Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  M 8 K 19.2593

Leitsatz

Tenor

I. Soweit die Klage zurückgenommen wurde, wird das Verfahren eingestellt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die am Ende der mündlichen Verhandlung vom 7. Dezember 2020 vorgenommene Beschränkung der Klage auf die unter den Ziffern III.4, III.5 und III.6 der mit Schriftsatz vom 12. Juni 2020 gestellten Hilfs-Hilfsanträge und deren gleichzeitige Erhebung zu Hauptanträgen unter Rücknahme aller übrigen bis dahin gestellten Anträge ist zulässig.
Die Klägerin hatte ihre am 29. Mai 2019 erhobene Klage mit Schriftsatz vom 12. Mai 2020 gemäß § 173 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) i.V.m. § 264 Nr. 2 Zivilprozessordnung (ZPO) durch die Erweiterung des Hilfsantrags II.1 und die Stellung der Hilfs-Hilfsanträge III.1 bis III.6, die im Verhältnis zum ursprünglichen Hauptantrag in Ziffer I – trotz der positiven Formulierung der Klageanträge III.1 bis III.6 – jeweils als Minus anzusehen sind, in zulässiger Weise geändert; der Klagegrund, d.h. der den gestellten Anträgen, Hilfsanträgen bzw. Hilfs-Hilfsanträgen zugrundeliegende Sachverhalt blieb unverändert im Sinne § 264 ZPO. Dasselbe gilt hinsichtlich der ebenfalls nicht mit einer Änderung des Klagegrundes verbundenen Änderungen der Klageanträge III.1 bis III.3 mit Schriftsatz vom 2. Dezember 2020; diese Klageänderung ist außerdem jedenfalls gemäß § 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 264 Nr. 3 ZPO zulässig (vgl. BVerwG, U.v. 25.7.1985 – 3 C 25.84 – juris Rn. 41).
Die am Ende der mündlichen Verhandlung erfolgte Beschränkung des Klagebegehrens auf die mit Schriftsatz vom 12. Juni 2020 unter Ziffer III.4 bis III.6 gestellten Hilfs-Hilfsanträge und deren Erhebung zu alleinigen Hauptanträgen unter gleichzeitigem Fallenlassen aller sonstigen bisherigen Anträge ist eine gemäß § 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 264 Nr. 2 ZPO zulässige Klageänderung in Form der Beschränkung des Klageantrags verbunden mit einer – vorliegend ausdrücklich erklärten – Rücknahme der bisherigen Klageanträge I, II und III.1 bis III. 3 im Sinne von § 92 Abs. 1 Satz 1 VwGO (vgl. BayVGH, B.v. 8.1.1979 – 68 XV 78 – BayVBl. 1979, 187 ; Riese, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, § 91 Rn. 27 ).
II. Soweit die Klage hinsichtlich der zunächst gestellten Anträge I, II und III.1 bis III.3 zurückgenommen wurde, war das Verfahren gemäß § 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO einzustellen. Da die Klage nur teilweise zurückgenommen wurde, war kein gesonderter Einstellungsbeschluss zu erlassen. Vielmehr konnte die – auch in diesem Fall gemäß § 92 Abs. 3 Satz 2 VwGO nicht der Anfechtung unterliegende – Entscheidung über die Verfahrenseinstellung gemäß § 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO und die Kostentragung gemäß § 155 Abs. 2 VwGO zusammen mit der Sachentscheidung über den nicht zurückgenommenen Teil der Klage im Urteil getroffen werden (vgl. BVerwG, U.v. 6.2.1963 – V C 24/61 – NJW 1963, 923; B.v. 7.8.1998 – 4 B 75.98 – juris Rn. 2 m.w.N.).
III. Die in zulässiger Weise geänderte Klage auf Feststellung, dass die Klägerin die Wohnung Nummer 5 des Vordergebäudes …straße 16 zu einem höheren Mietzins als 11,50 € vermieten darf, dass die Klägerin die Wohnung Nummer 5 des Vordergebäudes …straße 16 an Mietinteressenten, die keine Bescheinigung des Amtes für Wohnen und Migration vorlegen, vermieten darf, und dass die Klägerin die Wohnung Nummer 5 des Vordergebäudes …straße 16 an Mietinteressenten, die nicht die Voraussetzungen des aktuellen Stadtratsbeschlusses „Wohnen in München“ erfüllen, vermieten darf, ist unzulässig.
1. Gemäß § 43 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) kann durch Klage die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses begehrt werden, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an der baldigen Feststellung hat (Feststellungsklage).
a) Ein (feststellungsfähiges) Rechtsverhältnis im Sinne von § 43 Abs. 1 VwGO ist jede sich aus einem konkreten Sachverhalt aufgrund einer Norm des öffentlichen Rechts ergebende rechtliche Beziehung einer (natürlichen oder juristischen) Person zu einer Sache oder einer anderen Person (vgl. BVerwG, U.v. 8.6.1962 – VII C 78.61 – BayVBl. 1962, 381 ; U.v. 23.1.1992 – 3 C 50.89 – juris Rn. 29; U.v. 28.1.2010 – 8 C 19.09 – juris Rn. 24 m.w.N.; U.v. 28.5.2014 – 6 A 1.13 – juris Rn. 20 m.w.N.).
aa) Ein Rechtsverhältnis in diesem Sinne kann auch durch den Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrags entstehen, mit dem regelmäßig ein ganzes Bündel von Rechten und Pflichten begründet wird (vgl. Happ, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 43 Rn. 17, 20, 36). Insofern kann der Inhalt eines öffentlich-rechtlichen Vertrages, d.h. die die Vertragsparteien treffenden Rechte oder Pflichten, ein bzw. mehrere Rechtsverhältnis(se) darstellen, dessen bzw. deren Bestehen bzw. Nichtbestehen grundsätzlich im Rahmen einer Feststellungsklage geklärt werden kann (vgl. Pietzcker, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, § 43 Rn. 15 unter Verweis auf BVerwG, U.v. 29.8.1986 – 7 C 5.85, wobei diese Entscheidung eine Klage auf Feststellung des Inhalts eines Verwaltungsaktes betrifft, VGH Mannheim, U.v. 28.10.1999 – 5 S 2149.97, wobei diese Entscheidung das Bestehen einer Verpflichtung des dortigen Beklagten aus einer einseitigen Erklärung betrifft, OVG Saarland, U.v. 30.10.2007 – 1 R 24.06, das die Feststellung einer vertraglichen Schadensersatzpflicht dem Grunde nach betrifft und BVerwG, B.v. 29.1.1996 – 6 P 1.93 – NVwZ-RR 1997, 553, wo es um die Feststellung von gesetzlich bestimmten Rechten der Personalvertretung geht).
bb) Gegenstand der Feststellungsklage kann allerdings nur ein streitiges konkretes Rechtsverhältnis sein, d.h. es muss bereits „die Anwendung einer Rechtsnorm auf einen bestimmten bereits überschaubaren Sachverhalt streitig” sein (vgl. BVerwG, U.v. 8.6.1962 – VII C 78.61 – BayVBl. 1962, 381 ; U.v. 28.5.2014 – 6 A 1.13 – juris Rn. 21 m.w.N.). Damit setzt ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts voraus, dass zwischen den Parteien dieses Rechtsverhältnisses ein Meinungsstreit besteht, aus dem heraus sich eine Seite berühmt, ein bestimmtes Tun oder Unterlassen der anderen Seite verlangen zu können. Es müssen sich also aus dieser Rechtsbeziehung heraus bestimmte Rechtsfolgen ergeben können, was wiederum die Anwendung von bestimmten Normen auf den konkreten Sachverhalt voraussetzt (vgl. BVerwG, U.v. 23.1.1992 – 3 C 50.89 – juris Rn. 30 f.; U.v. 28.1.2010 – 8 C 19/09 – juris Rn. 24 m.w.N.; U.v. 23.5.2009 – 8 C 1.09 – juris Rn. 15; U.v. 28.5.2014 – 6 A 1.13 – juris Rn. 21). Daran fehlt es, wenn nur abstrakte Rechtsfragen wie die Gültigkeit einer Norm zur Entscheidung gestellt werden. Auch bloße Vorfragen oder unselbstständige Elemente eines Rechtsverhältnisses können nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein. Nicht statthaft ist die Feststellungsklage, wenn mit ihr lediglich die Klärung einer abstrakten Rechtsfrage auf Grund eines nur erdachten oder eines ungewissen, insbesondere von einer in ihren tatsächlichen und rechtlichen Auswirkungen noch nicht überschaubaren künftigen Entwicklung abhängigen, künftigen Sachverhalts erreicht werden soll; in einem solchen Fall würde der Rechtsstreit nicht – dem Rechtsschutzsystem der Verwaltungsgerichtsordnung und dabei insbesondere § 42 Abs. 2 VwGO, der auch im Rahmen der Feststellungsklage zu beachten ist (vgl. stRspr BVerwG, B.v. 30.7.1990 – 7 B 71.90 – juris Rn. 4 m.w.N.; U.v. 29.6.1995 – 2 C 32.94 – juris Rn. 18; U.v. 26.1.1996 – 8 C 19.94 – juris Rn. 20 m.w.N.), sowie dem Gebot des Art. 19 Abs. 4 Grundgesetz (GG) entsprechend – der Durchsetzung von konkreten subjektiv-öffentlichen Rechten der Beteiligten, sondern dazu dienen, abstrakte Rechtsfragen gleichsam um ihrer selbst willen rechtstheoretisch zu lösen (vgl. BVerwG, U.v. 8.6.1962 – VII C 78.61 – BayVBl. 1962, 381 ; U.v. 9.12.1982 – 5 C 103.81 – juris Rn. 10; U.v. 28.1.2010 – 8 C 19.09 – juris Rn. 24; U.v. 28.5.2014 – 6 A 1.13 – juris Rn. 21; U.v. 14.12.2016 – 6 A 9.14 – juris Rn. 12; U.v. 25.10.2017 – 6 C 46.16 – juris Rn. 12). Das Erfordernis der Konkretisierung des Rechtsverhältnisses soll die Entscheidungsressourcen der Justiz auf tatsächlich vorhandene – statt lediglich hypothetische – Streitfälle konzentrieren. Außerdem – soll – wie mit § 42 Abs. 2 VwGO – die Popularklage im Verwaltungsprozess verhindert werden, bei der sich der Kläger allein zum Sachwalter öffentlicher Interessen oder rechtlich geschützter Interessen Dritter macht (vgl. BVerwG, U.v. 28.5.2014 – 6 A 1.13 – juris Rn. 21). Diese Möglichkeit besteht innerhalb der deutschen Rechtsordnung – jedenfalls im Rahmen der ordentlichen Rechtsbehelfe – grundsätzlich nur unter besonderen, jeweils explizit geregelten Voraussetzungen (z.B. §§ 1 ff. Unterlassungsklagengesetz, §§ 1 ff. Umweltrechtsbehelfsgesetz, § 606 Zivilprozessordnung), derer es nicht bedürfte, wenn die Popularklage allgemein zulässig wäre.
b) Als Feststellungsinteresse im Sinne des § 43 Abs. 1 VwGO ist jedes als schutzwürdig anzuerkennende Interesse rechtlicher, wirtschaftlicher oder ideeller Art anzusehen (vgl. BVerwG, U.v. 30.7.1990 – 7 B 71.90 – juris Rn. 4). Entscheidend ist, dass die gerichtliche Feststellung geeignet erscheint, die Rechtsposition des jeweiligen Klägers in den genannten Bereichen zu verbessern (vgl. stRspr BVerwG, U.v. 6.2.1986 – 5 C 40.84 – juris Rn. 28; U.v. 25.10.2017 – 6 C 46.16 – juris Rn. 20; B.v. 20.12.2017 – 6 B 14.17 – juris Rn. 13). Ein derartiges Interesse kann grundsätzlich auch in einem Interesse des Klägers an der Planbarkeit wirtschaftlicher Dispositionen bestehen (vgl. BVerwG, U.v. 9.5.2001 – 3 C 2.01 – juris Rn. 12; VGH Kassel, U.v. 17.12.1985 – 9 UE 2162.85 – juris Rn. 58; BayVGH, B.v. 10.7.2006 – 22 BV 05.457 – juris Rn. 34). Trotz identischer Begrifflichkeit („berechtigtes Interesse“) stellt § 43 Abs. 1 VwGO grundsätzlich höhere Anforderungen an das Feststellungsinteresse als § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO an das sog. Fortsetzungsfeststellungsinteresse (vgl. BVerwG, B.v. 20.6.1974 – IV B 25.74 – juris Rn. 3; U.v. 20.1.1989 – 8 C 30.87 – juris Rn. 9; U.v. 8.12.1995 – 8 C 37.93 – juris Rn. 24 m.w.N.).
2. Gemessen hieran fehlt es vorliegend an einem bereits hinreichend konkreten streitigen Rechtsverhältnis bzw. mangelt es der (vorbeugenden) Feststellungsklage jedenfalls an dem erforderlichen qualifizierten Feststellungsinteresse.
a) Die Vereinbarung vom 17. Dezember 2018 und die darin von der Beklagten angenommene Abwendungserklärung der Klägerin vom selben Tag wurden zwar bereits in der Vergangenheit abgegeben und haben unzweifelhaft – auch in Bezug auf die Wohnung Nummer 5 im Vordergebäude …straße 16 – ein Rechtsverhältnis bzw. ein ganzes Bündel von Rechtsverhältnissen im oben beschriebenen Sinne zwischen den Verfahrensbeteiligten begründet. Vorliegend ist zudem spätestens seit der Klageerhebung am 29. Mai 2019 und dem hierauf erfolgten Klageabweisungsantrag mit Schriftsatz vom 30. Juli 2019 bzw. der Klageerwiderung mit Schriftsatz vom 22. Januar 2020 zwischen den Verfahrensbeteiligten streitig, ob die von der Klägerin am 17. Dezember 2018 zur Abwendung der Ausübung des städtebaulichen Vorkaufsrechts am Grundstück …straße 16, FlNr. …, Gemarkung … … …, Vordergebäude, abgegebene Erklärung einschließlich der Vereinbarung über das Negativzeugnis vom gleichen Tage insgesamt oder jedenfalls hinsichtlich einzelner Regelungen – insbesondere zur Belegungsverpflichtung und zum Nachweis des Vorliegens der Voraussetzungen des jeweils aktuellen Stadtratsbeschlusses „Wohnen in München“ (Ziffer III Absatz 1 der Abwendungserklärung) sowie zur Mietpreisbindung (Ziffer III Absatz 4 der Abwendungserklärung) – unwirksam ist. Insofern ist spätestens seither auch streitig, ob die Pflichten aus Ziffer III Absatz 1 und Absatz 4 der Abwendungserklärung auch für die Wohnung Nummer 5 im Vordergebäude …straße 16 gelten. Allerdings sind die in Streit stehenden Rechtsverhältnisse bislang nicht hinreichend konkret im oben beschriebenen Sinne.
aa) In der Vereinbarung vom 17. Dezember 2018 sowie in der Abwendungserklärung vom selben Tag ist die Klägerin gegenüber der Beklagten zwar bestimmte Verpflichtungen eingegangen. Diese führen jedoch weder zu unmittelbaren Eingriffen der Beklagten in Rechte der Klägerin noch automatisch dazu, dass die Beklagte von der Klägerin ein bestimmtes – der ihr gegenüber eingegangenen Verpflichtung(en) entsprechendes – Verhalten auch tatsächlich verlangt bzw. sich zumindest tatsächlich berühmt, ein derartiges Verhalten von der Klägerin verlangen zu können. Vielmehr steht ein dahingehender konkreter Meinungsstreit zwischen Klägerin und Beklagter um die Wirksamkeit der bzw. zumindest von einzelnen in der Abwendungserklärung und der Vereinbarung vom 17. Dezember 2018 eingegangenen Verpflichtungen auch im Hinblick auf die Wohnung Nummer 5 im Vordergebäude …straße 16 erst als künftiges Geschehen im Raum – und zwar insbesondere dann, wenn die Klägerin tatsächlich und nicht nur, wie im Schriftsatz vom 12. Juni 2020 angegeben („möchte […] nicht zu einer geringeren Miete als 12,23 €/qm“, Seite 8 des Schriftsatzes; „erwägt gegenwärtig, die seit dem 1.6.2020 leer stehende Wohnung Nummer 5 frei zu vermieten“, Seite 10 des Schriftsatzes), lediglich möglicherweise künftig gegen eine oder mehrere von ihr gegenüber der Beklagten (vermeintlich nicht wirksam) eingegangene Verpflichtungen tatsächlich verstößt und diese daraufhin die ihr in diesem Fall zustehenden vertraglichen Rechte geltend macht bzw. dies zumindest konkret angekündigt (zum Ausreichen der Ankündigung eines solchen Verhaltens durch den Vertragspartner vgl. VGH Kassel, U.v. 17.12.1985 – 9 UE 2162.85 – juris Rn. 54; Sodan, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 43 Rn. 104). Erst hierdurch, z.B. wenn sie eine Unterlassung des vertragswidrigen Verhaltens verlangt oder die für den Fall der Vertragsverletzung vorgesehenen Vertragsstrafen (Ziffer VI der Abwendungserklärung) als verwirkt ansieht und diese einfordert und insoweit ggf. auch von der von der Klägerin abgegebenen Erklärung über die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (Ziffer VII der Abwendungserklärung) Gebrauch macht bzw. machen will, berühmt sich die Beklagte, aus einem dann konkret streitigen Rechtsverhältnis heraus von der Klägerin ein bestimmtes Tun bzw. Unterlassen verlangen zu können.
Allein die bislang ausweislich der in diesem Verfahren ausgetauschten Schriftsätze zwischen den Beteiligten jedenfalls teilweise umstrittene rechtliche Bewertung der Wirksamkeit der Vereinbarung vom 17. Dezember 2018 sowie der Abwendungserklärung vom selben Tag, aus der die Klägerin selbst nach ihrer Anfechtungserklärung vom 17. Dezember 2019 – auch im Hinblick auf die Wohnung Nummer 5 im Vordergebäude …straße 16 – tatsächlich keine Rechtsfolgen ableitet, sondern stattdessen die von ihr eingegangenen Verpflichtungen weiterhin ordnungsgemäß erfüllt, wobei sie hierbei ausweislich der geschilderten Beantragung einer Bescheinigung des Sozialreferats der Beklagten im Namen einer Mieterin der Wohnung Nummer 10 im Vordergebäude …straße 16 sogar besonderen Einsatz zeigt, konkretisiert den Streit noch nicht hinreichend. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der mit Schreiben vom 19. Dezember 2019 erklärten Zurückweisung der Anfechtungserklärung der Klägerin durch die Beklagte. Denn die Klägerin trägt trotz der ex-tunc-Wirkung einer wirksamen Anfechtung (§ 142 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) auch seither in ihrem tatsächlichen Tun den gegenüber der Beklagten im Zusammenhang mit der Abwendung des Vorkaufsrechts eingegangenen Verpflichtungen vollumfänglich und damit auch in Bezug auf die Wohnung Nummer 5 im Vordergebäude …straße 16 Rechnung. Auch wenn damit wohl keine wirksame Bestätigung der angefochtenen Abwendungserklärung verbunden ist, berühmt sich die Klägerin jedenfalls weder Rechten aus der von ihr abgegebenen Anfechtungserklärung noch gibt sie der Beklagten auch nur Anlass dafür, wegen des Nichteinhaltens der nach ihrer Ansicht zumindest nicht infolge der Anfechtungsklärung erloschenen Verpflichtungen zumindest anzukündigen, für diesen Fall vorgesehene vertragliche Rechte geltend zu machen. Zudem kann aus der Zurückweisung der Anfechtung wegen Fehlens eines Anfechtungsgrundes als unberechtigt nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass die Beklagte sich im Fall eines Verstoßes der Klägerin gegen die am 17. Dezember 2018 eingegangenen Verpflichtungen tatsächlich und in jedem Fall berühmen würde, von der Klägerin ein bestimmtes Verhalten zu verlangen bzw. das (vermeintlich) vertragswidrige Verhalten durch die Forderung bzw. Vollstreckung der vorgesehenen Vertragsstrafe tatsächlich zu sanktionieren. Die Zurückweisung der Anfechtung beinhaltet vielmehr nur, dass die Beklagte keinen Nichtigkeitsgrund im Sinne von Art. 62 Satz 2 Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz (BayVwVfG) i.V.m. § 142 Abs. 1 i.V.m. § 123 Abs. 1 BGB erkennt. Darüber hinaus ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass die Beklagte nach dem Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 12. Juni 2020 (dort Seite 13 f.) zwischenzeitlich nicht mehr von vornherein auf allen von der Klägerin eingegangenen Verpflichtungen zur Abwendung eines Vorkaufsrechts besteht, sondern jede „geeignete“ Abwendungserklärung für ausreichend hält. Die Klärung der Wirksamkeit der Anfechtung ist somit mangels Ableitung von Rechtsfolgen aus der Anfechtungserklärung bislang nicht von tatsächlicher Relevanz.
bb) Die von der Klägerin am 17. Dezember 2018 eingegangenen rechtsgeschäftlichen Verpflichtungen und die im Fall von deren Verletzung drohenden Sanktionen vollziehen sich – auch im Hinblick auf die Wohnung Nummer 5 im Vordergebäude …straße 16 – gerade nicht selbst (vgl. zum Aspekt des „self-executing“ im Fall einer Feststellungsklage zum Geltungsumfang einer Norm vgl. BVerwG, U.v. 28.1.2010 – 8 C 19.09 – juris Rn. 29; ebenso betrifft BVerwG, U.v. 9.12.1982 – 5 C 103.81 einen Fall einer sich selbst vollziehenden Norm; vgl. auch OVG Bautzen, B.v. 25.7.2013 – 4 A 218.13 – juris Rn. 15). Vielmehr kommen vorliegend erst dann, wenn eine Vertragspartei (jedenfalls vermeintlich) die von ihr eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt oder (vermeintlich) ihr nach dem Vertrag nicht bestehende Rechte für sich in Anspruch nimmt und die andere Vertragspartei daraus (vertrags-)rechtliche Konsequenzen zieht, die insoweit in Streit stehenden vertraglichen Regelungen und damit auch die gesetzlichen Regelungen, an denen die vertraglichen Regelungen zu messen sind, auf einen konkreten Sachverhalt zur Anwendung und steht erst dann eine mögliche konkrete, nicht nur abstrakt drohende Rechtsverletzung im Raum, die mit einer Klage abgewehrt werden können soll (vgl. BVerwG, U.v. 9.12.1982 – 5 C 103.81 – juris Rn. 10). Solange sich nicht eine Vertragspartei tatsächlich berühmt, von der anderen auf der Grundlage der eingegangenen Verpflichtungen ein bestimmtes Verhalten verlangen bzw. ein bestimmtes vertragswidriges Verhalten sanktionieren zu können, und die andere dies nicht ablehnt, besteht kein konkreter Streit über die Wirksamkeit eines oder mehrerer Rechtsverhältnisse(es) und ist die Wirksamkeit der eingegangenen vertraglichen Regelungen eine bloße Vorfrage eines (noch nicht hinreichend konkreten) Rechtsverhältnisses im Sinne von § 43 Abs. 1 VwGO. Der für ein Rechtsverhältnis im Sinne von § 43 Abs. 1 VwGO notwendige konkrete Sachverhalt zeichnet sich dadurch aus, dass Rechtsfragen hinsichtlich eines Einzelfalls (tatsächlich) relevant werden. Es ist nicht möglich, der Feststellungsklage dadurch den erforderlichen konkreten Einzelfallbezug zu verleihen, dass ein bislang bloß fiktives Geschehen konkret geschildert bzw. umrissen wird (vgl. Sodan, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 43 Rn. 44). Denn die Feststellungsklage ist gerade keine allgemeine Auskunftsklage über die Rechtslage (vgl. Happ, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 43 Rn. 21; vgl. auch Sodan, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 43 Rn. 43); vielmehr dient auch sie allein der Durchsetzung konkreter Rechte der Parteien (vgl. BVerwG, U.v. 8.6.1962 – VII C 78.61 – BayVBl. 1962, 381 ) und nicht der Erstellung von Rechtsgutachten durch Gerichte.
Vor diesem Hintergrund sind die vorliegend in Streit stehenden Rechtsverhältnisse betreffend die Wohnung Nummer 5 im Vordergebäude …straße 16 noch nicht hinreichend konkret, um bereits Gegenstand einer Feststellungsklage im Sinne von § 43 Abs. 1 VwGO sein zu können, so dass die in der mündlichen Verhandlung aufrechterhaltene Feststellungsklage mit ihren drei Anträgen schon nicht statthaft ist.
b) Unabhängig davon fehlt der Klage das erforderliche Feststellungsinteresse.
Mangels Bezugs zu einem bereits derzeit hinreichend konkreten streitigen Rechtsverhältnis ist die vorliegend erhobene Feststellungsklage eine sogenannte vorbeugende Feststellungsklage, mit der künftige und erst drohende belastende Maßnahmen bzw. Forderungen der Beklagten gegenüber der Klägerin und damit möglicherweise einhergehende Rechtsverletzungen abgewehrt werden sollen (vgl. OVG Lüneburg, U.v. 5.2.2019 – 2 LC 365.18 – juris Rn. 27).
aa) Vorbeugender Rechtsschutz ist zwar im deutschen und auch im verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutzsystem nicht generell ausgeschlossen, sondern kann durch die Garantie (tatsächlich) effektiven Rechtsschutzes gemäß Art. 19 Abs. 4 GG sogar geboten sein. Andererseits ist in diesem Zusammenhang das Prinzip der Gewaltenteilung (Art. 20 Abs. 2 GG) zu berücksichtigen, das durch vorbeugenden Rechtsschutz mit dem Ziel, die Entscheidungsfreiheit der Verwaltung im Rahmen ihrer gesetzlichen Zuständigkeiten und Aufgabenerfüllung im Vorhinein durch richterliche Anordnungen einzuengen, betroffen wird (vgl. BayVGH, B.v. 28.4.1992 – 21 CE 92.949 – juris Rn. 5; B.v. 30.11.2010 – 9 CE 10.2468 – juris Rn. 20; B.v. 23.7.2019 – 6 ZB 19.790 – juris Rn. 9). Entsprechend der zwischen diesen widerstreitenden Vorgaben des Grundgesetzes herzustellenden praktischen Konkordanz setzt ein Antrag auf vorbeugenden Rechtsschutz ein entsprechend qualifiziertes, d.h. ein gerade auf die Inanspruchnahme vorbeugenden Rechtsschutzes gerichtetes Rechtsschutzinteresse voraus. Für vorbeugenden Rechtsschutz ist dort kein Raum, wo und solange der Betroffene in zumutbarer Weise auf den von der Verwaltungsprozessordnung als grundsätzlich angemessen und ausreichend angesehenen nachträglichen Rechtsschutz verwiesen werden kann (vgl. BVerwG, U.v. 8.9.1972 – IV C 17.71 – juris Rn. 29; U.v. 29.7.1977 – IV C 51.75 – juris Rn. 22; U.v. 25.9.2008 – 3 C 35.07 – juris Rn. 26; BayVGH, B.v. 28.4.1992 – 21 CE 92.949 – juris Rn. 5; B.v. 1.2.2001 – 22 AE 00.40055 – juris Rn. 11).
Bei befürchtetem Handeln durch Verwaltungsakt ist Rechtsschutz regelmäßig nicht vorbeugend erforderlich, sondern nach Erlass des Verwaltungsakts, gegebenenfalls über § 80 und § 80a VwGO, zu gewähren. Dasselbe gilt im Hinblick auf sonstiges, auch eingreifendes Verwaltungshandeln aufgrund der dagegen eröffneten Rechtsschutzmöglichkeiten unter Berücksichtigung der Möglichkeit einstweiligen Rechtsschutzes gemäß § 123 VwGO. Für vorbeugenden Rechtsschutz ist folglich nur dann Raum, wenn nachträglicher – auch vorläufiger – Rechtsschutz nicht möglich ist oder nicht ausreicht, um wesentliche Nachteile abzuwenden, die auch durch eine spätere Entscheidung in der Hauptsache nicht mehr beseitigt werden können (vgl. BayVGH, B.v. 28.4.1992 – 21 CE 92.949 – juris Rn. 5; B.v. 1.2.2001 – 22 AE 00.40055 – juris Rn. 11). Insofern besteht für eine vorbeugende Feststellungsklage nur dann ein berechtigtes Interesse, wenn durch „nachträglichen“ (gegebenenfalls auch vorläufigen) Rechtsschutz (ausnahmsweise) kein ausreichender und insofern effektiver Rechtsschutz gewährleistet wäre (vgl. Happ, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 43 Rn. 31 f.), so dass bereits jetzt ein ausreichender Klärungsbedarf besteht (vgl. Möstl, in: BeckOK VwGO, § 43 Rn. 5 ). Nicht gleichwertig ist der nachträgliche Rechtsschutz regelmäßig bei solchen Rechtsverhältnissen, die wiederholt auftreten, also bei Rechten und Pflichten, deren Bestehen oder Nichtbestehen nicht nur einmalig von Interesse ist (vgl. BayVGH, B.v. 12.12.2008 – 4 ZB 07.997 – juris Rn. 6 zur Feststellung eines jährlichen Anspruchs auf Fördermittel; U.v. 5.8.2014 – 10 BV 13.2020 – juris Rn. 20 zur Feststellung von aufenthaltsrechtlichen Rechten im Zusammenhang mit der häufigen Einreise in die Bundesrepublik Deutschland; Happ, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 43 Rn. 33), oder, wenn eine Strafanzeige oder ein Ordnungswidrigkeitenverfahren o.Ä. droht und sich der jeweilige Beklagte insofern hoheitlicher Eingriffsbefugnisse gegenüber dem jeweiligen Kläger berühmt (vgl. zur sog. Damokles-Rechtsprechung BVerwG, U.v. 23.1.1992 – 3 C 50.89 – juris Rn. 32 ff.; U.v. 23.6.2016 – 2 C 18.15 – juris Rn. 20; VGH Kassel, U.v. 17.12.1985 – 9 UE 2162.85 – juris Rn. 58). Das maßgebliche Kriterium zur Bestimmung des Feststellungsinteresses ist somit die Zumutbarkeit weiteren Abwartens des konkreten behördlichen Handelns, das der jeweilige Kläger durch die Feststellung, dass die Behörde hierzu nicht berechtigt sei, abwehren möchte (vgl. OVG Lüneburg, U.v. 5.2.2019 – 2 LC 365.18 – juris Rn. 27; Sodan, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 43 Rn. 104, 106).
bb) Vorliegend ist weder dargetan noch ersichtlich, dass der Klägerin irreparable, d.h. nachträglich nicht mehr regulierbare Nachteile drohten, wenn sie auf nachträglichen (vorläufigen) Rechtsschutz gegen künftiges Handeln der Beklagten zur Durchsetzung der von der Klägerin in der Vereinbarung und der Abwendungserklärung vom 17. Dezember 2018 eingegangenen Verpflichtungen im Hinblick auf die Wohnung Nummer 5 im Vordergebäude …straße 16 verwiesen wird.
aaa) Zwar kann ein qualifiziertes Feststellungsinteresse vorliegen, wenn ein Beteiligter durch die Feststellungsklage Klarheit über die das Rechtsverhältnis bestimmende Rechtslage schaffen will, um bereits jetzt wirtschaftliche Dispositionen treffen zu können bzw. die Dispositionssicherheit wiederherzustellen. Dies gilt jedoch nur, soweit drohende Rechtseingriffe oder Forderungen oder ähnliche sich auf die wirtschaftlichen Dispositionsmöglichkeiten auswirkende Maßnahmen gegen einen bereits eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb oder sonstige geschützte Rechte im Raum stehen, der bzw. die ohne die Dispositionsunsicherheit erworben wurde(n) bzw. bei dessen/deren Erwerb die Dispositionsunsicherheit noch nicht erkennbar und diese daher unausweichlich war (vgl. BVerwG, U.v. 16.12.2016 – 8 C 6.15 – juris Rn. 15 zur Dispositionsunsicherheit für den Betrieb von bei Änderung des Spielhallengesetzes bereits genehmigten und betriebenen Spielhallen; BayVGH, U.v. 10.7.2006 – 22 BV 05.457 – juris Rn. 32, wo explizit auf die Gefahr behördlicher Eingriffe in einen bereits eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb abgestellt wird; VGH Kassel, U.v. 17.12.1985 – 9 UE 2162.85 – juris Rn. 57 zur Dispositionsunsicherheit für einen ebenfalls bereits bestehenden Betrieb und dessen Werbeauftritte). Eine Dispositionsunsicherheit aufgrund eines streitigen Rechtsverhältnisses, mit der der Betroffene bereits bei Erwerb des Betriebs o.Ä. von Anfang an konfrontiert war und seine Dispositionsmöglichkeiten insofern in erkennbarer Weise von Anfang an belastet waren und auf die er sich dennoch bewusst bzw. trotz objektiver Erkennbarkeit eingelassen hat, ist nicht schutzwürdig und vermag daher ein (qualifiziertes) Feststellungsinteresse als Ausprägung des allgemeinen Rechtsschutzbedürfnisses nicht zu begründen.
(1) Vorliegend war der Kaufvertrag zwischen der Klägerin und den Verkäufern des Grundstücks …straße 16 zum Zeitpunkt der Abgabe der Abwendungserklärung und des Abschlusses der Vereinbarung vom 17. Dezember 2018 bereits geschlossen, so dass im Hinblick auf das „Ob“ und auch die Bedingungen des Kaufvertrags keine Unsicherheit mehr bestand. Ebenso wurde der Kaufvertrag ausweislich der dort getroffenen Regelungen für den Fall der Ankündigung und der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts durch die Beklagte in dem Bewusstsein geschlossen, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht im Raum steht und die von der Klägerin getätigte Investition insofern noch scheitern bzw. – je nach Ausgestaltung der Abwendungserklärung, zu deren Abgabe sich die Klägerin gegenüber den Verkäufern in Ziffer 7.5 des Kaufvertrags ausdrücklich ohne die Möglichkeit eines Aushandelns des Inhalts mit der Beklagten verpflichtete bzw. sie sogar die Verkäufer bevollmächtigte – jedenfalls in ihrer konkreten Ausgestaltung noch verändert werden kann. Die Klägerin hat die Abwendungserklärung vom 17. Dezember 2018 und ist die Vereinbarung mit der Beklagten vom selben Tag – insbesondere ausweislich der vorangegangenen Bemühungen um eine Änderung des Inhalts der Abwendungserklärung – in voller Kenntnis bzw. zumindest Erkennbarkeit von deren bzw. dessen Inhalt und damit auch deren bzw. dessen Auswirkungen auf die Rentabilität ihres getätigten Grundstückskaufgeschäfts abgegeben bzw. eingegangen, ohne hierzu gegenüber der Beklagten auch nur ansatzweise verpflichtet gewesen zu sein. Für die Klägerin war bereits zum Zeitpunkt der Abgabe der Abwendungserklärung in vollem Umfang ersichtlich, worauf sie sich in wirtschaftlicher Hinsicht – gerade im Hinblick auf die Höhe der mit der Investition erzielbaren Einnahmen bzw. drohende Vertragsstrafen – durch die gegenüber der Beklagten eingegangenen Verpflichtungen zur Abwendung von deren Vorkaufsrecht einlässt. Ihr hätte es gerade in Anbetracht der in der Abwendungserklärung vorgesehenen Einschränkungen bei der Gewinnerzielung im Verhältnis zur Beklagten ohne Weiteres offen gestanden, von der Abgabe einer Abwendungserklärung abzusehen und der Beklagten die Ausübung ihres Vorkaufsrechts zu ermöglichen. Der begrenzte Zeitraum, der für die Abgabe einer Abwendungserklärung zur Verfügung steht, folgt aus § 28 Abs. 2 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB), wobei sich vorliegend die Klägerin gemäß Ziffer 7.5 des Kaufvertrags zudem gegenüber ihren Verkäufern verpflichtet hatte, keine Verlängerung der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB gemäß § 27 Abs. 1 Satz 3 BauGB zu beantragen. Der von der Klägerin verspürte zeitliche Druck zur der Abgabe einer Abwendungserklärung wurde folglich nicht von der Beklagten ausgeübt. Die im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte im Raum stehende Vorfälligkeitsentschädigung hätte die Klägerin im Fall der Annahme der Rechtswidrigkeit des Vorkaufsrechts im Rahmen eines Amtshaftungsanspruchs geltend machen können. Dass ein dahingehender Erfolg – insbesondere wegen der Notwendigkeit der Anfechtung des Vorkaufsrechts (§ 839 Abs. 3 BGB), in deren Rahmen auch das Ausreichen einer von der Klägerin angebotenen bzw. abgegebenen, von der Beklagten jedoch nicht für ausreichend erachteten Abwendungserklärung geklärt werden kann – regelmäßig eine nicht ganz unerhebliche Zeit in Anspruch nimmt und zudem mit Unsicherheiten behaftet ist, war für die Klägerin wegen ihrer Kenntnis von dem im Raum stehenden Vorkaufsrecht bereits bei Abschluss des Kaufvertrags erkennbar.
Daraus, dass sich die Klägerin vorliegend im notariellen Kaufvertrag gegenüber den Verkäufern verpflichtet hat, eine Abwendungserklärung nach Maßgabe der Forderungen der Beklagten abzugeben, und sie die Abwendungserklärung am 17. Dezember 2018 insofern nicht ohne jegliche Verpflichtung hierzu und ohne jeglichen Zwang abgegeben hat, folgt nichts anderes, da das berechtigte Feststellungsinteresse gerade gegenüber dem jeweiligen Klagegegner bestehen muss (vgl. BVerwG, U.v. 27.6.1997 – 8 C 23.96 – juris Rn. 17 m.w.N.). Die in Ziffer 7.5 des Kaufvertrags gegenüber ihren Verkäufern eingegangene Verpflichtung ändert nichts daran, dass die Klägerin die Abwendungserklärung vom 17. Dezember 2018 und die Vereinbarung mit der Beklagten vom selben Tag ohne Verpflichtung gegenüber der Beklagten und mit der Möglichkeit, von den Erklärungen abzusehen und der mit ihnen verbundenen Dispositionsunsicherheit auszuweichen, abgegeben hat bzw. eingegangen ist und sie sich insofern allein durch ihr eigenes Tun in die bestehende, von Anfang an mit Dispositionsunsicherheiten verbundene und insofern nicht per se schutzwürdige Lage gebracht hat.
In einem solchen Fall vermag die Dispositionsunsicherheit, die aus der streitgegenständlichen Frage der Wirksamkeit von von der Klägerin im Hinblick auf die Wohnung Nummer 5 im Vordergebäude …straße 16 eingegangenen Verpflichtungen in Ziffer III der Abwendungserklärung folgt, trotz im Raum stehender Verwirkung einer Vertragsstrafe im Fall der Vertragsverletzung (vgl. Rieble, in: Staudinger, BGB, § 339 Rn. 547 ) ein schutzwürdiges qualifiziertes Feststellungsinteresse nicht zu begründen. Die vorliegend bestehende Unsicherheit – die die Frage der Berechtigung der Klägerin zur einfacheren Erzielung höherer Mieteinnahmen betrifft – geht nicht über die Unsicherheit hinaus, die üblicherweise mit einem möglicherweise vertragsverletzenden Verhalten verbunden ist. Diese allein reicht jedoch entsprechend der grundsätzlichen Ausgestaltung des subjektiven Rechtsschutzes als nachträglichem Rechtsschutz nicht aus, um ein qualifiziertes Rechtsschutzinteresse zu begründen, zumal auch im Bereich öffentlich-rechtlicher Verträge Vertragsfreiheit besteht und die Vertragsparteien damit – wie auch vorliegend – frei entscheiden können, ob und mit welchem Inhalt sie eine vertragliche Vereinbarung eingehen. Das Anliegen, der Klägerin einen Vertragsverstoß zu erleichtern, indem man ihr die „Angst“ vor der Vertragsstrafe oder der Geltendmachung von sonstigen Ansprüchen des Vertragspartners aufgrund der Vertragsverletzung nimmt, vermag kein (qualifiziertes) Feststellungsinteresse zu begründen (vgl. Rieble, in: Staudinger, BGB, § 339 Rn. 547 ). Dasselbe gilt im Hinblick auf mögliche Schadensersatzansprüche Dritter gegenüber der Klägerin, die möglicherweise dadurch entstehen, dass die Klägerin diesen gegenüber Verpflichtungen, die gegenüber der Beklagten vertragswidrig sind, nicht dauerhaft erfüllen kann. Andernfalls wäre es gerade bei auf Dauer angelegten Rechtsverhältnissen, beispielsweisen Gesellschaftsverträgen, regelmäßig als das Mittel der Wahl anzusehen, unmittelbar nach Vertragsschluss und bereits vor Aufkommen eines konkreten Streits über Rechte bzw. Pflichten von Gesellschaftern eine allgemeine Klärung der Wirksamkeit des Gesellschaftsvertrags zur Vermeidung künftiger Streitigkeiten und insbesondere der unberechtigten Inanspruchnahme von einzelnen Gesellschaftern durch die Gesellschaft herbeizuführen. Es würde jedoch die Leistungsfähigkeit der Gerichte bei Weitem übersteigen (vgl. BVerwG, U.v. 16.9.2015 – 1 B 36.15 – juris Rn. 5 zum Schutzzweck der Sachurteilsvoraussetzung des Rechtsschutzbedürfnisses), wenn Verträge unabhängig vom Bestehen konkreter Streitigkeiten um konkrete Vertragspflichten abstrakt und vorab – vorsorglich und zur Prävention künftiger konkreter Auseinandersetzungen – auf ihre Wirksamkeit hin überprüft werden könnten und müssten. Dementsprechend wird auch in der Kommentarliteratur die Frage der Nichtigkeit eines Vertrags jedenfalls grundsätzlich nicht als Rechtsverhältnis im Sinne von § 43 Abs. 1 VwGO angesehen (vgl. Happ, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 43 Rn. 16, 17, 20).
(2) Entgegen der Auffassung der Klägerin ist eine im Raum stehende Verwirkung einer Vertragsstrafe ebenso wie eine im Raum stehende Schadensersatzpflicht gegenüber Dritten auch nicht mit den Fällen vergleichbar, in denen eine Strafanzeige oder ein Ordnungswidrigkeitenverfahren droht und für die ein für vorbeugenden Rechtsschutz notwendiges qualifiziertes Rechtsschutzbedürfnis bzw. Feststellungsinteresse anerkannt wird. Anders als im Fall eines drohenden Straf- oder Ordnungswidrigkeitenverfahrens oder auch eines drohenden Disziplinarverfahrens (vgl. zur Anerkennung eines qualifizierten Feststellungsinteresses in diesem Fall Happ, in Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 43 Rn. 33) berühmt sich der eine Vertragspartner im Fall der Geltendmachung einer zuvor vertraglich und damit im Einverständnis beider Vertragsparteien vereinbarten Vertragsstrafe keiner hoheitlichen und damit ohne eigenes Zutun bzw. ausdrückliches Einverständnis begründeten einseitigen Eingriffsbefugnisse gegenüber dem anderen. Derjenige, der sich in einem gerichtlichen Verfahren gegen die Geltendmachung oder Vollstreckung einer Vertragsstrafe oder von Schadensersatzansprüchen wehrt, muss eine dieser zugrundeliegende verwaltungsrechtliche Frage gerade nicht in ihm nicht zumutbarer Weise „von der Anklagebank herab“ und als Beschuldigter, dem ein von der Rechtsordnung allgemein missbilligtes und strafbewehrtes und insofern besonders schwerwiegendes Fehlverhalten vorgeworfen wird, klären lassen (vgl. BVerfG, B.v. 7.4.2003 – 1 BvR 2129/02 – juris Rn. 14; BVerwG, U.v. 23.6.2016 – 2 C 18.15 – juris Rn. 20; BayVGH, U.v. 10.7.2006 – 22 BV 05.457 – juris Rn. 32). Er kann dies vielmehr wie ein Beteiligter eines sonstigen den Zivil- oder Verwaltungsgerichten zugewiesenen Verfahrens und damit in zumutbarer Weise tun.
bbb) Das für die zulässige Inanspruchnahme vorbeugenden Rechtsschutzes erforderliche qualifizierte Rechtsschutzinteresse ergibt sich auch nicht daraus, dass mit der Abwendungserklärung der Klägerin vom 17. Dezember 2018 und der Vereinbarung mit der Beklagten vom selben Tag Rechtsverhältnisse begründet wurden, die wiederholt auftreten können, so dass das Bestehen oder Nichtbestehen der damit begründeten Rechte und Pflichten – auch im Hinblick auf die Wohnung Nummer 5 im Vordergebäude …straße 16 – nicht nur einmalig von Interesse ist. Denn auch im Fall eines „Dauerrechtsverhältnisses“ setzt die Zulässigkeit vorbeugenden Rechtsschutzes voraus, dass es zwischen den Beteiligten des Rechtsverhältnisses bereits einmal zu einem hinreichend konkreten Streit über das Bestehen bzw. Nichtbestehen von Rechten bzw. Pflichten aus dem Rechtsverhältnis im oben beschriebenen Sinne gekommen ist (vgl. BayVGH, B.v. 12.12.2008 – 4 ZB 07.997 – juris Rn. 1, 6 zur Feststellung eines jährlichen Anspruchs auf Fördermittel, nachdem der Zuschussbetrag bereits einmal abgelehnt wurde; U.v. 5.8.2014 – 10 BV 13.2020 – juris Rn. 2, 20 zur Feststellung von aufenthaltsrechtlichen Rechten im Zusammenhang mit der Einreise in die Bundesrepublik Deutschland, nachdem die Einreise bereits einmal verweigert worden ist; Happ, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 43 Rn. 33). Andernfalls stehen auch im Fall eines „Dauerrechtsverhältnisses“ nur abstrakte Rechtsfragen im Raum, deren Klärung die Feststellungsklage nicht dient.
ccc) Ferner stehen der Klägerin auch ohne die Möglichkeit vorbeugenden Rechtsschutzes trotz drohender Vertragsstrafe effektive Rechtsschutzmöglichkeiten offen und ist ihr insofern ein Abwarten des nachträglichen Rechtsschutzes zumutbar. Insbesondere steht der Klägerin im Fall der möglicherweise drohenden Vollstreckung von von aus Sicht der Beklagten verwirkten Vertragsstrafen neben einer Klage auf Feststellung, dass die Vertragsstrafe nicht verwirkt und fällig geworden ist (vgl. VG München, U.v. 28.11.2016 – M 8 K 15.3460 – juris Rn. 29; U.v. 5.3.2018 – M 8 K 16.2803 – juris Rn. 44), insbesondere auch die Möglichkeit (nachträglichen) vorläufigen Rechtsschutzes in Form eines Antrags gemäß § 123 Abs. 1 VwGO offen, die Beklagte zu verpflichten, die Zwangsvollstreckung der Vertragsstrafe vorläufig einzustellen. Insofern ist es für die Frage eines qualifizierten Rechtsschutzbedürfnisses auch unerheblich, wie hoch eine ohne Vorabklärung der Rechtslage drohende Vertragsstrafe ist. Es besteht, soweit ersichtlich, kein Grund für die Annahme, bei einer Antragstellung nach § 123 Abs. 1 VwGO würde der Klägerin ausreichender Rechtsschutz gegen (künftige) Maßnahmen der Zwangsvollstreckung der Beklagten nicht mehr rechtzeitig gewährt. Eine Schaffung vollendeter Tatsachen ist insoweit nicht zu befürchten; die Effektivität nachträglichen (vorläufigen) Rechtsschutzes ist ebenfalls nicht zweifelhaft. Nach allgemeiner Lebenserfahrung ist nicht anzunehmen, dass das Verwaltungsgericht den Rechtsschutzanspruch der Klägerin dadurch infrage stellt, dass über derartige Anträge der Klägerin nicht unverzüglich nach Eintritt der Entscheidungsreife entschieden wird (vgl. BayVGH, B.v. 28.4.1992 – 21 CE 92.949 – juris Rn. 6).
ddd) Allein die Erwägung, dass es möglicherweise prozessökonomischer wäre und gegebenenfalls spätere – auch gerichtliche – Auseinandersetzungen vermeiden könnte, wenn die Rechtslage, d.h. die Wirksamkeit der Vereinbarung vom 17. Dezember 2018 und der Abwendungserklärung der Klägerin vom selben Tag auch nur teilweise und allein im Hinblick auf die Wohnung Nummer 5 des Vordergebäudes …straße 16 gerichtlich vorab abstrakt geklärt würde, lässt die Inanspruchnahme nachträglichen (vorläufigen) Rechtsschutzes nicht als unzumutbar erscheinen und vermag insbesondere keine erheblichen, später nicht mehr zu beseitigenden und einen Eingriff in das Prinzip der Gewaltenteilung rechtfertigenden Nachteile der Klägerin zu begründen. Zwar ist es der Klägerin entgegen der Ansicht der Beklagten nicht grundsätzlich verwehrt, einen von ihr abgeschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrag und eine abgegebene Abwendungserklärung für rechtswidrig zu halten und eine Klärung der Wirksamkeit der darin von ihr eingegangenen Verpflichtungen auf dem Rechtsweg anzustreben. Daran ist sie insbesondere auch nicht dadurch gehindert, dass sie in der Vereinbarung vom 17. Dezember 2018 hinsichtlich der von ihr abgegebenen Abwendungserklärung auf die Einwendung des Nichtvorliegens der Voraussetzungen eines Vorkaufsrechts verzichtet hat. Dies ist zum einen dadurch bedingt, dass die Wirksamkeit der abgegebenen Abwendungserklärung auch von anderen Voraussetzungen als denen eines bestehenden Vorkaufsrechts abhängen kann. Zum anderen unterliegt die Frage der Wirksamkeit eines Einwendungsverzichts ebenfalls der gerichtlichen Überprüfung. Allerdings steht dem Einzelnen innerhalb der Systems des Individualrechtsschutzes in der deutschen Rechtsordnung und auch in der Verwaltungsprozessordnung diese Möglichkeit nicht schon allein aufgrund des Wunsches nach einer möglichst frühzeitigen und umfassenden Klärung der Wirksamkeit gerade einer Mehrzahl eingegangener (vertraglicher) Verpflichtungen offen, solange sich der eine Vertragspartner noch nicht berühmt, vom anderen auf der Grundlage des Vertrags ein bestimmtes Verhalten verlangen zu können. Eine derartige Vorverlagerung des Rechtsschutzes auf eine abstrakte Vertragskontrolle, ohne dass es bereits zu einem konkreten, der vertraglichen Vereinbarung (zumindest möglicherweise) widersprechenden Verhalten gekommen ist, das vom anderen Vertragspartner als nicht berechtigt aufgefasst wird und aufgrund dessen er die ihm in diesem Fall (vermeintlich) zustehenden Maßnahmen ergreift bzw. dies zumindest ankündigt – was keineswegs stets der Fall sein muss -, ist dem grundsätzlich auf nachträglichen Individualrechtsschutz ausgelegten Rechtsschutzsystem der deutschen Rechtsordnung und auch der Verwaltungsgerichtsordnung fremd (vgl. BVerwG, U.v. 23.6.2016 – 2 C 18.15 – juris Rn. 19; OVG Münster, U.v. 9.5.2017 – 13 A 1035.15 – juris Rn. 43; VG München, U.v. 25.7.2002 – M 29 K 99.4233 – juris Rn. 19). Dementsprechend besteht für eine Klage auf Feststellung des (Fort-)Bestehens bzw. Nicht(fort) bestehens eines vertraglichen Verhältnisses als solchem grundsätzlich erst im Fall eines konkreten Streits um die Wirksamkeit einer Vertragsbeendigung ein berechtigtes Feststellungsinteresse (so zum Fall einer konkret streitigen Vertragskündigung BayVGH, U.v. 15.3.2019 – 22 A 16.40010, 22 A 17.40003 – juris Rn. 10 f., 31; VGH Mannheim, U.v. 14.8.1992 – 10 S 816.91 – juris Rn. 4 f., 16; VG Düsseldorf, U.v. 16.6.2008 – 5 K 2746.08 – BeckRS 2008, 39407; VG Schleswig, U.v. 14.11.2017 – 3 A 14.17 – juris Rn. 9, 18, 22, 71, 76).
eee) Darüber hinaus ist bei der Frage der Zumutbarkeit des weiteren Abwartens eines konkreten behördlichen Handelns, das die Klägerin durch die Feststellung des Nichtbestehens zumindest von Teilen der in der am 17. Dezember 2018 abgegebenen Abwendungserklärung eingegangenen Verpflichtungen im Hinblick auf die Wohnung Nummer 5 im Vordergebäude …straße 16 abwehren möchte, zu berücksichtigen, dass die Frage der Wirksamkeit konkreter vertraglicher Regelungen im Fall eines Rechtsstreits um die aus einer konkreten Vertragsverletzung folgenden Rechte bzw. Pflichten regelmäßig eine entscheidungserhebliche Vorfrage ist, die im Rahmen eines insoweit entstehenden konkreten Rechtsstreits inzident und – unter den Voraussetzungen des § 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 256 Abs. 2 ZPO, die auch im Verwaltungsprozess gelten (vgl. BayVGH, U.v. 22.12.1998 – 1 B 94.3288 – juris Rn. 76 ff.; Happ, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 43 Rn. 6) – auch mit Rechtskraftwirkung geklärt werden kann (vgl. Rieble, in: Staudinger, BGB, § 339 Rn. 549 ). Hierbei wird zudem das für eine Feststellungsklage grundsätzlich notwendige Feststellungsinteresse durch die Vorgreiflichkeit ersetzt (vgl. BGH, U.v. 17.5.1977 – VI ZR 174.74 – NJW 1977, S. 1637; Happ, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 43 Rn. 6).
3. Schließlich vermag auch das von der Klägerin geltend gemachte Präjudizinteresse für einen künftigen Schadensersatz- bzw. Amtshaftungsprozess vor den Zivilgerichten die Zulässigkeit der vorliegend am Ende der mündlichen Verhandlung noch rechtshängigen Feststellungsklage nicht zu begründen; sie ist insofern jedenfalls wegen der Subsidiarität der Feststellungsklage gem. § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO unzulässig.
Für eine Feststellungsklage nach § 43 VwGO zur Vorbereitung eines Amtshaftungs- bzw. Schadensersatzprozesses besteht außer in den Fällen des § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO – d.h. der vorliegend nicht gegebenen Erledigung eines Verwaltungsaktes bzw. eines Anspruchs auf Erlass eines Verwaltungsaktes (§ 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO analog) nach Klageerhebung – grundsätzlich kein Bedürfnis, weil die aufgeworfene Rechtsfrage in dem beabsichtigten Zivilprozess als Vorfrage geklärt werden kann (vgl. BVerwG, U.v. 20.1.1989 – 8 C 30.87 – juris Rn. 9; U.v. 24.1.1992 – 7 C 24.91 – juris Rn. 11). Die Subsidiarität der Feststellungsklage nach § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO gilt wegen der prinzipiellen Gleichwertigkeit der Rechtswege „rechtswegübergreifend“, d.h. auch dann, wenn die mit der Feststellungsklage konkurrierende Klage vor dem Zivilgericht zu erheben ist (vgl. BVerwG, U.v. 18.10.1985 – 4 C 21.80 – juris Rn. 41; U.v. 12.7.2000 – 7 C 3.00 – juris Rn. 12; B.v. 19.3.2014 – 6 C 8.13 – juris Rn. 13).
Eine Ausnahme hiervon gilt nur, wenn der jeweilige Kläger mit einer Feststellungsklage zunächst primären Rechtsschutz begehrt hat, sich dieses Begehren aber nach Klageerhebung erledigt und er sich nunmehr nur noch auf die Geltendmachung von Ausgleichs- und Ersatzansprüchen verwiesen sieht. In diesen Fällen kann auch das in § 43 Abs. 1 VwGO geforderte berechtigte Interesse an der alsbaldigen Feststellung ausnahmsweise mit der Absicht, Ersatzansprüche gegen den Staat geltend zu machen, begründet werden (vgl. BVerwG, U.v. 11.3.1993 – 3 C 90.90 – juris Rn. 37 f.; U.v. 8.12.1995 – 8 C 37.93 – juris Rn. 24; Pietzcker, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, § 43 Rn. 35 ). Denn in diesem Fall greift – wie im Fall einer Erledigung im Sinne von § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO nach Klageerhebung – der Rechtsgedanke, dass eine Partei nicht ohne Not um die Früchte des bisherigen Prozesses gebracht werden darf, insbesondere dann nicht, wenn das Verfahren unter entsprechendem Aufwand einen bestimmten Stand erreicht hat und sich mit der Erledigung des ursprünglichen Antrags die Frage stellt, ob dieser Aufwand nutzlos gewesen sein soll und der Kläger der Erledigung wegen in diesem Fall leer ausgehen muss (vgl. BVerwG, U.v. 20.1.1998 – 8 C 30.87 – juris Rn. 9 m.w.N.).
Eine solche Konstellation ist vorliegend allerdings nicht gegeben, weil eine Erledigung eines Rechtsschutzbegehrens nicht im Raum steht. Insofern ist die Klägerin im Hinblick auf die von ihr angedeuteten Schadensersatzansprüche gemäß § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO insgesamt auf den entsprechenden Schadensersatzprozess vor den Zivilgerichten zu verweisen.
Da das von der Klägerin angesprochene Präjudizinteresse wegen der Subsidiarität der Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO die Zulässigkeit der Klage nicht begründen kann, war die Frage, ob die Wohnung Nummer 5 im Vordergebäude …straße 16 aufgrund der in Ziffer III Absatz 1 der Abwendungserklärung eingegangenen Verpflichtung, nur an Personen neu zu vermieten, die eine Bescheinigung des Amtes für Wohnen und Migration vorlegen können, seit 1. Juni 2020 leer steht und der Klägerin daher ein Schaden entstanden ist, nicht entscheidungserheblich. Der auf die Feststellung dieser Tatsache abzielende Beweisantrag 3 war daher mangels rechtlicher Relevanz (vgl. Schübel-Pfister, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 86 Rn. 70) abzulehnen.
4. Nach alledem ist Klage auf Feststellung, dass die Klägerin die Wohnung Nummer 5 des Vordergebäudes …straße 16 zu einem höheren Mietzins als 11,50 € vermieten darf, dass sie die Wohnung Nummer 5 des Vordergebäudes …straße 16 an Mietinteressenten, die keine Bescheinigung des Amtes für Wohnen und Migration vorlegen, vermieten darf, und dass sie die Wohnung Nummer 5 des Vordergebäudes …straße 16 an Mietinteressenten, die nicht die Voraussetzungen des aktuellen Stadtratsbeschlusses „Wohnen in München“ erfüllen, vermieten darf, unzulässig.
Die Beweisanträge 2 und 3 zielten auf Fragen ab, die allenfalls für die Begründetheit der bereits unzulässigen Klage relevant sein können. Sie waren daher ebenfalls mangels Entscheidungserheblichkeit abzulehnen.
Der Beweisantrag 2, mit dem beantragt wurde, Beweis darüber zu erheben, dass das von der Abwendungsklärung betroffene Grundstück im Zeitpunkt des Verkaufs im Einklang mit den Zielen der Erhaltungssatzung genutzt wurde und auch keine städtebaulichen Missstände vorhanden waren, bezieht sich zudem nicht – wie für einen Beweisantrag geboten (vgl. Schübel-Pfister, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 86 Rn. 52) – auf eine die Tatbestands- oder Rechtsfolgenseite einer (möglicherweise im Rahmen der Begründetheit) relevanten Vorschrift betreffende Tatsache, sondern unmittelbar auf das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 26 Nr. 4 BauGB und damit auf eine Rechtsfrage.
IV. Die Kostenentscheidung beruht, soweit die Klage zurückgenommen wurde, auf § 155 Abs. 2 VwGO, im Übrigen auf § 154 Abs. 1 VwGO.
V. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 und Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.