Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  20 U 2080/16

Leitsatz

1. Die Bereicherung des Verkäufers bei erfolgtem Rücktritt ist nach der durch die Einbauten eingetretenen Steigerung des Verkehrswertes der Wohnung zu bestimmen und nicht rein subjektiv (Fortführung von BGH BeckRS 2013, 07001). (redaktioneller Leitsatz)
2. Soweit Aufwendungen bewegliche Sachen betreffen, kann sich der Rücktrittsgläubiger diesen Aufwendungen nicht als aufgedrängte Bereicherung durch Gestattung der Wegnahme der Einbauten durch den Rücktrittsschuldner entziehen. Die Grundsätze der aufgedrängten Bereicherung können nicht auf Fälle des Verwendungsersatzes angewendet werden und es ist jedenfalls ein entgegenstehender Willen des Rücktrittsgläubigers erforderlich (Fortführung von BGH BeckRS 2013, 07001). (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

26 O 17768/14 2016-04-11 Endurteil LGMUENCHENI LG München I

Tenor

I. Die Berufung der Klägerin und die Berufung des Beklagten zu 2) gegen das Endurteil des Landgerichts München I vom 11.04.2016, Az. 26 O 17768/14, werden durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen.
II. Von den Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin 4% und der Beklagte zu 2) 96%.
III. Das in Ziffer I genannte Endurteil des Landgerichts München I ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet.
IV. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.500.000,- € festgesetzt.

Gründe

I.
Die Klägerin macht gegen den Beklagten Ansprüche auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung nach Rücktritt vom Kaufvertrag geltend. Hinsichtlich der Darstellung des Sach- und Streitstandes wird im Einzelnen auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils (Bl. 208/212 d.A.) Bezug genommen. Änderungen oder Ergänzungen im Sachverhalt haben sich im Berufungsverfahren nur dahingehend ergeben, dass sich der Beklagte zu 2) im Berufungsverfahren ausdrücklich auf eine Erfüllung des Restkaufpreisanspruchs der Klägerin durch Aufrechnung mit Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens über sein Vermögen berufen hat.
Mit Endurteil vom 11.04.2016 hat das Landgericht der Klage auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung Zug um Zug gegen Zahlung von Aufwendungsersatz in Höhe von 89.899,94 € zur Insolvenzmasse des über das Vermögen des Beklagten zu 2) eröffneten Insolvenzverfahrens stattgegeben. Hinsichtlich der Entscheidungsgründe wird auf Bl. 212/218 d.A. verwiesen.
Gegen dieses Urteil haben die Klägerin und der Beklagte zu 2) jeweils form- und fristgerecht Berufung eingelegt, mit der sie ihre erstinstanzlichen Ziele in Form einer unbedingten Verurteilung des Beklagten (Klägerin) bzw. einer Klageabweisung (Beklagter zu 2)) weiterverfolgen. Auf die Berufungsbegründungen der Klägerin vom 20.05.2016 (Bl. 264/277 d.A.) und des Beklagten vom 20.07.2016 (Bl. 284/296 d.A.) wird Bezug genommen.
Mit Beschluss vom 08.09.2016 (Bl. 308/314 d.A.) hat der Senat darauf hingewiesen, dass und aus welchen Gründen er beabsichtige, die Berufungen beider Parteien durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Den Parteien wurde Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Die Klägerin ist mit Schriftsatz vom 20.10.2016 (Bl. 328/337 d.A.) der beabsichtigten Vorgehensweise entgegen getreten. Auch der Beklagte zu 2) hat sich mit Schriftsätzen vom 19.10.2016 (Bl. 338/341 d.A.), 20.10.2016 (Bl. 342/365 d.A.) und 21.10.2016 (Bl. 366 d.A.) gegen die beabsichtigte Vorgehensweise ausgesprochen. Auf die Schriftsätze der Parteien wird im Einzelnen Bezug genommen.
II.
Die Berufungen der Parteien werden zurückgewiesen, da der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass die Berufungen offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg haben, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nach mündlicher Verhandlung nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung auch nicht geboten ist (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nrn. 1 bis 4 ZPO). Auf die Ausführungen im Beschluss vom 08.09.2016 (Bl. 308/314 d. A.) wird Bezug genommen, § 522 Abs. 2 Satz 3 ZPO.
Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht die an dem Beschluss vom 08.09.2016 nicht mitgewirkt hat, nunmehr aber anstelle von Richterin am Oberlandesgericht … zur Mitentscheidung berufen ist, tritt dem Beschluss vom 08.09.2016 in vollem Umfang bei (vgl. BVerfG, Beschluss vom 27.07.2004, 1 BvR 801/04, NJW 2004, 3696).
Die Ausführungen in den Schriftsätzen der Klägerin vom 20.10.2016 (Bl. 328/337 d.A.) und des Beklagten vom 19.10.2016 (Bl. 338/341 d.A.), 20.10.2016 (Bl. 342/365 d.A.) und 21.10.2016 (Bl. 366 d.A.) rechtfertigen eine abweichende Beurteilung nicht:
1. Berufung der Klägerin:
Soweit die Klägerin eine Verkehrswerterhöhung der Wohnung durch die vom Beklagten vorgenommenen Einbauten und eine Bereicherung der Klägerin hierdurch im Rahmen des § 347 Abs. 2 Satz 2 BGB in Abrede stellt, vermag der Senat dem weiterhin nicht zu folgen.
a) Die Bereicherung der Klägerin ist nach der durch die Einbauten eingetretenen Steigerung des Verkehrswertes der Wohnung zu bestimmen (vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2013 – V ZR 201/11, NJW-RR 2013, 1318, juris Rn. 26). Eine Bestimmung der Bereicherung rein subjektiv aus Sicht der Klägerin scheidet aus.
Wie im Hinweisbeschluss vom 08.09.2016 unter Ziffer I.2 im Einzelnen ausgeführt, ist es insoweit nicht zu beanstanden, dass das Landgericht diese Bereicherung auf Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen anhand der ermittelten Zeitwerte noch mit 89.899,94 € bemessen hat. Auf die entsprechenden Ausführungen im Hinweisbeschluss wird Bezug genommen. Anders als die Klägerin meint, ist es bei zutreffender Würdigung des Begriffes „Verkehrswert“ auch nicht bereits logisch ausgeschlossen, dass die diversen Einbauten – wie der Sachverständige festgestellt hat – die Immobilie wertvoller, jedoch schwerer verkäuflich gemacht haben. Eine Unverkäuflichkeit der Wohnung oder eine Minde rung des Verkehrswertes hat der Sachverständige auch vor diesem Hintergrund bzw. Spannungsverhältnis gerade nicht angenommen, sondern hat in nachvollziehbarer und nicht zu beanstandender Weise zusammenfassend festgestellt, dass eine Steigerung des Verkehrswertes hier durch die Ermittlung des Zeitwertes bestimmt wird (S. 25 des Sachverständigengutachtens; Bl. 185 d.A.).
b) Entgegen der klägerischen Auffassung ist weder eine Bereicherung der Klägerin deshalb zu verneinen, weil der überwiegende Teil der Aufwendungen (laut Klägerin jedenfalls Einbauküche, Einbauschränke, SoundSystem) bewegliche Sachen betreffe, die von der Räumungspflicht des Beklagten erfasst seien, noch kann sich die Klägerin dieser Aufwendungen als aufgedrängte Bereicherung durch Gestattung der Wegnahme der Einbauten durch den Beklagten zu 2) entziehen (§ 1001 Satz 2 BGB analog). Der im Schrifttum vertretenen Auffassung zur Anwendung der Grundsätze der aufgedrängten Bereicherung auf Fälle des Verwendungsersatzes hat sich der Bundesgerichtshof bislang nicht angeschlossen und jedenfalls einen entgegenstehenden Willen des Rücktrittsgläubigers gefordert (vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2013 – V ZR 201/11, NJW-RR 2013, 1318, juris Rn. 25). Dies erscheint auch aus Sicht des Senats sachgerecht, da andernfalls die Vorschrift des § 347 Abs. 2 Satz 2 BGB ohne Weiteres umgangen werden könnte. Von einer Vornahme der Aufwendungen gegen den Willen der Klägerin kann vorliegend nicht die Rede sein, da der Beklagte zu 2) als Wohnungskäufer, dem die Schlüssel nach Zahlung des überwiegenden Teil des Kaufpreises übergeben worden waren, zur Vornahme der Einbauten berechtigt war. Vor diesem Hintergrund kann auch nicht von einer umfassenden Räumungspflicht im Sinne eines mietvertraglichen Räumungsanspruchs ausgegangen werden; eine Beschränkung der Ersatzpflicht des § 347 Abs. 2 Satz 2 BGB auf Aufwendungen bzw. Einbauten, die wesentliche Bestandteile der Wohnung im Sinne von § 94 BGB geworden sind, besteht mangels Verweisungsmöglichkeit auf ein Recht zur Wegnahme der streitbefangenen Einrichtungen nicht.
c) Der Senat hält auch nach nochmaliger Prüfung an seiner Auffassung fest, dass eine Verrechnung der Aufwendungsersatzansprüche, bezüglich derer der Beklagte zu 2) zugunsten der Masse ein Leistungsver-weigerungsrecht geltend machen kann, mit Nutzungsersatzansprüchen der Klägerin im hiesigen Verfahren nicht zulässig ist und auch nicht aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 07.02.2013 – IX ZR 218/11, NJW 2013, 1245, juris Rn. 12) abgeleitet werden kann. Auf Ziffer I.2 des Hinweisbeschlusses vom 08.09.2016 wird Bezug genommen. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass einer solchen Verrechnung zu Lasten der Masse vorliegend auch Ziffer 3 der Vereinbarung mit dem Insolvenzverwalter vom 25.08./02.09.2014 (Anlage K 13) entgegenstehen dürfte, wonach die Klägerin die Insolvenzmasse ab dem 18.01.2013 von Wohngeld- und Grundsteuerrückständen sowie sämtlichen sonstigen im Zusammenhang mit dem Grundvermögen stehenden Verbindlichkeiten freistellt.
Die Berufung der Klägerin hat daher offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.
2. Berufung des Beklagten zu 2):
Wie im Hinweisbeschluss vom 08.09.2016 bereits im Einzelnen ausgeführt konnte die Klägerin aus Sicht des Senats nach Ablehnung der weiteren Vertragserfüllung durch den Insolvenzverwalter (§ 103 InsO) unmittelbar vom Kaufvertrag zurücktreten und die Aussonderung der Wohnung nach § 47 InsO verlangen.
a) Soweit der Beklagte mit Schriftsatz vom 19.10.2016 (Bl. 338/341 d.A.) einwendet, dass sich das Anwartschaftsrecht auf Eigentumsübertragung zum Zeitpunkt der Wahlrechtsausübung durch den Insolvenzverwalter infolge der früheren Übertragung des Anwartschaftsrechts durch den Beklagten zu 2) auf seinen Sohn nicht in der Verfügungsgewalt des Insolvenzverwalters befunden habe, greift dieser Einwand nicht durch. Vertragspartei im Verhältnis zur Klägerin war weiterhin der Beklagte zu 2) (vgl. §§ 414, 415 BGB). Nach Erfüllungsverweigerung durch den In solvenzverwalter und Rücktritt der Klägerin vom Kaufvertrag ist das ursprüngliche Anwartschaftsrecht des Beklagten zu 2) erloschen, so dass auch ein hiervon abgeleitetes Anwartschaftsrecht des Sohnes nicht mehr besteht.
b) Nach wie vor nicht zu folgen vermag der Senat dem mit Schriftsatz vom 20.10.2016 (Bl. 342/365 d.A.) nochmals vertieften Vorbringen des Beklagten zu 2), wonach die Voraussetzungen des § 103 InsO nicht vorgelegen hätten, da der Beklagte zu 2) den Kaufvertrag vollständig erfüllt habe.
Der Beklagte beruft sich in dem vorgenannten Schriftsatz nunmehr (erstmals) ausdrücklich darauf, dass der noch offene Restkaufpreisanspruch von 404.649,13 € (S. 3 des Schriftsatzes; Bl. 344 d.A.) bzw. von 385.351,77 € (S. 5 des Schriftsatzes; Bl. 346 d.A.) durch Aufrechnung erfüllt und damit gemäß § 389 BGB erloschen sei. Den hierzu als Anlage B 37 und B 38 vorgelegten Schreiben des Beklagten aus den Jahren 2008 und 2009 lässt sich eine hinsichtlich der einzelnen Forderungen hinreichend bestimmte Aufrechnungserklärung, die auch die Reihenfolge und die Gegenforderung eindeutig bestimmen müsste, aus Sicht des Senats noch nicht entnehmen. In Betracht kommt daher allenfalls eine Aufrechnung durch den Beklagten zu 2) im Rahmen der Klageerwiderung vom 20.05.2010 im Verfahren 2 O 2925/10 vor dem Landgericht München I (Anlage B 39), in dem die Klägerin auf Zahlung eines Teils des Restkaufpreises geklagt hatte. Insoweit kann vorliegend dahinstehen, ob eine wirksame Aufrechnung durch den Beklagten erfolgt ist, insbesondere die geltend gemachten Schadensersatzansprüche und Mängel tatsächlich bestehen. Denn ausweislich der genannten Klageerwiderung wurde eine Aufrechnung nur mit Schadensersatzansprüchen von 213.576,67 € erklärt, ferner eine Kaufpreisminderung von 1.190 € und 129.939,29 € für angemessen gehalten und hilfsweise im Hinblick auf behauptete Mängel ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 223.145 € geltend gemacht. Der Aufrechnungsbetrag erreicht mithin auch bei Berücksichtigung der Minderungsbeträge nur einen Gesamt betrag von 344.705,96 € und liegt unterhalb des noch offenen Restkaufpreises von 404.649,13 € bzw. 385.351,77 €, so dass der Kaufvertrag von Seiten des Beklagten zu 2) – ebenso wie von Seiten der Klägerin mangels Eigentumsübertragung – jedenfalls noch nicht vollständig erfüllt wurde. Die darüber hinaus erhobene Mängelrüge und das darauf gestützte Zurückbehaltungsrecht des Beklagten zu 2) ändern an der fehlenden vollständigen Erfüllung nichts.
Die Voraussetzungen für die Ausübung des in § 103 InsO vorgesehenen Wahlrechts durch den Insolvenzverwalter lagen daher vor.
c) Wie im Hinweisbeschluss vom 08.09.2016 im Einzelnen ausgeführt, konnte die Klägerin als Vorbehaltsverkäuferin nach Ablehnung der weiteren Vertragserfüllung durch den Insolvenzverwalter in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2007 – XII ZR 61/05, NJW-RR 2008, 818, juris Rn. 43; Urteil vom 07.02.2013 – IX ZR 218/11, NJW 2013, 1245, juris Rn. 10), die der Senat weiterhin für einschlägig erachtet, vom Kaufvertrag zurücktreten und die Aussonderung der Wohnung nach § 47 InsO verlangen. Dies ist auch erfolgt. Etwaige Einschränkungen nach § 323 VI BGB sind in diesem Zusammenhang nicht zu beachten; zudem ist nicht ersichtlich, inwieweit die Klägerin für die Ablehnung der Erfüllung durch den Insolvenzverwalter, der bei der Ausübung seines Wahlrechts frei ist, selbst verantwortlich sein sollte. Die Klägerin war daher zum Rücktritt und zur Aussonderung der Wohnung berechtigt; richtiger Anspruchsgegner für den Anspruch sowohl aus § 346 Abs. 1 BGB (auf Räumung und Herausgabe) als auch aus § 985 BGB (auf Herausgabe) ist nach Aussonderung der Wohnung und Bestätigung der fehlenden Geltendmachung von Besitzrechten durch den Insolvenzverwalter (Anlage K 13) dabei der Beklagte zu 2). Mangels Identität bzw. Vergleichbarkeit des Anspruchs aus § 346 Abs. 1 BGB mit dem umfassenden mietrechtlichen Räumungsanspruch (s. o.) kann die Rechtsprechung zu Einschränkun gen beim mietvertraglichen Räumungsanspruch nach § 546 BGB hier nicht übertragen werden.
Auch die Berufung des Beklagten zu 2) hat daher offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.
3) Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Rückgewähr der Wohnung und damit verbunden der Verlust des Wohnrechts von existenzieller Bedeutung für den Beklagten zu 2) ist, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Allein eine wirtschaftliche Bedeutung reicht hierfür nicht aus (Zöller/Heßler, ZPO, 31. Auflage 2016, § 522 Rn. 40). Auch ein besonders umfangreicher Sachverhalt, ein sehr komplexer Lebenssachverhalt oder zweifelhafte Rechtsfragen, die eine mündliche Verhandlung gebieten, können vorliegend nicht angenommen werden. Vielmehr sind einzelne Rechtsfragen zu prüfen, die aus Sicht des Senats nach sorgfältiger Prüfung zweifelsfrei beantwortet werden können. Ein höherer Erkenntnisgrad ist von einer mündlichen Verhandlung nicht zu erwarten.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 Satz 2, § 711 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwertes bestimmt sich nach §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 6 ZPO. Abzustellen ist auf den Wert der herauszugebenden Wohnung, den der Senat auch für den nunmehr entscheidenden Zeitpunkt der Rechtsmitteleinle-gung (§ 4 Abs. 1 Satz 1 ZPO) in Übereinstimmung mit dem Landgericht mit 2.500.000,- € bewertet.