfrist gemäß Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG, welche vorliegend billigerweise bis spätestens 7. Januar 2020 und damit auf über einen Monat bestimmt wurde.
Zur Vermeidung von Wiederholungen wird im Übrigen auf den streitgegenständlichen Bescheid und seine zutreffende Begründung Bezug genommen, § 117 Abs. 5 VwGO.
Nach alledem war die Klage abzulehnen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 167 Abs. 2, 173 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.