Aktenzeichen M 11 K 14.4978
Leitsatz
Für das Merkmal des Dienens (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) ist darauf abzustellen, ob ein vernünftiger Landwirt das Bauvorhaben mit etwa gleicher Ausstattung auch unter Berücksichtigung des Gebots größtmöglicher Schonung des Außenbereichs errichten würde. (redaktioneller Leitsatz)
Der Maßstab des vernünftigen Landwirts führt zur Unzulässigkeit solcher Häuser bzw. Wohnbauvorhaben, für deren Errichtung kein konkreter Bedarf besteht. So liegt es, wenn auf einer bestehenden Hofstelle Wohnraum bereits vorhanden ist, der ausreicht, um die Wohnbedürfnisse der Familie unter Einschluss der Altenteilergeneration zu befriedigen. Auf die persönlichen Verhältnisse des jeweiligen Antragstellers kommt es dagegen nicht ausschlaggebend an. (redaktioneller Leitsatz)
§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bietet keine Grundlage dafür, durch zivilrechtliche Verfügungen bestehende Hofstellen zu “entwidmen”, um damit einen Bedarf an einer neuen Hofstelle bzw. an einem neuen Betriebsleiterwohnhaus im Außenbereich zu kreieren. (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kostenschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kostengläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
IV.
Die Berufung wird zugelassen.
Gründe
Die Klage hat keinen Erfolg.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der bauaufsichtlichen Genehmigung für sein Vorhaben, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO, Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO, § 35 BauGB.
Das – zwischen den Beteiligten auch unstreitig – im Außenbereich geplante Vorhaben ist bauplanungsrechtlich unzulässig, weil es als sonstiges Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB öffentliche Belange nach § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB beeinträchtigt. Das Vorhaben ist insgesamt nicht privilegiert, da das beantragte Betriebsleiterwohnhaus nicht privilegiert ist, gleiches gilt für die Ferienwohnung und die Garagen; darauf, dass der Bau der Maschinenhalle und weitere dort nach den Bauvorlagen dargestellte Nutzungen für sich genommen wohl genehmigungsfähig und privilegiert wären, kommt es nicht an, da es sich um ein einheitliches, vom Kläger insgesamt zur Genehmigung gestelltes Gesamtvorhaben handelt, das wegen des Fehlens der Genehmigungsfähigkeit des Betriebsleiterwohnhauses insgesamt nicht genehmigungsfähig ist. Das somit insgesamt nicht privilegierte Vorhaben lässt insbesondere die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten, § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB.
Entgegen dem Klagevorbringen ist das Vorhaben nicht privilegiert im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zuzulassen, weil es keinem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient. Ein Bauvorhaben im Außenbereich ist nicht allein deshalb im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert, weil der Bauherr Land- oder Forstwirt ist; aus der Privilegierung eines Betriebes allein folgt mithin nicht zwangsläufig die Zulässigkeit eines Bauvorhabens im Außenbereich (BVerwG, B. v. 21.06.1996 – 4 B 89/96 -, juris Rn. 9). Für das Merkmal des Dienens ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vielmehr darauf abzustellen, ob ein vernünftiger Landwirt das Bauvorhaben mit etwa gleicher Ausstattung auch unter Berücksichtigung des Gebots größtmöglicher Schonung des Außenbereichs errichten würde (vgl. etwa BVerwG, B. v. 19.07.1994 – 4 B 147/94 -, juris Rn. 5). Das ist vorliegend zu verneinen.
Der Maßstab des vernünftigen Landwirts führt zur Unzulässigkeit solcher Häuser bzw. Wohnvorhaben, für deren Errichtung kein konkreter Bedarf besteht. So liegt es, wenn auf einer bestehenden Hofstelle Wohnraum bereits vorhanden ist, der ausreicht, um die Wohnbedürfnisse der Familie unter Einschluss der Altenteilergeneration zu befriedigen. Auf die persönlichen Verhältnisse des jeweiligen Antragstellers kommt es dagegen nicht ausschlaggebend an (BVerwG, B. v. 20.06.1994 – 4 B 120/94 -, juris Rn. 7).
Auf der jedenfalls bis zur Übergabe der Landwirtschaft an den Kläger bestehenden landwirtschaftlichen Hofstelle besteht mehr als ausreichend Wohnraum für alle in Frage kommenden Wohnbedürfnisse. Auf dem Grundstück FlNr. … der Gemarkung … befinden sich zwei Wohnhäuser sowie darüber hinaus noch genügend unbebaute Fläche, die eine weitere Mehrung von Wohnfläche zulassen würde.
Dem Umstand, dass auf der Hofstelle ausreichend Wohnraum vorhanden ist und das Außenbereichswohnvorhaben deswegen dem landwirtschaftlichen Betrieb des Klägers nicht dient, kann nicht mit dem Einwand begegnet werden, dass die Hofstelle auf dem Grundstück FlNr. … einschließlich der darauf befindlichen Wohnhäuser dem Betrieb tatsächlich nicht zur Verfügung stehe, weil es bei der Betriebsübergabe von der Mutter des Klägers an diesen nicht mitübertragen und mithin aus dem Betriebsvermögen herausgenommen worden sei.
Nach dem auch im Verwaltungsrecht entsprechend § 242 BGB geltenden Grundsatz von Treu und Glauben, der auch das Verbot widersprüchlichen Verhaltens umfasst, darf sich der Kläger auf die fehlende Nutzungsmöglichkeit nicht berufen (vgl. hierzu BayVGH, U. v. 30.11.2006 – 1 B 03.481 -, juris Rn. 22; B. v. 14.08.2013 – 1 ZB 11.990 -, juris Rn. 3 ff; VG München, U. v. 07.10.2008 – M 1 K08.1990 -, juris Rn. 19).
Ein vernünftiger, auf Schonung des Außenbereichs bedachter Landwirt hätte das betriebsnotwendige Betriebsleiterwohnhaus dem Betrieb nicht dadurch entzogen, dass das Grundstück, auf dem sich die Hofstelle des landwirtschaftlichen Betriebs befindet, von der Übertragung an den landwirtschaftlichen Hofnachfolger ausgenommen wird. Es ist gerade nicht im Sinne der Fortführung eines landwirtschaftlichen Betriebs, die Übergabe des Betriebs so zu konstruieren, dass zwar dem Übernehmer, hier dem Kläger als Sohn der Übergeberin, seiner Mutter, die landwirtschaftlichen Flächen und Gebäude übergeben werden, allerdings mit der ganz wesentlichen Ausnahme des Grundstücks, auf dem sich Hofstelle und Wohnhäuser befinden. Das führt tendenziell zur Zerschlagung eines Betriebs, gefährdet seine Lebensfähigkeit und Nachhaltigkeit, die gerade Grundlage seiner Außenbereichsprivilegierung sind.
Aufgrund des bodenrechtlichen Bezugs des Bauplanungsrechts ist das widersprüchliche Verhalten des vormaligen Betriebsinhabers (der Mutter als Übergeberin, siehe den Übergabevertrag vom 02.07.2013) dem Betrieb zuzurechnen und nicht im Sinne einer persönlichen Vorwerfbarkeit zu verstehen. Der Missbrauch des Privilegierungstatbestands kann deshalb nicht – wie aber von Klägerseite versucht – dadurch entkräftet werden, dass die Verantwortlichkeit zweckwidriger Verfügungen auf den ausscheidenden Betriebsinhaber beschränkt wird. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bietet gerade keine Grundlage dafür, durch zivilrechtliche Verfügungen bestehende Hofstellen – sei es im Außen- oder auch im Innenbereich – zu „entwidmen“, um damit einen Bedarf an einer neuen Hofstelle bzw. eines neuen Betriebsleiterwohnhauses im Außenbereich zu kreieren. Letztlich ist auch eine finale Verknüpfung, die hier nach den Gesamtumständen wohl eindeutig vorliegt, nicht erforderlich. Denn wegen des bodenrechtlichen Bezugs des Erfordernisses des Dienens in § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist nicht etwa der Nachweis einer Missbrauchsabsicht erforderlich, vielmehr genügt ohne weiteres der objektive Tatbestand eines wegen § 242 BGB nicht zu billigenden Verhaltens.
Auch die Klägerseite selbst spricht in ihren Schriftsätzen und Klagebegründungen von einer „Entwidmung“ der bisherigen Hofstelle. Allerdings versteht sie diese Entwidmung im Sinne eines erlaubten und ohne weiteres möglichen Verhaltens. Das ist jedoch gerade falsch. Denn die Entwidmung, die ein vernünftiger Landwirt als Betriebsübergeber nicht anbieten und ein vernünftiger Landwirt als Betriebsübernehmer nicht annehmen würde, ist die Kehrseite der Übergabe des Betriebs ohne Hofstelle, d. h. das Erzeugen des (erneuten) Bedarfs nach einer Wohnmöglichkeit im Außenbereich. Die Möglichkeit eines landwirtschaftlichen Betriebs, ein Wohnhaus auf einer Außenbereichsfläche zu errichten, umfasst gerade nicht auch die Möglichkeit, eine nicht betriebsdienliche Entwidmung einer Wohnfläche durch ein neuerliches Wohnbauvorhaben im Außenbereich zu kompensieren. Vielmehr ist bei einem bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb ein neuerliches Wohnbauvorhaben im Außenbereich dann anzuerkennen, wenn es Ausdruck des im Einzelfall bestehenden Erfordernisses ist, die Hofstelle in der Nähe der Betriebsflächen zu sichern oder aus sonstigen betrieblichen Notwendigkeiten heraus einen bestimmten Standort im Außenbereich zu wählen. Letzteres wäre hier jedoch gerade unter Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse, insbesondere der konkreten grundstücksmäßigen Verhältnisse des Betriebs des Klägers nicht notwendig gewesen, wenn die Betriebsübergabe nicht unter Ausschluss der Hofstelle erfolgt wäre, ohne dass dafür ein unter betrieblichen Gesichtspunkten sinnvoller Grund bestanden hätte.
Im Einzelnen:
1. Als Ausgangspunkt steht zunächst fest, dass bis zur Übergabe mit Übergabevertrag vom 2. Juli 2013 auf dem Grundstück FlNr. …, das von der Übergabe ausdrücklich ausgenommen wurde, die Hofstelle des landwirtschaftlichen Betriebs war. Zwar wird von der Klägerseite umfänglich dazu vorgetragen, dass die beiden Wohngebäude auf dieser Flurnummer (…-weg 1 und 1a) keine als landwirtschaftlich privilegiert genehmigten Wohngebäude seien, sondern diese vielmehr dem von der Klägerseite sogenannten „reinen“ Wohnen dienen würden.
Abgesehen davon, dass das im Widerspruch steht zu den sonstigen Ausführungen der Klägerseite, ist es auch in der Sache nicht richtig. In den Ausführungen zur Klagebegründung wird nämlich erstens das Grundstück FlNr. … durchgehend immer als Hofstelle bzw. ehemalige Hofstelle bezeichnet.
Zweitens hätte es sich, würden die beiden Wohngebäude auf diesem Grundstück bzw. nicht wenigstens eines davon, nicht bisher das Betriebsleiterwohnhaus des ja immerhin auch nach Auffassung der Klägerseite durchgehend bestehenden landwirtschaftlichen Betriebs darstellen, viele Jahre bzw. eher wohl Jahrzehnte um einen Betrieb ohne Betriebsleiterwohnhaus gehandelt, was kaum der Realität entsprechen dürfte.
Schließlich sind drittens auch die Ausführungen der Klägerseite nicht geeignet, den Nachweis zu führen, dass beide Gebäude auf dem Grundstück FlNr. … als Wohngebäude mit einer landwirtschaftlichen Privilegierung nichts zu tun hatten. Das mag immerhin für das Gebäude …-weg 1 a möglicherweise gelten, wobei sich auch hier nicht von der Hand weisen lässt, dass das Wohngebäude …-weg 1 a sicherlich aus einem landwirtschaftlichen Nebengebäude hervorgegangen ist. Das gilt jedoch sicher nicht für das Gebäude …-weg 1; hierbei handelt es sich unzweifelhaft um ein Wohngebäude, das mit der landwirtschaftlichen Privilegierung, d. h. mit dem landwirtschaftlichen Betrieb als solchem verknüpft ist. Die zum Nachweis des Gegenteils vorgelegte Genehmigung aus dem Jahr 1954 trägt die Schlussfolgerung, die ihr von Seiten des Klägers beigelegt werden soll, nicht. Aus dieser Baugenehmigung folgt vielmehr eher das Gegenteil. Denn auf Seite 1 dieses vorgelegten Dokuments „Bauplan“ geht als Baumaßnahme die Bezeichnung „Neubau des Wohnteils“ hervor. Hieraus lässt sich ohne weiteres schließen, dass es um den Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses gehen soll. Andernfalls würde die Bezeichnung Wohnteil keinen Sinn ergeben, sondern das Vorhaben würde sonst jedenfalls als Neubau eines Wohnhauses oder ähnliches bezeichnet werden. Mit anderen Worten: Wo es einen Wohnteil gibt, gibt es ausgesprochen oder unausgesprochen vorausgesetzt, sicherlich auch einen Betriebsteil, bei dem es sich dann um die landwirtschaftlichen Betriebsgebäude handelt. Auch auf weiteren Seiten dieses vorgelegten Dokuments findet sich diese Interpretation bestätigt. Die eigentliche Tekturgenehmigung auf dem sechsten Blatt der Anlage ist bezeichnet als „Tektur zum Plan für den Neubau des Wohnteils“. Ebenso das Formularblatt auf der darauffolgenden Seite.
2. In diesem Zusammenhang ist außerdem auf den vom Kläger im Verwaltungsverfahren vorgelegten Übergabevertrag vom 2. Juli 2013 (wobei der Bauantrag laut Akte bereits vom 1. Juli 2013 datiert) hinzuweisen. Dort ist auf Seite 2 des Vertrags unter II. Übergabe (1) (Blatt 60 Rückseite der Behördenakten) folgendes ausgeführt:
„Auf dem Grundstück Flurstück …, …-weg 1 b in …, wurde eine neue land- und forstwirtschaftliche Hofstelle errichtet und diese ist Gegenstand der heutigen Übergabe.
Die bisherige Hofstelle auf Flurstück …, …-weg 1 sowie das Flurstück … verbleiben im Eigentum der Frau … und bleibt weiterhin als eigener land- und forstwirtschaftlicher Betrieb bestehen.“
Aus dieser Regelung im immerhin notariellen Übergabevertrag geht zweierlei hervor, nämlich zunächst, dass auf dem Grundstück FlNr. … die bisherige Hofstelle war, woraus zwanglos folgt, dass es sich zumindest bei einem der beiden Wohngebäude auf diesem Grundstück um ein zumindest auch landwirtschaftlich genutztes Wohngebäude handelt.
Außerdem ergeben sich aus dieser Formulierung mit dem Vortrag im hiesigen Verfahren, insbesondere in der Klagebegründung, nicht auflösbare Widersprüche. Denn in der hiesigen Klagebegründung ist an keiner Stelle auch nur einmal die Rede davon, dass es nun, nach der Betriebsübergabe (wobei sich die Zusatzfrage stellt, warum dieser Vertrag als Übergabevertrag bezeichnet wird, wenn doch eigentlich gar keine Übergabe eines bestehenden und zu übergebenden landwirtschaftlichen Betriebs stattfinden soll, sondern eine Neugründung), zwei landwirtschaftliche Betriebe geben soll, nämlich einen alten bzw. bestehen bleibenden auf dem Grundstück FlNr. … und einen neuen, d. h. neu gegründeten oder zu gründenden auf dem Grundstück FlNr. … Vielmehr ist in der Klagebegründung durchgehend und ausschließlich davon die Rede, dass es sich um eine regelgerechte Betriebsübergabe handele, d. h. dass der bestehende landwirtschaftliche Betrieb auf den Kläger übergegangen sei, gerade nicht jedoch, dass der bestehende landwirtschaftliche Betrieb der Mutter des Klägers ohne weiteres auf dem alten Grundstück weiter bestehen würde. In der Klagebegründung wird wiederholt betont, dass der landwirtschaftliche Betrieb übergeben worden sei, nur mit der Besonderheit, dass das Grundstück, auf dem sich bisher die Hofstelle befunden habe, nämlich das Grundstück FlNr. …, eben nicht mit übergeben worden sei und die darauf stehenden Gebäude „entwidmet“ worden seien, was sich mit dem Übergabevertrag auch nicht in Einklang bringen lässt. Tatsächlich haben auch die Feststellungen im gerichtlichen Augenschein ergeben, dass von einem weiterhin bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb bzw. einer entsprechenden Hofstelle auf dem Grundstück FlNr. … nicht die Rede sein kann. Vor diesem Hintergrund erscheint die oben zitierte Regelung im Übergabevertrag vorsichtig ausgedrückt mehr als merkwürdig.
3. Soweit vom Klägerbevollmächtigten auf die familiäre Situation des Klägers in Beziehung auf seine Mutter und die Geschwister hingewiesen wird, vermag sich dadurch an der Bewertung, dass die Errichtung eines neuen Betriebsleiterwohnhauses auf dem Außenbereichsgrundstück FlNr. … dem landwirtschaftlichen Betrieb des Klägers nicht im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dient, nichts zu ändern. Das öffentliche Baurecht ist grundstücksbezogen und in diesem Sinne gleichsam objektiv zu verstehen. Eine möglicherweise schwierige familiäre Konstellation kann im Rahmen des § 35 BauGB nicht berücksichtigt werden. Vielmehr kann eine zivilrechtliche Konstruktion, die einem landwirtschaftlichen Betrieb die notwendige und die auch bis zur Übergabe (siehe die Darlegungen oben) tatsächlich vorhandene Hofstelle entzieht bzw. diese bei der Übergabe ausklammert und dadurch den (vermeintlichen) Bedarf auf die Neuerrichtung eines neuen Betriebsleiterwohnhauses im Außenbereich erst schafft, keine Bejahung der Voraussetzung des Dienens in § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB begründen. Vielmehr ist dieser zivilrechtlich möglicherweise wirksamen Konstruktion, allerdings unter Berücksichtigung der unter 2. geäußerten Bedenken, gleichsam die öffentlich-rechtliche Anerkennung bei der Prüfung des Tatbestandsmerkmals des Dienens in § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zu versagen.
Das ergibt sich aus einer Gesamtschau der im konkret hier zu entscheidenden Einzelfall vorliegenden Umstände. Zwar ist selbstverständlich ein Wohnbedürfnis der im Übergabevertrag als Veräußerer bezeichneten Mutter des Klägers im Sinne eines Austragshauses für die bisherige Betriebsinhaberin in jeder Hinsicht anzuerkennen. Dieser Umstand berechtigt aber gerade nicht zur Errichtung eines neuen Betriebsleiterwohnhauses. Denn auf dem Grundstück der bisherigen Hofstelle FlNr. … ist, wovon sich das Gericht insbesondere im Beweistermin überzeugen konnte, mehr als ausreichend Platz sowohl für ein Betriebsleiterwohnhaus als auch für ein daneben bestehendes Wohnhaus als Austragshaus für die bisherige Betriebsinhaberin. Das zeigt bereits auch der Umstand, dass auf diesem Grundstück bereits zwei als Wohngebäude genutzte Häuser errichtet sind. Unabhängig davon wäre auf dem Grundstück FlNr. … darüber hinaus genügend Platz, um noch ein weiteres Wohnhaus zu errichten.
Das nach der Absicht der den Übergabevertrag schließenden Parteien auch die beiden (älteren) Geschwister des Klägers berücksichtigt werden sollten in dem Sinne, dass wohl spätestens nach dem Tod der bisherigen Betriebsinhaberin und Veräußerin des Betriebs diese beiden Geschwister auch an den Wohngebäuden auf dem Grundstück FlNr. … partizipieren sollen, ist kein berücksichtigungsfähiger Umstand bei der Frage, ob die Neuerrichtung eines weiteren Betriebsleiterwohnhauses im Außenbereich dem landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dient. Denn insofern besteht, soweit ersichtlich, in der Rechtsprechung Einigkeit, dass eine Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse weichender Erben nicht dazu dienen darf, die zu übergebende Landwirtschaft grundstücksmäßig zu schmälern. Entscheidend ist hierbei, dass, wie oben dargelegt, bei der Prüfung des Tatbestandsmerkmals des Dienens im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB abstrakt generalisierend der Maßstab des sog. vernünftigen Landwirts zugrunde gelegt wird. Ein solcher vernünftiger Landwirt würde jedoch einen Erwerbsvorgang wie den hier vorliegenden nicht tätigen. Dies gilt übrigens für beide Seiten des Erwerbsvorgangs, d. h. betrachtet werden muss sowohl die Veräußerer- als auch die Erwerberseite. Ein vernünftiger Landwirt würde eine Landwirtschaft ohne das Grundstück, das die Hofstelle und das Betriebsleiterwohnhaus enthält, nicht übergeben. Ebenso wenig würde ein vernünftiger Landwirt eine Landwirtschaft unter Ausschluss des Grundstücks, auf dem die Hofstelle und das Betriebsleiterwohnhaus stehen, erwerben. Der hier vorgenommene Erwerbsvorgang zeigt, dass es um eine künstliche Aufspaltung des landwirtschaftlichen Betriebs ohne Hofstelle einerseits und der Hofstelle ohne alle übrigen für den Betrieb der Landwirtschaft erforderlichen Grundstücks – bzw. Sachmittel, andererseits geht. Einem solchen künstlich aufgespalteten Erwerbsvorgang kann nicht die Anerkennung des Bedarfs eines neuen Betriebsleiterwohnhauses im Außenbereich folgen. Denn Sinn und Zweck der Privilegierung eines landwirtschaftlich veranlassten Wohnhauses im Außenbereich nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist es nicht, dass potentiell mit jedem Erwerbsvorgang ein neues Betriebsleiterwohnhaus entsteht.
Der Umstand, dass hier das „alte“ Betriebsleiterwohnhaus im (inzwischen) unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB und nicht im bauplanungsrechtlichen Außenbereich gemäß § 35 Abs. 1 BauGB liegt, spielt nur eine untergeordnete Rolle. Denn dieser Umstand sagt lediglich etwas über die Nutzung der auf diesem Wege tatsächlich faktisch entprivilegierten (anders aber, siehe oben, der Übergabevertrag) landwirtschaftlichen Wohngebäude aus, nicht jedoch über das neue Vorhaben des weiteren Betriebsleiterwohnhauses im Außenbereich. Dagegen, dass das Tatbestandsmerkmal des Dienens verneint wird, kann auch nicht eingewandt werden, dass der Kläger den Erwerb des landwirtschaftlichen Betriebes mit dem Übergabevertrag, welcher zum Teil auch Komponenten der vorweggenommenen Erbfolge enthält, nur so wie angeboten oder gar nicht annehmen konnte. Denn bezogen auf die landwirtschaftliche Privilegierung hätte ein vernünftiger Landwirt eben ein Erwerbsangebot ohne das Betriebsleitergrundstück und -gebäude gar nicht angenommen bzw. nicht annehmen dürfen. Dabei ist unerheblich, ob der Kläger aus persönlichem Entschluss heraus bzw. unter Berücksichtigung der erbrechtlichen Regelungen das Erwerbsangebot angenommen hat.
4. Aus dem Urteil des OVG Schleswig vom 25. Mai 2000 (1 L 135/98) folgt kein anderes Ergebnis. Insbesondere teilt das Gericht die in dieser Entscheidung vertretene Rechtsauffassung, der zufolge es hinsichtlich des Tatbestandsmerkmals des Dienens in § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB unschädlich sei, wenn mit einer Verlegung eines Betriebsleiterhauses in den Außenbereich hauptsächlich der Zweck der Vermietung des im Innenbereich gelegenen bisherigen Wohnhauses verfolgt werde, nicht.
Unabhängig davon ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass auch nach dieser Entscheidung des OVG Schleswig ein solches Vorgehen nur dann in Betracht kommt, wenn es sich um eine betrieblich auch im Übrigen sinnvolle Verlegung eines Betriebsleiterhauses in den Außenbereich handelt. Das ist vorliegend schon deswegen nicht der Fall, weil für die Bewirtschaftung der zur landwirtschaftlichen Nutzung bereits vorhandenen oder ggf. auch zukünftig zu errichtenden Gebäude, z. B., wie vom Landratsamt in Aussicht gestellt, die Maschinenhalle ohne Betriebsleiterwohnhaus auf dem Grundstück FlNr. …, die Verlegung eben des Betriebsleiterwohnhauses auf dieses Grundstück aufgrund der räumlichen Verhältnisse überhaupt nicht nötig wäre. Denn das bisherige Betriebsleiterhaus auf der bisherigen Hofstelle FlNr. … ist weniger als 70 Meter von dem Grundstück FlNr. … entfernt, so dass eine Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Betriebs auf diesem Grundstück ohne weiteres von jenem aus zumutbar ist. Eine Entfernung von unter 70 Metern fordert keine Verlegung des Betriebsleiterwohnhauses. Dieser Rechtsstandpunkt kollidiert übrigens auch nicht mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der zufolge sich ein Landwirt für ein dem Betrieb funktional zugeordnetes und durch den Betrieb geprägtes Vorhaben nicht in den Innenbereich verweisen lassen muss (BVerwG, U. v. 22.11.1985 – 4 C 71.82 -, BRS 44 Nr. 76; U. v. 16.05.1991 – 4 C 2.98 -, BRS 52 Nr. 70). Denn die soeben nachgewiesenen Entscheidungen betreffen gänzlich andere Sachverhalte als den hier vorliegenden. Im Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. November 1985 (4 C 71/82) lag ein Sachverhalt zugrunde, bei dem die konkrete Größe des Außenbereichsgebäudes zunächst Grund für die Ablehnung einer Privilegierung auf der Grundlage von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB war. Dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 16. Mai 1991 (4 C 2.89) lag ein Sachverhalt zugrunde, bei dem der dortige Kläger ursprünglich darauf verwiesen wurde, er brauche kein Betriebsleiterhaus im Außenbereich, weil er irgendein x-beliebiges Wohngebäude im Innengelände nutzen könne. Der hiesige Fall unterscheidet sich von den beiden, den genannten Urteilen zugrundeliegenden Sachverhalten, wesentlich dadurch, dass hier bereits ein zum übergebenen landwirtschaftlichen Betrieb gehöriges Betriebsleiterhaus auf der bisherigen Hofstelle vorhanden ist und mit der konkreten Ausgestaltung des zivilrechtlichen Übergabevertrags das Ergebnis erzielt wird, dass dem Betrieb bei Übergabe aller sonstigen erforderlichen Gegebenheiten gerade und ausschließlich dieses Grundstück mit dem dazugehörigen Betriebsleiterhaus entzogen wird.
5. Auch die vom Klägerbevollmächtigten herangezogene alternative Betrachtung, wie die Sachlage zu beurteilen wäre, wenn die Übergabe des landwirtschaftlichen Betriebs nicht innerhalb des familiären Verbunds geschehen würde, sondern es sich um den Verkauf an einen fremden Dritten handeln würde, führt nicht zu einem anderen Ergebnis.
Zunächst führt dieser Vergleich bereits deswegen nicht weiter, weil es hier gerade um die Übergabe eines landwirtschaftlichen Betriebs unter Angehörigen geht und nicht um etwas anderes. Zum zweiten gibt es bereits keine geeigneten und feststehenden Vergleichspaare. Der Vergleich des Verkaufs an einen außerhalb der Familie stehenden fremden Dritten mit dem hiesigen Erwerbsvorgang beruht notwendigerweise auf Hypothesen, wenn nicht reinen Spekulationen. Daher ist ein Rückschluss von einem hypothetischen oder spekulativen Erwerbsvorgang auf den hier konkret tatsächlich getätigten nicht möglich. Beispielsweise ist dem gezogenen Vergleich entgegenzuhalten, dass ein familienfremder Dritter diesen konkreten Erwerbsvorgang weder so angeboten bekommen noch so abgeschlossen hätte. Dem fremden Dritten wäre kaum, wie hier dem Kläger, der Erwerb des landwirtschaftlichen Betriebs im Wesentlichen ohne Gegenleistung angeboten worden, wobei in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen ist, dass die normalerweise in derartigen Übergabeverträgen geforderte Gegenleistung, nämlich die Einräumung eines Altenteilerwohnrechts, hier wegen der gewählten außergewöhnlichen Konstruktion mit der Zurückbehaltung des Hofgrundstücks nicht erforderlich war. Zum anderen würde ein fremder Dritter den landwirtschaftlichen Betrieb jedenfalls nicht zu einem marktgerechten Preis kaufen, wenn das mit Sicherheit werthaltigste Grundstück nicht mit übertragen werden würde. Auch eine Differenzierung danach, ob es sich um einen fremden Dritten handelt, der die Landwirtschaft neu gründen will oder um einen Erwerber, der bereits Landwirt ist, führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Denn im Falle einer Neugründung wären die Anforderungen des Nachweises eines landwirtschaftlichen Betriebs in praktischer Hinsicht um vieles schwieriger als bei einem bereits bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb, der die Voraussetzungen an landwirtschaftlicher Bodennutzung und Nachhaltigkeit bereits durch seine Existenz nachgewiesen hat. Dagegen würde ein Erwerber, der bereits selbst Landwirt ist, auch schon ein Betriebsleiterwohnhaus haben und könnte bereits deswegen kein zweites Betriebsleiterhaus verlangen.
6. Auch aus dem Gesichtspunkt einer zulässigen Betriebsaussiedelung dient das beantragte Wohnhaus dem Betrieb nicht. Denn mit den lange vor dem Übergabevertrag erfolgten Genehmigungen für landwirtschaftliche Nutzungen auf dem Grundstück FlNr. … (z. B. der Milchviehstall, aber auch die weiteren Gebäude) ist die Aussiedelung bereits – übrigens im Jahre 2008 – erfolgt. Die spezifische Notwendigkeit, auch mit dem Betriebsleiterwohnhaus auszusiedeln, bestand und besteht dagegen gerade nicht, da von der bisherigen Hofstelle auf Grundstück FlNr. … aus, wie oben schon ausgeführt, die neuen landwirtschaftlichen Gebäude auf dem Grundstück FlNr. … ohne weiteres zu bewirtschaften sind. Daran vermag sich nicht dadurch etwas zu ändern, dass im Wege der Übergabe des landwirtschaftlichen Betriebs die Hofstelle nicht mit übertragen wird.
7. Nachdem es – wie dargestellt – daran fehlt, dass das streitgegenständliche Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dient, da das vom Vorhaben umfasste Wohnhaus nicht erforderlich wäre, wenn nicht durch die treuwidrige Nichtübertragung der bisherigen Hofstelle der Bedarf für ein neues Wohnhaus erst geschaffen worden wäre, kann offen bleiben, ob der Anspruch auf die beantragte Baugenehmigung auch noch aus anderen Gründen ausgeschlossen ist.
Zwar bestehen keine durchgreifenden Zweifel, dass der Kläger derzeit einen landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1, § 201 BauGB führt. Allerdings wären die anders lautenden Befürchtungen des Beklagten unter Einbeziehung des – bereits nach den obigen Ausführungen nicht genehmigungsfähigen – Neubaus eines Wohnhauses auf dem Grundstück FlNr. … ggf. anderweitig zu würdigen. Aus der während des Klageverfahrens vorgelegten Stellungnahme des Sachverständigen für landwirtschaftliche Bewertungen vom 12. November 2015 geht zwar hervor, dass der derzeitige Betriebszuschnitt einem landwirtschaftlichen Betrieb entspricht. Es fällt allerdings auf, dass bei den betrieblich veranlassten Investitionskosten lediglich Kosten für den Wirtschaftsgebäudeanteil und die Ferienwohnung (wobei entgegen den Bauvorlagen nicht von einer Ferienwohnung, sondern von Ferienwohnungen gesprochen wird, vgl. Stellungnahme vom 12. November 2015 auf Seite 3, letzter Absatz) als Teil des streitgegenständlichen Vorhabens auf FlNr. … sowie die Kosten für einen soweit ersichtlich noch nicht beantragten Stallanbau geltend gemacht werden. Nicht dagegen geltend gemacht werden unverständlicherweise die Investitionskosten für den Wohngebäudeanteil des streitgegenständlichen Vorhabens auf dem Grundstück FlNr. … Dabei dürfte es sich nicht um eine völlig zu vernachlässigende Summe handeln. Unberücksichtigt bleibt daher eine erheblich größere Darlehenssumme, die der Kläger benötigen würde, wobei ihm auf der anderen Seite der erhebliche Wert des Grundstücks Fl.Nr. … samt der darauf stehenden Gebäude fehlen würde.
Ebenso wenig entscheidungserheblich ist wegen des oben Gesagten außerdem, dass das streitgegenständliche Vorhaben wohl bereits wegen der als Teil des Vorhabens mitbeantragten Ferienwohnung insgesamt nicht genehmigungsfähig wäre. Ob bei einem Neubauvorhaben eines landwirtschaftlichen Betriebsleiterwohnhauses überhaupt eine Ferienwohnung mitgenehmigungsfähig sein kann, erscheint fraglich (verneinend z. B. VG München, U. v. 28.09.2011 – M 9 K 11.1711 -). Auch kommt hier noch hinzu, dass in den Bauantragsunterlagen sowohl im Verwaltungsverfahren als auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren jegliche Darlegungen dazu fehlen, warum die Ferienwohnung notwendig sein soll. Das wäre jedoch Mindestvoraussetzung dafür, dass sie als sog. mitgezogener Betriebsteil auf der Grundlage von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB genehmigungsfähig sein könnte.
Nach alledem ist die Klage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO in Verbindung mit 708 ff. ZPO.
Die Entscheidung über die Zulassung der Berufung beruht auf § 124 a Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit 124 Abs. 1 Nr. 3 VwGO.
Rechtsmittelbelehrung:
Nach §§ 124 und 124a Abs. 1 VwGO kann die Berufung innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
eingelegt werden. Die Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Sie ist spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht zugleich mit der Einlegung der Berufung erfolgt, beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,
Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder
Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München
Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach
einzureichen. Die Berufungsbegründung muss einen bestimmten Antrag enthalten, sowie die im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe).
Über die Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.
…
…
…
Beschluss:
Der Streitwert wird auf EUR 40.000 festgesetzt(§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,– übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.
