Aktenzeichen 472 C 2064/20
Leitsatz
Auch für den Fall einer sog. nachträglich fehlbelegten Wohnung kann eine fristlose Kündigung zulässig sein. (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
1. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, die in der R. Str., München, im 1. Obergeschoss Mitte gelegene Wohnung bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad mit WC, 1 Flur, 1 Balkon, 1 Kellerraum, 1 Pkw-Stellplatz Nr. 20 zu räumen und an die Klagepartei herauszugeben.
2. Die Beklagten zu 1) und 2) tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
3. Das Urteil ist für die Klagepartei vorläufig vollstreckbar. Ziffer 2 des Urteils ist für die Klagepartei gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte zu 1) kann eine Vollstreckung der Klägerin hinsichtlich Ziffer 1 des Urteils durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 8.000,- abwenden, wenn nicht die Klagepartei vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Der Beklagten zu 1) wird eine Räumungsfrist bis 31.12.2021 eingeräumt.
5. Der Streitwert wird auf 3.699,72 € festgesetzt.
Gründe
Der Rechtsstreit ist zur Entscheidung reif, ein Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung war nicht erforderlich, § 156 ZPO, da insbesondere eine weitere Beweisaufnahme nicht durchzuführen war. Die zulässige Klage ist begründet, der Beklagten zu 1) war eine soziale Ziehfrist als Räumungsfrist bis 31.12.2021 einzuräumen.
A. Zulässigkeit der Klage
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich zuständig, § 23 Nr. 2a GVG, § 29a Abs. 1 ZPO. Streitgegenständlich ist ein behaupteter Räumungs- und Herausgabeanspruch aus einem Wohnraummietverhältnis in 8. M1.
B. Begründetheit der Klage
Die Klage ist begründet, da der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zusteht, §§ 542 Abs. 1, 568 Abs. 1, 569 Abs. 4, 543 Abs. 1 S. 1 und S. 2, Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 4 des Mietvertrages und den AVB von 1992, dort Nr. 8. Der Mietvertrag zwischen den Parteien wurde durch die fristlose Kündigung vom 1.9.2019 (Anlage K 15) wirksam beendet. Die fristlose Kündigung ist formell und materiell wirksam.
I. Die fristlose Kündigung vom 1.9.2019 ist formell wirksam, insbesondere wurde das Begründungserfordernis und die Schriftform eingehalten, §§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB. Aus der Kündigung ergibt sich aus Sicht der Beklagten eindeutig, welche Umstände zur Grundlage der fristlosen Kündigung gemacht wurden.
II. Die fristlose Kündigung vom 1.9.2019 ist auch materiell wirksam da ein wichtiger Grund vorliegt, § 543 Abs. 1 S. 1, S. 2, Abs. 3 S. 1, S. 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 4 des Mietvertrages und den AVB von 1992, dort Nr. 8. Eine vorherige Abmahnung war wegen offensichtlicher Erfolglosigkeit ausnahmsweise nicht erforderlich.
Nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen, wobei nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB ein zur Abgabe einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender Grund dann gegeben ist, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Forstsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. In § 4 Abs. 4 des Mietvertrages und den AVB von 1992, dort Nr. 8 werden die Anforderungen an eine außerordentliche Kündigung weiter konkretisiert, so dass eine fristlose Kündigung dann möglich sein soll, wenn
„das Mitglied oder diejenigen, welchen das Mitglied den Gebrauch der Wohnung überlassen hat, ungeachtet einer Abmahnung der Genossenschaft einen vertragswidrigen Gebrauch der überlassenen Wohnung fortsetzen, der die Rechte der Genossenschaft in erheblichem Maße verletzt, insbesondere einem Dritten den ihm unbefugt überlassenen Gebrauch belassen oder die überlassene Wohnung durch Vernachlässigung der dem Mitglied obliegenden Sorgfalt erheblich gefährden.“
Die Kündigung vom 1.9.2019 ist als fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 S. 1, S. 2, Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB auch ohne vorherige Abmahnung materiell wirksam.
Im Einzelnen:
1. Zwischen den Parteien war zuletzt unstreitig, dass die Beklagte zu 1) bei ihrem Einzug in die streitgegenständliche Wohnung eine Berechtigung hatte, eine Sozialwohnung zu erhalten und zu beziehen. Dies betrifft das Jahr des Einzugs, nämlich 1993. Die Beklagte zu 1) hat zu einem nicht mehr genau feststellbaren Zeitpunkt die streitgegenständlichen Wohnung verlassen und ist zu ihrem damaligen Ehemann nach Spanien verzogen, davon ist das Gericht nach der E-Mail der Beklagten zu 1) vom 15.7.2019 (Anlage K6) und dem handgeschriebenen Brief vom 26.9.2019 (Anlage K8) überzeugt. Unstreitig zwischen den Parteien ist jedenfalls, dass die Beklagte zu 1) von September 2017 bis zum November 2019 durchgehend bei ihrem Ehemann in Spanien wohnte, die Beklagte zu 2) jedenfalls während dieses Zeitraums alleine in der streitgegenständlichen Wohnung verblieb, wobei Letztere ebenfalls zu diesem Zeitpunkt aus finanziellen Gründen über keine Berechtigung zum Bewohnen einer sozial geförderten Wohnung mit Bindung unter das bayerische Wohnungsbindungsgesetz verfügte. Weiter ist unstreitig zwischen den Parteien, dass die Beklagte zu 1) an einem nicht mehr genau feststellbaren Zeitpunkt im November 2019 wieder in die streitgegenständlichen Wohnung eingezogen und die Beklagte zu 2) am 07.01.2020 aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen ist.
2. Das Gericht ist daher davon überzeugt, dass sowohl bei Zugang der streitgegenständlichen fristlosen Kündigung vom 01.09.2019 als auch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vom 02.06.2021 die Beklagte zu 1) keine Berechtigung zum Bewohnen einer sozial geförderten Wohnung nach dem bayerischen Wohnungsbindungsgesetz hatte, da sie nach dem Tod ihres Ehemanns über eine Witwenrente verfügte, die zum Übersteigen der hierfür erforderlichen Einkommensgrenzen geführt hat. Das ist auch zwischen den Parteien unstreitig. Hinzu kommt, dass seitens der Landeshauptstadt München die im Jahr 1993 erlassene Wohnungszuweisung an die Beklagte zu 1) aufgehoben wurde, als bekannt geworden ist, dass die Beklagte zu 1) zwischenzeitlich aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen war. Die Art und Weise der verwaltungsrechtlichen Aufhebung ist hierfür im Rahmen des Räumungsrechtsstreits ohne Relevanz.
3. Das Gericht ist der Auffassung, dass die Tatsache, die zum Gegenstand der streitgegenständlichen fristlosen Kündigung gemacht wurde, nämlich dass die Beklagte zu 1) jedenfalls und spätestens im September 2017 endgültig aus der Wohnung ausgezogen ist und damit das ihr zustehende soziale Wohnungsrecht verloren hat und damit verbunden beim Wiedereinzug der Beklagten zu 1) nach dem Tod von deren Ehemann der Klagepartei im Jahr nicht mitgeteilt zu haben, dass die Beklagte zu 1) ab diesem Zeitpunkt nicht mehr die wirtschaftlichen Voraussetzungen für eine öffentlich geförderte Wohnung erfüllt, so gravierende für das Dauerschuldverhältnis Miete ist, dass es eine fristlose Kündigung rechtfertigt, die nicht einmal mehr den Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist erfordert.
Es ist in Literatur und Rechtsprechung anerkannt, dass der Vermieter einer Sozialwohnung kündigen kann, wenn er die Wohnung einem Mieter überlassen hat, der nicht bzw. nicht mehr zum Kreis der Wohnberechtigten nach den §§ 4 ff. WoBindG, § 25 des II. WoBauG gehört, die Behörde deshalb die Kündigung des Mietverhältnisses verlangt und dem Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Nachteile nach §§ 25, 26 WoBindG drohen (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Auflage 2019, § 573 BGB Rn. 196 m.w.N.). Die Kündigung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die Behörde die Kündigung der öffentlichen Mittel androht, es genügt wenn diese Nachteile tatsächlich eintreten können (BayOblG WuM 1985, 283). Vorliegend hat die zuständige Behörde der Landeshauptstadt München sogar gegenüber der Klagepartei mehrmals schriftlich gefordert, dass diese das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1) beenden soll und für den Fall der nicht klageweisen Verfolgung des Räumungsbegehrens, Ordnungsmittel gegen die Klagepartei angedroht. Es liegt daher genau der Fall vor, dass die zuständige Behörde von der Klagepartei die Beseitigung der Fehlbelegung verlangt hat (LG Berlin, GE 1994, 1059).
4. Es handelt sich auch vorliegend nicht um einen sog. Fall der nachträglichen Fehlbelegung, bei dem eine Kündigungsbefugnis jedenfalls im Hinblick auf eine fristlose Kündigung nicht vorliegen soll (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Blank, 14. Auflage 2019, § 573 BGB Rn. 198 m.w.N.). Vorliegend handelt es sich durch die zwischenzeitliche Wohnungsaufgabe der Beklagten zu 1) im Jahr 2017, welche im Hinblick auf die Beklagte zu 2) die einzige legitime und sozial geförderte Wohnungsmieterin dargestellt hat, bei dem sodann im Jahr 2019 erfolgten Wiedereinzug, bei dem sie bereits nicht mehr über die wirtschaftlichen Verhältnisse verfügte, welche die Zuweisung einer öffentlich geförderten Wohnung rechtfertigen würde, wertungsmäßig um einen Fall einer von Anfang an bestehenden Fehlbelegung, für den die fristlose Kündigung durchaus Anwendung findet.
Das Gericht geht jedoch auch für den Fal einer sog. nachträglich fehlbelegten Wohnung davon aus, dass eine fristlose Kündigung zulässig sein kann. Entscheidungserheblich ist nämlich nicht, ob die Wohnung von Anfang an einem Nichtberechtigten erlassen wurde, sondern dass im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung und der letzten mündlichen Verhandlung die rechtliche Voraussetzung der Überlassung an einen Nichtberechtigten gegeben ist. Ein nachträglicher, zu einem späteren Zeitpunkt wirksamer Widerruf der Überlassung gegenüber dem Verfügungsberechtigten führt dazu, dass der Verfügungsberechtigte die Wohnung entgegen den öffentlichen Vorschriften erhalten hat (i.E. zu Recht AG Frankfurt a.M., Urt. V. 13.6.2018 – 33 C 3421/17, BeckRS 2018, 46050). Grund hierfür ist, dass letztlich jede Nichtmeldung einer weggefallenen sozialen Förderungsberechtigung durch den ursprünglich berechtigten Mieter, der eine Sozialwohnung aufgrund seiner schlechten wirtschaftlichen Verhältnisse einst erhalten hat, durchaus in den Bereich eines strafrechtlich relevanten Sozialförderungsbetrugs gemäß § 263 StGB hineinreicht, welcher für das Dauerschuldverhältnis Miete zu einem außerordentlichen Kündigungsgrund berechtigt. Die Beklagte zu 1) hätte nämlich zumindest aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin eine Nebenpflicht gehabt, die Klägerin als deren Vermieterin unverzüglich darüber zu informieren, dass sie seit dem Tod ihres Mannes über eine Witwenrente verfügt, die sie in eine wirtschaftliche Lage versetzt, welche die Überlassung einer sozial geförderten Wohnung unmöglich macht. Dies ist offensichtlich nicht geschehen.
5. Eine Abmahnung war hier nicht erforderlich, § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB: Insbesondere im Hinblick auf die finanziellen Verhältnisse der Beklagten zu 1), die eine Neuerteilung bzw. ein Wiederaufleben einer Wohnungsberechtigung zum Bezug einer Sozialwohnung unmöglich erscheinen lassen, war eine Abmahnung ausnahmsweise nicht erforderlich, da diese keinen Erfolg hätte zeitigen können. Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten zu 1) hätten sich auch durch eine Abmahnung nicht abändern lassen, so das von vornherein feststeht, dass der Beklagten zu 1) weder eine Wohnungsberechtigung neu hätte erteilt werden können, noch die alte hätte wieder in Kraft gesetzt werden können.
§ 543 Abs. 3 BGB findet auch in Ansehung der speziellen mietvertraglichen Regelungen Anwendung, da die Regelung in § 4 Abs. 4 des Mietvertrages in Verbindung mit den allgemeinen Vertragsbestimmungen aus dem Jahr 1992 (AVB), dort Nr. 8, ersichtlich nicht von der gesetzlichen Regelung abweichen soll, nämlich dass in den in § 543 Abs. 3 BGB genannten Ausnahmefällen, keine Abmahnung erforderlich ist. Dies ergibt eine Auslegung der mietvertraglichen Regelung aus dem Empfängerhorizont unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalles, §§ 133, 157 BGB.
6. Schließlich ist die außerordentliche Kündigung vom 1.9.2019 auch insoweit begründet, als sie auf eine Verkotung des Treppenhauses des streitgegenständlichen Anwesens durch die Tochter der Beklagten zu 1), der Beklagten zu 2) am 14.7.2019 gestützt wurde. Es ist zwischen den Parteien unstreitig geblieben, dass die am 14.7.2019 alleine und ohne öffentlichrechtliche Berechtigung in der streitgegenständlichen Wohnung lebende Beklagte zu 2) am selbigen Tag aus nicht bekannten Gründen das Treppenhaus des streitgegenständlichen Anwesens mit ihrer Notdurft verunreinigt hat, so dass ein Mitbewohner und Nachbar die Situation am 14.7.2019 mit den Worten „alles vollgeschissen“ betitelte. Weder die Beklagte zu 1) noch die Beklagte zu 2) haben diese Verunreinigung in den Tagen nach dem 14.7.2019 entfernt, so dass die fristlose Kündigung auch insoweit begründet ist. Das Verhalten der Beklagten zu 2) muss sich die Beklagte zu 1) zurechnen lassen, entweder über § 278 BGB direkt bzw. zumindest nach dem Rechtsgedanken von § 278 BGB. Eine vorherige Abmahnung der Beklagten zu 1) war insoweit ebenfalls nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB nich erforderlich, da die zu dieser Zeit nicht mehr in der Wohnung lebende Beklagte zu 1) nicht über die ehemalige Wohnadresse zu erreichen war und somit eine Abhilfe und eine Einwirkung auf die Beklagte zu 2) schon aufgrund der Ortsabwesenheit der Beklagten zu 1) nicht in Betracht kam.
7. Auf die von der Beklagten zu 1) erhobenen und klägerseits bestrittenen Härtegründe infolge von Gesundheitsbeeinträchtigungen musste gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht eingegangen werden, da ein Grund vorliegt, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.
C.
Entscheidung zur Räumungsfrist
Die Entscheidung beruht auf § 721 ZPO und ist das Ergebnis einer umfassenden Abwägung der beiderseitigen Interessen unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalles. Das Gericht hat hierbei zugunsten der Klagepartei berücksichtigt, dass bereits ein erheblicher Zeitraum seit dem Ablauf der fristlosen Kündigung vergangen ist und die Einräumung einer Räumungsfrist bei einer fristlosen Kündigung nur ausnahmsweise in Betracht kommt. Zugunsten der Beklagten zu 1) wurde bei der Gewährung der Räumungsfrist bis 31.12.2021 gewürdigt, dass diese über gesundheitliche Einschränkungen verfügt, die sie bei der Auffindung einer neuen Wohnung behindern und es das Ziel der Räumungsfrist bis 31.12.2021 ist, eine etwaige Wohnungslosigkeit der Beklagten zu 1) zu verhindern. Letztlich hält das Gericht unter Abwägung aller für und gegen beide Parteien sprechenden Umstände, die Gewährung einer Räumungsfrist bis 31.12.2021 für angemessen.
D. Entscheidung zur Kostentragung, zur vorläufigen Vollstreckbarkeit und zum Streitwert
Die Kostenentscheidung beruht auf § 269 Abs. 3 S. 2 i.V.m. § 91 ZPO (sog. Kostenmischentscheidung) nach erfolgter privilegierter und teilweiser Klagerücknahme bezüglich der Beklagten zu 2). Die Klage war zunächst gegen die Beklagten zu 1) und 2) gerichtet, mithin gegen die Beklagten zu 1) und 2) als Gesamtschuldner, mithin als einfache Streitgenossen. Die Klagepartei hat nach erfolgter privilegierter, teilweiser Klagerücknahme gegenüber der Beklagten zu 2) beantragt, dieser insoweit die angefallenen Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.
Die Beklagte zu 2) hat innerhalb ihres Prozessverhältnisses zur Klagepartei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, da sie zu keiner Zeit mitgeteilt hat, wann Sie eingezogen und vor allem aus der streitgegenständlichen Wohnung wieder ausgezogen ist und hat „hierdurch zur Klageerhebung Veranlassung gegeben hat“ im Sinne von § 93 ZPO. Daher war eine Kostentragung zu Lasten beider Beklagter hinsichtlich der gesamten Kosten des Rechtsstreits auszusprechen.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1, S. 2 ZPO. § 708 Nr. 11 i.V.m. § 711 ZPO war nicht anzuwenden, da die von den Beklagten zu vollstreckenden Gerichtsund Rechtsanwaltskosten über der in § 708 Nr. 11 ZPO genannten Grenze (€ 1.500,-) liegen, ausgehend von einem Gebührenstreitwert von € 3.699,72.
Der Streitwert einer Räumungsklage entspricht dem Jahresbetrag der Miete ohne Nebenkosten, § 41 Abs. 2, Abs. 1 GKG, vorliegend also 12 * € 269,96 (Nettomiete Wohnung) zuzüglich 12 * € 38,35 (Miete Garage), mithin insgesamt € 3.699,72.
