Aktenzeichen 80 C 1725/17 WEG
WEG § 10
Leitsatz
1. Wird der Verwalter in einer vor gesetzlicher Anerkennung der Rechtsfähigkeit der WEG entstandenen Gemeinschaftsordnung über die gesetzlichen Befugnisse hinaus ermächtigt, “mit Wirkung für und gegen die Sondereigentümer” Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für konkret bezeichnete Bereiche ohne Eigentümerbeschluss vorzunehmen, ist die Befugnis ergänzend dahin auszulegen, dass sie auch für und gegen die WEG gilt. (Rn. 15) (redaktioneller Leitsatz)
2. Solange nicht in den Kernbereich der Kompetenzen der Wohnungseigentümer eingegriffen wird und nicht komplett alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an den Verwalter übertragen werden, ist die Übertragung der Zuständigkeit für verschiedene Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an den Verwalter in Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht nichtig und grundsätzlich angemessen gem. § 242 BGB. (Rn. 18) (redaktioneller Leitsatz)
3. Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft unterliegen keiner Kontrolle als AGB, sondern einer Angemessenheitskontrolle nach § 242 BGB. (Rn. 18) (redaktioneller Leitsatz)
4. Es ist dem Verwalterin der WEG zuzumuten, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu kennen und dementsprechend zu handeln. Verstöße dagegen sind vorwerfbar und jedenfalls fahrlässig. (Rn. 11) (redaktioneller Leitsatz)
5. Randnummerverweis(e) Abbuchungen des Verwalters vom Konto der WEG zur Zahlung einer fremden Forderung sind pflichtwidrig gem. § 280 BGB. (Rn. 13) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 8.068,20 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 21.10.2017 sowie weitere 415,96 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 24.02.2018 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 70 % und die Beklagte 30 % zu tragen.
3. Das Urteil ist für jede Partei jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 29.128,23 € festgesetzt.
Gründe
Die zulässige Klage ist erfolgreich lediglich in Höhe von 8.068,20 €, im übrigen war sie abzuweisen.
I. Begründet ist die Klage bezüglich der Maßnahmen K 7 Rechnungsnummer 201210239 im Wert von 1.071 € (Kabellegung), K 9 Rechnungsnummer 2012102269 für 2.142 € (Fahrradrampe), K 12 Rechnungsnummer 2012102321 für 2.142 € (Fahrradständer) und K 13, Rechnungsnummer 2012102341 für 2.713,20 € (Pflasterarbeiten). Hier hat die Verwalterin ohne Beschluss gehandelt und ein Anwendungsbereich von Ziffer 14.14.2.3 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung war nicht eröffnet, so dass es eines Beschlusses bedurft hätte. Im Handeln ohne Beschluss bezüglich der Maßnahmen Kabellegung, Fahrradständer und Pflasterarbeiten liegt eine Pflichtverletzung im Sinne von § 280 BGB. Diese hat die Verwalterin auch zu vertreten. Der Verwalterin, das hat die Zeugin Stickroth angegeben, ist bekannt, dass grundsätzlich Beschlüsse zu fassen sind. Der Wortlaut des § 14 14.2.3, auf den sich die Verwalterin stützt, ist fest umrissen und umfasst nicht pauschal alle Maßnahmen sondern nur bestimmte. Es ist der Verwalterin zuzumuten, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu kennen und dementsprechend zu handeln. Die Verwalterin hätte daher für die Maßnahmen Kabellegung, Fahrradständer und Pflasterarbeiten Beschlüsse einholen müssen, was sie nicht tat. Dieses ist mindestens fahrlässig im Sinne von § 276 BGB. Die Pflichtverletzung ist der Klagepartei auch vorwerfbar.
Die Maßnahme Fahrradrampe betrifft eine andere WEG als die streitgegenständliche. Die Abbuchung für eine fremde Maßnahme erfolgte aber vom hiesigen WEG-Konto. Dieses ist ebenfalls ein pflichtwidriges Verwalterhandeln im Sinne von § 280 BGB.
Im übrigen ist die Klage (bezüglich K 6, K 7, K8, K 10 und 11, K 14 bis 16) abzuweisen, ein Pflichtverstoß liegt nicht vor, da das Verwalterhandeln von § 14 14.2.3 gedeckt war, d.h. nach der Teilungsordnung/Gemeinschaftsordnung durfte die Verwalterin die Maßnahmen auch ohne Beschluss beauftragen. Wenigstens fehlt es an einer Vorwerfbarkeit im Sinne von § 276 BGB; die Verwalterin durfte davon ausgehen, dass sie den Handlungsrahmen des § 14 14.2.3. ausschöpfen habe dürfen.
1. Das Gericht ist der Auffassung, dass sich aus § 14 Ziffer 14.2.3 der Gemeinschaftsordnung eine umfassende Befugnis der Verwalterin besteht, Dienst- und Werkverträge zur Vornahme von Instandhaltungs und -setzungsarbeiten abzuschließen.
a) Zwar sagt die betreffende Klausel bezüglich Wirkung nur „für und gegen die Sondereigentümer“, diese Klausel ist allerdings so auszulegen, dass sie über den Wortlaut hinaus auch die WEG betrifft. Die Teilungserklärung stammt vom 29.06.2007, vor der WEG-Reform waren lediglich die einzelnen Wohnungseigentümer Rechtssubjekt. Seit dem 01.07.2007 ist auch, nach Reform, die WEG teilrechtsfähig. Die Reglung aus der Teilungserklärung stammt, wenn auch knapp, vor der Zeit der Gesetzesänderung. Zwar ist es richtig, dass auch schon davor der BGH seit der Entscheidung vom 02.06.2005, V ZB 32/05 davon ausging, dass die WEG Teilrechtsfähig sei. Dies führt aber nicht zu einer Unwirksamkeit der hier streitigen Teilungserklärung, vielmehr ist diese auszulegen. Mögliche Auslegungsmöglichkeiten sind, dass einerseits, die WEG ist wörtlich nicht genannt, die Verwalterin nicht die WEG verpflichten können solle, andere Auslegungsmöglichkeit ist, dass die WEG vertreten werden soll. Es gab de lege lata bis zum 01.07.2007 noch keine Teilrechtsfähigkeit der WEG, da die Änderung des § 10 Abs. VI WEG erst zu diesem Zeitpunkt eintrat (und nicht schon zur Zeit der Abfassung der Gemeinschaftordnung, auch wenn es nur wenige Tage vorher waren). Es bestand daher de ege lata noch keine Veranlassung die WEG mit aufzunehmen. Vom Sinn und Zweck her hande t es sich um eine sehr weite Ermächtigungsklausel mit umfassenden Befugnissen der Verwalterin zur Handlung für und gegen die Sondereigentümer. Nach teleologischer Auslegung erscheint daher auch ein Handeln für die WEG gewollt zu sein und derart legt das Gericht die entsprechende Klausel auch aus. Grundsätzlich ist heranzuziehen der Wortlaut der Erklärung, sowie ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt. Es ist nach § 133 BGB der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften; relevant ist eine an objektiven Maßstäben orientierte Betrachtung der Teilungserkläring, wobei auch in Grenzen eine ergänzende Vertragsauslegung möglich ist. Ein derartiger Fall liegt hier vor. Seit dem 01.07.2007 gibt es auch de lege lata die WEG als handlungs- und Verpflichtungsobjekt. Gemäß § 27 WEG ist der Verwalter de lege lata seit dem 01.07.2007 auch gegenüber den Wohnunsgeigentümern als auch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Dafür spricht auch die Formulierung des 14.2, wo die Wohnungseigentümergemeinschaft explizit mit aufgeführt wurde. 14.2.3 ist von seiner Stellung her eine speziellere Regelung als 14.2. Es macht teleologisch keinen Sinn, in 14.2.3 weniger Vertretungsmasse zuzuordnen als bei 14.2. Dieses alles spricht für eine ergänzende Auslegung der Bestimmung mit der Folge, dass auch ein Handeln für die WEG erfolgt.
b) Das Gericht erachtet die entsprechende Klausel auch nicht für nichtig oder sonst wie unwirksam. Begrenzt wird die Vertragsfreiheit durch die allgemeinen Schranken der §§ 134, 138 und 242 BGB. Insbesondere können auch zwingende gesetzliche Vorschriften durch Vereinbarung nicht geändert werden. Die Gestaltungsfreiheit findet dort ihre Schranken, wo die Rechtsstellung der Wohnungseigentümer als Eigentümer zu stark ausgehöhlt wird. Dieses sieht das Gericht hier aber noch nicht als überschritten an. Zwar ist es richtig, dass der BGH in der Entscheidung VII ZR 171/15 von einer Inhaltskontrolle gesprochen hat, allerdings lässt sich hieraus noch keine Anwendung der §§ 307 ff BGB für die Teilungserklärung als solches herleiten. Der BGH hat in VII ZR 171/15 ausdrücklich die Anwendbarkeit der §§ 307 ff BGB offen gelassen. Konkret: Von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Bestimmungen unterliegen einer Inhaltskontrolle, bei der lediglich streitig ist, ob die für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB entsprechend anzuwenden sind oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat (vgl. BGH, Urteil vom 10. Dezember 2010 – V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 7 m.w.N.)(BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 – VII ZR 171/15 -, BGHZ 210, 206-224, Rn. 32, zitiert nach juris). Überdies erachtet das Gericht hier auch noch kein „einseitig vorgegeben“ klägerseits als nachgewiesen bzw. ausreichend vorgetragen. Teilende Eigentümerin war gemäß der Teilungserklärung die Firma … mit Sitz in …, der Verwaltervertrag wurde mit der … abgeschlossen. Selbst unterstellt, für eine andere WEG wurde eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gefunden und auch die teilende Firma … wäre dort beteiligt gewesen, reicht dies nicht aus für „einseitig vorgegeben“. Erforderlich wäre, dass die Klagepartei, die Beklagte bestreitet, hier weiteren Vortrag zur beherrschenden Stellung der Firma … gebracht hätte und weiteren Vortrag, dass die entsprechende Klausel auf Veranlassung der Firma … eingebracht wurde. Aus einem, unterstellt, zweifachen (oder auch mehrfachem) Vorhandensein einer Klausel in verschiedenen Teilunsgerklärungen von verschiedenen WEGs, lässt sich nicht per se auf ein „einseitig stellen“ schließen. Im Übrigen ist aus K 21 nicht bekannt, dass es sich bei der Teilungserklärung der Tristanstraße/Isoldenstraße, WEG, um eine wortidentische Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung handelt. Vorgelegt worden lediglich die ersten vier Seiten. Da ergeben sich bereits Unterschiede. Es ist nicht ersichtlich, dass K 1 und K 21 wortidentisch sind. Darauf kommt es aber auch nicht an, wie bereits ausgeführt.
Aber auch unter Berücksichtigung von § 242 BGB – wenn man die Frage der Anwendbarkeit der § 307 ff BGB offen läßt und die Inhaltskontrolle im Rahmen von § 242 BGB ausübt, vgl. Dötsch in Timme, WEG, § 10, Rn 186 – kommt es zur Überzeugung des Gerichtes nicht zu einer Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Regelung des § 14 Ziffer 14.2.3 der Gemeinschaftserklärung. Die Rechtsprechung ist mit Regelungen über eine Unwirksamkeit zurückhaltend. Als unwirksam erachtet wurde im Fall des OLG Frankfurt vom 03.11.2014, 20 W 241/14 die Befugnis des Verwalters zu allen mit dem Wohnungseigentum zusammenhängenden Angelegenheiten. Das OLG Frankfurt führt insoweit aus: „Zwar können nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit dort nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Dieser Abänderungsbefugnis der Wohnungseigentümer durch allseitige Vereinbarung sind jedoch gewisse Grenzen gesetzt. So ist allgemein anerkannt, dass solche Vereinbarungen der Wohnungseigentümer unwirksam sind, die sich als mit den Grundprinzipien des Wohnungseigentumsrechts als unvereinbar erweisen, wobei insoweit von einem der privatautonomen Gestaltung entzogenen Kernbereich ausgegangen wird (vgl. Lafontaine in Juris PK-BGB, Bd. 3, 7. Aufl. 2014, § 10 WEG Rn. 78; BGHZ 129, 329; Sauren, WEG, 5. Aufl., § 15 Rn. 6; Staudinger/Kreutzer, BGB, Neubearb. 2005, § 15 WEG Rn. 10; Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 97). Zu diesem Kernbereich der unabänderlichen Strukturprinzipien des Wohnungseigentumsrechts gehört auch die Kompetenzverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft zwischen dem Verband, dem Verwalter und den einzelnen Wohnungseigentümern (vgl. Niedenführ/Kümmel, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 27). Es ist grundsätzlich möglich, in der Teilungserklärung durch die Vereinbarung von Öffnungsklauseln etwaige zusätzliche Beschlusskompetenzen zu eröffnen oder bei Beschlussfassungen qualifizierte Mehrheiten oder aber Einstimmigkeit zu vereinbaren. Einen solchen Fall hat das OLG Frankfurt, Beschluss vom 03. November 2014 – 20 W 241/14 -, Rn. 27, juris angenommen und wie folgt begründet: „Denn die dort dem Hausverwalter erteilte allumfassende Vertretungsbefugnis, die sich ausdrücklich auf alle Angelegenheiten beziehen soll, die mit dem Wohnungseigentum zusammenhängen, führt zu einer vollständigen Aufhebung der Kompetenzverteilung zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter und einer vollständigen Aushöhlung der Rechtsposition der einzelnen Wohnungseigentümer. Mit dieser Regelung würde dem Hausverwalter die Rechtsmacht eingeräumt, Inhalt und Umfang der Rechte jedes einzelnen Wohnungseigentümers in jeder Hinsicht bis hin zu deren vollständiger Entziehung umzugestalten. Hinzu kommt, dass die Entziehung dieser allumfassenden Rechtsmacht wiederum eine Änderung der Teilungserklärung voraussetzen würde und deshalb nicht von dem einzelnen Wohnungseigentümer erklärt werde könnte, sondern wiederum einer Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer bedürfte. Eine derartige mit einer vollständigen Entmachtung der einzelnen Wohnungseigentümer verbundene Generalvollmacht für den Hausverwalter verstößt deshalb eindeutig gegen den Kernbereich der Grundprinzipien des Wohnungseigentumsrechtes und erweist sich deshalb als unwirksam.“
Derartig weit ist die hiesige Regelung des § 14 Ziffer 14.2.3 nicht. Es wird lediglich „mit Wirkung für und gegen die Sondereigentümer … der Verwalter im Rahmen seiner Verwaltertätigkeit berechtigt, Verträge (z.B. Dienst-, Werk- und Zulieferungsverträge) abzuschließen und aufzulösen (z.B. … zur Vornahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und zur Vornahme gärtnerischer Arbeiten usw.)“. Dieses greift, anders als die Entscheidung des OLG Frankfurt noch nicht in den Kernbereich der Rechte und Pflichten, in die die Wohnungseigentümer auch nach gewillkürter Bestimmung nicht eingreifen können, ein. Der sog. Kernbereich ist vielschichtig und im einzelnen nicht genau definiert. Hier tangiert wäre der sog. „mitgliedschaftliche Kernbereich“, vgl. Dötsch a.a.O., Rn 196. Wie die beklagte Partei aber zu Recht anführt, ist durch die Regelung des 14.2.3 der mitgliedschaftliche Kernbereich der jeweiligen Eigentümer nicht begrenzt; durch die Formulierung der Klausel ist es nicht ausgeschlossen, dass die Eigentümer im Falle von Instandhaltung und Instandsetzung zusätzliche, neben einem Verwalterhandeln, Beschlüsse fassen, die dann vom Verwalter umgesetzt werden müssen. Die Klausel 14.2.3 sagt im Ergebnis nur aus, ausgelegt nach § 133 BGB, dass wenn kein anderer Beschluss der Eigentümer vorliegt, dass der Verwalter „mit Wirkung für und gegen die Sondereigentümer … im Rahmen seiner Verwaltertätigkeit berechtigt ist, Verträge (z.B. Dienst-, Werk- und Zulieferungsverträge) abzuschließen und aufzulösen“. Natürlich, das ergibt sich aus dem mitgliedschaftlichen Kernbereich, können die Eigentümer nicht begrenzt werden, Beschlüsse zu fassen, denn die Eigentümer sind die „Herren der WEG“ und nicht der Verwalter. Das eigene Fassen von Beschlüssen verbietet aber 14.2.3 nicht, sondern gibt nur, darüber hinaus, dem Verwalter eine (Blanko)Befugnis zum Vertragsabschluss. Auch aus der Entscheidung des LG München I, Aktenzeichen 36 S 19282/09 lässt sich keine Verletzung des Kernbereiches begründen. Eine Unwirksamkeit ergibt sich daher nicht. Zwar ist es richtig, dass das Landgericht München I entschieden hat, dass eine Klausel, die – ohne weitere sachliche Beschränkungen – vorsieht, dass bis zu DM 10.000,00 kein … grundsätzlich notwendiger Eigentümerbeschluss gefasst werden muss und ab dieser Summe lediglich die Zustimmung des Verwaltungsbeirats einfordert, gemäß einer AGB Inhaltskontrolle zu einer unangemessenen Benachteilung der Wohnungseigentümer entgegen den Grundsätzen von Treu und Glauben führe. Das Landgericht führt weiter aus „die Klausel stellt in der konkreten Form einen gravierenden Eingriff in das grundlegende Kompetenzgefüge bei Maßnahmen der Instandhaltung bzw. Instandsetzung dar, … Die Wohnungseigentümer seien … Träger und Herren der Verwaltung und hätten zu entscheiden, ob und auf welche Weise und in welchem Zeitraum sie etwaige Mängel beseitigen wollten. … Der Verwalter als Sachverwalter der Eigentümer habe insoweit gerade keine eigene Entscheidungsbefugnis über „Art und Umfang dieser Maßnahmen“. Das Landgericht prüft allerdings in seiner Entscheidung nicht, wie hier streitgegenständlich, eine Regelung einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, sondern tätigt seine Ausführungen zu einer Klausel des Verwaltervertrages. Das Landgericht führt also hier entsprechend § 305 ff BGB eine Klauselkontrolle durch. Dieses ist hier, wie bereits ausgeführt, aber nicht streitgegenständlich, da nicht veranlasst. Die Ausführungen des Landgerichts München in der Entscheidung 36 S 19282/09 können daher nicht uneingeschränkt auf diesen Fall herangezogen werden. Streitegenständlich findet bezüglich der Regelung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eben gerade keine AGB-Kontrolle statt. Eine Inhaltskontrolle erfolgt nur über § 242 BGB, Im Übrigen sind natürlich auch die gesetzlichen Bestimmungen des § 134/138 BGB zu achten.
c) Auch eine Auslegung der betreffenden Klausel führt nicht dazu, dass Beschränkungen hineinzulesen wären. Grundsätzlich ist, wie bereits erörtert, heranzuziehen der Wortlaut der Erklärung, sowie ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt. Es ist nach § 133 BGB der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften; relevant ist eine an objektiven Maßstäben orientierte Betrachtung der Teilungserklärung, wobei auch in Grenzen eine ergänzende Vertragsauslegung möglich ist. Hier ist vom Wortlaut keine Grenze gesetzt, weder nach Art der Maßnahme noch ist eine Wertgrenze gesetzt. Vom Wortlaut her handelt es sich um eine Blankobefugnisübertragung auf den Verwalter in unbegrenzter Höhe (für bestimmte Bereiche). Unter Beachtung dieser Grundsätze ist im Einzelfall eine ergänzende Vertragsauslegung möglich. Für eine ergänzende Auslegung ist aber hier angesichts des klaren Wortlautes kein Raum. Gemäß BGH 07.10.2004 V ZB 22/04 zitiert nach Juris, ist es grundsätzlich möglich eine Regelungslücke einer Gjemeinschaftsordnung durch Heranziehen der Regeln der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen. Die notwendige objektive Auslegung der Gemeinschaftsordnung „aus sich selbst heraus“ könnte zwar im konkreten Fall dazu führen, dass sich ein bestimmter hypothetischer Parteiwille der für die Ergänzung der für die getroffenen Regelungen maßgeblich sei, nicht feststellen lasse und mithin eine ergänzende Auslegung scheitere. In den Fällen, in denen der hypothetische Parteiwille jedoch aus den berücksichtigungsfähigen Unterlagen ermittelt werden könne, gäbe es keinen Grund, eine ergänzende Auslegung generell auszuschließen. Allerdings sei auch bei einer hiernach möglichen ergänzenden Auslegung darauf zu achten, dass sie zu einem Ergebnis führe, das sich aus Sicht eines unbefangenen Betrachters als das naheliegende darstellt. Dieses Erfordernis sei notwendig, aber auch ausreichend, vergl. auch BGH Z 92, 18 (21), um ein entsprechendes Ziel des § 10 Abs. 2 WEG, nämlich den Erwerber vor Ansprüchen aus ihm unbekannten Vereinbarungen zu schützen und dem Bestimmtheitserfordernis Rechnung zu tragen, durchzusetzen. Hier enthält die entsprechende Klausel 14.2.3 weder eine summenmäßige Begrenzung, noch das Merkmal der Erforderlichkeit und auch nicht das Merkmal der Wirtschaftlichkeit. Es handelt sich bei der Klausel um eine ganz weitreichende Blankoermächtung des Verwalters zur Verpflichtung der WEG. Auch aus § 14.2 ergibt sich eine weitreichende Befugnis des Verwalters, nämlich die Rechte der Sondereigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen allen Angelegenheiten gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen“. Aus der Urkunde selbst noch aus sonstigen Gesichtspunkten haben die Macher der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung angedeutet, dass diese weitreichende dem Verwalter auferlegte Befugnis aus 14.2.3 irgendwelchen Schranken, sei der Wirtschaftlichkeit, sei es die Erforderlichkeit oder sei es eines Kostenrahmens noch des Einholens von Vergleichsangeboten unterläge. Nach den vom BGH entwickelten Grundsätzen, im Übrigen auch entschieden vom BGH am 13.05.2016 V ZR 152/15, ist dann hier kein Raum für eine ergänzende Vertragsauslegung des streitgegenständlichen Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung. Die Klausel ist weit gefasst, es kann daher auch nicht inzidenter eine Schranke gezogen werden. Die Verwaltung hatte daher eine weitreichende Vertretungsbefugnis für Verträge und zwar – a lerdings auch nur, denn insoweit begrenzt der Wortlaut der Regelung und deren enumerative Aufzählung – betreffend Energie, mit dem Hauswart, zum Zwecke der Treppenhaus- und Treppenhausfensterreinigung, zur Vornahme von Instandhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten und zur Vornahme gärtnerischer Arbeiten usw. In den genannten Bereichen und das ist die einzige Grenze, die die Klausel schon von ihrem Wortlaut und daher verobjektivierbar anbietet, darf der Verwalter unbegrenzt, ohne Setzung eines Kostenrahmens und ohne die Grenze der Erforderlichkeit oder der Wirtschaftlichkeit handeln.
d) Insgesamt kann das Gericht hier allerdings keinen Verstoß gegen §§ 134, 138 oder auch 242 BGB erkennen. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG auch abweichende Vereinbarungen von den Vorschriften der WEG treffen. Grenze ist, wie bereits ausgeführt, der Kernbereich der unabänderlichen Strukturprinzipien des Wohnungseigentumsrechts. Es ist grundsätzlich möglich, in der Teilungserklärung die Befugnisse des Verwalters zu erweitern. Grenze ist jedoch lediglich dort, wo die vorgenannte Kompetenzverteilung als Grundprinzip des Wohnungseigentumsrechtes verletzt wird. Einen solchen Fall das Gericht hier, wie bereits ausgeführt nicht erkennen.
II. Die Verwalterin durfte also sämtliche Arbeiten im Bereich Instandhaltung und Instandsetzung und auch zur Vornahme gärtnerischer Arbeiten frei beauftragen, unabhängig von einer Erforderlichkeit für die Gemeinschaft, einer Wirtschaftlichkeit oder des Einholens von Vergleichsangeboten.
Unter diese Gruppe fallen die Rechnungen K 6, K 7, K8, K 10 und 11, K 14 bis 16, weswegen die Klage insoweit abzuweisen war.
1) Das Gericht geht nach der durchgeführten Beweisaufnahme davon aus, dass alle diese Maßnahmen (K 6, K 7, K8, K 10 und 11, K 14 bis 16) im Gemeinschaftseigentium wirkten. Die Falleitung ist eine gemeinschaftliche, der Lattenverschlag trennt die gemeinschaftlichen Sicherungen ab, die Malerarbeiten erfolgten in Gemeinschaftsräumen, die Buche und die Kiefer standen auf Gemeinschaftsgrund, genauso wie die Sickerschächte als auch der Wäscheständer.
2) Auf die Frage der Ursache der Erforderlichkeit der Maßnahme, zum Beispiel, ob die klägerische Behauptung stimme, dass anstelle der Kiefer der Fahrradunterstand der Firma Wiegerling errichtet wurde und auch ob die Firma Wiegerling im Rahmen ihrer Bauarbeiten die Buche falsch beschnitt, darauf kommt es nach dem Wortlaut von 14.2.3 nicht an. Auch ist, wie bereits oben erörtert, die Klausel nicht entsprechend ergänzend auszulegen. Dafür gibt die Klausel als auch die übrige Urkunde keine Anhaltspunkte her.
3) bei sämtlichen Maßnahmen K 6, K 7, K8, K 10 und 11, K 14 bis 16 handelt es sich entweder um Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten oder gärtnerische Arbeiten, welche nach der Regelung des 14.2.3 ohne Beschlussfassung beauftragt werden dürfen. Die Klage war daher insoweit abzuweisen.
a) Der Austausch einer Fallleitung im Kellerbereich, K 6, erfolgte, weil die defekt ist das ergab übereinstimmend die Beweisaufnahme. Es liegt daher eine Sache der Instandhaltung und Instandsetzung vor. Egal ist, wer den Defekt verursachte. Streitig war zwischen den Parteien, ob der Defekt aufgrund des Alters und einer Brüchigkeit eintrat (so die Zeugir Stickroth) oder etwa, weil die Mitarbeiter der Firma Wiegerling Steine hinunterwarfen bei Abbrucharbeiten. Darauf kommt es nach dem Wortlaut der Klausel nicht an. Der Verwalter darf grds. – insoweit ist er nach dem Wortlaut der Klausel frei – unabhängig von einem „Verursacherbeitrag“ für den Instandsetzungsgrund/Instandhaltungsgrund – eine Beauftragung zur Instandhaltung/Instandsetzung erteilen.
b) Auch bei K 7 liegt kein Anspruch vor. Es handelt sich hierbei um den Ersatz für die, das hat auch die Beweisaufnahme ergeben, abgebaute Einhausung des Stromraumes, im Wert von € 1.666,00. Hierbei handelt es sich um eine Instandhaltung/Instandsetzungsarbeit. Das Ziel von Instandhaltung und Instandsetzung ist die Erhaltung oder die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes. Hier gab es, das hat die Beweisaufnahme ergeben, bereits vorher eine Einhausung, die im Rahmen der Umbauarbeiten durch die Firma Wiegerling abgebaut wurde. Dies ergibt sich übereinstimmend aus den Aussagen der Zeugen Stickroth, als auch aus den Aussagen des Zeugen Böttner, der als Hausmeister die Anlage neuen Frau Stickroth am besten kennt. Herr Böttner hat angegeben, dass der alte Verschlag noch existierte bis auf die Querstreben, dieser aber abgebaut worden ist. Insgesamt erachtet das Gericht es aber durch die Beweisaufnahme als nachgewiesen, dass es einen Verschlag gab. Die Wiedererrichtung/Neuerrichtung, alte Materialien wurden ja, das ergab sich aus der Aussage des Zeugen Böttner, nicht genutzt, erachtet das Gericht aber noch als Instandhaltung und Instandsetzungsmaßnahme, da der ursprüngliche Zustand, nämlich Zustand mit Verschlag wieder hergestellt werden durfte. Schranken sind dem Verwalter wie bereits ausgeführt in der Gemeinschaftsordnung nach 14.2.3 ja gerade nicht gesetzt.
c) Auch Putz- und Anstricharbeiten, K 8 fallen unter Instandhaltung und Instandsetzungsarbeiten. Nach § 14.2.3 durfte dieses beauftragt werden. Insoweit bestehen, wie bereits ausgeführt, keine Schranken, auch wenn hier kein streitgegenständlicher Beschluss vorlag, durfte die Verwalterin das in Auftrag geben, auch wenn nur Teilbereiche der Gemeinschaftsräume und nicht sämtliche gleichalte Räume gestrichen wurden. Auch einen „Sinnhaltigkeitsvorbehalt“ macht die entsprechende Klausel Ziffer 14.2.3 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht. Das Verwalterhandeln unterliegt keinen Schranken, eine derartige Schranke ist, wie bereits ausgeführt, auch nicht über eine ergänzende Vertragsausglegung hereinlesbar. Natürlich erscheint es auf den ersten Blick plausibel, die Einlassung der Klagepartei, dass alle Räume etwa gleichen Zustandes sind, und daher auch gleich zu sanieren seien und nicht nur einzelne wenige Räume zu sanieren. Die Zeugin Stickroth hat das Verwalterhandeln aber auch plausibel und nachvollziehbar erläutert, nämlich, dass man erst einmal ein „Muster“ erstellt habe werden sollen als Vorlage einer Sanierung. Im übrigen geht die Argumentation der Klagepartei fehl, denn sie argumentiert ja gerade damit, dass die (irgendwann) in den (unstreitig) 1960er Jahren erstellten Räume noch gar nicht zu sanieren seien. Aber auch dies ist keine Begrenzung des Verwalterhandelns, denn die Erforderlichkeit ist kein begrenzendes Tatbestandsmerkmal nach dem weiten Wortlaut des 14.2.3.
d) Die Maßnahme K 10, Wäscheständerentfernung, mit einem Betrag von € 2.177,70 ist ebenfalls vom Grundsatz her eine Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahme, auch der Abbau einer Einrichtung kann eine Maßnahme der Instandsetzung sein, wenn es um die Abwendung von Gefahren geht. Dies hat die Zeugin Stickroth in ihrer Einvernahme angegeben. Eine Überprüfung auf „Sinnhaftigkeit“ erfolgt nicht, sodass diese Maßnahme ebenfalls unter den Anwendungsbereich von 14.2.3 fällt.
e) Die Maßnahmen K 11 Baumfällarbeiten mit einem Betrag von € 1.755,45 sind im weiteren Sinne Gartenarbeiten, und unterfallen dem Wortlaut von § 14 14.2.3. Selbiges gilt für die Fällung einer Buche im Wert von € 1.859,38. Auf das Reinigen von Sickerschächten zu einem Preis von € 5.997,60 als auch Malerarbeiten zu einem Preis von € 3.843,70 sind Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und unterfallen dem Anwendungsbereich von 14.2.3.
4. Selbst unterstellt man ginge, wie hier nicht, von einer Unwirksamkeit/Nichtigkeit der Regelung des § 14 14.2.3 aus, so fehlte es aber an einer Vorwerfbarkeit, weil das Verwalterhandeln vom Wortlaut der Teilungserklärung gedeckt ist. Auch einem kundigen Verwalter ist nicht aufzuerlegen, ungeschriebene Tatbestandsmerkmale wie Erforderlichkeit, Wirtschaftlichkeit, Kostenobergrenzen etc in die Teilungsreklärung hineinzulesen.
III. Begründet ist die Klage bezüglich der Maßnahmen K 7 Rechnungsnummer 201210239 im Wert von 1.071 € (Kabellegung), K 9 Rechnungsnummer 2012102269 für 2.142 € (Fahrradrampe), K 12 Rechnungsnummer 2012102321 für 2.142 € (Fahrradständer) und K 13, Rechnungsnummer 2012102341 für 2.713,20 € (Pflasterarbeiten). Hier hat die Verwalterin ohne Beschluss gehandelt und ein Anwendungsbereich von Ziffer 14.14.2.3 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung war nicht eröffnet, so dass es eines Beschlusses bedurft hätte. Im Handeln ohne Beschluss bezüglich der Maßnahmen Kabellegung, Fahrradständer und Pflasterarbeiten liegt eine Pflichtverletzung im Sinne von § 280 BGB. Diese hat die Verwalterin auch zu vertreten. Der Verwalterin, das hat die Zeugin Stickroth angegeben, ist bekannt, dass grundsätzlich Beschlüsse zu fassen sind. Der Wortlaut des § 14 14.2.3, auf den sich die Verwalterin stützt, ist fest umrissen und umfasst nicht pauschal alle Maßnahmen, sondern nur bestimmte. Es ist der Verwalterin zuzumuten, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu kennen und dementsprechend zu handeln. Die Verwalterin hätte daher für die Maßnahmen Kabellegung, Fahrradständer und Pflasterarbeiten Beschlüsse einholen müssen, was sie nicht tat. Dieses ist mindestens fahrlässig im Sinne von § 276 BGB. Die Pflichtverletzung ist der Klagepartei auch vorwerfbar.
a) Die Maßnahme Fahrradrampe, K 9, betrifft eine andere WEG als die streitgegenständliche. Die Klausel 14.2.3 befugt nicht, Maßnahmen für fremde Wohnungsiegntümergemeinschaften durchzuführen. Die Abbuchung für eine fremde Maßnahme erfolgte aber vom hiesigen WEG-Konto. Dieses ist ebenfalls ein pflichtwidriges Verwalterhandeln im Sinne von § 280 BGB. Die Maßnahmen K 9 Bau einer Fahrradrampe in Höhe von € 2.142,00 betrifft eine andere WEG. Hiernach ist das Gericht durch die Einvernahme auch der Zeugin Stickroth überzeugt. Diese hat in ihrer Zeugeneinvernahme klar erklärt, dass es keine Fahrradrampe in der Wohnanlage gäbe und die Arbeiten für die Wotanstraße 2 und 4 ausgeführt seien. Die Klagepartei hat aber bestritten und mit K 43 auch belegt, dass die Rechnung für die streitgegenständliche Fahrradrampe tatsächlich vom WEG Konto beglichen wurde. Auch aus der Einvernahme der Zeugen Wipfler und Böttner, die die Klagepartei angeboten hat, ergibt sich übereinstimmend, dass eine Fahrradrampe nicht zum Anwesen gehört und dass die Buchung für die nicht zum Anwesen gehörende Fahrradrampe zu Lasten der WEG erfolgte. Das Gericht geht also davon aus, dass hier einerseits kein Geschäft der gegenständlichen WEG geführt wurde. Zum anderen ist auch die Errichtung einer neuen Fahrradrampe keine Instandhaltungs oder Instandsetzungsmaßnahme sodass diese sowieso nicht unter den Handlungsbereich von § 14 Ziff. 14.2.3 der Gemeinschaftsordnung fällt. Aus der Aussage des Zeugen Böttner bestätigt sich ebenfalls die Aussage von K 43, das nämlich die Kosten für die Maßnahme vom streitgegenständlichen WEG-Konto abgebucht wurde und dort fehl gebucht waren.
b) Das Gericht erachtet es allerdings nicht als nachgewiesen, dass auch die Pflasterarbeiten in Höhe von € 2.713,20 unter den Anwendungsbereich des 14.2.3 fallen. Selbst nach der eigenen Aussage der Zeugin Stickroth ergibt sich, dass sie der Auffassung war, hier vielleicht einen Beschluss hätte fassen zu müssen. Selbst nach der eigenen Einlassung der Zeugin Stickroth lag keine Instandsetzung/Instandhaltungsmaßnahme vor. Unter Instandhaltung ist die Erhaltung des bestehenden ordnungsgemäßen Zustandes zu verstehen. Instandsetzung bedeutet hingegen die Wiederherstellung eines einmal vorhanden gewesenen ordnungsgemäßen Zustandes, vgl. Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Auflage, § 14 Nr. 4. Es war nach der eigenen Aussage der Zeugen Stickroth kein Defekt vorhanden. Die Pflasterarbeiten sind nach ihrer eigenen Aussage als Ersatz für eine Teerausführung eines Teilstückes des Weges gemacht worden. Laut Aussage der Zeugin Stickroth war der Weg (gerade!) von der Firma Wiegerlng geteert worden. Der Weg war also nicht defekt und musste weder instandgesetzt noch instandgehalten werden. Die Zeugin Stickroth hat angegeben, die Pflasterarbeiten veranlasst zu haben, um Regenwassergebühren zu sparen. Dieses ist aber primär keine Instandhaltung/Instandsetzungsmaßnahme. Hier hätte sie, einen Beschluss herbeiführen müssen, da ihr Handeln nicht nach § 14, 14.2.3 gedeckt ist. Dieses ist ihr auch vorwerfbar, sie selbst sagt, sie hätte einen Beschluss herbeiführen müssen. Insoweit steht ein Schadensersatzanspruch gegen die Verwaltern. Das Handeln der Zeugin Stickroth ist der Verwaltung zurechenbar, dies wird nicht bestritten.
c) Auch bezüglich K 5 (Kabellegung) mit einem Betrag von € 1.071,00 ist die Klage ebenfalls begründet. Auch das ist eine bauliche Veränderung und keine Instandhaltungs/Instandsetzungsmaßnahme mehr. Diese Maßnahme fällt nicht unter 14.2.3.. Die Wohnungseigentümer, dies ergab die Beweisaufnahme, haben eine Möglichkeit Kabel zu empfangen. Selbst nach der Aussage der Zeugin Stickroth liegt keine Instandhaltung/Instandsetzung vor. Es ergibt sich aus ihrer Aussage nur, dass sie es für zweckmäßiger befunden hat (Preis und eventuell bessere Empfangsmöglichkeiten für ausländische Mitbürger), sich eine SAT-Umstellung offen zu halten. Aus ihrer Aussage ergibt sich aber in keinster Weise, dass eine Umstellung erforderlich war wegen Defektes etc. Das Legen eines Kabelkanales, um sich (schon unterstellt), eine SAT-Empfangsmöglichkeit offen zu halten, stellt eine bauliche Veränderung da. Die Maßnahme unterfällt nicht der Klausel. Die Verwaltung handelte ohen Beschluss. Ein solcher ergibt sich selbst aus der Aussage der Zeugin Stickroth nicht. Dies ist auch vorwerfbar, da für einen kundigen Verwalter es sich hätte offenbahren müssen, dass das neu Setzen eines Kablekanals keine Maßnahme der Instandhaltung/Instandsetzung ist, sondern darüberhinausgeht und ein aliud ist.
d) Ebenfalls ist die Klage begründet bezüglich der Fahrradständer K 12 in Höhe von 2.142 €. Auch hier handelt es sich nicht um Maßnahmen der Instandhaltung/-setzung. Schon nach den Angaben der Zeugin Stickroth waren die abgerechneten Fahrradständer bestimmt als Ersteinrichtung für die neu von der Firma Wiegerling errichteten Fahrradhäuser. Es handelte sich daher schon nach Angabe der Zeugin Stickroth nicht um einen Ersatz für alte, ggfs defekte (wie sich aus den Lichtbildern ergibt) Fahrradständer, sondern eben um eine Neuausstattung von bisher nicht vorhandenen Fahrradständern. Dies ist aber eben nicht die Erhaltung eines bestehenden ordnungsgemäßen Zustandes oder die Wiederherstellung eines einmal vorhandenen Zustandes, sondern ebenfalls ein aliud. Auch hätte sich dies, wie oben, einem kundigen Verwalter offenbahren müssen; das Handeln ist daher auch vorwerfbar.
e) Insoweit ist auch ein Schaden bezüglich 8.068,20 € gegeben. Die Argumentation der beklagten Partei greift nicht. Vortrags- und beweisbelastet für ein rechtmäßiges Alternativverhalten ist die beklagte Partei. Dies hat sie nicht führen können. Es ist Sache der Wohnungseigentümer persönlich, bauliche Veränderungen in die Wege zu leiten oder nicht. Aus den Aussagen der Zeugen Böttner und Wipfler sieht es das Gericht als nachgewiesen, dass eine Kabellegung für eine Sat-Anlage und weitere Fahrradständer, nicht erwünscht waren. Nicht als nachgewiesen erachtet es das Gericht auch, dass bereits Beschlüsse vorlagen. Die Fahrradrampe wurde für andere WEG errichtet, da ist seitens der streitgegenständlichen WEG kein Handlungsbedarf erkennbar. Auch für die Pflasterarbeiten fehlt es an einer Beschlussfassung der Wohnunseigentümer. Die Meinungen eines einzelnen Wohnungseigentümers, wie hier z.B. die des Zeugen Böttner, sind insoweit auch nicht maßgeblich.
f) Die Zinsen sind unbestritten. Ebenfalls ist unbestritten bezüglich der Nebenforderung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, dass ein Gebührenansatz von 0,65 erfolgen kann. Dies aber nicht, wie die Klagepartei meint aus dem Gesamtstreitwert, sondern nur aus dem Betrag mit dem die Klagepartei obsiegt, also 8.068,20 €. Es errechnet sich bei einer 0,65 Gebühr aus 507 € ein Betrag von 329,55 €. Hinzuzurechnen ist noch ein Betrag von 20 € für Auslagen pauschal sowie die Mehrwertsteuer. Insgesamt errechnet sich ein Betrag von 415,96 € für vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten.
IV. Die Kosten waren 70/30 zu verteilen nach dem Verhältnis Obsiegen/Unterliegen gemäß §§ 91, 92 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich jeweils aus § 709 Satz 2 ZPO.
