Aktenzeichen 23 O 13400/16
Leitsatz
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, das Kraftfahrzeug Volkswagen Touareg, Farbe grau ohne amtliches Kennzeichen und den nicht zugelassenen Wohnwagen der Marke Hobby in der Farbe weiß mit rotbraunen Streifen aus dem Gemeinschaftsgarten des Klägers in der Kleingartenanlage an der … in München, Flur-Nr. … Grundbuch des Amtsgerichts München für …, Gemarkung …, zu entfernen.
2. Dem Beklagten wird untersagt, in der Kleingartenanlage an der … in München, Flur-Nr. … sowie auf der abgezäunten Teilfläche Flurstück-Nr. …, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München für …, selbst oder durch beauftragte Dritte Gegenstände oder Fahrzeuge abzustellen.
3. Dem Beklagten wird untersagt, die Gebäude, die sich auf der Fläche des Gemeinschaftsgartens der Kleingartenanlage in der … in München, Flurstück-Nr. … vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München, Gemarkung … befinden, abzureißen und entfernen zu lassen und/oder durch beauftragte Dritte entfernen oder abreißen zu lassen.
4. Dem Beklagten wird angedroht, dass für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die in Ziffer 2. und 3. ausgesprochenen Verpflichtungen Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft bis zu 6 Monaten festgesetzt werden kann.
5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
6. Die Widerklage wird abgewiesen.
7. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
8. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
9. Der Streitwert des Verfahrens wird bis zum 19.10.2016 auf 10.000 €, ab dem 20.10.2016 bis zum 19.01.2017 auf 59.499,16 € und ab dem 20.01.2017 auf 389.512,49 € festgesetzt.
Gründe
Die Klage ist weit überwiegend zulässig (I.) und begründet (II.). Die Widerklage ist dagegen zwar weit überwiegend zulässig (I.), allerdings weit überwiegend unbegründet (III.)
I.
Die Klage ist zulässig. Das angerufene Gericht ist für die Klage gemäß §§ 12, 13 ZPO örtlich zuständig. Unzulässig ist lediglich der Antrag des Klägers, dass der Beklagte verpflichtet wird, diverse Küchenmöbel und Küchengeräte der Farbe weiß und rot aus der Gemeinschaftsgarten der Kleingartenanlage zu entfernen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Klageantrag im Allgemeinen dann hinreichend im Sinne des § 253 ZPO bestimmt, wenn er den erhobenen Antrag konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeiten auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwarten lässt (vgl. MüKo/Becker-Eberhard, § 253 ZPO, Rn. 88 m.w.N.). Die seitens des Beklagten zu entfernenden Küchengegenstände sind vorliegend nicht genau bezeichnet. Der Kläger hat lediglich angeführt, dass „diverse“ Küchenmöbel und Küchengegenstände in der Farbe weiß und rot von der Gemeinschaftsfläche entfernt werden sollen. Würde eine derartige Verurteilung ergehen, würde dies dazu führen, dass in der Zwangsvollstreckung unklar seien könnte, welche Gegenstände sich auf die Verurteilung beziehen. Der Antrag des Klägers konnte auch nicht durch eine Auslegung konkretisiert werden, da im Rahmen des Klagevortrags die Küchengegenstände nicht genau bezeichnet wurden. Eine Verurteilung zur Entfernung „diverser“ Küchenmöbel und Küchengeräte konnte daher nicht ergehen.
Die Widerklage ist bis auf den hilfsweise gestellten Feststellungsantrag zulässig. Das Landgericht München I ist für die widerklagend geltend gemachten Ansprüche gemäß §§ 12, 17 ZPO beziehungsweiße gemäß § 33 ZPO örtlich zuständig. Der hilfsweise gestellte Feststellungsantrag des Beklagten ist unzulässig. Gemäß § 256 Abs. 1 ZPO kann auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses geklagt werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde. Das Gericht hat vorliegend bereits im Rahmen des Antrags auf Herausgabe der Grundstücke über das Bestehen eines Besitzrechts des Klägers zu entscheiden. Es ist nicht ersichtlich, weshalb bei einer Abweisung des Anspruches auf Herausgabe der Grundstücke – für diesen Fall ist der Hilfsantrag gestellt – ein berechtigtes Interesse des Beklagten besteht, festzustellen, dass ein Recht zum Besitz nicht besteht.
Die gewillkürte Prozessstandschaft des Klägers ist zulässig, nachdem unstreitig geblieben ist, dass die … und … den Beklagten ermächtigt haben, sich alle aus dem GPV 08 ergebenden Ansprüche im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen.
Die objektive Klage- sowie Widerklagehäufung ist gemäß § 260 ZPO zulässig.
II.
Die Klage ist bis auf das beantragte Betretungsverbot begründet.
1. Der Kläger hat gegen den Beklagten gemäß § 862 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Entfernung des vom Beklagten im Gemeinschaftsgarten der Kleingartenanlage abgestellten Kraftfahrzeug Volkswagen Touareg und des nicht zugelassenen Wohnwagens der Marke Hobby.
Es ist unstreitig geblieben, dass der Beklagte diese Gegenstände ohne Zustimmung des Klägers auf der Gemeinschaftsfläche der Kleingartenanlage abgestellt hat. Dadurch hat der Beklagte den Kläger durch verbotene Eigenmacht in seinem Besitz gestört. Es sind keine Gründe ersichtlich, die eine verbotene Eigenmacht ausschließen könnten.
Der Anspruch ist nicht gemäß § 862 Abs. 2 BGB ausgeschlossen, da der Kläger unstreitig den Besitz an der Kleingartenanlage weit vor dem letzten Jahre der Störung erlangt hat. Der Beklagte kann gegenüber diesem Anspruch gemäß § 863 BGB auch nicht ein behauptetes Nichtbestehen eines Rechts zum Besitz entgegenhalten, da es für § 862 Abs. 1 Satz 1 BGB allein auf den tatsächlichen Besitz ankommt.
2. Der Antrag des Klägers dem Beklagten zu untersagen, die Kleingartenanlage an der … ohne ausdrückliche vorherige Zustimmung des Klägers zu betreten, war abzuweisen.
Ein Pächter kann zwar kraft seines Rechts zum Besitz grundsätzlich den Verpächter und auch Dritte vom Betreten der Pachtfläche ausschließen, insbesondere wenn es – wie hier – unstreitig zu wiederholten Besitzstörungen gekommen ist.
Es ist aber anerkannt, dass der Pächter auch ohne besondere vertragliche Abrede verpflichtet sein kann, den Verpächter zwecks Besichtigung oder Durchführung notwendiger Arbeiten auf die verpachtete Fläche zu lassen (vgl. die auf das Pachtverhältnis übertragbaren Erwägungen zum Mietrecht, Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 535 Rn. 206).
Das Pachtverhältnis begründet zudem ein Recht des Verpächters, etwa in Notfällen die Pachtfläche zu betreten, die nicht von einer Genehmigung des Verpächters abhängig gemacht werden können (vgl. AG Koblenz zum Mietrecht BeckRS 2014, 20454). Es sind nämlich Fälle denkbar, in denen ein Verpächter zum Schutz der Interessen des Pächters gemäß § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet ist, Gefahren die vom Pachtgegenstand ausgehen, unverzüglich beseitigen zu lassen, um sich selbst nicht einer Haftung ausgesetzt zu sehen. Dafür kann es erforderlich sein, das Grundstück auch ohne vorherige Abstimmung mit dem Pächter, der hier als eingetragener Verein gegebenenfalls auch kurzfristig nicht erreichbar wäre, zu betreten. Das vom Kläger begehrte Betretungsverbot würde es dem Kläger aber unmöglich machen, seinen Pflichten nachzukommen.
Auch unter Abwägung der vorgetragenen Besitzstörungen des Beklagten war ein Betretungsverbot, das eine generelle vorherige Zustimmung des Klägers vorsieht, nicht auszusprechen. Eine Einschränkung des Klageantrags bezüglich etwaiger Notfälle war nicht vorzunehmen. Ersichtlich begehrt der Kläger ein vollumfängliches Betretungsverbot. Nur bei einer vorherigen Zustimmung des Klägers solle dem Beklagten die Möglichkeit eingeräumt werden, die Pachtfläche zu betreten. Eine Verurteilung ohne ein vollumfängliches Betretungsverbot – etwa mit der Aufnahme eines Betretungsrechts in Notfällen – würde daher ein nicht beantragtes aliud darstellen. Eine derartige Verurteilung konnte daher gemäß § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht erfolgen (vgl. Musielak/Voit/Musielak, § 308 ZPO, Rn. 12).
3. Der Kläger hat gegen den Beklagten gemäß § 862 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Anspruch darauf, dass dem Beklagten untersagt wird, in der Kleingartenanlage an der … selbst oder durch beauftragte Dritte Gegenstände oder Fahrzeuge abzustellen, da dies eine Besitzstörung darstellen würde. Nachdem unstreitig geblieben ist, dass der Beklagte bereits verschiedene Gegenstände rechtswidrig auf der Gemeinschaftsfläche abgestellt hat (siehe oben unter Ziffer 1.) und keine ausreichende Unterlassungserklärung abgegeben hat, ist eine Wiederholungsgefahr bereits aufgrund der erstmaligen Besitzstörung anzunehmen. Der Beklagte war daher bezüglich dieses Klageantrags vollumfänglich zu verurteilen.
4. Der Kläger hat weiterhin einen Anspruch aus § 862 Abs. 1 Satz 2 BGB dahingehend, dass dem Beklagten untersagt wird, die Gebäude, die sich auf der Fläche des Gemeinschaftsgartens der Kleingartenanlage an der … befinden, weder selbst noch durch beauftragte Dritte abreißen oder entfernen zu lassen. Mit Schreiben vom 10.05.2016 hat der Beklagte gegenüber dem Kläger erklärt, er werde die im Gemeinschaftsgarten stehenden Gebäude auf Kosten des Klägers abreißen, wenn diese nicht bis zum 20.05.2016 beseitigt werden. Zwar hat der angegeben, dass er nicht beabsichtige bis zum Abschluss des hiesigen Verfahrens die Gebäude abzureißen. Dabei handelt es sich aber nicht um eine ausreichende Unterlassungserklärung, sodass die Gefahr einer drohenden Besitzstörung weiterhin besteht.
III.
Die Widerklage ist unbegründet.
1. Der Beklagte kann von der Klägerin die Herausgabe seiner Grundstücke, auf der sich die Kleingartenanlage an der … befindet, nicht heraus verlangen. Einem Herausgabeanspruch nach § 985 BGB steht der GPV 08 als Recht zum Besitz entgegen. Ein Herausgabeanspruch aus einem beendeten Pachtvertrag kommt ebenfalls nicht in Betracht, da der Pachtvertrag nicht wirksam beendet wurde. Die seitens des Beklagten, teilweise zusammen mit den Eigentümern … und … erklärten Kündigungen des GPV 08 sind jedenfalls aus formellen Gründen unwirksam.
Nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien waren am GPV 08 vor dem Verkauf der Grundstücke im Jahr 2010 die … als auch die … als Verpächterinnen beteiligt.
Die Auffassung des Beklagten, die … sei neben der Verkäuferin durch den Verkauf der Grundstücke an der … aus dem Pachtvertrag ausgeschieden, ist nicht zutreffend.
Es kann dahingestellt bleiben, ob beziehungsweise dass die Zeugen … und … der Auffassung sind, dass die … nicht mehr Vertragspartei sei. Auf deren Rechtsauffassung kommt es nicht an. Eine Zeugeneinvernahme zu nationalen Rechtsfragen ist im Zivilprozessrecht nicht vorgesehen.
Im Kaufvertrag vom 12.07.2010 findet sich keinerlei Anhaltspunkt dafür, dass die … aus dem Pachtvertrag ausscheidet. Dem steht schon entgegen, dass die … – ausweislich des Rubrums des Kaufvertrages – am Vertragsschluss nicht beteiligt war. Ein Ausscheiden aus dem GPV 08, der für die … Rechte und Pflichten begründet, ist aber ohne deren Beteiligung nicht möglich.
Der Käufer wurde unter § 6 Nr. 4 des Kaufvertrages auch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass bezüglich der verkauften Grundstücke ein Pachtvertrag zwischen der Verkäuferin und der … auf der einen Seite und dem Kläger auf der anderen Seite besteht. Unter § 6 Nr. 4 Abs. 4 wurde zudem klargestellt, dass der Käufer mit Besitzübergang im Wege der befreienden Schuldübernahme in alle Rechte und Pflichten aus dem GPV 08 anstelle des Verkäufers eintritt, soweit der Kaufgegenstand betroffen ist. Dass der Käufer auch in die Rechte und Pflichten der … eintritt, findet im Kaufvertrag keine Stütze.
Zudem lässt sich auch kein Rückschluss daraus ableiten, dass die … durch die Verkäuferin im Rahmen einer Holdingvollmacht hätte vertreten werden können. Es sind – wie bereits ausgeführt – keine Anhaltspunkte gegeben, dass die … am Kaufvertrag beteiligt werden sollte. Allein eine – nicht im Zusammenhang mit dem gegenständlichen Kaufvertrag erteilte Vollmacht – ist nicht geeignet, eine Beteiligung der … am Kaufvertrag anzunehmen.
Da eine Stellung als Verpächter nicht zwingend an die eigentumsrechtlichen Verhältnisse an den verpachteten Grundstücken anknüpft (vgl. MüKo/Häublein, § 535 BGB, Rn. 59), ist die … auch nicht automatisch durch den Verkauf der Grundstücke aus dem Vertrag ausgeschieden.
Die bestehende Verpächtermehrheit führt dazu, dass Kündigungen von allen erklärt werden müssen (vgl. MüKo/Häublein, § 535 BGB, Rn. 59). Dieser Grundsatz gilt nicht nur im Mietrecht, sondern auch im Pachtrecht, da bereits nach § 581 Abs. 2 BGB für den Pachtvertrag, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584 b BGB etwas anderes ergibt, auf die Vorschriften über den Mietvertrag verwiesen wird.
Der Beklagte kann sich vorliegend nicht darauf berufen, dass es dem Kläger gemäß § 242 BGB verwehrt wäre, sich auf die fehlende Zustimmung der … zu berufen. Selbst unterstellt, die … wäre über das Konzerngeflecht der … mit dem Kläger verbunden, so ändert dies nichts daran, dass die … eine eigenständige Rechtspersönlichkeit ist. Da die … auch am gegenständlichen Prozess nicht beteiligt ist, kann über die Gründe, weshalb eine Zustimmung zur Kündigung nicht erteilt wird, auch nur spekuliert werden.
Da unstreitig eine Kündigungserklärung unter Beteiligung der … nicht vorliegt, fehlt es bereits aus formellen Gründen an der Wirksamkeit der vom Beklagten vorgebrachten Kündigungen.
Es kam daher auf die Fragen, ob die Kündigung des Pachtvertrages bezüglich der Kleingartenanlage an der … eine unzulässige Teilkündigung darstellt und ob sich der GPV 08 auch auf weitere Grundtücke bezieht und ob insofern auf Verpächterseite noch weitere natürliche oder juristische Personen beteiligt sind, bereits nicht mehr an. Ebenso kam es auf die behaupteten Verstöße gegen die Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes nicht mehr an.
2. Der Beklagte hat gegen den Kläger für die nach dem Generalpachtvertrag 08 vom 09.04./30.04./06.05.2008 angepachteten Grundstücke keinen Anspruch auf Zahlung eines weiteren Nutzungsentgeltes in Höhe von 274.536 €.
Die seitens des Klägers zu zahlende Pacht für die Kleingartenanlage an der … ergibt sich aus dem GPV 08. Die vom Beklagten begehrte Nutzungsentschädigung wegen Übermaßnutzung besteht nicht. Die Konsequenz einer abredewidrigen Nutzung des Pachtgegenstandes beziehungsweise der Grundstücke des Klägers führt nicht dazu, dass der Beklagte ein erhöhtes Nutzungsentgelt verlangen kann.
Vielmehr führt eine mögliche vertragswidrige Nutzung des Pachtgegenstands gegebenenfalls zu einer Kündigungsmöglichkeit des Verpächters oder zu Schadensersatzansprüchen, die hier aber nicht behauptet werden. Dass ein erhöhtes Nutzungsentgelt zu entrichten ist, ergibt sich weder aus dem GPV 08 noch aus den gesetzlichen Regelungen.
Mangels Bestandes der Hauptforderung in Höhe von 274.536 € kommen auch keine Zinsansprüche in Betracht.
4. Dem Beklagten steht der begehrte Anspruch auf Duldung des Betretens der Kleingartenanlage an der … nicht zu. Es ist zwar – wie bereits ausgeführt – anerkannt, dass ein Verpächter ein Besichtigungsrecht haben kann und ein solches insbesondere bei Notfällen nicht von einer vorherigen Zustimmung des Verpächters abhängig gemacht werden kann. Routinekontrollen sind jedoch unzulässig (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB §§ 535 Rn. 206). Entsprechend war dem Antrag des Beklagten, dass der Kläger verpflichtet wäre zu dulden, dass die Eigentümer der durch die Anlage K1 näher bestimmten Kleingartenanlage in der … in München/… die dort befindlichen Parzellen, Lauben und Gemeinschaftsflächen betreten und besichtigen, und zwar werktags zwischen 10 und 13 Uhr sowie zwischen 15 und 18 Uhr für jeweils längstens eine halbe Stunde je Parzelle, wobei jede Besichtigung mindestens 3 Tage vor dem vorgesehenen Besichtigungstermin anzukündigen ist, nicht zu entsprechen. Auch im Pachtrecht hat zu geltend, dass der Verpächter sein Besitzrecht schonend ausübt. Insofern ist eine mögliche werktägliche Besichtigung von insgesamt 6 Stunden nicht mehr als schonend anzusehen. Die beantragte Duldungsverpflichtung konnte daher nicht ausgesprochen werden. Eine Einschränkende Verurteilung, etwa ein auf Notfälle begrenztes Betretungsrecht beziehungsweise die Erforderlichkeit Besichtigungstermine zuvor mit dem Kläger abzustimmen, würde einen Verstoß gegen § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO darstellen, da es dem Beklagten ersichtlich um ein weitgehendes Bertetungs- und Besichtigungsrecht geht, sodass eine einschränkende Verurteilung ein aliud zum Widerklageantrag darstellen würde. Der begehrte Duldungsanspruch war daher abzuweisen.
5. Der Beklagte hat gegen den Kläger weiterhin keinen Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 11.518,01 € für die Beseitigung von drei auf der Gemeinschaftsfläche der Kleingartenanlage stehende Waldbäume.
Der Beklagte ist für den Vortrag, die drei Waldbäume seien derart hoch, dass ein Umstürzen auf die Gleisanlagen zu befürchten wäre und insofern eine Verkehrssicherungspflichtverletzung vorliege, beweisbelastet. Der Kläger hat diesen Vortrag in zulässiger Weise im Schriftsatz vom 02.03.2017 bestritten. Der Beklagte hat seine Behauptung nicht unter Beweis gestellt. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens wurde allein dafür angeboten, dass die Kosten der Beseitigung der Bäume entsprechend dem Kostenvoranschlag der Firma … angemessen sind. Der Beklagte ist damit für seinen Vortrag beweisfällig geblieben, so dass der Zahlungsantrag auf Leistung eines Vorschusses bereits aus diesem Grund abzuweisen war.
Aber selbst wenn unterstellt wird, dass die drei Bäume derart hoch seien, dass ein Umstürzen auf die Gleisanlagen zu befürchten sei und auch unterstellt, die drei Bäume würden den Vorgaben der kleingärtnerischen Nutzung widersprechen, käme ein Zahlungsanspruch nicht in Betracht.
Es ist nicht ersichtlich auf welche Anspruchsgrundlage der Beklagte einen entsprechenden Vorschuss stützen könnte. Der Kläger ist allenfalls verpflichtet, die Bäume zu beseitigen. Diese Handlungspflicht würde sich auch nicht aufgrund einer Leistungsverweigerung in ein Selbstvornahmerecht des Beklagten verbunden mit einer Vorschusspflicht des Klägers umwandeln. Im hier einschlägigen allgemeinen Leistungsstörungsrecht ist ein Selbstvornahmerecht – anders als etwa im Werkrecht gemäß § 637 BGB – nicht gegeben. In derartigen Fällen kann ein Vorschuss für die Selbstvornahme – wenn es wie hier um eine vertretbare Handlung geht – erst im Rahmen der Zwangsvollstreckung gemäß § 887 ZPO verlangt werden.
Mangels Bestandes der Hauptforderungen in Höhe von 11.518,01 € kommen auch keine Zinsansprüche in Betracht.
6. Selbst wann man davon ausgeht, der hilfsweise gestellte Feststellungsantrag wäre zulässig, wäre dieser auch als unbegründet abzuweisen, da der Kläger sich auf ein Besitzrecht nach dem GPV 08 berufen kann. Dieses ist mangels wirksamer Kündigung nicht erloschen (siehe oben).
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Gericht konnte dem Beklagten die gesamten Prozesskosten auferlegen, da die Zuvielforderung des Klägers verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Der Streitwert war wie im Tenor aufgeführt gestaffelt festzusetzen.
Bei dieser Festsetzung ist berücksichtigt, dass für Klageantrag zu 1), zu 2) und zu 3) mangels anderer Anhaltspunkte nach einer Schätzung des Gerichts gemäß § 3 ZPO ein Betrag von 10.000 € angesetzt wurde.
Für den Widerklageantrag zu 1) wurde gemäß § 41 Abs. 2 GKG ein Streitwert von 49.499,16 € angesetzt, für den Widerklageantrag zu 2) wurde ein Streitwert von 274.536 € angesetzt, für den Widerklageantrag zu 3) wurde mangels anderer Anhaltspunkte nach einer Schätzung des Gerichts gemäß § 3 ZPO ein Streitwert von 4.000 € angesetzt, für den Widerklageantrag zu 4) wurde ein Streitwert von 11.518,01 € angesetzt und für den hilfsweisen Widerklageantrag zu 5) wurde gemäß § 41 Abs. 2 GKG ein Streitwert von 39.599,32 € (Abschlag von 20 % auf Jahrespacht von 49.499,16 €) angesetzt.
