Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  M 9 K 16.4276

Leitsatz

1. Die Verpflichtung zur Beendigung der zweckfremden Nutzung einer Wohnung wird als Dauerverwaltungsakt durch erste Maßnahmen zu ihrer Umsetzung, wie etwa die Kündigung eines Untermietvertrages, nicht rechtswidrig; sie fungiert vielmehr als öffentlich-rechtliche Grundlage für Folgemaßnahmen, wie die Erhebung einer Räumungsklage und die Räumung der Wohnung. (Rn. 14) (redaktioneller Leitsatz)
2. Der Hauptmieter einer durch einen Untermieter zweckfremd genutzten Wohnung kann selbst als weiterer Handlungsstörer in Anspruch genommen werden, wenn er durch sein bewusstes und gewolltes Zusammenwirken mit dem Untermieter eine sog. Vermieterkette bildet und die behördliche Rechtsdurchsetzung planvoll erschwert. (Rn. 19) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der streitgegenständliche Bescheid vom 17. August 2016 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Das Gericht nimmt vollumfänglich auf den im parallelen Eilverfahren – Az. M 9 S 16.4695 – ergangenen Beschluss vom 19. Januar 2017 Bezug, § 117 Abs. 5 VwGO. Im Übrigen wird ergänzend auf Folgendes hingewiesen:
1. Die mündliche Verhandlung hat keine neuen Erkenntnisse erbracht, die Anlass zu einer von oben genanntem Eilbeschluss abweichenden Bewertung geben würden. Dass die Wohneinheit zweckfremd, nämlich zu Zwecken der Fremdenbeherbergung, genutzt wird, wurde weder vonseiten des Klägers noch vonseiten seines Bevollmächtigten in Abrede gestellt. Die in den Akten bis einschließlich Dezember 2016 – letzte Ortseinsicht am 27. Oktober 2016 – dokumentierten Ermittlungen der Beklagten lassen hieran auch keinen Zweifel aufkommen. Diesbezüglich wird auch auf das Urteil im Parallelverfahren (M 9 K 16.4248) des Untermieters, ebenfalls vom heutigen Tag, verwiesen. Die Kündigung des Untermietvertrags vom 17. Februar 2017, die dem Gericht in der mündlichen Verhandlung übergeben wurde, ändert nichts an der Rechtmäßigkeit des am 17. August 2016 ergangenen Bescheids. Unabhängig davon, dass vorliegend bereits unter dem 30. März 2016 eine entsprechende Kündigung ausgesprochen wurde, die ohne Konsequenzen blieb und in deren Gefolge der Kläger das Untermietverhältnis mit Hr. M. R. gar auf unbestimmte Zeit verlängerte – was die Ernsthaftigkeit der klägerischen Bemühungen um Umsetzung der ihm auferlegten Verpflichtungen von vorn herein in Frage stellt – ergäben sich ohnehin keine Auswirkungen für die in Ziffer 1. des Bescheids getroffene Grundverfügung. Die Verpflichtung zur Beendigung der Überlassung zur zweckfremden Nutzung als Dauerverwaltungsakt wird durch erste Maßnahmen zu ihrer Umsetzung nicht etwa rechtswidrig. Es wird weiter darauf hingewiesen, dass nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (BayVGH, B.v. 9.5.2016 – 12 CS 16.899 – Beschlussabdruck) gegebenenfalls Folgemaßnahmen wie die Erhebung einer Räumungsklage und die Räumung der Wohneinheit selbst zu ergreifen wären, als deren öffentlich-rechtliche Grundlage die genannte Dauerverpflichtung fungiert. Dies ist auch dem Kläger bekannt, wie sich aus einer am 15. Februar 2017 vor der Kammer verhandelten Parallelstreitsache (M 9 K 16.4641) ergibt: Im Prozess um die Anfechtung eines ein Mietobjekt in der D. Straße betreffenden zweckentfremdungsrechtlichen Bescheids gab der Kläger in der mündlichen Verhandlung zu Protokoll, dass er den auch dort als Untermieter fungierenden Hr. M. R. gekündigt habe und einen Räumungsprozess gegen diesen führe, der aber noch nicht abgeschlossen sei.
2. Der Kläger ist Handlungsstörer im Sinne des Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG.
Zu den Ausführungen der am 20. Februar 2017 bei Gericht eingegangenen Klagebegründung wird in Ergänzung der Argumentation des Eilbeschlusses der Kammer vom 19. Januar 2017 – M 9 S 16.4695 – Beschlussabdruck noch auf Folgendes verwiesen: Der Hauptmieter ist nach Ansicht des Gerichts in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“ im Sinne der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs. Dieser hat bereits mehrfach entschieden, dass es ohne Weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. bspw. ausdrücklich BayVGH, B.v. 24.1.2012 – 10 CS 11.1670 – juris).
Die Entscheidung, auf die der Klägerbevollmächtigte in seiner Klagebegründung Bezug nimmt (BayVGH, U.v. 25.1.2013 – 1 B 13.649 – juris), beschäftigt sich demgegenüber mit einer anderen, hier nicht einschlägigen Fragestellung: Ob dem Eigentümer – oder auch innerhalb einer Vermieterkette „nach oben“ gehend: dem Hauptmieter – gegenüber eine Duldungsverfügung zu erlassen ist oder nicht, ist vorliegend völlig irrelevant. Weder der Eigentümer der streitgegenständlichen Wohneinheit, Herr N., noch der Kläger wurden von der Beklagten, die damit auf Linie dieser Entscheidung liegt, im Wege einer Duldungsverfügung in Anspruch genommen. Aber auch die von Klägerseite genannte Entscheidung zieht die von der Kammer befürwortete Lösung der Inanspruchnahme des in der (Vermieter-) Kette „Übergeordneten“ – dort: des Eigentümers – als Handlungsstörer perspektivisch in Betracht.
Die Frage, wer Handlungsstörer im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG ist, ist durch rechtlich wertende Betrachtung zu bestimmen; erforderlich ist insofern ein unmittelbar gefahrbegründendes Verhalten, das die Gefahrenschwelle überschreitet und eine Nähe zum späteren Schadenseintritt besitzt (z.B. BayVGH, B.v. 13.10.2004 – 22 CS 04.2489 – juris).
Der Kläger erfüllt mit seinem Verhalten diese Voraussetzungen, weshalb seine Inanspruchnahme als Handlungsstörer in der gegebenen speziellen Fallkonstellation zu Recht erfolgt ist. Ihm kommt neben dem Untermieter eine Schlüsselfunktion für die streitgegenständliche zweckfremde Nutzung (dazu VG München, U.v. 2.5.2011 – M 8 K 10.2456 – juris) zu: Durch sein bewusstes und gewolltes Zusammenwirken mit dem Untermieter Hr. M. R. wird der Beklagten die Rechtsdurchsetzung planvoll erschwert, indem „Vermieterketten“ gebildet werden, deren Existenz zudem stets nur schrittweise und ausschließlich auf gerichtliche Aufforderung hin in bereits laufenden Verwaltungsprozessen offengelegt wird. Es wird verwiesen auf die diversen bei der Kammer anhängigen bzw. abgeschlossenen Verfahren, die ein entsprechendes Muster und eine entsprechende Rollenverteilung über Jahre hinweg und vor allem auch hinsichtlich verschiedener Mietobjekte zeigen (M 9 S 15.5264, M 9 K 15.5262, M 9 S 16.4695, M 9 K 16.4276, M 9 S 16.4422, M 9 K 16.4248, M 9 S 16.5013, M 9 K 16.4641, M 9 K 16.5771). Vorliegend legte der Kläger der Beklagten im Rahmen der seit 2014 laufenden Ermittlungen auch auf mehrmalige Aufforderung bzw. Anhörung zum vermuteten Verstoß gegen Zweckentfremdungsrecht hin die relevanten, aus seiner Sphäre stammenden Informationen entgegen seiner diesbezüglich bestehenden Verpflichtung (vgl. VG München, B.v. 4.2.2016 – M 9 S 15.5264 – Beschlussabdruck; U.v. 15.2.2017 – M 9 K 15.5262 – Urteilsabdruck; BayVGH, B.v. 24.5.2016 – 12 CS 16.347 – juris) nicht offen. Die Existenz des Untermietverhältnisses wurde erstmals vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof im Rahmen eines Angriffs auf den zweckentfremdungsrechtlichen „Vorgängerbescheid“ vom 20. Oktober 2015 zum hier streitgegenständlichen Bescheid vom 17. August 2016 substantiiert (Untermietvertrag als Anlage zur Beschwerdebegründung vom 10. März 2016, Bl. 322ff. d. BA). In der Folge widersprach der Kläger einer ihm gegenüber ausgesprochenen Kündigung durch den Eigentümer (vgl. Bl. 514 und 542 d. BA), wandte sich gegen das Auslaufen des mit dem Eigentümer geschlossenen befristeten Mietverhältnisses (Bl. 545 d. BA) und verschleppte die Bemühungen der Beklagten, die Nutzungsuntersagung durchzusetzen, indem er auf eine als reine Alibihandlung zu wertende Kündigungserklärung vom 30. März 2016 (vgl. VG München, B.v. 19.1.2017 – M 9 S 16.4695 – Beschlussabdruck) hin das bestehende UMV mittels Nachtrags zum UMV vom 7. August 2016 im Einvernehmen mit dem Untermieter auf unbestimmte Zeit verlängerte (Bl. 11 d. Gerichtsakts im Verfahren M 9 S 16.4695). Dass der Bevollmächtigte angesichts dieser allein im Hinblick auf die streitgegenständliche Wohneinheit gegebenen „Chronologie“ (jedenfalls seit 2014) bis heute vorträgt, die zweckfremde Nutzung sei ohne Wissen und Mitwirkung des Klägers erfolgt, ist nicht nachvollziehbar.
Dem Kläger kommt als Zwischenvermieter die Funktion zu, die Handlungen des Untermieters – welcher seinerseits direkt an wechselnde Personen aus dem Ausland vermietet – zu decken bzw. ihn gegenüber dem Zugriff der Beklagten, auch im Rahmen gerichtlicher Prozesse, „abzuschirmen“. Er profitiert wie sein Untermieter von der zweckfremden Nutzung der angemieteten Wohneinheiten, verzögert bzw. erschwert den Zugriff der Beklagten und unterlässt selbst die ihm möglichen Schritte zur Beendigung der Zweckentfremdung, womit seine Stellung eine mehr als hinreichende Nähe zum fortwährenden Verstoß gegen Zweckentfremdungsrecht aufweist. Die Überlassung der Wohneinheit an den unmittelbar zweckfremd Nutzenden überschreitet – nicht nur deswegen, weil der Untermieter die zweckfremde Nutzung professionell betreibt, siehe unten – fortwährend die Gefahrenschwelle zur Verwirklichung des Tatbestands der Zweckentfremdung. Dem Kläger kommt steuernder Einfluss insofern zu, als er die Zweckentfremdung durch Kündigung und Räumungsklage jederzeit beenden kann (BayVGH, B.v. 29.10.2015 – 22 ZB 15.1770 – juris; B.v. 9.5.2016 – 12 CS 16.899 – Beschlussabdruck). Die Beklagte geht deswegen zu Recht von einer „Störereinheit“ im Sinne einer Mitverursachung aus, die auch nicht aufgrund eines rein formell festgeschriebenen Verbots der zweckfremden Nutzung im UMV entfällt (vgl. BayVGH, U.v. 18.4.2013 – 10 B 11.1529 – juris). Die öffentlich-rechtliche Rechtspflicht zum Handeln ergibt sich aus Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Satz 1 ZeS. Durch das geschilderte Zusammenwirken wird nicht nur der Beklagten die Durchsetzung ihrer Anordnungen erschwert, sondern auch den Eigentümern der Objekte wird ein zivilrechtlicher „Durchgriff“ auf den Untermieter mangels eigener Vertragsbeziehung verwehrt. Nach Ansicht der Kammer ist davon auszugehen, dass sich das Geschäftsmodell der Beteiligten auch darauf gründet, über einen längeren Zeitraum hinweg die zweckfremde Nutzung einzelner Objekte aufrechtzuerhalten, da sich bereits mehrere Wochen Aufschub – durch in die Länge gezogene Verwaltungsverfahren, Gerichtsprozesse und Folgebescheide wie erneute Zwangsgeldandrohungen sind auch Zeiträume von mehreren Monaten oder gar Jahren leicht erreichbar – angesichts von Mietzahlungen in Höhe von EUR 200 bis EUR 300 pro Tag finanziell erheblich lohnen. Nicht nur deswegen setzt die Verzögerung bzw. Erschwerung des Zugriffs und die Nichtbeendigung der Überlassung einen maßgeblichen eigenen Verursachungsbeitrag.
Für „spezielle Fallkonstellationen“ erkennen auch diejenigen Senate des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs die Möglichkeit einer Inanspruchnahme von Zwischenvermietern als Handlungsstörer an, die dieser Konstruktion ansonsten ablehnend gegenüberstehen (BayVGH, B.v. 2.11.2011 – 2 CS 11.1558 – juris). Eine derartige spezielle Fallkonstellation ist vorliegend ob des geschilderten Zwischenschaltens eines Untermieters bzw. des Zusammenwirkens von Kläger und Untermieter, auf das auch die Beklagte im streitgegenständlichen Bescheid tragend abhebt, unzweifelhaft gegeben; der Kläger und sein Untermieter befinden sich angesichts der bereits auf mehrere Objekte ausgedehnten Geschäftsbeziehung im selben Lager (vgl. für eine derartige „Lagerstellung“ auch BayVGH, B.v. 26.2.2007 – 1 ZB 06.2296 – juris: Ehemann als Eigentümer und Adressat einer Nutzungsuntersagung, Ehefrau als Vermieterin der streitgegenständlichen als „Terminwohnung“ angebotenen Einheit; stellvertretend für weitere Sonderkonstellationen bspw. BayVGH, B.v. 2.11.2011 – 2 CS 11.1558 – juris). Die Beklagte konnte zu Recht davon ausgehen, dass weder ein Vorgehen alleine gegen den Untermieter noch gegen die ständig, teils im Wochenrhythmus wechselnden Bewohner erfolgversprechend sein würde. Sie folgt damit der Empfehlung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, in entsprechenden Konstellationen einer Störermehrheit selbständige Anordnungen gegen die verschiedenen (Handlungs-) Störer zu erlassen (zuletzt bspw. BayVGH, B.v. 20.1.2016 – 9 CS 15.1973 – juris). Auch ein Vollstreckungshindernis besteht damit nicht.
Es wird darauf hingewiesen, dass der Bayerische Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 20. September 2016, Az. 12 CS 16.1401 in diesem Sinne bereits über eine identische Konstellation entschieden hat, die dem Verfahren M 9 S 16.1261 der Kammer zugrunde lag: Der dortige Antragsteller hatte eine Wohnung zunächst selbst zweckfremd genutzt. Als die Beklagte ihm die Beendigung der zweckfremden Nutzung aufgab, versuchte er vorgeblich, seiner Verpflichtung nachzukommen, indem er den auch vorliegend auftretenden Untermieter ebenfalls als Unter-(ver-)mieter „zwischenschaltete“. Dies erkannte der Senat nicht an, sondern ging von einer fortwährenden zweckfremden Nutzung durch den Antragsteller aus, da die Wohnung durch diesen „weiterhin, nunmehr mittels Zwischenschaltung eines weiteren Mieters, an Medizintouristen zu Fremdenverkehrszwecken vermietet“ würde; der Senat stellte weiter klar, dass der (auch vorliegend) zwischengeschaltete Untermieter „das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt“. Dem dortigen Antragsteller war dies nach Ansicht des Senats ebenso bekannt wie es dem hiesigen Kläger nach Ansicht der Kammer – belegt durch die geschilderte Vorgeschichte – bekannt ist.
3. Zum klägerischen Vortrag, Ziffer 2. des Bescheides sei inhaltlich unbestimmt, wird vollumfänglich auf den Eilbeschluss der Kammer vom 19. Januar 2017 – M 9 S 16.4695 – Beschlussabdruck verwiesen.
Die Kostenfolge beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708ff. ZPO.