Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  M 8 K 16.2803

Leitsatz

1.  Die Bestimmung der Höhe der Vertragsstrafe nach der Regelung im Vertrag erfolgt nicht mit regelnder Wirkung durch die Beklagte. Vielmehr liegt ein Fall des einseitigen Leistungsbestimmungsrechts nach § 315 BGB vor, der über die Verweisung in Art. 62 S. 2 BayVwVfG bei öffentlich-rechtlichen Verträgen entsprechend Anwendung findet. (Rn. 33) (redaktioneller Leitsatz)
2. Es kommt im Rahmen des § 172 Abs. 4 BauGB nicht darauf an, ob durch die konkrete Baumaßnahme die davon betroffenen Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Es reicht vielmehr aus, wenn die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen.  (Rn. 46) (redaktioneller Leitsatz)
3. Bei einer Gebäudehöhe bis zu 13 m ist iSd § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. BauGB ein Lifteinbau unter Berücksichtigung der Mindestanforderungen des Bauordnungsrechts nicht erforderlich und daher als eine erhebliche Verbesserung des baulichen Ausstattungsstandards zu werten. (Rn. 49) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Klage gegen die Fälligstellung der Vertragsstrafe im Schreiben der Beklagten vom 25. Mai 2016 in Verbindung mit der Zahlungsaufforderung vom 25. Mai 2016 hat keinen Erfolg.
Zu Recht hat der Bevollmächtigte der Klägerin seine Klage auf die Fälligkeitsmitteilung vom 25. Mai 2016 beschränkt, da die Beklagte in der mündlichen Verhandlung eindeutig klargestellt hat, dass die Fälligkeitsmitteilung vom 25. Mai 2016 die vom 23. Februar 2016 auf den reduzierten Betrag abgeändert habe.
Soweit der Bevollmächtigte der Klägerin allerdings beantragt hat, die Fälligkeitsmitteilung im Schreiben der Beklagten vom 25. Mai 2016 in Verbindung mit der Zahlungsaufforderung vom 25. Mai 2016 aufzuheben, ist dieser Antrag bereits unzulässig.
1. Der Verwaltungsrechtsweg ist gemäß § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO eröffnet. Streitgegenstand ist eine Zahlungsverpflichtung aus einem öffentlich-rechtlichen Vertrag (Art. 54 ff. BayVwVfG). Der maßgebliche Vertragsgegenstand – die Herbeiführung der Genehmigungsvoraussetzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 Satz 1, Satz 3 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 2 Abs. 1 der Erhaltungssatzung „…-Mitte“ in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 24./26. Juni 2013 geltenden Fassung vom 16. Februar 2006 (MüABl. S. 62), die am 11. März 2006 in Kraft getreten ist und derzeit in der Fassung der Satzung vom 3. März 2016 (MüABl. S. 106) (fort-)gilt, durch Vereinbarung einer mit Vertragsstrafe bewehrten Verpflichtung zur Eigennutzung – ist Teil des besonderen Städtebaurechts nach §§ 136 ff. BauGB. Ihm liegt sonach ein bodenrechtlich radiziertes Rechtsverhältnis auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts zugrunde (Art. 54 Satz 1 BayVwVfG).
2. Soweit die Klage auf Aufhebung der Fälligkeitsmitteilung vom 25. Mai 2016 und Zahlungsaufforderung vom 25. Mai 2016 gerichtet ist, ist sie bereits unzulässig. Die von den Klägerbevollmächtigten ausdrücklich erhobene Anfechtungsklage (vgl. Schriftsatz vom 16.10.2015) mit der entsprechenden Antragstellung in mündlichen Verhandlung vom 5. März 2018 nach § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO ist nicht statthaft, da es sich bei beidem mangels Regelungswirkung nicht um Verwaltungsakte gemäß Art. 35 Satz 1 BayVwVfG handelt. Die Regelung über die Fälligkeit der Vertragsstrafe findet sich in Nr. IV Ziff. 3 des öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 24./26. Juni 2013, sodass entgegen der Auffassung der Klägerin insoweit keine regelnde Wirkung der Fälligkeitsmitteilung und Zahlungsaufforderung inmitten steht. Auch die Bestimmung der Höhe der Vertragsstrafe nach Nr. IV Ziff. 3 des Vertrages erfolgt entgegen der Auffassung der Klägerin nicht mit regelnder Wirkung durch die Beklagte. Vielmehr handelt es sich um einen Fall des einseitigen Leistungsbestimmungsrechts nach § 315 BGB, der vorliegend, ebenso wie die Bestimmungen über die Vertragsstrafe in §§ 339 ff. BGB, über die Verweisung in Art. 62 Satz 2 BayVwVfG bei öffentlich-rechtlichen Verträgen entsprechend Anwendung findet (vgl. Bonk/Neumann in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 8. Aufl. 2014, § 62 Rn. 35 und 37). Danach gilt vorliegend, dass die Bestimmung der Höhe der Vertragsstrafe nach billigem Ermessen durch die Beklagte zu treffen ist (§ 315 Abs. 3 BGB), dies indes im Wege des Vollzugs des öffentlich-rechtlichen Vertrages und nicht durch Verwaltungsakt erfolgt. Durch Vertrag begründete Pflichten können zudem auch schon rechtsgrundsätzlich nicht durch den Erlass von Verwaltungsakten durchgesetzt werden, wenn nicht eine zusätzliche gesetzliche Grundlage dies erlaubt (vgl. z. B. BVerwG, U.v. 3.3.2011 – 3 C 19/10 – juris Rn. 21). Eine solche gesetzliche Grundlage ist hier nicht gegeben.
3. Die Klage ist soweit sie in Ziff. III auf die Feststellung gerichtet ist, dass die Vertragsstrafe in Höhe von 7.500,- EUR nicht verwirkt und fällig geworden ist (vgl. Schriftsatz v. 16.10.2015), zulässig.
Statthafter Rechtsbehelf gegen die Fälligkeitsmitteilung nebst Zahlungs-aufforderung ist die Feststellungsklage nach § 43 VwGO (vgl. BayVerfGH, E.v. 24.1.2007 – Vf. 50-VI-05 – juris zur Fälligstellung von Zwangsgeld nach Art. 29 Abs. 2 Nr. 1, Art. 31 Abs. 3 Satz 3, Art. 37 Abs. 1 Satz 1 Bayerisches Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetz – VwZVG), da die Fälligkeitsmitteilung mangels Regelungswirkung keinen Verwaltungsakt nach Art. 35 Satz 1 BayVwVfG darstellt. In der vorliegenden Sachverhaltskonstellation, in der sich die Beklagte eines Anspruchs aus der Vertragsstrafenvereinbarung in Nr. IV Ziff. 3 des öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 24./26. Juni 2013 gegen die Klägerin berühmt und diesen auch fällig gestellt hat (vgl. Nr. IV Ziff. 3 und 4 des Vertrages), ergibt sich die Zulässigkeit der Feststellungsklage nach § 43 VwGO aus dem Umstand, dass durch den o.g. öffentlich-rechtlichen Vertrag ein Rechts-verhältnis zwischen den Beteiligten begründet wurde und dessen Bestehen bzw. Auslegung im Einzelnen nunmehr strittig ist.
Die Klägerin kann ihre Rechte auch nicht vorrangig durch eine Gestaltungs- oder Leistungsklage geltend machen (§ 43 Abs. 2 VwGO). Wie vorstehend bereits ausgeführt, können durch Vertrag begründete Pflichten regelfällig gerade nicht durch den Erlass von Verwaltungsakten durchgesetzt werden.
Das gemäß § 43 Abs. 1 VwGO des Weiteren notwendige Feststellungsinteresse liegt ebenfalls vor. Zwischen den Beteiligten besteht aufgrund des Vertrages ein Rechtsverhältnis (Art. 54 Satz 1 BayVwVfG), aus dem die Beklagte einen Anspruch auf Vertragsstrafe herleitet, den die Klägerin unter Anführung rechtlicher und tatsächlicher Gründe bestreitet.
4. Die Feststellungsklage ist allerdings unbegründet. Entgegen ihrer Auffassung ist die Klägerin aufgrund des zwischen ihr und der Beklagten geschlossenen Vertrages vom 24./26 Juni 2013 verpflichtet, die von der Beklagten fällig gestellte Vertragsstrafe in Höhe von 7.500 EUR zu zahlen.
Die Vereinbarung der Vertragsstrafe in Nr. IV Ziff. 3 des Vertrages ist wirksam (4.1) und wurde von der Klägerin auch mit der Folge der sofortigen Fälligkeit verwirkt (4.2). Die Klägerin kann sich im vorliegenden Verfahren nicht mit Erfolg gegen die von ihr behauptete Unwirksamkeit der vertraglich vereinbarten strafbewehrten Weitergabepflicht wenden (4.3).
4.1 Es bestehen weder Zweifel an der Wirksamkeit der zugrunde liegenden Erhaltungssatzung „…-Mitte“ (4.1.1) noch an der Durchsetzung der sich daraus ergebenden rechtlichen Anforderungen gegenüber der Klägerin im Einzelfall (4.1.2)
4.1.1 An der Wirksamkeit der Erhaltungssatzung „…-Mitte“ in den hier maßgeblich zu betrachtenden Fassungen vom 16. Februar 2006 (MüABl. S. 62), vom 3. März 2011 (MüABl. S. 84) und vom 3. März 2016 (MüABl. S. 106) bestehen zur Überzeugung des Gerichts keine Zweifel. Die Klägerin hat insoweit auch nichts Substantielles vorgetragen.
Ermächtigungsgrundlage für den Erlass der Satzung ist § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann die Gemeinde durch Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Ziel des dabei verfolgten Milieuschutzes ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Satzungsgebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten Veränderungen zu schützen. Da an die Art der Wohnbevölkerung, deren Zusammensetzung durch eine Milieuschutzsatzung gewahrt werden soll, vom Gesetz keine besonderen Anforderungen gestellt werden, ist deshalb ein Gebiet mit grundsätzlich jeder Art von Wohnbevölkerung schutzwürdig, soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll (vgl. BVerwG, U.v. 18.6.1997 – 4 C 2/97, NVwZ 1998, 503 – juris; BayVGH, U.v. 18.4.2005 – 2 N 02.2981 – juris). Diese Voraussetzung ist beispielsweise dann anzunehmen, wenn wegen eines sich im Satzungsgebiet abzeichnenden Potentials zur baulichen Aufwertung und damit zur Verdrängung von einkommensschwächeren Bewohnern die Gefahr einer unerwünschten Änderung der Struktur der Wohnbevölkerung besteht (vgl. BayVGH, U.v. 5.8.1994 – 2 N 91.2476 – juris). Die Methodik zur Feststellung des einerseits vorhandenen Potentials zur baulichen Aufwertung und andererseits der Bevölkerungsstruktur, deren Verbleib im entsprechenden Gebiet gefährdet ist bzw. sein könnte, mittels Festlegung von Indikatoren, die in Bezug zu ihrem Vorhandensein im gesamten Stadt-gebiet gesetzt werden, ist nicht zu beanstanden; vielmehr wurde diese von der Beklagten seit Jahrzehnten beim Erlass bzw. der Verlängerung von Erhaltungssatzungen angewandte Untersuchungspraxis mehrfach vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof als rechtens bestätigt (vgl. U.v. 2.4.1996 – 1 N 92.1636, BayVBl 1996, 594/595; U.v. 5.8.1994, a.a.O. und U.v. 18.4.2005, a.a.O.).
4.1.2 Bei dem mit der Baugenehmigung vom 20. Dezember 2013 von der Beklagten zugelassenen Dachgeschossausbau und Lifteinbau handelt es sich um eine Änderung einer baulichen Anlage im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Durch die Maßnahme wird zum einen in die bauliche Substanz des vorhandenen Gebäudes eingegriffen. Die Maßnahme ist zum anderen auch vom Umfang her geeignet, die Ziele der Erhaltungssatzung zu berühren, da sie jedenfalls prinzipiell zu einer Mieterhöhung und damit möglicherweise zu der Gefahr der Verdrängung der ansässigen Bevölkerung führen kann (vgl. BVerwG, U.v. 18.6.1997 – 4 C 2.97 – juris Rn. 17). Die Beklagte ist sonach zu Recht vom Vorliegen des Genehmigungsvorbehalts nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 4 BauGB i.V.m. § 2 Abs. 1 der Erhaltungssatzung ausgegangen. Die Ausbaumaßnahme ist geeignet, hinreichende Auswirkungen auf die Miethöhe und den Wohnungsstandard auszulösen und damit mit Blick auf das Schutzziel der Erhaltungssatzung (vgl. § 1 Abs. 1) von Relevanz.
Weder nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB noch nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 Satz 1 BauGB bestand ein Anspruch auf Genehmigung.
4.1.2.1 Die Beklagte ist zu Recht davon ausgegangen, dass für das streitgegenständliche Anwesen nur ein Anspruch auf Genehmigung der beantragten Änderung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB unter der Voraussetzung des Abschlusses des Vertrages vom 24./26. Juni 2013 besteht. Da die genehmigte Baumaßnahme eine Änderung des Bauzustandes des Dachgeschosses und mit dem Lifteinbau auch des Gesamtgebäudes mit sich bringt, die sich nicht in der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen erschöpft, konnte die Beklagte deren Genehmigung anstatt diese mit entsprechenden Nebenbestimmungen (Auflagen nach Art. 36 Abs. 1 und 2 Nr. 4 BayVwVfG) zu sehen (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB i.V.m. § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB) vom Abschluss des öffentlich-rechtlichen Vertrags unter Einbeziehung der streitbefangenen Vertragstrafenregelung abhängig machen. Ein uneingeschränkter Anspruch auf Erteilung der Genehmigung ergibt sich auch nicht aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Diese Vorschrift bestimmt – insoweit alternativ zum Genehmigungstatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB (vgl. Stock, a.a.O. Rn 191; Lemmel in: Berliner Kommentar BauGB, § 172 Rn. 25; a.A. Neuhausen in: Brügelmann, BauGB, § 172 Rn. 64) -, dass in den Fällen des Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 die Genehmigung nur versagt werden darf, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.
Aus der Formulierung in § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB folgt im Umkehrschluss, dass die Genehmigung versagt werden darf, wenn die bauliche Maßnahme geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen, und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde. Da das Ziel der Satzung die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Satzungsgebiet ist, ist es für die Erteilung oder Versagung der Genehmigung nicht entscheidend, ob durch die konkrete Baumaßnahme die davon betroffenen Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Es reicht vielmehr aus, wenn die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Die Erhaltungssatzung dient als städtebauliches Instrument nicht – jedenfalls nicht unmittelbar – dem Schutz einzelner konkreter Bewohner, sondern dem allgemeineren und längerfristigen Ziel, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten. Dieses Planungsziel kann nur bei Anknüpfung an objektive und dauerhafte Gegebenheiten erreicht werden, die durch eine Umbaumaßnahme in der Regel verändert werden. Die Versagung der Genehmigung kommt deshalb auch dann in Betracht, wenn die Wohnung, an der bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, derzeit leer steht oder wenn die davon betroffenen derzeitigen Bewohner mit der Baumaßnahme einverstanden sind. Da eine einzelne Baumaßnahme innerhalb eines größeren Satzungsgebiets kaum jemals zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen wird, darf eine solche Maßnahme auch nicht isoliert gesehen werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht (vgl. BVerwG, a.a.O.).
Dies zugrunde gelegt muss die einzelne konkrete Maßnahme eine entsprechende Vorbildwirkung entfalten. Vorbildwirkung bedeutet dabei, dass sich einer oder mehrere Antragsteller/Bauherren auf eine verwirklichte Maßnahme mit dem Anspruch auf Gleichbehandlung berufen können. Es kann offenbleiben, ob der erstmalige Einbau einer Wohnung in das bisher unausgebaute Dachgeschoss bereits eine solche Vorbildwirkung entfalten würde. Jedenfalls würde eine uneingeschränkte Zulassung des auch genehmigungsgegenständlichen Lifteinbaus, zu einer über das durchschnittliche Ausstattungsniveau hinausgehenden Verbesserung des baulichen Ausstattungsstandards des Gesamtgebäudes bzw. der Wohnungen vom 1. – 3. Obergeschoss führen und eine nicht überschaubare Vorbild-wirkung für ähnliche Ausbaumaßnahmen hervorrufen, bei denen sich die jeweiligen Bauwerber sich auf das hier streitbefangene, konkrete Vorhaben und seine Ausgestaltung berufen könnten (vgl. aktuell z.B. VG München, U.v. 9.5.2016 – M 8 K 14.3090 – juris). Durch solche weitergehende Verbesserungen des baulichen Ausstattungsstandards wird der betroffene Wohnraum aufgewertet, sodass im Rahmen einer anschließenden Vermietung oder Veräußerung regelmäßig kurzfristig erheblich höhere Gewinne als ohne diese Maßnahme erzielt werden können. Dies führt letztendlich zu (deutlichen) Steigerungen der Mietpreise. Dadurch kann bislang vorhandener, preisgünstiger Wohnraum weiten Bevölkerungskreisen im Satzungsgebiet nachhaltig verloren gehen und damit das Satzungsziel – Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – gefährdet werden.
Nach Art. 36 Abs. 1 VwVfG darf ein Verwaltungsakt, auf den ein Anspruch besteht, mit Nebenbestimmungen nur versehen werden, wenn dies durch Rechtsvorschriften zugelassen ist oder wenn dadurch sichergestellt werden soll, dass die gesetzlichen Voraussetzungen eines Verwaltungsakts erfüllt werden. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 4 BauGB sehen bei der Erteilung entsprechender Genehmigungen Nebenbestimmungen nicht vor. Diese sind folglich nach Art. 36 Abs. 1 Alt. 2 BayVwVfG nur zulässig, wenn die baulichen Maßnahmen die Zielsetzung der Erhaltungssatzung tangieren (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 der Erhaltungssatzung) und die satzungsrechtliche Genehmigung versagt werden müsste, sofern die Verwirklichung des Gesetzeszwecks nicht noch mit Nebenbestimmungen – oder wie hier einer entsprechenden ersatzweisen vertraglichen Regelung – zum Zwecke der Abwendung oder Minderung einer Verdrängungsgefahr für die aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhaltende Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erreicht werden könnte. Eine entsprechende Nebenbestimmung oder vertragliche Vereinbarung übernimmt sodann die Sicherstellung der anspruchsbegründenden Voraussetzungen und gewährleistet damit die Erfüllung der Erhaltungsziele trotz Durchführung des Vorhabens (vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 1.8.2016 § 172 Rn. 129). Ihre Einhaltung kann im Wege von Nebenbestimmungen – oder ersatzweise einer vertraglichen Regelung – mithin dann (und nur dann) gefordert werden, wenn durch die baulichen Maßnahmen mehr als nur ein zeit-gemäßer Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung hergestellt werden soll, da der Gesetzgeber in diesen Fällen keinen Anspruch auf Genehmigung gewährt (§ 172 Abs. 4 Satz 1 und 3 Nr. 1 BauGB) und somit die Erhaltungsziele von Milieuschutzgebieten als tangiert ansieht (vgl. OVG Berlin, U.v. 10.6.2004 – 2 B 3.02 – juris Rn. 38, im Ergebnis bestätigt von BVerwG, B.v. 17.12.2004 – 4 B 85.04 – juris Rn. 8 und 10).
Das Gericht geht dabei mit der in der Literatur vertretenen Auffassung davon aus (vgl. dazu Stock, a.a.O., Rn. 187 m.w.N.), dass die mittleren Wohnungsverhältnisse im konkreten Milieuschutzgebiet zugrunde zu legen sind. Entscheidend ist dabei auf das wertende Tatbestandsmerkmal „unter Berücksichtigung der Mindestanforderungen des Bauordnungsrechts“ abzustellen. Nach Art. 37 Abs. 4 Satz 1 BayBO müssen Gebäude mit einer Höhe nach Art. 2 Abs. 3 Satz 2 BayBO von mehr als 13 m Aufzüge in ausreichender Zahl haben. Nach Art. 2 Abs. 3 Satz 2 BayBO sind dies Gebäude der Gebäudeklasse 4 mit einer Höhe von bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m², wobei nach Art. 2 Abs. 3 Satz 2 BayBO die Höhe im Sinne des Satzes 1 das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel ist. Nach den in den Akten befindlichen Ansichtsplänen liegt die Traufe des Gebäudes …str. 11 bei einer Höhe von 13 m, sodass die Voraussetzungen des Art. 37 Abs. 4 Satz 1 BayBO nicht erfüllt sein dürften. Abgesehen davon gilt dieser jedoch nur bei Neuerrichtungen, wie sich aus Art. 54 Abs. 4 BayBO im Umkehrschluss ergibt. Damit ist der Lifteinbau „unter Berücksichtigung der Mindestanforderungen des Bauordnungsrechts“ nicht erforderlich und daher als eine erhebliche Verbesserung des baulichen Ausstattungsstandards mit den oben beschriebenen Folgen zu werten.
Dies zugrunde gelegt, hat die Beklagte vorliegend statt des Erlasses einer zwangsgeldbewehrten Auflage den Weg des Abschlusses eines mit Vertragsstrafe bewehrten öffentlich-rechtlichen Vertrages gewählt, um mit den hier festgeschriebenen und von der Klägerin übernommenen Verpflichtungen die Genehmigungsvoraussetzungen abzusichern; zur notwendigen Absicherung gehört insoweit auch, dass die Verpflichtungen aus Ziff. I, II, mit der Folge der Ziff. IV des Vertrages vom 24./26. Juni 2013 im Falle eines Verkaufs weitergegeben werden (Ziff. III des Vertrages), da sie andernfalls ins Leere gingen.
4.1.2.2 Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe im öffentlich-rechtlichen Vertrag ist grundsätzlich zulässig. Dies folgt aus einer entsprechenden Anwendung der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (Art. 62 Satz 2 BayVwVfG), das in § 339 ff. BGB gerade auch die Vertragsstrafe kennt (BVerwG, U.v. 6.3.1986 – 2 C 41/85 – juris; VG München, U.v. 4.8.2008 – M 8 K 06.3960 – juris). Eine städtebauliche „Lenkungsvertragsstrafe“, mit der eine Gemeinde die Tatbestandsvoraussetzungen für die Erteilung einer erhaltungssatzungsrechtlichen Genehmigung nach § 172 Abs. 4 BauGB sicherstellen will, begegnet sonach keinen rechtlichen Bedenken.
4.2 Entgegen der Ansicht der Klagepartei ergibt sich die Unzulässigkeit des streitgegenständlichen öffentlich-rechtlichen Vertrages auch nicht daraus, dass die Beklagte vermeintlich den falschen Vertragspartner – nämlich die Klägerin – herangezogen hat.
Zwar ist in der Regel der Vertragspartner eines solchen öffentlich-rechtlichen Vertrages zur Herstellung der Genehmigungsvoraussetzungen des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB der Bauherr und Adressat der Baugenehmigung, weil und soweit dieser sowohl Nutznießer der Baugenehmigung als auch Verfügungsberechtigter hinsichtlich des Grundstücks/Gebäudes ist. Aufgrund der hier vorliegenden besonderen Miteigentumsaufteilung war die Bauherrin allerdings nicht Verfügungsberechtigte hinsichtlich der Wohnungen, die den entsprechenden Einschränkungen aus Ziff. I und II des öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 24./26. Juni 2013 unterliegen und durch den Lifteinbau eine Verbesserung ihres Baustandards erhalten haben. Entsprechende Verpflichtungen bezüglich dieser Wohnungen konnte somit nur die Klägerin, nicht aber die Bauherrin eingehen.
Wie unter Ziff. 4.1.2 dargelegt, hat die Beklagte in dem streitgegenständlichen öffentlich-rechtlichen Vertrag nur Verpflichtungen aufgenommen, die auch im Wege von Auflagen in der Baugenehmigung durchsetzbar gewesen wären. Insoweit wäre der materiell-rechtliche Inhalt eines entsprechenden Verwaltungsaktes nicht zu beanstanden. Aus dem Zusammenhang der Nr. 1 des Art. 59 Abs. 2 BayVwVfG mit den Regelungen der Nrn. 2 – 4 des Art. 59 Abs. 2 BayVwVfG ergibt sich, dass Fehlerhaftigkeit allein, die, wenn sie nicht das Handeln des Vertragspartners der Behörde, sondern das Handeln der Behörde betreffen würde, nicht die Nichtigkeit eines Verwaltungsaktes zur Folge hätte, nur in den in Art. 59 BayVwVfG ausdrücklich genannten Fällen die Nichtigkeit des Vertrages zur Folge hat (Kopp/Ramsauer, Komm. zum VwVfG, 15. Auflage 2014, § 59 Rn. 20).
Ob ein gemäß Art. 44 Abs. 1 BayVwVfG besonders schwerwiegender Fehler vorliegt, wenn ein Verwaltungsakt an einen falschen Adressaten gerichtet ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Nach dem Bundesverwaltungsgericht (U.v. 22.2.1985 – 8 C 107/83 – juris) hat ein Verwaltungsakt, mit dem ein Grundstückseigentümer wegen eines Erschließungsbeitrags dinglich in Anspruch genommen wird, obgleich nach dem Maßstab der §§ 133 ff. BBauG eine persönliche Beitragspflicht nicht entstanden ist, nicht die Nichtigkeit dieses Verwaltungsaktes zur Folge. Nach diesem Urteil sind „besonders schwerwiegend“ im Sinne des § 44 Abs. 1 VwVfG nur solche Rechtsfehler, die deshalb mit der Rechtsordnung unter keinen Umständen vereinbar sein können, weil sie tragenden Verfassungsprinzipien oder den der Rechtsordnung immanenten Wertvorstellungen widersprechen.
Davon kann im vorliegenden Fall keine Rede sein, da die Klägerin der Baugenehmigung vom 20. Dezember 2013 nicht völlig beziehungslos gegenüberstand, die Klägerin vielmehr in einer erheblichen Weise durch die deutlich verbesserte Erschließung der ihrem Miteigentumsanteil zugeordneten Wohnungen vom 1. – 3. Obergeschoss profitiert hat.
Von der Klägerin wurde auch keine ihr nicht mögliche Leistung verlangt (Art. 44 Abs. 2 Nr. 4 BayVwVfG), da sie hinsichtlch der von dem Vertrag umfassten Wohnungen Verfügungsberechtigte war. Genauso wenig lag ein Fall offensichtlch fehlender Erforderlichkeit oder offensichtlicher Unverhältnismäßigkeit vor (Kopp/Ramsauer, Komm. zum VwVfG,15. Aufl. 2014 § 44 Rn. 29) vor.
Auch ist in diesem Zusammenhang der Einwand der Klägerin, es hätte eines dreiseitigen Vertragsverhältnisses bedurft, in keiner Weise überzeugend.
Durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag, in den auch die … eingebunden gewesen wäre bzw. den sie mitunterschrieben hätte, hätte sich an den Verpflichtungen der Klägerin nichts geändert bzw. hätte sich sinnvollerweise auch nichts ändern können. Alle Bestandswohnungen des Anwesens …str. 11, für die die Einschränkungen der Ziff. I des öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 24./26. Juni 2013 gelten sollten – weder eine Umlage der für den Einbau des Aufzugs aufgewendeten Kosten zu erheben, noch die Betriebskosten für die Benutzung auf die vermieteten Wohnungen umzulegen; keine Berücksichtigung des Aufzugs bei der Neuvermietung einer Wohnung und Verzicht auch in diesem Fall auf die Umlage der aufgewendeten Kosten und Betriebskosten – sind dem Miteigentumsanteil der Klägerin zugeordnet. Welchen Sinn eine Einbindung der … GmbH in den streitgegenständlichen öffentlich-rechtlichen Vertrag hätte haben können, lässt die Klägerin bezeichnenderweise offen.
Abgesehen davon, dass aus den Akten auch nicht ersichtlich ist, dass die Klägerin den Abschluss eines dreiseitigen Vertrages angestrebt hätte, erscheint es auch nicht sinnvoll, etwaige interne Ausgleichsansprüche zwischen der Klägerin und der … GmbH zum Gegenstand des öffentlich-rechtlichen Vertrages zu machen, dessen Zweck sich darin erschöpft, die Genehmigungsvoraussetzungen des § 172 Abs. 4 BauGB zu schaffen.
Die Klägerin hat den streitgegenständlichen öffentlich-rechtlichen Vertrag freiwillig und ganz offenbar im Bewusstsein der ihr hieraus erwachsenden Vorteile sowie der Tatsache, dass Adressat der Baugenehmigung ein Dritter, nämlich die … GmbH war, unterschrieben.
Insoweit stellt sich die Berufung der Klägerin darauf, dass nicht sie, sondern die „… GmbH“ die richtige Vertragspartnerin gewesen wäre, als treuwidrig i.S.v. § 242 BGB dar. Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gilt auch im öffentlichen Recht (BVerwG, U.v. 9.10.2014 – 5 C 26.13; B.v. 1.2.2005 – 7 B 115.04; VGH BW, U.v. 17.7.1992 – 2 S 1369/19; OVG NRW, U.v. 23.9.2013 – 4 A 1288/12 – alle juris).
Soweit sie sich jetzt darauf beruft, dass ihrer Meinung nach Adressat der Baugenehmigung und Partner des öffentlich-rechtlichen Vertrages zur Schaffung der Genehmigungsvoraussetzungen identisch sein müssen, kann dieses Verhalten nur als „venire contra factum proprium“ und damit als treuwidrig angesehen werden (vgl. insoweit auch Kopp/Ramsauer, Komm. zum VwVfG,15. Aufl. 2014 § 59 Rn. 33) vor.
4.3 Die Beklagte hat auch nicht gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verstoßen.
4.3.1 Es ist auch unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG nicht zu beanstanden, dass die Beklagte durch eine entsprechende (Selbst-)Verpflichtung sicherstellt, dass die Verbesserung des Ausstattungsstandards, der über die mittleren Wohnverhältnisse im konkreten Milieuschutzgebiet nicht zu Lasten der Mieter und damit zumindest einem Teil der angestammten Wohnbevölkerung geht.
Eine zeitliche Beschränkung für diese Maßnahme war nicht geboten, da die Selbstverpflichtung der Klägerin bzw. gegebenenfalls deren Rechtsnachfolger zum einen nur so lange gilt, so lange sich das Anwesen im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung befindet (Ziff. VI des Vertrages).
Zum anderen erledigt sich eine etwaige Umlage der Einbaukosten nach einer bestimmten Zeit ohnehin; die Verpflichtung, die Betriebskosten nicht umzulegen, stellt einen relativ geringen Eingriff gegenüber dem Eigentümer/Vermieter dar, ist für die Mieter des Anwesens jedoch von nicht unerheblicher Bedeutung, weshalb auch unter diesem Gesichtspunkt eine zeitliche Beschränkung der Verpflichtungen unter Ziff. I des Vertrages aus Verhältnismäßigkeitsgründen nicht geboten war.
4.3.2 Des Weiteren ist auch die Höhe der Vertragsstrafe weder unverhältnismäßig noch in unbestimmter Art und Weise vereinbart worden. Es liegt kein Verstoß gegen das Bestimmtheits- und Angemessenheitsgebot in Art. 56 Abs. 1 Satz 2, Art. 59 BayVwVfG und/oder § 307 BGB (vgl. zutreffend kritisch zur Anwendbarkeit neben Art. 56, 59 BayVwVfG Bonk/Neumann in: Stelkens/Bonk/Sachs, a.a.O., § 62 Rn 60) vor, weil Anlass, Ausmaß und Grenzen der Ausübung des klägerischen Leistungsbestimmungsrechts nachvollziehbar festgelegt sind.
Zum einen ermöglicht § 315 BGB (vgl. Bonk/Neumann, a.a.O., § 62 Rn. 35) die Leistungsbestimmung durch einen Vertragsbeteiligten, so dass hieraus kein Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot angenommen werden kann. Eine weitere tatbestandliche Konkretisierung war entbehrlich, da es der Beklagten unter Beachtung dieser Höchstgrenze möglich ist, entsprechend der getroffenen Vereinbarung die Vertragsstrafe in angemessener Höhe für verwirkt zu erklären.
Zum anderen legt die streitgegenständliche Vereinbarung eine Höchstgrenze für die Vertragsstrafe fest. Die Höchstgrenze von 25.000,- EUR für einen Verstoß gegen die Pflichten aus Nr. III der Vereinbarung erscheint dabei nicht unangemessen, da dieser Betrag nicht über die Wertabschöpfung eines solchen Verstoßes hinausgeht, wenn man den Wert der Umlage des Aufzugseinbaus und der laufenden Betriebskosten ansetzt. Bei einer Weitergabe der Verpflichtung des Verzichts hierauf, erscheint eine Berücksichtigung beim Kaufpreis in dieser Höhe realistisch. Somit dient die vereinbarte Vertragsstrafe auch insoweit, wie ein zur Durchsetzung einer entsprechenden Auflage angedrohtes Zwangsgeld, in verhältnismäßiger Weise dazu, die Klägerin als Schuldnerin zur Erbringung der geschuldeten Leistung anzuhalten. Dies entspricht der normativen Wertung in Art. 31 Abs. 2 Satz 2 und 3 VwZVG.
4.4 Die Klägerin hat die Vertragsstrafe in Höhe von 7.500,- EUR auch mit der Rechtswirkung der sofortigen Fälligkeit verwirkt.
Es ist zwischen den Beteiligten unstreitig, dass die Klägerin ihren Miteigentumsanteil von 820/1000 an Herrn von … verkauft hat, ohne in den notariellen Kaufvertrag die Verpflichtung nach Ziff. III des Vertrages vom 24./26. Juni 2013 weiterzugeben. Hierauf hat die Beklagte zunächst mit einer Fälligkeitserklärung in Höhe von 15.000,- EUR reagiert.
Abgesehen davon, dass auch dieser Betrag im Hinblick auf den unmittelbar nach Abschluss des Vertrages vom 24./26.Juni 2013 begangene Verstoß (Auflassung vom 4.11.2013) angemessen war, hat die Beklagte im Rahmen des § 315 Abs. 3 BGB diesen Betrag in der Fälligkeitserklärung vom 15. Mai 2016, die insoweit die vom 23. Februar 2016 ersetzte, nochmals um die Hälfte reduziert, nachdem der Käufer des Anwesens, Herr von …, freiwillig einen entsprechenden öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Übernahme der Verpflichtungen aus dem Vertrag vom 24./26. Juni 2013 mit der Beklagten abgeschlossen hat.
Entgegen der Ansicht der Klägerin ist die Reduzierung um 50% ersichtlich nicht ermessensfehlerhaft. Die Klägerin hatte eine Vertragsstrafe im Rahmen der Ziff. IV.3 des streitgegenständlichen Vertrages bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages ohne die Weitergabe der Verpflichtungen aus dem öffentlich-rechtlichen Vertrags vom 24./ 26. Juni 2013 verwirkt. Die Missachtung der Verpflichtung nach Ziff. III des streitgegenständlichen öffentlich-rechtlichen Vertrages stellt auch einen äußerst schwerwiegenden Verstoß dar, da die Wirksamkeit des Vertrages bei einem Verkauf von der Beachtung dieser Verpflichtung abhängt.
Insoweit war die Fälligstellung im Schreiben vom 23. Februar 2016 – wie oben dargestellt – durchaus im Rahmen dessen, was nach billigem Ermessen gegenüber der Klägerin beansprucht werden konnte. Eine Reduzierung um 50% erscheint angemessen, nachdem der Käufer freiwillig mit der Beklagten einen entsprechenden öffentlich-rechtlichen Vertrag abgeschlossen hat, ohne dass die Klägerin zu diesem Zeitpunkt objektiv noch Möglichkeiten der Einflussnahme gehabt hätte.
5. Die Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.