Aktenzeichen 36 S 1117/16 WEG
WEG § 28 Abs. 3
Leitsatz
1 Bei einem Verwalterwechsel ist derjenige Verwalter abrechnungspflichtig, der am ersten Tag des Folgejahres das Verwalteramt innehat; auf den späteren Zeitpunkt der Fälligkeit kommt es nicht an. (Rn. 19 – 33) (redaktioneller Leitsatz)
2 Ein Wohnungseigentumsverwalter, dessen Verpflichtung zur Erstellung einer bestimmten Jahresabrechnung einmal entstanden ist, wird von dieser Verpflichtung nicht durch die Beendigung des Verwalteramtes frei. (Rn. 33) (redaktioneller Leitsatz)
3 Der Altverwalter kann nicht mit Erfolg einwenden, wegen der Herausgabe der Verwaltungsunterlagen an den neuen Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung nicht mehr imstande zu sein. Die entsprechenden Unterlagen sind ihm – soweit er diese zur Erstellung der Jahresabrechnung benötigt – von der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. (Rn. 41) (redaktioneller Leitsatz)
Verfahrensgang
481 C 21090/15 WEG 2015-12-18 Endurteil AGMUENCHEN AG München
Tenor
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 18.12.2015, Az. 481 C 21090/15 WEG, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urleil des Amtsgerichts München ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Derufungsverfahren auf 804,141 festgesetzt.
Gründe
I.
Nach § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO wird hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen sowie der Antragsstellungen erster Instanz zunächst Bezug genommen auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils des Amtsgerichts München vom 18.11.2015 (Bl. 32/37 d.A.).
Das Amtsgericht München hat mit Endurteil vom 18.11.2015 die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Beklagte zur Erstellung der Jahresabrechnung 2014 verpflichtet war, da sie das Verwalteramt am ersten Tag des Folgejahres innehatte. Gemäß § 28 Abs. 3 WEG habe der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Von dieser Verpflichtung werde der Verwalter auch nicht auf Grund des Ausscheidens aus dem Verwalteramt frei.
Gegen dieses der Beklagtenpartei am 23.12.2015 zugestellte Urteil hat der Beklagtenvertreter mit Schriftsatz vom 21.01.2016, eingegangen beim Berufungsgericht am 22.01.2016, form- und fristgerecht Berufung eingelegt und diese fristgerecht mit Schriftsatz vom 22.02.2016 (Bl. 49/54 d.A.) begründet.
Die Beklagte begründet ihre Berufung insbesondere damit, dass das Amtsgericht nicht beachtet habe, dass die Jahresabrechnung nicht bereits mit Ablauf der Abrechnungsperiode, sondern erst nach Ablauf einer angemessenen Frist fällig werde. Die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung könne zudem erst dann entstehen, wenn auch tatsächlich eine Erstellung der Abrechnung möglich sei. Auf Grund des Umstands, dass zum Zeitpunkt der Beendigung des Verwalteramts der Beklagten noch nicht sämtliche für die Erstellung der Abrechnung erforderlichen Unterlagen vorgelegen hätten, sei ein Fall der Unmöglichkeit gegeben. Der Verwaltervertrag ist nach Ansicht der Beklagten als Dienstleistungsvertrag zu qualifizieren mit der Folge, dass Leistungspflichten nur bis zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung entstünden. Jedenfalls sei ein Anspruch der Klägerin auf Erstellung der Jahresabrechnung verwirkt gewesen, da diese erst nach mehr als 6 Monaten die Beklagte aufgefordert habe, eine Jahresabrechnung vorzulegen.
Die Verurteilung zum Ersatz der außergerichtlichen Anwaltskosten sei zu Unrecht erfolgt, da zum Zeitpunkt des Tätigwerdens der Klägervertreter kein wirksamer Ermächtigungsbeschluss zur Beauftragung durch die Verwaltung vorgelegen habe. Ein solcher sei erst nach Rechtshängigkeit gefasst worden, so dass keine außergerichtlichen Anwaltskosten mehr anfallen konnten.
Die Beklagte beantragt,
1.Unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts München vom 18.12.2015, Az.: 481 C 21090/15 WEG wird die Klage abgewiesen.
2.Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagten sind in ihrer Berufungserwiderung vom 22.03.2016 (Bl. 57/60 d.A.) der Ansicht, dass das Amtsgericht zutreffend davon ausgegangen sei, dass derjenige, der nach Ablaufeines Wirtschaftsjahres Verwalter sei, die Abrechnung vorzunehmen habe. Es sei zwischen der Entstehung des Anspruchs und dessen Fälligkeit zu differenzieren. Die Ausführungen der Berufung zu § 275 BGB verfingen nicht, da allenfalls eine vorübergehende Unmöglichkeit vorliege. Die Erstellung der Jahresabrechnung 2015 sei mit dem Verwalterhonorar für das Jahr 2014 abgedeckt. Verwirkung sei schon deshalb nicht eingetreten, weil der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung erst nach drei bis sechs Monaten nach Ablauf des betreffenden Wirtschaftsjahres fällig geworden sei.
Die Kammer hat am 27.10.2016 mündlich verhandelt (vgl. Protokoll Bl. 65/71 d.A).
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den gesamten Akteninhalt, insbesondere die gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 27.10.2016.
Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.
Die Berufung wurde frist- und formgerecht gemäß §§ 517, 519 ZPO und unter Beachtung der übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen eingelegt.
Das Rechtsmittel der Beklagten ist jedoch unbegründet, da der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der für die Erstellung der Jahresabrechnung aufgewendeten Kosten sowie von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB zusteht.
Zur Vermeidung von Wiederholungen wird zunächst auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils vom18.12.2015 (BI.31/37 d.A.) Bezug genommen.
Nur ergänzend im Hinblick auf das Berufungsvorbringen ist folgende Begründung seitens des Berufungsgerichts gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO veranlasst:
1 .Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Erstellung der Jahresabrechnung §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB i.V.m. § 28 Abs. 3 WEG.
Zu Recht differenziert das Amtsgericht zwischen dem Entstehen des Anspruchs auf Erstellung einer Jahresabrechnung und der Fälligkeit dieses Anspruchs. Für die Frage, wer Schuldner des Anspruchs auf Erstellung der Jahresabrechnung ist, ist hierbei der Zeitpunkt des Entstehens des Anspruchs maßgeblich. Der Anspruch erlischt auch nicht mit Beendigung der Verwaltertätigkeit.
Die Beklagte kann insoweit auch nicht mit Erfolg einwenden, die Erfüllung des Anspruchs sei bei ihrem Ausscheiden aus dem Verwalteramt unmöglich gewesen, weil zu diesem Zeitpunkt noch nicht sämtliche für die Erstellung der Jahresabrechnung erforderlichen Verbrauchsdaten vorgelegen hätten.
Die Frage, ob bei einem Verwalterwechsel derjenige Verwalter abrechnungspflichtig ist, der am ersten Tag des Folgejahres das Verwalteramt innehat, oder ob insoweit auf den späteren Zeitpunkt der Fälligkeit abzustellen ist, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten (für erstere Ansicht KG, Beschluss vom 16. September 1992, Az. 24 W 5725/91 – zitiert nach juris; Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn. 110; T. Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 28 rn. 29; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 11. Aufl., § 28 Rn. 162; Jenniß’en, WEG, 5. Aufl., § 28 Rn. 180; Scheuer, ZWE 2014, 152 (156); a.A. OLG Zweibrücken, ZMR 2007, 887; Staudinger/Bub, § 28 Rn. 274).
Im Einzelnen ist Folgendes auszuführen:
a) Zutreffend hat das Amtsgericht zunächst darauf abgestellt, dass der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG mit Ablauf des Wirtschaftsjahres entsteht. Ein Anspruch als das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen, ist nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen entständen, wenn sämtliche gesetzliche oder vertragliche Anspruchsvoraussetzungen gegeben sind. Der Zeitpunkt der Anspruchsentstehung ist derjenige, ab welchem der Gläubiger ein Tun oder Unterlassen vom Schuldner verlangen kann.
In der Rechtsprechung und Literatur besteht Einigkeit darüber, dass der Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung mit Ablauf des Wirtschaftsjahres entsteht, ohne dass es eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf (vgl. BGH, Beschluss vom 23.06.2016, Az: I ZB 5/16, Rz. 33 – zitiert nach juris; Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn. 104; Spiel-bauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 29; Palandt/Bassenge, WEG, 75. Aufl.,§ 28 Rn. 1; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 11. Aufl., § 28 Rn. 162). Dies ergibt sich bereits aus dem klaren Gesetzeswortlaut des § 28 Abs. 3 WEG, wonach der Verwalter die Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres aufzustellen hat.
Angesichts des klaren Gesetzeswortlauts ist auch entgegen der Ansicht der Berufungsführerin eine Entstehung des Anspruchs nicht erst dann anzunehmen, wenn sämtliche für die Erstellung der Jahresabrechnung erforderlichen Unterlagen bei der Verwaltung vorliegen (sog. „Abrechnungsreife“). Zum einen hätte der Verwalter, der auch zur Beschaffung der erforderlichen Unterlagen verpflichtet ist, auf diese Weise selbst in der Hand, den Zeitpunkt der Entstehung eines gegen ihn gerichteten Anspruchs zu bestimmen. Zum anderen wird dem Umstand, dass der amtierende Verwalter nicht unmittelbar nach Ablauf des Wirtschaftsjahres in der Lage ist, die Abrechnung sofort vorzulegen, dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass der Anspruch erst nach einem den Umständen des Einzelfalls angemessenen Zeitraum fällig wird.
b) Hiervon zu unterscheiden ist die Frage der Fälligkeit und damit der rechtlichen Durchsetzbarkeit des Anspruchs auf Erstellung der Jahresabrechnung. Nach h.M. ist der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung in der Regel innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres fällig (vgl. etwa BayObLG NJW 1965,821; BayObLG NJW-RR 1990, 659; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 487; OLG Karlsruhe WE 1998, 189 f.). Einen festen Fälligkeitszeitpunkt nimmt die Rechtsprechung und Literatur hier nicht an. Hierdurch soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass der Zeitraum, weicher für die Erstellung der Jahresabrechnung erforderlich ist, je nach Umfang und Schwierigkeit derselben, deutlich variieren kann. Auf Grund dieses Umstands soll die Verpflichtung zur Vorlage der Jahresabrechnung erst nach Ablauf einer nach – den Umständen des Einzelfalls angemessenen Frist gerichtlich durchsetzbar und damit fällig sein. Hieraus folgt jedoch nicht, dass der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung erst entsteht, wenn auch die Voraussetzungen seiner Fälligkeit erfüllt sind. Die Fälligkeit eines Anspruchs setzt denklogisch voraus, dass der Anspruch auf Leistung bereits entstanden ist. Umgekehrt gilt dies nicht: ein Anspruch kann durchaus bereits entstanden, aber noch nicht fällig sein.
Im Zeitpunkt der Anspruchsentstehung sind die wesentlichen Merkmale eines Anspruchs fixiert. Dies gilt auch und gerade für Gläubiger und Schuldner des Anspruchs. Schuldner des Anspruchs ist mithin derjenige, welcher das Verwalteramt zum Zeitpunkt der Anspruchsentstehung und damit nach Ablauf des Wirtschaftsjahres inne hat (vgl. Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn. 111; Palandt/Bassenge, WEG, § 28 Rn.1). Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat grundsätzlich der neue Verwalter, d.h. derjenige welcher das Verwalteramt im Zeitpunkt der Anspruchsentstehung innehat, die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu erstellen.
c) Die im Rahmen der Bestimmung des Fälligkeitszeitpunkts nach der Rechtsprechung anzustellenden Erwägungen zeigen deutlich, warum es im Sinne einer teleologischen Gesetzesauslegung auch nicht sachgerecht erscheint, hinsichtlich der Festlegung des Abrechnungspflichtigen auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnung abzustellen.
Dieser ist zum einen völlig unbestimmt und einzelfallabhängig. Dies führt dazu, dass bei einem Verwalterwechsel weder für die jeweiligen Verwalter noch die Wohnungseigentümer ohne Weiteres feststellbar wäre, wer für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist. Dies läuft den Interessen sämtlicher Beteiligten zuwider, da eine Planungssicherheit vor diesem Hintergrund nicht gegeben ist und auf diese Weise jeder Verwalterwechsel noch durch erhebliche Prozessrisiken erschwert wird.
Zum anderen soll die hinausgeschobene Fälligkeit der Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung gerade nicht bezwecken, dass mit der Erstellung erst nach mehreren Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres begonnen werden soll. Es stellt ja gerade einen Teil der vom Verwalter geschuldeten Leistung dar, für die „Abrechnungsreife“ zu sorgen, indem er etwa erforderlicher Unterlagen hierfür beschafft und die Belege entsprechend aufbereitet. Die Wohnungseigentümer haben demgegenüber ein erhebliches Interesse daran, unverzüglich über die Jahresabrechnung beschließen zu können.
Auch die Funktion der Jahresabrechnung spricht dafür, im Rahmen der Abgrenzung der Zuständigkeiten zwischen dem Vorverwalter und der neu bestellten Verwaltung grundsätzlich einer Erstellung der Jahresabrechnung durch denjenigen Verwalter den Vorzug zu geben, welcher die Verwaltung in dem betreffenden Wirtschaftsjahr auch tatsächlich geführt hat. Der Bundesgerichtshof hat unlängst in einer Entscheidung zur Zwangsvollstreckung eines Anspruchs auf Erstellung der Jahresabrechnung betont, dass die vom Verwalter im Rahmen der Aufstellung der Jahresabrechnung übernommene Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Jahresabrechnung besondere Bedeutung für die Wohnungseigentümer hat. Die Wohnungseigentümer hätten ein berechtigtes Interesse, dass der Verwalter, der in einem Kalenderjahr die Verwaltung geführt hat, für dieses Kalenderjahr die Jahresabrechnung aufstellt oder – bei einem Verwalterwechsel – für den Zeitraum, in dem er die Verwaltung geführt hat, Rechnung legt. Allein der Verwalter, der die Verwaltung geführt hat, kann und muss den Wohnungseigentümern mit seiner Abrechnung dafür einstehen, dass er die im Abrechnungszeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst hat. Vor diesem Hintergrund sah der BGH die Verurteilung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG für Kalenderjahre, in denen er die Verwaltung geführt hat, ist als Verurteilung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung gemäß § 888 Abs. 1 Satz 1 ZPO an.
d) Es ist auch kein Grund ersichtlich, die Wohnungseigentümer hinsichtlich des abgelaufenen Wirtschaftsjahres nach Entstehen des Anspruchs auf Erstellung einer Jahresabrechnung auf einen Anspruch auf Rechnungslegung gem. §§ 28 Abs. 4 WEG, 259 BGB gegenüber dem ausgeschiedenen Verwalter zu verweisen. Der Inhalt des Anspruchs auf Rechnungslegung unterscheidet sich von dem Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung vor allem dadurch, dass im Rahmen des Anspruchs auf Rechnungslegung die Erstellung von Einzelabrechnungen nicht gefordert werden kann (vgl. KG, MDR, 1981, 407). Der Rechnungslegungszeitraum ist hierbei das laufende Wirtschaftsjahr bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens. Scheidet der Verwalter erst nach Ablauf des betreffenden Wirtschaftsjahres aus, so wäre maßgeblicher Zeitraum für eine auf das abgelaufene Wirtschaftsjahr bezogene Rechnungslegung das vollständige Wirtschaftsjahr. Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres findet die Überprüfung des Verwalterhandelns jedoch grundsätzlich nicht mehr über die Verpflichtung zur Rechnungslegung, sondern über die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG statt. Der Anspruch auf Rechnungslegung geht mithin mit Ablauf des Kalenderjahres betreffend des abgelaufenen Wirtschaftsjahres in einen solchen auf Erstellung der Jahresabrechnung über. Dies kann zwar nicht geschehen, wenn die Anspruchsgegner im Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs auf Erstellung der Jahresabrechnung in Folge des Verwalterwechsels zu eben diesem Zeitpunkt nicht identisch sind.
Der Anspruchsinhalt der in Betracht kommenden Ansprüche überschneidet sich insoweit nicht unerheblich, ist jedoch – wie bereits ausgeführtnicht deckungsgleich. Ein Grund, warum etwa der zum 1. Februar eines Jahres ausscheidenden Verwalter für das bereits abgelaufene Wirtschaftsjahr lediglich zur Rechnungslegung, nicht jedoch zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet sein soll, ist nicht ersichtlich. Die Erstellung der Jahresabrechnung ist hierbei auch durch das für das betreffende Wirtschaftsjahr geleistete Verwalterentgelt mit abgegolten.
Hiergegen kann auch nicht eingewandt werden, dass sich auf diese Weise für eine Hausverwaltung, welche das Verwalteramt zu Beginn des Wirtschaftsjahres (1.1.) übernimmt, eine unge-rechtfertigte Mehrbelastung ergibt. Soweit der Abrechnungspflichtige zweifelsfrei bestimmbar ist, können diese Umstände unschwer in die Verhandlung des jeweiligen Verwalterentgelts einbezogen werden.
e) Ein Wohnungseigentumsverwalter, dessen Verpflichtung zur Erstellung einer bestimmten Jahresabrechnung einmal entstanden ist, wird von dieser Verpflichtung nicht durch die Beendigung des Verwalteramtes frei (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 17.03.1993, Az: 15 W 260/92, Rz. 19, zitiert nach juris).
aa) Alleine der Umstand, dass der Verwalter aus seinem Amt ausscheidet, führt nicht zum Erlö-schen bislang entstandener Verpflichtungen.
Bei dem Verwaltervertrag handelt es sich entgegen der Ansicht der Beklagten nicht um einen reinen Dienstvertrag, sondern um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag i. S. d. § 675 BGB mit Auftrags-, Dienst- und Werkvertragselementen (vgl. BGH NJW-RR 2011, 1093; BGH, Beschluss vom 10.07.1980 – VII ZR 328/79, NJW 1980, 2466 (2468); Beschluss vom 25.09.1980 – VII ZR 276/79, NJW 1981, 282 (284); BayObLG, NJWE-MietR 1997, 162). Die Hauptleistungspflicht des Verwalters zur Aufstellung einer Jahresabrechnung hat hierbei werkvertraglichen Charakter, weil es um die Herbeiführung eines Erfolges geht (vgl.etwa BayObLG WE 1987, 45; OLG Hamm NJW-RR 1993, 845; Merle/Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 26 Rn. 109; Staudinger/Bub, Neubearb. 2005, § 26 Rn. 201).
Die Pflichten aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag erlöschen nicht sämtlich mit Beendigung desselben. Zudem beruht der Anspruch auf § 28 WEG und besteht damit auch ohne wirksamen Verwaltervertrag. Die einmal entstandene Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung geht nicht mit Beendigung der Verwalterstellung unter (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22. Dezem-ber 2000 – – 3 Wx 378/00 – -, juris). So führte das Kammergericht in seinem Beschluss vom 16. September 1992, Az. 24 W 5725/91 aus: „Die auf § 28 Abs. 3 WEG gestützte, mit dem Ablauf des Wirtschaftsjahres fällig werdende Verpflichtung, eine Abrechnung aufzustellen, trifft den Verwalter, der zu dieser Zeit amtiert. Scheidet er aus, ohne diese Verpflichtung erfüllt zu haben, geht sie nicht ohne weiteres auf seinen Nachfolger im Amt über.“ (zitiert nach juris, Rz. 11) Dieser zutreffenden Auffassung schließt sich das Berufungsgericht vollumfänglich an.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von der Beklagten angeführten Entscheidung des OLG Celle vom 08.06.2005 (Az: 4 W 107/05). Zum einen kam es im dortigen Fall auf die hier relevante Abgrenzung zwischen der Entstehung und der Fälligkeit des Anspruchs auf Erstellung der Jahresabrechnung schon gar nicht an, weil im dortigen Fall auf Grund des Verwalterwechsels zum 01.08. auch bereits Fälligkeit angenommen wurde. Zum anderen führt der erkennende Senat aus, dass die Abrechnungspflichl bei einem Verwalterwechsel denjenigen Verwalter treffe, der im Zeitpunkt der Entstehung dieser Pflicht innehabe. Bei einem Verwalterwechsel zum Jahresende treffe daher diese Aufgabe den neuen Verwalter (Rz. 9).
bb) Die Erstellung der Jahresabrechnung ist dem ehemaligen Verwalter auch nicht unmöglich (§ 275 Abs. 1 BGB).
Der Verwalter bleibt auch nach seinem Ausscheiden zur Erstellung der Jahresabrechnungen be-treffend der Wirtschaftsjahre verpflichtet, die während seiner Amtszeit abgelaufen sind (vgl. Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn. 110; Scheuer, ZWE 2014, 152; Fritsch in Elzer/Fritsch/Meier, Wohnungseigentumsrecht, § 28 Rn. 148).
Ein derzeitiges (subjektives) Unvermögen ist abzugrenzen von einer endgültigen Unmöglichkeit im Sinne von § 275 Abs. 1 BGB. Auf dem Umstand, dass der Verwalter nicht unmittelbar nach Ablauf des Wirtschaftsjahres zur sofortigen Vorlage der Jahresabrechnung in der Lage sein wird, kommt es – wie bereits ausgeführtzunächst nicht an. Auch der Umstand, dass zum Zeitpunkt des Ausscheidens eine Abrechnungsreife noch nicht gegeben ist, weil etwa noch Unterlagen fehlen, ändert hieran nichts. Die Leistungspflicht entfällt nicht deshalb, weil der Vorverwalter zur Herstellung der Abrechnungsreife noch den vertraglich geschuldeten Aufwand betreiben muss oder der Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft etwa durch Gewährung von Einsicht in die Verwalterunterlagen bedarf.
Insbesondere kann der ehemalige Verwalter nicht mit Erfolg einwenden, dass er zur Erstellung der Jahresabrechnung nicht mehr imstande sei, weil er die Verwalterunteriagen inzwischen an den neuen Verwalter herausgegeben habe. Die entsprechenden Unterlagen sind dem Verwalter soweit er diese zur Erstellung der Jahresabrechnung benötigt, von der Klägerin zur Verfügung zu stellen (vgl. auch OLG Hamm, Beschluss vom 17.03.1993, Az: 15 W 260/92, Rz. 19, zitiert nach juris). Dem Vorverwalter ist es sowohl möglich als auch zumutbar, dass er die notwendigen Unterlagen für einen gewissen Zeitraum herausverlangt bzw. Einsicht in diese nimmt (vgl. auch LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 03.05.2012 – 5 T 36/12).
Die Ansicht, dass hier eine Unmöglichkeit nicht anzunehmen ist, wird von der Rechtsprechung bestätigt, welche im Falle der Ungültigerklärung einer Jahresabrechnung ein Wiederaufleben des Anspruchs auf Erstellung der Jahresabrechnung bzw. auf Nachbesserung auch dann annimmt, wenn der verpflichtete Verwalter zum Zeitpunkt der (teilweisen) Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses das Verwalteramt nicht mehr innehat (vgl. OLG Saarbrücken, ZMR 2010, 708).
cc) Der Anspruch ist auch nicht verwirkt. Zwischen dem Zeitpunkt der Fälligkeit des Anspruchs und der ersten Leistungsaufforderung sind maximal 3 Monate vergangen.
f) Die Beklagte schuldet Schadenersatz statt der Leistung, denn sie hat ihre fällige Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trotz entsprechender Fristsetzung nicht erfüllt. Hierdurch ist ein Schaden in Form von Aufwendungen für die Erstellung der Jahresabrechnung durch die neue Verwalterin entstanden.
2. Die Beklagte schuldet auch den Ersatz der der Klägerin entstandenen vorgerichtlichen Anwaltskosten gemäß §§ 280 I, II, 286, 288 BGB. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts in der angegriffenen Entscheidung Bezug genommen.
III.
1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
2. Die Revision war gemäß § 543 I Nr. 1, II ZPO hinsichtlich der Frage zuzulassen, ob die Abrechnungspflicht des ausgeschiedenen Verwalters für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unmittelbar nach Ablauf des Wirtschaftsjahres oder erst nach Ablauf einer angemessenen. Frist entsteht. Die Frage, welchen Verwalter bei einem Verwalterwechsel nach Ablauf des Wirtschaftsjahres, aber vor Fälligkeit der Jahresabrechnung die Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr trifft, ist höchstrichterlich noch nicht geklärt; sie ist aber klärungsbedürftig und klärungsfähig und berührt das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts, da sie sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann.
Die Rechtsansicht der Kammer, dass die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung bereits unmittelbar nach Ablauf des betreffenden Wirtschaftsjahres entsteht, entspricht hierbei der Auffassung des KG im Rahmen der Entscheidung KG Berlin, Beschluss vom 16. September 1992 – – 24 W 5725/91, weicht jedoch insbesondere von der Entscheidung OLG Zweibrücken vom 11.05.2007, 3 W 153/06 ab.
3. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
