Verwaltungsrecht

Aktenzeichen  1 CS 18.1305

Leitsatz

Verfahrensgang

M 11 S 18.1045 2018-05-23 Bes VGMUENCHEN VG München

Tenor

I. Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
II. Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 2.500 Euro festgesetzt.

Gründe

Der Antragsteller wendet sich gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung einer Nutzungsuntersagung, mit der ihm die Nutzung seines zu Wohnzwecken umgebauten Hobbyraums im Kellergeschoss des Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück FlNr. … der Gemarkung O* … als Aufenthaltsraum (insbesondere als Wohnung, zur Eigennutzung und Überlassung an Dritte) untersagt wurde.
Die im Beschwerdeverfahren innerhalb der gesetzlichen Begründungsfrist dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Verwaltungsgerichtshof beschränkt ist (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO)‚ geben keine Veranlassung, die angegriffene Entscheidung zu ändern.
Soweit zu Gunsten des Antragstellers (noch) davon ausgegangen werden kann, dass sich die Beschwerdebegründung in hinreichender Weise mit den Entscheidungsgründen des Verwaltungsgerichts auseinandersetzt (§ 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO) und damit die Beschwerde zulässig ist (§ 146 Abs. 4 Satz 4 VwGO), ist sie jedenfalls unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Tatbestand des Art. 76 Satz 2 BayBO erfüllt ist, da der Kellerraum im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wurde. Der Wechsel von der (bislang genehmigten) ausschließlichen Nutzung des Kellerraums als Hobbyraum in eine Nutzung als Wohnraum hätte einer Baugenehmigung bedurft, eine solche Nutzung wurde deshalb formell illegal vorgenommen (vgl. BayVGH, B.v. 19.5.2016 – 15 CS 16.300 – juris Rn. 21 m.w.N. zu den Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung).
Die Feststellungen des Verwaltungsgerichts, der Kellerraum sei in der Vergangenheit zu Wohnzwecken fremdvermietet worden, es dabei auf Tatbestandsebene nicht darauf ankomme, ob und in welcher Form diese Nutzung insbesondere dem Eigentümer gegenüber zivilrechtlich gestattet und von diesem gewollt oder zumindest geduldet sei, es sich bei dem Vortrag des Antragstellers, es habe sich nicht um eine Vermietung zu Wohnzwecken gehandelt, um eine Schutzbehauptung handle und auch die Beendigung der Wohnnutzung nicht gegen den Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung spreche, werden von dem Antragsteller nicht substantiiert in Frage gestellt.
Der Einwand des Antragstellers, die zumindest vorübergehende bzw. immer wieder erfolgende Anwesenheit eines Mieters sei bedingt durch die zulässige Nutzung des Kellerraums beispielsweise zur Lagerung und Aufbewahrung von Sachen oder zur Ausübung eines Hobbys und rechtfertige nicht die Annahme einer Fremdvermietung zu Wohnzwecken, greift nicht durch. Der Antragsteller verweist insoweit lediglich auf eine – nicht näher belegte – (theoretisch) mögliche Nutzung des Kellerraums, ohne sich mit den Feststellungen des Verwaltungsgerichts zum Vorliegen einer Hobbyraumnutzung und den vorgelegten Unterlagen auseinander zu setzen. Die bloße Behauptung, die Aushändigung von Briefkastenschlüsseln an den Mieter des Kellerraums sei für den Empfang von Postsendungen erforderlich, da dieser nicht über eine Wohnung in dem Anwesen verfüge, ist unergiebig. Der Antragsteller hätte sich mit der Einschätzung des Verwaltungsgerichts, eine Häuslichkeit, auch im Sinn einer Nebenwohnung, die nach außen in der Form der Eröffnung eines Postzugangs in Erscheinung tritt, solle bei einem Hobbyraum gerade nicht begründet werden, auseinandersetzen und darlegen müssen, aus welchen Gründen sich diese Einschätzung seiner Ansicht nach als unrichtig erweist. Der bloße Verweis darauf, dass kein gesetzliches Gebot bestehe, einen Briefkasten nur in Verbindung mit einer Wohnraumnutzung zu verwenden, reicht nicht aus. Der Antragsteller stellt damit lediglich seine von der Einschätzung des Verwaltungsgerichts abweichende Auffassung in den Raum, ohne hierfür konkrete Gründe zu benennen.
Auch mit seinem Vortrag, es sei nicht ungewöhnlich, in der Mietvertragsurkunde Regelungen zu verwenden, die (teilweise) typisch für Formulierungen in einem Mietvertrag über Wohnraum seien und es nur auf die eindeutige Regelung der Nutzung ausschließlich als Hobbyraum ankomme, kann seine Beschwerde keinen Erfolg haben. Auch insoweit fehlt es an einer substantiierten Auseinandersetzung mit der Einschätzung des Verwaltungsgerichts, die Höhe der Miete für den Hobbyraum einschließlich der Nebenkosten spreche für die eigentlich gewollte Vermietung zu Wohnzwecken. Dazu beschränkt der Antragsteller sich unter Vorlage entsprechender Belege auf den Hinweis der Angemessenheit der erhobenen Nebenkosten unter Verweis auf die ihm von der Hausverwaltung abverlangte Höhe der Vorauszahlungen. Dies ist nicht geeignet, die Feststellung des Verwaltungsgerichts, (auch) die Höhe der Nebenkosten spreche gegen eine nur gelegentliche Nutzung des Kellerraumes, zu entkräften. Denn der Antragsteller hätte zur tatsächlichen Nutzung des Kellerraums und zur Höhe der Kosten für Heizung und Warmwasser ausführen und darlegen müssen, inwieweit diese aus einer nur unregelmäßigen Nutzung des Kellerraums resultieren können. Auch soweit das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang auf die Fälligkeit von drei Kaltmieten als Kaution verweist, lässt der Antragteller eine Auseinandersetzung mit den Ausführungen des Verwaltungsgerichts vermissen. Der pauschale Hinweis darauf, die mietrechtliche Zulässigkeit der Kautionsforderung sei im streitgegenständlichen Verfahren nicht entscheidungserheblich sowie die Behauptung, die Kaution sei vom Mieter tatsächlich nicht bezahlt worden, sind nicht geeignet, eine Vermietung zu Wohnzwecken in Frage zu stellen. Im Übrigen hat der Antragsteller die der Nutzungsuntersagung zugrunde liegenden Umstände zum Anlass genommen, das Mietverhältnis sofort zu kündigen. Angesichts dessen ist sein Vortrag im Beschwerdeverfahren, aus den Behördenakten ergebe sich in keiner Weise, dass der Kellerraum zu Wohnzwecken genutzt worden wäre, wenig nachvollziehbar. Ob der isolierte Verkauf eines Kellerraums in einem Anwesen üblich oder rechtlich möglich ist, ist für die Rechtmäßigkeit der vorliegenden Nutzungsuntersagung von vorneherein ohne Belang.
Der Antragsteller hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, weil sein Rechtsmittel erfolglos geblieben ist (§ 154 Abs. 2 VwGO). Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47 Abs. 1 Satz 1‚ § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 und § 63 Abs. 2 Satz 1 GKG und orientiert sich an Nummer 9.4 und 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (vgl. Beilage 2/2013 zu NVwZ Heft 23/2013).